Управление имуществом – это не только возможности, но и ответственность

При движении от задуманного к его воплощению всё проходит несколько этапов - от этапа постановки задачи, подготовки проектов её решения, собственно воплощения задуманного и контроля того, что получилось. Всегда являясь сложнейшей задачей, управление единственный связующий механизм, отвечающий за то, чтобы результат не слишком сильно отличался оттого, что задумывалось первоначально. Итак, управление – координация взаимосвязанных действий, направленных на получение задуманного результата. Управление свойственно любому социальному, экономическому, политическому процессу. Особая роль принадлежит государственному управлению. Ибо государственное управление на порядок сложнее и ответственнее любого другого и это хорошо заметно по результатам деятельности структур по его реализации конкретно в нашей стране.

Одно из основных бюджетообразующих направлений является управление имуществом. Неоднократно на всех уровнях говорилось, подчеркивалось, ставилось на вид и т.д. эффективность управления имуществом, как основная задача структур, занимающихся этим непростым вопросом. Немалого удалось добиться и цифры, подтверждающие это неоднократно публиковались. Тем не менее остаются проблемы, решение которых еще не найдены или далеки от совершенства. Весь вопрос не в том, что существующие проблемы в принципе не решаемы, а в том, что вчерашнее решение их уже никуда не годится в сегодняшних реалиях.

Возьмем вопрос приватизации, с чего, собственно, и начинался процесс управления имуществом, в новом представлении ценностей и государственной политики. В начале 90-х годов, несмотря на все недостатки «ваучерной» приватизации, был создан класс собственников. Главная задача, стоявшая тогда, создание и формирование класса собственников, как основы начала процесса экономических преобразований, являлась декларативной, политической задачей. Конечно, говорить об ошибках того периода, промахах и многом другом можно бесконечно, но что было, то было. Не уколовшись трудно вырастить розу. Тогда это явилось политическим ходом. С 1995 года начался этап собственно приватизации, при этом тоже допускались ошибки и просчеты, тогда только нащупывались истинные критерии управлением имуществом. Многие задачи не были решены: не удалось повысить эффективность работы предприятий, привлечь инвестиции в планируемом объеме, сохранить многие направления отраслей промышленности и многое другое. Однако нужно отметить и тот факт, что удалось выработать правовые предпосылки для управления имуществом с учетом экономических законов.

Продолжать приватизацию по-старому в настоящий момент – ставить страну на край полного разорения. Посему изменяется не только стиль управления, но и сам подход к нему.

На первый план ставятся приоритеты рыночной экономики, для чего создается институт независимых оценщиков, приватизация носит адресный персональный характер, перестают передавать имущество только на основании того, что ранее оно числилось на балансе. Отдельный вопрос преодоления тенденции краткосрочных целей и подмена ими стратегических жизненоважных задач подъема экономики. Во всем этом и проявляется сочетание возможности и ответственности, как основных качеств механизма управления.

Рассмотрим, как реализуются различные механизмы управления имуществом в г.Москве.

Одним из основных способов управления имуществом на сегодняшний день остаются арендные отношения, продажа в собственность и приватизация предприятий и организаций. Здесь очень многое остается за кадром. С одной стороны, увеличивается количество обращений граждан и организаций по вопросам правомочности тех или иных действий пользователями недвижимого имущества, с другой стороны – рынок диктует свои требования, с которыми не считаться просто невозможно.

Возьмем арендные отношения, исходя из данности, необходимо констатировать, что наиболее привлекательные в коммерческом смысле места, помещения и другие объекты недвижимости уже находятся в частной собственности, следовательно, все меньшее количество «интересных» объектов остается к предложению на первичном рынке недвижимости. С другой стороны, требования наполняемости бюджета города становятся все жестче. Арендные платежи являются существенной долей в поступлении денежных средств, бюджетообразующей доходной частью. Увеличение доходности от поступления платежей арендной платы, связано в первую очередь с ее ежегодным повышением, и только, во-вторых, с улучшением работы государственных структур, отвечающих за взимание арендных платежей. При этом необходимо отметить, что в первую очередь выкупаются наиболее престижные во всех отношениях объекты недвижимости. Вопрос: зачем же резать курицу, несущую золотые яйца? Сиюминутность интересов затмевает значимость и дальновидность. Здесь и проявляется взаимосвязь ответственности и возможности в управлении имуществом. Демонстрируются два диаметрально противоположных подхода к управлению имуществом. В одних административных округах делается ставка на передачу как можно большего количества освобождаемых, вновь выявленных свободных помещений в аренду, в других – на их продажу. Для увеличения возможностей необходимо увеличить наполняемость первичного рынка объектами недвижимости. В этом плане имеется несколько подходов:

