В воротах гостиницы губернского города NN показывается небольшая красивая рессорная бричка в которой сидит господин не красивой, но и не дурной наружности, ни толст, ни тонок, не молод, но и не стар. Его встретил трактирный слуга и повел показывать отведенный тому покой. Комната была известного рода, какие обычно бывают при гостиницах в губернских городах и ничего особенного из себя не представляла. За два рубля в сутки любой приезжающий получал спокойную комнату с тараканами, выглядывающими из стен, как чернослив, и дверью в соседнее помещение, которая всегда была заставлена комодом. В покой было внесено имущество господина, состоявшее из поношенного чемодана белой кожи, небольшого ларчика красного дерева с штучными выкладками, сапожных колодок и жареной курицы в синей бумаге.
Пока слуги занимались его пожитками, сам господин отправился в общую залу, скинул картуз, размотал с шеи цветастую косынку и велел подать себе обед. И за едой расспросил слугу о том, кому раньше принадлежал трактир, и кто сейчас тут хозяин, и много ли доходу он приносит. Помимо скучных вопросов, расспросил приезжий и о том, кто в городе служит губернатором, кто прокурором, кто председателем палаты, но особенно подробно обо всех крупных помещиках: где живут, сколько душ крепостных имеют, часто ли приезжают в город и прочее. Интересуется также не было ли в городе каких болезней, лихорадок, оспы. И делает это так тщательно и обстоятельно, что не возникает сомнения в том, что это не просто праздное любопытство. После обеда господин выкушал чашку кофию, отдохнул и поспал два часа. Имя и ранг же ему – Павел Иванович Чичиков, коллежский советник. Прогулка по городу его вполне удовлетворила, он содрал афишу о постановке драмы, изучил ее и сложил в свой ларчик. Поужинал холодной телятиной с кислыми щами и лег спать.
На следующий день Чичиков навестил с визитами всех городских чиновников, умело польстив каждому из них и в результате оказался приглашенным на домашнюю вечеринку к губернатору, и на другие мероприятия с различными чиновниками. О себе он рассказал очень мало, высокопарным слогом и, по сути, ничего конкретного, но все время был чрезвычайно вежлив и учтив, чем очаровал все высшее общество губернского города. На губернаторской вечеринке господин знакомится с помещиками Маниловым и Собакевичем, которые приглашают того к себе в гости и он с радостью соглашается. Во время обеда с полицмейстером знакомится с помещиком Ноздревым. Спустя неделю жизни в городе, Чичиков отправляется в поместье Манилова. Приехав туда замечает, что хозяйский дом стоит одиночкой, на небольшом возвышении и открытый всем ветрам, на покатости горы расположилось несколько клумб, но в общем все создавало ощущение ненадежности, хлипкости, ни то ни сё. Так же можно охарактеризовать и самого Манилова.
После обеда с супругой помещика и его сыновьями Фемистоклюсом и Алкидом, Чичиков в кабинете хозяина объясняет цель своего визита: он хотел бы купить умерших крестьян, но о чьей смерти еще нет записи в ревизской справке и сделать все по закону, как-будто покупает живых крепостных. Манилов находится в легком недоумении от странной просьбы, но на предложение соглашается, они заключают сделку и Чичиков вскоре едет к Собакевичу. А первый размышляет о том, как было бы замечательно, если бы Павел Иванович жил рядышком по соседству, как приятно было бы вести с ним беседы, а прознав об их дружбе, государь наверняка дал бы им обоим чины генералов.
По пути к Собакевичу случается неприятность: кучер Селифан слишком много внимания уделяет коням, говорит с ними и совершенно не следит за дорогой, что приводит к тому, что они проезжают нужный поворот, но хуже того только то, что начался сильный ливень и Чичиков падает в грязь. В потемках они находят дом Настасьи Петровны Коробочки, к которой просятся на ночлег. Сама она представляет из себя весьма бережливую старушку, которые вечно жалуются на неурожай и прочие бедствия, но потихоньку сберегают денежки в пестрядевых мешочках. Она боязлива и когда Чичиков предлагает ей купить у нее мертвых крестьян, то долго сомневается. Решается на это только после слов о том, что подати на них теперь он сам будет платить. Удивляется его странной просьбе и пытается продать заодно и пеньки, и свиное сало. Павел Иванович вежливо отказывается. Наконец, она продает ему мертвые души по пятнадцать рублей за штуку и прилагает их подробный список. Наскоро перекусив пресным пирогом с яйцом, блинками, пирожками и прочим, Чичиков уезжает к следующему помещику, а Коробочка горестно рассуждает о том, что, наверное, надо было просить больше денег.
На столбовой дороге коллежский советник решает заехать в трактир, чтобы поесть и там знакомится с помещиком Ноздревым, который возвращается с ярмарки в бричке зятя Мижуева, поскольку свою проиграл. Следует красочное описание прелестей ярмарки, описание способностей пить драгунских офицеров, демонстрация щенка, который обещал вырасти в замечательную собаку и приглашение ехать в гости к Ноздреву. Зятя тоже уговорили ехать с ними, хотя он был и не восторге от этой идеи. Этот помещик представлен как историческая личность, представляющая собой как бы совокупность типичной личности русского мужика, какую можно всегда встретить в любом трактире по всей России. Они пьяницы, игроманы, живут не по средствам и часто в долг. Чичикову неприятен этот тип, но он движим делом. Но Ноздрев наотрез отказывается продать мертвые души, предлагая их выиграть в карты, выменять, взять в придачу к жеребцу, но только не продать. Они ссорятся и расходятся в разные комнаты спать. Утром Чичиков снова пытается договориться с Ноздревым по своему делу, но тот по-прежнему упирается. Дело заканчивается практически дракой и не допускает этого лишь неожиданный, но очень своевременный визит капитана-исправника, сообщающего, что Ноздрев находится под судом. Чичиков сбегает.
