Нотариат (Практическое пособие)

Теймур Зульфугарзаде

Нотариат. Практическое пособие

Зульфугарзаде Теймур Эльдарович -- юрист-экономист, к.ю.н., доцент кафедры Гражданско-правовых дисциплин РосНОУ, автор более тридцати печатных работ по проблемам управления и законности деятельности негосударственных правоохранительных организаций.

ВВЕДЕНИЕ

Нотариат - это один из основных элементов современной правоохранительной системы государства, призванный, в первую очередь, обеспечивать защиту прав и законных интересов физических и юридических лиц, укреплять правопорядок и законность путем правильного, единообразного и своевременного совершения нотариальных действий, направленных на юридическое закрепление гражданских прав и юридических обязанностей, предупреждение возможного нарушения этих прав в будущем.

В настоящее время деятельность нотариата достаточно подробно и детально регламентирована Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее по тексту - Основы), а также соответствующими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации, где прямо перечислены те виды сделок, для которых предусмотрена только нотариальная форма их заключения. Содержание деятельности органов нотариата можно разделить на несколько групп:

1) нотариальные действия, направленные на удостоверение бесспорных фактов. К этой группе принято относить удостоверение разного рода гражданско-правовых сделок, в том числе тех, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения, а именно: удостоверение договоров купли-продажи, дарения, мены, залога жилого дома, квартиры, земельного участка и т.д. При этом если совершение такой сделки, не было заверено у нотариуса по месту нахождения недвижимого имущества, то согласно ст.165 ГК РФ это в дальнейшем влечет признание такого договора недействительным и покупатель, таким образом, не может стать собственником жилья, участка земли, а все полученное по сделке каждой из сторон подлежит возврату другой стороне (двусторонняя реституция).

К этой же группе нотариальных действий относят оформление доверенностей, завещаний на право пользования, распоряжения имуществом других собственников, а также доверенностей на ведение дел в суде, получение документа, бронирование квартиры, представительство в ЖСК, получение ордера и т.д.;

2) нотариальные действия на удостоверение бесспорного права, к которым относятся выдача свидетельств на наследство имущества супруга, родителя, детей, родственников и иных лиц, а также свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, если такое согласие достигнуто между собственниками, либо если один супруг пережил другого. Тем самым нотариус подтверждает субъективные права физического лица на наследуемое имущество либо долю совместного имущества;

3) нотариальные действия, направленные на придание документу исполнительной силы, главное место среди которых занимает совершение нотариусом исполнительных надписей о взыскании задолженностей с должников, если закон предусматривает их получение в бесспорном порядке;

4) охранительные нотариальные действия, т.е. принятие мер к охране наследственного имущества до истечения срока возможности принятия его наследниками, наложение запрета на осуществление сделок с имуществом и принятие ценных документов на хранение нотариуса;

5) нотариальное свидетельствование верности копии документа оригиналу, что наиболее часто встречается при восстановлении утраченных документов, подаче в различные инстанции копий различного рода свидетельств, договоров, свидетельств о верности перевода с иностранного языка;

6) нотариальные действия по обеспечению доказательств, необходимых в случае возникновения судебного разбирательства, если имеются основания полагать, что впоследствии представление доказательств станет невозможным, либо затруднительным по причине угрожающего состояния здоровья свидетеля, потерпевшего, либо необходимости срочного осмотра письменных либо вещественных доказательств;

7) нотариальные действия по удостоверению факта нахождения конкретного гражданина в живых, либо в определенном месте, факта предъявления требуемого документа в определенное время и другие действия.

Предметом изучения теоретического курса "Нотариат" является нотариальное законодательство, действующее как в России (РФ), так и за ее пределами. Предложенный Вашему вниманию курс рассматривает такие вопросы как понятие, законность деятельности, компетенция, основные задачи и принципы нотариата. Успешное освоение данного курса поможет студентам в выборе специализации, а также избежать многих ошибок в практической деятельности.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Субъект и объект гражданского права.

Субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, обладающее по закону способностью иметь и осуществлять самому или через представителя юридические права и юридические обязанности.

Субъектами гражданского права являются: государство, юридические лица, физические лица, а также проживающие на территории Российской Федерации иностранные граждане и лица без гражданства.

Правовой статус физических лиц включает основные права и обязанности, определенные Конституцией РФ, законами и подзаконными актами.

Физическое лицо - гражданин, достигший определенного возраста и обладающий дееспособностью, не ограниченной в установленном законом порядке.

Категории граждан:

1. до 14 лет - полностью недееспособные. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п.2 ст.28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (законные представители) (ст.28 ГК РФ).

2. от 14 до 18 лет - ограниченно дееспособные - вступают в гражданские правоотношения с разрешения законных представителей (ст.ст.26 и 27 ГК РФ).

3. от 18 лет - полностью дееспособные.

Общие признаки субъекта гражданского права как физического лица: возраст и вменяемость (дееспособность), иногда специальные признаки (должностное лицо и т.п.).

Вменяемость - состояние, при котором человек способен сознавать значение совершаемых им деяний и руководить ими.

Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность), возникающая в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста 1 0(ст.21 ГК РФ).

Эмансипация - объявление несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ).

Юридическое лицо - организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК РФ).

Основные признаки юридического лица:

1. Обладание организационным единством, которое закреплено в его уставе (положении), определяющего его как самостоятельное, целостное образование.

2. Наличие обособленного имущества на праве собственности или оперативного управления. (Право оперативного управления - право юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ними имуществом в пределах, установленных законом, подзаконными актами, уставами (положениями) и т.п.).

3. Выступление в гражданском обороте от своего имени при совершении сделок и иных действий, порождающих гражданские права и обязанности, а также при их защите в суде (народном, третейском, арбитражном).

4. Самостоятельная ответственность по своим обязательствам.

Ч.2 ст.48 ГК РФ гласит: "В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.

К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы.

К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения".

К юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы) (ч.3 ст.48 ГК РФ).

Правоспособность юридического лица

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии) (ч.1 ст.49 ГК РФ).

Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано юридическим лицом в судебном порядке (ч.2 ст.49 ГК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п.2 ст.51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п.8 ст. 63 ГК).

Юридические лица возникают в порядке, установленном законодательством в распорядительном порядке, т.е. на основе исходящего от компетентного государственного органа распорядительного акта. В разрешительном порядке, который сочетается с инициативой учреждений и организаций, а также физических лиц, желающих образовать юридическое лицо. В явочно-нормативном порядке, т.е. по инициативе учредителей (процедура возникновения определяется законом и уставами).

Юридические лица прекращаются путем ликвидации, то есть прекращения деятельности с одновременной ликвидацией имущества путем реорганизации, т.е. в форме слияния или разделения нескольких юридических лиц.

Государство и республики в его составе не являются юридическими лицами, хотя в некоторых случаях выступают как субъекты гражданских правоотношений.

Субъективное право - обеспеченная законом мера возможного поведения физического или юридического лица, направленного на достижение целей, связанных с удовлетворением их интересов.

Субъективное право является необходимым элементом конкретных правоотношений и возникает на основе юридического факта. Данное право включает, как возможность самостоятельно совершать определенные действия (поведение), так и возможность требовать определенного поведения от других лиц.

