Эксперт № 30 (2014)

Можно ли не сносить историческую застройку Алексей Щукин

В России появились альтернативные схемы работы с исторической средой в центре города

section class="box-today"

Сюжеты

Городская среда:

«А раньше тут все друг друга мочили…»

Деревня Савока

Трагедия подземных стрелочников

/section section class="tags"

Теги

Градостроительство

Русский бизнес

Бизнес

Городская среда

Архитектура

/section

С начала лета в Самаре сгорел десяток кирпично-деревянных особнячков. И это не всплеск неаккуратности местных жителей или следствие жары, это способ очистки пространства в центре города для девелоперских проектов. К сожалению, снос и строительство многоэтажек — доминирующая форма работы с исторической застройкой в российских городах. Снос может проходить в криминальном варианте поджога и в мирной форме переселения жильцов, но это не меняет сути. В основе — разрушение естественно сложившейся разнообразной малоэтажной среды, в которую втыкаются многоэтажные башни-торчки, а потом еще окружаются забором.

Впрочем, у примитивной схемы «Снос плюс строительство многоэтажки» есть альтернативы. В Иркутске уже реализован проект реконструкции исторического 130-го квартала. В Самаре развивается интересный проект бесконфликтной реновации 79-го квартала, в качестве активных игроков в него вовлекаются местные жители.

Бесконечный снос

В России нет эффективных механизмов сохранения исторических памятников. Лишь уникальные объекты в достаточной степени финансируются из бюджета. Если здание-памятник находится в престижном месте, то у девелоперов появляется сильное искушение снести его, чтобы возвести копию: новое строительство дешевле реставрации. В Москве за последние 20 лет таким образом снесли сотни домов. Если место не так выгодно для застройки, то здания-памятники не привлекают внимания девелоперов и потихоньку разрушаются. В Подмосковье в неудовлетворительном состоянии почти 80% памятников. Со зданиями исторической застройки все обстоит еще хуже: это не памятники, и потому они не защищаются законом. Ценность зданий рядовой исторической застройки не осознается ни чиновниками, ни застройщиками, ни обществом в целом.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В отношении зданий исторической застройки работают странные алгоритмы ускоренной деградации среды. Сначала здание много десятков лет не ремонтируется государством, а потом и жильцом. Оно начинает приходить в негодность. Местные власти, видя разрушающиеся здания, естественно, не подводят к таким кварталам коммуникации. В результате в центре той же Самары или Ставрополя запросто могут быть кварталы без канализации и центрального водоснабжения. Дома в плохом состоянии и без коммуникаций не очень привлекательны, и из таких районов начинает уезжать средний класс, который мог бы вложить деньги в ремонт. Все кончается тем, что дома признаются аварийными, их сносят, а государство берет на себя обязательства предоставить жителям квартиры.

Чем плох такой сценарий? Во-первых, он крайне затратен для государства. Естественно, вовремя отремонтировать здание и нормально его содержать было бы намного дешевле. Сейчас государство проводит масштабную программу сноса ветхого и аварийного жилья: к 2016 году предстоит полностью ликвидировать аварийное жилье, поставленное на учет до 2012 года. Однако вряд ли в ближайшие годы подобная программа повторится.

Во-вторых, такой сценарий потворствует иждивенчеству жителей. Можно не беспокоиться о своем доме, лучше даже специально его приводить в негодность, и тогда государство быстрее даст новую квартиру. В-третьих, странно, что государство дает новые квартиры, а жильцы могут получить их в собственность. Это несправедливо по отношению к другим налогоплательщикам. Если государство тратит деньги на расселение аварийных домов, то предоставляемые квартиры должны быть социальным жильем. Ну и, наконец, просто глупо постоянно что-то сносить и строить вместо этого такое же некачественное и временное жилье. Двадцать лет ломать пятиэтажки, а потом плавно переходить к сносу 17-этажек.

Часто судьба исторической застройки решается без участия государства. Например, частный девелопер выкупает квартиры, переселяет людей, одно-двухэтажные дома сносятся, и на этом месте строится для максимизации прибыли многоэтажка. Ограничения по этажности обычно обходятся через взятки. Такой вариант кажется весьма удобным для всех. Люди переехали из старых домов, девелопер получил хорошую прибыль, а местная власть может отчитаться построенными квадратными метрами жилья.

Однако если мы рассмотрим городское общество в целом, то увидим минусы этого сценария. Многоэтажка разрушает малоэтажную среду центра. Новая среда — высокий дом за забором, окруженный большой парковкой, — по многим параметрам уступает историческим кварталам, где есть небольшие, уютные дворы. Новая застройка несоразмерна человеку. При этом в большинстве случаев она убога архитектурно и не содержит социальной инфраструктуры.