Кроме того, сдерживающим фактором является отсутствие единого договора аренды на имущество и земельный участок, на котором оно находится, как единого имущественно земельного комплекса. Из сказанного выше видно, что для увеличения доходности от использования имущества, требуется гораздо большее, чем простое отслеживание арендных платежей и их взыскание, в том числе и через суд. Хотя, в большинстве округов последнему уделяется большое внимание. Несмотря на это, доля не добросовестных плательщиков остается сравнительно высокой.

С целью повышения ответственности в управлении имуществом было принято постановление Правительства Москвы от 04.07.2000г. № 497-ПП «О передаче районным управам полномочий по управлению нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах». По согласованному с Департаментом государственного и муниципального имущества перечню нежилых помещений, расположенных в жилых домах, районным управам города передано право принятия распоряжений по ним в интересах жителей с учетом общегородских задач. Об эффективности этого решения говорить еще рано. Но жители районов должны сами оценить эффективность такого шага городских властей.

Следующим сдерживающим негативным фактором в управлении имуществом является отсутствие разграничения прав собственности на территории Москвы. Для малого предпринимательства наличествует большая нехватка производственных площадей, у федеральной власти огромное количество не используемой недвижимости (территории заводов, фабрик, недострои, ведомственные объекты соцкультбыта). Одним из первых шагов по решению этой проблемы явились Закон РФ от 17.06.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» и постановление Правительства Москвы от 05.06.2001 №522-ПП «О порядке передачи в государственную собственность города Москвы объектов незавершенного строительства, находящегося в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы».

Продажа в собственность, как еще один способ управления имуществом, обладает свойством одноразовости. Поелику ошибки, допущенные ранее, исправить трудно, если вообще возможно. Объекты недвижимости, являющиеся объектами городского значения, при ответственном подходе не должны подлежать продаже, так как не выработан механизм «воздействия» на субъект права владеющего на правах собственности объектом, имеющего городской статус. Уместно отметить, что при создании единого реестра, легче вести политику с учетом интересов города и его жителей, без пресловутого администрирования. Разумно предположить, что оправдана продажа объектов недвижимости, имеющих большой коэффициент износа, требующих больших финансовых затрат на восстановление его и эксплуатацию. Однако решение по этому вопросу должно приниматься на основании выводов независимой экспертизы, с рассмотрением предложений возможных и целесообразных вариантов использования (желательно альтернативных). Тогда, может быть, удастся избежать протекционизма и однобокости в подходе к такому способу управления имуществом. Кроме того, требование нормальной рыночной экономики в четком и однозначном проведении процедуры отчуждения права собственности, независимой от мнений и суждений конкретных чиновников. Должен просто работать механизм, а государственные структуры - обеспечивать его работу.

Приватизация остается действенным инструментом в управлении имуществом. Несмотря на огромное количество допущенных ошибок и промахов, она является основным средством к достижению стратегической цели – повышение эффективности деятельности промышленных предприятий. По-прежнему, при этом, не до конца решенными остаются вопросы полномасштабных инвестиций, создания высокотехнологичных производств и как следствие, рабочих мест, требующих высокоинтеллектуального труда. Объекты недвижимости еще не всегда реализуются по реальным рыночным ценам. С другой стороны, переход к адресному принципу приватизации уже позволил повысить эффективность управления имуществом. Кроме того, приватизация в г.Москве носит теперь комплексный характер, т.к. включает в себя план реорганизации предприятия с приложением перечня основных и оборотных средств, учитываются технологические связи и главное вопрос использования земельного участка рассматривается в совокупности со всеми другими вопросами, как единое целое.

Для того чтобы быстро реагировать и влиять на изменяющуюся ситуацию на рынке недвижимости, а также с целью контроля за правильностью использования объектов недвижимости, необходимо отслеживать выполнение принятых нормативных актов. В г.Москве для решения этой задачи была создана Госгоринспекция. Ее роль в вопросе управлении имуществом до конца не оценена. Госгоринспекция призвана показывать пример ответственного отношения к использованию имущества, как общегородскому достоянию и отстаивать интересы города в этом вопросе.

В своей работе Госгоринспекция непосредственно сталкивается с последствиями несоответствия возможности и ответственности в деле управления имуществом. Вот несколько характерных моментов, подтверждающих вышесказанный тезис.

