Мировой финансовый кризис

Тезисы

С середины лета в стране неожиданно снова начали циркулировать слухи о дефолте, которые, казалось, окончательно остались в прошлом. Позже эти сплетни начали трансформироваться в страшилки о девальвации и обрушении рубля, гиперинфляции, банковском кризисе, бюджетном кризисе, и даже, почему-то, деноминации. При этом интенсивность этих слухов постепенно нарастала, резко усилилась в середине октября, а на сегодняшний день "неизбежный дефолт и финансовый кризис" превратился в главную тему обсуждений.

Я сейчас пишу эту статью не для того, чтобы убедить всех в том, что никаких финансовых катаклизмов не будет. Те, кто читает аналитические материалы и дискуссии на моем сайте, и так отчетливо понимают, что никаких кризисов действительно не будет и все эти слухи - это целенаправленная дезинформация. А кто не понимает, могут верить во что угодно, хоть в нашествие марсиан. Задача данной статьи проще - поименно или хотя бы по видовым признакам назвать тех лиц и организации, которые сознательно и целенаправленно спровоцировали всероссийскую волну паники и слухов о неминуемом дефолте, кризисе, деноминации и т.п. Всех фигурантов я для удобства разделил на три группы: ушибленных либерализмом, обиженных Сбербанком и охреневших от жадности. Возможно, есть еще какие-то ведущие актеры этого театра абсурда, но я их пока не знаю.

Ушибленные либерализмом

Первым, как ни странно, поднял тему министр финансов Кудрин. Читая в мае прошлого года лекцию в ВШЭ, он не нашел ничего умнее как довольно неуклюже провести параллели между сегодняшней Россией и странами ЮВА, накануне кризиса в 1997г., от которых позже в испуге открещивался, объясняя, что его неправильно поняли. Не спорю, если Кудрин будет, как министр финансов, проводить некомпетентную финансовую политику, то определенная вероятность столкнуться в будущем с ситуацией, похожей на тогдашние проблемы Юго-Восточной Азии, у России имеется. Т.е. в довольно отдаленном будущем, не очень высокая вероятность и только если Кудрин лично очень сильно постарается. Однако когда министр финансов мелет языком, как бог на душу положит и разбрасывается словами "финансовый кризис" и "дефолт", как будто это слова "фигня вопрос" и "клал я с прибором", ему явно пора подумать о смене рода деятельности и пойти в рыбоохрану, что ли, или в трактирщики.

В разразившийся скандал с восторгом и счастливым визгом тут же кинулись те, кого в свое время отодвинули от кремлевской кормушки и кто, поэтому, считает себя оппонентами власти. По мере приближения очередного юбилея августовского дефолта 1998, старая либеральная гвардия занялась все более активным прорицательством, делясь с "зомбированной патрипутинской биомассой" через СМИ и Интернет своими апокалиптическими видениями о ближайшем катастрофическом будущем России, "висящей на крюке кровавой гэбни".

Всплыл в июне наш старый знакомый Евгений Ясин - министр экономики в 1994-97, запустивший в 1995 пирамиду ГКО, приведшую к дефолту 1998 - с научно-популярными рассказами для диких россиянских племен о катастрофическом платежном балансе страны, чреватом дефолтом. Эти его, с позволения сказать, лекции в "Российской газете", на "Эхе Москвы" и т.п. даже у студентов вызвали просто оторопь своей нарочитой безграмотностью.

Естественно, не мог не пообещать России скорой экономической катастрофы главный благодетель всех россиян и экономический гений всех времен и народов Егор Тимурович Гайдар. Уверенно показывая пальцем на начинающийся американский кризис, он торжественно заявил, что, мол, это, граждане, не Америке приходит кирдык, как некоторым кажется, а нам приходит конец, ибо если уж Америка чихает, то Россия точно загнется.

