Все об ипотеке

Итак, предположим, что у вас общий семейный доход 15 тыс. руб., есть собственные накопления в размере 150 тыс. руб., и желание приобрести квартиру стоимостью 450 тыс. руб. При этом вы готовы в течение 10 лет тратить на эти цели 30 % своего ежемесячного дохода (5 тыс. руб.).

Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и «плюсы» и «минусы».

Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.

1. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы (в нашем примере – 300 тыс. руб.) на депозитном счете в банке со ставкой 12 % годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.

2. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50 % от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5–6 процентов годовых.

3. Накопление с использованием ссудно-сберегательной схемы. Основными условиями данного способа является получение ссуды, необходимой для покупки квартиры после накопления 50 % от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7 % годовых равными суммами.

4. Использование банковского ипотечного кредита, конкретные условия которого определяются в каждом отдельно взятом случае. Ставка в среднем составляет 11 % в валюте, первоначальный взнос по кредиту 30 % его суммы, платежи осуществляются равными долями. При этом условия в центральных регионах и в так называемой провинции значительно различаются. Число ипотечных программ так велико, что не только остановиться на каждой из, но и перечислить их просто невозможно в рамках одной работы. Так, по сведениям генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости в Москве теперь можно выбрать одну из 230 ипотечных программ, что почти на 50 % больше по сравнению с началом 2005 г. За 2005 г. на рынок вышло 17 новых банков, предлагающих программы кредитования приобретения жилья. Характерной чертой нынешнего года следует считать снижение процентных ставок (банки готовы рассматривать обращения заемщиков с неподтвержденными доходами), увеличение сроков кредитования, а следовательно, уменьшение ежемесячных платежей заемщиков. Банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования: по сравнению с началом 2005 г. средний показатель увеличился на 3,8 года и составляет 18,15 лет. Увеличение среднего срока кредитования будет проходить быстрыми темпами и к концу 2006 г. приблизится к 30 годам. Что касается программы для молодых семей, то д о сих пор ее имеют только три банка: Сбербанк России, Национальная ипотечная компания и Стройпромбанк, которые кредитуют только новостройки. Постепенно увеличиваются суммы максимальных кредитов. Если в начале года в среднем банки выделяли не больше 282,4 тыс. долл. США, то в конце года предоставляемые суммы увеличились до 358,2 тыс. долл. США.

2.1. Накопление средств на квартиру

Наиболее доступный и понятный способ – размещение имеющейся денежной суммы в размере 15000 руб. на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере 5000 руб., как уже было сказано ранее.

Размер процентной ставки определяется самим договором банковского вклада и зависит от целого ряда факторов и от вида вклада (депозита).

И хотя на первый взгляд этот способ кажется неискушенному в финансовых выкладках гражданину беспроигрышным, здесь таится немало неприятных сюрпризов. Нужно реально оценивать достоинства и недостатки накопления капитала путем размещения первоначальных средств в банковском вкладе.

Например, процентная ставка, начисляемая по договорам срочного банковского вклада, выше процентной ставки, начисляемой на банковские вклады до востребования. Причина очевидна: денежные средства, которые вы вкладываете в банк по договору срочного банковского вклада (т. е. на конкретный срок), предоставляют кредитной организации возможность использовать их в указанный срок, так как вкладчик не потребует их возвращения без ущерба для себя, хотя, конечно, срочный договор банковского вклада может быть расторгнут вкладчиком, а сумма вклада при этом будет возвращена.

Кроме того, размер процентной ставки стоит в зависимости еще и от суммы вклада. Чем больше суммы вклада, тем больше вариантов разместить ее на выгодных для себя условиях.

Итак, если вы предпочитаете накопление, как вариант получения недостающей суммы для приобретения жилья, то нужно обратить внимание на следующие его достоинства:

• отсутствие риска при условии отсутствия дефолта в процессе накопления;

• отсутствие проблем со сбором документов;

• простую процедуру оформления и, главное, стопроцентную гарантию получения личного депозитного счета в любом банке.

