Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р

Стаття 175. Забезпечення схоронності житлового фонду

Державні і громадські органи, підприємства, установи, організації, службові особи зобов'язані дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою.

Коментована стаття є вихідною при вирішенні питань забезпечення схоронності житлового фонду. Нею встановлюється всезагальний обов'язок державних і громадських органів, підприємств, установ, організацій, службових осіб дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою.

Перш ніж розглядати систему органів, які здійснюють контроль та нагляд за забезпечення схоронності, варто вказати, що таке схоронність як предмет діяльності. Схоронність житлового фонду - це напрям діяльності відповідних суб'єктів, який полягає у застосуванні комплексу заходів, спрямованих на підтримання у належному стані об'єктів житлового фонду, які ввірені у їх відання. Така діяльність спрямовується не тільки на підтримання та збереження усіх технічних і конструктивних систем відповідного об'єкта, але й повинна включати такий напрям як поліпшення і вдосконалення їх функціонування. Сюди ж слід віднести і такий напрям, як вдосконалення благоустрою. Під благоустроєм потрібно розуміти комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально- економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на прилеглій до житлового об'єкта території з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля.

Відповідно до чинного житлового законодавства державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється уповноваженими державними органами та органами місцевого самоврядування. До державних органів, які безпосередньо здійснюють контроль за використанням та схоронністю житлового фонду, перш за все належить Міністерство з питань житлово-комунального господарства, яке відповідно до п. 4 Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затвердженого постановою КМ України від 12 травня 2007 року № 717, забезпечує державний контроль (нагляд) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства, а також здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності в галузі благоустрою.

Крім цього, ще одним центральним органом виконавчої влади, який сприяє схоронності житлового фонду, є Міністерство регіонального розвитку та будівництва України, яке здійснює державну політику формування та реалізації державної регіональної політики, політики у сфері будівництва та архітектури, розв'язання проблем, пов'язаних з реформуванням житлово-комунального господарства.

На місцевому рівні безпосередніми суб'єктами здійснення державної політики схоронності житлового фонду є місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування відповідного рівня. Так, ст. 16 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" передбачає обов'язок місцевих державних адміністрацій в межах, визначених Конституцією і законами України здійснювати на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду.

Щодо органів місцевого самоврядування, то до їх компетенції як безпосереднього суб'єкта в галузі житлово-комунального господарства віднесено такі повноваження: управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню; організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, а також населення; здійснення контролю за станом благоустрою виробничих територій, організації озеленення, охорони зелених насаджень і водойм, створення місць відпочинку громадян; облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням. При цьому останній напрям роботи - це делеговані повноваження, а тому на його здійснення поширюються положення Порядку контролю за здійсненням органами місцевого самоврядування делегованих повноважень органів виконавчої влади, затвердженого постановою КМ України від 9 березня 1999 року № 339.

Слід мати на увазі, що обов'язок забезпечення схоронності житлового фонду покладений не тільки на державні органи та органи місцевого самоврядування, але й на підприємства, установи, організації та службових осіб. Вбачається, що дане положення слід розуміти розширено і йдеться про усіх суб'єктів незалежно від форми власності, у відання яких перебувають об'єкти житлового фонду. Такими, наприклад, можуть бути підприємства, створені органами місцевого самоврядування для впровадження соціальної політики на території населеного пункту шляхом створення соціальних гуртожитків в порядку, передбаченому ст. 3 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 року № 3334-IV, та Типовим положенням про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затвердженим постановою КМ України від 30 травня 2007 року № 783. До службових осіб, які здійснюють контроль за схоронністю житлового фонду, слід віднести відповідальних осіб експлуатаційних органів відомств, у віданні яких перебуває житловий фонд. Серед таких можна назвати начальника квартирно-експлуатаційного органу, або відповідальних осіб квартирно-експлуатаційних управлінь Міністерства оборони України, які зобов'язані здійснювати систематичний контроль за технічним станом гуртожитків, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель (п. 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року № 113).

Слід відмітити, що питання підвищення його благоустрою об'єктів житлового фонду є комплексним і його регулювання забезпечується низкою нормативно-правових актів. До основних належать такі акти: Закон України "Про благоустрій населених пунктів" від 6 вересня 2005 року № 2807-IV, Порядок визначення відновної вартості об'єктів благоустрою, затверджений постановою КМ України від 15 червня 2006 року № 826, Положення про щорічний всеукраїнський конкурс "Населений пункт найкращого благоустрою і підтримки громадського порядку", затверджене постановою КМ України від 18 липня 2003 року № 1119; Методика визначення відновної вартості об'єкта благоустрою, затверджена наказом Мінжитлокомунгоспу від 3 листопада 2008 р. № 326, Порядок проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року № 154, та ін.

Стаття 176. Обов'язки наймодавця по забезпеченню схоронності житлового фонду

Наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи.

Капітальний ремонт жилих будинків, технічне обслуговування їх інженерного обладнання, а також поточний ремонт жилих приміщень, що його зобов'язаний провадити наймодавець (житлово-будівельний кооператив), здійснюються відповідно до правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території, правил і норм технічної експлуатації житлового фонду.

Невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу).

Відповідно до ч. 1 коментованої статті наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Слід відмітити, що зазначений обов'язок в частині ремонту жилих будинків природно не поширюється на житлові об'єкти приватної форми власності і стосується випадків, коли житло використовується на умовах найму.

Слід відмітити, що у даній статті дається вичерпний перелік напрямів забезпечення схоронності житлового фонду, які повинен здійснювати наймодавець. А саме: 1) ремонт (капітальний, а у випадках, передбачених законом та/або договором, поточний), 2) забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання та його технічне обслуговування, 3) належне утримання під'їздів та інших місць загального користування і придомової території.

В частині ремонту варто відзначити, що чинним ЦК України передбачено, що обов'язок щодо здійснення капітального ремонту покладається на наймодавця, а поточний ремонт, якщо інше не передбачено договором, здійснюється наймачем. Дана норма є презумпцією і поширюється на відносини комерційного найму об'єктів житлового фонду. Разом з тим, у випадку укладення договорів найму житла з числа об'єктів соціального житлового фонду законодавством можуть встановлюватися особливості.

Наприклад, п. п. 23 та 24 Примірного положення про гуртожитки передбачено, що капітальний ремонт гуртожитків провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають гуртожитки. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт приміщень, які перебувають у відособленому користуванні громадян (побілка стелі, побілка, фарбування або обклеювання шпалерами стін, фарбування радіаторів, віконних рам з внутрішнього боку, підвіконників, дверей та вбудованих шаф і антресолей, вставляння шибок, фарбування або покриття лаком підлог, ремонт електропроводки), провадиться за рахунок мешканців. Як бачимо, поточний ремонт приміщень загального користування або неподільного фонду гуртожитку здійснюється за рахунок підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Йдеться про допоміжні приміщення: приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового обслуговування його мешканців; сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позакімнатні коридори, колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Інша схема розподілу витрат на поточний ремонт можлива також у випадку, коли в будинку створено об'єднання співвласників. В такому разі, відповідно до ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року № 2866-III, управитель здійснює накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів майна, яке перебуває у спільній власності відповідно до законодавства. Крім цього, передбачено також участь у поточному ремонті колишнього власника житлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку. Така участь допускається в порядку ст. 24 зазначеного Закону на підставі рішення суду та деталізована у Порядку участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затвердженому постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року № 572.

Певні особливості провадження поточного ремонту також встановлені і при користуванні гуртожитками Збройних Сил України. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться квартирно-експлуатаційним органом, на балансі якого перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт в житлових приміщеннях, які перебувають у відособленому користуванні мешканців, проводиться за їх рахунок.