Очнулся от спячки главный электрик и ваучерный шаман страны, Анатолий Борисович, осветив своим неразумным соплеменникам ярким электрическим светом тот факт, что "российская экономика столкнется с новым испытанием, которое может стать самой большой проблемой, какую мы когда-либо испытывали". Прямо скажем, если Чубайс обещает что будет хуже, чем во время его собственных экономических экспериментов начала 90-х, то тут даже самого бесстрашного разведчика или пилота-истребителя проберет дрожь, не то, что старушек.

Услышав такие шикарные слова как "дефолт" и "экономический кризис" из уст своих идолов, все либерастические и желтые СМИ от "Новой газеты" и "Коммерсанта" до "Эхо Москвы" и RTVi, , немедленно испытали оргазм, и кинулась брать интервью и давать комментарии про "неизбежный финансовый кризис после мартовских выборов". Любой, самый задрипанный трейдер из самой обанкроченной брокерской конторы, который мог рассказать какую-нибудь страшилку про дефолт, девальвацию, гиперинфляцию или еще что-нибудь такое же вкусное, немедленно нарекался "ведущим российским экспертом" и получал первую полосу или прайм-тайм эфир. С тех же страниц зачирикали про то, что "при такой-то чекистской власти, куда же без ужаснейшего кризиса", сосланные в безвестность либерастические политологи, вроде Белковского.

Встрепенулась наиболее продвинутая "интеллигенция", жутко разобиженная тем, что Путин до сих пор не отрекся от президентского кресла в пользу триумвирата Каспаров-Немцов-Миша 2%. Встрепенулась и с энтузиазмом, свойственным только больным на всю голову людям, занялась агрессивной пропагандой дефолта, деноминации, банковского кризиса и т.п. на всех форумах, блогах и информационных порталах Рунета. Причем тут уже в ход идет все что угодно, от "сообщений от личных знакомых из Минфина " до демонстрации "новых денег, которые уже печатаются в Пензе", реально же нарисованных несколько лет назад каким-то рязанским студентом-дизайнером, в качестве дипломной работы. Лично я со своего Интернет сайта и форума вычистил уже далеко за десяток таких идейных бойцов с темным "интеллигентским" прошлым, готовых "словом и делом разрушить ненавистное чекистское государство".

А на всю эту заваруху с большим одобрением взирает глобальный финансовый консорциум, для которого паника российского населения, да еще в период смены власти - это последний шанс взломать крепнущую российскую финансовую систему накануне мирового экономического кризиса и покрыть свои грядущие убытки, еще раз в полный рост грабанув Россию. Не знаю уж, кто из этих наших благодетелей русского народа и борцов за его оцивилизовывание сидит на окладе у западных финансовых воротил, кто работает за идею, а кто просто дурак, но факт остается фактом - вся эта шелупонь активно пособничает мировой ростовщической банде, помогая ей взломать российскую финансовую систему изнутри и дать как следует помародерствовать, как в 1992 или 1998.

Обиженные сбербанком

После того как в августе прошел 9-ти летний юбилей дефолта 1998, а за ним подошел к концу и сентябрь, и ровным счетом никаких катастроф не случилось, люди на некоторое время успокоились, и разговоры о дефолте и девальвации почти сошли на нет. Но в середине октября вся страна неожиданно снова встала на уши, причем буквально за один день - "Дефолт будет точно, информация с самого верха! Будет сразу после выборов - в банках лежит спецпакет с грифом "Вскрыть 5 марта"". Паника оказалась настолько масштабной, что даже президенту Путину пришлось отдельно остановиться на этом вопросе во время прямой линии 18 октября и подробно объяснить всем гражданам, почему никакого дефолта не будет и быть не может. Это несколько успокоило народную истерику, но не погасило ее полностью, что и проявилось позже.