Важно, что уже сформировавшаяся банковская система в стране является очень стабильной, по крайней мере это справедливо по отношению к крупным и большинству средних банков.

Тогда первый из предложенных нами вариантов для вас. Однако у него есть и существенные недостатки:

1) рост цен: цены на недвижимость повышаются в среднем на 10 % в год, что означает, соответственно, удорожание квартиры, которую вы хотели бы приобрести;

2) ваши доходы увеличиваются не так быстро, процентная ставка, начисляемая на ваши деньги составляющая 12 % годовых, (если не учитывать инфляцию, которая «съедает» размер процентной ставки) к концу десятого года накопления средств даст вам сумму 466 тыс. рублей (исходя из примера, заданного в начале главы, т. е. из первоначальной суммы на счету 150 тыс. руб.). К этой сумме мы прибавляем 600 тыс. руб. (это те 5 тыс. руб. в месяц, которые вы готовы тратить на достижение своей цели – накопление на новую квартиру) и вычитаем 360 тыс. руб., которые вам придется потратить за десять лет на аренду квартиры. В итоге из первоначально заданной суммы в 150 тыс. руб. мы получили через 10 лет, благодаря накоплению в банке и собственным ежемесячным сбережениям, 706 тыс. руб.;

3) долгий срок накопления. Скажем больше: при всех особенностях развивающейся, а, следовательно, нестабильной экономики, накопить необходимую сумму будет практически невозможно, потому как инфляция и темпы роста цен на недвижимость будут явно не на вашей стороне. При этом чем больше денег, тем большая их часть «съедается» инфляцией.

Что получается в итоге? Денег на квартиру не накоплено, поскольку за 706 тыс. руб. уже сейчас проблематично приобрести нормально жилье в крупном городе, а через десять лет вы сможете рассчитывать разве что на однокомнатную квартиру в старом жилом фонде. А ведь эту сумму вы накопите только в идеальном случае, которого, как вы понимаете, практически не бывает. Ставка накопительных процентов к десятому году накоплений снизится до 10 %, что, конечно, повлияет на результативную сумму. К тому же, если вам приходится арендовать квартиру, вам вряд ли будут все эти годы сдавать ее по одной и той же цене. Договор аренды не заключается сроком на десять лет (ни один хозяин квартиры просто на это не пойдет), а следовательно, вам предстоит как минимум 3 переезда за этот срок, так что к расходам, помимо арендной платы, можно прибавить и оплату транспортных расходов, и оплату услуг риэлтора при заключении нового договора аренды.

Таким образом, по мнению многих банковских работников при использовании данного способа получения денежных средств для приобретения объекта недвижимости нужно обратить внимание не столько на увеличение вложенных средств, а на реальную защиту накоплений от инфляции, так именно она (при наличии других отрицательных факторов) «съедает» значительную долю накопленного.

Конечно, банков очень много, как и вариантов внесения вкладов в них на различных условиях. Но, чтобы наиболее выгодно использовать все возможности, которые предоставляет данный способ накопления, нужны:

1) рассмотрение всех возможных вариантов, чтобы выбрать тот, который максимально удовлетворяет вашим потребностям;

2) предварительный анализ возможного дохода исходя из сроков размещения денежных средств. Совсем не обязательно класть все деньги разом на один счет и пока за 10 лет не набежит нужная сумма не задумываться об иных вариантах. Здесь будет необходима активность и точный расчет;

3) постоянный контроль за уровнем инфляции и соотношение с ним получаемого дохода.

При этом вас должно обеспокоить, например, предложение разместить денежные средства под неоправданно высокий процент, потому что велика вероятность (наряду с возможностью получить значительный доход) соизмеримого риска потерять все.

