Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р

Стаття 1. Право громадян Української РСР на житло

Відповідно до Конституції СРСР і Конституції Української РСР громадяни Української РСР мають право на житло. Це право забезпечується розвитком і охороною державного і громадського житлового фонду, сприянням кооперативному та індивідуальному житловому будівництву, справедливим розподілом під громадським контролем жилої площі, яка надається в міру здійснення програми будівництва благоустроєних жител наданням громадянам за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, а також невисокою платою за квартиру і комунальні послуги.

Норма коментованої статті розвиває положення ст. 47 Конституції України, яка закріплює право людини на житло як одне з найважливіших соціальних цінностей, невід'ємне право кожної людини. Право на житло як складова більш широкого права кожної людини на достатній життєвий рівень закріплене також у найважливіших міжнародних актах. Так ст. 25 Загальної декларації прав людини від 10.12.48 р. встановлює, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, який є необхідним для підтримки здоров'я та благополуччя його самого та його сім'ї. Право на достатній життєвий рівень, що включає достатню їжу, одяг та житло, закріплене також у ст. 11 Міжнародного пакту про економічні, соціальні та культурні права, прийнятого Генеральною асамблеєю ООН 16 грудня 1966 р. Право на повагу свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції закріплено також у п. 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 р. Стаття 31 Європейської соціальної хартії від 3 травня 1996 року розглядає гарантії реалізації права на житло як вживання державами - учасницями заходів, спрямованих на вживати заходів, спрямованих на: 1) сприяння доступові до житла належного рівня; 2) запобігання бездомності та її скорочення з метою її поступової ліквідації; 3) встановлення на житло цін, доступних для малозабезпечених осіб.

Право на житло є складним, комплексним правом особи, яке включає в себе два основні елементи: право на отримання житла та право на користування житлом.

Відповідно до ст. 47 Конституції України держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Чинне українське законодавство передбачає такі способи отримання житла, як:

- будівництво приватного житла, яке регулюється положеннями Цивільного, Земельного кодексів України, Законами України "Про архітектурну діяльність", "Про основи містобудування" тощо;

- інвестування коштів у будівництво житла у багатоквартирних будинках, яке здійснюється на підставі положень Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

- набуття права власності на житло на підставі цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, ренти, довічного утримання, дарування) або внаслідок спадкування;

- приватизація житла, яка здійснюється на підставі Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Взяття житла в оренду оформлюється договором майнового найму (оренди), який укладається за правилами Глави 58 Цивільного кодексу України.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону (ч. 2 ст. 47 Конституції України). Конституція України не містить визначення поняття "громадяни, які потребують соціального захисту", отже для визначення кола осіб, які мають право на безоплатне або пільгове житло, слід звертатися до спеціальних законів, що передбачають соціальний захист тих чи інших груп населення. Такими законами, зокрема, є Закони України "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні"; "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту"; "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи"; "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" та ін.

Забезпечення реалізації права на житло осіб, що потребують соціального захисту, здійснюється державою шляхом прийняття відповідних нормативних актів. Так з 01 січня 2007 р. діє Закон України "Про житловий фонд соціального призначення", який визначає правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла. З 01.01.2009 р. діє Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який регулює правові, майнові, економічні, соціальні, організаційні питання щодо забезпечення реалізації конституційного права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей. Розпорядженням Кабінету міністрів України від 31 грудня 2004 р. № 994-р схвалена Концепція Державної комплексної програми "Житло - інвалідам". А 8 листопада 2007 року вийшов Указ Президента України № 1077/2007 "Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом", метою якого є створення умов для реалізації конституційного права кожного громадянина України на житло, поліпшення забезпечення громадян житлом, зокрема, шляхом будівництва недорогого житла.

Регулятивні акти, спрямовані на забезпечення громадян житлом, приймаються також на місцевих рівнях. Як приклад можна навести рішення Київської міської ради від 27 грудня 2007 року № 1638/4471 "Про заходи щодо вирішення проблеми забезпечення житлом в м. Києві"; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 27.02.2006 р. № 327 "Про будівництво загальної жилої площі для забезпечення житлом багатодітних сімей", від 27.02.2006 р. № 326 "Про будівництво загальної жилої площі для забезпечення житлом працівників житлово-комунального господарства" тощо.