Начальник квартирно-експлуатаційного органу здійснює систематичний контроль за технічним станом гуртожитку, усуненням дрібних несправностей елементів будівель з метою їх безперебійної роботи, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель. За результатами оглядів плануються роботи поточного ремонту, що підлягають виконанню у відповідний період. План поточного ремонту та документація з поточного ремонту будівель складається квартирно-експлуатаційним органом. У план поточного ремонту будівлі гуртожитку включаються також роботи, які планується провести за рахунок коштів мешканців (п. 5.5, 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року № 113).

Необхідно пам'ятати, що аналогічні обов'язки коментованою статтею покладаються також на житлово-будівельний кооператив, який також зобов'язаний здійснювати заходи по забезпеченню схоронності належного йому житлового фонду. При цьому житлово-будівельний кооператив зобов'язаний провадити внутрішньоквартирний поточний ремонт або сплачувати вартість ремонту, якщо необхідність у його проведенні викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, а також провадити капітальний ремонт (пп. 7 п. 17 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186). Здійснення поточного ремонту віднесено до обов'язків квартиронаймача (пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу).

Щодо участі у ремонті наймодавців, слід відмітити, що відповідно до Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року № 154, ремонтні роботи передбачають:

- капітальний ремонт;

- поточний ремонт (ремонт вулично-дорожньої мережі та штучних споруд поділяється на середній та дрібний);

- утримання.

До капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів належать роботи, що спрямовані на відновлення їх експлуатаційних характеристик, збільшення міцності та несучої здатності конструктивних елементів, а також збільшення габаритів об'єктів і окремих їх частин у межах норм.

Номенклатура робіт з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів включає роботи щодо таких об'єктів:

1. Вулично-дорожня мережа (догляд за спученими і слабкими ділянками вулиць (доріг) шляхом тимчасових затірок і регулювання руху, відкриття і закриття повітряних воронок; систематичне очищення покриттів від пилу, сміття, ґрунтових та інших наносів шляхом їх підмітання та миття, а також поливання покриттів водою під час спеки влітку; своєчасне очищення вулиць та доріг від снігу та обробка їх фрикційними та іншими протиожеледними матеріалами; заготівля та встановлення тимчасових огороджувальних бар'єрів, направних конусів та комплектів тимчасових знаків для обладнання місць проведення очищувальних робіт; пропускання води каналами та іншими водовідвідними спорудами з ліквідацією в окремих місцях наносів снігу і льоду; очищення і промивання водостічних та дренажних мереж, установлення бензо-, масло- та грязевловлювачів; укладання і зняття утеплень з колодязів водостічної мережі та джерел протипожежного постачання; пропарювання водостічних труб та джерел протипожежного постачання для ліквідації льодяних пробок; перевірка снігосплавних ліній і організація контролю над снігосплавом, ліквідація снігових заторів на лініях снігосплаву; очищення і миття дорожніх знаків, транспортних і пішохідних огорож та інших елементів дорожнього обладнання тощо).

2. Штучні споруди (запобіжні роботи із захисту споруд від повені, намерзлого льоду, заторів і пожеж; пропуск паводкових вод та льодоходу; усунення окремих дрібних пошкоджень настилів, поручнів, колесовідбійних огорож, підтягування гайок, укріплення конусів тощо).

3. Побутове та комунальне обладнання території житлової забудови (миття стін та покриття сміттєзбірників; підмітання покриттів майданчиків, очищення їх від снігу та посипання піском під час ожеледиці; очистка і промивання дощоприймальних колодязів та каналізації).

4. Зелені насадження (догляд за деревами і кущами: підживлення, поливання, обрізання крон дерев і кущів, вирізування сухих суків і гілок, знешкодження омели, обробка отрутохімікатами, утеплення кореневої системи, штикування ґрунту в ямах, розкриття і розв'язування кущів неморозостійких порід, обрізка живої огорожі (газонного бордюру), видалення аварійних дерев; догляд за газонами: підсівання газонів окремими ділянками, укладка дереном окремими ділянками, прочісування газону граблями, підживлення газонів і поливання, прополювання, косіння трави, збирання та вивезення скошеної трави, сміття та опалого листя; коткування доріжок; косіння трав, згрібання та вивезення опалого листя, згрібання та вивезення стовбурів та гілля; систематичне очищення доріжок, алей, сходів від снігу, льоду, посипання піском сходів тощо).

5. Малі архітектурні споруди (улаштування квітників з однолітників у декоративних вазах, установлених на вулицях, майданах та інших територіях з усіма видами супутніх робіт; очищення декоративних басейнів та фонтанів; систематичне очищення урн та контейнерів від сміття, періодичне їх миття та дезінфекція; прибирання сміття в павільйонах, альтанках, під навісами та іншими малими архітектурними спорудами; миття, протирання і очищення лав від пилу, бруду і снігу).

6. Вуличне освітлення та зовнішні електромережі (нагляд за справністю електромереж, устаткування та споруд; заміна електроламп, миття та протирання світильників; ліквідація пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та устаткування; виправлення окремих опор, підвісок, кронштейнів; огляд кабельної та телефонної лінії; роботи по заміні та відновленню збитих опор внаслідок дорожньо-транспортних пригод, а також пов'язані з ними ліквідації пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та іншого устаткування тощо).

7. Гідротехнічні та протизсувні споруди (очищення споруд від намулів, бруду та сміття; засівання травами та обкошування укосів дамб, русел; систематичний догляд за греблями, дренажними системами і дренажними насосними станціями, підпірними стінками та іншими спорудами; прибирання, очищення від снігу та ожеледиці, а також посипання піском сходів, проїздів, тротуарів та пішохідних доріжок на спорудах).

8. Споруди очищення та прибирання міст (роботи з утримання внутрішніх та під'їзних автомобільних доріг до об'єктів споруд, нагляд за зовнішніми мережами електропостачання, водопостачання, каналізації на об'єктах споруд; контроль за утриманням та поводженням з тваринами в населених пунктах; регулювання чисельності тварин у населених пунктах, у тому числі безпритульних; ведення обліку чисельності та реєстрація тварин у населених пунктах).

9. Споруди водопостачання (прибирання снігу, обколювання і прибирання льоду біля колодязів та з кришок пожежних гідрантів; очищення від льоду внутрішніх поверхонь шахтних колодязів; нагляд за водопідйомними засобами шахтних колодязів та кришками пожежних гідрантів; очищення від сміття та бруду майданчиків, пунктів заправки водою поливально-мийних машин та кришок пожежних гідрантів; прочищення та промивання водостічних труб, водоприймальних колодязів та кришок пожежних гідрантів на пунктах заправки водою поливально-мийних машин тощо).

10. Пляжі та переправи.

11. Інші роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів.

До поточного ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів (крім вулично-дорожньої мережі та штучних споруд) належать роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням об'єктів благоустрою населених пунктів, на негайну їх ліквідацію.

До поточного ремонту вулично-дорожньої мережі та штучних споруд належать такі роботи:

а) середній ремонт: роботи, пов'язані з періодичним відновленням шару зносу дорожнього покриття, забезпеченням достатньої його жорсткості та рівності, поліпшенням експлуатаційних якостей елементів вулично-дорожньої мережі та штучних споруд, а також роботи з відновлення елементів та конструкцій штучних споруд, які безпосередньо зазнають льодових та хвилевих впливів. При необхідності середній ремонт може полягати в ліквідації всіх дрібних пошкоджень проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд;

б) дрібний ремонт: роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням вулично-дорожньої мережі та штучних споруд і на негайну їх ліквідацію. Роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів полягають у регулярному проведенні заходів щодо запобігання передчасному зносу об'єктів, забезпечення нормальних умов їх функціонування.

Організація робіт з ремонту об'єктів благоустрою здійснюється в такому порядку. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах повноважень визначають на конкурсних засадах відповідно до закону балансоутримувачів об'єктів благоустрою державної та комунальної форм власності. Конкурс проводиться згідно з Положенням про порядок конкурсного відбору підприємств з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 11 листопада 2005 року № 160.

