Совершенствование любой системы, а тем более контроля, есть движение на встречу друг другу двух полюсов: контролирующего и контролируемого.

Говорят в далекие времена, когда понятие государственности еще формировалось, жил царь и было у него три сына. И вот однажды созвал он сыновей и говорит: «Стар я стал, и посему хочу выбрать, кому из вас страну доверить. Поелику тяжелое это бремя, а времени мало осталось. Выделяю каждому по уделу. Кто сможет богатство приумножить, тому и страну доверю. Прошло время, созвал царь сыновей для отчета. Старший сын стал ответ держать:

Призадумался царь.

Средний сын ответствовал:

Погрустнел царь.

Третий сын поведал отцу:

Грусть тяжелым камнем на сердце царю легла, не то он хотел услышать, Но ведь его пожелание сыновья исполнили. Видимо не так он его высказал, не поняли его сыновья, не с того начали. Удалился царь в свои покои, да так больше и не вышел.

Суть притчи проста, как апельсин – от того, насколько точно и недвусмысленно сформулирован вопрос, зависит правильность, полученного ответа. Эта квинтэссенция проблемы вынесенной в заголовок. И второе, достижение результата никогда не должно являться самоцелью, иначе многогранность подходов заменяется примитивностью методов. Что, к сожалению, и демонстрирует нынешнее неспокойное время. Наконец, третье, любая власть, прежде всего – ответственность, от умения донести проблему, поставить задачу, зависит очень многое. Прежде, чем требовать отчета о проделанном, необходимо убедиться в однозначности постановки задачи.

Направив взгляд к истокам, к историческим корням проблемы, найдем ответ на многие вопросы современности. Подходя прагматично, ясно же, что проблемы в обществе не берутся с неба, они появляются и трансформируются вместе с развитием общества и по мере становления последнего формируются и являются индикаторами благополучия его.

Никто не станет спорить с тем, что в любой системе, так или иначе, наличествует контроль. Смысл этого слова большинство понимает слишком примитивно – проверка или надзор. В первоначальном же смысле слова - это, прежде всего управление, включающее в себя создание благоприятных условий для исполнения, а затем уже наблюдение при сопровождении, устранение препятствий для лучшего исполнения, анализ ситуаций, поиск наилучшего выхода из возникших проблем и тупиков другими словами опека процесса исполнения. Управление характеризуется двумя основными параметрами или, как их еще называют, рычагами – стимуляцией и заинтересованностью в простонародии это механизмы кнута и пряника. У нас, с прискорбием заметим, всегда преобладал механизм кнута, как наиболее «действенного» рычага управления. История же показывает, что механизм пряника всегда более эффективен. И связано это с человеческой психологией. Всегда приятней работать за вознаграждение, чем за избежание наказания. Вот исподволь подошли к основе контроля, к его сути. Любой контроль преследует цель – получение требуемого и желаемого результата. Контроль может осуществляться, как за объектами или процессами, так и за исполнителями или субъектами.

В нашем случае речь пойдет о контроле за субъектами права, являющимися пользователями объектов недвижимости. Для них, оказывается, контроль со стороны государства нужен, прежде всего, самим контролируемым. Почему? Давайте разбираться.

Предприниматели в своей деятельности стремятся прежде всего к получению максимальной прибыли. Это очевидно и понятно. А кто создает и отслеживает «правила игры» на экономическом рынке, кто должен брать на себя функцию правозащитника хозяйствующих субъектов, кто обеспечивает условия развития по различным направлениям отраслей экономики? Эти функции берет на себя государство. Отметим, что проведение в жизнь экономической политики сложнейший процесс и чтобы получить ожидаемый результат нужно соблюдение двух условий, а то будет, что хотели как лучше, а получили как всегда. Первое условие – готовность государственных структур к проведению экономической политики; второе – неукоснительное соблюдение всеми субъектами права «правил игры», т.е. законов. Несоблюдение условий никогда не даст ожидаемый результат, разве что на бумаге. С выполнением первого условия говорить нечего, Россия еще только нащупывает твердую почву для ведения собственной экономической политики и связано это не столько «с наследством проклятого прошлого», как с отсутствием знаний и специалистов, готовых и умеющих работать в новых условиях, использовать накопленный опыт советского периода. Что говорить, далеко не все было плохо в то время. Так зачем отторгать и перечеркивать опыт прошедших лет. Были же мировой державой – это же не дерьмо собачье, с нами считались, к нам прислушивались, наш опыт перенимали.

