Земельный участок: вопросы и ответы

Глава 2 Иные, кроме собственности, права на земельные участки (пожизненное наследуемое владение земельными участками, постоянное бессрочное пользование и безвозмездное срочное пользование земельными участками, аренда земельных участков)

Может ли коммерческая организация получить земельный участок в постоянное бессрочное пользование?

Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.

Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.

Учреждением, по ГК РФ, признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Учредителями некоммерческой организации в форме учреждения в зависимости от целей ее создания могут быть как физические и юридические лица, так и государство и муниципальные образования. Только государственные и муниципальные учреждения могут получать земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование.

В пункте 1 ст. 20 названы также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Известно, что гражданская дееспособность Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований осуществляется через их органы. Так, в систему федеральных органов исполнительной власти входят Правительство РФ, федеральные министерства, федеральные агентства и федеральные службы. Система органов субъекта РФ определяется его конституцией или уставом. Эти органы имеют право выступать от имени Российской Федерации, субъекта РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. Однако, как юридические лица, они представляют собой чаще всего также государственные (или, соответственно, муниципальные) учреждения и в качестве таковых получают земельные участки.

Все остальные юридические лица, если они получили земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование до вступления в силу Земельного кодекса, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2010 г.

Исключение сделано только в отношении садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан: Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в Закон о введении в действие Земельного кодекса, согласно которым правила п. 2 ст. 3 этого Закона (в том числе об обязательном сроке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей для юридических лиц, которые по Земельному кодексу не могут обладать этим правом) не распространяются на указанные объединения и на организации, при которых такие объединения были созданы или организованы до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Е.М.

Обязан ли гражданин переоформить свои права на земельный участок, предоставленный ему в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование?

С момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), В соответствии со ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

В Земельном кодексе используются термины «приобретение в собственность», «предоставление в собственность» (земельного участка). В данном случае приобретение осуществляется бесплатно, т. е. фактически имеет место предоставление участка в собственность, а именно переоформление прав гражданина на данный земельный участок, который в свое время был ему предоставлен на законных основаниях по решению компетентного государственного органа в пользование или пожизненное наследуемое владение. На практике для данной процедуры также часто используется термин «приватизация», поскольку имеет место осуществляемая самим собственником передача имущества (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан. Однако в соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией является такая передача имущества, которая производится по законам о приватизации государственного или муниципального имущества, поэтому в рассматриваемом нами случае говорить о приватизации юридически неточно. Точно так же, как во время аграрной реформы производилась фактически приватизация земель колхозов и совхозов, однако законы того времени о приватизации на этот процесс не распространялись, он регулировался нормативными актами о реформировании сельскохозяйственных предприятий. Поэтому мы говорим о реорганизации, а не о приватизации.

В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (либо приобретения земельного участка в собственность) ограничен 1 января 2010 г., оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не возникнет, право пользования (пожизненного наследуемого владения) земельным участком не будет аннулировано. И Гражданский, и Земельный кодексы рассматривают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение среди других прав на земельные участки, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей.

Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право. Определенного срока на проведение переоформления не установлено в связи с очень большим количеством граждан, обращающихся по этому поводу. Ведь практически все граждане, использующие в тех или иных целях земельные участки, получали их в свое время во владение или пользование. Кроме того, у многих возникают сложности со сбором необходимых документов, иногда необходимо бывает восстановление утраченных правоустанавливающих документов, иногда решения компетентных органов по поводу предоставления участка во владение или пользования участком бывают оспорены, иногда долго длятся судебные разбирательства по поводу наследования земельного участка, принадлежавшего на праве пожизненного наследуемого владения, и т. д. Но, тем не менее, все граждане должны в конце концов произвести указанное переоформление, тем более что это отвечает, как уже было сказано, в первую очередь их интересам.

Дело в том, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земельные участки, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

До введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции: земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Так, поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Необходимо также отметить, что, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет в дальнейшем сохраняться (только для определенных, установленных законом, категорий юридических лиц), то право пожизненного наследуемого владения постепенно сойдет на нет, т. к. заново земельные участки на этом праве больше не предоставляются. Еще в 1993 г. после принятия новой Конституции РФ Президент РФ Указом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил статьи Земельного кодекса, посвященные пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю, введенный еще в самом начале эпохи перестройки как «компромиссный», переходный к праву частной собственности на землю, был признан несоответствующим конституционным нормам.

Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный участок. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок только однократно. Поэтому если у данного гражданина имеется в пользовании еще и другой участок, в отношении второго участка он может:

1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ;

2) взять этот земельный участок в аренду;

3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.

Е.М.

В чем состоит упрощенный порядок переоформления прав на земельные участки и на какие случаи он распространяется?

Религиозные организации, кроме того, могут по своему желанию переоформить права на земельный участок на право безвозмездного срочного пользования до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой таким организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями;

2) принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

3) государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако введенный названным выше Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 упрощенный порядок переоформления прав на земельные участки предусматривает, что не требуется принятия решений о предоставлении в собственность граждан земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация права собственности на такие осуществляется непосредственно, т. е. без процедуры принятия решения соответствующим органом, в следующих двух случаях:

1) если указанный земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность;

2) если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему для указанных выше целей, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В обоих случаях соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3) основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанные земельные участки является документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).

Обязательным приложением к такому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в документе о праве на участок, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.

Истребование у заявителя других, дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства не допускается.

Е.М.

Может ли арендатор отказаться от заключенного им договора аренды земельного участка, если условия договора оказались для него невыгодными?

Общий порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством. Земельный кодекс устанавливает особенности его применения по отношению к земельным участкам.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ если в договоре не указан конкретный срок аренды, т. е. он заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон (и арендодатель, и арендатор) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (поскольку речь идет о недвижимом имуществе). Однако договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды – в этом случае он должен быть соблюден арендатором.

Если в договоре установлен срок аренды, то изменение или расторжение договора до истечения этого срока возможно по соглашению сторон (при условии, что в самом договоре или в законе нет указания на невозможность такого расторжения или изменения). Арендатор может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, например снизить арендную плату. Кстати, он имеет право потребовать от арендодателя уменьшения платы (п. 4 ст. 514 ГК РФ), если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества (т. е. земельного участка) существенно ухудшились.

Если же соглашения не достигнуто, арендатор может обратиться с иском о расторжении договора в суд. Однако договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных, установленных законом случаях. Согласно ст. 620 ГК РФ это следующие случаи (применительно к земельному участку).

1. Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

2. Переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра.

Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

3. Арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

4. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

В конкретном договоре аренды могут содержаться и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Если же ни одно из названных условий не присутствует, арендатор не может отказаться от договора. В случае невнесения в установленные сроки обусловленной договором арендной платы арендатор будет нести ответственность, которая предусмотрена договором.

Любой договор, в том числе договор аренды земельного участка, может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Е.М.

Каковы особенности заключения и исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В отдельных случаях по поручению Правительства РФ ставки арендной платы утверждаются федеральными государственными органами: например, постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. № 264[2] поручено Министерству экономического развития и торговли РФ по согласованию с

Министерством финансов РФ и Министерством транспорта РФ утвердить ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам РФ, исходя из среднего показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по субъектам РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – среднего показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения соответственно в Московской и Ленинградской областях, и необходимости сохранения размера арендных платежей за указанные земельные участки, уплаченных открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» в 2005 году[3]. Этим же постановлением установлено, что при определении размера ежегодных арендных платежей за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», ставки арендной платы за указанные земельные участки подлежат индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ[4] в ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В отдельных случаях размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется непосредственно Земельным кодексом РФ. Так, в соответствии с п. 2.1 ст. 30 этого Кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, предоставляемый для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.

Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

ЗК РФ детально урегулирован порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подробнее см. гл. 3 настоящей книги). Этот порядок различается в зависимости от целей аренды и от того, кто является потенциальным арендатором – гражданин или юридическое лицо. Соответственно выделяется порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1) для строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (ст. 30);

2) для жилищного строительства (ст. 30.1);

3) для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (ст. 30.2);

4) гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34);

5) участков, на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36).

Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Все они в принципе и представляют собой существенное нарушение договора арендатором. Применительно к земельным участкам это случаи, когда арендатор:

пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).

Е.М.

В каких случаях по истечении срока аренды арендатор может рассчитывать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок?

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (независимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной собственности) находится здание, строение, сооружение, то его собственник (если, конечно, он сам не является собственником земельного участка) имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного участка в аренду.