Все об ипотеке

6.1. Действия заемщика после покупки квартиры в кредит

После того как вы приобрели квартиру и заключили договор об ипотеке, вы имеете на руках – следующие основные правоустанавливающие документы:

1) свидетельство, которое подтверждает ваше право собственности на приобретенную квартиру;

2) договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения его кредита, предоставленного вам для приобретения квартиры.

По этим документам вы должны выплачивать кредитной организации сумму кредита (частями согласно договору) и проценты.

По закону об ипотеке вы как залогодатель сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. квартирой. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит вы можете спокойно проживать в ней. Поэтому в договор об ипотеке нельзя вносить условие, не допускающего использования вашего права. Условия, ограничивающие его, ничтожны.

Естественно, что при пользовании заложенным имуществом вы не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. При этом Закон об ипотеке допускает осуществление следующих действий.

Согласно ст. 43 названного закона имущество, уже заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (в настоящем случае – кредитного договора), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю, т. е. выделяется предшествующая ипотека (первоначальная, заключенная с банком) и последующая (здесь залогодержателем могут быть и первоначальный банк, и иное лицо, а должником – тот же заемщик или третье лицо). Обязательство, в обеспечение которого передается уже заложенное имущество, должно быть новым.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора.

Если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор, он должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Если заемщик все-таки, несмотря на запрещение банка, которое содержалось в предшествующем договоре об ипотеке, заключил последующий договор об ипотеке, то этот новый договор может быть признан судом недействительным. Истцом в деле будет выступать залогодержатель по предшествующему договору. И это произойдет независимо от того, знал ли новый залогодержатель (по последующему договору) о таком запрещении или нет. Права банка (залогодержателя по предшествующему договору) будут таким образом восстановлены.

Второй вариант развития событий основан на том, что последующая ипотека не запрещена была запрещена, но были допущены некоторые иные нарушения в условиях последующего договора, например, если последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим. Тогда требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора. Тем самым закон пытается восстановить некоторое равновесия между интересами предшествующего и последующего залогодержателей.

Основное ограничение здесь состоит в том, что не допускается заключения, предусматривающего составление и выдачу закладной.

В связи со сказанным залогодатель (заемщик по кредитному договору) обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

При невыполнении этой обязанности залогодержатель по последующему договору получает право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках.

Возникает вопрос, каким же образом новый залогодержатель мог получить информацию, что имущество, под залог которого он намерен предоставить, например, какие-либо денежные средства, уже находится в залоге. На самом деле ответ прост: все сведения, которые содержатся в Едином государственно реестре, являются доступными, так как сама государственная регистрация ипотеки публична, т. е. любое лицо может сделать запрос, получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке того или иного соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, принимая имущество (объект недвижимости) под залог исполнения обязательства, кредитная организация должна, даже если заемщик клятвенно гарантирует, что оно передается в залог первый раз, сделать запрос и удостовериться в том, что эта готовящаяся сделка не станет последующей.

Исключение, конечно, составляют именно те случаи, когда новый залогодержатель осознанно идет на заключение этой сделки. В этом случае он должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей.

После того, как был заключен новый последующий договор ипотеки, он подлежит го государственной регистрации, а в нем делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Теперь возникает вопрос о возможности удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Ведь получается, что имущество повторно заложено, заемщик обязательств не выполнил ни по одному из кредитных договоров. Что же делать всем залогодержателям (конечно, при условии что эти новые договора заключены с соблюдением закона и тех условий, о которых говорилось ранее)?

Первичными являются требования именно предшествующего залогодержателя. И поэтому требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Если же заемщик также не выполнил обязательства по обеим сделкам, а взыскание на заложенное имущество обращено по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно с этим может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.

Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

Таким же образом нужно поступать в обратном случае. То есть в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным уже предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.

Для того, чтобы второй залогодержатель знал о том, что происходит обращение взыскания, законом возложена обязанность до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, на залогодержателя, намеренного предъявить свои требования к взысканию, возложена обязанность в письменной форме уведомить об этом другого залогодержателя.