Готовность государственных структур к проведению экономической политики определяется не только желанием руководителя страны (района, города) и законодательных собраний по подготовке и принятию решений по экономическому устройству, но и готовностью исполнителей к их воплощению в жизнь. И вот здесь сплошь и рядом наблюдаются провалы. В независимости от того, плох ли хорош законодательный акт, принятый в установленном порядке, его исполнение, как правило, никак не продумывается, а, следовательно, его реализация сталкивается с сонмом трудностей. Разработка механизма выполнения начинается уже после принятия законодательного акта. Отсюда бесконечное количество поправок и дополнений, так как возможность исполнения не обеспечена. Кроме того, имеется еще один негативный момент, связанный с этой же проблемой. Исполнительные структуры вынуждены сами принимать меры к исполнению, что приводит к разночтению законов и разномастности подходов в исполнении.

Со вторым условий ничуть не лучше. Законопослушных процент очень низок. Причина кроется не в менталитете русских людей пост советского периода, а в самом климате существования субъектов права на территории России. С волками жить по-волчьи выть!

Какой из этого следует вывод? Насущная потребность при движении вперед по развитию экономики соблюдение условий этого развития, но это только будет соблюдение принципа необходимости. Как наличие чернозема не обеспечивает высокого урожая, так и необходимые условия создают предпосылки развития, но не само развитие.

Принцип достаточности обеспечивается обратной связью, которая, конечно, существует, но апосредовано, а должна быть прямая. Ее необходимо налаживать, делать постоянной и устойчивой, тогда она будет результативной. Устойчивость системы, в том числе и управления, определяется наличием отрицательной обратной связи, не позволяющей идти системе в разнос и выйти из-под контроля. Тогда и только тогда, когда будет устойчивая обратная связь, удастся избежать релейного характера управления экономикой, знаменуемого шараханьем из крайности в крайность и перейти к плавному регулированию. Управление должно быть сравнимо с ответом системы на «булавочный укол», а не на «удар топора». Может тогда не будут шахтеры на Каменном мосту касками греметь, а энергетики в школах электричество отключать.

Но вернемся к нашим баранам. Государственные структуры существуют за счет налогов. Налоги собираются с населения и в первую очередь с хозяйствующих субъектов. Здесь сталкиваются совершенно различные области интересов – интересы хозяйствующих субъектов и интересы государства. Взаимосвязь и взаимозависимость очевидна. С одной стороны, заинтересованность государства в собирании налогов, с другой – заинтересованность хозяйствующих субъектов в получении большей прибыли. Очевидно, что с большей прибыли поступит больше налогов. Следовательно, государство кровно заинтересованно в том, чтобы предприниматели получали большую прибыль. Так почему же многие хозяйствующие субъекты жалуются на то, что государственные структуры не только не помогают, но зачастую препятствуют развитию предпринимательства. Сами же предприниматели стараются минимизировать показываемую прибыль. Все это звенья одной цепи и причиноследственная связь лежит опять же в отсутствии прямой обратной связи и отсутствии взаимозависимости. Сталкиваясь с экономическими законами необходимости и достаточности, ни одна система не может их нарушать. Необходимость должна быть востребована, а достаточность обеспечена, иначе много шума, а на выходе один пшик.

Одна из главнейших задач государства - оберегать возможность развития национального хозяйства. Необходимо помнить будущее завтрашних побед куется в правильной сегодняшней экономической политике. Роль государственных структур в обеспечении этих возможностей безмерна. На хозяйствующие же субъекты ложиться функция «исполнителя». Грубо говоря, государство прокладывает путь, укладывает рельсы, а хозяйствующие субъекты локомотив, тянущий состав под названием «экономика государства». Оттого, на сколько качественные сами рельсы, т.е. законы, и куда проложен путь, зависит, куда и как скоро привезет паровоз состав, то бишь страну. Но и от локомотива многое зависит – будет это допотопный паровоз или современный электровоз, т.е. техническая оснащенность. Так укрывание налогов, это как пар спускать, быстро не поедешь. Потому то значение контролирующих органов значительна. Многое зависит, какие полномочия и функции им преданы. Одно дело чисто фискальные функции, как налоговой инспекции, другое дело проверочно-надзорные, как санитарный контроль, пожарной безопасности и другие.

Особая, можно сказать исключительная, роль принадлежит вопросу имущественных отношений, всегда привлекающему пристальное внимание. Это базис благополучия, дающий уверенность в завтрашнем дне. Отсюда особая роль контролирующих эти отношения организаций. Исключительно высокий процент нарушителей в этой сфере связан с накопившимся комом проблем в этой области. Остановимся на московских проблемах:

Это только часть проблем, существует целая куча более мелких.