Возможно, конечно, рассмотреть варианты с выбором иной валюты. Но при этом необходимо иметь определенные понятия о курсах валют, реально оценивать возможность курсовых колебаний, обладать серьезной информацией о состоянии финансовых рынков. Банковские специалисты в сфере валютных вкладов традиционно рекомендуют следующее процентное соотношение наиболее ходовых валют: в рублях – 20 %, в евро – 20 %, в долларах США – 60 %. Но это не панацея ото всех возможных скачков и колебаний: любые изменения российской экономики, которая в отличие от банковской системы, нестабильна и непредсказуема, может вызвать как девальвацию рубля или как-то иначе повлияет на приведенное ранее соотношение.

Итак, при детальном рассмотрении всех отрицательных и положительных сторон накопления денег на покупку квартиры при помощи депозитного счета в банке, мы приходим к выводу, что накопление таким способом, конечно, более выгодно, нежели накопление «в чулок», но попросту не даст вам необходимого результата, т. е. денег на новую квартиру.

2.2. Жилищно-накопительные кооперативы

Если вы хотите переехать быстрее, сэкономить средства, но при этом хотите избежать трудоемкого процесса сбора многочисленных документов, необходимых для получения ипотечного кредита, вам может подойти второй из предложенных нами вариантов.

Для этого вам необходимо будет стать участником жилищно-накопительного кооператива.

Участники жилищно-накопительного кооператива объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства документов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки.

Более того, жилищно-накопительному кооперативу строить новый дом вовсе не обязательно, в первую очередь его деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных домах.

Однако если участниками кооператива решено начать строительство нового дома, то на подобный проект может быть направлено не более 20 % имеющихся у жилищно-накопительного кооператива средств. Этот размер зафиксирован Федеральным закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этим же законом регулируется деятельность указанных юридических лиц.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов этих кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений сначала в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере – в их собственность.

Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем пятидесяти человек и не более чем пяти тысяч человек. Так как жилищный накопительный кооператив – юридическое лицо, то его государственная регистрация осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Фактически, данный вид кооперативов осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений кооператив. Поэтому кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений, в том числе в многоквартирных домах, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений, как уже сказано ранее, ограничена законом и не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива.

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства.

Членом жилищно-накопительного кооператива (по общегражданским нормам) может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Основание для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц – решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива.

Когда член кооператива подает соответствующее заявление и вносит вступительный членский взнос, а затем осуществляет первый платеж в виде части предусмотренных договором денежных средств (в процентном соотношении, предусмотренном договором), кооператив не кинется сразу подыскивать ему подходящую жилплощадь. Скорее всего, эти деньги пойдут на оплату жилья того члена кооператива, который внес денежные средства ранее и в большем размере. Но чисто теоретически это не должно пугать нового участника кооператива: ведь настанет момент, когда и он оплатит соответствующую площадь, а кооператив приобретет ему такую нужную квартиру (параметры, характеристика, площадь, район должны оговариваться при подаче заявления о вступлении в члены кооператива).

Таким образом, в качестве члена жилищно-строительного кооператива вы должны сначала накопить минимальную часть взноса (чаще всего не менее 30 % стоимости жилья, а, если быть точнее, должно быть оплачено не менее 30 % размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем вы внесли, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: вы накапливаете 50 % средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще пятьдесят процентов и покупает вам квартиру. Такой вариант представляется достаточно дорогостоящим. Можно воспользоваться другим: вы вносите свои 30 % от стоимости квартиры, кооператив добавляет еще столько же из собственных средств, а на остальные 40 % берет для вас банковский кредит, и на полученные средства покупает вам квартиру. Вы вместе с семьей может сразу в нее заселяться, но, пока полностью не рассчитаетесь с кооперативом, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от трех до пяти лет, кредитная ставка – 5–6 процентов годовых. Но, внимание, право собственности на нее перейдет к члену кооператива только после того, когда им будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 м2 общей площади.