6.2. Опасности, подстерегающие заемщика

Итак, вы заключили договор. Права и обязанности по нему вам понятны. Вы начинаете исполнять свои обязанности. Но через некоторое время узнаете, что ваш залогодержатель (банк) оказывается, осуществил уступку прав по договору об ипотеке. И он, в общем-то, прав, так как залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

1) по договору об ипотеке;

2) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Обратим внимание на то, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной, т. е. если между вами и банком был составлен только договор ипотеки, то уступка прав по нему будет законной. Но если между вами кроме договора была оформлена еще и закладная, то передача прав по ней осуществляется не на основании уступки, а согласно передаточной надписи.

Сама по себе передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце, где должно быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не первая – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и произведенной предыдущим владельцем последней отметке на ней, и не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Гражданское законодательство допускает исполнение обязательств третьим лицом, т. е. когда за вас оплачивает вашу задолженность банку кто-либо другой. Если третье лицо полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя, чем часто пользуются некоторые юридические лица.

Допустим, предприятие-работодатель приняло решение предоставить работнику ипотечный кредит, но сделать это напрямую оно не может, так как эти кредитование отнесено законом к лицензируемым видам деятельности, т. е. они подлежат в обязательном порядке лицензированию. В этом случае вам необходимо оформить ипотечный кредит в том банке, который вы выберете, после чего ваш работодатель выкупает вашу закладную и оплачивает весь кредит и часть процентов по нему в соответствии с вашим договором об ипотеке, затем предъявляет вам требование о том, что вы теперь должны оплачивать свою задолженность не в банк, а этому предприятию. И дальше ваши правоотношения строятся уже не с банком, а с тем предприятием, которое предъявило вам для оплаты закладную.

Излишне напоминать, что нужно сохранять все платежные документы по выплатам по взятому вами кредиту, поскольку только эти документы будут надлежащим доказательством произведенной вами оплаты.

6.3. Обращение взыскания

Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения между вами и банком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам, вы подписываете соответствующий документ (например, Акт), договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае – на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, которое заложено по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т. е. по решению суда банк вправе реализовать ее с торгов. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания.

Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена вам, т. е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании закона «Об ипотеке» возвращена должнику.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т. е. вы как заемщик и должник по кредитному договору можете в любой момент до осуществления факта продажи заложенного вами имущества (собственником которого являлись вы) оплатить все долги, и тогда имущество останется вашим.

В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Если заложенное имущество предоставлялось третьи лицам по договору найма или договору аренды жилого помещения, заключенному до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

Еще в прошлом году процесс выселения должника по договору об ипотеки (как и в других случаях) из квартиры было затруднительно.

До января 2005 г. действовала редакция п.1. ст. 446 ГПК РФ, по которой было нельзя обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как право на регистрацию у него отнять или ограничить было никак нельзя, он регистрировался в этом помещении сам, или со своей семьей немного позже. И выселить их или обратить взыскание на это помещение было никак банку было невозможно, т. е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ.

Ныне в ГПК РФ были внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Из указанного в настоящем абзаце имущества составляют жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

С января 2005 г. уже не препятствует выселению также тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но в связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру ля личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети, если вдруг произойдут некие экономические изменения и это лицо будет не в состоянии выплачивать этот кредит? Он окажется в буквальном смысле этого слова на улице с семьей?

Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.

Согласно ст. 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма (о праве собственности, конечно, нет и речи). Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.

Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:

1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т. е. перед нами – наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;

2) по требованию залогодателя:

а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

б) при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;

в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре», где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.

6.4. Выплата кредита досрочно

Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.

Законом об ипотеке предусмотрено следующее.

1. Статья 12 закона возлагает на заемщика (т. е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т. е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

2. Не исключено, что имущество, являющееся предметом ипотеки (та же квартира), изымается у залогодателя (т. е. у вас) в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация). Согласно ст. 42 ипотека в этом случае в отношении этого имущества прекращается.

Банк как залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Поэтому, когда возникает вопрос о страховании, некоторые банки требуют дополнительного страхования от подобных судебных решений.