Итак, по порядку: сегодняшняя ситуация такова, что спрос более, чем в два раза превышает предложение, хотя по официальным данным ситуация не такая. В чем же дело? Почему предприниматели все больше и больше обращаются к вторичному рынку недвижимости, при наличии еще достаточного объема на первичном? Ответ лежит в двух ипостасях. С одной стороны, требования по спросу формулируются потенциальными заказчиками расплывчато, грубо говоря, заказчик сам не знает, что он хочет. На вторичном рынке вопрос формирования заказа для потребителя берут на себя риелторские конторы. Государственные структуры практически этим не занимаются. Кроме того, потенциальный заказчик часто поставлен в жесткие временные рамки. Объект недвижимости нужен ему уже сейчас, а не через полгода. На первичном рынке так скоро вопрос не решается. Все это заставляет предпринимателей искать обходные пути на «первичке» или же обращаться за решением своей проблемы на вторичный рынок. Это создает почву для злоупотреблений в госструктурах, имеющих отношение к распределению объектов недвижимости.

Созданная в конце 90-х годов Госгоринспекция, проводя проверки объектов нежилого фонда в г.Москве, неоднократно сталкивалась с такими фактами. Что явилось причиной негативных явлений на первичном рынке недвижимости? Прежде всего, несовершенство системы распределения и предоставления объектов недвижимости. Нынешняя ситуация кардинально отличается от ситуации конца ХХ века, а с выходом нового Федерального закона меняется слишком многое в расстановке сил. Но и сейчас можно констатировать, что, несмотря на дефицит недвижимости на первичном рынке, имеется кое-какой запас неучтенки. Это стало возможным и из-за прорехов в законодательстве, и из-за несовершенства системы контроля и целого ряда других, локальных причин. Но факт остается фактом, до сих пор не произведена инвентаризация имущества. Тому много объяснений, главное из них, это сиюминутность момента затмевающая важность полноты знания. Отсюда и злоупотребления, кстати, не всегда в корыстных целях, по использованию муниципальной собственности ДЕЗами, ГРЭПами и другими организациями. Балансодержатели частенько скрывают неиспользуемые площади, сдавая их самостоятельно с нарушением действующего законодательства в пользование коммерческим организациям. Почему это происходит? С одной стороны эти помещения не представляют коммерческой ценности, т.к. требуют больших финансовых вложений для приведения их в рабочее состояние, кроме того, для законного оформления требуется значительное вложение денежных средств и времени только для получения права владения, а еще требуется ремонт и т.д. С другой стороны балансодержатели решают и свои проблемы, как-то: устраняются проблемы, связанные с эксплуатацией и поддержанием в рабочем состоянии сетей различного назначения (теплотрассы, канализации и другое), автоматически решается вопрос с ремонтом, исчезают проблемы мышей, крыс и прочей нечисти, сопровождающей урабанизационную деятельность человека, наконец, решаются финансовые вопросы. Коммерсанты умеют считать, тем более они считают собственные деньги, а не чужие априори. Здесь же надо отметить, что оформление прав владения не оправдано затянуто.

Следующий момент, нежилые помещения на вторичном рынке сдаются полностью готовыми к использованию, часто даже с оборудованием. Привязка к ценам вторичного рынка, стоимости муниципального имущества было бы оправдано, если бы оно также соответствовало требованиям «въезжай и пользуйся», но этого не происходит. Надо добавить пресловутый «бюрократический момент», само оформление требует не мало времени и послаблений не предвидится. Кроме того, требуются не малые материальные затраты. Для получения требуемых согласований на пресловутом бегунке необходимо пройти и получить согласующие подписи у около десятка организаций, начиная от районной управы и заканчивая балансодержателем. Только наивный думает, что все происходит бесплатно. Вторичный рынок ориентирован на пользователя и не требует такого количества всевозможных согласований. Но это одна сторона медали. Другое, не мало важное, состоит в том, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договоры аренды сроком менее одного года не подлежат государственной регистрации, а такие же договоры, являющиеся муниципальной собственностью… (без комментариев). Налицо разрыв. Здесь однозначно проявляется, что первичный рынок по всем параметрам проигрывает вторичному.

