При прекращении договора найма жилого помещения по установленным законом основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязанности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.
Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освободить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанимателем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение.
- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права?
Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обязанностей, вытекающих из договора.
Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи.
При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно, суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживающего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица такой размер не окажется меньше нормы.
Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена только указанными в правилах лицами. К их числу относятся:
а) супруг - на жилую площадь другого супруга;
б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родителей и опекунов;
в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь родителей;
г) родители - на жилую площадь детей;
д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособными, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жилую площадь брата или сестры;
е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной службы, если они были призваны на военную службу из данного населенного пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва, либо на жилую площадь родителей или других родственников;
ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Украины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в отставку или родственников его супруга;
з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобождения из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий народного хозяйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их семей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения.
Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установленного порядка вселения.
Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является письменное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.
Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на вселение к родителям их несовершеннолетних детей.
Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них такого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически вселиться.
Вместе с тем, следует отметить возможность заключения соглашения о порядке пользования жилым помещением между нанимателем, членами его семьи и вселившимся лицом, при наличии которого принцип равенства прав и обязанностей может и не соблюдаться. Так, при вселении может быть достигнуто соглашение, согласно которому вселяющийся приобретает право пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; может быть достигнута и договоренность о том, что самостоятельного права на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще.
- Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое помещение в частную собственность?
Да, имеет. Согласно ст. 65' Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним, имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность. Более подробно о порядке и механизме осуществления этого права будет сказано ниже.
- Каким образом осуществляется плата за жилье?
Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. существенно изменил механизм исчисления платы за пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. В отличие от ранее действовавшего законодательства, названным выше законом введен механизм исчисления квартирной платы исходя из общей (а не жилой) площади квартиры. Оплата жилья производится дифференцированно, в зависимости от его размеров. Законодательно установлена норма общей площади на одного человека, составляющая 21 кв. м.
Общая площадь, занимаемая нанимателем и членами его семьи, в пределах этой нормы (на каждого), а также излишняя площадь, если ее размеры на всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е. еще 10,5 кв. м.) оплачивается в одинарном размере. Плата за пользование остальной излишней общей площадью берется в повышенном размере.
Конкретный размер платы за пользование жильем, так же, как и размер повышенной платы, устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Общая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующими, законодательством к категории излишней не относится.
Что же касается платы за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия, другие услуги), то она взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Обязанностью нанимателя является своевременное внесение квартплаты и платы за коммунальные услуги.
Льготы по квартплате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством Украины.
Так, в соответствии с Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей" (п. 6 ст. 12) военнослужащие, проживающие в домах государственного жилищного фонда оплачивают жилье и коммунальные услуги в размере 50%. Такая же льгота предоставлена Законом Украины "О милиции" работникам милиции и членам их семей. Те же из работников милиции, кто проживает в сельской местности, а также члены их семей, обеспечиваются жилой площадью бесплатно. При увольнении со службы по возрасту, болезни или выслуге лет право на льготы за указанными категориями граждан сохраняется.
Освобождены от платы за квартиру и коммунальные услуги инвалиды Великой Отечественной войны и лица, приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты." Этим же Законом предусмотрено 75% снижение платы за жилье в пределах норм, предусмотренных законодательством, и 75% снижение платы за коммунальные услуги участникам боевых действий, 50% снижение квартплаты и платы за коммунальные услуги - для участников войны.
Оплата в размере 50% квартплаты и 50% платы за коммунальные услуги установлена Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы" для I и II категорий граждан, отнесенных этим Законом к числу пострадавших. Льготы по квартплате предоставляются названным выше категориям граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда, а по оплате коммунальных услуг также и тем, кто проживает в домах ЖСК и в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собственности.
Имеют право на бесплатное пользование жилым помещением с отоплением и освещением специалисты, работающие и проживающие в сельской местности - педагогические работники, врачи, другие специалисты.
Законодательством могут быть определены и другие категории граждан, пользующихся рассматриваемыми льготами.
Льготы по квартплате и оплате коммунальных услуг предоставляются независимо от того, с кем заключен договор найма: непосредственно с лицом, имеющим право на льготу, или с кем-либо из совместно проживающих с ним членов его семьи.
- Каков порядок признания лица утратившим право пользования жильем из-за отсутствия сверх установленных сроков?
Выше мы уже говорили о том, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Рассматривались и случаи, когда жилье может сохраняться и свыше этого срока (ст. 71 Жилищного кодекса).
Если же все сроки, указанные в законодательстве, прошли, а лицо продолжает отсутствовать, оно теряет право пользования данным жилым помещением.
Порядок признания лица утратившим право пользования жильем, согласно ст. 72 Жилищного кодекса, - судебный.
Истцами при этом могут быть как наниматель, члены его семьи (в том числе и бывшие), так и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация.
При этом следует иметь в виду, что названные выше заинтересованные лица получают право постановки вопроса о выселении отсутствующего только при условии пропуска им сроков возможного отсутствия, установленных законодательством (см. приложение N1).
Если же лица, проживающие в данной квартире чинят препятствия во вселении временно отсутствовавшего в пределах срока, когда он имеет право на вселение (например, заменяют замки), то отсутствующий может предъявить к проживающим в квартире иск о признании за ним права на жилплощадь. Если, вследствие невозможности вселения, такой гражданин отсутствовал свыше шести месяцев, он должен ссылаться на вынужденность непроживания в связи с невозможностью вселения в суде.
- Каковы основные правила обмена жилых помещений?
Порядок обмена жилых помещений регулируется ст. 79-90 Жилищного кодекса, Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлением Совета Министров УССР от 31 января 1986 г.
Согласно ст. 79 Жилищного кодекса, наниматель вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое право на распоряжение жильем, установленное законом, а также право выбора нового места жительства.
Осуществление этого права допускается с момента получения ордеров всеми участниками обмена; какой-либо увязки продолжительности проживания в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законодательстве не существует.
Предметом обмена может быть:
- отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат;
- часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя (члена ЖСК) или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комнаты. Такой обмен (т. наз. семейный) допускается при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении лиц. В качестве членов семьи могут вселяться: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры (п. 6 Правил обмена жилых помещений).
Обмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах. Обмен производится без ограничения количества участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, который может быть только двусторонним.
