Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Интересно получается...

По сегодняшнему российскому законодательству максимальное наказание за мошенничество — лишение свободы сроком до пяти лет. А вот в древней Бретани, исторической области Франции, мошенники, позарившиеся на чужую «загородную недвижимость», карались более сурово. Во всяком случае так считали местные жители. Дело в том, что бретонские поля были поделены на небольшие участки и в качестве границ на углах участков устанавливали гранитные столбы. Но некоторые недобросовестные люди, мошенники, приходили в поле ночью и передвигали такие столбы в свою пользу. Бретонцы верили, что души этих людей после смерти осуждены на вечную муку. Якобы они годами, согнувшись, скитаются по сельским дорогам. Столб они обречены таскать на себе многие годы в наказание за свою нечистоплотность. К каждому встречному они обращаются с вопросом, умоляя сказать им, куда они должны положить взваленные на них камни. Но прохожие пугаются призраков и поэтому не дают спасительного для бывших мошенников ответа: «Положи туда, где он был».

Эксклюзивно для «загородки»: схемы мошенничества с землей и домами

Мошенничество на рынке загородной недвижимости встречается значительно реже, чем на квартирном. Во-первых, рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться позже рынка квартир. Во-вторых, загородные объекты имеют меньшую ликвидность, то есть в случае необходимости их сложнее продать, что создает препятствия для некоторых видов мошенничества, в особенности тех, где сама преступная схема предполагает многократную продажу объекта в максимально короткие сроки. В-третьих, количество объектов загородной недвижимости меньше количества квартир, а следовательно, меньше число их владельцев, что само по себе сужает выбор подходящих кандидатур для совершения преступления. Немаловажную роль играет и то, что среди собственников и покупателей загородной недвижимости реже встречаются представители социально незащищенных слоев населения — пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи с низкими доходами. А ведь именно они, по статистике, чаще других попадаются на удочки жуликов.

Важно отметить, что значительная часть мошеннических схем на рынке загородной недвижимости повторяет приемы аферистов, специализирующихся на квартирах. Точно так же практикуются многократные продажи одного и того же объекта, продажи участков по фальшивым доверенностям, мошенничество при взаиморасчетах. Неожиданно появляются наследники и требуют свою долю в уже купленном участке. Заключаются сделки, заведомо совершаемые с обманом, чтобы в дальнейшем их можно было через суд признать ничтожными, и т. д. (подробнее читайте об этом в главе 2 «Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?»).

Но есть на рынке загородной недвижимости и свои особенности. Они связаны с тем, что в отличие от городского рынка жилья, где правовые отношения определяются Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами, на «загородке» к ним прибавляется еще и Земельный. Кроме того, нормы законодательства в различных субъектах федерации могут быть проработаны в разной степени. Поэтому потенциальных лазеек для мошенников на рынке загородной недвижимости даже больше, чем на рынке квартирном. Это позволяет предположить, что с дальнейшим развитием рынка загородной недвижимости жулики заинтересуются им более плотно.

Не будем делать долгосрочных прогнозов и остановимся на тех видах мошенничества, которые существуют на сегодняшний день.

Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.

Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.

Об одном из случаев, демонстрирующих, как за самонадеянность застройщиков пришлось платить покупателям, рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Сергей Борисович Цывин: «Участки в поселке продавались по предварительному договору. И уже после подписания контракта с покупателями объект договора, то есть земля, был заложен в банке. Видимо, изначально застройщик надеялся, что, получив банковский кредит, он вложит эти средства в развитие проекта, получит некую прибыль, вовремя вернет деньги банку и таким образом все закончится благополучно. Но на деле ситуация разрешилась иначе. Кредит застройщик вернуть в срок не смог, и банк забрал участки как залоговую массу. Покупатели обратились с претензиями в банк, предъявив свои предварительные договоры. Но вся беда в том, что с целью уклонения от налогов в договорах далеко не всегда прописывается реальная сумма, которую отдали покупатели застройщику. И банк предложил покупателям возместить ему разницу между действительной ценой участков и той, которая указана в договорах. Мол, заплатите — и получите свою землю. В результате по факту мошенничества со стороны застройщика было возбуждено два уголовных дела».

«Картонный» дом, или Экономия на строительных материалах. Одной из разновидностей мошенничества на рынке недвижимости является экономия заказчиком или подрядчиком денег во время проведения строительных работ за счет нарушения строительных нормативов, в том числе использования низкокачественных строительных материалов. По сути, этот вид мошенничества аналогичен продаже гнилых яблок, когда сверху для создания видимости кладут несколько свежих, привлекательных фруктов.

Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас была ситуация, когда нашей клиентке пытались продать дом с фундаментом в 50 сантиметров. Во время строительства застройщик понимал, что дом на таком фундаменте не сможет стоять, и тем не менее "экономил".

Причем строил дом не какой-нибудь дилетант, ничего не понимающий в правилах строительства, а так называемый точечный застройщик. Точечный застройщик — это тот, кто покупает отдельные участки, ставит на них дома, а затем эти дома продает. Естественно, чем дешевле обойдется дом, тем больше прибыль застройщика. Соответственно, застройщик стремится сэкономить на всем — он выбирает самые дешевые участки, экономит на проектно-изыскательских работах, экономит на закладке фундамента и проведении строительных работ.

Предположим, что для заливки нормального фундамента требуется 500 тысяч рублей, а застройщик тратит 200, затем "экономит" на стенах и т. д. В результате покупатель приобретает здание, которое внешне может выглядеть вполне нормально, но на самом деле не соответствует строительным нормативам, а значит, быстрее разрушается, то есть теряет в стоимости.

Наша клиентка, когда сделка еще была на регистрации, приехала в свой новый дом и обратила внимание на трещины в здании, закрытые сайдингом. Заказали строительную экспертизу, которая показала, что причиной появления трещин является несоответствие фундамента строительным нормам. Тогда мы приостановили регистрацию и потребовали от застройщика провести работы по укреплению фундамента за его счет. В результате для застройщика этот дом обошелся даже дороже, чем если бы он с самого начала строил по правилам. В данном случае всем участникам сделки относительно повезло. Покупательница вовремя заметила строительный "брак" и добилась его устранения за счет продавца. Продавец хотя и не получил всей ожидаемой прибыли, все-таки успешно продал здание. Наша Корпорация также осуществила успешную сделку, которая рисковала сорваться по вине застройщика».

Заметим, что мошенничество, связанное с нарушением строительных нормативов, опасно не только для кошелька покупателя, но также для его здоровья и даже жизни. Предположим, что в вышеописанном случае покупательница обнаружила бы низкое качество фундамента уже после окончания сделки. Тогда ей пришлось бы отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что ей продали товар ненадлежащего качества. При этом нет никаких гарантий, что суд принял бы решение в ее пользу. Или покупательнице пришлось бы устранять недоделки за свой счет. Возможно, что она решила бы продать данное здание. Тогда в случае, если бы она открыто указала на недостатки фундамента, ей пришлось бы снизить цену на здание (то есть потерять деньги). В противном случае, если бы она скрыла недостатки здания, она сама стала бы мошенницей, и уже новый покупатель мог бы подать на нее в суд.

В наихудшем случае покупательница могла бы вообще не заметить низкого качества строительных работ до тех пор, пока не произошло бы обрушение всего здания или его части.

Ограничения в использовании. Достаточно распространенным видом мошенничества является сокрытие продавцом ограничений в использовании земельного участка. Такие ограничения могут существовать прежде всего в охранных зонах. Охранные зоны — это земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо-, водо- и других трубопроводов, ЛЭП, электро- и телефонных кабелей. Кроме того, ограничениями на использование могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, а также земли с подвижной почвой, прилегающие к землям железнодорожного транспорта.

Все эти ограничения могут привести не только к невозможности построить на приобретенном участке дом, гараж или иное здание, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже существующих объектов.

Рассказывает юрисконсульт подразделения «ИНКОМ-Варшавское» Татьяна Васильевна Лиманская: «Бывают такие ситуации, когда продавец пытается продать участок с незарегистрированным строением, убеждая покупателя, что после покупки он сможет беспрепятственно оформить дом на себя по дачной амнистии, то есть в упрощенном порядке. Он же сам якобы не регистрирует имущество потому, что не хочет попасть под налогообложение, ведь в случае, если он узаконит дом, тот будет на момент продажи находиться в его собственности менее трех лет. Названная причина действительно может иметь место. Но бывают ситуации, когда покупатель идет навстречу продавцу и соглашается на его условия, а после покупки оказывается, что зарегистрировать дом невозможно. К примеру, он частично возведен на охранной зоне водопровода или телефонного кабеля, где строить вообще запрещено».

Заметим, что в подобном случае покупатель не может сослаться в суде на то, что он является добросовестным приобретателем, ведь добросовестный приобретатель — это тот, кто не знал и не мог знать, что он приобретает имущество у лица, которое не вправе это имущество продавать. Но в данном случае ситуация похожа на покупку самодельного автомата, собранного из ворованных частей. Продавец действительно является его владельцем, но поскольку это оружие в принципе находится вне закона, то право на его ношение получить невозможно.