Коментована стаття передбачає також право громадянина на невисоку плату за квартиру та комунальні послуги. Комунальні послуги визначаються як результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи у забезпеченні холодною та гарячою водою, водовідведенням, газо- та електропостачанням, опаленням, а також вивезення побутових відходів у порядку, встановленому законодавством. Основні правила надання комунальних послуг встановлені у Законі України "Про житлово-комунальні послуги".

Стаття 2. Завдання житлового законодавства Української РСР

Завданнями житлового законодавства Української РСР є регулювання житлових відносин з метою забезпечення гарантованого Конституцією СРСР і Конституцією Української РСР права громадян на житло, належного використання і схоронності житлового фонду, а також зміцнення законності в галузі житлових відносин.

Стаття, що коментується, визначає завдання житлового законодавства України, яким є регулювання житлових відносин. У зв'язку з цим постає питання - які правовідносини слід вважати житловими. В широкому розумінні житловими правовідносинами вважаються будь-які відносини, що складаються навколо спеціального об'єкта - житла. Дослідники виділяють шість основних видів житлових відносин: 1) відносини щодо користування жилими приміщеннями на підставі договору найму або за іншими підставами; 2) відносини в галузі забезпечення громадян жилими приміщеннями; 3) відносини щодо користування службовими жилими приміщеннями, гуртожитками, іншими спеціалізованими жилими приміщеннями (жилими будинками); 4) відносини, що виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності і ремонту житлового фонду; 5) відносини, що виникають у зв'язку з будівництвом і набуттям у власність житлового будинку або його частини; 6) відносини, пов'язані з житлово-комунальним обслуговуванням громадян[1].

Житлові правовідносини є неоднорідними за своєю суттю та регулюються нормами різних галузей права. Переважна більшість житлових правовідносин є приватноправовими. Разом з тим відносини в галузі управління житловим фондом, забезпечення експлуатації та ремонту житлового фонду мають ознаки публічних.

Із коментованої статті та із практики регулювання житлових відносин на сьогодні можна зробити висновок про основні начала житлового законодавства, до яких відносяться: а) принцип рівності учасників житлових правовідносин у володінні, користуванні, розпорядженні житлом; б) забезпечення схоронності житлового фонду; в) принцип судового захисту житлових прав; г) використання житлових приміщень за призначенням.

Стаття 3. Житлове законодавство Союзу РСР і Української РСР

Житлові відносини в Українській РСР регулюються Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік та видаваними відповідно до них іншими актами житлового законодавства Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами житлового законодавства Української РСР.

Відносини, зв'язані з будівництвом жител, регулюються відповідним законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Коментована стаття містить основні правила щодо джерел житлового права України. Оскільки чинний ЖК прийнятий у 1983 році, не всі його норми на сьогодні є беззастережно застосовуваними. Зокрема, коментовану статтю не можна застосовувати буквально, оскільки на сьогодні Україна є незалежною державою та має своє власне законодавство, яке регулює житлові відносини.

Законодавством в розумінні коментованої статті слід вважати закони України, чинні міжнародні договори України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради України, укази Президента України, декрети і постанови Кабінету Міністрів України, прийняті в межах їх повноважень та відповідно до Конституції України і законів України. Подібне тлумачення терміну "законодавство" надав Конституційний Суд України у Рішенні від 9 липня 1998 року № 12-рп/98 у справі за конституційним зверненням Київської міської ради професійних спілок щодо офіційного тлумачення частини третьої статті 21 Кодексу законів про працю України (справа про тлумачення терміну "законодавство").

Особливістю структури житлового законодавства є те, що вона визначається розгалуженою системою нормативних актів, прийнятих органами різних рівнів у різний час[2].

Основним нормативним актом, що регулює в тому числі і житлові відносини, є Конституція України від 28 червня 1996 р. Конституція має вищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй (ст. 8).

