Знание-сила, 2009 № 04 (982)

Жилье и жилище

Александр Левинтов

Проблема жилья и жилища — сугубо отечественная. Она возникла в первые же годы советской власти и актуальна по сей день.

Стремление сделать человека винтиком социалистического способа производства, семью — ячейкой общества, а весь народ — строителем коммунизма требовало решения ряда исполинских задач, одной из которых было разрушение общественной, частной, семейной и личной жизни и переплавка их в одну форму жизни — государственную.

Наряду с «классовым» террором и провозглашением новой, пролетарской, этики, решению этой задачи было подчинено превращение жилья в жилище:

С современной точки зрения можно утверждать: жилище — продукт проектирования и строительства, жилье — процесс обживания и вживания человека в место своего обитания. Жилье — в значительной степени жизненный путь, вехи которого — сменяющие друг друга образы жизни. Это означает, между прочим, и то, что цена на жилье, в отличие от жилища, непредсказуема. Жилье — инфраструктура, у него нет конкурентов или заменителей. Но у человека на его жизненном пути может и должен быть выбор в распределении своих средств между жильем, образованием, туризмом (путешествиями), автомобилем и другими товарами и услугами подобного рода.

Задачей советских архитекторов и градостроителей было создать пространство, формирующее образ жизни советского человека — коллективиста, пролетария без чувства собственного достоинства и частной собственности, героического альтруиста и патриота-интернационалиста.

В 1922 году на жилтоварищества наложили 10 %-ный натуральный жилищный налог. Последствия этой меры оказались куда более ужасными, чем у продразверстки. Хлеб еще может вырасти на следующий год, а жизненное пространство не воспроизводится. Для изъятия жилья была создана ЧЖК — Чрезвычайная Жилищная

Комиссия, ее сотрудников москвичи тут же прозвали чижиками. Вместе с ВЧК она реквизировала из примерно 150 тысяч московских квартир 12 668. Жилищный психоз, о котором писали газеты и который обсуждал булгаковский Воланд на сеансе в Варьете, был вызван не самим актом изъятия, а распределением изъятого:

выделено рабочим — 5658 (44,7 %)

совслужащим — 1524 (12,0 %)

слушателям вузов — 942 (7,6 %)

партшколам — 707 (5,6 %)

РОНИ (образовательная структура) — 223 (1,8 %)

… нечистой силе — 3614 (28,3 %)

Бывшие владельцы «нехороших» квартир и комнат, перейдя в подвал или в ставшую коммунальной квартиру соседа, ежедневно видели, что в их родном гнезде происходит нечто невероятное и запломбированное: все это стало явочными, допросными и прочими помещениями ВЧК, куда можно отнести донос на соседа и улучшить свои жилищные условия.

Несмотря на огромное количество строительных контор и трестов (только в Москве действовали мощные бюрократические структуры — Госстрой, Жилстрой, Мосстрой, Госстройконтора), никакого жилищного строительства по сути не велось, хотя численность населения Москвы за первые два года нэпа увеличилась вдвое. В 1923 году построили первые тридцать 8-квартирных бараков в Богородском для рабочих и служащих завода «Красный богатырь»: квартиры по 22 м² выдавались на пятерых первопоселенцев, удваивавших свою численность за год-полтора.

Деревянный барак в Москве

Вместо жилищного строительства шли либо экспроприации различных видов, либо занятие под жилье тех или иных помещений — жилых и нежилых. Так, авиационный завод «Салют» в 1923 году занял помещения бывшей Измайловской военной богадельни. Инвалидов разогнали и рассеяли по домам сердобольных старушек, а при въезде заводских каждый жилой этаж поделили пополам, просторные палаты разбили на клетушки-пеналы. В итоге около пяти тысяч человек были расселены там, где раньше жили 500 одиноких инвалидов.