Обмен части одного жилого помещения на часть другого не допускается.
- Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена отсутствует?
Этот вопрос разрешается ст. 80 Жилищного кодекса. Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (см. приложение N3).
Суд, рассматривая такой спор, должен вначале установить, имеет ли истец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена, предложить которые могут как истец, так и ответчик.
При этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведенные супруги), став нанимателями отдельных комнат в квартире, т. е. по существу соседями, имеющими самостоятельные договоры найма, не вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Поэтому, если между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обязательно супругами, произошел раздел жилья, изменен договор найма, то права на принудительный обмен у таких лиц не возникает. В таких случаях наниматель одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд только при наличии иных оснований, как то - систематическое нарушение другим нанимателем правил общежития и невозможность в этой связи совместного проживания в одной квартире или даже в одном доме.
- В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?
Наниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлять свои жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случаях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанавливает перечень случаев, когда обмен не допускается.
Обмен жилыми помещениями не допускается:
- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным;
- если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива;
- если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных обменах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо располагать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыстного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия неправомерного соглашения лежит на ней;
- если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других целей;
- если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилья;
- если жилое помещение является служебным или находится в общежитии;
- если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме случаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудовыми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предприятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях;
- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире;
- если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в городах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жилой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше установленного норматива.
Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен не допускается.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечисленных выше оснований.
- С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?
Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности - обратиться в суд.
Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е. вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения органа, оформившего обмен.
Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без ордера, обмен признается недействительным.
Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса).
- Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействительным?
Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не вообще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействительным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуждение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуждение, а только то, которое относилось к существенным условиям сделки.
Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть неустранимыми и создающими невозможность проживания.
Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой признания его недействительности.
Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та сторона, которая действовала под влиянием заблуждения.
Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в отличие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного соглашения участников обмена.
При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения.
- Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого помещения?
Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст. 91-97 Жилищного кодекса.
Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения другим лицам - в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:
а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть дано и в устной форме;
б) согласие наймодателя.
Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора поднайма может быть оспорен в суде.
Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем, в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.
Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопределенный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.
В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной квартире, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспариванию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.
Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть указаны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жительства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание членов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения (количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, какое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставлении ему жилья, указывается срок сдачи помещения.
Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать помещение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесячно вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надлежащем состоянии и в оговоренный срок.
В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей.
Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.
Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда регистрируются в ЖЭКах.
Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:
1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том числе и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;
2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную квартиру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.
Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований влечет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному договору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут заявлять как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъявлен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недействительным такой договор является в соответствии с законом.
Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, определенного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю (ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отношения между сторонами при определении сроков его действия. По истечении обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий, не вправе требовать возобновления договора, если против этого возражает наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимаемое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квартире.
В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросовестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.
Такими основаниями являются:
а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора являются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или портится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано возместить причиненный своими действиями ущерб;
б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение и т. п.;
в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, оскорбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о соблюдении тишины и т. п.);
г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование жильем и за коммунальные услуги. Под систематичностью в данном случае понимается наличие двух и совершение третьего факта невнесения платы.
Возможность расторжения заключенного на неопределенный срок договора поднайма связывается законодательством с необходимостью предупреждения поднанимателя о предстоящем прекращении договора за три месяца. В такой же срок необходимо предупредить поднанимателя, с которым заключен срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю при его возвращении до истечения срока договора.
Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное наперед.
Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государственного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.
- Кто такие временные жильцы?
Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного кодекса.
В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое помещение является договор поднайма, а условием проживания - плата за предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанимателя любого лица, не обязательно родственника, допускается без заключения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единственным условием для вселения временных жильцов является согласие на то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном случае не требуется.
Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их проживание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т. ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер жилплощади значения не имеет.
Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в течение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по уходу, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение, считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продолжительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение без предварительного предупреждения по первому требованию нанимателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, например, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец проживал.
- Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома?
Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при производстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищного кодекса.
Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей на проведение такого ремонта не требуется.
При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ремонта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения наймодатель может требовать этого в судебном порядке.
Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях - с целью создания более удобных условий для проведения ремонта - наймодатель ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сделать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные неудобства.
Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать определенным требованиям - находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные виды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого помещения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конкретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нанимателем, а в случае возникновения спора - судом.
После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимаемую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом - при заселении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может требовать их выселения в судебном порядке.
Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселением на время ремонта, но и расходы по вселению обратно.
Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгается, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текущего ремонта, чего он делать не обязан.
Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера, оно не является основанием для обязательного предоставления другого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не может применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.
При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помещения нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к другим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комнаты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о них должно быть известно до начала ремонта.
Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется (имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение. Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жилом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по его требованию.
В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанимателю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увеличение считается существенным, если его размеры превысят установленную в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площади. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков, наймодатель не вправе требовать расторжения договора.
При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремонта, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя. В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым помещением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помещения - кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также принимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является существенным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать расторжения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.
Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторжении договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во втором - нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произошло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отселенческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению не подлежит.
- Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом?
Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в отдельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья. Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом, ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий проживания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неизолированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет подсобных помещений и т. п.
На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения, принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной власти.
Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей интересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если перепланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициатива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан получить на это согласие нанимателя.
Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматриваются судом.
Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установлено, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выражается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя.
- Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?
Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельствуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельства, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его первоначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.
Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть установлены и дополнительно.
Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его изменения само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая договоренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, который осуществляет управление жильем.
Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке.
- В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя?
Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.
Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении договора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они возникают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, выделении совершеннолетних детей и др.
Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согласие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищного кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь шла выше).
Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади определяется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на количество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и несовершеннолетних детей.
Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоятельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каждого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора найма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого помещения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раздел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего изменения договора, так и остальных членов семьи.
Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение предназначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир, в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела будут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными помещениями.
При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержащегося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставления жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его разделе.
Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного источника средств к существованию и способности лица, настаивающего на разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.
Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспорен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же порядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения договора, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об этом.
- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по договору хочет стать другой член семьи?
Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее часто они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нанимателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбытия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям.
Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из членов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор найма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся проживать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, наймодатель вправе предъявить требование его заключения к любому из совершеннолетних членов семьи.
Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке.
- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?
Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодекса, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поставить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии.
Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для проживания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех членов семьи, совместно с ним проживающих.
Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье.
Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся проживать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи.
- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймодателя?
Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в одностороннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жилищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия незамедлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих нанимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора.
Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допускается расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный характер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по договору.
- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений?
Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулируются ст. 109-117 Жилищного кодекса.
Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.
Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жилое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК). Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора найма недействительным, если вселение вопреки закону было произведено без выдачи ордера.
В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.
Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных выше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в административном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа, предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жилое помещение, дом.
Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по собственной инициативе и прокурор.
Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окончании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным исполнителем при содействии органов милиции.
Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое помещение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов, грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.
Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые вселились в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, даже если и было решение о его предоставлении, также считается самоуправным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в данном случае какого-либо значения не имеет.
Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предоставлением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обязательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.
- В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением им другого благоустроенного помещения?
Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма, когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.
Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором находится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием для государственных или общественных нужд земельного участка, на котором он расположен. Дом может быть снесен также в связи с непригодностью его для проживания.
Второе основание - угроза обвалом дома или находящегося в нем жилого помещения.
Третье основание - переоборудование дома (жилого помещения) в нежилой. Если жилой дом (помещение) в установленном законом порядке признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, может быть принято решение об использовании его в других целях.
Что же касается пригодных для проживания домов или жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда, то их перевод в нежилые, в соответствии с ч. I ст. 8 Жилищного кодекса, как правило не допускается. Только в исключительных случаях, когда, например, жилой дом находится на территории промышленного предприятия или в непосредственной близости от него, или когда жилое помещение находится в здании с иным целевым назначением (например, в гостинице, больнице, санатории) органами местной исполнительной власти может быть принято решение об их переводе в нежилые.
Специфическое основание выселения с предоставлением другого благоустроенного помещения предусмотрено ч. II ст. 110 Жилищного кодекса. В ней предусмотрено, что с предоставлением благоустроенного жилья выселяются офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и члены их семей, находящиеся в военных городках, в связи с увольнением в запас, уходом в отставку.
- Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или его переоборудованием в нежилой?
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для нужд города, и земельный участок при этом никакой другой организации не передается, то обязанность предоставить жилое помещение выселяемым из сносимого дома, независимо от его ведомственной принадлежности, возлагается непосредственно на исполнительный комитет соответствующего местного Совета, вынесший решение об изъятии земельного участка.
Если изъятый земельный участок отведен городскими властями конкретной организации, предприятию, то на них же возлагается и обязанность по предоставлению выселяемым нового жилья.
В случае выселения из дома в связи с его сносом по причине непригодности, обязанность обеспечения жильем выселяемых при этом жильцов лежит на той организации, которой дом принадлежит. В случае невозможности для этой организации предоставить выселяемым другое благоустроенное помещение, или тогда, когда дом находится в ведении местного Совета, обязанность по предоставлению жилья лежит на органах местной власти.
- Как регулируется вопрос о предоставлении жилья в связи с выселением из дома, грозящего обвалом?
Ст. 112 Жилищного кодекса четко определяет, кто должен предоставлять другое благоустроенное жилье гражданам, выселяемым из домов, грозящих обвалом.
Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома в административном порядке, другое жилье предоставляется в зависимости от принадлежности дома районными властями или той организацией, предприятием, в ведении которых находится дом. Если предприятие или организация не могут предоставить такого жилья, обязанность обеспечения выселяемых жильцов лежит на районной исполнительной власти.
Во всех случаях выселения граждан с предоставлением жилья, жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора с обозначением конкретного дома, места его нахождения и т. д.
- Какие требования предъявляются к благоустроенному жилому помещению, предоставляемому в связи с выселением?
Прежде всего, другое благоустроенное помещение должно находиться в черте данного населенного пункта - города, поселка городского типа, села. При этом следует принимать во внимание, что крупный город с районным делением - это единый населенный пункт, а поэтому другое жилье может предоставляться в любом районе города.
Благоустроенным считается такое помещение, которое расположено в доме капитального типа, отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям, имеет соответствующие применительно к условиям данного населенного пункта коммунальные удобства. Иначе говоря, такое помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилью при его предоставлении в порядке улучшения жилищных условий.
По размеру предоставляемое жилье должно быть не меньше того, которое занимал наниматель. Однако такой размер ограничен предельной нормой - 13,65 кв. м. на каждого члена семьи. Излишки в сравнении с этой нормой, имевшиеся в прежнем помещении, не учитываются. Но жилое помещение может быть предоставлено и с некоторым превышением этой нормы, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру.
Что же касается количества комнат в предоставляемой квартире, то нанимателю должно предоставляться такое же их количество, которое он занимал до выселения, но при этом необходимо, чтобы соблюдались указанные выше размеры нового жилья.
При выселении из квартиры, в которой на каждого члена семьи приходился размер жилой площади меньше уровня средней обеспеченности для данного населенного пункта, жилье предоставляется в соответствии с этим размером.
- В каких случаях допускается выселение с предоставлением гражданам другого, но не обязательно благоустроенного, помещения?
Эти случаи предусмотрены ст. 114 Жилищного кодекса. С предоставлением другого помещения могут быть выселены следующие категории граждан:
Во-первых, работники (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предоставившими им жилье предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления. Списки таких предприятий, организаций утверждаются Кабинетом Министров Украины.
Во-вторых, граждане, получившие жилье в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию.
В-третьих, граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, по отношению к которым лишены родительских прав. Обратиться с иском о выселении в этом случае могут один из родителей, не лишенный родительских прав, опекун, органы опеки и попечительства, прокурор.
Во всех названных выше случаях предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилье должно находиться в черте населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Но, такое помещение может быть меньше занимаемого ранее, с меньшим числом комнат и менее благоустроенным, хотя размер его должен быть таким, чтобы исключалось признание поселившегося в нем гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.
- В каких случаях имеет место выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения?
Без предоставления жилья, согласно ст. 116 Жилищного кодекса, подлежат лица, систематически разрушающие или портящие жилое помещение, использующие его не по назначению, или систематически нарушающие правила общежития, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия по отношению к ним оказались безрезультатными.