Объект права - общественные отношения, которые в данных социально-экономических и политических условиях подлежат правовому регулированию. Это возведенная в закон воля государства, направленная на регулирование общественных отношений, путем воздействия на поведение его участников.

Указывая в нормах права должное и возможное поведение членов общества, права и обязанности юридических и физических лиц, государство побуждает их избирать тот вариант поведения, который отвечает его интересам. Следовательно, объект права является определенным единством поведения, деятельности человека с его сознанием и волей.

Объективная сторона - действие или бездействие и его последствия.

Право собственности - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенному лицу.

Право владения - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного владения на вещь.

Право пользования - право потребления вещи в зависимости от его назначения (эксплуатация имущества, получение доходов, приносимых имуществом).

Право распоряжения - осуществление динамики имущественных отношений (гражданского оборота), путем совершения распорядительных сделок (купля-продажа, мена, дарение и т.д.), т.е. отчуждение имущества, либо передача его во временное владение или пользование другому лицу.

Распоряжением определяется юридическая судьба вещи, т.е. право собственности; либо полномочия собственника временно приостанавливаются.

Право оперативного управления - это особое имущественное право, которым наделяются только казенные предприятия, а также учреждения (юридические лица). Оперативное управление является средством реализации государством прав собственников. За таким юридическим лицом признается право владения, пользования и распоряжения имуществом, т.е. те же по наименованию права, что и права собственника, создавшего юридическое лицо.

Однако между правом собственности и правом оперативного управления существует следующие различие: если собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом по своему усмотрению, то юридическое лицо владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах цели деятельности, предусмотренной при его создании.

НОТАРИАТ

Нотариат - система органов, на которые возложено удостоверение сделок, оформление наследственных прав и совершение других действий, направленных на юридическое закрепление гражданских прав и предупреждение возможных правонарушений в дальнейшем.

Органы нотариата: государственные и иные нотариальные конторы, а также нотариусы, занимающиеся частной практикой.

В столицах краевых, областных центров, одна из государственных нотариальных контор учреждается как Первая государственная нотариальная контора, которая совершает наиболее важные и сложные нотариальные действия.

Нотариальные действия, совершаемые нотариусами, занимающимися частной практикой:

1) удостоверяют сделки;

2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;

6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;

7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;

8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;

9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

10) удостоверяют время предъявления документов;

11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;

13) совершают исполнительные надписи;

14) совершают протесты векселей;

15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;

16) принимают на хранение документы;

17) совершают морские протесты;

18) обеспечивают доказательства.

Законодательными актами РФ могут быть предусмотрены и иные нотариальные действия (ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате - далее Основы).

Нотариальные действия, совершаемые нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах

Нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, совершают нотариальные действия, предусмотренные ст.35 Основ, а также выдают свидетельства о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества. При отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совершение названных нотариальных действий поручается совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве собственности в случае смерти одного из супругов выдается государственной нотариальной конторой, в компетенцию которой входит оформление наследственных прав (ст.36 Основ).

Нотариальные действия совершаются в помещении нотариальной конторы в день предъявления всех необходимых документов, в отдельных случаях, по уважительной причине, нотариальные действия могут совершаться вне нотариальной конторы (на дому, в больнице и т.д.).

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные совершать нотариальные действия, совершают следующие нотариальные действия:

1. удостоверяют завещания;

2. удостоверяют доверенности;

3. принимают меры к охране наследственного имущества;

4. свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

5. свидетельствуют подлинность подписи на документах. (Ст. 37 Основ)

Нотариус - должностное лицо органов нотариата, совершающее нотариальные действия.

Нотариусы, а равно другие работники нотариальных контор не могут состоять на службе в других организациях, кроме занятий научной и преподавательской деятельностью.

Нотариусы не вправе совершать нотариальные действия от своего имени и на свое имя (от имени и на имя супруга, его и своих родственников), а также на имя и от имени сотрудника той нотариальной конторы, где он работает.

ПОНЯТИЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Гражданское право - это одна из отраслей права, нормы которого регулируют имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения.

Центральный раздел гражданского права: право собственности (обязательственное право) включающее положение об обязательствах и нормы об отдельных видах договоров; право наследования, регулирующее порядок наследования по закону и завещанию.

Гражданско-правовые акты, требующие нотариального удостоверения:

1. практически все виды сделок;

2. форма и порядок наследования;

3. исполнение обязательства;

4. обязательство, возникающее в последствии причинения вреда, т.е. такие акты, где гражданин, либо юридическое лицо изъявляет свою волю по поводу принадлежащих ему предметов материального мира, имеющих реальную цену (стоимость); в этом случае нотариальное удостоверение означает, что воля субъекта выражена им лично, добровольно, без принуждения и насилия и что этот субъект в полной мере обладает всеми правами, предусмотренными законом.

СДЕЛКИ

Понятие и виды сделок

Сделка - это действие физического или юридического лица, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Сделка - один из наиболее часто встречающихся юридических актов.

Существуют сделки двух видов:

1. Самый распространенный: Договор - двусторонняя или многосторонняя сделка, для заключения которой необходимо выражение согласия воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

2. Односторонние сделки - сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (напр., доверенность, завещание и т.п.) (ст. 154 ГК РФ).

Для того чтобы сделка была действительной, необходимо соблюдение ряда условий:

1. сделка должна совершаться на основе сознательного волеизъявления сторон, которые направлены на возникновение конкретных, не запрещенных законом правовых последствий;

2. сами действия должны быть правомерными;

3. сделки должны совершаться только дееспособными гражданами.

Дееспособность - способность лица давать отчет своим действиям и руководить ими.

Консенсуальная сделка - если для признания ее совершенной достаточно достижения согласия между ее участниками (напр., договор мены).

Реальная сделка - если для признания ее состоявшейся необходимо кроме волеизъявления совершение определенного действия (напр., договор займа).

Возмездные сделки - когда имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное предоставление другой стороны (купля-продажа).

Безвозмездные сделки - когда имущественному предоставлению одной стороной не соответствует встречное предоставление другой стороны (дарение).

Условные сделки - вид сделок, где один из участников имеет право отказаться от выполнения своих обязательств, уплатив другому определенную премию.

Условная сделка - сделка, правовые последствия которой возникают только при наступлении или ненаступлении определенного условия (отлагательного или отменительного).

ФОРМЫ СДЕЛОК

Форма сделки - это способ выражения воли ее участниками (ст. 158 ГК РФ).

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.

Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (ст.165 ГК РФ).

Примечание. Как правило, в устной форме заключаются сделки, исполняемые при самом их совершении, если законом не установлено иное (напр., купля-продажа за наличный расчет).

Письменная форма сделки. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными ст.158 ГК РФ.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, указанные в п.1 ст.162 ГК РФ.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Однако при совершении сделок, указанных в п.4 ст.185 ГК РФ ("Доверенность"), и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (ст.160 ГК РФ).

Письменная форма имеет два вида:

1. Простая письменная форма. Как правило, таким образом совершаются сделки юридических лиц между собой и с гражданами (например, договор найма). Сделки между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. (ст.161 ГК РФ).

2. Нотариально удостоверенная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно во всех случаях, указанных в законе либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ст. 163 ГК РФ).