Вся идеология жилищного строительства держалась на сугубо пролетарских идеях нищеты — удешевления жилищ донельзя. ЦИК и СНК РСФСР постановлением от 25 августа 1924 года установили цену на землю в Москве в размере 3 копеек за одну квадратную сажень (4,55 м²). Темпы строительства при огромном потоке новой рабочей силы оставались смехотворно низкими: в 1932 году в Москве было построено всего 120 стандартных 16-квартирных бараков на 10 тысяч жителей при среднегодовом приросте численности населения за 1931–1938 годы в размере 220 тысяч человек в год. Потребность в новом жилье удовлетворялась на сотые и тысячные доли процента: в 1925 году из 27 000 заявок было удовлетворено 50–60, или 0,2 %. Проведенный в том же году конкурс Моссовета в Строительном техникуме имени Каменева (70 отечественных и 34 иностранных архитектора) отверг 80 % проектов как не соответствующие идеям удешевления. Лучшими были признаны система Галахова (обшивка деревянного каркаса досками с заполнением пространства опалубки городскими отбросами), система Мосдрева (деревянный каркас снаружи облицовывается в полкирпича, а изнутри обшивается соломитом — смесью соломы с алебастром) и система «Герард» (полтора кирпича снаружи, один изнутри, между ними — шлак).

Устанавливая квартплату, учитывали не только размер занимаемой площади, но и местонахождение (за пределами Камер-Коллежского вала — на окраинах — устанавливалась 10 %-ная скидка), и размер заработка (примерно 1 % от зарплаты за одну квадратную сажень полезной площади в месяц), и социальное положение — в 1923 году рабочие в среднем платили 0,27 копейки за метр, служащие — 36 копеек, так называемый нетрудовой элемент — 1,85 рубля. Грубо говоря, при столь же стесненных метражом обстоятельствах эти изгои платили в семьсот раз больше, чем класс-гегемон.

Еще медленнее создавалась социокультурная инфраструктура, хронически отставая от темпов жилищного строительства. Все это, включая квартирный психоз и ужасы квадратур и кубатур, нелепые «голодные» нормы и правила, породило не только мощную индустрию и систему взяточничества, вымогательств и издевательств, но и специфическую культуру коммуналок.

В 1922 году в Москве числилось 607 домов-коммун. Они принадлежали заводам, но контроля со стороны предприятий не было — значительная часть жильцов никакого отношения к ним не имела: сказывалась высокая текучесть кадров, бесчисленные свободные браки и общая неразбериха городской жизни. «Как очаги новой коллективистической культуры, нового быта, дома-коммуны не оправдали возлагавшихся на них надежд. Это в громадном большинстве случаев дома с обычным дореволюционным укладом жизни, в которых отсутствуют коммунальные учреждения», — писал городской санитарный врач-очевидец, подразумевая под коммунальными учреждениями, видимо, канализацию и водопровод.

Тогда же стали возникать молодежные городские коммуны. Поучительна история коммуны «Пионер» на Измайловском острове, в Мостовой башне. Производственно-трудовая коммуна из 13—18-летних «фабзайцев» ставила своей задачей продолжение производственных отношений и классовой борьбы в семье и быту. «Правильным разрешением полового вопроса коллектив считает длительный прочный брак, могущий возникнуть в результате взаимной дружбы и общности производственных интересов», — было записано в их Уставе. Несмотря на поддержку «Комсомольской правды», юных коммунаров погнали с Острова за пьянку и моральное разложение.

Бывшее здание коммуны

При этом шла интенсивная деисторизация городов: уничтожение памятников, переименования, искоренение местных и этнических традиций.

Типовое и совершенно однородное, до состояния фарша, домостроение, внедрение типового набора услуг, пролетаризация городского пространства, вплоть до замещения местного населения «лимитой» и другими формами урбанизации, специфический партдизайн и партстиль в монументалистике (преобладание неподвижных кубических форм либо фаллических фигур), даже планировка рельефа в городе (в Москве исчезли Поклонная гора, Синичкина речка и многие другие выразительные детали рельефа) — все делало города анекдотически похожими. Первыми «пали в борьбе роковой» сады и парки, пошедшие на дрова и просто так. В числе первоисчезнувших в Москве — Тюфелева, Малая Всехсвятская и Останкинская рощи, дачи Шаховских, Чистяковских, Капустина, Орлова, Габио, сад Фантазии, часть Серебряного бора.