Таким образом, после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей (например, членских взносов) кооператив в порядке очередности обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

1) паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов. Паевые взносы – денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, – должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Вступительный членский взнос – денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива. Членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива;

2) субсидии и субвенции;

3) кредиты и займы, получаемые кооперативом, – при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70 % размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40 % стоимости имущества кооператива.

4) средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

5) добровольные пожертвования и иные, не запрещенные законом источники.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива. Эти условия представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором).

Кооператив не вправе осуществлять следующие действия (так как это противоречит целям создания данного вида кооператива):

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

5) вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.

Право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива возникает у члена кооператива после внесения им части паевого взноса в размере, который составляет не менее тридцати процентов от размера всего паевого взноса (ст. 47 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Минимальный срок внесения членом кооператива этой части паевого взноса, т. е. срок, в течение которого вы в качестве члена кооператива должны внести свои 30 %, должен быть определен уставом кооператива. При этом указанный минимальный срок не может быть менее двух лет, при условии, что кооператив действует как минимум второй год. Как видим, свои 30 % вы должны внести в течение двухлетнего периода с момента вступления в кооператив.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса (70 % как максимум) не должен превышать более, чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части взноса, которая составляет в нашем случае 30 % паевого взноса, при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Эти условия и представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.

Кроме того, на правоотношения юридического лица (а именно таковы жилищно-строительные кооперативы), связанные с членством, не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Поэтому нет гарантий, что финансовые вложения членов кооперативов надлежащим образом защищены от противоправных действий со стороны лиц, которым переданы денежные средства.

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд достоинств:

1) у вас нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды. Более того, в большинстве случаев даже при их отсутствии вас встретят с распростертыми объятиями;

2) простота оформления и выдачи ссуды;

3) существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением;

Также такой вариант получения средств на квартиру будет также наиболее рентабелен при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя следует упомянуть о том, многие специалисты в области ипотечного кредитования крайне отрицательно относятся к подобной схеме кредитования, объясняя свое недоверие к жилищным накопительным кооперативам тем, что эти организации не дают заемщикам никаких гарантий. Это, в свою очередь, создает огромное поле для деятельности различного рода «квартирных мошенников».

Как же отличить жилищно-накопительный кооператив, который действительно создан с целью обеспечивать своих членов жильем, от того, в котором происходит планомерный отъем денежных средств с мошенническими целями? Предлагаем обратить внимание на следующие существенные моменты при выборе жилищно-накопительного кооператива:

1) он должен быть максимально прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам и в федеральный орган исполнительной власти;

2) кооператив существует не первый год и входит в реестр жилищно-накопительных кооперативов, который также ведется указанным органом;

3) существенен для вас как для будущего члена кооператива размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищно-накопительные кооперативы совершенно не предоставляют гражданам никаких гарантий.

2.3. Ссудно-сберегательная касса

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования – использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.

Система ссудно-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. ХХ в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, – допустим, 50 % суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобно банковскому (например, 3 % годовых).

Когда вы накопили 50 % стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент – 5 % годовых.

Дальше ссудно-сберегательная касса либо на собранные средства строит жилье, либо приобретает его на рынке.

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:

1) накопления сбережений;

2) собственно кредитования.

При этом у вас, как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, и поэтому, видимо, не получила должного распространения.

Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться, как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Положительный момент здесь в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования.

Какие-либо гарантии вкладчикам касс отсутствуют. Они действуют на вере, отсюда и использование такого наименования некоторых из них: предусмотренные гражданским законодательством РФ «товарищества на вере».

Один из серьезных минусов этой системы – тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как судо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется, т. е. на практике действует придуманная во времена социализма неплохая схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены; и она именно по этой причине не используется на практике так широко, как остальные способы.

На главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, – это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.

2.4. Банковский ипотечный кредит

В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют на первый взгляд очень выгодные условия. Первоначальный взнос – порядка 30 % кредита, рассрочка на 10–15 лет под 10–15 % годовых убывающим итогом.