Кроме уже перечисленных ограничение на использование земельного участка может возникнуть в силу наличия сервитута. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим имуществом, в нашем случае — земельным участком.

Рассказывает юрисконсульт подразделения «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Однажды мы столкнулись с такой ситуацией: в обществе рыболовов и охотников были два соседних участка, проход и проезд к одному из которых осуществлялся через другой. Отношения у соседей были прекрасные, и хозяин участка, через который осуществлялся проход, выдал своему соседу письменное разрешение на проход и проезд через свой участок на бланке общества рыболовов и охотников, председателем которого он являлся. При этом он не указал ни срок (на который он разрешает проход и проезд), ни условия (на которых он их разрешает: платно, бесплатно, в обмен па какие-либо услуги и т. д.). Прошло время, у участка сменился хозяин. Нового хозяина не устроило то, что через его участок бесплатно проходят люди и проезжают машины, и он потребовал плату за проход и проезд, угрожая в случае отказа вообще перекрыть доступ. В этой ситуации новый хозяин участка совершенно прав, поскольку право прохода-проезда через его территорию есть сервитут, то есть право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Инициатором установления сервитута должен быть тот, кому это право необходимо. То есть тот, кому нужно пройти или проехать через чужой участок, должен просить об этом хозяина участка, через который осуществляется проход-проезд, а тот имеет право требовать за это плату».

Таким образом, в случае если продавцу удастся сокрыть ограничения на использование, то в результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором вообще ничего нельзя строить (охранные зоны) или к которому невозможно проехать (плата за проезд в рамках сервитута может быть сопоставима со стоимостью участка).

Строить или копать? Частным случаем предыдущего пункта является сообщение покупателю неверных сведений о категории приобретаемых земель и, как следствие, о том, как он сможет в дальнейшем использовать купленный земельный участок, не нарушая российского законодательства. Здесь возможны два варианта. Продавец может преднамеренно обмануть покупателя. А может быть и так, что покупатель, даже отдаленно незнакомый с Земельным кодексом и уверенный, что земля она и есть земля, просто не уточнит у продавца, можно ли использовать приобретаемый участок для того, для чего он планирует его использовать. А продавец со своей стороны планами покупателя на всякий случай не поинтересуется. Чтобы разобраться с этим видом мошенничества, нужно уточнить, что любой земельный участок в России принадлежит к той или иной категории земель, а также имеет вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять. Проще говоря, на одном земельном участке можно посадить помидоры и картошку, но нельзя построить дом. На другом, напротив, можно законно построить дом, а вот посадка на нем клубники автоматически сделает вас правонарушителем. А на третьем — ни дома, ни клубники по закону быть не должно. Есть и такие участки, где построить дом или посадить картошку не просто разрешено, а является прямой обязанностью владельца. Всего российским законодательством предусмотрено семь категорий земель и великое множество видов разрешенного использования. Но, поскольку пять из семи категорий относятся к тому случаю, когда нельзя ни дома строить, ни картошку сажать, мы в рамках нашей книги говорить о них не будем. А две оставшиеся — это земли сельскохозяйственного назначения, которые занимают на рынке загородной недвижимости около 70 %, и земли населенных пунктов, на которые приходятся остальные 30 %.

Земли сельскохозяйственного назначения попали в поле зрения инвесторов еще в 90-е годы. Тогда самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде бывшие во владениях колхозов или совхозов, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/совхозникам бесплатно. Но поскольку это были земли с видами разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» или в лучшем случае «для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)», на которых вообще нельзя возводить никаких строений, то новые владельцы не очень понимали, как они могут с пользой распорядиться таким подарком государства. И вот тогда уже упомянутые инвесторы, что называется, за копейки скупали землю у колхозников. Так бывшие поля и луга попали на рынок загородной недвижимости. У части земель новые владельцы поменяли вид разрешенного использования. Но поскольку перевести землю в другую категорию значительно сложнее, то в большинстве случаев этим они и ограничились.

Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем — вас обяжут снести дом и заплатить штраф.

Межевые войны. Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, — это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.

«Продавался земельный участок без дома, — рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева. — Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому владельцу, причем в процессе нового определения границ его участок значительно уменьшился».

Вообще, дачная амнистия, которая призвана облегчить жизнь дачников, нередко создает проблемы для новых собственников участка. Дело в том, что имущество в этом случае регистрируется без выезда БТИ — владелец представляет в регистрационную службу документы на землю и самостоятельно заполняет определенного вида декларацию. Иногда по дачной амнистии регистрируют не только участок, но и дом, что в дальнейшем также может стать причиной несоответствия фактических площадей здания и тех, что указаны в документах.