Начнем с арендных отношений. Наиболее часто встречающаяся ситуация, когда организация в прошлом взяла в аренду помещение и, если дела у нее пошли неплохо, стремиться расширить, занимаемые площади. За счет чего она может это сделать? Или участвуя в конкурсе, выиграть и получить новое помещение большей площади, что не всегда удобно для организации, так как это потребует определенных затрат на ремонт нового помещения, всевозможных согласований с городскими структурами: эксплуатационными (ДЕЗом, Мостеплоэнерго, Мосводоканал и другие), контролирующими (Госпожнадзор, ГСЭН, районная управа), правоохранительными, добавьте сюда затраты на переезд, обживания, оповещение контрагентов и прочее и прочее. Или же за счет свободных помещений (технических, подвалов, чердаков т.п.), или за счет пристроек. Остановимся на первом варианте. Официально получить в пользование эти помещения проблематично, и не только из-за бюрократических проволочек, но из-за того, что начинает действовать личностно чиновничий фактор (захочу - разрешу, захочу - нет), но город то от этого только проигрывает. Передача в аренду такого рода помещений (добросовестным организациям), кроме пользы ничего не приносит. Во-первых, поступает арендная плата, во-вторых, исчезает проблема охраны данного помещения от несанкционированного доступа (бомжей, наркоманов, уличной молодежи), в-третьих, улучшается санитарное состояние (исчезают комары, крысы, мыши и прочая нечисть). С другой стороны, переданные в аренду организации такого рода помещения требуют больших капитальных затрат для подготовки к их использованию. Происходит замена коммуникаций, улучшаются теплозащитные свойства здания, проводятся гидроизоляционные мероприятия и все это за счет арендаторов. Так кому это выгодно? Естественно, обеим сторонам, так почему же передача таких помещений происходит в исключительных случаях? Это ли не пример демонстрирующий возможность и ответственность в управлении имуществом.

Следующий момент касается приватизированных предприятий и организаций. Таких организаций с каждым годом становится все больше и больше. Госгоринспекция с завидной регулярностью сталкивается с фактами, когда в результате приватизации организации распродают выкупленное у государства имущество на вторичном рынке совершенно по другой, рыночной цене. Приватизированное предприятия де-факто прекращает свое существование, рабочие места сокращаются, производство свертывается. Планы приватизации большинством пользователей измены в результате вторичных сделок купли-продажи. Государство и город несут, опосредовано колоссальные убытки. Да, конечно, рынок есть рынок, но эффективность такого управления крайне низка.

Улучшение эффективности работы по управлению имуществом видится и в изменении роли Госгоринспекции, как структуры в управлении, так и в изменении в подходе к контролю, как составляющей единице управления. Смещения акцента от выявления и наказания нарушителей как таковых, к системному подходу по предупреждению нарушений, и только, во-вторых, применение штрафных санкций к «сознательным» нарушителям. Говоря о возможностях, необходимо отталкиваться от жизни и вводить прецендентное право, а не изобретать каждый раз трехколесный велосипед. Когда инициатива идет снизу, видны не только успехи, но и живые проблемы, а не их фантомы, придумываемые в «законодательном собрании».

Следующий момент касается вопроса ответственности, ответственности перед законом. Английская королева во время Второй мировой войны, вместе со всем народом Великобритании несла бремя войны, введенная карточная система распространялась и на нее. Перед законом все равны: и королева и последняя уборщица, это и демонстрировала Елизавета – королева мать. Никогда и ни при каких обстоятельства нельзя достичь требуемого результата, используя и применяя на практике механизм двойной морали: что положено Юпитеру, не положено быку (без комментариев).

Льготы, как таковые должны быть отменены вообще. Все должны быть поставлены в одинаковые и равные условия. Вместо льгот, необходимо вводить принцип адресной помощи. Госгоринспекция накопила огромный материал, когда организации не заслужено пользуются льготами. Фактически практика льгот дискредитировала себя и создает только почву для узаконенных злоупотреблений, повергая в шок честных предпринимателей и организации.

Последнее и наиболее болезненное, ответственность подразумевает под собой все стороны, участвующие в отношениях по управлению имуществом. На практике к административной ответственности привлекаются и несут наказание, только пользователи недвижимого имущества, а аппарат, созданный для управления имуществом никогда. Он вроде бы ни при чем, хотя практика часто показывает обратное. Вряд ли это справедливо и правильно.