Выселение указанных лиц без предоставления жилья - санкция за совершенные ими правонарушения, поскольку они своим противоправным поведением злостно нарушают предусмотренные законом и договором найма условия пользования предоставленным им жильем.
Под разрушением или порчей понимаются в данном случае приведение в непригодность установленного в помещении оборудования, разрушение стен, потолков, полов, выведение из строя водопровода, канализации и т. п.
Выселение по этому основанию - крайняя мера. Она применяется только к таким виновным лицам, которые систематически разрушают или портят жилое помещение. Под систематичностью здесь понимается совершение двух и более таких нарушений. При этом необходимо, чтобы к виновному лицу предварительно были применены меры предупреждения - например, органами прокуратуры, милицией. Причиненный же вред обязательно должен быть виновным лицом возмещен.
Как уже отмечалось, использование жилого помещения не по назначению - это использование его не для проживания, а в иных целях размещения в нем мастерской, содержания животных и т. п. Выселение по этому основанию может иметь место и тогда, когда использование не по назначению и не повлекло повреждения или порчи жилья.
Как крайняя мера, производится и выселение лиц, которые систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одном доме или в одной квартире.
Под нарушением правил общежития в данном случае понимается не просто создание каких-то неудобств для окружающих (например, игрой на музыкальном инструменте и т. п.), а совершение умышленных действий, связанных с пренебрежением общепринятыми нормами совместного проживания людей. Это устройство скандалов, дебошей, оскорбления, создание препятствий в пользовании подсобными помещениями и т. п. Надо подчеркнуть, что не имеет значения, делают ли эти действия невозможным проживание с виновным членов его семьи, соседей по квартире или дому. Меры предупреждения, при этом, исходят, как правило, от правоохранительных органов - милиции, прокуратуры.
С требованием о выселении по всем указанным выше основаниям вправе обращаться в суд наймодатель (ЖЭК или другая заменяющая его организация), а в случае выселения за невозможностью совместного проживания - все другие заинтересованные лица, права которых оказываются нарушенными. Вправе по любому такому основанию обратиться с иском и прокурор.
Лицо, подлежащее выселению без предоставления другого жилья из-за невозможности совместного проживания с ним, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого жилья, но только при том условии, что инициатива при этом исходит не от виновного, а от членов семьи, потребовавших выселения, в указанное ими же жилое помещение. Это другое жилье может быть в данном случае и менее благоустроенным, и меньшим по размеру, и находиться в коммунальной квартире.
Без предоставления другого жилья, согласно ч. I ст. 117 Жилищного кодекса, подлежат выселению граждане, если ордер на занимаемое ими жилое помещение будет признан недействительным по их вине, вследствие их неправомерных действий. Основания для признания ордера недействительным рассматривались нами ранее.
- Что такое служебные помещения?
Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Назначение предоставления служебного жилья - создать определенным категориям работников нормальные жилищные условия для надлежащего выполнения ими своих служебных обязанностей, а также содействовать закреплению кадров и тем самым обеспечить нормальную деятельность предприятий, учреждений, организаций.
Служебное помещение может быть расположено в жилых домах и строениях государственного и общественного жилищных фондов, а также в жилых домах ЖСК. Наличие служебного жилья в домах частного фонда по состоянию на сегодняшний день законодательством не предусмотрено.
Жилое помещение включается в число служебных решением местных органов исполнительной власти по ходатайству администрации предприятия, учреждения, организации.
В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. Под служебное жилье выделяются, как правило, отдельные квартиры, расположенные, преимущественно, на первом этаже. В качестве служебного помещения могут предоставляться одна или несколько комнат и в общей квартире, но не смежная комната и не подсобные помещения.
Учет служебного жилья во всех домах независимо от их принадлежности, осуществляется местными органами исполнительной власти, принявшими решение о включении помещения в число служебных.
Жилое помещение исключается из числа служебных, если отпала необходимость в таком его использовании, а также в случаях, когда в установленном порядке оно исключено из числа жилых. Сам по себе факт проживания в служебном жилье работников, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией не является основанием для исключения этих помещений из числа служебных.
Исключение жилого помещения из числа служебных производится на основании ходатайства предприятия, учреждения, организации решением местной исполнительной власти.
Об исключении жилья из категории служебного в журнале учета служебных помещений делается соответствующая отметка.
Правовой статус служебного жилья и лиц в нем проживающих, урегулирован ст. 118-126 Жилищного кодекса, Положением о порядке предоставления служебных жилых помещений и пользования ими в Украинской ССР, утв. постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г, рядом других законодательных актов.
- Каким категориям лиц может быть предоставлено служебное жилье?
Перечень категорий работников, которым может быть предоставлено жилое помещение, утвержденный постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г. с последующими дополнениями, включает в себя:
- Работников жилищно-коммунального хозяйства: начальников ЖЭКов, управляющих домами, главных инженеров жилищно-эксплуатационных организаций, мастеров технических участков, лиц, принявших на комплексное обслуживание по семейному подряду жилой дом, слесарей-сантехников, слесарей по обслуживанию тепловых сетей, тепловых пунктов, по эксплуатации и ремонту газового оборудования; монтажников санитарно-технических систем и оборудования, кровельщиков, электромехаников по лифтам; мастеров озеленения, трактористов, работников-озеленителей районного предприятия по обслуживанию и уходу за зелеными насаждениями;
- Дворников жилищно-эксплуатационных организаций, административных зданий, домов-интернатов, школ-интернатов, спецшкол, детских домов, санаториев, баз отдыха, пансионатов, профилакториев, детских лагерей, туристических хозяйств;
- Обходчиков линейных сооружений, операторов, хлораторщиков хлоропереливных станций, газоэлектросварщиков, электромонтеров, водителей специальных машин и механизмов, инженерно-технических работников аварийно-восстановительных работ объектов водопровода и канализации, расположенных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах, милиционеров, охраняющих удаленный от населенного пункта объект водоснабжения;
- Мастеров, машинистов компрессорных установок, наполнителей баллонов, операторов газонаполнительных компрессорных станций, операторов газораспределительных станций.