Если законом не установлена определенная форма сделки, то сделка считается совершенной, если из поведения лица явствует его воля совершить сделку (фактическое вступление наследника во владение имуществом).

Иногда закон устанавливает, что выражением воли совершить сделку признается молчание (напр., отсутствие завещания).

Государственная регистрация сделок. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (ст. 164 ГК РФ).

Последствия несоблюдения формы сделок

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч.1 ст.162 ГК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ).

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.2 ст.165 ГК РФ).

Недействительная сделка может быть абсолютно недействительной (ничтожной) или относительно недействительной (оспоримой).

Ничтожная сделка недействительна непосредственно в силу закона и ничто не может придать ей юридическую силу.

Оспоримая сделка сохраняет силу, если она не оспорена в суде или арбитраже и не признана ими недействительной.

Сделка может быть недействительной не только в целом, но и в части. Недействительность части сделки не влияет на действительность сделки в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без недействительной части (ст.166 ГК РФ).

Последствия признания сделки недействительной:

1. Возвращение каждой из сторон другой всего полученного ею по недействительной сделке (двусторонняя реституция);

Примечание. Реституция (от лат. restitutio - восстановление) - возвращение полученного по договору одной стороной другой стороне в случае признания договора недействительным.

2. Возвращение одной стороне другой стороной всего полученного по недействительной сделке. Другая сторона право на получение исполненного от потерпевшей стороны не имеет, а все исполненное обращается в доход государства (односторонняя реституция);

3. Обращение в доход государства имущества каждой из сторон (недопущение реституции).

Последствия недействительности сделки определяет суд.

Обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения. Сделка, совершенная в нотариальной форме, называется нотариальной сделкой.

В соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством, обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок:

1. договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома, квартиры в городе или поселке городского типа, комнаты, дачи, земельного участка;

2. договоры о залоге жилого дома;

3. все завещания;

4. договоры дарения на сумму, превышающую пятикратную установленную законом минимальную месячную оплату труда, а также дарение легковых и грузовых автомобилей и мотоциклов с колясками;

5. о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома;

6. некоторого вида доверенности. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит в отношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, является бесспорным документом в случае судебного разбирательства.

Один экземпляр документа в обязательном порядке остается в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны имеют право получить дубликат.

Несоблюдение нотариальных действий влечет недействительность сделки.

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК

I. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам (ст.168 ГК РФ)

Под требованиями закона понимаются не только предписания законодательных актов (закон в формальном смысле), но и правила подзаконных актов (распоряжений, постановлений, инструкций и т.д.): "Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения".

Для признания сделки недействительной достаточно объективного противоречия установленным в законе правилам, отсутствие вины в действиях сторон не исключает недействительности сделки: Закон должен быть известен всем и ссылка на его незнание недопустима.

Последствия: двусторонняя реституция.

Недействительность сделки может наступать уже в момент ее совершения (ст.ст.169-170 ГК РФ), или же после признания сделки недействительной решением суда (ст. ст.171-179 ГК РФ).

Недействительные сделки необходимо отличать от расторжения двусторонней сделки, которые, в отдельных случаях, производятся через суд. Различие состоит в следующем:

1. основанием недействительности является незаконность самой сделки, а расторжения - разного рода дополнительные обстоятельства при законности самой сделки;

2. ничтожная сделка не создает правовых последствий и может не порождать право на возмещение убытков, а расторжение договора возможно только на будущее и не лишает стороны права требовать возмещения ущерба;

3. требования о ничтожности сделки не подчинены срокам давности, а для требований расторжения договора действуют общие правила о давности.

II. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ)

В этом случае имеется в виду не любая сделка, нарушающая требования закона, а такая, которая представляет собой особо серьезное и опасное нарушение действующего законодательства. Необходимо знать, что "сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна". Вторым необходимым условием недействительности такого рода сделок является наличие хотя бы у одной из сторон умысла: "При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации".

При отсутствии одного из указанных признаков ст.169 ГК РФ не применяется. Участниками такого рода сделок являются как юридические, так и физические лица.

Последствия: односторонняя реституция или недопущение сделки.

III. Недействительность мнимой и притворной сделок (ст.170 ГК РФ)

Мнимая (фиктивная) сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Признается ничтожной.

Мнимой может быть признана любая сделка, в том числе и заключенная в нотариальной форме.

Притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Признается ничтожной.

В этом случае требуется изменение условий сделки, а в некоторых случаях оформление новой сделки. Если применение правил, которые стороны действительно имели в виду совершая сделку, невозможно, она признается недействительной. Последствия: двусторонняя реституция.

IV. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (ст.171 ГК РФ).

Признание гражданина недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия производится только судом на основании экспертизы. Недействительными являются все сделки таких граждан, в том числе и мелкие бытовые, они лишены права вносить вклады на свое имя.

"Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина". Последствия: двусторонняя реституция.

V. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст.172 ГК РФ)

П.2 ст.28 ГК РФ закрепляет за несовершеннолетними право самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Критерием определения законности таких сделок является соответствие потребительского назначения сделки возрасту несовершеннолетнего, а также удовлетворению его жизненных потребностей. Кроме того, несовершеннолетние вправе вносить в кредитные учреждения вклады на свое имя и распоряжаться по своему усмотрению.

"Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.

В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Правила ст.172 ГК РФ не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со ст.28 ГК РФ".

Последствия: двусторонняя реституция.

VI. Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ).

Такие сделки именуются внеуставными, совершаются как между юридическими лицами, так между юридическими лицами и гражданами.

Внеуставной признается сделка, совершенная в противоречии с закрепленными в уставе (положении) целями юридического лица.

Под целями понимаются не только производственно-хозяйственные, социальные и иные задачи, но также не запрещенные законом вспомогательные операции, необходимые для достижения цели юридического лица.

"Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности".

Последствия: двусторонняя (редко односторонняя реституция).

Примечание. Последствия ограничения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ). "Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях".

VII. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.175 ГК РФ)

"Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст.26 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.

Правила ст.175 ГК РФ не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными".

VIII. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ)

Ст.176 ГК РФ говорит о признании недействительными сделок по распоряжению имуществом. К их числу относятся сделки, направленные на передачу имущественных прав третьим лицам, так как цель данной нормы - охрана материального положения семьи лиц, злоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими веществами. Действительны и не требуют согласия попечителя сделки, не являющиеся распоряжением имуществом, хотя бы они выходили за рамки мелких бытовых (получение дара, принятие наследства). Форма согласия зависит от формы сделки. Попечитель вправе в последующем одобрить сделку, но такое одобрение имеет обратную силу.

"Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.

Правила ст.176 ГК РФ не распространяются на мелкие бытовые сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со ст.30 ГК РФ".

Иск о признании сделки недействительной имеют право заявить: попечитель, органы опеки, прокурор. Суд не обязан признать сделку недействительной, а также признать ее недействительной на будущее.

Последствия: двусторонняя или односторонняя реституция.

IX. Недействительность сделок, совершенных гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ)

В ст.177 ГК РФ говорится о сделках дееспособных граждан, когда совершающий сделку гражданин, не мог понимать значений своих действий и руководить ими.

"Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившемся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть, признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими".

