Авантюрист. Избранное 2010

Недвижимость США

Трындёж и провокация. Средняя цена дома вне пузыря составляла 3–3,5 годовых дохода домохозяйства, а в пике пузыря не превышала 5.5 годовых доходов. График был (но сплыл) вот в этой статье Авантюриста: http://www.avanturist.org/column/3/source/1454

Но у меня есть даже более интересный график — отношение стоимости нового дома к располагаемому доходу американца:

Если брать ваш диапазон 30–40 лет, гражданин соврамши, то очень хорошо видно, что даже если сравнивать хаи с лоями не получится разницы в 2, а тем более в 3 раза — всего–то 30–35 процентов.

Наплюйте в глаза рисовальщикам с Alpari. Черт знает, куда отвалились картинки из моей статьи, но вот они же с моего компа:

Относительные цены на дома к доходу домохозяйств с 1968

Median Prices of New Si Existing Homes vs Median Household Income

Абсолютные цены на дома

Median Sales Prices of New & Existing Homes

New Home Sales

Не знаю, откуда брали данные художники из Альпари, но у меня–то они с Census и BEA.

И, кстати, даже выглядят они в разы реалистичнее, чем хаос на Вашем графике.

Предлагаю Вам лично взять таблицы по располагаемым доходам с BEA и ценам на дома с Census, скомбинировать график и посмотреть, если у Вас есть сомнения. Заодно проверите, и покажите, как там сходится мой прогноз, который нарисован на моих графиках.

Из факта роста персонального долга отнюдь не следует ухудшение материального положения должника. Вспомним, что оборотная сторона долга — это актив: скажем, если человек взял ипотечный кредит (а это основная часть долгов) на $100.000 и купил дом за $120.000, то у него образовался долг в 100.000, но одновременно — и актив в 120.000. Ухудшилось ли его материальное положение? Никаких оснований для этого я не вижу: он платит проценты по кредиту, но экономит на отказе от съёмного жилья + имеет нематериальную выгоду от удобства проживания в собственном доме + долгосрочно защищённый от инфляции актив в виде дома. В любом случае, субъективно эта сделка оценивается человеком как выгодная, иначе он на неё бы не пошёл для него выгоды от сделки превышают издержки. А значит, нарастив персональный долг, он в итоге улучшил свой уровень/образ жизни.

Вы понимаете какая штука. Вы три года назад еще даже не задумывались на эту тему, а я уже тогда знал, что Вы мне возразите, что мол херня война долги — зато активов–то, активов. И дал превентивный ответ:

1 июля 2007: http://www.avanturist. org/column/3 /source/1454

Американцы покупали жилье и в 20–х, и в 50–х, и в 70–х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70–х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI — годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.

Real Estate Assets vs Home Mortgage Debt

С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться — в первом квартале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.

А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья — раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам — рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать — рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути — они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.

Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.

А теперь давайте посмотрим, как исполняется мой прогноз спустя три года. Ниже приведены актуальные данные к тому же графику, который показан выше.

RE Assets — текущая рыночная цена всей недвижимости, принадлежащей домохозяйствам

Mortgage Dept — совокупный ипотечный долг домохозяйств

DPI — совокупный распологаемый доход домохозяйств

HMG/REA — отношение Mortgage Dept к RE Assets

DPI/REA — отношение DPI к RE Assets

http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf

Таблицы D.3, F.100 и B.100

И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.

Перевожу, что тут нарисовано.

1. Актив исчезает с дикой скоростью.

2. Доля долга, стоящего за этим активом, с начала кризиса подпрыгнула в 1.5 раза и идет строго к 85% от финальной стоимости актива.

3. Отношение DPI к совокупному долгу фактически не меняется и составляет примерно 1:1.

А теперь поясняю, что все это значит.

В 1960 люди полностью владели 69% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» только 31%. При этом располагаемый годовой доход в 2.5 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т. е. долг, с учетом процентных выплат, было вполне реально выплатить за 8–10 лет, если поднапрячься.

В 1989 люди полностью владели 65% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» только 35%. При этом располагаемый годовой доход почти в 2 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т. е. долг еще можно было реально выплатить лет за 15–20 лет. Если поменьше есть.