Очевидно, что такое стремительное и эффективное распространение дезинформации по всей стране можно было провести только по очень серьезным каналам с прямым оперативным доступом к миллионам граждан. Проведенное нами расследование, с целью выявления источника такого интенсивного и массового распространения слухов, неожиданно привело нас в Сбербанк. Практически все люди в разных городах страны, с кем я беседовал, в качестве источника октябрьской-ноябрьской информации о дефолте называли клерков Сбербанка, при этом другие банки не упоминались вовсе.

Поначалу я воспринял это как самый натуральный поклеп. Ну, как так возможно - главный системообразующий банк страны, государственный банк, который понесет самые серьезный ущерб в случае паники вкладчиков и вдруг является каналом распространения панических слухов. Бред. Но по мере развития ситуации картина прояснилась. Вот что происходило в Сбербанке в середине октября:

Готов поставить 1000 баксов против таблетки аспирина, что решение об увольнении старой команды топ-менеджеров Сбербанка 16 октября, и, последовавшее немедленно за ним, взрывное распространения слухов о дефолте по каналам Сбербанка - это не просто последовательные события. Эти события связаны самой непосредственной причинно-следственной связью.

Я даже могу приблизительно рассказать, как это происходило. Каждый из нас знает тот тип дрянных людишек, которые будучи уволенными с работы, гневно потрясают кулаками на кухне в адрес "неблагодарного" работодателя и клянутся показать ему кузькину мать, заставить умыться слезами и вообще изничтожить. Все уволенные топ-менеджеры Сбербанка естественно считали себя абсолютно незаменимыми управленцами, которым банк и государство по гроб жизни обязаны. И вдруг их увольняют. Уверен на 100%, что среди них нашелся один такой "обиженный", который тут же и отомстил за "несправедливое" увольнение. Воспользовавшись недавним широким обсуждением гипотетического дефолта, этот топ-менеджер в тесном кругу особо болтливых приближенных, с таинственным видом и под "большим секретом" поделился информацией с "самого верха", что скоро в стране обязательно случится дефолт. Дескать, именно поэтому Грефа переводят из МЭРТ в Сбербанк, а его самого увольняют.

Что знают трое - то знает свинья. "Информация", естественно, облетела все московские отделения Сбербанка за час, а к вечеру ее знал уже каждый служащий Сбербанка в стране. Сотни и тысячи клерков в каждом городе страны, большая часть из которых не очень-то грамотные и для кого фраза от коллеги "Звонили из московского управление, есть информация с самого верха - скоро будет дефолт" - это как сигнал горна к отступлению. Естественно, они тут же обзвонили всех своих родственников, друзей и знакомых, а всем хорошим клиентам стали намекать, что лучше им от рублей избавиться, т.к. будет дефолт, мол, информация проверенная. И вот уже к утру 18 октября 20 миллионов человек в стране лично слышали от сотрудников Сбербанка, что сразу после выборов будет дефолт.

Я не знаю, кто конкретно из перечисленной в заметке пятерки запустил вредительский слух и был ли этот акт саботажа мотивирован только "мелкой" местью "незаслуженно обиженного" работника или были и другие цели. Думаю, что для Казьмина отставка не была неожиданностью - разговоры о назначении Грефа председателем Сбербанка уже тогда циркулировали в пространстве. А вот к Алешкиной, практически считавшей банк своим личным детищем, и для которой увольнение было громом среди ясного неба, я бы присмотрелся внимательнее. В любом случае, уверен, что в Сбербанке уже предпринято внутреннее расследование, которое выявило и автора дезинформации и его мотивы, и, вскоре, мы, видимо, услышим не только имя умника, но и точную формулировку обвинения по уголовному делу о сознательной попытке нанесения ущерба государству в особо крупном размере.

Вот и все. Банальное желание одного топ-менеджера Сбербанка отомстить за увольнение, и вся страна носится как ошпаренная, в ожидании дефолта. Надеюсь, на этот раз наш самый гуманный суд в мире проявит необходимое чувство юмора и отправит "шутника" лет на 10 под Читу, шить варежки на пару с другим "обиженным".