Возможно применение этой статьи и в отношении юридических лиц, когда совершающий сделку представитель юридического лица находится в указанном состоянии.

Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки. Когда сделка растянута во времени, моментом ее совершения считается заключительный этап ее оформления, придающий сделке юридическую силу. Указанное состояние может быть вызвано различными обстоятельствами: болезнью, нервным потрясением, физической травмой и т.д., причины таких обстоятельств значения не имеют. Наличие состояния, когда лицо, совершающее сделку, не могло понимать значения своих действий устанавливается судом на основании медицинских документов (экспертиз, выписок из лечебных учреждений), т.к. свидетельских показаний в этих случаях недостаточно.

Совершение сделки в состоянии опьянения, как правило, не является основанием применения ст.177 ГК РФ, т.к. невозможно доказать, что лицо действовало в состоянии, в котором оно не понимало значения своих действий или не могло руководить ими. Однако, в тех случаях, когда подобное состояние подтверждается документами (медицинские документы, протокол опьянения), правила ст.177 ГК РФ могут применяться.

Возможно признание сделки недействительной как с момента ее совершения, так и на будущее время.

"Если сделка признана недействительной на основании ст.177 ГК РФ, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ".

Последствия: двусторонняя реституция.

На обязанности контрагента лица, находившегося в указанном состоянии, лежит обязанность возместить такому лицу убытки (положительный ущерб в имуществе), другие убытки возмещению не подлежат. Эта обязанность возникает при наличии вины контрагента, т.е. когда он знал или должен был знать, что другая сторона находится в указанном состоянии.

По общему правилу, вина контрагента предполагается и на нем лежит обязанность доказать иное.

Лицо, находившееся в указанном состоянии, обязано доказать наличие положительного ущерба.

X. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Совершение сделки под влиянием заблуждения означает, что эта сделка выражает неправильно сложившуюся волю лица и, соответственно, приводит для него к другому результату нежели тот, который он действительно имел ввиду.

"Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения".

По признакам ст.178 ГК РФ признаются недействительными сделки, как граждан, так и юридических лиц. Однако закон принимает во внимание только такое заблуждение, которое имеет существенное значение. Таковым признаются несоответствующие действительности представления о каких-либо важных для данной сделки обстоятельствах или незнание их.

"Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения".

Заблуждение должно иметь место в момент совершения сделки. Заблуждение затрагивает основные элементы сделки, оно не может быть устранено вообще, либо его устранение связано для одной из сторон с большими затратами. Причины заблуждения значения не имеют.

Причинами могут служить:

- вина участника сделки;

- неосторожность в действиях контрагента;

- поведение третьих лиц;

- обстоятельства случайного характера.

Неправильное толкование закона не признается заблуждением. Заблуждение в мотивах, по которым стороны вступают в сделку, не признается заблуждением как таковым, так как мотивы - индивидуальны.

Заблуждение необходимо отличать от обмана, который влечет иные правовые последствия. Последствия заблуждения: двусторонняя реституция.

Кроме этого, участники сделки вправе требовать возмещения убытков. По общему правилу, обязанность возмещения убытков падает на заблуждающуюся сторону, независимо от того, виновно оно в заблуждении или нет, кроме случаев, когда заблуждающаяся сторона докажет, что в ее заблуждении виновен контрагент.

"Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п.2 ст.167 ГК РФ.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны".

XI. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ)

Перечисленные в ст.179 ГК РФ обстоятельства имеют то общее, что все они ведут к искажению действительной воли лица, совершающего сделку и, поэтому, не смотря на их различия и особенности, являются основанием недействительности сделки.

"Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.1 ст.179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб".

Применительно к сделкам, совершенным под влиянием обмана, насилия, угрозы, не имеет значения, от кого исходят эти действия, от контрагента по сделке или от третьего лица.

По перечисленным признакам признаются недействительными сделки как физических, так и юридических лиц, но правила о сделках, совершенных вследствие стечения тяжелых обстоятельств, относятся только к сделкам граждан.

Обман - умышленное введение в заблуждение с целью совершения сделки.

Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе и к мотивам, если они имеют значение для формирования воли участника сделки.

Не имеет значения, совершается ли обманное действие в активной форме или же состоит в бездействии.

Насилие - причинение участнику сделки физических или душевных страданий, с целью принуждения его совершения сделки.

Насилие может применяться как к участникам сделки, так и к третьим лицам. Оно должно выражаться в незаконных, но необязательно уголовно-наказуемых действиях.

Угроза - психическое воздействие на волю лица, посредством заявлений о причинении ему, либо третьим лицам какого - либо зла в будущем, если оно не совершит сделку.

В отличие от насилия, угроза состоит в совершении только психического воздействия и имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если последние направлены на принуждение контрагента вступить в сделку.

Основанием признания сделки недействительной по этому признаку служит не всякая угроза, а только такая, которая носит значительный и реальный, а не предположительный характер.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной имеет место при наличии следующих двух признаков:

- умышленного сговора представителя с другой стороной;

- возникновение вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.

Не имеет значения, получил ли участник такого сговора выгоду от такого совершения сделки или сделка была заключена исключительно с целью нанесения ущерба представляемому.

Небрежность представителя, либо его действия, выходящие за рамки его полномочий, не служит основанием применения ст.179 ГК РФ.

Сделка, совершенная вследствие стечения тяжелых обстоятельств

Помимо наличия таких обстоятельств требуются очевидные, крайне невыгодные условия для лица, находящегося в таких обстоятельствах.

Последствия: односторонняя реституция, плюс возмещение убытков.

Момент, с которого сделка считается недействительной

Сделка, признанная недействительной, считается недействительной с момента ее совершения. Правило первого предложения имеет общий характер и относится не только к ничтожным, но и к оспоримым сделкам, если таковые признаны недействительными по решению суда.

Однако если из содержания сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, действия сделки, признанной недействительной, прекращается на будущее время. Правило второго предложения применимо только к оспоримым сделкам, так как ничтожная сделка не порождает правовых последствий.

Признание сделки недействительной, как с момента ее совершения, так и на будущее время, влечет, в зависимости от обоснования такого признания, двустороннюю или одностороннюю реституцию.

Последствия недействительности части сделки (ст.180 ГК РФ)

Часть сделки, одно или несколько ее условий, если они составляют лишь часть условий сделки. Основанием недействительности условий могут быть пороки содержания (несоответствия требованиям закона), пороки воли (обман, заблуждения).

"Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части".

Сделки, совершенные под условием (ст.157 ГК РФ) (условные сделки)

Условная сделка - это такая сделка, которая существует, если в ней оговорено обстоятельство (условие), наступление или ненаступление которого оказывает влияние на правовую силу сделки.

Это условие отличается от условий (пункт сделки), образующих ее содержание (условия о количестве, качестве, сроках и т.д.).

Для условных сделок характерны три признака:

1. условие относится к будущему времени;

2. неизвестно, наступит оно (условие) или нет;

3. его наступление должно быть возможным. Условие является дополнительным элементом сделки, так как сделка может заключаться и без включения в нее условия.

На этих основаниях не признаются те условные сделки, в которых хотя и оговаривается возможность наступления или ненаступления в будущем определенных обстоятельств, влекущих правовые последствия для сторон, если такие обстоятельства выражают сущность вида сделки (страхование, лотерея).