Совершенствование любой системы, а тем более контроля, есть движение на встречу друг другу двух полюсов: контролирующего и контролируемого, не только для сближения при решении общих задач, но и для поиска подходов, направленных для открытия новых возможностей.

Говорят в далекие времена, когда понятие государственности еще формировалось, жил царь и было у него три сына. И вот однажды созвал он сыновей и говорит: «Стар я стал, и посему хочу выбрать, кому из вас страну доверить. Поелику тяжелое это бремя, а времени мало осталось. Выделяю каждому по уделу. Кто сможет богатство приумножить, тому и страну доверю. Прошло время, созвал царь сыновей для отчета. Старший сын стал ответ держать:

Призадумался царь.

Средний сын ответствовал:

Погрустнел царь.

Третий сын поведал отцу:

Грусть тяжелым камнем на сердце царю легла, не то он хотел услышать, Но ведь его пожелание сыновья исполнили. Видимо не так он его высказал, не поняли его сыновья, не с того начали. Удалился царь в свои покои, да так больше и не вышел.

Суть притчи проста, как апельсин – от того, насколько точно и недвусмысленно сформулирован вопрос, зависит правильность, полученного ответа. Эта квинтэссенция проблемы вынесенной в заголовок. И второе, достижение результата никогда не должно являться самоцелью, иначе многогранность подходов заменяется примитивностью методов. Что, к сожалению, и демонстрирует нынешнее неспокойное время. Наконец, третье, любая власть, прежде всего – ответственность, от умения донести проблему, поставить задачу, зависит очень многое. Прежде, чем требовать отчета о проделанном, необходимо убедиться в однозначности постановки задачи.

Направив взгляд к истокам, к историческим корням проблемы, найдем ответ на многие вопросы современности. Подходя прагматично, ясно же, что проблемы в обществе не берутся с неба, они появляются и трансформируются вместе с развитием общества и по мере становления последнего формируются и являются индикаторами благополучия его.

Никто не станет спорить с тем, что в любой системе, так или иначе, наличествует контроль. Смысл этого слова большинство понимает слишком примитивно – проверка или надзор. В первоначальном же смысле слова - это, прежде всего управление, включающее в себя создание благоприятных условий для исполнения, а затем уже наблюдение при сопровождении, устранение препятствий для лучшего исполнения, анализ ситуаций, поиск наилучшего выхода из возникших проблем и тупиков другими словами опека процесса исполнения. Управление характеризуется двумя основными параметрами или, как их еще называют, рычагами – стимуляцией и заинтересованностью в простонародии это механизмы кнута и пряника. У нас, с прискорбием заметим, всегда преобладал механизм кнута, как наиболее «действенного» рычага управления. История же показывает, что механизм пряника всегда более эффективен. И связано это с человеческой психологией. Всегда приятней работать за вознаграждение, чем за избежание наказания. Вот исподволь подошли к основе контроля, к его сути. Любой контроль преследует цель – получение требуемого и желаемого результата. Контроль может осуществляться, как за объектами или процессами, так и за исполнителями или субъектами.

В нашем случае речь пойдет о контроле за субъектами права, являющимися пользователями объектов недвижимости. Для них, оказывается, контроль со стороны государства нужен, прежде всего, самим контролируемым. Почему? Давайте разбираться.

Предприниматели в своей деятельности стремятся прежде всего к получению максимальной прибыли. Это очевидно и понятно. А кто создает и отслеживает «правила игры» на экономическом рынке, кто должен брать на себя функцию правозащитника хозяйствующих субъектов, кто обеспечивает условия развития по различным направлениям отраслей экономики? Эти функции берет на себя государство. Отметим, что проведение в жизнь экономической политики сложнейший процесс и чтобы получить ожидаемый результат нужно соблюдение двух условий, а то будет, что хотели как лучше, а получили как всегда. Первое условие – готовность государственных структур к проведению экономической политики; второе – неукоснительное соблюдение всеми субъектами права «правил игры», т.е. законов. Несоблюдение условий никогда не даст ожидаемый результат, разве что на бумаге. С выполнением первого условия говорить нечего, Россия еще только нащупывает твердую почву для ведения собственной экономической политики и связано это не столько «с наследством проклятого прошлого», как с отсутствием знаний и специалистов, готовых и умеющих работать в новых условиях, использовать накопленный опыт советского периода. Что говорить, далеко не все было плохо в то время. Так зачем отторгать и перечеркивать опыт прошедших лет. Были же мировой державой – это же не дерьмо собачье, с нами считались, к нам прислушивались, наш опыт перенимали.