Балансоутримувач забезпечує належне утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати до цього інші підприємства, організації. Власник, за поданням балансоутримувача, щорічно затверджує заходи з утримання та ремонту об'єкта благоустрою на наступний рік та передбачає кошти на виконання цих заходів. Затверджується також перелік об'єктів проведення капітального ремонту. Балансоутримувач об'єктів благоустрою несе повну відповідальність за виконання затверджених заходів у повному обсязі.

На території об'єкта благоустрою відповідно до затвердженої містобудівної документації можуть бути розташовані будівлі та споруди торговельного, соціально-культурного, спортивного та іншого призначення. Власники цих будівель та споруд зобов'язані забезпечити належне утримання наданої їм у встановленому порядку земельної ділянки, а також можуть на умовах договору, укладеного з балансоутримувачем, забезпечувати належне утримання іншої закріпленої за ними території (прилеглої території) та/або брати пайову участь в утриманні об'єкта благоустрою.

Балансоутримувач затверджує обсяги робіт і необхідну суму коштів на утримання і поточний ремонт кожного об'єкта. Роботи з поточного ремонту й утримання об'єктів благоустрою проводяться згідно з технологічними картами, затвердженими балансоутримувачем в установленому порядку. Роботи з капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів проводяться за наявності проектно-кошторисної документації, передбаченої ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 року № 1699-III, затвердженої в установленому порядку.

Такими документами є:

1) документи від замовника будівництва: документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію; проектна документація на будівництво, погоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством; відомості про здійснення авторського і технічного нагляду; копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт (у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування); фінансова звітність, що складається відповідно до ст. 11 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року № 996-XIV, та копія ліцензії на здійснення діяльності з надання фінансових послуг, засвідчена в установленому законом порядку (у разі здійснення будівництва, що передбачає пряме або опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб);

2) документи від підрядника будівництва: копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію; копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника будівництва об'єкта, засвідчена в установленому законом порядку; договір (контракт) підряду на будівництво об'єкта; документ про призначення відповідальних виконавців робіт; відомості про кваліфікацію та досвід спеціалістів, які братимуть участь у виконанні замовлення; пропозиції щодо залучення субпідрядників.

Тривалість капітального ремонту визначається проектно-кошторисною документацією та графіком проведення робіт. Графік проведення робіт затверджує балансоутримувач. Усі незначні відхилення, які виникли в процесі проведення ремонтно-будівельних робіт і не змінюють принципів прийнятого рішення та не впливають на міцність конструкцій, погоджуються з балансоутримувачем та/або з організацією, яка є замовником робіт, а також з проектною організацією, яка розробляла проектно-кошторисну документацію. Додаткові, не враховані проектною документацією, роботи оформляються відповідно до чинного законодавства. Замовник має право в будь-який час перевірити хід і якість робіт, а також якість матеріалів, що використовуються для ремонту. У випадках, передбачених будівельними нормами, ремонтно-будівельна організація складає проект організації робіт.

Під час проведення капітального ремонту необхідно всебічно використовувати матеріали, устаткування, деревину, металевий брухт, одержані внаслідок розбирання об'єктів благоустрою, що ремонтуються. Під час капітального ремонту безпосередньо на об'єкті замовник і підрядник уточнюють перелік і кількість придатних до використання матеріалів, устаткування, деревини і металевого брухту, про що складають акт, у якому зазначають придатні для використання під час капітального ремонту матеріали і устаткування, що передаються підряднику, та такі, що не придатні для зазначеної мети, які залишаються у замовника. Вартість матеріалів, конструкцій та деталей, що повторно використовуються, визначається актом, який підписується підрядником і замовником з обов'язковою участю матеріально відповідальних осіб. На вартість таких матеріалів, конструкцій та деталей зменшується сума рахунку за виконані роботи, без зменшення виконаного обсягу робіт. Якщо деякі матеріали треба транспортувати для використання на інших об'єктах, то їх зараховують за вартістю, зменшеною на суму витрат на транспортування.

Кошти від реалізації матеріальних цінностей, одержаних унаслідок розбирання конструкцій, як тих, що лишаються в розпорядженні балансоутримувача, так і тих, що передаються підряднику, повертаються на фінансування капітального ремонту об'єктів благоустрою. В обсяги виконаних робіт з капітального ремонту не повинна включатися вартість устаткування окремих деталей, механізмів та елементів, які перебувають у справному стані і знімаються лише на час ремонту об'єктів благоустрою.

Якщо устаткування і матеріали, одержані від розбирання, не можна використати на даному об'єкті, підряднику дозволяється за згодою замовника використати їх на іншому об'єкті. Виконавець робіт (підрядник) повинен стежити за раціональним використанням одержаних від розбирання матеріалів та устаткування і вживати заходів до їх збереження.

На кожному об'єкті капітального ремонту ремонтно-будівельна організація повинна вести журнал робіт з капітального ремонту, у якому фіксують такі дані:

- дати найважливіших виробничих етапів;

- дані про якість застосованих матеріалів;

- методи проведення робіт;

- метеорологічні умови;

- допущені в процесі роботи відхилення від проекту;

- зауваження осіб, які контролюють ремонтно-будівельні роботи;

- дати проміжного приймання закінчених частин споруд.

Відповідальність за якість та своєчасне виконання робіт з ремонту та утримання об'єктів благоустрою несе виконавець робіт (підрядник) відповідно до законодавства. Час проведення робіт з поточного ремонту та утримання вулично-дорожньої мережі, а також проїзної частини штучних споруд слід призначати з урахуванням інтенсивності руху транспорту та пропускної спроможності вільної для руху проїзної частини.

Забороняється виконувати дорожні роботи (за винятком аварійних) у години "пік".

Механізоване прибирання проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд (миття, підмітання, навантаження снігу з валів) необхідно призначати в години, коли інтенсивність руху транспорту в одному напрямку на двосмуговій проїзній частині не перевищує 300, а на чотирисмуговій - 900 і шестисмуговій - 1500 автомобілів за годину.

Частина ручних робіт з прибирання проїзної частини автомобільних доріг груп А і Б, а також штучних споруд не повинна перевищувати 25 % від загального обсягу робіт з прибирання проїзної частини. Роботи з ремонту та утримання об'єктів благоустрою повинні включати заходи щодо дотримання діючих правил техніки безпеки, охорони праці, пожежної безпеки, вимог санітарних норм та охорони навколишнього середовища.

При виконанні дорожніх робіт з ремонту та утримання слід забезпечувати безпеку руху транспорту і пішоходів відповідно до вимог діючих на цей час нормативних документів. Експлуатаційний стан автомобільних доріг, вулиць та залізничних переїздів після здійснення ремонту повинен відповідати ДСТУ 3587-97 "Безпека дорожнього руху. Автомобільні дороги, вулиці та залізничні переїзди. Вимоги до експлуатаційного стану", затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації від 31 липня 1997 року № 441.

Незалежно від способу проведення робіт усі організації, які здійснюють ремонт об'єктів благоустрою, подають звіти про виконання всіх видів ремонтів:

- "Акт приймання виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-2в) - є обов'язковим при виконанні робіт підрядним та господарським способом з капітального та поточного ремонтів, які здійснюються із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності, незалежно від форм власності виконавця робіт;

- "Довідка про вартість виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-3) - поширюється на будівельні підприємства та будівельні структурні підрозділи (усіх форм власності), що виконують роботи підрядним та господарським способом з капітального і поточного ремонту, незалежно від джерел фінансування.

Укладання договорів і порядок оплати робіт з капітального та поточного ремонтів здійснюється в такому порядку. Балансоутримувач забезпечує утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати інші підприємства, установи, організації, використовуючи для цього кошти, передбачені власником. Комплексний капітальний ремонт об'єкта благоустрою, як складний і трудомісткий, виконується, як правило, підрядним способом в порядку, передбаченому цивільним законодавством.