Условные сделки, чаще всего, заключаются между физическими лицами. Условиями в них выступают различного рода бытовые, личные и семейные обстоятельства, наступление которых возможно в будущем. Условные сделки встречаются во внешнеторговых контрактах.

Условия обычно относятся ко всей сделке, но может иметь в виду отдельные ее пункты. Условие, чаще всего, влечет возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон, но в некоторых случаях влечет изменение прав и обязанностей, путем предоставления сторонам дополнительных прав, либо налагая дополнительные обязанности.

Если наступление условия влечет возникновение прав и обязанностей сторон, его называют отлагательным.

"Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит".

При наступлении отлагательного условия, сделка полностью или в определенной части прекращается и, следовательно, для сторон, с самого начала, не существует каких-либо правовых последствий. В случае наступления отлагательного условия у сторон возникают права и обязанности. Наступление условий не имеет обратной силы и действует на будущее.

Из сделки, однако, может вытекать иное намерение сторон.

Условие отменительное (отменительное условие) - это такое условие, которое имеет место быть в случае, если его наступление прекращает права и обязанности сторон, либо ограничивает их объем.

"Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит".

"Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим,

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим".

Для применения таких последствий необходимо, чтобы действия другой стороны были недобросовестными, т.е. противоречили нормам права.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО

Представительство (ст.182 ГК РФ). Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.

Заключение сделки неуполномоченным лицом (ст.183 ГК РФ). При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ДОВЕРЕННОСТИ

Доверенность (ст.185 ГК РФ) - документ, в котором фиксируются полномочия представителя (поверенного), т.е. его право совершать сделки или иные правомерные действия от имени другого лица (доверителя).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Таким образом, доверенность адресуется третьим лицам и служит для удостоверения перед ними полномочий представителя выступать от имени доверителя, а также для определения содержания и пределов, имеющихся у поверенного полномочий.

Для совершения выдачи доверенности не требуется согласия поверенного.

Доверенность оформляет отношения добровольного представительства и выдается в силу различных причин (поручительство, трудовой договор и т.д.). Расхождения между объемом полномочий, зафиксированных в доверенности и содержащихся в договоре между доверителем и поверенным для третьих лиц значения не имеют, они руководствуются тем, что указано в доверенности.

Доверенность может выдаваться на имя одного или нескольких лиц. В качестве доверителя также могут выступать одно или несколько лиц.

По содержанию и объему полномочий различаются:

1. Общие (генеральные) доверенности. Выдаются для управления имуществом доверителя, т.е. для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;

2. Специальные доверенности. Уполномочивают на совершение однородных действий в определенной области отношений;

3. Разовые доверенности. Служат для совершения одной, строго определенной сделки или иного юридического действия.

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом"

Формы доверенностей (п.п. 2 - 5 ст.185 ГК РФ)

I. Вне письменной формы доверенностей не существует!

II. Для действительности доверенности в случае, указанном в законе необходимо ее удостоверение определенными органами. Часть 2 ст.185 ГК РФ предусматривает случаи нотариального удостоверения доверенностей. Обязательного нотариального удостоверения требуют доверенности на совершение нотариальных сделок. В нотариальном оформлении нуждаются доверенности, выдаваемые для действий, в отношении третьих лиц (юридических лиц). Исключения из правил установлены в самом законе (п.4 ст.185 ГК РФ).

По смыслу ст.185 ГК РФ доверенности, выдаваемые юридическими лицами, в том числе и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, не нуждаются в нотариальном удостоверении.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты.

В виде исключения из общего правила, для совершения гражданами наиболее распространенных действий по отношению к юридическим лицам, ч.4 ст.185 ГК РФ предусматривает возможность удостоверения доверенностей не в нотариальном порядке, а любой организацией по месту жительства, работы или учебы, либо администрацией стационара, где лицо находится на излечении.

Перечень действий, на совершение которых выдается доверенность в порядке ч.4 ст.185 ГК РФ, является исчерпывающим:

"Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении".

Кто имеет право выдачи доверенностей. Выдавать доверенности имеют право юридические лица, а также граждане, достигшие 18 лет и не ограниченные в правах в установленном законом порядке.

П.5 ст.185 ГК РФ - доверенности юридических лиц.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

Порядок выдачи доверенностей на совершение банковских операций регулируется инструкциями Центрального банка РФ.

В картотеке банка имеется карточка с образцами подписей представителей юридического лица, на основании чего, другим работникам юридического лица, предъявившим соответствующие документы, выдаются необходимые денежные суммы со счета юридического лица.

Доверенности на совершение операций по внешней торговле подписываются единолично руководителями юридических лиц, правомочных совершать такие сделки и, подлежат обязательному удостоверению в Первой Московской Государственной нотариальной конторе.

Срок доверенности (ст.186 ГК РФ)

Доверенность - срочный документ, поэтому ч.1 ст.186 ГК РФ объявляет недействительной ту доверенность, в которой не указана дата выдачи. Максимальный срок действия доверенности - 3 года.

Доверенность, выданная без указания продолжительности срока действия, действительна один год со дня выдачи. Данное правило не распространяется на нотариальные доверенности, предназначенные для совершения юридических действий за границей. Такие доверенности сохраняют силу до отмены ее доверителем.

Дата совершения доверенности, а при указании в ней срока действия и этот срок, обозначаются прописью.

Передоверие (ст.187 ГК РФ)

Требование личного совершения поверенным возложенных на него действий означает, что по общему правилу, перепоручение им исполнения представительских функций другому лицу не допускается.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных п.4 ст.185 ГК РФ.

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Прекращение доверенности и вытекающие из этого последствия (ст. 188 ГК РФ)

Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Последствия прекращения доверенности (ст.189 ГК РФ)

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 п.1 ст.188 ГК РФ.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность".

ДОВЕРЕННОСТЬ

Место и время (день выдачи) совершения документа

Город Москва, шестнадцатое августа одна тысяча девятьсот девяносто пятого года.

Я, фамилия, имя, отчество, проживающий (-ая): г. Москва, Лесная ул., д. 20, кор. 3, кв. 50, доверяю (кому) Ф.И.О., проживающему: г. Москва, ул. Скобелева, д. 17, кор. 2, кв. 18 (если проживают совместно, то: проживающему там же), получить в отделении связи No 32 г. Москвы мою пенсию за сентябрь месяц одна тысяча девятьсот девяносто пятого года. В получении за меня расписаться и выполнить все действия, связанные с данным поручением.

Подпись доверителя (фамилия доверителя прописью)

Удостоверительная надпись нотариуса

Доверенность на управление автомобилем

(нотариально не удостоверяется)

ДОВЕРЕННОСТЬ

Я, Ф.И.О., год рождения, паспортные данные, домашний адрес, настоящей доверенностью доверяю гр. год рождения, паспортные данные, домашний адрес, управлять принадлежащей мне на основании технического паспорта No 000000 автомашиной марки "Жигули", No двигателя, шасси, кузова, государственный номер 000, состоящей на учете в 00 отделении ГАИ г. Москвы, доверенность выдана сроком на (...) года. Москва. Дата. Подпись.

Основание: ст.ст. 160, 161 и 185 ГК РФ.