Готовность государственных структур к проведению экономической политики определяется не только желанием руководителя страны (района, города) и законодательных собраний по подготовке и принятию решений по экономическому устройству, но и готовностью исполнителей к их воплощению в жизнь. И вот здесь сплошь и рядом наблюдаются провалы. В независимости от того, плох ли хорош законодательный акт, принятый в установленном порядке, его исполнение, как правило, никак не продумывается, а, следовательно, его реализация сталкивается с сонмом трудностей. Разработка механизма выполнения начинается уже после принятия законодательного акта. Отсюда бесконечное количество поправок и дополнений, так как возможность исполнения не обеспечена. Кроме того, имеется еще один негативный момент, связанный с этой же проблемой. Исполнительные структуры вынуждены сами принимать меры к исполнению, что приводит к разночтению законов и разномастности подходов в исполнении.

Со вторым условий ничуть не лучше. Законопослушных процент очень низок. Причина кроется не в менталитете русских людей пост советского периода, а в самом климате существования субъектов права на территории России. С волками жить по-волчьи выть!

Какой из этого следует вывод? Насущная потребность при движении вперед по развитию экономики соблюдение условий этого развития, но это только будет соблюдение принципа необходимости. Как наличие чернозема не обеспечивает высокого урожая, так и необходимые условия создают предпосылки развития, но не само развитие.

Принцип достаточности обеспечивается обратной связью, которая, конечно, существует, но апосредовано, а должна быть прямая. Ее необходимо налаживать, делать постоянной и устойчивой, тогда она будет результативной. Устойчивость системы, в том числе и управления, определяется наличием отрицательной обратной связи, не позволяющей идти системе в разнос и выйти из-под контроля. Тогда и только тогда, когда будет устойчивая обратная связь, удастся избежать релейного характера управления экономикой, знаменуемого шараханьем из крайности в крайность и перейти к плавному регулированию. Управление должно быть сравнимо с ответом системы на «булавочный укол», а не на «удар топора». Может тогда не будут шахтеры на Каменном мосту касками греметь, а энергетики в школах электричество отключать.

Но вернемся к нашим баранам. Государственные структуры существуют за счет налогов. Налоги собираются с населения и в первую очередь с хозяйствующих субъектов. Здесь сталкиваются совершенно различные области интересов – интересы хозяйствующих субъектов и интересы государства. Взаимосвязь и взаимозависимость очевидна. С одной стороны, заинтересованность государства в собирании налогов, с другой – заинтересованность хозяйствующих субъектов в получении большей прибыли. Очевидно, что с большей прибыли поступит больше налогов. Следовательно, государство кровно заинтересованно в том, чтобы предприниматели получали большую прибыль. Так почему же многие хозяйствующие субъекты жалуются на то, что государственные структуры не только не помогают, но зачастую препятствуют развитию предпринимательства. Сами же предприниматели стараются минимизировать показываемую прибыль. Все это звенья одной цепи и причиноследственная связь лежит опять же в отсутствии прямой обратной связи и отсутствии взаимозависимости. Сталкиваясь с экономическими законами необходимости и достаточности, ни одна система не может их нарушать. Необходимость должна быть востребована, а достаточность обеспечена, иначе много шума, а на выходе один пшик.

Одна из главнейших задач государства - оберегать возможность развития национального хозяйства. Необходимо помнить будущее завтрашних побед куется в правильной сегодняшней экономической политике. Роль государственных структур в обеспечении этих возможностей безмерна. На хозяйствующие же субъекты ложиться функция «исполнителя». Грубо говоря, государство прокладывает путь, укладывает рельсы, а хозяйствующие субъекты локомотив, тянущий состав под названием «экономика государства». Оттого, на сколько качественные сами рельсы, т.е. законы, и куда проложен путь, зависит, куда и как скоро привезет паровоз состав, то бишь страну. Но и от локомотива многое зависит – будет это допотопный паровоз или современный электровоз, т.е. техническая оснащенность. Так укрывание налогов, это как пар спускать, быстро не поедешь. Потому то значение контролирующих органов значительна. Многое зависит, какие полномочия и функции им преданы. Одно дело чисто фискальные функции, как налоговой инспекции, другое дело проверочно-надзорные, как санитарный контроль, пожарной безопасности и другие.

Особая, можно сказать исключительная, роль принадлежит вопросу имущественных отношений, всегда привлекающему пристальное внимание. Это базис благополучия, дающий уверенность в завтрашнем дне. Отсюда особая роль контролирующих эти отношения организаций. Исключительно высокий процент нарушителей в этой сфере связан с накопившимся комом проблем в этой области. Остановимся на московских проблемах:

Это только часть проблем, существует целая куча более мелких.

