Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Предпосылки появления законопроекта

В 2010 году Российская гильдия риелторов (РГР) и Московская ассоциация риелторов (MAP) начали работу над законопроектом о риелторской деятельности. Основная цель будущего закона — острая необходимость урегулировать отношения на рынке недвижимости, причем как отношения между самими риелторами, так и между риелторами и клиентами, риелторами и государством, привести эти отношения к определенным стандартам.

К сожалению, отсутствие таких стандартов — это не просто абстрактная проблема. В ряде случаев оно серьезно затрудняет работу риелтора, мешает ему выполнить свои профессиональные обязанности качественно, на высоком уровне. Например, из-за неопределенности риелторских прав осложняется процесс проведения экспертизы документов, необходимых при сделке с недвижимостью, — риелтор просто-напросто не имеет законного доступа к необходимой ему информации государственных учреждений! Именно такого рода сложности побудили риелторское сообщество выступить с законодательной инициативой «снизу» — в конце концов, кто лучше специалистов рынка недвижимости может быть осведомлен о проблемах этого самого рынка?

Еще один фактор, который заставил РГР взяться за законопроект, — это отрицательный имидж, который закрепился в обществе за профессией риелтора. Причина такого недоверия — присутствие на рынке недобросовестных посредников, частных маклеров, действующих полулегально, не обладающих никакими специальными познаниями в сфере недвижимости, не имеющих представления о правовых нормах и не стремящихся держаться каких-либо стандартов качества оказываемых услуг. Проще говоря, дискредитирующих профессию. Так, на сегодняшний день, согласно статистике, 40 % сделок с недвижимостью — это сделки неорганизованного рынка, причем только 10 % сделок граждане проводят самостоятельно, остальные 30 % — операции с участием тех самых частных маклеров или агентов, проводящих сделки в обход своих фирм-работодателей. Подобная ситуация создает повышенные риски для граждан и криминализирует обстановку на рынке недвижимости.

Появись у риелторской деятельности грамотная правовая основа, закон, где будут четко определены содержание и уровень риелторских услуг, расписаны права и обязанности участников рынка, а также перечислены требования, которым должен соответствовать специалист, занимающийся недвижимостью, недобросовестные маклеры уже не смогут так вольготно себя чувствовать, рынок в целом оздоровится. Во-первых, потому, что для получения квалификационного сертификата риелторам необходимо будет регулярно сдавать экзамены и подтверждать квалификацию. Во-вторых, с рынка придется уйти дилетантам и мошенникам, что сделает его более прозрачным и безопасным. В-третьих, профессия риелтора будет признана на государственном уровне. В-четвертых, отношения между самими риелтора- ми станут более цивилизованными, поскольку нарушение стандартов практики будет опять-таки грозить лишением сертификата.

Таким образом, принятие нового закона сможет обеспечить единую государственную политику на рынке недвижимости, защиту интересов и потребителей риелторских услуг, а также профессиональных участников рынка.

Законопроект РГР: краткое содержание

Пока законопроект не утвержден Государственной Думой РФ, говорить о нем как о чем-то определенном точно ждущем нас в будущем, преждевременно. Тем более что в отличие от специалистов, работающих в сфере недвижимости, чиновники, похоже, далеко не так уверены, что в России вообще нужен какой-либо закон о риелторской деятельности. Например, весной 2011 года на сайте democrator.ru опубликовали письмо с просьбой внести поправки в законопроект РГР. Письмо собрало необходимое число подписей и было направлено в Комитет по собственности Государственной Думы РФ. Официальный ответ, который пришел оттуда, несколько обескуражил как подписчиков, так и заинтересованных наблюдателей. В нем сообщалось, что «по мнению Комитета, необходимость в специальном федеральном законе, регулирующем оказание посреднических услуг по совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, отсутствует».

Тем не менее, поскольку споры и дебаты вокруг возможного закона продолжаются, а внятной альтернативы законопроекту Российской гильдии риелторов нет, не будет лишним остановиться на нем немного подробней.