- Главных инженеров телеграфно-телефонных станций, инженеров по обслуживанию радиорелейных линий и сооружений, антенщиков радиотелевизионных объектов, расположенных вне населенных пунктов и являющихся единым служебно-жилым комплексом;
- Работников сетевых организаций Госкомгидромета Украины, расположенных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах и являющихся единым служебно-жилым комплексом;
- Начальников, заместителей начальников отрядов, частей, начальников караула, командиров отделения, мастеров газодымозащитной службы, водителей пожарных автомобилей пожарной охраны, начальников отделений инспекции государственного пожарного надзора.
- Мастеров, дорожных рабочих, водителей транспортных средств или механизмов дорожно-эксплуатационной службы Украины;
- Лесничих, помощников лесничего, егерей, мастеров леса, лесников;
- Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной работе, учителей, организаторов внеклассной и внешкольной воспитательной работы в сельских населенных пунктах;
- Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной работе, заместителей директоров по учебно-производственной работе, заведующих учебной частью, преподавателей, старших мастеров, мастеров производственного обучения, воспитателей средних профессионально-технических училищ и специальных профессионально-технических училищ в сельских населенных пунктах;
- Заведующих, продавцов (при отсутствии заведующего) расположенных в сельских населенных пунктах магазинов, при которых имеется жилое помещение;
- Фельдшеров, акушеров, врачей (терапевтов, педиатров, стоматологов) врачебных амбулаторий, врачей участковых больниц, заведующих аптеками в сельских населенных пунктах;
- Директоров, кладовщиков продовольственного склада, поваров, водителей специальных автомашин домов-интернатов в сельских населенных пунктах, врачей домов-интернатов на селе, а также в городских населенных пунктах, где отсутствует скорая медицинская помощь, комендантов домов-интернатов;
- Главных врачей, врачей (где штатным расписанием предусмотрен один врач), водителей "скорой помощи" или другой легковой автомашины санаториев, расположенных вне населенного пункта или в сельском населенном пункте;
- Директоров, заведующих хозчастью, водителей легковой автомашины домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, начальников, заведующих хозчастью детских лагерей отдыха, директоров, инструкторов туристических хозяйств, если эти учреждения расположены вне населенных пунктов;
- Слесарей-сантехников, слесарей-электриков домов-интернатов, санаториев, домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, лагерей отдыха, туристических хозяйств, расположенных вне населенных пунктов или в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба;
- Директоров, врачей, медсестер, воспитателей, поваров, слесарей-сантехников и электриков школ-интернатов, спецшкол, детских домов;
- Заведующих общежитиями, комендантов зданий, слесарей-сантехников и электриков общежитий в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба;
- Оперативный состав военизированных горноспасательных частей;
- Работников рыбоводческого хозяйства: рыбоводов, прудовых рабочих;
- Линейных обходчиков нефтепродуктопроводов, технологических линий связи, линейных трубопроводчиков, машинистов, товарных операторов и электрослесарей насосно-перекачивающих станций, наливных пунктов и предприятий нефтепродуктообеспечения, расположенных вне населенных пунктов и являющихся едиными служебно-жилищными комплексами, а также расположенных в сельских пунктах;
- Работников радиолокационных комплексов системы гражданской авиации;
- Работников, непосредственно занятых на строительстве, эксплуатации и реконструкции объектов атомной энергетики и промышленности, с которыми трудовые договоры заключены в форме контрактов.
В случаях, определенных Кабинетом Министров Украины, служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих.
- Каков порядок предоставления служебного жилья?
Служебные помещения предоставляются работникам, включенным в перечисленный выше Перечень, при условии постоянного проживания и наличия прописки в населенном пункте по месту расположения соответствующего предприятия, учреждения, организации.
По согласию местных властей служебное жилье может быть предоставлено работнику, проживающему в другом населенном пункте.
Служебное жилье предоставляется независимо от нахождения работника на квартучете, без соблюдения очередности и льгот, установленных для обеспечения граждан жильем.
Непосредственного участия профсоюзных органов в принятии решения о предоставлении служебного жилья законом не предусмотрено.
Могут иметь место случаи предоставления служебного жилья и тогда, когда работник обеспечен жильем. Такое предоставление допускается, если жилье, в котором проживает работник, находится на расстоянии, исключающем возможность выполнения им своих трудовых обязанностей.
Для получения служебного жилья работник подает заявление администрации предприятия, учреждения, организации. К заявлению прилагается справка с места жительства о составе семьи и прописке. Члены семьи заявителя, которые желают поселиться в служебном жилье вместе с ним, дают на это письменное согласие.
Служебное жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к обычным жилым помещениям.
Согласно п. 11 Положения о служебных жилых помещениях, при предоставлении служебного жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов, а также лицами, которые болеют тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи.
Служебные жилые помещения предоставляются в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одно лицо, но не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта.
В отдельных случаях при наличии крайней производственной необходимости, отсутствия соответствующего служебного помещения, как временная мера и только с согласия работника ему может быть предоставлено жилье, не отвечающее требованиям законодательства, с сохранением права на получение служебного жилья, отвечающего указанным требованиям и размеру.
Служебное помещение предоставляется работникам на время выполнения ими обязанностей, требующих проживания в таком помещении.
Служебное жилье предоставляется решением администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которого оно находится. Решение утверждается исполнительным органом местной власти.
Перед вынесением решения о предоставлении служебного жилья работнику должны быть разъяснены особенности договора найма в этом случае. Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении служебного жилья, дают письменное обязательство о его освобождении в предусмотренных законом случаях.
На основании решения гражданину выдается специальный ордер, являющийся единственным основанием для вселения в служебное жилье.
Ордер вручается гражданину, на имя которого он выдан, или по его поручению, другому лицу. При получении ордера предъявляются паспорта членов семьи, включенных в ордер.
Ордер действителен в течение 30 дней.
При вселении в предоставленное служебное помещение гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию, а при ее отсутствии соответствующему предприятию, организации.
На основании специального ордера между наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией) и гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается договор найма служебного жилого помещения.
- В чем заключаются особенности договора найма служебного жилья или же в чем отличие положения пользователей служебным жилым помещением от нанимателей обычного жилья?
Основные права и обязанности пользователей служебных помещений в большинстве случаев совпадают с правами и обязанностями нанимателей обычных жилых помещений, рассмотренных нами ранее.