Третий момент, формально приняв определенные обязательства, государственные структуры фактически ни за что не отвечают, сие есть обман или, в лучшем случае, дезориентация будущих пользователей. Ярчайший пример, на сегодняшний день только около пятидесяти процентов пользователей муниципального имущества могут представить акт приема-передачи имущества, у остальных его просто нет. Но в последней редакции Постановления правительства Москвы от 13.08.96г. однозначно говориться об этом (не говоря уж Гражданском кодексе). Да из имеющих такой акт, только у процентов десяти пользователей он составлен не формально с указанием и перечнем технической оснащенности помещений, а также материалов покрытий и состояния коммуникаций. Это ли не пример безответственного отношения. Государственные структуры призваны отражать отношение государства к своим гражданам. Здесь же демонстрируется халатное пренебрежение к своим прямым обязанностям.

И, может быть, самое главное - механизм предоставления допускает двойственность при распределении недвижимости, что не допустимо. Правила игры должны быть обязательны для всех без исключения, иначе появляется волюнтаризм и другие негативные явления.

Механизм должен быть прост и понятен каждому и не допускать двойного толкования, а от господ чиновников требуется, чтобы они соблюдали нормативные акты и отслеживали законность. В их же обязанность должно входить и определение назначения использования недвижимости и упрощение окончательной процедуры согласования при запуске объекта. Не редки случаи, когда выставляемый на конкурс объект, имеет статус свободное назначение, а потом наступает период согласования запуска объекта и выясняется, что каким-то требованиям этот объект не удовлетворяет. Вопрос: кто за это должен отвечать? Далеко не риторический, ибо здесь демонстрируется не состоятельность структур, вынесших объект на конкурс, происходит подрыв авторитета государственной власти.

Особая тема всевозможных льгот. Ее легко критиковать, но трудно предложить, что-то конкретное. Единственно, что является очевидным, это осуществление постоянного надзора за организациями, пользующимися льготами. Сегодняшний день демонстрирует, что подавляющее число льготников пользуется предоставленными помещениями с грубейшими нарушениями действующего законодательства. К сожалению доказать это достаточно трудно, в первую очередь из-за несовершенства самого законодательства.

Все это касалось проблем государственных структур при управлении недвижимостью. Пользователи недвижимости сами создают не мало проблем государственным структурам. Изменение назначения использования объектов недвижимости, самозахват, неоформление или неправильное оформление прав владения, перепланировки – не полный перечень нарушений практикуемый российскими хозяйствующими субъектами. Все это отнимает уйму времени и сил, как у самих пользователей, так и государственных структур, призванных отвечать за те или иные вопросы, связанные с недвижимостью. И что самое печальное сдвиги в этом направлении очень незначительны. Весь опыт предпринимателей направляется не на соблюдение законности в своих действиях и приведение в соответствие действующему законодательству документов на пользование объектом недвижимости, а на то, чтобы уклониться от ответственности. Губительная и порочная практика. Нужно признать, что существующее доверие, а точнее его отсутствие, между государственными органами и пользователями, то есть предпринимателями

Здесь, как нигде, необходима обратная связь, которая обеспечила бы, во-первых, выявление всех «тонких мест» мешающих эффективно и быстро распорядиться имуществом, отразить нюансы подготовки и оформления необходимой документации на объект недвижимости, начиная от момента выявления юридически свободного объекта, до момента его передачи в пользование. Во-вторых, сама система предоставления недвижимости не гибкая, не учитывающая весь комплекс проблем, возникающий после передачи недвижимости в пользование хозяйствующему субъекту. В-третьих, множество вопросов остается за решением конкретных чиновников, что тормозит не только процесс передачи прав владения, но и нарушает сам принцип рыночной экономики. В-четвертых, ответственность должна быть обоюдной и для собственника или владельца и для пользователя.

Когда появится тенденция на сближение позиций сторон, однозначно проявятся и новые механизмы сближения контролирующего и контролируемого для решения общих задач для поиска подходов, направленных для открытия новых возможностей по управлению недвижимостью. Закостенелость и бюрократизм государственных структур с одной стороны и отрешенность от общих проблем хозяйствующих субъектов – с другой, создают порочный круг, из которого нет выхода. Нельзя увидеть горизонт, если смотреть только себе под ноги.

Контролирующим организациям, в этом смысле, принадлежит особая роль по выявлению позиций сторон, общих задач и проблем при управлении объектами недвижимости. Именно им приходиться сталкиваться ежедневно с теми или иными вопросами, связанными с недвижимостью. Типы же нарушений, как в зеркале отражают сложившиеся проблемы.