В начале 2010 люди полностью владели только 38% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» уже 62%. При этом совокупный ипотечный долг сравнялся с совокупным доходом домохозяйств. Т. е. этот долг практически нереально выплатить даже за 50 лет.

В 2015/16, согласно моему прогнозу, который, как видно, не сильно отклоняется, люди будут владеть всего лишь 15% своей недвижимости, а остальные 85% будут принадлежать банкам. При этом совокупный ипотечный долг будет превышать совокупный доход домохозяйств на 20–25%. Т. е. этот долг будет абсолютно нереально выплатить ни при каких условиях.

Для совсем трудных: В начале игры граждане США реально владели большей частью своей недвижимости и были должны банкам относительно немного. За отчетный период они подарили банкам практически всю свою недвижимость, причем не только ту, что у них была вначале, но и ту, что была построена за все последующие годы, не считая примерно 5–6 годовых доходов, выплаченных ими в виде процентов по ипотеке.

Вывод. В большой экономической игре никакого «оборотная сторона долга — это актив» не существует. В такой игре, какая строилась все последние 40 лет, оборотная сторона долга для рядового гражданина — это потеря всего, что было нажито им самим и его предками, и мертвая долговая удавка на шею.

Грубо говоря, в долях гражданам стало принадлежать не две трети площади, а одна треть, но ведь и сама площадь выросла вчетверо, т. о. в пересчете на квадратные метры получаем прикидочное удвоение принадлежащей площади. Распределена она, конечно, неравномерного в среднем по больнице физический актив граждан, получается, подрос? Я понимаю, что треть дома продать невозможно, но если в порядке мысленного эксперимента, все немедленно переедут в дома и квартиры площадью в соответствии с выплаченной долей, то у банков останется куча больших домов, а у граждан — много маленьких, но это будет больше, чем полвека назад?

Вы просто мыслите это как сфероконя в вакууме. Вы оглянитесь вокруг. Насколько реально на нашем российском падающем рынке недвижимости продать более или менее крупные объемы жилья по тем ценам, которые определены как «текущие рыночные»? И на сколько десятков процентов дополнительно рухнет цена жилья, если сегодня на продажу выставить хотя бы 10% жилого фонда? Т. е. сама по себе постановка вопроса не имеет смысла. Некуда американцам деваться с подводной лодки. Два, три или пять миллионов семей, конечно, могут выпрыгнуть по Вашей схеме. Но это окончательно втопчет в асфальт цену на жилье и только еще глубже утопит остальные 100 млн. домохозяйств. Так что американцам остается только сидеть и радоваться — «Я свое жилье подарил банку, зато оно вчетверо больше, чем то, которое лично мне принадлежало 20 лет назад.»

Итак, как понимается сия картинка «невеждой» Дохтуровым.

Когда–то жили амеры тесненько, в дешёвеньких конурках, но зато в своих.

«Шлехт унд кляйнер, абер майнер». Ну, а с течением времени стали местами переезжать в чего посимпатичней и подороже, но отчасти на заёмные денежки. Лучше стали жить? Несомненно.

Не удивительно, что у «невежды» Дохуторова картина получается соответствующей.

Вот, человек только что привел статистику по площади односемейных домов. Источник не очень, но можно залезь на первоисточникNPR,чтобы уж с гарантией:

Average Square Feet of US New Single Family Home

2007 = 2,521

2000 = 2,266

1990 = 2,080

http://inexpensivehomebuilding.blogspot.com/2009/05/house–square–feet–per-person.html

Как видим, «тесненькие дешевенькие конурки» образца 1990 г. имели среднюю площадь 224 м². А «хоромы» образца 2007 – 271 м², т. е. аж на 21% больше. Жуть, какой прирост простора. А еще в 1990 ни в одном доме США, видимо, не было ни электричества, ни газа, ни тепла, ни канализации. Я думаю, Вы, Дохтуров, именно это нам и хотите сообщить. А вот доля принадлежащих самому домохозяйству метров уменьшилась за тот же период с 65%, т. е. 146 м², до 38%, т. е. до 103 м². Проипали американцы свои метры, а? Ах, да, я забыл — это ж метры с наноканализацией, не хухры–мухры.