При умові виконання ремонтних робіт підрядним способом підготовка, складання і виконання договору-підряду проводяться відповідно до діючих у будівництві нормативних документів. Договір-підряд на роботи, які треба виконувати в першому кварталі, слід укладати не пізніше 20 грудня попереднього року, а на всю річну програму - не пізніше 1 лютого поточного року. При виконанні ремонтних робіт власними силами договір-підряд не укладається. При цьому балансоутримувач затверджує графік виконання робіт.

Частина 3 коментованої статті передбачає, що невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу). Стягнення вартості ремонту слід здійснювати в порядку, передбаченому цивільним законодавством щодо відшкодування шкоди. При цьому вартість ремонту має бути підтверджена копіями відповідних документів (квитанціями, чеками тощо). У разі відмови наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) від компенсації вартості ремонту зазначена вимога може бути звернута до вказаних суб'єктів через суд.

Щодо зарахування вартості ремонту в рахунок квартплати, то такий механізм здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV.

Стаття 177. Обов'язки громадян по забезпеченню схоронності жилих будинків

Громадяни зобов'язані забезпечувати схоронність жилих приміщень, бережно ставитися до санітарно- технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і придомової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.

Наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або зв'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлюється правилами користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території та Типовим договором найму жилого приміщення.

Коментованою статтею передбачаються обов'язки громадян щодо забезпечення схоронності житлових приміщень. Зазначені обов'язки стосуються таких аспектів схоронності житла: бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктів благоустрою; додержуватися правил утримання жилого будинку і придомової території; додержуватися правил пожежної безпеки; додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках і в інших місцях загального користування.

Під санітарно-гігієнічним та іншим обладнанням слід розуміти інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Відповідно до п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою КМ України від 21 липня 2005 року № 630, споживач не має права самовільно відключатися від мереж водопостачання та центрального опалення з порушенням існуючого інженерно-технічного обладнання. При цьому під санітарно-технічним обладнанням житлових будинків слід розуміти комплекс інженерного обладнання багатоквартирного житлового будинку, яке відповідає вимогам СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди" та іншим будівельним вимогам до інженерного обладнання, в тому числі до системи опалення. В існуючому житловому багатоквартирному фонді в Україні переважно передбачено централізоване теплопостачання (гаряча вода та опалення), яке виконане за схемою, що збалансована в цілому по будинку, і втручання в працюючу схему тягне за собою повне коригування загальнобудинкової системи.

При цьому санітарно-гігієнічні правила включають вимоги щодо освітлення, інсоляції, шляхів евакуації, етажності та ступеня вогнетривкості, вимоги до нежилих приміщень, ліфтів, сміттєпроводів, господарських прибудов та інших приміщень.

Санітарно-технічне обладнання включає у себе обладнання для господарсько-питного, протипожежного та гарячого водопостачання, а також каналізацію і водостоки, які повинні проектуватися відповідно до ДБН 2.04.01-85, затверджених наказом Держбуду СРСР від 28 листопада 1991 року № 20. В районах без централізованих інженерних мереж допускається проектувати одно- або двоповерхові жилі споруди з неканалізованими вбиральнями. Також сюди включається обладнання для опалення і вентиляції з природним потоком повітря та системи кондиціювання повітря. В жилих будівлях слід передбачати електроосвітлювальні прилади та системи освітлення, силове устаткування, телефонні мережі, радіомережі, телевізійні антени та дзвінкову сигналізацію. Низка вимог передбачена для встановлення газового та електрообладнання для побутового чи промислового приготування страв.

Слід відмітити, що основна маса порушень, які виникають у сфері забезпечення схоронності житлових приміщень з боку громадян, стосуються зміни систем опалення чи водопостачання. У зв'язку з цим варто мати на увазі, що у п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення накладено заборону самовільно, з порушенням проектних рішень переобладнувати санітарно-технічне обладнання житлових будинків і житлових приміщень, оскільки масове відключення споживачів від системи центрального опалення (зниження теплового навантаження) може спричинити неможливість роботи колективного обладнання у такому режимі.

Разом з тим у разі відмови споживача від користування послугами з теплопостачання він має право розірвати договір та вимагати відключення відповідних мереж, але при цьому не повинні порушуватись санітарно-гігієнічні, теплотехнічні вимоги та експлуатаційні показники інших квартир багатоквартирних житлових будинків. Споживач повинен виконати заходи щодо забезпечення в суміжних приміщеннях вимог СНиП 2.04.05-91 "Опалення, вентиляція і кондиціювання", СНиП П-3-79 "Будівельна теплотехніка", СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди". Ці заходи повинні бути узгоджені власником будинку, експлуатаційними службами, регіональним проектним інститутом та місцевими органами виконавчої влади.

У відносинах із споживачами з розгляду питань відключення окремих квартир від центрального опалення слід враховувати положення постанов КМ України "Про заходи щодо подальшого вдосконалення надання населенню субсидій" від 22 вересня 1997 року № 1050, "Про новий розмір витрат на оплату житлово-комунальних послуг" від 27 липня 1998 року № 1156 та ін.

При влаштуванні у квартирах автономного опалення необхідно дотримуватися чинних вимог будівельних норм по проектуванню житлових будинків та враховувати, що вентиляційні канали в будинках заборонено використовувати для видалення продуктів згорання додаткових газоспоживальних приладів.

При повному відключенні або при роботі опалювального приладу в режимі "чергування" погіршуються санітарно-гігієнічні умови в цій квартирі та у суміжних приміщеннях, що потребує додаткової теплоізоляції стін, стелі та підлоги.

При проектуванні житлових будинків до 5 поверхів включно дозволяється передбачати поквартирні водонагрівачі (в тому числі малометражні опалювальні котли) на газовому паливі (СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди").

Додержання правил пожежної безпеки передбачено ст. 6 Закону України "Про пожежну безпеку" від 17 грудня 1993 року № 3745-XII, де зазначено, що громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, які перебувають на території України, зобов'язані виконувати правила пожежної безпеки, забезпечувати будівлі, які їм належать на праві особистої власності, первинними засобами гасіння пожеж і протипожежним інвентарем, виховувати у дітей обережність у поводженні з вогнем; повідомляти пожежну охорону про виникнення пожежі та вживати заходів до її ліквідації, рятування людей і майна. Безпосередні вимоги та норми пожежної безпеки об'єктів передбачені у ДБН В.1.1-2002 "Пожежна безпека об'єктів будівництва", затверджених рішенням Держкомбуду від 3 жовтня 2002 року № 4.

Що стосується обов'язку дотримання правил утримання жилого будинку і придомової території, то безпосередні вимоги до утримання зазначених об'єктів передбачені Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затвердженими постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року № 572. Крім того, сам перелік робіт з утримання жилого будинку та придомової території визначений у додатку до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМ України від 12 липня 2005 року № 560.

До таких, зокрема, віднесено прибирання сходових кліток; вивезення та утилізація твердого побутового та грубого сміття; прибирання прибудинкової території; дератизація; дезінфекція; прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель; поточний ремонт (покрівлі; під'їздів та сходових кліток, підвальних приміщень; несучих та захисних конструкцій будинку та столярних виробів); поливання дворів, клумб, газонів; підготовка житлового фонду до експлуатації в зимовий період; вивезення снігу; очищення неканалізаційних люків; очищення туалетів та приямків; утримання виробничих майстерень, транспортних засобів та механізмів для обслуговування житла, поточного ремонту і ліквідації аварій.

Також низка вимог щодо схоронності житлових приміщень встановлена Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76.

Частиною 2 коментованої статті визначається, що наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу, що передбачено пп. 7 п. 17 та пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186. Більш детально щодо поточного ремонту див. коментар до ст. 176 цього Кодексу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок. Дана норма випливає із загальних засад відшкодування цивільно-правової шкоди, а сам механізм її здійснення підпорядкований положенням Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року № 154, та п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року № 572.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлений у додатках 1, 3, 5 Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року № 154, а також у Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженому постановою КМ України від 12 липня 2005 року № 560.

Стаття 178. Сприяння громадянам у проведенні поточного ремонту жилих приміщень

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів подають громадянам допомогу в проведенні поточного ремонту жилих приміщень. Таку допомогу подають громадянам також підприємства, установи, організації, у віданні яких перебувають жилі будинки.

Органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до покладених на них обов'язків повинні здійснювати на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду та контроль за його використанням. З цією метою місцевими органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування створюються спеціально уповноважені комунальні підприємства та структурні підрозділи, на які покладаються обов'язки щодо виконання відповідних напрямів роботи. Для цього зазначені органи забезпечуються відповідним майном, технічними та організаційними можливостями й устаткуванням. А тому при проведенні поточного ремонту, у разі виникнення необхідності застосування певних технічних засобів чи приладів, виконавчі комітети надають громадянам допомогу в проведенні поточного ремонту жилих приміщень. Дана норма передбачена ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР, де зазначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, зокрема, належить надання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті.

Слід відмітити, що відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV послуги органів житлово-комунального господарства у сфері здійснення поточного ремонту віднесені до групи послуг функціонального призначення (ст. 13 Закону). При цьому, відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах в порядку, передбаченому ст. ст. 19 - 25 Закону шляхом укладення договору.

Істотними умовами такого договору є: 1) найменування сторін; 2) предмет договору; 3) вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг; 4) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги; 5) порядок перерахунків розміру плати за житлово- комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості; 6) права та обов'язки сторін; 7) порядок контролю та звіту сторін; 8) порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; 9) визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця/виробника споживачу; 10) порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); 11) умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку; 12) порядок здійснення ремонту; 13) відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору; 14) порядок вирішення спорів; 15) перелік форс-мажорних обставин; 16) строк дії договору; 17) умови зміни, пролонгації, припинення дії договору; 18) дата і місце укладення договору.

Крім істотних, договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір на надання житлово-комунальних послуг набирає чинності з моменту його укладення. У разі якщо виконавець не є виробником, відносини між ним та виробником регулюються окремим договором, який укладається відповідно до вимог цієї статті. Процедура погодження договору відбувається протягом одного місяця з дня внесення проекту договору однією із сторін.

У разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника споживач має право розірвати договір у порядку, встановленому законом.

До таких договорів застосовуються положення ЦК України про договір підряду.

Стаття 179. Додержання вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями

Користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Коментованою статтею передбачається, що користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями. На виконання даного положення постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року № 572 було затверджено Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків. Даним актом передбачається, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди). Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено.

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на:

- своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством;

- відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного утримання будинку, гуртожитку або ненадання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства;

- переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири), власника гуртожитку (житлового приміщення у гуртожитку) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку.

Власник квартири, житлового приміщення у гуртожитку має право за погодженням з членами сім'ї здавати в найм (в оренду) квартиру, житлове приміщення у гуртожитку або кімнату квартири та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартирою, житловим приміщенням у гуртожитку (кімнатою) здійснюється згідно з договором найму (оренди).

З метою виконання функції із забезпечення належного рівня утримання та використання неподільного і загального майна власники квартир, власники житлових приміщень у гуртожитку можуть утворювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, об'єднання співвласників гуртожитку відповідно до законодавства.

Власник та наймач (орендар) квартири, житлового приміщення у гуртожитку зобов'язаний:

- укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору;

- оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;

- дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;

- проводити за власні кошти ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку (наймач (орендар) - згідно з договором найму (оренди);

- використовувати приміщення житлового будинку і гуртожитку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, гуртожитку, порушують умови проживання громадян;

- дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, житловому приміщення у гуртожитку, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними;

- не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, гуртожитку, підтримувати чистоту і порядок в ньому.

Ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку, викликаний проведенням ремонту житлового будинку, гуртожитку, встановленням додаткового обладнання або іншими причинами, не залежними від власника, наймача (орендаря) квартири, житлового приміщення у гуртожитку, здійснюється власником будинку, гуртожитку.

У приміщеннях житлових будинків і гуртожитків заборонено:

- зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети;

- голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;

- проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм;

- утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема птицю, і бджіл.

Мешканці квартири, житлового приміщення у гуртожитку, в яких проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі):

- мають рівні права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням;

- можуть обирати відповідальну за виконання встановлених правил особу;

- встановлюють за узгодженням порядок використання підсобних приміщень, а також черговість їх прибирання;

- розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.

За умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:

- за електроенергію при загальному лічильнику - пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);

- за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень - за чисельністю членів сім'ї, що проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку, та осіб, які проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку більше ніж місяць;

- за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій - за встановленими тарифами відповідно до опалюваної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків несуть відповідальність згідно із законодавством. Балансоутримувач житлового будинку і гуртожитку або уповноважена ним особа несе відповідальність перед власником, наймачем (орендарем) приміщення житлового будинку і гуртожитку в разі:

- ненадання або надання не в повному обсязі послуг, що призвело до збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю, - шляхом відшкодування збитків;

- зниження якісних показників послуг, порушення встановлених договором строків усунення несправностей або перевищення допустимих перерв у наданні послуг - шляхом зменшення розміру плати та виплати споживачеві компенсації в розмірі, встановленому законодавством.

Спори, що виникають під час користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, розв'язуються шляхом проведення переговорів між учасниками спору або у судовому порядку.

Також вимоги щодо користування жилими будинками та прибудинковими територіями передбачені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76.

Відповідно до Правил утримання приміщень включає в себе:

1. Утримання допоміжних приміщень житлового будинку: технічне обслуговування (планові, позапланові огляди, підготовку до сезонної експлуатації, поточний ремонт конструктивних елементів та інженерних систем і будинкового обладнання); заходи, що забезпечують нормативно-вологісний режим допоміжних приміщень; обслуговування сміттєпроводів; обслуговування автоматичних замикальних пристроїв, вхідних дверей; обслуговування ліфтового обладнання; обслуговування системи протипожежного водопроводу, пожежогасіння та димовидалення; обслуговування допоміжних приміщень, спрямоване на комфортне обслуговування мешканців).

2. Утримання горищ та технічних поверхів (температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій; доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення тощо).

3. Утримання підвалів і технічних підвалів.

4. Зовнішній благоустрій будинків і прибудинкових територій.

5. Прибирання прибудинкової території: прибирання майданчиків, садів, подвір'я, доріг, тротуарів, дворових і внутрішньоквартальних проїздів територій здійснюється прибиральниками; тротуари допускається прибирати спеціалізованою малогабаритною (самохідною та ручною) прибиральною технікою (підмітально-прибиральною, снігоприбиральною, розкидачами протиожеледних сумішей, газонокосарками та ін.) з робочою шириною захвату до 1,5 м.

Місця, які недоступні для прибиральної техніки, прибираються вручну до початку роботи техніки. Із важкодоступних місць допускається подавати сніг на смугу, що прибирається машинами.

Виконавці послуг зобов'язані забезпечувати вільний під'їзд до люків оглядових колодязів і вузлів керування інженерними мережами, а також до джерел пожежного водопостачання (пожежні гідранти, водойми), розташованих на прибудинковій території. Матеріали й обладнання на подвір'ях слід складувати на спеціально виділених майданчиках. Прибирання, крім снігоочищення, що проводиться під час снігопадів, треба проводити у ранкові або вечірні години.

6. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів здійснюється шляхом:

- установлення на обслуговуваній території збиральників для твердих побутових відходів, а в неканалізованих будинках необхідно мати, крім того, збиральники (вигреби) для рідких відходів;

- своєчасного прибирання прибудинкової території і систематичного спостереження за її санітарним станом;

- вивезення відходів відповідно до графіка прибирання відходів та контролю за його дотриманням;

- забезпечення вільного під'їзду і освітлення біля майданчиків під установлення контейнерів і сміттєзбиральників;

- утримання у справному стані контейнерів і сміттєзбиральників для відходів (крім контейнерів і бункерів, що числяться на балансі інших організацій) без переповнення і забруднення території;

- миття контейнерів за допомогою щіток та мильно-содових розчинів у сміттєзбиральній камері. Контейнери, які є у власності спецавтопідприємств, повинні встановлюватися в межах домоволодінь чистими;

- проведення серед населення широкої роз'яснювальної роботи щодо дотримання чистоти.