Итак, по порядку: сегодняшняя ситуация такова, что спрос более, чем в два раза превышает предложение, хотя по официальным данным ситуация не такая. В чем же дело? Почему предприниматели все больше и больше обращаются к вторичному рынку недвижимости, при наличии еще достаточного объема на первичном? Ответ лежит в двух ипостасях. С одной стороны, требования по спросу формулируются потенциальными заказчиками расплывчато, грубо говоря, заказчик сам не знает, что он хочет. На вторичном рынке вопрос формирования заказа для потребителя берут на себя риелторские конторы. Государственные структуры практически этим не занимаются. Кроме того, потенциальный заказчик часто поставлен в жесткие временные рамки. Объект недвижимости нужен ему уже сейчас, а не через полгода. На первичном рынке так скоро вопрос не решается. Все это заставляет предпринимателей искать обходные пути на «первичке» или же обращаться за решением своей проблемы на вторичный рынок. Это создает почву для злоупотреблений в госструктурах, имеющих отношение к распределению объектов недвижимости.

Созданная в конце 90-х годов Госгоринспекция, проводя проверки объектов нежилого фонда в г.Москве, неоднократно сталкивалась с такими фактами. Что явилось причиной негативных явлений на первичном рынке недвижимости? Прежде всего, несовершенство системы распределения и предоставления объектов недвижимости. Нынешняя ситуация кардинально отличается от ситуации конца ХХ века, а с выходом нового Федерального закона меняется слишком многое в расстановке сил. Но и сейчас можно констатировать, что, несмотря на дефицит недвижимости на первичном рынке, имеется кое-какой запас неучтенки. Это стало возможным и из-за прорехов в законодательстве, и из-за несовершенства системы контроля и целого ряда других, локальных причин. Но факт остается фактом, до сих пор не произведена инвентаризация имущества. Тому много объяснений, главное из них, это сиюминутность момента затмевающая важность полноты знания. Отсюда и злоупотребления, кстати, не всегда в корыстных целях, по использованию муниципальной собственности ДЕЗами, ГРЭПами и другими организациями. Балансодержатели частенько скрывают неиспользуемые площади, сдавая их самостоятельно с нарушением действующего законодательства в пользование коммерческим организациям. Почему это происходит? С одной стороны эти помещения не представляют коммерческой ценности, т.к. требуют больших финансовых вложений для приведения их в рабочее состояние, кроме того, для законного оформления требуется значительное вложение денежных средств и времени только для получения права владения, а еще требуется ремонт и т.д. С другой стороны балансодержатели решают и свои проблемы, как-то: устраняются проблемы, связанные с эксплуатацией и поддержанием в рабочем состоянии сетей различного назначения (теплотрассы, канализации и другое), автоматически решается вопрос с ремонтом, исчезают проблемы мышей, крыс и прочей нечисти, сопровождающей урабанизационную деятельность человека, наконец, решаются финансовые вопросы. Коммерсанты умеют считать, тем более они считают собственные деньги, а не чужие априори. Здесь же надо отметить, что оформление прав владения не оправдано затянуто.

Следующий момент, нежилые помещения на вторичном рынке сдаются полностью готовыми к использованию, часто даже с оборудованием. Привязка к ценам вторичного рынка, стоимости муниципального имущества было бы оправдано, если бы оно также соответствовало требованиям «въезжай и пользуйся», но этого не происходит. Надо добавить пресловутый «бюрократический момент», само оформление требует не мало времени и послаблений не предвидится. Кроме того, требуются не малые материальные затраты. Для получения требуемых согласований на пресловутом бегунке необходимо пройти и получить согласующие подписи у около десятка организаций, начиная от районной управы и заканчивая балансодержателем. Только наивный думает, что все происходит бесплатно. Вторичный рынок ориентирован на пользователя и не требует такого количества всевозможных согласований. Но это одна сторона медали. Другое, не мало важное, состоит в том, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договоры аренды сроком менее одного года не подлежат государственной регистрации, а такие же договоры, являющиеся муниципальной собственностью… (без комментариев). Налицо разрыв. Здесь однозначно проявляется, что первичный рынок по всем параметрам проигрывает вторичному.