Вместе с тем, лица, проживающие в служебном жилье и члены их семей не имеют ряда полномочий, которыми обладают съемщики обычного жилья в домах государственного или общественного жилищного фонда.
К пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила: о бронировании жилья (ст. 73-76 Жилищного кодекса), об обмене (ст. 79-83, 85 ЖК), в том числе с нанимателем другого служебного помещения. При проведении капитального ремонта нанимателю не предоставляется в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (может предоставляться другое служебное жилье).
Кроме того, к пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила об изменении договора найма жилого помещения, об изменении договора найма по требованию члена семьи нанимателя (раздел квартиры), по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью и вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Неприменимы к нанимателю служебного жилья и правила о предоставлении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, предусмотренные уже рассматриваемой нами ст. 54 Жилищного кодекса.
Наконец, служебные жилые помещения, согласно Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" не подлежат приватизации, т. е. переходу в собственность граждан, проживающих в этих помещениях.
Следует отметить, что названные выше ограничения в отношении нанимателей и членов их семей, продолжают действовать, если они поселились в служебное жилье в связи с трудовыми отношениями, а затем прекратили эти отношения, но, по закону не могут быть выселены из этих помещений без предоставления другого жилья, а посему продолжают в них проживать. Например, гражданин, проработавший в организации, предоставившей ему служебное жилье, более 10 лет и уволившийся из нее, не может требовать раздела этого помещения, поскольку эта квартира была и остается служебной. По этой же причине такую квартиру нельзя и приватизировать.
- Когда допускается выселение из служебного помещения без предоставления другого жилья?
Право пользования служебным жильем, предоставленным работнику в связи с условиями работы, является производным от трудового договора, заключенного им с соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Поэтому, с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования служебным помещением. Отсюда следует, что работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией подлежат выселению из служебного жилья в судебном порядке со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилья (ст. 124 Жилищного кодекса).
То обстоятельство, что кто-либо из членов семьи уволившегося работника работает в той же организации, не создает для этого гражданина прав на проживание в служебном жилье и не может служить основанием для отказа в выселении. Исключение может представлять только тот случай, когда кто-либо из членов семьи нанимателя не только работает в той же организации, но сам также относится к категории работников, которым в связи с работой должно быть предоставлено служебное жилое помещение.
Подлежат выселению из служебного жилья без предоставления другого также лица, систематически разрушающие или портящие его, или использующие жилье не по назначению, или же систематическим нарушением правил общежития делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, если меры принимаемого к ним предупреждения оказались безрезультатными.
Наконец, самоуправно занявшие служебное жилье лица подлежат выселению из него в административном порядке с санкции прокурора.
- Какие лица не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилья?
Без предоставления другого жилого помещения, согласно ст. 125 Жилищного кодекса, не могут быть выселены:
- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных ими при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы; семьи военнослужащих; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
- лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилье, не менее 10 лет. Этой льготой пользуются лица, имеющие как непрерывный, так и общий стаж работы на указанных предприятиях. При этом учитывается весь стаж работы, а не только работы, связанной с правом пользования служебным жильем;
- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовые отношения с данным предприятием. Граждане, освобожденные от должности, дающей право на служебное жилье, и оставшиеся работать в той же системе, но не на данном предприятии, а на другом, такой льготы не имеют;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье; инвалиды I и II групп; инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К одиноким лицам помимо одиноких матерей, не создавших семьи, не могут быть отнесены разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга.
Выселение из служебного жилья с предоставлением другого жилья производится не только в том случае, когда сам наниматель относится к числу льготников, но и тогда, когда указанную выше льготу имеет кто-либо из членов его семьи.
Что касается качества жилья, на которое могут претендовать граждане, выселяемые из служебных помещений, то такое жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям, но оно может быть меньше занимаемого, с меньшим количеством комнат и менее благоустроенным. Вместе с тем, его размер должен быть таким, чтобы исключалось признание поселившихся в нем граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Указанные выше категории лиц при выселении не могут быть переселены в другое служебное помещение.
Другое служебное помещение и только нанимателю (вместе с членами его семьи) может быть предоставлено при сносе дома, где находится служебная квартира, при переоборудовании дома в нежилой, а также в случае, если дом грозит обвалом.
Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежитиях?
Для проживания граждан на период их работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.
Для общежитий характерно то, что проживающие в них лица обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями, бытовым обслуживанием. Оплата за проживание в них устанавливается по специальным ставкам.
Общежития следует отличать от домов для малосемейных, на которые распространяется общий правовой режим, установленный для жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда и которые заселяются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Согласно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса, используемые под общежития жилые дома регистрируются в качестве общежитий в местных органах исполнительной власти.
Если не была произведена регистрация дома в качестве общежития, то этот дом нельзя рассматривать как общежитие. Это правило имеет большое практическое значение при решении вопросов, связанных с приватизацией жилья. Согласно Закону "О приватизации государственного жилищного фонда" помещения в общежитиях приватизации не подлежат, что же касается домов для малосемейных, то такого ограничения для них не установлено.
Жилая площадь в общежитиях предоставляется в соответствии с очередностью, определяемой администрацией предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, и соответствующим профсоюзным комитетом.
Заселение общежитий производится после создания в них необходимых жилищно-бытовых условий для проживания. Они могут заселяться только при наличии заключения органов и учреждений санитарно-эпидемиологической службы о приемке общежития в эксплуатацию. Указанным заключением определяется количество мест в общежитии с учетом санитарных норм жилой площади на одного проживающего, установленных для общежитий. Заселение общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества мест категорически запрещается.
Общежития заселяются гражданами из расчета 6 кв. м. жилой площади на каждого поселяемого.
Единственным основанием для вселения в общежитие является специальный ордер, выдаваемый гражданину администрацией предприятия, учреждения, организации. Ордер, в свою очередь, выдается на основании решения администрации о предоставлении жилой площади в общежитии.
В специальном ордере указываются: дата выдачи, наименование населенного пункта, а также предприятия, учреждения, организации, являющихся владельцем общежития; номер и серия ордера; фамилия, имя, отчество гражданина, получающего жилую площадь в общежитии, место его работы или учебы; адрес места нахождения общежития; номер корпуса и комнаты; на основании какого решения выдан ордер; состав семьи лица, получающего жилую площадь в общежитии. Ордер подписывается руководителем предприятия, учреждения, организации. Действителен он в течение 30 дней.