Кодифікованим галузевим нормативно-правовим актом у житловій сфері є Житловий кодекс від 30.06.83 р. (набув чинності з 1.01.84 р.). На сьогодні багато положень ЖК є застарілими, але в цілому кодекс має застосовуватися до прийняття нового ЖК України або іншого нормативного акта, який регулював би житлові відносини.

В житловій сфері діють різноманітні нормативно-правові акти сили закону, що регулюють окремі групи житлових правовідносин.

Так приватні відносини в житловій сфері регулюються Цивільним кодексом України. Будівництво житла регулюється Законами України "Про архітектурну діяльність", "Про основи містобудування". Інвестування будівництва житла здійснюється за правилами Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Приватизація житла підкоряється положенням Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Також житлові правовідносини регулюються Законами України "Про житловий фонд соціального призначення", "Про житлово-комунальні послуги", "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", "Про іпотеку", "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" тощо.

До житлового законодавства можна також віднести акти Президента України, в яких містяться положення, що регулюють житлові відносини. Тут слід згадати Укази Президента України "Про прискорення реформування житлово-комунального господарства" від 19 жовтня 1999 року № 1351/99; "Про додаткові заходи щодо погашення заборгованості населення за житлово-комунальні послуги" від 11 травня 1999 року № 492/99; "Про Концепцію ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг" від 28 грудня 2007 року № 1324/2007 тощо.

Ряд житлових питань вирішуються Кабінетом Міністрів України, який видає постанови та розпорядження, обов'язкові до виконання. Так в житловій сфері діють постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом" від 11 лютого 2009 р. № 140; "Про заходи щодо здешевлення вартості будівництва житла" від 27 серпня 2008 р. № 772; "Деякі питання реалізації Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 23 липня 2008 р. № 682; "Про встановлення тимчасових мінімальних норм забезпечення соціальним житлом" від 19 березня 2008 р. № 219; "Про затвердження Порядку розрахунку плати за соціальне житло" від 7 лютого 2007 р. № 155 тощо.

Також важливі питання житлових правовідносин висвітлюються у розпорядженнях Кабінету Міністрів України "Про схвалення Концепції Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009 - 2016 роки" від 22 жовтня 2008 р. № 1406-р; "Про схвалення Концепції Державної комплексної програми "Житло - інвалідам" від 31 грудня 2004 р. № 994-р тощо.

Стаття 4. Житловий фонд

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд.

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік до цих будинків застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Коментована стаття має важливе значення для регулювання житлових правовідносин, оскільки надає визначення основного об'єкту таких відносин - житлового фонду - та здійснює його класифікацію.

Так житловим фондом України є житлові будинки та жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Житловий будинок - це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Держбуду України від 24.05.2001 № 127, передбачено поділ житлових будинків на житлові будинки квартирного та садибного типу. Перша категорія житлових будинків поділяється на малоповерхові (1 - 4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище), які називаються багатоквартирними. При цьому багатоквартирними є також малоповерхові будинки блокового типу - так звана килимова забудова.

Житлове приміщення - це опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (Додаток Б ДБН В.2.2-15-2005 Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення).

Таким чином, житловий фонд - це сукупність житлових приміщень незалежно від форм власності: житлових та спеціальних будинків (гуртожитків, будинків-інтернатів для громадян похилого віку та інвалідів, дитячих будинків, інтернатів при школах і шкіл-інтернатів), квартир (у т. ч. у багатоквартирних житлових будинках), садибних житлових будинків, службових житлових приміщень та інших житлових приміщень у будівлях, придатних для проживання.

Отже можна зробити висновок, що віднесення об'єкта нерухомості до житлового фонду можливе за наявності двох ознак житловості: юридичної та фактичної. Так житловий будинок (приміщення) має бути таким за юридичним статусом (спроектований, побудований, зданий в експлуатацію та зареєстрований саме як житловий). До складу житлового фонду не належать дачі, літні садові будиночки, спортивні та туристичні бази, мотелі, кемпінги, санаторії, будинки відпочинку, пансіонати, будинки для приїжджих, готелі, залізничні вагони й інші будівлі та приміщення, що використовуються для сезонного і тимчасового проживання.