Еще беспощадней уничтожались кладбища, особенно если они имели религиозную окраску: мусульманские, еврейские, католические, староверческие.

Часто уничтожение исторических памятников шло под предлогом того, что они мешают транспортному движению. В Москве по этому поводу снесли Сухареву башню и Иверские ворота, Триумфальную арку, сады на Скобелевской площади (их уничтожили вместе с памятником генералу Скобелеву, чтобы через двадцать лет на этом же месте поставить памятник Юрию Долгорукому, феодалу и захватчику) и т. д.

Если памятник не сносился, то осквернялся: храм на Калужской был превращен в кинотеатр «Авангард», церковь на Благуше — в заводской цех, Спасо-Угрешский монастырь — в колонию, под Большой Климентовской церковью в Замоскворечье устроили общественный туалет и т. д.

Теперь перед нами противоположная задача — вернуть людям жилье.

Первое, что надо сделать и во многом уже сделано, — вернуть жилье в сферу экономики и рыночных отношений. Это не означает полного отрицания государственного, общественного, социального регулирования в сфере жилья. Речь идет прежде всего о доступном жилье.

Жилье как инфраструктура должно быть доступно всем — но не любое жилье любому. Бомжам должны быть доступны ночлежные дома, студентам — общежития, солдатам — казармы, не оскорбляющие их человеческое достоинство, молодым семьям — скромное жилье, людям, твердо ставшим на ноги — комфортабельная квартира или отдельный дом, пенсионерам — жилье в благоустроенном пансионе (например, в обмен на собственное жилье).

Доступность жилья определяется не только ценовой доступностью, но и пространственной, транспортной и другими.

Из понятия «доступное жилье» надо исключить все дотационное государственное и муниципальное жилье, недоступное по тем или иным причинам для тех, кому оно предназначено. Обилие в нашей стране разного рода льгот для различных групп населения — инвалидов, пенсионеров, хронических больных, военнослужащих, депутатов разных уровней — свидетельствует о том, что для этих групп нет доступного их доходам жилья, что они — в унизительной зависимости от муниципальных и государственных властей и вообще от гуманности, сострадания и терпимости к ним общества.

Иверская часовня

Сухаревская башня

Вот каковы, на наш взгляд, основные критерии доступности жилья:

• соотношение «доля в доходах — качество жилья»

Нормальным и доступным считается для среднего класса и «бедных богатых» — около 40 % доходов, для малоимущих и пенсионеров — до 25 %, для очень богатых — 10–20 %.

Исторически доказано: цены на жилье и на труд растут в цене с одинаковым темпом. Критерием экономической доступности жилья может быть соотношение стоимости жилья и годового совокупного семейного дохода на момент приобретения жилья — цена на жилье не должна превышать десятикратный размер годового семейного дохода на момент покупки.

• обобществленность

В общем виде доступность жилья определяется степенью обобществления (открытостью жилья) и совместностью использования пространства и времени. Чем доступней жилье, тем больше мест общего пользования, тем индивидуальное (семейное) жилье чаще пересекается с другими и в формах владения, и в формах использования. Например, наличие мини-прачечных самообслуживания в большинстве жилых комплексов США делает жилье более доступным: отпадает необходимость покупки и монтажа дорогостоящей техники в каждой квартире.

• включенность в проектирование

Доступность растет и становится экономически заметной, если она включается в формирование жилья на стадии его проектирования и перепроектирования.

• разнообразие пространства и степени его преобразования

Чем более жилое пространство поддается трансформации, чем больше образов и стилей жизни оно может в себя включать, тем доступней жилье. Чем меньше трудовых, временных, материальных и финансовых усилий требует любое преобразование, тем доступней жилье.