Охреневшие от жадности

Наконец, третья, и самая активная на сегодняшний день, группа генераторов и выгодоприобретателей слухов о дефолте и особенно гиперинфляции и деноминации - спекулянты. Даже еще шире - спекулянты и торговцы всех сортов. И они опираются в этом на крайне удачную краткосрочную экономическую конъюнктуру. Поясню, что я имею в виду. В своем анализе приближающегося экономического кризиса от 11 июля 2007, я подробно расписал и обосновал, как и когда будет протекать первая фаза мирового экономического кризиса, который и начался буквально неделю спустя и о котором уже месяц трубят все СМИ. В частности, там было написано следующее:

И действительно - спустя считанные дни мы увидели первую фазу обрушения мировых фондовых рынков, а еще через несколько недель начался фантастический рост цен почти на все биржевые товары - нефть, золото, металлы, зерно и даже замороженный апельсиновый сок, достигший по большинству позиций 30-40% за квартал. Далее, в том же прогнозе, написано:

И опять-таки, все произошло как по написанному. Первый приступ мировой паники привел к резкому краткосрочному взлету инфляции, как в мире, так и в России. И летне-осенние слухи о дефолте и гиперинфляции, на фоне этого, непонятного подавляющему большинству людей, всплеска инфляции, оказались просто подарком небес для всех охреневших от жадности российских спекулянтов. Они-то и начали их изо всех сил раздувать и пропагандировать уже после того, как те были приглушены выступлением Путина 18 октября и последующими разъяснениями властей и грамотных экспертов.

В первую очередь, это касается жилищных инвесторов, риэлторов и девелоперов, у которых зависли на руках минимум 70 млн. кв. м. нахапанного жилья и которых стагнация цен в 2007 просто резала ножом по самому болезненному финансовому месту. В своем прогнозе поведения рынка жилья в 2008-2015 от 4 сентября 2007, я писал:

Это самое и произошло. Всероссийская пропагандистская кампания, которую развернули жилищные спекулянты, убеждая всех, что квартиры вот-вот снова начнут стремительно дорожать и за год подорожают вдвое, получила неожиданную для них самих поддержку в виде краткосрочного всплеска инфляции в конце года и слухов о дефолте и гиперинфляции. Теперь они могут даже не рассказывать сказки о тенденциях на рынке жилья и подорожании цемента. Главным их аргументом становится "смотрите, что творится, спасайте деньги от дефолта и гиперинфляции". И перепуганный народ лезет в ипотечное рабство, покупая квартиры по безумным двойным ценам, опасаясь, что завтра цены станут еще втрое выше. А спекулянты радостно скидывают глупым буратинам миллионы квадратных метров зависшего жилья на самом максимуме цены.

Следующими в ряду бенефициариев паники являются операторы сельскохозяйственного и продовольственного рынка - от мелких трейдеров до крупных торговых сетей. Всплеск инфляции и панические слухи о крахе рубля подтолкнули людей к стандартному поведению в условиях неопределенности, т.е. к массовой закупке "кризисных" продуктов - муки, сахара, растительного масла, сухого молока и т.п. И на фоне ажиотажа все участники торговой цепочки немедленно удвоили норму своей прибыли. Не остались в стороне и торговцы разнообразным барахлом долговременного пользования от автомобилей до бытовой техники, которым перепуганное население понесло свои сбережения, предпочитая потратить деньги сегодня хоть на что-то полезное, чтобы они не сгорели завтра.

Наконец, подливают масла в огонь и прочие торговцы "вечными ценностями" - золотом, валютой, бриллиантами, акциями и т.п., почуяв, что пришло время для масштабного сенокоса лохов. В последние пару-тройку недель прямо невозможно уже включить телевизор, чтобы какой-нибудь очередной пропагандист золотого стандарта, вроде Хазина, не начал впаривать тебе золотые монеты, или какой-нибудь брокер из Тройки-Диалог не уговаривал старушек купить акции на "ужасно выгодных уровнях".