Крім того, житловий будинок (приміщення) має бути придатним для постійного проживання в ньому, а отже відповідати нормам щодо опалення, санітарно-епідеміологічним вимогам, параметрам шуму, вібрації, випромінювання тощо. Придатність житла для проживання визначається шляхом планового обстеження житлових будинків, яке має здійснюватися на підставі Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189.

Відносини, пов'язані з використанням під житло приміщень у нежилих будинках, не призначених для постійного проживання громадян (дачах, садових будиночках тощо), регулюються нормами цивільного, а не житлового законодавства, незалежно від їх тривалості (п. 8 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

До житлового фонду не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Стаття 5. Державний житловий фонд

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд).

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік будинки відомчого житлового фонду в містах і селищах міського типу підлягають поступовій передачі до відання місцевих Рад народних депутатів у порядку і в строки, що визначаються Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР.

Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР) до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по спорудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Оскільки коментована стаття з'явилася у 1983 році, і в подальшому зміни до неї не вносилися, норми цієї статті не відповідають визначенню форм власності, що закріплено на сьогодні Конституцією України.

Так поняття "державний житловий фонд" в розумінні коментованої статті охоплює дві групи житлового фонду, виділені на підставі форми власності:

- власне державний житловий фонд (який перебуває у державній власності та знаходиться у оперативному управлінні або повному господарському віданні державних підприємств, установ, організацій) та

- комунальний житловий фонд (який перебуває у віданні місцевих рад).

Разом з тим, подібне розширення розуміння поняття "державний житловий фонд" властиво також і приватизаційному законодавству. Так у ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначається, що державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. Це дозволяє розповсюдити положення даного закону також і на приватизацію житла, що перебуває у комунальній власності.

Управління жилими будинками, що знаходяться у державній власності, здійснюється відповідно до Закону України "Про управління об'єктами державної власності". Управління будинками, що перебувають на балансі або у віданні Верховної ради України здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про правовий режим майна, що забезпечує діяльність Верховної Ради України" (див. також Постанову Верховної Ради України від 22 лютого 2007 року № 680-V "Про деякі питання управління державним майном, що передане Верховною Радою України в управління Державного управління справами").

Стаття 6. Призначення жилих будинків і жилих приміщень

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Коментована стаття встановлює загальне правило щодо цільового призначення жилих приміщень, тобто можливості їх використання для тих чи інших цілей. Основною метою використання жилих приміщень є постійне проживання фізичних осіб. У жилих будинках заборонено надання приміщень для потреб промислового характеру.

Подібна норма міститься і у ст. 383 ЦК України, відповідно до якої власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

У зв'язку із подібним формулюванням цільового призначення жилих приміщень існує практична проблема можливості застосування жилих будинків (квартир) для розміщення офісів. Думка фахівців з цього приводу розділилася. Деякі дослідники вважають, що жилі приміщення можуть використовуватися виключно для проживання фізичних осіб. Будь-яке інше цільове використання жилих приміщень вимагає переведення їх у нежилі (див. коментар до ст. 383 ЦК). Інші в деяких випадках допускають застосування жилих приміщень під офіс. Така можливість залежить від того, на якому правовому статусі особа має жиле приміщення.

Якщо жиле приміщення перебуває у власності особи, що бажає розмістити там офіс, така можливість підкріплюється положеннями ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Також на користь такого дозволу діє стаття 320 ЦК України, відповідно до якої власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Держкомпідприємництва також вважає можливим використання жилих приміщень для розміщення офісів. У листі від 31.07.2007 г. № 5620 він зазначає, що громадяни, які використовують жиле приміщення у відповідності із його призначенням (проживають в ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують жилі приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру), не заподіюють шкоди навколишньому середовищу, не порушують права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб та держави, - можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Подібна думка висловлена Держкомпідприємництва також у листі від 15.09.2006 р. № 6700.