• социальная однородность

Чем более социально однородна жилая среда, тем она, в общем, доступнее представителям этой социальной страты. Жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Конечно, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.

• природная и техноприродная доступность

По этому критерию жилье считается доступным, если оно безопасно для жизни и здоровья. Следует лишь заметить, что показатели этого критерия становятся все тоньше и разнообразнее. Еще 10 лет назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды. А в нашей стране еще никто не требует присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как принято в США и Западной Европе. транспортная доступность

Считается, что если на дорогу домой или из дома на работу тратится более часа, такая удаленность делает жилье недоступным. У нас же сейчас из-за пробок люди стали тратить на рабочие поездки в среднем по два часа.

В мировой практике принято выделять цену жилища и цену «земли», которая, по сути, и есть эквивалент цены «жилья» — в ее формирование входят безопасность, комфортность, расположение, соседство и другие критерии, невозможные при оценке жилища. Как правило, цена жилища, если не делать ремонтов и реконструкций, падает за счет амортизации, а цена «земли» — растет.

На рынке актуально присутствуют две позиции — покупателя (представителя потребительского спроса) и продавца (представителя производителя). Чудо рыночного механизма — в том, что марка продавца (последняя цена, на которую он согласен опустить марку производителя) ниже марки покупателя (последняя цена, выше которой он платить не будет). Зазор между этими двумя марками и есть пространство ценообразования, в котором любая цена взаимовыгодна и продавцу и покупателю. Марка покупателя, говоря теоретически, всегда выше марки продавца, поскольку мы всегда рисуем в своем воображении образ жизни более возвышенный, чем сама реальная жизнь — так счастливо устроено наше сознание.

Реально может существовать только потребительский рынок, то есть тот, на котором марка потребителя и покупателя независимы от марки производителя и продавца и, более того, доминируют. Едва на рынке начинает доминировать производитель, схлопывается не только рынок, но и вся экономика: производителю при его доминировании на рынке становится выгоднее не производить, чем производить.

В случае с жильем рыночный механизм, даже если отвлечься от таких необходимых посредников, как банковский и кредитный капиталы, позиционно гораздо богаче: это не просто «продавец-покупатель» или «потребитель-производитель», тут множество других персонажей.

Производители жилья — это муниципальные власти и стоящие за ними городские законы, ценности и история города, муниципальные службы и стоящие за ними инфраструктуры (улицы, электросети, энергосети, водопровод и канализация, сети связей), а также эксплуатационные службы и управляющие компании, архитекторы-проектировщики, застройщики и стоящие за ними производители строительных материалов, аксессуаров и мебели

Торгуют жильем или распоряжаются им риэлторы, государственные и муниципальные социальные институты, программы и законы, а также — что для нас непривычно, — налогоплательщики.

В роли же потребителя выступают те, кто непосредственно в торговле не участвует, но активно формирует спрос: с одной стороны — семьи, роды, общины и соседи, с другой — работодатели.

А вот непосредственно покупают или снимают — несколько поколений семьи, семья или отдельный человек

Особенность отечественного рынка жилья — в том, что на нем явно преобладают производители и продавцы, представляющие интересы производителей и свои, разумеется. Несмотря на бурное строительство, жилищный рынок все время угасает: около 40 % нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием для жилья. Вложения в новые квартиры — это неспецифические инвестиции: гораздо выгоднее и надежнее вкладывать в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции.

На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего недекларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный: нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. Сейчас конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.

Значительнее всего на цену жилья влияют: расположение (относительно центра города, магистралей, остановок, магазинов, школ, парков и т. п.); соседство (кому охота жить, например, среди иммигрантов или в криминально нездоровом районе?); транспортная и информационная доступность (как только московское жилье оказывается вне пешей доступности от метро, цена на него падает на 10–15 %). Существенны также факторы развитости инженерной и социокультурной инфраструктуры, мобильность (в Америке очень распространены мобил-хоумы и мобил-парки), комфортабельность и экологичность, защищенность от природных и техно-природных рисков. Конечно, на цену жилья влияют также строительные и отделочные материалы, технологичность создания (проектирования, строительства и реконструкции) и использования жилья. Наконец, многое определяет экономическая конъюнктура и инвестиционный климат.