Третий момент, формально приняв определенные обязательства, государственные структуры фактически ни за что не отвечают, сие есть обман или, в лучшем случае, дезориентация будущих пользователей. Ярчайший пример, на сегодняшний день только около пятидесяти процентов пользователей муниципального имущества могут представить акт приема-передачи имущества, у остальных его просто нет. Но в последней редакции Постановления правительства Москвы от 13.08.96г. однозначно говориться об этом (не говоря уж Гражданском кодексе). Да из имеющих такой акт, только у процентов десяти пользователей он составлен не формально с указанием и перечнем технической оснащенности помещений, а также материалов покрытий и состояния коммуникаций. Это ли не пример безответственного отношения. Государственные структуры призваны отражать отношение государства к своим гражданам. Здесь же демонстрируется халатное пренебрежение к своим прямым обязанностям.

И, может быть, самое главное - механизм предоставления допускает двойственность при распределении недвижимости, что не допустимо. Правила игры должны быть обязательны для всех без исключения, иначе появляется волюнтаризм и другие негативные явления.

Механизм должен быть прост и понятен каждому и не допускать двойного толкования, а от господ чиновников требуется, чтобы они соблюдали нормативные акты и отслеживали законность. В их же обязанность должно входить и определение назначения использования недвижимости и упрощение окончательной процедуры согласования при запуске объекта. Не редки случаи, когда выставляемый на конкурс объект, имеет статус свободное назначение, а потом наступает период согласования запуска объекта и выясняется, что каким-то требованиям этот объект не удовлетворяет. Вопрос: кто за это должен отвечать? Далеко не риторический, ибо здесь демонстрируется не состоятельность структур, вынесших объект на конкурс, происходит подрыв авторитета государственной власти.

Особая тема всевозможных льгот. Ее легко критиковать, но трудно предложить, что-то конкретное. Единственно, что является очевидным, это осуществление постоянного надзора за организациями, пользующимися льготами. Сегодняшний день демонстрирует, что подавляющее число льготников пользуется предоставленными помещениями с грубейшими нарушениями действующего законодательства. К сожалению доказать это достаточно трудно, в первую очередь из-за несовершенства самого законодательства.

Все это касалось проблем государственных структур при управлении недвижимостью. Пользователи недвижимости сами создают не мало проблем государственным структурам. Изменение назначения использования объектов недвижимости, самозахват, неоформление или неправильное оформление прав владения, перепланировки – не полный перечень нарушений практикуемый российскими хозяйствующими субъектами. Все это отнимает уйму времени и сил, как у самих пользователей, так и государственных структур, призванных отвечать за те или иные вопросы, связанные с недвижимостью. И что самое печальное сдвиги в этом направлении очень незначительны. Весь опыт предпринимателей направляется не на соблюдение законности в своих действиях и приведение в соответствие действующему законодательству документов на пользование объектом недвижимости, а на то, чтобы уклониться от ответственности. Губительная и порочная практика. Нужно признать, что существующее доверие, а точнее его отсутствие, между государственными органами и пользователями, то есть предпринимателями

Здесь, как нигде, необходима обратная связь, которая обеспечила бы, во-первых, выявление всех «тонких мест» мешающих эффективно и быстро распорядиться имуществом, отразить нюансы подготовки и оформления необходимой документации на объект недвижимости, начиная от момента выявления юридически свободного объекта, до момента его передачи в пользование. Во-вторых, сама система предоставления недвижимости не гибкая, не учитывающая весь комплекс проблем, возникающий после передачи недвижимости в пользование хозяйствующему субъекту. В-третьих, множество вопросов остается за решением конкретных чиновников, что тормозит не только процесс передачи прав владения, но и нарушает сам принцип рыночной экономики. В-четвертых, ответственность должна быть обоюдной и для собственника или владельца и для пользователя.

Когда появится тенденция на сближение позиций сторон, однозначно проявятся и новые механизмы сближения контролирующего и контролируемого для решения общих задач для поиска подходов, направленных для открытия новых возможностей по управлению недвижимостью. Закостенелость и бюрократизм государственных структур с одной стороны и отрешенность от общих проблем хозяйствующих субъектов – с другой, создают порочный круг, из которого нет выхода. Нельзя увидеть горизонт, если смотреть только себе под ноги.

Контролирующим организациям, в этом смысле, принадлежит особая роль по выявлению позиций сторон, общих задач и проблем при управлении объектами недвижимости. Именно им приходиться сталкиваться ежедневно с теми или иными вопросами, связанными с недвижимостью. Типы же нарушений, как в зеркале отражают сложившиеся проблемы.