Вот она третья гоп-компания, активно распускающая слухи о скором финансовом кризисе. Сегодня, пользуясь растерянностью и испугом населения, всякие аферисты и мошенники лезут на все телеканалы, на радио, во все газеты с истерическими навязчивыми советами срочно избавляться от рублей и покупать "то, что не подешевеет после дефолта, гиперинфляции и деноминации". Квартиры по безумным ценам, которые рухнут уже в начале весны. Золото на текущем историческом максимуме, которое уже в 2008 неизбежно подешевеет в полтора раза. Евро по 36 руб., которое уже летом этого года будет 34 руб., а к концу 2009 - меньше 32 руб. Акции, на "очень выгодных уровнях", от которых им падать еще минимум 30-40% в следующие полтора года. И т.д. и т.п. У всех этих советчиков "экспертов" есть свой очень серьезный шкурный финансовый интерес в том, чтобы дотянуться до ваших сбережений и впарить вам какую-нибудь дрянь за две цены, запугивая тем, что завтра рубль вообще ничего не будет стоить. Поэтому, когда вы в следующий раз услышите крик "Завтра дефолт!" - смотрите внимательно, кто кричит и зачем. Скорее всего, он в это самое время пытается вытянуть у вас бумажник из кармана.

Тезисы

На конец первого полугодия 2007 объем жилого фонда России ориентировочно составлял 2,800 млн. кв. м. В 2006 году было построено 547.5 тыс. квартир на 50.2 млн. кв. м. жилой площади, что на 15% больше чем в 2005. При этом, около 30% этого жилья было выкуплено с инвестиционными целями, против 25% в 2005. В первом полугодии 2007 года введено 231,2 тыс. квартир общей площадью 21,2 млн. кв. м, что на 35% больше чем в первом полугодии 2006, при этом количество инвестиционных сделок упало до 7-8%. По итогам года ожидается введение примерно 650 тыс. квартир общей площадью 60 млн. м. кв. Цены практически по всей России достигли своего пика еще в конце 2006 или начале 2007 и с тех пор официально стабилизировались. В действительности рынок уже находится в скрытой фазе падения, т.к. активность покупателей в 2007 резко снизилась по сравнению с прошлым годом, а заявленная цена продажи инвестиционных квартир, в большинстве случаев, дисконтируется на 5-15% уже с порога.

Определяющие факторы

На текущий момент имеется несколько факторов, которые определяют дальнейшее поведение рынка жилья и почти все они указывают на долгосрочный разворот ценового тренда. Первый фактор - полная потеря массового платежеспособного спроса. Пиковые цены в городах с населением от 300 тыс. чел., составляли в среднем 10-11 фактических средних годовых доходов одного работающего (СГД) для данного города за типовую квартиру. Под типовой квартирой имеется в виду полностью готовая первичная двухкомнатная квартира улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе, которую можно рассматривать за текущий жилищный стандарт среднего домохозяйства. Исходя из того, что в первой половине 2007 средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 14% в рублях при учетной ставке ЦБ РФ в 10.5%, нетрудно посчитать, что при покупке типовой квартиры в ипотеку сроком на 27 лет, ежегодная сумма выплат в первые годы составляет около 160-180% СГД, даже с учетом налоговых вычетов. А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам, даже с учетом роста собственных доходов на 20% в год на протяжении ближайших лет.