Можно смело утверждать, что все нарушения делятся на два больших класса:

Здесь имеется огромная разница. И очень важно для сближения позиций сторон, т.е. тех, кто предоставляет и тех, кто пользуется объектами недвижимости, последний класс нарушений просто бы исчез.

Сотрудники Госгоринспекции, проводя проверки объектов недвижимости в г.Москве, постоянно сталкиваются с таким явлением, как протекционизм властей. Не говорить об этом нельзя, требуя от одних и от других хозяйствующих субъектов исполнения закона подход должен быть один – закон приват, все остальное вторично. Не потащит локомотив состав, если с одной стороны колеса застопорены, а с другой проскальзывают. У предпринимателей такой подход вызывает, мягко говоря, недоумение. И глупо считать, что о протекционизме никто не знает.

Умышленные нарушения пользователями недвижимости допускаются по нескольким причинам их условно можно разделить на:

Если по двум первым причинам допускаются нарушения, то следствием этого однозначно должно быть привлечение нарушителей к ответственности, с двумя следующими сложнее, т.к. по первой из них нет состава вины, а по второй - отсутствует мотив, то есть, нет корыстной цели. Нарушения по не знанию особая категория нарушений. Здесь как негде важна разъяснительная работа, а в требованиях к сотрудникам Госгоринспекции такая задача не ставится, и это добровольное дело каждого инспектора, но заинтересованности в этом у него нет. Хуже этого, такое действие может быть рассмотрено, как заинтересованность проверяющего в делах проверяемой организации. Объективные причины, повлекшие нарушения вообще не поддаются никакому подходу, заинтересованности в решении проблемы нет ни у допустивших нарушение, ни у контролирующих органов, ни у государственных структур, занимающихся разрешениями и согласованиями. Скажем только о некоторых из них:

Это только те моменты, которые носят общий или массовый характер, решение этих конкретных вопросов нигде не отражено и не обсуждается. В рамках поставленного и вынесенного в заголовок вопроса, приведенные выше проблемы являются основополагающими. Для того чтобы побудительные мотивы стали движущей силой в сближении позиций необходимо многое сделать. В первую очередь, создать схему, по которой любой «потребитель» мог донести свою проблему до государственных органов, без опасения, что его «жалоба» ему же выльется боком. Это является сдерживающим фактором на пути создания обратной связи, о чем говорилось выше. Назрела необходимость пересмотреть отношение к объектам недвижимости в целом, условно разделив ее на две не равные части в зависимости от ее значения для города и страны. Социально-значимые объекты, исторические объекты, объекты, известные всей России и относящиеся к культурным ценностям продаже в собственность подлежать не должны. Если же это произошло, то необходимо принимать меры к их возвращению.

Арендные отношения целесообразно пересмотреть на предмет более диференциированного подхода. Совершенно не разумно с одной меркой подходить к оценке объектов недвижимости с разной степенью готовности к его использованию. Назначать цену на право аренды должны независимые оценщики и уж, если государственные структуры не могут распорядиться грамотно объектами находящимися на их территории, то может быть, это лучше сделают коммерческие организации, отчисляя в городской бюджет фиксированную сумму денежных средств, рассчитанную в соответствии с принятой методикой, а разницу между этой суммой и суммой, за которую удалось реализовать право аренды, возьмут себе, как вознаграждение за проделанную работу.

Расчет арендных платежей тоже далек от идеала и слишком отстал от реальности жизни. Получается, что в расчете слишком грубо учитывается удобство коммерческого использования. Существующие критерии отстают от жизни, в результате получается, что, находящиеся в одной деловой зоне предприниматели платят по-разному. Необходимо, отказавшись от применения линейных схем, перейти к очаговым схемам удобства коммерческого использования.

Говоря о контроле за использованием объектов нежилого фонда, как о движении, направленном на сближение двух полюсов: контролирующего, то есть государства, и контролируемого, то есть хозяйствующего субъекта, отметим, что обе стороны заинтересованы в одном – эффективном использовании объекта недвижимости. При этом взгляд и отношения к этой проблеме обеих сторон далек от идеала и страдает однобокостью. В этом нет ничего страшного, так как задачи, решаемые ими различны. Но общность интересов по достижению конечной цели должна объединять стороны. Контролирующая организация, определяя не соответствие в использовании объекта действующим нормативным актам, одновременно помогает проверяемой организации выявить и устранить допущенные нарушения, тем самым, возвращая хозяйствующий субъект в рамки правового поля, обеспечивая законность дальнейших действий контролируемой организации по использованию объекта недвижимости, то есть, открывая новые возможности.