7. Організацію пожежної безпеки. Пожежна безпека повинна забезпечуватися шляхом проведення організаційних, технічних та інших заходів, спрямованих на попередження пожеж, забезпечення безпеки людей, зниження можливих майнових втрат і зменшення негативних екологічних наслідків у разі їх виникнення, створення умов для швидкого виклику пожежних підрозділів та успішного гасіння пожеж.

Прибудинкова територія повинна постійно утримуватися в чистоті, систематично очищатися від сміття, тари, опалого листя. Дороги, проїзди й проходи до будівель, споруд, пожежних вододжерел, підступи до зовнішніх стаціонарних пожежних драбин, пожежного інвентарю, обладнання та засобів пожежогасіння мають бути завжди вільними, утримуватися справними, узимку очищатися від снігу.

Забороняється довільно зменшувати нормовану ширину доріг та проїздів. До всіх будівель і споруд має бути забезпечений вільний доступ. Протипожежні розриви між будинками, спорудами, відкритими майданчиками для зберігання матеріалів, устаткування тощо повинні відповідати вимогам будівельних норм. Їх не дозволяється захаращувати стоянками транспорту, будівництвом та встановленням тимчасових будинків і споруд, у тому числі індивідуальних гаражів тощо.

У разі реконструкції, перепланування, капітального ремонту приміщень, будинків необхідно дотримуватися протипожежних вимог, визначених нормативними документами в галузі будівництва.

Протипожежні системи, установки (протидимовий захист, пожежна автоматика, протипожежне водопостачання, протипожежні двері, клапани тощо) повинні постійно утримуватися у справному робочому стані.

У підвальних та цокольних поверхах не дозволяється розміщення вибухопожежонебезпечних приміщень, зберігання та використання легкозаймистих і горючих рідин, вибухових речовин, балонів з газами, речовин і матеріалів, що мають підвищену вибухопожежну небезпеку.

Не дозволяється використовувати горища, технічні поверхи й приміщення (у т. ч. венткамери, електрощитові) для зберігання устаткування, меблів, вибухопожежонебезпечних матеріалів та інших небезпечних предметів.

Евакуаційні шляхи і виходи повинні бути вільними, нічим не захаращуватися і в разі виникнення пожежі забезпечувати безпеку під час евакуації всіх людей, які перебувають у приміщеннях будівель та споруд. Сходові марші і площадки повинні мати справні огорожі з поручнями, котрі не повинні зменшувати встановлену будівельними нормами ширину сходових маршів і площадок. На висоті 2,2 м від поверхні проступів та сходових площадок встановлюються сміттєпроводи, поверхові сумісні електрощити, поштові скриньки та пожежні крани за умови, що це обладнання не зменшує нормативної ширини проходу сходовими площадками та маршами.

Сходові клітки, внутрішні відкриті та зовнішні сходи, коридори, проходи та інші шляхи евакуації мають бути забезпечені евакуаційним освітленням відповідно до вимог будівельних норм.

Не дозволяється:

- улаштовувати на шляхах евакуації пороги, виступи, турнікети, розсувні, підйомні двері, двері, що обертаються, та інші пристрої, які перешкоджають вільній евакуації людей;

- захаращувати шляхи евакуації (коридори, проходи, сходові марші і площадки, вестибюлі, холи, тамбури тощо) меблями, обладнанням, навіть якщо вони не зменшують нормативну ширину;

- забивати, заварювати, замикати на навісні замки, болтові з'єднання та інші запори, що важко відчиняються зсередини, зовнішні евакуаційні двері будівель;

- застосовувати на шляхах евакуації (крім будівель V ступеня вогнестійкості) горючі матеріали для облицювання стін і стель, а також сходів та сходових площадок;

- захаращувати меблями, устаткуванням та іншими предметами двері, люки на балконах і лоджіях, переходи в суміжні секції та виходи на зовнішні евакуаційні драбини;

- знімати встановлені на балконах (лоджіях) драбини;

- улаштовувати у загальних коридорах комори і вбудовані шафи, за винятком шаф для інженерних комунікацій;

- зберігати в шафах (нішах) для інженерних комунікацій горючі матеріали, а також інші сторонні предмети;

- робити засклення або закладання жалюзі та отворів повітряних зон у незадимлюваних сходових клітках;

- знімати передбачені проектом двері вестибюлів, холів, тамбурів і сходових кліток; знімати пристрої для самозачинення дверей сходових кліток, коридорів, холів, тамбурів тощо, а також фіксувати самозакривні двері у відчиненому положенні.

Відповідальним за пожежну безпеку будинків, де проводиться капітальний ремонт, реконструкція, будівельних майданчиків, своєчасне виконання протипожежних заходів, забезпечення засобами пожежогасіння, організацію пожежної охорони та роботу добровільних протипожежних формувань є керівник робіт від генпідрядної будівельної організації (або особа, яка його заміняє), якщо інше не передбачено посадовими інструкціями.

Відповідальним за пожежну безпеку окремих ділянок ремонту, реконструкції, наявність та справне утримання засобів пожежогасіння, своєчасне виконання передбачених проектом протипожежних заходів є керівники робіт на цих ділянках.

8. Озеленення. Озеленення території виконується після її очищення від залишків будівельних матеріалів, сміття, прокладання підземних комунікацій і споруд, доріг, проїздів, тротуарів, обладнання майданчиків і огорож.

На прибудинковій території повинен забезпечуватися належний догляд за зеленими насадженнями.

Власники озеленених територій зобов'язані:

- забезпечити збереження, утримання та відновлення зелених насаджень;

- у літню пору й у суху погоду поливати газони, квітники, дерева і чагарники;

- не допускати витоптування газонів і складування на них будівельних матеріалів, піску, сміття, снігу, сколів льоду та ін.;

- нові посадки дерев і чагарників, перепланування зі зміною мережі доріжок і розміщенням обладнання здійснювати тільки за проектами, узгодженими в установленому законодавством порядку із дотриманням агротехнічних умов;

- в усіх випадках вирубування і пересаджування дерев і чагарників, здійснюваних у процесі утримання і ремонту, проводити відповідно до законодавства;

- за наявності водойм на озеленених територіях утримувати їх у чистоті і проводити їх капітальне очищення не менше одного разу на 10 років;

- організовувати роз'яснювальну роботу серед населення про необхідність дбайливого ставлення до зелених насаджень;

- вести облік та складати реєстр зелених насаджень за площею, видовим складом, віком і станом.

На озеленених територіях забороняється:

- складувати будь-які матеріали;

- застосовувати чистий торф як рослинний ґрунт;

- улаштовувати звалища сміття, снігу і льоду, за винятком чистого снігу, отриманого від розчищення садово-паркових доріжок;

- використовувати роторні снігоочисні машини для перекидання снігу на насадження, використання роторних машин для прибирання озеленених вулиць і площ допускається лише за наявності на машині спеціальних спрямувальних пристроїв, що запобігають потраплянню снігу на насадження;

- скидати сніг із дахів на ділянки, зайняті насадженнями, без ужиття заходів, що забезпечують цілість дерев і чагарників;

- спалювати листя, змітати листя в лотки в період масового листопаду, засипати ними стовбури дерев і чагарників (доцільно їх збирати в купи, не допускаючи рознесення вулицями, прибирати у спеціально відведені місця для компостування або вивозити на звалище);

- посипати хімічними препаратами, не дозволеними для використання, тротуари, проїзні і прогулянкові дороги та інші покриття;

- скидати послід та інші забруднення на газони;

- ходити, сидіти і лежати на газонах (крім лугових), улаштовувати ігри;

- розпалювати вогнища і порушувати правила протипожежної безпеки;

- підвішувати на деревах гамаки, гойдалки, мотузки для сушіння білизни, забивати в стовбури дерев цвяхи, прикріплювати рекламні щити, електропроводи, електрогірлянди з лампочок, прапорцеві гірлянди, колючий дріт та інші огородження, що можуть пошкодити дерева;

- добувати з дерев сік, смолу, робити надрізи, написи, інші механічні пошкодження;

- проїзд і стоянка автомашин, мотоциклів та інших видів транспорту (крім транзитних доріг загального користування і доріг, призначених для експлуатації об'єкта);

- випас свійських тварин.