Свое и чужое. Отдельным видом мошенничества, распространенным на рынке недвижимости, является продажа участков, которые продавцу принадлежат не полностью или не принадлежат вовсе. Например, один компаньон продает общее имущество в обход другого.

Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Потребительскому садовому обществу (ПСО) администрацией одного из районов Московской области был выделен земельный участок площадью два гектара в аренду сроком на два года, с правом пролонгации договора. Изначально участок выделялся для садоводства, однако для этих целей он не использовался, так как у арендаторов возникли трудности финансового характера и, кроме того, почва оказалась малопригодной для разведения садов. Тем не менее договор аренды между администрацией района и садовым обществом регулярно продлевался. По прошествии 15 лет сын главного бухгалтера этого ПСО затеял мошенническую сделку. Используя родственные связи, он вошел в доверие к председателю ПСО и попытался внести в реально существующий список членов ПСО совершенно посторонних людей. В дальнейшем мошенник планировал представить подложный список членов ПСО в администрацию района, где должны были оформить договор аренды данного участка сроком на 49 лет, с правом последующего оформления участка в собственность. Посторонние лица, вносимые в подложный список под видом членов ПСО, по отношению к мошеннику выступали как покупатели. В случае удачного окончания сделки данные покупатели стали бы добросовестными приобретателями недвижимости (при условии, если бы в суде было доказано, что они не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у мошенника, не имеющего на данную землю никакого права) либо соучастниками уголовного преступления (если бы было доказано, что они знали о незаконности внесения их данных в список членов ПСО).

Отметим, что нарушение состояло не в самом факте внесения в действующий список членов ПСО новых людей, а в том, что новые члены "принимались" в ПСО в обход устава ПСО и без проведения необходимых процедур. Одной из главных причин того, почему это мошенничество вообще стало возможным, являлось пренебрежение членов ПСО правами и обязанностями, которые были установлены для них в соответствии с уставом этого общества. Члены этого ПСО не оформляли документально свои правоотношения и не участвовали в деятельности общества, что и позволило мошеннику подделать список общества, вписав туда совершенно посторонних людей».

В данном случае, как мы видим, была попытка продажи недвижимости со стороны лица, которому эта недвижимость вообще не принадлежала. Более сложным является вариант, когда продажу осуществляет лицо, которому недвижимость принадлежит лишь частично.

Рассказывает руководитель подразделений загородной недвижимости «ИНКОМ-Варшавское» и «ИНКОМ-Беляево» Тамерлан Гапурбекович Беков: «Во время оформления одной из сделок нам пришлось буквально уговаривать продавца зарегистрировать дом, расположенный на продаваемом участке.

Поначалу он упирался: «Зачем я буду его регистрировать? Я ведь сам его строил! И регистрировать там нечего: там один сруб стоит без окон, без дверей». Потом, уже в процессе оформления сделки, когда шла государственная регистрация (идет она, как известно, месяц), на этот участок приехал некий мужчина и объявил покупателю, что он компаньон продавца и сруб на участке построен из его строительных материалов. И поскольку компаньон продает участок без его ведома, он сегодня же ночью приедет за своими стройматериалами и к утру сруба уже не будет. Но так как дом был зарегистрирован, мы обратились в милицию и предупредили компаньона — претендента на стройматериалы, что уничтожение чужого зарегистрированного дома и перемещение стройматериалов — разные вещи, причем первое уголовно наказуемо. После этого мужчина остыл, и проблема была решена. А если бы дом не был зарегистрирован, то, скорее всего, однажды утром он бы просто исчез».

Дом-фантом. Давайте представим такую ситуацию: есть некая семья, она построила себе в центре участка большой дом, оформила его по всем правилам и живет в нем. Но в один прекрасный момент в семье вырастают сыновья, женятся и дробят участок на два равных куска. Оформляют половины в индивидуальную собственность, а дом — в долевую. Со временем дом становится совсем ветхим, и его разбирают. А дальше один из братьев решает продать свою половину участка. Приходит некий покупатель, решивший построить себе загородный домик, участок ему нравится, и он покупает землю. И сразу же после приобретения принимается за строительство. Оформить он его планирует задним числом, как многие делают. А когда дом уже возведен, отделан и хозяева отпраздновали новоселье, его сосед — один из двух братьев — подает на него в суд, требуя предоставить ему половину дома. И тут выясняется, что тот прошлый дом, который был у братьев в долевой собственности, физически разобрали, а юридически не ликвидировали. Фактически дома нет, но юридически он существует и у него тот же адрес, что и у дома, построенного новым владельцем. То есть юридически — это один и тот же дом. Конечно, с большой вероятностью судебный процесс закончится для нового владельца благополучно. Он сможет предъявить в суде чеки на стройматериалы, договоры со строительной компанией, которой он заказывал строительство. Если, конечно, он не возводил дом своими руками. В конце концов, он может заказать экспертизу, которая установит примерный возраст дома, найти свидетелей, которые подтвердят, что дом строился им уже после покупки участка. Но так или иначе ему предстоит долгая и неприятная судебная тяжба. А ведь он-то покупал участок, чтобы отдохнуть от городской суеты...