Можно смело утверждать, что все нарушения делятся на два больших класса:

Здесь имеется огромная разница. И очень важно для сближения позиций сторон, т.е. тех, кто предоставляет и тех, кто пользуется объектами недвижимости, последний класс нарушений просто бы исчез.

Сотрудники Госгоринспекции, проводя проверки объектов недвижимости в г.Москве, постоянно сталкиваются с таким явлением, как протекционизм властей. Не говорить об этом нельзя, требуя от одних и от других хозяйствующих субъектов исполнения закона подход должен быть один – закон приват, все остальное вторично. Не потащит локомотив состав, если с одной стороны колеса застопорены, а с другой проскальзывают. У предпринимателей такой подход вызывает, мягко говоря, недоумение. И глупо считать, что о протекционизме никто не знает.

Умышленные нарушения пользователями недвижимости допускаются по нескольким причинам их условно можно разделить на:

Если по двум первым причинам допускаются нарушения, то следствием этого однозначно должно быть привлечение нарушителей к ответственности, с двумя следующими сложнее, т.к. по первой из них нет состава вины, а по второй - отсутствует мотив, то есть, нет корыстной цели. Нарушения по не знанию особая категория нарушений. Здесь как негде важна разъяснительная работа, а в требованиях к сотрудникам Госгоринспекции такая задача не ставится, и это добровольное дело каждого инспектора, но заинтересованности в этом у него нет. Хуже этого, такое действие может быть рассмотрено, как заинтересованность проверяющего в делах проверяемой организации. Объективные причины, повлекшие нарушения вообще не поддаются никакому подходу, заинтересованности в решении проблемы нет ни у допустивших нарушение, ни у контролирующих органов, ни у государственных структур, занимающихся разрешениями и согласованиями. Скажем только о некоторых из них:

Это только те моменты, которые носят общий или массовый характер, решение этих конкретных вопросов нигде не отражено и не обсуждается. В рамках поставленного и вынесенного в заголовок вопроса, приведенные выше проблемы являются основополагающими. Для того чтобы побудительные мотивы стали движущей силой в сближении позиций необходимо многое сделать. В первую очередь, создать схему, по которой любой «потребитель» мог донести свою проблему до государственных органов, без опасения, что его «жалоба» ему же выльется боком. Это является сдерживающим фактором на пути создания обратной связи, о чем говорилось выше. Назрела необходимость пересмотреть отношение к объектам недвижимости в целом, условно разделив ее на две не равные части в зависимости от ее значения для города и страны. Социально-значимые объекты, исторические объекты, объекты, известные всей России и относящиеся к культурным ценностям продаже в собственность подлежать не должны. Если же это произошло, то необходимо принимать меры к их возвращению.

Арендные отношения целесообразно пересмотреть на предмет более диференциированного подхода. Совершенно не разумно с одной меркой подходить к оценке объектов недвижимости с разной степенью готовности к его использованию. Назначать цену на право аренды должны независимые оценщики и уж, если государственные структуры не могут распорядиться грамотно объектами находящимися на их территории, то может быть, это лучше сделают коммерческие организации, отчисляя в городской бюджет фиксированную сумму денежных средств, рассчитанную в соответствии с принятой методикой, а разницу между этой суммой и суммой, за которую удалось реализовать право аренды, возьмут себе, как вознаграждение за проделанную работу.

Расчет арендных платежей тоже далек от идеала и слишком отстал от реальности жизни. Получается, что в расчете слишком грубо учитывается удобство коммерческого использования. Существующие критерии отстают от жизни, в результате получается, что, находящиеся в одной деловой зоне предприниматели платят по-разному. Необходимо, отказавшись от применения линейных схем, перейти к очаговым схемам удобства коммерческого использования.

Говоря о контроле за использованием объектов нежилого фонда, как о движении, направленном на сближение двух полюсов: контролирующего, то есть государства, и контролируемого, то есть хозяйствующего субъекта, отметим, что обе стороны заинтересованы в одном – эффективном использовании объекта недвижимости. При этом взгляд и отношения к этой проблеме обеих сторон далек от идеала и страдает однобокостью. В этом нет ничего страшного, так как задачи, решаемые ими различны. Но общность интересов по достижению конечной цели должна объединять стороны. Контролирующая организация, определяя не соответствие в использовании объекта действующим нормативным актам, одновременно помогает проверяемой организации выявить и устранить допущенные нарушения, тем самым, возвращая хозяйствующий субъект в рамки правового поля, обеспечивая законность дальнейших действий контролируемой организации по использованию объекта недвижимости, то есть, открывая новые возможности.