Реально, сегодня среднее домохозяйство может позволить себе ипотечный кредит с объемом текущих выплат порядка 75-80% СГД на момент покупки. В обоснование этой цифры можно привести следующие соображения. С одной стороны, стоимость аренды типового жилья (со всеми услугами ЖКХ) как минимум с 2000г. стабильно держится на уровне 60-70% среднего дохода для почти любого города. Очевидно, что в условиях существующего в России дефицита жилья домовладельцы выжимают из арендаторов максимум возможного. О том же говорят и данные статистики, из которых видно, что доходы среднего российского потребителя все еще практически полностью уходят на оплату и приобретение необходимых товаров и услуг, без особых излишеств. Таким образом, 60-70% текущего СГД являются объективным пределом, который среднее домохозяйство может позволить себе тратить на жилье в течение длительного времени. С другой стороны, благодаря высокой инфляции и дефициту рабочей силы, все последние годы происходит рост заработной платы основной массы населения примерно на 20% в год и все говорит о том, что эта тенденция продлится еще несколько лет. Поэтому, среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет. Следовательно, приобретая жилье в кредит, выплаты по которому составляют порядка 75-80% СГД на момент покупки, типичная семья может рассчитывать на снижение относительного объема выплат по кредиту примерно до 50% своего возросшего дохода в течение трех лет, а с учетом оплаты коммунальных услуг до тех самых 60-70% текущего СГД. Три года можно считать предельным сроком такого сценарного планирования, поскольку, с одной стороны, мало кто может уверенно прогнозировать рост своих доходов на более длительный срок, а с другой, еще меньше людей готово до предела сократить свое потребление больше чем на два-три года, даже ради собственного жилья.

Второй фактор - рост строительства. За два года темпы строительства жилья выросли на 55% и продолжают ускоряться. Исходя из сложившейся в последние три года динамики, к 2010 можно ожидать увеличения объемов сдаваемого жилья примерно до 85-90 млн. кв.м. в год с 50 млн. кв. м. в 2006. На эту же цифру ориентируется и Правительство. При этом Президент поставил в этом году задачу выйти к 2010 на 100-130 млн. кв.м. Не думаю, что это возможно в текущих условиях, но "высочайшее повеление" значительно увеличивает вероятность реализации как минимум существующих планов сдачи 85-90 млн. кв.м. на 2010. Можно уверенно утверждать, что для решения этой задачи будут использованы все управленческие инструменты, вплоть до УК. Чтобы убедиться что так и будет, достаточно посмотреть на ту резню, которая была устроена мэрам, губернаторам и крупным региональным чиновникам в 2006-2007. Значительная часть увольнений и уголовных дел так или иначе связаны со строительными махинациями руководителей городов и регионов. Т.е. жилищный вопрос явно стал вопросом политическим, причем одним из важнейших и руководители тех регионов, которые будут строиться недостаточно активно, имеют все шансы оказаться в местах достаточно отдаленных. Кроме собственно роста строительства, важным моментом будет и изменение структуры вводимого жилья. В 2004-2006 порядка трети всех квартир и 50% всех введенных площадей пришлось на жилье высокого и высшего классов. Поскольку половина этих объектов скапливалась на руках у спекулянтов, то очевидно, что после их распродажи, спрос на такое жилье будет почти полностью удовлетворен как минимум на ближайшие два-три года. Соответственно, 80-90% всех объемов жилья, которые будут строиться и сдаваться в 2008-2010 будут составлять квартиры среднего и бюджетного классов. Наконец, ближе к концу 2010 начнется массовая сдача жилья в рамках федеральной программы "Жилье", которая уже сегодня реализуется совместными усилиями регионов и центра и нацелена на массовую застройку и системную перестройку городов. В рамках этой программы ожидается и вполне реален выход к 2015 на требуемые 140-150 млн. кв.м. жилья в год, которые достаточны не только для покрытия дефицита жилья по сегодняшним меркам, но и обеспечивают долгосрочный рост жилищного стандарта.