«Нехорошие» свидетельства. Среди риелторов недоброй славой пользуются свидетельства о праве собственности на землю, выданные в период до января 1998 года. Их легко можно опознать визуально — они голубого или розового цвета.

История появления этих странных документов тесно связана с историей России 90-х годов XX века. 23 мая 1991 года вступил в силу Земельный кодекс РСФСР, в статье 31 которого было указано, что «право собственности на землю... удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов». Форму этого акта должен был утвердить Совет Министров РСФСР. В данном виде статья действовала до 24 декабря 1993 года, когда была признана утратившей силу Указом Президента России № 2287.

Таким образом, Земельный кодекс РСФСР прямо утверждал, что право собственности удостоверяется государственным актом, а не каким-либо свидетельством. В соответствии с требованием кодекса 17 сентября 1991 года Совет Министров принял постановление № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю». Данное постановление поручало Роскомзему (Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству) в месячный срок утвердить инструкцию о порядке выдачи государственных актов, а органам исполнительной власти на местах — обеспечить издание бланков этих актов. Теоретически владельцы земельных участков должны были получить государственные акты в начале 1992 года, но на практике большинство граждан вместо актов получили свидетельства, утвержденные постановлением правительства России от 19 марта 1992 года № 177. Так появились на свет голубые свидетельства. Если подходить со строгих позиций закона, то все голубые свидетельства были выданы незаконно, так как действовавший на тот момент Земельный кодекс требовал выдачи не свидетельств, а государственных актов. Заметим, что порядок выдачи и регистрации этих свидетельств голубого цвета не был официально опубликован, а значит, никогда не вступал в законную силу, хотя органы власти при выдаче свидетельств руководствовались именно этим документом. Все это можно было бы считать юридическими казусами, если бы не одна проблема, которая продолжает сказываться на владельцах голубых свидетельств до сих пор.

Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас было несколько случаев, связанных с голубыми свидетельствами. Эти свидетельства выдавали органы местного самоуправления в соответствии со своими хозяйственными книгами. Во многих случаях получалось, что свидетельство владельцу земли выдавали, но факт выдачи свидетельства нигде не фиксировали или выдавали несколько свидетельств на один и тот же участок. Шлейф от этих событий доходил до нас, мы были вынуждены приостановить несколько сделок, потому что к нам приходили с такими свидетельствами. Когда мы начинали проверять документы, оказывалось, что участок данному владельцу не выделялся. То есть свидетельство есть, и в нем записано, что оно выдано на основании такого-то постановления, а когда мы требуем это постановление из архива, то оказывается, что постановление за таким номером либо не имеет отношения к выделению земли (например, там поздравляют с юбилеем ветерана Великой Отечественной войны), либо его вообще никогда не существовало в природе». То есть многие голубые свидетельства либо выданы с нарушениями либо и вовсе являются подделкой.

Помимо голубых, существуют еще и розовые свидетельства. История их появления такова. 27 октября 1993 года Президент России издал Указ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», которым было утверждено новое свидетельство на право собственности на землю розового цвета с российским флагом. В Указе Президента об утверждении розовых свидетельств было сказано, что это свидетельство «подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге». Казалось бы, все хорошо: получай свидетельство и регистрируй его в поземельной книге. Беда в том, что поземельных книг на тот момент в России не существовало, а 25 января 1999 года Указом Президента РФ было отменено даже поручение о «подготовке проекта положения о поземельной книге и порядке ее ведения». Таким образом, все розовые свидетельства также выданы с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, а значит, потенциально могут быть оспорены в суде.

С 1998 года свидетельства о государственной регистрации права собственности стали выдавать регистрационные палаты. Но голубые и розовые свидетельства, а также государственные акты образца 1991 года по-прежнему остаются законными документами.

Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 утверждает, что все они имеют «равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)», а регистрация данных прав «производится по желанию самих собственников таких участков».

Плюс в пользу профессионализма: чем поможет агентство недвижимости