Якщо ж особа має намір орендувати жилий будинок (квартиру, приміщення) для розміщення офісу, то тут ЦК України містить пряму заборону. Ст. 815 ЦК встановлює, що наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Також відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем житла є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Також жилі будинки та жилі приміщення можуть використовуватися як службових жилих приміщень і гуртожитків. Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього (див. коментар до ст. 118 ЖК). Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання (див. коментар до ст. 127 ЖК).

У житловому будинку на першому, другому та цокольному поверхах можуть розміщуватися нежитлові приміщення: магазини, відділення банків, поліклініки, стоматологічні кабінети, юридичні, нотаріальні контори, філії бібліотек, дитячі художні та спортивні школи тощо (Державні будівельні норми "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В. 2.2.-15-2005"). Разом з цим зазначені об'єкти не відносяться до житлового фонду та є самостійними об'єктами цивільних правовідносин.

Стаття 7. Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень

Періодично, у строки, встановлювані Радою Міністрів Української РСР, провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Коментована стаття встановлює загальні підстави та порядок виключення будинків та жилих приміщень із складу житлового фонду. Відповідно до статті 6 ЖК України жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Згідно до статті 8 ЖК переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків та приміщень у нежилі допускається у виняткових випадках.

Таким випадком є перш за все непридатність жилого будинку або приміщення для проживання. Висновок про непридатність жилих будинків (приміщень) для проживання робиться на підставі їх обстежень, що проводяться за правилами Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189.

Так, обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду має провадитися не менше одного разу на п'ять років. Під час обстеження стану жилих будинків перевіряється: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках; д) дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше); е) ліфти та їх обладнання; ж) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; з) інженерне обладнання.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації. Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту. Виконавчий комітет відповідної місцевої Ради народних депутатів розглядає подані комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання. У випадках, коли виконавчий комітет місцевої Ради дійде висновку про можливість і доцільність усунення негативних факторів шляхом проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення), він приймає рішення про проведення такого ремонту.

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.

Визначення стану фізичного зносу жилого будинку здійснюється за правилами, закріпленими у Стандарті Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75Л1-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків", затвердженому наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 3 лютого 2009 року № 21.

В разі, якщо жилий будинок (приміщення) визнано непридатним для проживання, стосовно нього може бути прийнято одне із можливих рішень:

1) Про переобладнання для використання в інших цілях;

2) Про знесення

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Стаття 8. Переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Коментована стаття встановлює правила переведення придатних для проживання жилих будинків та жилих приміщень у нежилі. Така необхідність на сьогодні часто виникає в разі бажання власників квартир на перших поверхах жилих будинків використовувати ці приміщення для розміщення перукарні, магазину, нотаріальної контори, офісу юридичної фірми тощо.

Житловий кодекс України містить стосовно цього дещо застарілі правила, оскільки з часу його прийняття відбулися значні зміни в суспільно-політичному та економічному житті України. У зв'язку з цим норми ЖК слід розглядати з урахуванням інших нормативно-правових актів.

Питання про переведення придатних для проживання жилих приміщень у нежилі в українському законодавстві чітко не визначене. Отже суди, приймаючи рішення по такого роду спорах, керуються здебільшого загальними положеннями ЖК та ЦК України, а також місцевими актами.

Так стаття 150 ЖК України передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Такі саме правила містяться у ст. ст. 319 - 320 ЦК України, відповідно до яких власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, зокрема використовувати його для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону.

Конституція України (ст. 41) також декларує право власника володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

В свою чергу порядок переведення житлового фонду у нежитловий на законодавчому рівні не визначений. Тому в регіонах такі відносини регулюються локальними нормативно-правовими актами. Так у м. Києві діє Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 р. № 1825. В Харкові діє Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі, затверджене рішенням виконкому Харківської міської ради від 4 червня 2003 р. № 572.