Первое, даже единственное, что нужно сделать в сфере жилья и жилища, — уничтожить возможности и практику взяточничества и коррупции в этой сфере и вывести всю сферу из-под криминального зонтика, уничтожить сверхприбыли, которые сейчас оправдываются криминальными рисками, а также резко — раз в семь — снизить цены на аренду и покупку жилья: сделать и то и другое доступным и освободить огромную товарную массу жилья от несвойственной ему функции инвестиционного института.

Функция государства, помимо нормативного и законодательного регулирования, в программе доступного жилья должна быть ограничена помощью проблемным социальным группам (инвалидам, пенсионерам, бывшим военнослужащим и ветеранам войн, молодым семьям, переселенцам из экстремальных районов и т. п.), однако характер и размер помощи в цивилизованном мире определяют не правители и законодатели, а сами налогоплательщики, ведь это — их помощь. И помогать можно не только деньгами, которые, как известно, круглые, постоянно обесцениваются и потому их вечно не хватает.

Прежде всего — допустить к проектированию самих жильцов, а для этого, помимо прочего, нужно массовое непрофессиональное архитектурное образование. Ведь мы уже приступили, например, к ликбезу населения в банковской, финансовой и кредитной системах.

Надо внедрять на рынок новые материалы и технологии строительства и перестройки жилья. Создавать рабочие места как можно ближе к жилью или в самом жилье — и не для одного, а для всех или нескольких членов семьи. Строить не только магистрали, но и развязки, подъезды к ним, а также капиллярную транспортную сеть.

Мировой опыт учит: самое употребительное кредитование в сфере жилья — на 30 и более лет (срок трудовой жизни одного поколения) с возможностью несколько раз за этот период перефинансировать долг.

Позор, когда в стране чуть не треть населения имеет жилье, унижающее человеческое достоинство, а разного рода депутаты и прочие, подобные им, получают жилищные льготы и бесплатное жилье — ведь они паразитируют на налогах населения.

У нас до сих пор имеется двусмысленная ситуация: сделки по жилью осуществляются по рыночным ценам, а оформляются по ценам БТИ — намного ниже рыночных. Так возникает поле для махинаций.

Нужен террор: коррупция увеличивает стоимость жилья в 7–8 раз. При таком уровне взяточничества и откатов доступное жилье для основной массы населения просто отсутствует.

Достаточно бессмысленный и ничего не значащий слоган «рост материального благосостояния» стоило бы заменить более конструктивным: «доступное наемное жилье — 40 % месячного дохода семьи, доступное собственное жилье — десятилетний доход семьи».

Жилье и его окружение в пределах прогулочной доступности (3–5 километров) должны быть экологически чисты и безопасны независимо от качества и класса жилья.

Наше земельное и жилищное законодательство — ниже всякой критики и не конвертирует с общемировой практикой и декларируемыми Конституцией правами человека.

Мы стоим перед альтернативой и вызовом мирового сообщества. Либо мы вступаем в современную волну цивилизационной глобализации и, значит, должны иметь свободно конвертируемое профессиональное образование, совместимые с мировыми инфраструктуры и технологии, кодифицируемое с международным правом законодательство и адекватное мировым стандартам и представлениям жилье (чтобы уметь и мочь жить в других странах и чтобы представители других стран умели и могли жить у нас) — либо мы отказываемся в этом участвовать, и тогда нас, как Антарктиды и Экваториальной Африки, просто не будет на карте Ойкумены и цивилизации. Мировые же тенденции таковы, что жилище как цивилизационный продукт становится все более однообразным и монотонным, лишенным многих географических отличий, а жилье как культурный процесс — все более уникальным, своеобразным, неповторимым.