3. Так как залогодатель может использовать заложенную квартиру по назначению, то он при этом должен стремиться к тому, чтобы состояние имущества не ухудшалось. Если же по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Эти последствия утраты или повреждения заложенного имущества предусмотрены ст. 36.

Перечисленные условия, которые являются основанием для требования банка досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, обоснованы теми или иными нарушениями со стороны заемщика.

Ряд норм Закона об ипотеке также предоставляет право банку сначала потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Так, ст. 50 содержит ряд отсылочных оснований (к ст. 35, 39, 41) обращения взыскания на зало женное имущество в этих случаях.

1. Статья 35 содержит перечень прав залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2. В статье 39 содержатся последствия нарушения правил об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке. Если вы решите продать или иным образом произвести отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия закона о предварительном согласовании с банком, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения соответствующих мер;

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по нему.

3. Статья 41 предусматривает последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.

Однако в ч.2 ст. 354 ГК РФ содержится иное правило: если имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

На проблему досрочного возврата кредита можно посмотреть с другой стороны. В законодательстве подробно расписаны те условия, при которых вы обязаны возвратить кредит досрочно. Но можете ли по своей инициативе возвратить полученный кредит банку и меньше ли будут при этом проценты? Ведь деньгами вы пользоваться прекращаете. Иначе говоря, право на досрочное исполнение обязательства, обеспеченное залогом, должно быть и у заемщика. И ныне большинство банков дает на это согласие.

Но в недавнем прошлом в подавляющем большинстве случаев за досрочное погашение кредита по инициативе заемщика в кредитный договор вносилось условие о том, что в этом случае заемщик оплачивает банку некоторую сумму в виде штрафа (обычно она указывалась в виде процентов от погашаемой суммы и размер ее варьировался в пределах тех процентов, которые должен уплатить заемщик банку по договору ипотеки).

Поэтому вопрос о возможности досрочного погашения кредита нужно задавать специалисту банка до подписания договора, узнайте минимальную сумму, которую можно вернуть раньше положенного (обычно это 500 долл. США), а сам договор следует подписывать, предварительно прочитав и поняв возможные последствия. Если банк все же настаивает на штрафах, попробуйте найти банк, где подобные штрафы не взимаются (конечно, если у вас есть возможность и намерение возвратить банку его деньги раньше срока и сэкономить на процентах).

Иначе говоря, за то, что вы вернете деньги досрочно, вы можете быть наказаны материально.

Причина понятна. Любой кредитный договор (в том числе об ипотеке), по которому заемщик оплачивает банку определенную сумму за пользование его денежными средствами, – фактически основной источник доходов банка. Давая деньги взаймы, банк рассчитывает получить прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита наносит банку убытки. Ему нужно искать нового заемщика, проходить всю процедуру заново. А это занимает немалое время. И этот период деньги «не работают». Поэтому, естественно, такие действия заемщика многими банками не приветствуются.

Ныне, чтобы избежать значительных расходов сразу после заключения договора ипотеки, сейчас кредитные организации устанавливают так называемый мораторий на досрочное погашение – такой период начиная с момента подписания договора, в течение которого заемщик не может полностью и досрочно погасить ссуду.

Кроме того, нужно обратить внимание на положения ст. 45 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» (не путать с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»). Согласно содержащейся здесь норме залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки. Правда, этот закон действует с некоторыми ограничениями, установленными в связи с вступлением в силу ГК РФ: указанная норма действует в части, не противоречащей ему. Ограничение установлено в самой статье. В вашем договоре об ипотеке должна быть исключена даже сама возможность последующего залога того же предмета ипотеки, тогда вы вправе требовать от банка предоставления возможности исполнить обязательства по кредитному договору досрочно.

Но, оговаривая с представителем банка условия договора, учтите, что споров с кредитной организацией по этому поводу не будет: ведение переговоров на ваших условиях в данном случае по поводу формулировок и конкретных положений просто невозможно: либо вы заключаете договор об ипотеке, который подготовлен банком, либо вам откажут в предоставлении кредита.