В цілому переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі проводиться у випадках:

- визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання;

- зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. Але це є можливим у виняткових випадках. Таке рішення приймається органами, зазначеними у ст. 7 ЖК України. Відповідно до положень інформаційного листа Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. № 01-8/1051, За змістом положень частини другої статті 7 ЖК переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, а саме: актами Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій. Судова практика наголошує на тому, що здійснення переведення жилих приміщень у нежилі є правом, а не обов'язком вищевказаних органів (постанова Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. № 41/242).

Стаття 9. Житлові права громадян

Громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду, або на одержання за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, або в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Забезпечення постійним житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, може здійснюватися шляхом будівництва або придбання доступного житла за рахунок надання державної підтримки у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Норми коментованої статті кореспондують положенням ст. 47 Конституції України, відповідно до якої кожен має право на житло. Право на житло означає перш за все право особи мати житло для власного проживання та для проживання членів її сім'ї. Реалізація даного права можлива внаслідок будівництва житла, отримання житла у власність, а також шляхом отримання житла на умовах оренди або соціального найму.

Індивідуальне будівництво житла може здійснюватися на земельних ділянках, що мають відповідне цільове призначення. Щодо певних категорій населення встановлені пільги у здійсненні будівництва індивідуального житла. Так відповідно до ст. 10 Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" при відведенні земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім'ям під будівництво житла. Постановою Кабінету міністрів України від 29 травня 2001 р. № 584 затверджене Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, яке визначає вищевказаний порядок отримання пільгових цільових довготермінових кредитів. Постановою Кабінету міністрів України від 18 лютого 2004 р. № 182 затверджене Положення про порядок надання державним службовцям, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, безвідсоткового кредиту для житлового будівництва або придбання квартир чи індивідуальних житлових будинків. На виконання ст. 1 Указу Президента України "Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі" від 27 березня 1998 року № 222/98 Кабінет Міністрів України затвердив Правила надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі (затверджені постановою КМУ від 5 жовтня 1998 р. № 1597).

Отримання житла у власність можливо на умовах приватизації, яка проводиться за правилами Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Крім того, отримання житла у власність здійснюється на підставі цивільних правочинів (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) або внаслідок спадкування.

Користування житлом на сьогодні є наслідком укладення договору комерційного житлового найму (Глава 59 ЦК) або договору соціального найму. Соціальне житло будується за рахунок бюджетних коштів та надається особам, що мають право на його отримання. Загальні правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла визначені у Законі України "Про житловий фонд соціального призначення".

Порядок надання соціального житла встановлюється відповідно до категорій громадян, що мають право на таке житло. Так забезпечення житлом депортованих осіб здійснюється за правилами постанови КМУ від 17 грудня 2003 р. № 1952 "Про затвердження Порядку забезпечення депортованих осіб та членів їх сімей, які повернулися в Україну, житлом, збудованим або придбаним за рахунок бюджетних коштів".

Судді апеляційних та місцевих судів забезпечуються житлом в порядку, встановленому постановою КМУ від 3 серпня 2005 р. № 707 "Про затвердження Порядку забезпечення житлом суддів Апеляційного суду України, апеляційних і місцевих судів".

Надання житла військовослужбовцям здійснюється відповідно до постанови КМУ від 3 серпня 2006 р. № 1081 "Про затвердження Порядку забезпечення військовослужбовців та членів їх сімей житловими приміщеннями". Також наказом Міністра оборони України від 6 жовтня 2006 р. № 577 затверджена Інструкція про організацію забезпечення і надання військовослужбовцям Збройних Сил України та членам їх сімей житлових приміщень. А наказом Адміністрації Державної прикордонної служби України від 20 грудня 2007 року № 1040 затверджена Інструкція про організацію забезпечення житловими приміщеннями в Державній прикордонній службі України.

Стаття 10. Житлові обов'язки громадян

Громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію.

Жилі будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами на шкоду інтересам суспільства.

Коментована стаття встановлює ряд обов'язків, які мають особи, які використовують жилі приміщення на праві власності або на праві користування. Власники та/або користувачі приміщень мають такі обов'язки:

1) дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають. Цей обов'язок нерозривно пов'язаний із загальним обов'язком використовувати жилі приміщення за призначенням, для задоволення своїх житлових потреб. Дбайливе ставлення до будинку означає відповідне відношення до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктам благоустрою, дотримувати правил утримання жилих будинків, пожежної безпеки, дотримувати чистоту та порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування.

2) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення (про призначення житла див. коментар до ст. 6 ЖК).

3) додержувати правил користування жилими приміщеннями. Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572, на сьогодні діють в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. № 45. Правила визначають порядок використання громадянами приміщень жилих будинків та гуртожитків. У ст. 7 Правил встановлено ряд додаткових обов'язків громадян щодо користування жилими приміщеннями, а у ст. 9 - ряд заборонених видів діяльності.

4) економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію. Даний обов'язок кореспондує загальній тенденції економії паливно-енергетичних ресурсів в державі, проголошеній Законом України "Про енергозбереження".

5) Не використовувати жилі будинки та жилі приміщення на шкоду інтересам суспільства. Мова йдеться про загальну заборону зловживання правами власників та наймачів жилих будинків та приміщень, а також про повагу до прав інших громадян (див. також рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 23 червня 2005 р.).

Порушення житлових обов'язків тягне за собою відповідальність винної особи в обсягах та порядку, встановлених ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Стаття 11. Компетенція Союзу РСР у галузі регулювання житлових відносин

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік віданню Союзу РСР у галузі регулювання житлових відносин підлягають:

1) забезпечення єдності законодавчого регулювання житлових відносин;

2) керівництво житловим господарством союзного підпорядкування, загальне керівництво житловим господарством союзно-республіканського підпорядкування;

3) встановлення загальних засад організації і діяльності органів державного управління житловим господарством;

4) затвердження планових завдань по капітальному ремонту житлового фонду по союзних республіках, міністерствах, державних комітетах і відомствах СРСР;

5) проведення єдиної технічної політики в галузі ремонту житлового фонду;

6) встановлення нормативів витрачання фінансових і матеріальних ресурсів на експлуатацію та ремонт житлового фонду по союзних республіках, міністерствах, державних комітетах і відомствах СРСР;

7) встановлення єдиного порядку державного обліку житлового фонду;

8) встановлення основних правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень і користування ними;

9) встановлення розміру квартирної плати і пільг по оплаті жилих приміщень та комунальних послуг;

10) встановлення основних правил організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів;

11) державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду і встановлення порядку його здійснення;

12) вирішення інших питань загальносоюзного значення в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду відповідно до Конституції СРСР і Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік.

Дана стаття не коментується, оскільки на сьогодні відповідно до ст. 1 Конституції України Україна є суверенна і незалежна, демократична, соціальна, правова держава. Законодавство Союзу РСР регулює правовідносини в Україні лише в разі, якщо вони не суперечать законам України, ухваленим після проголошення незалежності України.

Стаття 12. Компетенція Української РСР у галузі регулювання житлових відносин

Віданню Української РСР у галузі регулювання житлових відносин поза межами компетенції Союзу РСР підлягають:

1) законодавче регулювання житлових відносин у республіці;

2) керівництво житловим господарством союзно-республіканського і республіканського підпорядкування, встановлення порядку організації та діяльності органів державного управління цим господарством;

3) затвердження планових завдань по капітальному ремонту житлового фонду в республіці;

4) здійснення державного обліку житлового фонду на території республіки;

5) встановлення порядку обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень і користування ними;

6) встановлення порядку і строків внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги;

7) встановлення порядку організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів, прав і обов'язків їх членів;

8) встановлення правил і норм технічної експлуатації жилих будинків і правил користування придомовими територіями;

9) здійснення державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду;

10) вирішення інших питань у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, якщо вони не віднесені до компетенції Союзу РСР.

Дана стаття не коментується, оскільки на сьогодні відповідно до ст. 1 Конституції України Україна є суверенна і незалежна, демократична, соціальна, правова держава. Законодавство Союзу РСР регулює правовідносини в Україні лише в разі, якщо вони не суперечать законам України, ухваленим після проголошення незалежності України