Источник информации: Ежедневная общественно - политическая газета "МОСКОВСКИЙ КОМСОМОЛЕЦ", 1997, 11 декабря, четверг, No 235 (17.745). Статья: "Свершилось! Доверяй и управляй" ("ГАИ официально признала доверенность на право управления авто, написанную "от руки"), с. 1 и 3.

Доверенность на распоряжение автомобилем

ДОВЕРЕННОСТЬ

Город Москва, двадцать пятое ноября одна тысяча девятьсот девяносто четвертого года.

Я, Ф.И.О., проживающий: ..., доверяю Ф.И.О., проживающему: ... , распоряжаться автомашиной марки "Жигули" 1994 года выпуска, государственный номерной знак No е 123 КВ 77 RUS, двигатель No 345298, шасси No б/н, кузов No ..., принадлежащей мне на основании Технического паспорта серии АВ No 123456, выданного (кем и когда) Госавтоинспекцией МРЭО No 3 УГАИ ГУВД Мосгорисполкома от, 18 июня 1994 г., состоящую на учете в ГАИ Бауманского района г. Москвы, следить за техническим состоянием автомашины, быть моим представителем в ГАИ, подписываться за меня и выполнять все действия, связанные с данным поручением.

Доверенность выдана на три года.

Подпись (фамилия прописью)

Удостоверительная надпись нотариуса

Доверенность в порядке передоверия

ДОВЕРЕННОСТЬ

Город Москва, девятнадцатое марта одна тысяча девятьсот девяносто четвертого года.

Я, Ф.И.О., проживающий: ..., действующий по доверенности гражданина Ф.И.О., проживающего: ..., удостоверенной Первой Московской Государственной нотариальной конторой (число прописью) тридцать первого января одна тысяча девятьсот девяносто четвертого года, по реестру No ..., уполномочиваю Ф.И.О., проживающего: ..., вести гражданское дело (Ф.И.О. доверителя) о наследстве, во всех судебных учреждениях и со всеми правами, предоставленными законом истцу, в том числе с правом полного или частичного отказа от исковых требований, признания иска, изменения предмета иска, заключения мирового соглашения, обжалования решений суда.

Доверенность выдана сроком по тридцатое декабря одна тысяча девятьсот девяносто шестого года.

Подпись

Удостоверительная надпись нотариуса

ДОВЕРЕННОСТЬ

Город Москва, Двадцать первое июля одна тысяча девятьсот девяносто пятого года.

Я, Заместитель Председателя Правления КБ "Московский Инвестиционный банк" Леонов Николай Игоревич, проживающий по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 110, корп. 3, кв. 29, действующий на основании Устава Банка, юридический адрес которого: 113121, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 19, настоящей доверенностью уполномочиваю:

1. гр. Никонова Василия Дмитриевича, проживающего: г. Москва, Каширское ш., д. 80, корп. 4, кв. 77;

2. гр. Пирогова Анатолия Александровича, проживающего: Московская обл., г. Зарайск, пр. 50 лет Октября, д. 40 распоряжаться принадлежащей Банку на основании технического паспорта, выданного ГАИ 2 ОТОР АМТС г. Москвы за номером 77 АТ 123456 от 18 июня 1995 г. автомашиной марки "Мерседес" - 307D двигатель No 12345678910114 кузов No WDВ 12345678912314 шасси No---, государственный номерной знак К 159 КР 77 RUS, состоящей на учете в ГАИ 23 ВАО г. Москвы, следить за техническим состоянием автомашины, быть представителем Банка в ГАИ, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с данным поручением.

Доверенность выдана сроком на три года.

Заместитель Председателя Правления КБ

"Московский Инвестиционный банк" H.И. Леонов

(Ф.И.О. полностью, прописью; первая печать Банка)

Удостоверительная надпись нотариуса

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ

Договоры купли-продажи (ст.454 ГК РФ). По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные параграфом 1 ("Общие положения о купле-продаже") главы 30 Части второй ГК РФ, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Положения, предусмотренные параграфом 1 гл.30 Части второй ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл.30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Виды объектов гражданских прав (ст.128 ГК РФ). К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Оборотоспособность объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ). Объекты гражданских прав могут свободно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Недвижимые и движимые вещи (ст.130 ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом, Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Государственная регистрация недвижимости (ст.131 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации...

Условие договора о товаре (ст.455 ГК РФ). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст.129 ГК РФ.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Договоры купли-продажи, требующие нотариального удостоверения:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома);

2. Договор купли-продажи автомобиля, мотоцикла с коляской.

Ст.454 ГК РФ ("Договор купли-продажи") регулирует отношения, связанные с реализацией имущества в обмен на выраженную в деньгах цену.

Договор купли-продажи: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Продавец обязан передать имущество в собственность покупателя:

"Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи" (п.1 ст.456 ГК РФ).

Под передачей имущества признается не только фактическое вручение вещи покупателю, но и другие действия, свидетельствующие об этом:

"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором" п.2 ст.456 ГК РФ).

Передаваемое имущество - это любые вещи, кроме изъятых из гражданского оборота.

Имущество передается в собственность, либо в оперативное управление.

Продавец - обычно собственник, либо носитель права оперативного управления. В некоторых случаях продавец может быть не собственник (посредник, риэлтор, брокер и т.п.).

Срок исполнения обязанности передать покупателю товар (ст.457 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Срок исполнения обязательств (ст.314 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательств.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Момент исполнения обязанности продавца передать товар (ст.458 ГК РФ)

"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное".

Возникновение права собственности:

1) покупатель обязан принять имущество и передать продавцу определенную денежную сумму;

2) принятие вещи должно происходить в соответствии с условиями договора;

3) уплата стоимости (цены) происходит одновременно с передачей вещи покупателю;

4) цена установлена законом, либо самим договором купли-продажи.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Прежде чем произвести нотариальное удостоверение, составляется проект сделки.

Преступая к нотариальному удостоверению, нотариус удостоверяет (разъясняет) сторонам смысл и значение предоставленных ему проектов и проверяет соответствие их содержания действительному намерению сторон.

При этом проверяется, не заблуждаются ли стороны, относительно каких-либо условий сделки.

Следует тщательно изучить проект сделки с учетом ее характера, а также возраста, культурного уровня и юридической осведомленности лиц, ее совершающих.

Сторонам разъясняются все правовые нормы, относящиеся к сделке и ее правовые последствия.

Перед нотариальным удостоверением сделки устанавливают личность сторон (паспорт, удостоверение личности офицера).

Затем проверяется дееспособность граждан, либо правоспособность юридических лиц.

Если у нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки, вследствие душевной болезни или слабоумия, не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений признания его недееспособным не имеется, то нотариус откладывает сделку и проверяет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным, если такого решения нет, то нотариус обязан сообщить о своем предположении членам семьи, либо органу опеки, либо психиатру лечебного заведения по месту жительства, либо прокурору. Перечисленные лица могут ставить перед судом вопрос о признании лица ограниченно или полностью недееспособным.

В своей информации нотариус просит сообщить о принятом решении, в зависимости от которого нотариус либо совершает сделку, либо ждет решения суда.

Требования, предъявляемые нотариусом к предоставленным по сделке документам и к сторонам, заключающим договор

Договоры, в которых излагается содержание об удостоверении в нотариальном порядке, предоставляются в нотариальную контору не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе. Все экземпляры подписываются участниками сделки.