Третий фактор - истощение спекулятивных ресурсов. Уже с начала 2005 накачка цен шла фактически только за счет инвестиционных сделок и той волны паники среди населения, которую спекулянты гнали массовой скупкой жилья. Причем если в 2005 в спекулятивные сделки было вложено порядка $10 млрд., то в 2006 общая сумма жилищных инвестиций перевалила уже за $20 млрд. Для того, чтобы продолжать спекулятивную накачку рынка, с учетом потери массового спроса и увеличения объемов сдачи жилья, в 2007 в инвестиционные сделки необходимо вложить не менее $35 млрд. Для сравнения, суммарный объем собственного капитала всех российских банков на конец 1кв. 2007 составил около $60 млрд., а суммарная прибыль всех нефтяных компаний за 2006 - порядка $40 млрд. Очевидно, что, с учетом уже связанных в жилищных инвестициях капиталов, мобилизовать финансовые средства в таких объемах практически нереально. Что и подтверждается статистикой, которая показывает, что за первое полугодие 2007 общая сумма спекулятивных сделок с жильем не дотянула и до $3 млрд. Поскольку спекулянты больше не имеют финансовых ресурсов тянуть цены выше, ввод нового жилья к середине осени резко увеличивается, а массовый потребитель потерялся еще полтора года назад, то уже в ближайшие недели неизбежен сброс всего накопленного инвестиционного жилья на рынок. Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв. м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ и превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006. Поэтому нетрудно догадаться, что выбрасывание на рынок 1 млн. квартир вызовет, в текущих условиях, настоящий обвал цен, причем самый серьезный обвал ждет высококлассное жилье.

Четвертый фактор - рост ипотечного кредитования. Несмотря на большой ажиотаж вокруг темы ипотеки, она пока не играет заметной роли в ценах на жилья. В 2006 на долю ипотеки пришлось всего порядка 6% всех сделок с жильем на общую сумму в $9 млрд., причем в основном в сегменте недорогого жилья. За первое полугодие сумма выданных ипотечных кредитов выросла до $7.8 млрд. и по итогам года должна увеличиться до $16-17 млрд., при ожидаемом в 2007 объеме сделок с жильем в $200-220 млрд. Однако даже на эту небольшую цифру в $16-17 млрд. может негативно повлиять начавшийся мировой кризис, который несколько ограничит финансовые ресурсы банков, в первую очередь иностранных, в 2007 - первой половине 2008, а следовательно и их готовность выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, в кратко- и среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не окажет заметной поддержки ценам на жилье. Если экстраполировать динамику развития ипотечного кредитования, то существенную роль в поведении рынка жилья оно начнет играть в 2010-2011гг.

Наконец, последним существенным фактором, который оказывает влияние на цены, является феномен глобального рынка. Сегодня набирает обороты падение цен на американском рынке жилья. С марта, когда цены на первичном рынке не смогли прорваться выше максимумов 2006, они стабильно снижаются и упали уже примерно на 13%. Если процесс продолжится, а он точно продолжится, то перегретые жилищные рынки Европы и Азии не выдержат давления и тоже начнут падать. Разворот ценовых трендов на всех зарубежных рынках неизбежно приведет к массированной фиксации прибыли на российском рынке крупными спекулянтами, которые учитывают глобальные макроэкономические параметры в своих инвестиционных стратегиях. Начала обвала европейских рынков жилья следует ждать уже в первые месяцы осени 2007 и продлится это падение по меньшей мере до конца 2009г., все это время оказывая давление на российский рынок.

Среднесрочный прогноз

Исходя из всего сказанного, можно с высокой долей уверенности прогнозировать следующее развитие событий до конца 2010. Поскольку рынок недвижимости неизбежно войдет в явную фазу падения в ближайшие недели, то спекулянты вынуждены начинать массовую распродажу уже вчера. Однако на руках у них скопился настолько большой объем инвестиционного жилья, что его прямой сброс на рынок вызовет катастрофическое обрушение цен, которое может не только съесть все их прибыли, но и вообще загнать в убытки. Поэтому, крупные спекулянты постараются слить основной объем жилья подняв последнюю волну роста цен. Собственно, это уже и происходит. С начала августа началась мощнейшая пропагандистская кампания, нацеленная на создание у населения уверенности, что цены на жилье прямо завтра возобновят многолетний экспоненциальный рост, так что те, кто не успеет купить жилье этой осенью, не смогут его купить уже никогда. С середины сентября эта кампания будет поддержана и активными действиями по краткосрочному разогреву рынка. Крупные спекулянты в течение полутора-двух месяцев бросят еще $3-5 млрд. в тактическую скупку нового жилья, тем самым ненадолго сократив его предложение. Скорее всего, именно ради этой последней атаки они и минимизировали вложения в недвижимость в январе-августе, чтобы иметь возможность бросить значительные средства на осенний виртуальный разогрев рынка. Сразу вслед за этим строители краткосрочно поднимут ценник на новые квартиры и пообещают поднимать его в дальнейшем каждый месяц.

