Кафка, неизданное. Большой куш или Хребты Безумия

Абсурдистская пьеса в одном бесконечном акте.

Основано на нереальных событиях, все персонажи вымышлены, все совпадения случайны.

Исходные вводные данные

На продажу выставлен доставшийся в наследство старый дом (развалюха) в депрессивной провинции.

У прежнего собственника объекта недвижимости имеется взрослый добрачный ребенок, факт рождения которого прежним собственником скрывался от семьи (все танцуют и поют под индийскую музыку). То есть, о наличии иных наследников, что может послужить фактором риска при сделках с недвижимостью, новый собственник может добросовестно не иметь сведений или умолчать о них при вступлении в наследство. Впрочем, по закону он и не обязан сообщать о других наследниках нотариусу и уведомлять о смерти наследодателя всех наследников, в то время как и нотариус не обязан разыскивать всех наследников, хотя хватившийся впоследствии наследник теоретически может подать в суд на основании - ! - неосведомленности о смерти наследодателя.

Новый собственник (продавец) проживает на территории иностранного государства за три тысячи километров от государства, в котором располагается объект недвижимого имущества, а поэтому он дает генеральную доверенность на распоряжение его имуществом своему родственнику.

Доверенное лицо тоже проживает на территории иностранного государства в полутора тысячах километров, а потому хочет передоверить право распоряжаться имуществом доверителя супруге доверителя, брак с которой был заключен доверителем после получения им наследства и выдачи доверенности родственнику. Сам собственник-продавец, находясь на территории иностранного государства, выдать доверенность напрямую супруге не может, так как подобная доверенность должна быть выдана нотариусом страны, в которой расположен объект недвижимой собственности, посетить которую собственник по разным причинам не имеет возможности.

Супруга собственника планирует со временем поменять фамилию на фамилию мужа. Доверенность при этом остается - ! - в силе, однако нотариус честно предупреждает, что государственные организации могут (хотя с точки зрения здравого смысла и буквы закона не имеют права) отказаться принимать данный документ, даже при наличии документа, подтверждающего смену фамилии.

- Рискнуть можно. Они, вроде, помягчели там в последнее время... - неуверенно предполагает нотариус.

Завязка действия

Доверенное лицо собственника-продавца приезжает в страну расположения объекта недвижимости для продажи последнего. В аэропорту возникает внештатная ситуация: сотрудники паспортного контроля не узнают доверенное лицо на фото в паспорте.

- Это надо, конечно, постараться, чтобы выглядеть хуже, чем в паспорте, - ошарашено доверенное лицо.

- Лучше! - неуклюже пытается сгладить неловкость смущенный инспектор в аэропорту.

С некоторыми затруднениями, личность удостоверяют.

Доверенное лицо забывает взять с собой доверенность, и нотариус выдаёт дубликат.

Накануне продажи дома квартиросъемщики, проживавшие в выставленном на продажу доме, устраивают праздничное мероприятие, которое заканчивается ножевым ранением одного из участников мероприятия и вызовом следователей Следственного комитета, о чем собственник-продавец дома и его доверенное лицо могут не иметь сведений либо умолчать о них.

Риэлтор требует у доверенного лица собственника объекта недвижимости свидетельство о праве на наследство на продаваемый дом, что является абсолютно избыточным требованием, потому как запрашиваемый документ выдается для вступления в наследство и переоформления права собственности. Наличие у собственника документов, подтверждающих право собственности, своим наличием подтверждает и наличие упомянутого выше свидетельства, без которого вступление в право собственности было бы невозможным. Однако риэлтор настаивает на предоставлении данного документа, объясняя это тем, что

- Мы стремимся максимально минимизировать риски оспаривания сделки в суде.

В этот момент выясняется, что на обороте нескольких сшитых вместе листов свидетельства о праве на наследство на пломбе отсутствует печать и подпись нотариуса, заверившего документ. То есть, человеческий фактор имеет место как в случае с выдачей невнимательным нотариусом не подтвержденного печатью документа, так и с регистратором, принявшего данный документ и зарегистрировавшего по нему переход права собственности от прежнего владельца к новому. Однако риэлторская компания соглашается принять не нужный и по факту недействительный документ, чтобы не отменять и не затягивать заключение сделки купли-продажи, в заключении которой организация заинтересована сама.

Так же от доверенного лица требуется предоставить медицинские справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, при этом подобных справок от самого собственника-продавца не требуется, хотя наличие у него заболеваний данного профиля может послужить основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В то время как наличие такого рода заболеваний у доверенного лица основанием для аннулирования сделки не является, если собственник-продавец одобрит сделку, совершенную его недееспособным доверенным лицом.