Так что мой прогноз: цены — в пол, а банки будут вынуждены жилье СДАВАТЬ внаем, ну или по лизинговой схеме.

Возможно, найдутся денежные волчары, которые на дне цены купят это банковское жилье массово и будут сдавать его внаем — этакие «конторы по прокату домов».

Зачем волчары. Сами банки, по сути, и будут этим заниматься. У меня друзья купили в Штатах дом в 2005 за $350+, несмотря на мои предостережения. Буквально месяц назад жалились: Первоначальный взнос и комиссия агентству — $60+ тыс. Больше $100 тыс. уже выплатили банку, но ипотека дело хитрое, так что банку они все еще должны под $300 тыс. Мужика сократили, четвертый месяц мыкается, ищет работу — на абы какую идти не хочет, т. к. потом подняться будет нереально. Деньги на выплаты по закладной заканчиваются. Они попробовали прицениться к продаже — больше $250 тыс. никто не дает. Зато от банка поступило предложение — дом передаете банку, кредит закрываем, и дальше живите в доме как арендаторы. По сути, это самое выгодное предложение, какое им поступало. По–моему круто. Выплатить $160 тыс. за дом, чтобы жить в нем арендатором.

Видимо я совсем трудный т. к. меня мучают вопросы:

Что будет если перейти к натуральными показателям домостроения типа «среднее место пригодное к обитанию домохозяйства» (как тут уже было показано, оно по качественным характеристикам изменилось не сильно).

Не получится ли так:

1960: было 100 домохозяйств и 100 мест обитания 65 у самих домохозяйств, 35 у банков

2010: стало 150 домохозяйств и 150 мест обитания 75 (50%) у самих домохозяйств, 75 у банков

Тогда выводы у меня получаются совсем другие:

Не получится. Потому что реально это выглядит так:

1990: 102 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 66.3 млн. (65%)

2010: 130 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 49.4 млн. (38%)

http://www.census.gov/popest/housing/HU-EST2009.html

http://www.census.gov/popest/archives/1990s/ST-98–52.txt

Просто не надо брать цифры от балды, как Вы берете, тогда все будет понятно. А если брать цифры с потолка, то можно прийти к абсолютно любым выводам — это очевидно.

Итак, смотрим.

Долгосрочная причина: пик облегчения условий доступа к ипотеке уже пройден, дальше условия кредитования будут только жёстче, сабпраймом все наигрались. Значит, увеличение доли домовладельцев среди населения вряд ли возобновится, и оно уже начало падать. Значит, старые ипотеки будут постепенно выплачиваться, приток новых кредитов сократится, это будет понижать долю долга в стоимости домов.

Среднесрочная причина. Эффект «Mortgage equity withdrawal» исчерпан, он работает только на растущем, пузырящем рынке. Значит, чистая стоимость домов проедаться не будет, как раньше.

Краткосрочная причина. Падение цен на дома не вечно, оно скоро прекратится или уже прекратилось. А затем, когда избыток предложения рассосётся, дома понемногу начнут дорожать вместе с общей инфляцией. Что опять же начнёт толкать долю долга в стоимости домов вниз. (Кстати, номинальная сумма ипотечного долга падает уже 2 года.)

Итого. Никаких оснований ожидать снижения чистой стоимости домов до 15% нет. Скоро эта цифра снова начнёт расти, а доля ипотечного долга — падать.

Тадеуш, прочитайте внимательно свое резюме, которое я выделил в Вашем анализе. Как у нас тут любят говорить — надо или крестик снять, или трусы надеть.

Если новые ипотечные займы браться не будут (п 1), значит дома не будут покупаться, значит цена будет только падать, а не расти, как Вы утверждаете в п 3. Следовательно доля долга будет расти, поскольку сокращение объема ипотеки на 1% ведет к снижению стоимости национальной недвижимости на 5–10% (эффект рычага, leverage — если нужно пояснение, скажите).

Наоборот, если цена недвижимости начнет расти (п 3), значит снова начнется ипотечный ажиотаж иMortgage equity withdrawal,что снова противоречит Вашим выводам в п 1 и п 2. Следовательно, доля долга опять будет расти. Вилка.