Крім власників (наймачів) утримання жилої будинків та прибудинкових територій може здійснюватися в порядку, передбаченому законодавством, кількома підприємствами, які визначаються на конкурсних засадах. Відповідно до Типового положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 року № 194, прибудинкова територія - виділена в установлених межах земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок (будинки), допоміжні будівлі та споруди, призначені для його обслуговування та забезпечення сприятливих умов проживання мешканців. Утримання житлового будинку - комплекс робіт, спрямований на створення належних умов перебування та життєзабезпечення в будинку громадян та на забезпечення утримання житлового фонду й прибудинкових територій (санітарне й технічне обслуговування та ремонт будинку).

Відбір підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій проводиться на основі конкурсу.

Підставою для проведення конкурсу є незадовільний стан виконання комплексу послуг з утримання житла, великий обсяг невиконаних робіт з ремонту та утримання будинків, а також скарги мешканців на якість послуг та стан житлового фонду.

Метою здійснення конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій є забезпечення ефективного збереження житлового фонду та продовження терміну його служби, зниження вартості послуг, підвищення якості надання послуг з обслуговування та ремонту житлового фонду і прибудинкових територій.

Рішення про проведення конкурсу приймає власник житлового фонду, який є організатором конкурсу. Він гарантує рівні умови всім учасникам незалежно від форми власності і місця розташування.

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельні кооперативи можуть самостійно залучати підрядників для обслуговування будинку.

До участі в конкурсі допускаються підприємства усіх форм власності, установчим завданням яких є надання послуг з утримання житлових будинків і прибудинкових територій.

Стаття 180. Експлуатація та ремонт державного житлового фонду в містах і селищах міського типу

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік експлуатація та ремонт державного житлового фонду (незалежно від відомчої належності) у містах і селищах міського типу здійснюються єдиними житлово-експлуатаційними і єдиними ремонтно-будівельними службами в порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР.

Експлуатація і ремонт державного житлового фонду здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про управління об'єктами державної власності" від 21 вересня 2006 року № 185-V. При цьому, відповідно до Закону в Україні створюється Єдиний державний реєстр об'єктів державної власності, управління якими віднесено до компетенції відповідних галузевих відомств. Експлуатація і ремонт таких об'єктів здійснюється внутрішніми відомчими наказами, а також статутами державних підприємств, якщо об'єкти житлового фонду перебувають на балансі таких підприємств.

Стаття 181. Технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів

Державні житлово-експлуатаційні і ремонтно-будівельні служби здійснюють за договором технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. Оплата витрат, зв'язаних з обслуговуванням та ремонтом зазначених будинків, провадиться за ставками або на умовах, установлених для обслуговування та ремонту будинків державного житлового фонду.

Коментована стаття врегульовує питання технічного обслуговування та ремонту будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. На сьогоднішній день таке обслуговування здійснюється комунальними підприємствами в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV. Більш детально див. коментар до ст. 178 Кодексу.

При цьому під технічним обслуговуванням слід розуміти сукупність усіх технічних та організаційних дій, у тому числі й технічного нагляду, спрямованих на підтримку чи повернення об'єкта в стан, у якому він здатний виконувати потрібну функцію, а також здійснення комплексу заходів щодо контролю та підтримання працездатного або справного стану, який полягає, як правило, в огляді, догляді та періодичному ремонті.

Система технічного обслуговування жилих будинків повинна забезпечувати безпечне та безперебійне функціонування будинків, інженерних мереж та обладнання протягом встановленого строку служби будинку. Контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків.

Технічне обслуговування здійснюється в порядку, визначеному Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року № 76. Так, Правилами передбачено технічне обслуговування і ремонт жилих будинків, будівельних конструкцій та інженерного обладнання (розділи 2, 4, 5 Правил).

Стаття 182. Експлуатація та ремонт житлового фонду в сільській місцевості

Експлуатація та ремонт жилих будинків, що належать колгоспам, радгоспам та іншим підприємствам, установам, організаціям, розташованим у сільській місцевості, здійснюються їх житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними службами. У разі відсутності таких служб експлуатація та ремонт зазначених будинків здійснюються житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями місцевих Рад народних депутатів.

Експлуатація та ремонт жилих будинків, що належать колгоспам, радгоспам та іншим підприємствам, установам, організаціям, розташованим у сільській місцевості, здійснюються їх житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними службами виконавчих комітетів сільських, селищних рад в порядку, визначеному чинним законодавством. Більш детально щодо порядку експлуатації та ремонту див. коментарі до ст. ст. 180, 181 Кодексу

Стаття 183. Планування капітального ремонту державного житлового фонду

У державних планах економічного і соціального розвитку Української РСР встановлюються завдання виконавчим комітетам обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів, міністерствам, державним комітетам і відомствам Української РСР по капітальному ремонту житлового фонду, що перебуває у їх віданні.

Загальний порядок організації і планування капітального ремонту здійснюється відповідно до п. 2.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року № 76.

Так, планування капітального ремонту - це розробка комплексу ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Під час капітального ремонту слід робити комплексне усунення несправностей будинку та обладнання, зміну, відновлення або заміну їх на більш довговічні й економічні, поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду, здійснення технічно можливої й економічно доцільної модернізації жилих будинків з установленням приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії і забезпечення раціонального енергоспоживання.

Порядок розроблення, обсяг і характер проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт жилих будинків, а також терміни її видачі підрядній організації, порядок проведення та фінансування капітального ремонту жилих будинків повинні встановлюватися відповідно до вимог нормативно-правових та нормативно-технічних документів.

Крім цього, планування капітального ремонту саме державного житлового фонду може передбачатись правилами утримання житлового фонду на рівні нормативних актів окремих відомств. Так, п. п. 5.6, 5.7 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року № 113, передбачається, що начальник квартирно-експлуатаційного органу здійснює систематичний контроль за технічним станом гуртожитку, усуненням дрібних несправностей елементів будівель з метою їх безперебійної роботи, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель. За результатами оглядів плануються роботи поточного і капітального ремонтів, що підлягають виконанню у відповідний період. Капітальний ремонт будівель проводиться у межах бюджетних асигнувань, передбачених Міністерству оборони України за відповідною бюджетною програмою.

Під час проведення капітального ремонту будівлі начальником квартирно-експлуатаційного органу надається мешканцям на час ремонту житлова площа в тій самій або іншій будівлі чи інше житлове приміщення для тимчасового проживання. Після закінчення капітального ремонту зазначеним особам надається житлова площа, яку вони займали раніше.

Стаття 184. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт державного житлового фонду

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) житлового фонду місцевих Рад народних депутатів здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок державного бюджету.

Фінансування затрат на експлуатацію та поточний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Капітальний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок призначених для цього коштів відповідних підприємств, установ, організацій.

Коментованою статтею визначаються правила розподілу фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) державного житлового фонду. При цьому у ч. 1 зазначено, що фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) житлового фонду місцевих рад народних депутатів здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок державного бюджету.

Фінансування затрат на експлуатацію та поточний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Капітальний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок призначених для цього коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Порядок фінансування експлуатації та ремонту здійснюється в межах бюджетних асигнувань відповідного рівня.

З огляду на те що на сьогодні утримання і ремонт переважної більшості об'єктів житлового фонду здійснюється приватними суб'єктами, внаслідок приватизації, Кабінетом Міністрів України було розроблено Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, який затверджений постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року № 572.