По желанию участников сделки, каждому из них выдается по экземпляру. Все документы, предоставляемые по сделке, должны легко читаться, не иметь помарок и существенных исправлений, все исправления должны быть надлежащим образом заверены.

Переводы, кроме подписи лиц, совершивших этот перевод, должны содержать фамилию, имя и отчество переводчика, данные его паспорта, места жительства и работы.

Особенности продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ):

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части ~жило~го дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Жилой дом может быть предметом купли-продажи на основании норм гражданского законодательства РФ. Для данного вида сделок законом предусмотрена нотариальная форма договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение производится по месту нахождения дома. В тех местностях, где нет нотариальных контор, договор удостоверяется органом исполнительной власти, а потом в нотариальной конторе.

1. Нотариальное оформление - первая из двух обязательных стадий заключения договора.

2. Регистрация нотариально удостоверенного договора в органах местной исполнительной власти - вторая обязательная стадия.

Договор купли-продажи жилого дома вступает в законную силу после регистрации его в органах местной исполнительной власти. Несоблюдение указанных правил делает договор недействительным.

Нормы ГК РФ обязуют продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на проданную вещь.

Продавец обязан:

1. предупредить покупателя о правах нанимателя, так как договор найма сохраняет силу для нового собственника, т.е. перехода к нему права на имущество - права нанимателя следуют за имуществом;

2. предупредить покупателя о залоге, так как заложенное имущество может быть истребовано залогодержателем у покупателя с обращением на него взыскания;

3. предупредить покупателя о праве пожизненного пользования, так как это право, установленное, к примеру, завещанием, следует за имуществом.

Неисполнение установленных правил дает покупателю право требовать:

1. уменьшения цены;

2. расторжения договора, возмещения убытков, если покупатель не считает возможным использовать имущество, обремененное правами третьих лиц.

Продавец отвечает перед покупателем за гибель, повреждение или иное ухудшение имущества, если это произошло по его вине. Для сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.

По общему правилу передача имущества и оплата производятся одновременно. Поэтому, если договор не предусматривает права покупателя, продавец удерживает имущество до внесения покупной цены.

Во всех других случаях отказ продавца от передачи имущества рассматривается как нарушение договора. В этом случае покупатель вправе:

1. требовать передачи имущества в натуре, при этом покупателю возмещаются убытки, причиненные задержкой исполнения договорных обязательств продавцом;

2. отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Основными обязанностями покупателя являются принятие и оплата купленного имущества. Если в договоре не предусмотрено иное, они производятся одновременно.

При нарушении этих обязанностей продавец вправе:

1. потребовать принять имущество и выплатить покупную цену, а также возместить убытки, причиненные задержкой исполнения;

2. отказаться от договора и требовать возмещения убытков.

Пожизненная рента

Получатель пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ):

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ):

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных `статьей 318` настоящего Кодекса, подлежит увеличению.

Сроки выплаты пожизненной ренты (ст. 598 ГК РФ):

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты (ст. 599 ГК РФ):

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ):

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК

ДОГОВОРЫ

Договор о купле-продаже жилого дома. При переходе права собственности на строение и сооружение, вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемом законодательством республик в составе РФ.

В пользование, земельные участки предоставляются под огородничество, сенокошение и выпас скота и для других целей, предусмотренных действующим законодательством. В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам РФ для: ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

Порядок наследования права владения земельным участком определяется законодательством РФ и республик в ее составе. Право владения землей удостоверяется государственным актом. Форма государственного акта, порядок его регистрации и выдачи определяются законодательством республик в составе РФ.

Реальный раздел жилого дома. Каждому участнику общей долевой собственности предоставлено право требовать выдела своей доли. Возможность такого требования вытекает из права собственника на распоряжение своей долей в общем имуществе, в том числе и долей жилого дома. Выдел доли одному из собственников не прекращает права общей собственности для остальных ее участников. Если же выдела потребуют все участники, общая собственность подвергается разделу, влекущему полное ее прекращение.

Выдел, по требованию участника общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей ему доли, или раздел дома между всеми участниками общей долевой собственности, может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартира), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную, путем соответствующего переоборудования.

При разделе дома, суд указывает в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет.

Указывается также, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. При представлении такого судебного решения, в договоре об отчуждении указываются: доля дома, а также конкретные изолированные жилые помещения и подсобные строения.

При наличии бесспорных отношений между собственниками, договор о реальном разделе жилого дома может быть удостоверен в нотариальном порядке. Данный вариант договора о реальном разделе дома возможен при условии уже имеющегося фактического раздела дома и совпадении идеальных долей с фактически занимаемой площадью. В большинстве случаев, для реального раздела жилого дома, требуются необходимые переоборудования, пристройки. В этих случаях договор раздела оформляется при наличии соответствующих разрешений и после перераспределения долей между участниками общей долевой собственности на дом.

Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности граждан на жилой дом, путем его раздела в судебном или нотариальном порядке.

Купля-продажа доли жилого дома. При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает. В связи с этим, сторонам разъясняется их право определить порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком. Нотариально удостоверенное и зарегистрированное в органах местного самоуправления (Бюро технической инвентаризации - БТИ) соглашение о порядке пользования обязательно и для лиц, впоследствии приобретающих долю в общей собственности на этот дом.

Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора, либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):

- при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности;

- при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;

- когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.

Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей собственности на дом. В этом случае возможно удостоверение соглашения о пользовании, в котором может быть установлено условие об оплате более высокой доли пользования тому из сособственников, за счет которого такое пользование осуществляется.

Купля-продажа кооперативного жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним. Опекун и попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также не вправе представлять лиц, находящихся у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Совершение договора дарения от имени подопечного не разрешается.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.

Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или опекуна распоряжаться вкладом подопечного.

Правила настоящей статьи распространяется и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей (ст.60 Семейного кодекса РФ).

Перераспределение идеальных долей. Если в правоустанавливающем документе на дом размер долей не указан, либо указан неправильно (сумма арифметических долей не соответствует единице), нотариус может удостоверить соглашение об установлении размера долей или об изменении размера долей. Кроме того, изменение размера долей производится в связи с дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т.д.), произведенным одним из участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома. В этом случае нотариус истребует решение соответствующего органа местного самоуправления о разрешении дополнительного строительства или о сносе части дома, справку БТИ и, для обозрения, правоустанавливающий документ.

Одновременно с перераспределением долей в соглашении может быть определен и новый порядок пользования конкретными частями дома.

При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении размера долей, в удостоверительной надписи на соглашении указывается, что оно подлежит регистрации в местном органе самоуправления (БТИ), осуществляющем регистрацию строения. Соглашение об установлении или изменении размера долей, оформленное путем составления самостоятельного документа, приобщается к правоустанавливающему документу.

В случае дополнительного строительства (в установленном законом порядке) хозяйственных и бытовых строений и сооружений или их сноса, соглашение об изменении размера долей жилого дома не оформляется. Участниками общей долевой собственности на жилой дом в этих случаях следует рекомендовать удостоверить новое соглашение о пользовании жилым домом, хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

Документы для нотариального удостоверения купли-продажи жилого дома:

1. Выписка из Государственного акта.