- Да, мое доверенное лицо не совсем адекватно, но меня в сделке, заключенной им, абсолютно все устраивает, - имеет право пожать плечами доверитель.

Дееспособность доверителя оценивает (на глаз) нотариус в момент выдачи им доверенности доверенному лицу, при том, что наличие психических заболеваний является врачебной тайной и запрашивать подобного рода данные в медицинских учреждениях нотариус не имеет права.

Однако от собственника требуется предоставить доказательства, что на момент выдачи доверенности он не состоял в законном браке, что так же является избыточным требованием, потому как супруг не имеет права распоряжаться имуществом без нотариально заверенного согласия супруги и, соответственно, не имеет права выдавать доверенности на распоряжение имуществом иным лицам. Факт не состояния в браке и должен, по логике, подтверждать нотариус, удостоверяющий подлинность доверенности на этапе выдачи данного документа.

При этом установить факт регистрации брака в случае, если брак был заключен на территории иностранного государства, не представляется возможным, если доверитель сам не сообщит о себе эти сведения. То есть, гипотетический риск, что на момент выдачи доверенности доверитель состоял в браке и действовал без согласия супруги, что может послужить основанием для расторжения сделки, остаётся.

Кроме всего перечисленного, для заключения сделки купли-продажи требуется предоставить справку о составе семьи гражданина, зарегистрированного по адресу выставленного на продажу дома. Собственник по данному адресу не зарегистрирован, и логичнее было бы выдавать справку, что по определённому адресу никто не зарегистрирован, ведь именно в этом и хочет убедиться покупатель, но

- ... логика вышла из чата, - соглашается сам агент по продаже недвижимости.

- Она туда даже не заходила, - добавляет доверенное лицо,

пытаясь добиться от специалиста райисполкома, что ему нужна именно справка о составе семьи. Которая в обычной ситуации представляет собой таблицу, в которую вносятся имена обо всех членах семьи. В данном же случае, поскольку в графе, в которой должно быть указано имя зарегистрированного по адресу гражданина, стоит прочерк, соответственно, прочерки стоят и во всех остальных графах таблицы, потому как у зарегистрированного по адресу никого не может быть никакой семьи.

Перед заключением договора от доверенного лица требуют подписать заявление, в котором он подтверждает, что доверенность, на основании которой он действует, отозвана доверителем не была. Факт отзыва доверенности установить невозможно, если доверенное лицо само не сообщит эти сведения о себе. Также от доверенного лица требуется подписать заявление, что оно (лицо) подтверждает, что на продаваемый объект не было наложено ареста, о наложении которого сам собственник-продавец и его доверенное лицо могут и не знать, если имущество было арестовано в день совершения сделки, либо умолчать об этом.

Кульминация

В момент подписания договора купли-продажи покупатель обнаруживает, что регистратором была допущена ошибка в паспортных данных покупателя. Подписанный покупателем и продавцом договор на семи листах уничтожается, вместо него распечатывается новая увесистая стопка бумаг, которая некоторое довольно продолжительное время по новой подписывается сначала продавцом, потом покупателем, что значительно увеличивает время процедуры.

Развязка

Суммируя все выше сказанное.

Гипотетически, вполне возможно возникновение следующей ситуации.

Некий иностранный гражданин, личность которого подтверждает только паспорт, с фотографией в котором указанное физическое лицо не имеет сходства (то есть, паспорт может быть фальшивым, что является основанием для признания сделки недействительной), действуя на основании дубликата генеральной доверенности, которая теоретически может быть выдана недееспособным доверителем (основание для признания сделки недействительной), без согласия законного супруга (супруги) доверителя (основание для признания сделки недействительной), которая (доверенность) вдобавок ко всему на момент совершения сделки может быть отозванной (основание для признания сделки недействительной), совершает сделку по продаже объекта недвижимости, на который на момент заключения сделки может быть наложен арест (основание для признания сделки недействительной), или который может являться местом криминального преступления, при наличии неучтенных наследников, имеющих право претендовать на наследство (основание для признания сделки недействительной).

Идеально.

Ни. Одного. Не. Бессмысленного. Действия.

Ни. Одной. Хоть. Что-то. Гарантирующей. Бумаги. Из. Огромной. Стопки. Бумаг.

Выданные нотариусами и юристами документы могут содержать ошибки, могут быть незаверенными и по факту недействительными, или действительными, но не принимаемыми организациями, при том, что эти же организации могут принимать, совершая де-факто подлог, заведомо недействительные документы, а громадное количество рисков не может быть исключено ровным счетом никак.

И все это с очень важным, деловым и экспертным видом.