При получении ордера предъявляются паспорта всех совершеннолетних членов семьи, включенных в ордер с отметкой о выписке с прежнего места жительства. Администрация предприятия, учреждения, организации ведет учет ордеров, выдаваемых гражданам на занятие жилой площади в общежитии. Бланки ордеров хранятся как документы строгой отчетности.
В силу особого правового режима общежитий проживающие в них лица ограничены в некоторых правах по сравнению с нанимателями обычной жилой площади в домах местных Советов и в ведомственных домах. Некоторые общие нормы жилищного законодательства либо вовсе не применимы к общежитиям, либо применяются с определенными ограничениями. Так, лицо, проживающее в общежитии, не имеет права обменивать занимаемое им помещение, бронировать его, требовать его раздела, сдавать в поднаем, вселять временных жильцов. Гражданин, проживающий в общежитии в помещении, находящемся в его обособленном пользовании, вправе вселить на занимаемую им площадь только своих несовершеннолетних детей. Вселение же других членов семьи допускается лишь с разрешения администрации предприятия, учреждения, организации и профкома.
Граждане, проживающие в общежитиях, обязаны: использовать предоставленную площадь в соответствии с назначением; обеспечивать сохранность помещения, оборудования и инвентаря; соблюдать правила проживания; соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях и местах общего пользования; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и газ; соблюдать правила пожарной безопасности; принимать участие в благоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории. Лица, выбывшие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При несдаче имущества или его порче выбывающий из общежития возмещает причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине проживающих помещений общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится виновными лицами за их счет.
Одной из важных обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, является оплата за проживание, включающая в себя плату за жилую площадь, за отопление, коммунальные услуги и все прочие виды обслуживания. Размер ставок оплаты зависит от благоустроенности общежитий, категории населенного пункта, других факторов.
Проживающим в общежитиях запрещается: производить самовольно переоборудование и перепланировку помещений; готовить пищу в спальных комнатах, стирать и сушить в них белье; загромождать предметами домашнего обихода балконы, пожарные проходы, коридоры, лестничные клетки и запасные выходы; хранить в жилых помещениях, на лестничных клетках, балконах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывоопасные материалы и вещества, загрязняющие воздух; устанавливать без разрешения руководства общежития временные электронагревательные приборы для дополнительного обогрева помещений; бросать в мусоропровод крупногабаритные предметы, выливать жидкости; в период с 23 до 7 часов включать на повышенную громкость радиои телеаппаратуру, создавать другой шум, нарушающий покой граждан; самовольно переселяться из одного помещения в другое.
Проживающий в общежитии гражданин может быть переселен в случае необходимости из одного помещения в другое в данном общежитии. Такое переселение производится по решению администрации предприятия, учреждения, организации и профкома с выдачей нового ордера. Что же касается переселения из одного общежития в другое, то оно может быть произведено без согласия проживающего только в судебном порядке.
В каждом общежитии устанавливаются правила внутреннего распорядка, обеспечивающие надлежащий покой, отдых и должный санитарный порядок.
Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств его владельца. При необходимости выселения проживающих на время капремонта, гражданам предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии с последующим возвратом, после окончания ремонта, той площади, которую они занимали ранее.
Текущий ремонт общежитий кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан, производится также за счет средств владельца общежития. Текущий же ремонт помещений, находящихся в обособленном пользовании проживающих, осуществляется за их счет.
Общежитие отвечает за сохранность имущества проживающих, даже если это имущество, кроме денег и ценностей, не было сдано на хранение.
- В каких случаях может иметь место выселение из общежитий?
Жилищные права граждан, проживающих в общежитиях, охраняются и гарантируются действующим законодательством. Лицо, проживающее в общежитии, не может быть в одностороннем порядке лишено права пользования общежитием без наличия на то законных оснований.
Перечень таких оснований содержится в ст. 132 Жилищного кодекса.
Так, подлежат выселению из общежития в судебном порядке без предоставления другого жилья сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, при прекращении работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие.
Причины прекращения трудовых отношений (окончание срока договора, увольнение по инициативе администрации и т. п.) с владельцем общежития не влияют ни на порядок, ни на условия выселения указанных граждан. Они не пользуются никакими льготами при выселении.
Лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, также подлежат выселению без предоставления другого жилья. Эти лица также не пользуются никакими льготами при выселении. Согласно Типовому положению о студенческих общежитиях высших учебных заведений при отчислении из ВУЗа, (в том числе и после его окончания) проживающие должны освободить общежитие в течение 2-недельного срока со дня соответствующего приказа.
Граждане, принятые на постоянную работу и получившие в связи с этим место или комнату в общежитии, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилья не во всех случаях прекращения трудовых отношений с владельцем общежития, а только при увольнении по собственному желанию без уважительной причины, за нарушение трудовой дисциплины (за прогул, появление на работе в нетрезвом состоянии), за совершение преступления.
Уважительными причинами для увольнения по собственному желанию считаются: болезнь, препятствующая продолжению работы; переезд супруга на работу в другую местность; необходимость ухода за больным членом семьи; поступление на учебу.
Постоянные работники, прекратившие трудовые отношения с владельцем общежития по иным основаниям, могут быть выселены из общежития в судебном порядке с предоставлением другого жилья.
Точно также с предоставлением другого жилого помещения могут быть выселены из общежития в судебном порядке лица, имеющие льготы при выселении из служебных помещений (об этом говорилось выше).
Предоставляемое другое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Вместе с тем, при выселении из общежитий с предоставлением другого жилья, граждане не вправе требовать благоустроенное помещение. Им предоставляется жилье по размеру, превышающему норму постановки граждан на квартучет в данном населенном пункте, однако менее нормы, по которой обеспечиваются жилым помещением граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Выселение из общежития лиц в связи со сносом дома или переоборудованием дома (жилого помещения) в нежилой производится в судебном порядке, а выселение из общежития лиц в связи с угрозой обвала - в административном порядке по санкции прокурора.
В этих случаях выселяемым должна предоставляться другая жилая площадь в общежитии или другое жилое помещение (семье - комната, а одинокому, проживающему в комнате, находящейся в его обособленном пользовании, - такая же комната).