Принято выделять так называемую «немецкую» программу ипотечного кредитования и «американскую» систему.

В первом варианте кредит предоставляется в виде квартиры, чаще всего в доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.

Во втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).

При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит – именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и предоставление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. Эти иллюзии развеются, когда перед вами появится список из 20–25 документов, подтверждающих вашу платежеспособность, документы о регистрации по месту жительства и масса других.

Но при этом именно банковский ипотечный кредит в отличие от ссудно-сберегательной системы кредитования, связанной с массой проблем строительства жилья в Российской Федерации, является более демократичным и имеющим больше гарантий для вас как для заемщика. После оформления кредита и внесения первоначального взноса, вы становитесь собственником квартиры и передаете ее по договору в залог банку-кредитору.

Заметим отличие приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита от получения жилья в жилищно-накопительном кооперативе. Там квартира в подобной ситуации передавалась только в пользование, т. е. собственником член кооператива становился после полного погашения паевого взноса и передачи ему права собственности на квартиру кооперативом.

Договор залога при получении банковского ипотечного кредита действует до полного погашения кредита и процентов по нему. Ставка по банковскому кредиту составляет обычно 12–14 % годовых.

В связи со сказанным необходимо упомянуть о таком явлении, как социальная ипотека. Данный процесс получил свое распространение во многих регионах страны. При определенных условиях (в частности, наличие нуждаемости в улучшении жилищных условий, готовность внести взнос в размере 30 % от стоимости приобретаемой квартиры) законодательством предусмотрена возможность компенсации части ипотечного кредита, а именно процентов. Вместе с тем действуют, например, программы, предоставляющие субсидии молодым семьям. Допускается и возможность одновременно использования соответствующей субсидии и кредита по социальной ипотеке. В качестве примера можно привести ситуацию, когда молодая семья при рождении ребенка получает субсидию. Но приобрести на нее квартиру нереально. В этом случае субсидия может быть использована в качестве первого взноса, а недостающие средства взять в кредит. Когда же указанные лица соответствуют требованиям, при наличии которых они имеют право на участие в социальной ипотеке, компенсация части процентов будет производиться за счет средств регионального бюджета (если в конкретной области или автономном округе действует такая программа).

Конкретно о субсидиях некоторым категориям граждан будет сказано ниже, но в общих словах отметим, что в данном случае можно говорить о реальной доступности жилья гражданам страны.

Среди бесспорных плюсов банковского ипотечного кредита:

• низкий минимальный размер требуемых собственных средств (30 %, о которых мы упоминали);

• у заемщика сразу после заключения договора возникает право собственности;

• отсутствие затрат на аренду другого жилья;

• снижение риска покупки – история квартиры проверяется банком и страховой компанией, с которой вы будете взаимодействовать, а это значит, что двойные продажи и случайно объявившиеся родственники продавца не станут вашей головной болью. Правда, при этом существует иная проблема: очень сложно подобрать жилье, чтобы оно соответствовало требованиям и запросам банка.

Минусы рассматриваемого кредита:

• поскольку передавая заемщику собственные средства банк рискует, он выдвигает ряд требований, а именно: необходимость оплатить первоначальные 30 % стоимости квартиры (порой это для россиянина неподъемная сумма), требуется подтвердить документально высокий задекларированный доход (лишь некоторые банки идут навстречу клиенту-заемщику и учитывают так называемую «серую» зарплату). Политика банков ныне, к сожалению, такова, что основным и решающим фактором для выдачи ипотечного кредита является отнюдь не острая необходимость заемщика в улучшении своих жилищных условий, а его платежеспособность, естественно, определяет и отношение банка к клиенту, и условия кредитования. Исключение, пожалуй, составляют социальные ипотеки, о которых мы рассказали ранее;