На сегодняшний день требования к объему знаний и квалификации лиц, оказывающих услуги на рынке недвижимости, не обозначены ни в одном законе, а следовательно, не могут быть обязательными для всех. Точно так же нигде не прописаны и стандарты риелторской деятельности. Разработанная РГР концепция предусматривает, что закон должен четко определять три важнейших пункта: состав услуги, предоставляемой риелтором; обязательные требования к профессионалам; ответственность, которую они будут нести за некачественную работу.

Предполагается, что будут сформированы так называемые Национальные стандарты — требования к порядку оказания риелторских услуг и осуществлению риелторской деятельности, разрабатываемые Национальным объединением саморегулируемых организаций риелторов (СРО) и являющиеся обязательными для исполнения всеми риелторами и специалистами по недвижимости — агентами и брокерами.

До 11 февраля 2002 года, когда вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в РФ существовало государственное лицензирование риелторской деятельности. Тогда, чтобы оказывать услуги в сфере недвижимости, необходимо было иметь в штате агентства как минимум двух аттестованных специалистов. С 2002 года аттестация стала добровольной. То есть для того, чтобы начать работать риелтором, не нужно сдавать какого-либо общеустановленного экзамена, который выявлял бы наличие необходимых знаний, профессиональную пригодность. Также, несмотря на существование Стандартов практики и Кодекса этики, в которых более-менее четко расписаны обязанности риелтора, требования к его работе как с клиентами, так и с другими специалистами, соблюдение этих правил имеет, в сущности, добровольный характер.

Проект закона РГР предлагает превратить добровольную аттестацию в обязательную, а также четко определить меру ответственности в случае нарушения риелтором Национальных стандартов, то есть тех самых Стандартов практики и Кодекса этики, собранных в единый документ. По результатам обязательной аттестации будут возможны два уровня специалистов: брокер и агент. Чтобы стать агентом, необходимо будет пройти специальное обучение и сдать тестовые экзамены, а впоследствии время от времени подтверждать свою квалификацию. После получения первичного образования, для того чтобы открыть свою фирму по оказанию услуг в области недвижимости, необходимо будет сначала 2-3 года поработать в уже существующей компании под руководством брокера — более квалифицированного и опытного специалиста по сравнению с агентом.

Реестр специалистов, прошедших добровольную аттестацию, и сегодня доступен всем желающим на сайте Московской ассоциации риелторов. Но этот список чрезвычайно короток. Если аттестация станет обязательной, любой человек, собирающийся воспользоваться услугами риелтора, сможет сначала удостовериться, что он имеет дело с профессионалом, найдя его фамилию в списке, и таким образом избежать опасности связаться с маклером, чья квалификация крайне сомнительна. Обучать будущих специалистов по недвижимости будут аккредитованные учебные заведения.

Еще один важный элемент системы — это дисциплинарные комиссии. Уже сегодня существует Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг, куда может обратиться любой клиент, который считает, что риелтор нарушил свои обязательства по отношению к нему, некачественно выполнил свою работу или попросту пошел на обман ради собственной финансовой выгоды. Обращаются в комитет и риелторы, недовольные друг другом. Но, поскольку комитет является общественной организацией и не имеет юридического права накладывать на риелтора какие-либо санкции, его работа не может быть вполне эффективной. Проект закона РГР предлагает преобразовать такие комитеты в дисциплинарные комиссии. Они будут наделены полномочиями лишения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей права заниматься риелторской деятельностью в случае нарушения ими Национальных стандартов. Аналогичные меры могут применяться и к физическим лицам — брокерам или агентам.

Таким образом, если проект закона о риелторской деятельности, подготовленный Российской гильдией риелторов, когда-нибудь вступит в силу, риелторская деятельность в России станет подобна деятельности врачей в США и некоторых европейских странах. Во-первых, стать риелтором уже нельзя будет вот так вдруг, для этого нужно будет учиться. А во-вторых, даже получение аттестата, дающего право оказывать услуги в области недвижимости, не будет делать человека риелтором на всю жизнь. Любая серьезная промашка, любое нарушение правил будет приводить к тому, что вчерашнему риелтору придется подыскивать себе новую профессию.