Лица, поселившиеся в помещениях, временно занятых под общежития, в случае передачи этих помещений для использования по целевому назначению, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением места в другом общежитии.
Если жилец разрушает или портит предоставленное ему помещение, или систематически нарушает правила проживания, создавая невозможные условия для проживания с ним в одном помещении или в одном общежитии других лиц, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, то может быть поставлен через суд вопрос о его выселении из общежития в соответствии с рассматриваемой ранее ч. 1 ст. 116 Жилищного кодекса без предоставления другого жилого помещения. Эта мера, по существу, направлена на защиту жилищных прав других лиц, проживающих в общежитии.
Лица, самоуправно занявшие жилую площадь или комнату в общежитии, выселяются из него в административном порядке по санкции прокурора без предоставления другого жилья.
Заканчивая вопрос о рассмотрении правового статуса общежитий напоминаем, что при наличии всех прочих необходимых условий, граждане, проживающие в общежитиях, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 34 Жилищного кодекса признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.
- II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- Что такое "приватизация государственного жилищного фонда"?
Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой переход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного фонда.
Государственный жилищный фонд, как уже отмечалось, - это жилищный фонд местных Советов народных депутатов и жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении либо оперативном управлении государственных предприятий, организаций, учреждений.
- Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с приватизацией жилья?
Отношения по приватизации государственного жилищного фонда регулируются Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19 июня 1992 г., Законом Украины "О внесении изменений и дополнений к Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 22 февраля 1994 г., Постановлением Кабинета Министров Украины "О механизме применения Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 8 октября 1992 г. N572, положением "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан", утвержденным приказом Государственного Комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N56, а также рядом других подзаконных нормативных актов.
- Что относится по закону к объектам приватизации государственного жилищного фонда?
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома. При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир. Законом предусмотрена и возможность приватизации квартир, включенных в планы ремонта, до начала его проведения. В этом случае нанимателю предоставляется компенсация, о которой будет рассказано ниже.
- Можно ли приватизировать ведомственное жилье?
Ведомственное жилье является составной частью государственного жилищного фонда, а поэтому подлежит приватизации на общих основаниях.
Действующее законодательство не связывает реализацию права на приватизацию ведомственных квартир с какими-либо трудовыми отношениями. Главным в этом вопросе является наличие надлежащим образом заключенного договора найма жилого помещения на данную ведомственную квартиру, т. е. наличие права на постоянное проживание в ней. Отказ же в приватизации ведомственного жилья по мотивам того, что гражданин не является работником данного предприятия неправомерен, противоречит ч. II ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", п. 2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан. Следует также помнить, что списки граждан, имеющих право на приватизацию жилья, составляются не по месту их работы, а по месту постоянного проживания, и не руководителями предприятий, а районными органами приватизации.
Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, приватизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвардии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое находится на балансе этих организаций?
Декрет Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г., который вводит ограничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья определяется Законом "О приватизации государственного жилищного фонда" и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых воинских поселений.
- Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?
Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, выданных в установленном законом порядке, и используют их на условиях найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир.
Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" комнаты в общежитии приватизации не подлежат.
Вместе с тем, если проектно-сметной документацией на строительство дома было определено, что это дом гостиничного типа, а используется он как общежитие, жители дома имеют право требовать от владельца (собственника) дома согласования этого факта с утвержденной проектно-сметной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья с вытекающей отсюда возможностью его дальнейшей приватизации.
- Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит приватизации?
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих приватизации, содержится в п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" в редакции Закона от 22.02.1994 г. Не подлежат приватизации: квартиры-музеи, квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников; комнаты в общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подлежащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательство относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992 г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят. Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до принятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизировать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от администрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они получают право приватизировать квартиры на общих основаниях.
- Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?
Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государственного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру.
- Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои квартиры в частную собственность, а часть - нет? Что же будет в этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплаченных квартир его членами?
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения) собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто имеет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников квартир будет рассказано ниже.
- Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственному предприятию, учреждению, организации?
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государственного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согласие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья - предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещением. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жилищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, политических партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо права на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих помещений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственников приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйственному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соответственно утрачивает право собственности на него, либо заключается письменный договор о порядке совместного использования таких помещений. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно привлечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентаризации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариантов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, которые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов - помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, используемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские помещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.
Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий 0,5, для балконов и террас - 0,3.
Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире, где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми нанимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.
Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право получить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем продажи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а в случае их отсутствия - деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стоимость одного квадратного метра.
- Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими:
- однокомнатные квартиры;
- квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние собственники не получили за эти дома денежную компенсацию;
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установлена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы";
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реабилитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";
- квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;
- квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым установлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";
- квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
- Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?
Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сберегательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации государственного жилищного фонда, а также для приватизации части имущества государственных предприятий, земельного фонда.
Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса роста стоимости имущества.
На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб.
Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жилищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет госжилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, имеющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью) и более - чек будет погашаться.
Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк орган, который оформляет документы на приватизацию.
Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья, то такая возможность законодательством не предусмотрена.
- Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жилищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную государственную.
- Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать занимаемое ими жилье?
Приватизация жилья - право, но не обязанность гражданина. За гражданами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на условиях найма.
Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его желанию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Порядок ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем.
Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престижных районах населенного пункта с повышенными потребительскими показателями качества.
Размер компенсации определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра общей площади жилья нового строительства в данном населенном пункте в год замены квартиры на разницу в общей площади квартир, которые сдает и получает гражданин.
ТЕЛЕГРАМКанал с обзорами, анонсами новинок и книжными подборками
Книжный Вестник
Бот для удобного поиска книг (если не нашлось на сайте)
Поиск книг
Свежие любовные романы в удобных форматах
Любовные романы
Детективы и триллеры, все новинки
Детективы
Фантастика и фэнтези, все новинки
Фантастика
Отборные классические книги
Классика
ВКОНТАКТЕБиблиотека с любовными романами, которая наверняка придётся по вкусу женской части аудитории
Любовные романы
Библиотека с фантастикой и фэнтези, а также смежных жанров
Фантастика
Самые популярные книги в формате фб2
Топ фб2
книги