• сложная процедура оформления кредита, включающая большой пакет документов, которые вам необходимо представить банку для подачи заявки на кредит;

• платные дополнительные услуги: страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Стоимость этих страховок составляет примерно 1,5 % в год от стоимости квартиры (примерно 3 тыс. руб. в нашем примере). Вы должны будете заплатить оценщику за его услуги: оценка необходима для того, чтобы банк на основании произведенной оценки определил сумму первоначального взноса – она обычно колеблется от 12 до 30 % от стоимости будущей квартиры. Некоторые банки, также ввели плату за рассмотрение заявки на кредит;

• многие банки, желая избежать рутинного оформления документов, предваряющего собственно ипотеку (отдачу недвижимости в залог, после того, как она была приобретена), будут работать с вами через посредника – брокерскую фирму, услуги которой, конечно, платны. Брокеры связывают вас с банком, помогают собрать необходимые документы, проверяют, чтобы все собранные документы были «чистыми», т. е. соответствовали законодательству и требованиям банка. Кроме оплаты услуг брокера нужно платить за выполнение промежуточных действий на пути от получения кредита до новоселья. Например, нужно учитывать, что вам как покупателю придется оплатить процент риэлтера, что составляет обычно 3–4% от приобретаемой недвижимости.

С учетом всех названных минусов можно заключить, что подавать документы и оформлять ипотечный кредит можно, если только:

1) изначально живешь в арендованной квартире и, конечно, оплачиваешь ее собственнику стоимость арендной платы. В настоящее время это удовольствие не из дешевых. Когда получаешь свою квартиру вместо съемной, то обязанность оплачивать проценты по кредиту и сам кредит будут не так трудны, ведь оплачиваешь уже свою квартиру;

2) условия проживания невыносимы, имеется некоторый первоначальный капитал, но при этом если брать просто кредит (краткосрочный потребительский или на неотложные нужды), то все равно не хватает до стоимости жилья. Большинство заемщиков рассчитывают по возможности погасить кредит раньше установленного срока. Значит, оформляя ипотеку, следует узнать у сотрудника банка о возможных штрафных санкциях в этом случае, хотя, нужно заметить, что в последнее время при оформлении кредита стороны (банк и заемщик) вместо правовой ответственности за досрочное исполнение обязательства по возврату кредита (а в этом случае банк теряет часть процентов) устанавливается мораторий на период от трех месяцев до одного года со дня выдачи займа.

Итак, мы рассмотрели четыре наиболее распространенных схемы накопления средств на покупку квартиры. И пришли к выводу, что один из них, а именно методичное и длительное накопление средств на покупку квартиры, фактически не ведет к достижению желаемого результата. Накопление средств при помощи банковского депозитного долгосрочного вклада имеет смысл только тогда, когда сумма ваших собственных средств выражена в валюте и достаточно велика.

Схема с использованием ссуды жилищно-накопительного кооператива вполне доступна и более осуществима, однако создает большой риск для ваших средств как при вступлении в жилищный накопительный кооператив, так и при приобретении квартиры. А ссудно-сберегательная схема при всей своей безопасности имеет существенный недостаток: время, которое вам потребуется на накопление необходимой суммы, будет работать против вас, помогая инфляции отодвигать долгожданный момент приобретения квартиры в собственность.

Банковская ипотека – это наиболее безопасная и быстрая из четырех предложенных схем, но, к сожалению, и самая дорогая на сегодняшний момент. В конечном итоге, именно вам решать, идти ли на риск, или на дополнительные расходы, когда вы хотите справить новоселье и стать полноправным собственником квартиры, и какой выигрыш в деньгах для вас важнее – сегодняшний (тогда это жилищно-накопительные кооперативы), или завтрашний (банковская ипотека). Если вы хотите вступить в ипотеку, но материальное положение ваше таково, что вы вряд ли когда-нибудь сможете ее себе позволить, попробуйте участвовать в программе социальной ипотеки или поддержки молодых семей.