Кроме того, снос исторической застройки означает разрушение культурного достояния города. Город теряет идентичность и становится малоинтересен для туристов. Отметим, что в индустрии мирового туризма в последние 20 лет произошел существенный сдвиг. «По выражению исследователя Аулианы Пун, произошла своего рода революция в туризме. Сегодня туристы больше нацелены не на осмотр уникальных объектов, а на то, чтобы какое-то время пожить в исторической среде и прочувствовать дух города, — замечает руководитель центра городской антропологии КБ “Стрелка” Михаил Алексеевский . — Такое поведение туристов выгодно городам: турист за несколько дней жизни в Барселоне или Париже тратит намного больше денег, чем он потратил бы, осматривая памятники в формате автобусной экскурсии». Смена туристической парадигмы по-новому ставит вопросы сохранения культурного наследия города. Весьма ценной оказывается средовая застройка, ведь именно она во многом сохраняет дух города, его идентичность. Только за счет выдающихся памятников сохранить идентичность города невозможно.

Разрушение исторической среды запускает циклический механизм деградации. Снос такой застройки снижает привлекательность города для туристов и местных жителей. Это ослабляет экономику, а люди не испытывают гордости за свой город. В результате ресурсов на сохранение и развитие исторической застройки становится меньше, и город начинает еще больше терять привлекательность.

Деревянный дом на каменном цоколе в «Иркутской слободе» — компромисс, позволяющий сохранить старое здание и при этом увеличить его полезную площадь

Фото: Анатлоий Бызов

Иркутская слобода

Проект «Иркутская слобода» возник совершенно неожиданно в 2009 году. Судьба 130-го квартала Иркутска, занятого деревянными домиками, была четко определена местными элитами. Шесть особнячков — памятников архитектуры планировали снять с места и перевезти на окраину квартала, а всю остальную территорию должен был занять огромный зигзагообразный девятиэтажный жилой комплекс. «Деревяшки» в Иркутске потихоньку жгли, и их судьбой была озабочена небольшая горстка интеллигенции; остальные жители презрительно называли такие дома трущобами и развалюхами. И вдруг новый губернатор Иркутской области Дмитрий Мезенцев провозгласил, что через два года, к 350-летию Иркутска, здесь будет исторический квартал, посвященный деревянному зодчеству.

Проект получился масштабным. Он предусматривал не просто реставрацию восьми памятников, но и реновацию полусотни исторических деревянных зданий фоновой застройки. Чтобы девелоперы могли окупить затраты на это строительство, часть деревянных домов поместили на цоколи, в которых разместились магазины, рестораны, кафе. «Квартал обретал сеть общественных пространств: бульвар, сквер, центральную площадь, небольшие площадки внутри ремесленных подворий. Центральная площадь планировалась как амфитеатр, способный служить зрительным залом на открытом воздухе. Вдоль бульвара размещались художественные галереи, антикварные лавки, музеи, ремесленные мастерские», — описывал проект заслуженный архитектор России Марк Меерович . Новая зона исторической застройки оказалась в итоге очень насыщенной: здесь есть большой торговый центр, музыкальный салон Дениса Мацуева, отели и многое другое.

Жильцов квартала власти расселили, был сделан проект. Однако его сложность, помноженная на сжатые сроки и специфику российских девелоперов, внесла свои коррективы. Архитекторы часто жаловались, что изначальный проект кардинально изменен, а авторского надзора практически не было. Девелоперы из жадности что-то пристраивали, надстраивали к своим зданиям. В результате часть домов стала несоразмерна масштабу квартала, а в центральной части проекта «неожиданно» оказался огромный торговый центр.

Масштабный проект оценивали в 1,5 млрд рублей, к концу стройки его стоимость выросла до 3,2 млрд. Первоначально планировалось, что финансирование будет целиком негосударственным: различные здания были отданы частным инвесторам. Однако позднее подключились и бюджеты: из федеральной казны было покрыто порядка 10%. Высокая стоимость не позволяет считать, что подобный проект может быть широко растиражирован.

Иркутскую слободу можно много критиковать. Так, новый губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко уже в 2012 году атаковал ее, во-первых, за то, что она никак не соответствует внешнему виду старого города, а во-вторых, за низкое качество строительства, несмотря на огромные размеры финансирования. Однако в целом позитива от Иркутской слободы все же больше. Впервые за 30 лет в городе появилось новое общественное пространство, сегодня это очень популярная зона отдыха как у местных жителей, так и у туристов. Проект показал, что деревянная застройка может удачно вписываться в современный город. «Трансформации 130-го квартала Иркутска — это прецедент. Это единственный в России успешный пример реконструкции исторического квартала с ветхими домами, — объясняет руководитель направления “Территориальное развитие” Института Сибири урбанист Александр Ложкин . — В целом же российский стройкомплекс по-прежнему настроен на то, чтобы снести все плохие и маленькие дома, а вместо них построить многоэтажки».