Виртуальный рост цен на 10-15% за пару месяцев спровоцирует истеричный спрос со стороны населения, которое к этому времени и так уже будет достаточно запугано пропагандистской кампанией. И на волне этого индуцированного спроса крупные спекулянты сбросят основную массу своих запасов по цене +/-15% от цен августа. В сочетании с осенним ростом объемов вводимого жилья, это вызовет резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009.

Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится, то к середине-концу 2010 темпы роста цен сравняются с темпами роста номинальных доходов населения.

Рисунок: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010

В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:

01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007

01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007

15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007

01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007

01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007

Долгосрочные перспективы

Начиная с конца 2010 поведение рынка жилья начнет меняться под влиянием уже перечисленных и некоторых новых факторов. Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв. м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв. м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из расчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв. м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества.

Во-вторых, реальная потребительская инфляция продолжит снижаться с 15-16% в 2007 до 9-10% в 2010 и 4-5% в 2015. Это приведет как к замедлению роста номинальных доходов населения, так и к замедлению инфляционного роста цен на жилье в абсолютных цифрах. Далее, вместе со снижением инфляции будет продолжать снижаться учетная ставка ЦБ РФ, а вслед за ней и ставки по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, ставка рефинансирования снизится к концу 2010 до 7.5% и до 6% к 2015, а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 10.0% и 8.0% соответственно. При этом максимальные сроки ипотечного кредитования вырастут до 35-40 лет. Таким образом, стоимость обслуживания ипотечного кредита снизится к 2011 примерно на 25% по сравнению с осенью 2007, а к 2015 - на 40%. Снижение стоимости обслуживания кредита приведет к тому, что к 2015г. практически любой человек или семья сможет позволить себе купить какую-нибудь квартиру, а среднее домохозяйство начнет стабильно сдвигать свой жилищный стандарт в сторону более просторного и более качественного жилья.

Наконец, продолжат расти реальные доходы населения, в результате чего будет меняться структура потребления вообще и, в частности, снижаться относительная стоимость арендной платы, а также строительных материалов и услуг. Это также будет одним из факторов, определяющих развитие жилищного стандарта, поскольку за меньшую часть своего дохода люди смогут позволить себе арендовать или купить более просторные и комфортные квартиры.

С другой стороны, в период 2010-2014 произойдет всплеск миграции в Россию, который несколько притормозит процессы снижения стоимости жилья и изменения структуры строительства. Хотя этот же самый приток мигрантов обеспечит строительную индустрию большим количеством квалифицированных специалистов, что начнет еще увеличивать темпы строительства с 2011г.

Обобщая сказанное, можно нарисовать следующую перспективу. Начиная с 2010г. начнется стабильное снижение стоимости квадратного метра жилья к текущим доходам населения, начнет долгосрочно расти жилищный стандарт, а стоимость обслуживания ипотечных кредитов будет снижаться. К 2015 жилищным стандартом среднего домохозяйства будет квартира повышенной комфортности площадью 70-75 м. кв. по цене около 650% СГД, при стоимости ипотечного кредита на уровне 65-70% СГД в первые годы. При этом новые микрорайоны и пригороды будут закладываться на более высокий стандарт жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры, чем существующий сегодня, что начнет давить цены в спальных районах, построенных до 2009-2010.