2. Справка БТИ с указанием инвентаризационной оценки.

3. Документ, удостоверяющий право собственности.

4. Паспорт (Удостоверение личности офицера).

Договор подлежит регистрации в городском БТИ. Выписка из Государственного акта передается новому владельцу.

Договор мены (ст.567 ГК РФ). Если договор мены заключается между юридическими лицами, которые, согласно устава (положения), осуществляют право оперативного управления, то смены собственника не происходит (собственником, по прежнему, остается государство).

Не всякий обмен одного имущества на другое признается меной.

Распространение на договор мены многих норм, относящихся к договору купли-продажи, говорит о близости их правовой природы (оба этих договора являются возмездными, к мене применяются правила ГК, регулирующие условия деятельности договора купли-продажи, его формы, права и обязанности сторон, возникновения и утраты права собственности на имущество, риска случаев его (имущества) гибели или порчи, ответственности по обязательствам).

При мене, в качестве эквивалента, выступает другое имущество, однако, возможно заключения договора мены с доплатой одной из сторон определенной денежной суммой - смешанные договоры мены, они допускаются, если их содержание не противоречит действующему законодательству, а если одной из сторон является юридическое лицо, то и его специальная правоспособность.

В подавляющем большинстве случаев граждане обменивают имущество с целью удовлетворения своих культурных и материальных потребностей. В отношении некоторого имущества действуют определенные правила. Согласно Закону РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" (1991 г.), обмен между гражданами в целях коллекционирования единичными экземплярами монет, являющихся валютными ценностями, допускается в порядке, установленном Министерством культуры РФ, по согласованию с Министерством финансов РФ.

В случаях, указанных в законе, либо не противоречащих ему, мена может производиться между гражданами и юридическими лицами. Обычно, в этом случае, договор носит смешанный характер.

Не признаются действительными договоры мены, направленные на обмен домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, на жилую площадь, находящуюся в оперативном управлении государственных организаций.

После исполнения договора, каждая из сторон утрачивает право собственности на переданное имущество и приобретает такое право на полученное (имущество).

Договор мены оформляется нотариально в тех же случаях, что и договор купли-продажи.

Пример:

ДОГОВОР

мены приватизированных квартир

Город Москва, тринадцатое сентября одна тысяча девятьсот девяносто четвертого года.

Мы, Ф.И.О. (No 1), проживающий: ... и Ф.И.О. (No 2), проживающий: ..., заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Мы, граждане Ф.И.О. (No 1) и Ф.И.О. (No 2) произвели мену, принадлежащих нам по праву собственности, квартир.

2. Принадлежащая гражданину Ф.И.О. (No 1) квартира, расположенная в г. Москве, ул. ..., д. ..., кор. ..., состоит из трех комнатной изолированной квартиры общей полезной площадью 100 (Сто) кв. м., в том числе жилой площадью 70 (Семьдесят) кв.м., с подсобными помещениями:

кухней, размером 10 (Десять) кв.м., обозначенной в плане литерой "Г";

ванной, размером 6 (Шесть) кв.м., обозначенной в плане литерой "Д";

туалетом, размером 2 (Два) кв.м. обозначенном в плане литерой "Е";

двумя встроенными шкафами, размером 4 (Четыре) кв. м., обозначенными на плане литерами "Ж", двумя балконами, размером 8 (Восемь) кв.м., обозначенными на плане буквами "З", расположенной на 7 (Седьмом) этаже четырнадцатиэтажного панельного дома, что подтверждается справкой, выданной бюро технической инвентаризации Северо-Западного административного округа г. Москвы "10" июля 1995 г., за No ... и принадлежит Ф.И.О. (No 1) на основании Свидетельства о праве на жилье (Свидетельство о приватизации) No ..., выдано (кем и когда).

Указанная квартира по договору переходит в собственность Ф.И.О. (No 2).

3. Принадлежащая гражданину (г-ну) Ф.И.О. (No 2) квартира, расположенная в г. Москве ... (адрес), состоит из трехкомнатной изолированной квартиры общей полезной площадью ... (...), из них жилой площади:

... (...), с подсобными помещениями: (кухня, ванная комната, туалет), одним встроенным шкафом, обозначенным в плане литерой "Ж", расположенной на 4 (Четвертом) этаже девятиэтажного кирпичного дома и принадлежит Ф.И.О. (No 2), на основании Свидетельства о праве на наследство, выданного Первой Московской Государственной нотариальной конторой по реестру No ..., от "25" июня 1995 г. и зарегистрированного в БТИ Центрального административного округа г. Москвы "26" июня 1995 г.

Указанная квартира переходит по договору в собственность Ф.И.О. (No 1).

4. Я, Ф.И.О. (No 1), доплачиваю Ф.И.О. (No 2) 10000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек (или гараж, комната, автомобиль ... передаю в собственность).

5. Инвентаризационная оценка: - принадлежащая Ф.И.О. (No 1) квартира: ... (...) рублей 00 копеек;

- принадлежащая Ф.И.О. (No 2) квартира: ... (...) рублей 00 копеек;

6. Обмениваемые квартиры никому не проданы, не подарены, не заложены, не завещаны, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

7. Расходы ... (по заранее достигнутой между сторонами договоренности).

8. Содержание ст.ст.292, 558, 567 ГК РФ сторонам нотариусом разъяснено.

9. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Первой Московской Государственной нотариальной конторы, а другие выданы на руки Ф.И.О. (No 1) и Ф.И.О. (No 2).

Копию экземпляра получил

Ф.И.О. (No 1) Подпись (фамилия прописью)

Ф.И.О. (No 2) Подпись (фамилия прописью)

Удостоверительная надпись нотариуса

Документы (договор мены):

- от Ф.И.О. (No 1):

1. Паспорт (Удостоверение личности офицера).

2. Свидетельство о праве на жилище (... о приватизации).

3. Справка БТИ с инвентаризационной оценкой и планом.

- от Ф.И.О. (No 2):

1. Свидетельство о праве на наследство.

2. Справка БТИ с инвентаризационной оценкой и планом.

3. Документы на переданное имущество.

ДАРЕНИЕ

С экономической стороны акт дарения характеризуется уменьшением имущества дарителя и увеличением имущества одаряемого.

Даритель - как правило, физическое лицо.

Договор дарения (ст. 572 ГК РФ):

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ):

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574 ГК РФ), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Форма договора дарения (ст. 574 ГК РФ):

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

договор содержит обещание дарения в будущем.

В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Запрещение дарения (ст. 575 ГК РФ):

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения (ст. 576 ГК РФ):

1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 ГК РФ.

3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 382 - 386, 388 и 389 ГК РФ.

4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 313 ГК РФ.

Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 391 и 392 ГК РФ.

5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Отказ от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК РФ):

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578 ГК РФ).

3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Отмена дарения (ст. 578 ГК РФ):

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны (ст. 579 ГК РФ):

Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577 ГК РФ) и об отмене дарения (статья 578 ГК РФ) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ):

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Правопреемство при обещании дарения (ст. 581 ГК РФ):

1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

2. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Пожертвования (ст. 582 ГК РФ):

1. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 ГК РФ.

2. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

3. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.