В дороге случается очередное происшествие: экипаж Чичикова сталкивается с другим экипажем и пока случайные свидетели этого, распутывают сбившихся коней, Павел Иванович замечает хорошенькую шестнадцатилетнюю барышню, всколыхнувшую в нем мечты о семейной жизни.
Наконец, он приезжает к помещику Собакевичу. В его доме все очень основательно, крепко держится на своих местах, громоздкая мебель, как, впрочем, и хозяин – здоровый, сильный детина. После обильного обеда Чичиков излагает ему суть своего визита, на что тот практически сразу соглашается, рассказывает подробно обо всех мужиках, которых продает, вручает подробный список этих мертвых душ и просит о задатке.
Далее Чичиков приезжает к помещику Плюшкину – человеку неопределенной наружности: толи женщина, толи мужчина, его дом более напоминает склад, где прямо на полу навалены кучи всякого барахла и который являет собой действительную прореху на теле человечества. Он соглашается продать свои мертвые души, особенно, когда Павел Иванович сказал, что отныне сам будет платить все подати. Вежливо отклоняет предложение выпить чаю с сухарем, получает письмо к председателю палаты и довольный собой возвращается в гостиницу, где немедленно заваливается спать.
Утро застает Чичикова за сочинением купчих крепостей, внимательным изучением списков купленных мертвых мужиков, фантазиями на тему их предполагаемой жизни, вымышленными диалогами с ними. Затем идет в гражданскую палату, чтобы закрепить это дело. Случайно встречает помещика Манилова, который вызывается его сопровождать. Но попасть к председателю не так просто и для этого приходится дать взятку кувшинному рылу, когда, наконец, он до него доходит, то обнаруживает там и Собакевича. Председатель готов стать поверенным Плюшкина и сильно помогает ускорить заключение всех остальных сделок. Уточняет куплены ли мужики вместе с землей или на вывод. Чичиков говорит, что на вывод в Херсонскую губернию. Они еще некоторое время обсуждают купленных крестьян, затем пьют шампанское за сделку и идут к полицмейстеру, где снова пьют за здравие новоиспеченного херсонского помещика. Предлагают Чичикову остаться насовсем в городе и даже подумывают его женить.
Между тем, по городу разлетается слух о том, Чичиков невероятно богат и с ним сразу все хотят дружить, а дамы от него без ума. Перед балом у губернатора, он даже получает любовную записку, правда, не подписанную. Как обычно, приведя свой туалет в полный порядок, он едет на бал, где исполняет роль дамского угодника. И все бы ничего, но он видит губернаторшу с дочерью – той самой девицей, с экипажем которой он ранее столкнулся. Она хороша невероятно и все внимание Чичикова сосредоточено только на этой молоденькой блондинке, что обижает остальных дам. Горше этого только неожиданное появление пьяного Ноздрева, который громогласно выпытывает о том, много ли мертвых душ удалось приобрести. Все растерянно смотрят на Чичикова, но потом понемногу отвлекаются на другие дела, но сам Павел Иванович уязвлен, ему не удается игра в вист и ужин не может его утешить, поэтому он опечаленный едет восвояси.
Тем временем, Коробочка, которая никак не может успокоиться по поводу того, что продешевила с продажей мертвых душ, приезжает в город с целью ответить на этот вопрос. Об этом узнает одна приятная дама, немедленно делится с другой и в их воображении появляется страшная картина того, что Чичиков среди ночи врывается в дома помещиков, требуя продать ему мертвые души, сеет смуту и страх. Звучит мнение о том, что вся эта история с мертвыми душами лишь предлог для того, чтобы выкрасть губернаторскую дочку. Еще немного поболтав они бегут к прокурору, а от него по всем своим знакомым.
В короткий срок город стал более напоминать растревоженное осиное гнездо. К этому добавилась новость о том, что к ним едет новый генерал-губернатор, завелся некий делатель фальшивых ассигнаций и недавно от наказания сбежал преступник. И тут все понимают, что ничего толком не знают о Чичикове. Мысль почтмейстера о капитане Копейкине отвергают, зато находят определенное сходство с Наполеоном. Опрос остальных чиновников, имевших с ним дело, никаких новостей не приносит. Только Ноздрев продолжает настаивать, что Чичиков несомненный разбойник, фальшивомонетчик и наверняка собирается украсть дочь губернатора. От переживаний за события, творящиеся в городе, с прокурором случается удар и он умирает.
Виновник переполоха в это время сидит в гостинице с легкой простудой и решительно не понимает почему никто из помещиков его не навещает. Отважившись на самостоятельный визит, он с ужасом видит, что у губернатора его почему-то не принимают, а остальные испуганно шарахаются от него в сторону. Обстоятельства несколько проясняет Ноздрев, который пришел в гостиницу навестить Павла Ивановича и, заодно, сообщает, что готов помочь выкрасть губернаторскую дочку. Чичиков расстроен и обескуражен. Решает на следующий же день покинуть город. Когда он уезжает, то по дороге встречает похоронную процессию прокурора и вновь видит всех чиновников. Наконец, бричка выезжает за город.
Далее автор рассказывает о жизни Чичикова, его детстве, обучении в классах, характере, службе, но главное объясняет, что в бытность последнего поверенным, во время хлопот о залоге крестьян, придумал план, согласно которому следовало поездить по всей России, скупая как можно больше мертвых душ, для того, чтобы потом их можно было заложить в казну под видом живых. Получить хорошие деньги, купить себе деревеньку и тем обеспечить себя и будущих детей.
В эпилоге автор сравнивает Русь с птицей-тройкой, несущейся вперед, мощно, неотступно и никто не смеет ей помешать или остановить.