Відповідно до п. 7 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" колишні власники багатоквартирних будинків (виконкоми місцевих рад народних депутатів, місцеві державні адміністрації у містах Києві та Севастополі, підприємства, організації, установи, в повному господарському віданні або оперативному управлінні яких вони перебували) зобов'язані брати участь у роботах по ремонту, потреба в якому виникла після приватизації квартир. Обсяг цих робіт визначається кількістю приватизованих квартир будинку та строком його експлуатації від закінчення будівництва або реконструкції до проведення першого ремонту після приватизації.

Якщо в будинку приватизовано декілька квартир і їхні власники не виявили бажання створити товариство (об'єднання) власників квартир, то кожний власник квартири укладає з власником будинку договір про участь у витратах на утримання (обслуговування та ремонт) будинку та прибудинкової території. Договором визначається розмір щомісячних внесків власником квартири на розрахунковий рахунок власника будинку на майбутні ремонти.

За таких умов перший після приватизації та наступні ремонти будинку здійснюються власником будинку незалежно від строку його експлуатації.

У разі коли в будинку приватизовано частину квартир і їхні власники створили товариство (об'єднання) власників квартир, між товариством (об'єднанням) і власником неприватизованих квартир (співвласником будинку) укладається угода про спільне володіння житловим будинком і пайову участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території. При цьому згідно з розміром частки володіння будинком визначається уповноважений співвласник, на якого покладаються обов'язки замовника по утриманню будинку та прибудинкової території. Угодою визначається розмір щорічних зборів коштів, що проводить товариство (об'єднання) власників квартир на майбутні ремонти будинків. Ці кошти накопичуються на розрахунковому рахунку товариства (об'єднання).

Якщо в будинку приватизовано не всі квартири, при проведенні першого після приватизації будинку ремонту колишній власник будинку (теперішній співвласник) зобов'язаний взяти участь у фінансуванні вартості ремонту приватизованої квартири. Розмір частки визначається виходячи з вартості ремонту приватизованої частини будинку. Вартість ремонту неприватизованої частини будинку фінансується його власником у повному обсязі.

Якщо у будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту.

Розмір щорічних внесків власників квартир на ремонт будинку встановлюється власником будинку, угодою співвласників будинку і не повинен бути меншим за розмір витрат на ремонт будинків, встановлений для державного житлового фонду.

Перший після приватизації ремонт будинку повинен мати комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов'язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку.

До переліку робіт, що підлягають виконанню при проведенні першого ремонту, включаються роботи, спрямовані на підвищення рівня благоустрою будинку та прибудинкової території, встановлення технічного обладнання, якого не вистачає, поліпшення експлуатаційних показників будинку (заміна плоских суміщених покрівель на шатрові, утеплення окремих ділянок стін тощо).

До складу робіт, що виконуються при здійсненні першого ремонту, не включаються роботи, пов'язані з ремонтом квартир, виконання яких входять в обов'язки власників і наймачів квартир.

Обстеження будинків, які потребують першого після приватизації ремонту, та складання проектно-кошторисної документації на його проведення покладається на відповідні проектні організації. В обстеженні будинку зобов'язані брати участь представники власників, співвласників будинку та колишнього власника будинку.

При нестачі накопичених товариством (об'єднанням) власників квартир коштів на виконання передбачених кошторисом робіт з урахуванням встановленої частки витрат колишнього власника будинку власники квартир покривають вказану нестачу або переглядається та перезатверджується склад і обсяг робіт по ремонту будинку.

Стаття 185. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду здійснюється за рахунок власних коштів володільців фонду.

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду здійснюється за рахунок власних коштів володільців фонду.

Такі витрати здійснюються щодо утримання жилих будинків і жилих приміщень в інших будівлях, які належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям.

Так, наприклад, фінансування витрат на утримання, експлуатацію та ремонт житлового фонду Укоопспілки здійснюється на основі Положення про громадське майно (основні засоби) споживчої кооперації України, затвердженого постановою шостих зборів Ради Укоопспілки сімнадцятого скликання 3 квітня 2003 року, а також Програми завершення розмежування і закріплення власності в споживчій кооперації України (Укоопспілки), затвердженої постановою XVIII (позачергового) з'їзду споживчої кооперації України 19 грудня 2000 року.

Стаття 186. Фінансування затрат, зв'язаних з експлуатацією та ремонтом нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках

Затрати, зв'язані з експлуатацією та ремонтом перебуваючих на балансі житлово-експлуатаційних організацій окремих нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а також матеріально-технічне забезпечення їх експлуатації та ремонту враховуються при плануванні господарської діяльності житлово-експлуатаційних організацій.

Фінансування затрат, пов'язаних з експлуатацією та ремонтом перебуваючих на балансі житлово - експлуатаційних організацій окремих нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а також матеріально - технічне забезпечення їх експлуатації та ремонту враховуються при плануванні господарської діяльності житлово-експлуатаційних організацій.

Такі об'єкти мають бути відображені при плануванні фінансових витрат на майбутній період відповідно до їх оцінки та ступеня амортизації з урахуванням вартості необхідних витрат на експлуатацію та ремонт.

Стаття 187. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів.

Розміри внесків членів житлово-будівельних кооперативів на проведення капітального ремонту жилих будинків кооперативів установлюються Радою Міністрів Української РСР.

Коментована стаття передбачає правила здійснення фінансових витрат на експлуатацію та ремонт житлових об'єктів, які перебувають на балансі житлово-будівельних кооперативів. Зокрема зазначається, що фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів.

Кошти житлово-будівельного кооперативу складаються з:

1) вступних внесків;

2) пайових внесків;

3) внесків на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків);

4) внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) і утримання придомової території;

5) інших надходжень.

Вступні внески вносяться членами житлово-будівельного кооперативу, які вступили до кооперативу до здачі будинку (будинків) в експлуатацію. Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу, але не може перевищувати п'ятдесяти карбованців.

Вступні і пайові внески члени житлово-будівельного кооперативу вносять на рахунок кооперативу в установі банку.

Внески на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків) справляються з членів житлово - будівельного кооперативу, виходячи з балансової вартості квартир, у розмірах, встановлених Радою Міністрів УРСР, а внески на експлуатацію жилого будинку (будинків) і утримання придомової території в розмірах, необхідних для покриття фактичних витрат кооперативу на ці потреби, виходячи з жилої площі займаних квартир.

За рішенням загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу можуть утворюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу і членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії та інших членів кооперативу тощо).

Кошти житлово-будівельного кооперативу зберігаються у відповідній банківській установі (пп. 22 - 26 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186).

Стаття 188. Матеріально-технічне забезпечення експлуатації та ремонту житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік матеріально-технічні ресурси, необхідні для експлуатації та ремонту державного і громадського житлового фонду та фонду житлово-будівельних кооперативів, виділяються відповідно до норм їх витрачання Радам Міністрів союзних республік, міністерствам, державним комітетам і відомствам СРСР у порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР.

У даній статті врегульовано норми витрачання матеріально-технічних ресурсів, необхідних для експлуатації та ремонту державного і громадського житлового фонду та фонду житлово-будівельних кооперативів.

На даний час норми витрачання передбачені такими нормативними актами, які регулюють кошторисно-нормативну базу стосовно робіт з ремонту устаткування та обладнання, які виконуються на об'єктах житлово-комунального господарства та соціального призначення: ВБН Д.2.8-204.01.01-2003 "Зварювальні роботи та газове різання", ВБН Д.2.8-204.01.02-2003 "Ремонт технологічних трубопроводів котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.8-204.01.03-2003 "Ремонт трубопровідної арматури котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.8-204.01.04-2003 "Слюсарні та слюсарно- складальні роботи", ВБН Д.2.8-204.01.05-2003 "Ремонт котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.7-204.01-2003 "Відомчі ресурсні кошторисні норми експлуатації машин і механізмів", затверджені наказами Держжитлокомунгоспу від 16 січня 2004 року № 5 та від 23 серпня 2005 року № 133.