Через весь 130-й квартал теперь протянулась пешеходная улица

Фото: Анатлоий Бызов

Вовлекая жителей

Другая альтернатива схеме «Снести и построить многоэтажки» разработана в Самаре. Она называется «Модель бесконфликтной реновации территории с вовлечением местных жителей». Ее инициатором стал Виталий Стадников , который в 2012–2013 годах был главным архитектором Самары. «Когда я работал в архитектурном бюро “Остоженка”, мы много занимались исследованием базовых градостроительных правил исторической застройки, в частности дореволюционных правил строительства и правил нарезки земельных участков, — говорит Стадников. — Метод межевания земельных участков в квартальной застройке на основе мелких домовладений-парцелл был успешно применен в столичном районе Остоженка, который стал самым дорогим в Москве. За счет применения ряда градостроительных правил, включая ограничение этажности и опору на границы исторических домовладений-парцелл, на Золотой миле удалось за двадцать лет построить более миллиона квадратных метров коммерческих площадей на 48 гектарах земли. Только за счет среднеэтажной застройки». На Остоженке удалось даже создать иллюзию естественно развитого города; впрочем, разнообразная социальная среда там так и не была сформирована.

В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.

Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор Евгения Репина из учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.

«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов

Фото: Анатолий Бызов

За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.

Обмен между некоммерческим девелопером и домовладельцами может быть различным. Важно, что домовладельцы от такой сделки тоже сильно выигрывают. Чтобы в столь сложных сделках они не боялись быть обманутыми, а застройщики все-таки не смогли построить на этом месте башню, инициаторы проекта предложили, чтобы девелопером стала автономная некоммерческая организация «Дирекция квартала», учредителем которой была бы мэрия города. Это бесприбыльная девелоперская организация, которая, кроме всего прочего, строит и продает квартиры и дома на освободившихся участках.

Интересно, что вопреки заверениям чиновников, будто в старых деревянных «гнилушках» живут асоциальные элементы, социологические исследования показали, что большинство людей в 79-м квартале представляют средний класс. Эти люди хотели бы в новых условиях вложиться в ремонт своей недвижимости. Таким образом, в модели «бесконфликтной регенерации» жильцы повышают капитализацию своей недвижимости и при этом вовлекаются в процесс регенерации. И схема приобретает оттенок известного в Европе концепта партиципации, когда жители становятся соучастниками девелоперского проекта, могут брать на себя ответственность и влиять на него. А, чтобы снизить нагрузку на бюджет, к проекту 79-го квартала присоединяются городские сообщества с ресурсами: в частности, архитекторы и маркетологи готовы участвовать в проекте либо безвозмездно, либо по очень дешевым ставкам.

С точки зрения рынка недвижимости в результате такого девелоперского проекта на рынке Самары появился бы новый продукт — квартиры в малоэтажном квартале в центре города. По мнению одного самарского девелопера, сам факт появления такого предложения заставил бы застройщиков обычных многоэтажек совершенствовать свой продукт.

Проект бесконфликтной реконструкции 79-го квартала стал одним из пилотных проектов Стратегии развития Самары до 2025 года. Разработан проект планировки территории, вокруг проекта сформировался корпус сообществ, которые готовы принять в нем участие. Сейчас региональные власти рассматривают возможность работы по такой схеме. И можно представить, как им тяжело перейти от директивного подхода «Сделайте так-то и так-то» к модели, когда жители становятся полноправными участниками реконструкции.

Проект, как уже упоминалось, предполагает сложную схему реализации и тонкую работу с домовладельцами. Отсюда зависимость проекта от того, кто им будет заниматься. Плюсом выглядит возможность долговременного развития проекта и без больших инвестиций со стороны власти или частного девелопера. Схема очень гибкая. Если все домовладельцы согласятся пожертвовать «Дирекции квартала» часть своих земель, тогда проект развивается по варианту-максимум: внутренняя улица, новые коммуникации, каждый дом получает канализацию и воду, а на освободившихся площадках строятся новые дома. Но, даже если на такой вариант сразу согласятся лишь немногие домовладельцы, модель все равно будет жизнеспособной: на первом этапе можно провести лишь застройку освободившихся участков, а весь проект займет больше времени. Важно, что сама модель выглядит тиражируемой: при определенной перенастройке она может использоваться для реконструкции исторических кварталов в разных городах.