Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - читать бесплатно онлайн полную версию книги автора Колектив авторів (Розділ II. УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ) #3

Розділ II. УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ

Стаття 13. Державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду здійснюється Радою Міністрів СРСР, Радою Міністрів Української РСР, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, міністерствами, державними комітетами і відомствами, а також спеціально уповноваженими на те державними органами відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР.

Спеціально уповноваженим органом, що здійснює державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду в Українській РСР, є Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР.

Право на житло є одним із основних конституційних прав громадян. Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до Закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі Закону за рішенням суду.

Відповідно до статті 48 Конституції України кожен має право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг, житло.

Основні засади державної житлової політики визначені, зокрема, у Житловому кодексі Української РСР, Законі України "Про житлово-комунальні послуги", Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні", Законі України "Про житловий фонд соціального призначення", Законі України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 - 2010 роки", Концепції державної житлової політики, схваленій Постановою Верховної Ради України від 30.06.95 № 254/95-ВР, та ін.

Відповідно до Концепції державної житлової політики основними напрямами державної житлової політики є:

• створення умов, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей зміг би спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду;

• забезпечення житлом за рахунок держави у межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства;

• надання житла з державного житлового фонду або субсидій, пільгових кредитів для придбання чи спорудження житла сім'ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану. Сприяння молодим сім'ям у спорудженні або придбанні житла;

• стимулювання державою будівництва, реконструкції та утримання житла через систему економічних і фінансових важелів;

• зміна стратегії містобудування в напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, малоповерхових будинків садибного типу, розвитку малих і середніх населених пунктів. Створення

сприятливого життєвого середовища з необхідною інфраструктурою соціально-побутового та культурного обслуговування населення;

• ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають двоє або більше наймачів;

• сприяння збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня благоустрою житла в сільських населених пунктах, невідкладне створення житлово-комунальної служби села;

• подальший, у міру реформування заробітної плати, перехід на самоокупну систему плати за користування житлом і за комунальні послуги та до адресних субсидій цих витрат малозабезпеченим та соціально незахищеним сім'ям;

• поступовий, у міру проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами і організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

Згідно із Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 - 2010 роки державна політика реформування житлово-комунального господарства базується на таких основних принципах:

1) забезпечення сталого функціонування і динамічного розвитку сфери житлово-комунального господарства;

2) удосконалення системи управління житлово-комунальним господарством;

3) забезпечення доступу всіх верств населення до житлово-комунальних послуг, які відповідають вимогам державних стандартів;

4) запровадження державних соціальних стандартів (норм та нормативів) у сфері житлово-комунального обслуговування;

5) стимулювання інвестиційної діяльності у сфері житлово-комунального господарства;

6) забезпечення ефективного використання грошових, людських та матеріальних ресурсів виробниками/виконавцями та споживачами житлово-комунальних послуг;

7) пріоритетності інноваційного розвитку в життєзабезпеченні населених пунктів, сприяння науково - технічному прогресу у сфері житлово-комунального господарства;

8) гласності, громадського контролю та прозорості у прийнятті рішень з питань житлово-комунального господарства органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень;

9) відповідальності органів місцевого самоврядування за ефективне використання майна територіальної громади та забезпечення населення житлово-комунальними послугами відповідно до державних соціальних стандартів;

10) створення однакових умов для всіх суб'єктів підприємницької діяльності у сфері житлово-комунального господарства.

4 лютого 2009 року Верховною Радою України було прийнято за основу проект Закону України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2008 - 2012 роки".

Згідно з вказаним проектом метою реформування житлово-комунального господарства є створення ефективної моделі забезпечення населення доступним, високоякісним і комфортним житлом та здійснення його обслуговування з урахуванням потреб і можливостей людини, що гарантуватиме надійність та високу якість послуг з тепло-, водопостачання, водовідведення і обслуговування житла за умови економічно обґрунтованої вартості таких послуг. Основними завданнями зазначеної програми згідно з проектом є:

1) формування нової житлової політики, орієнтованої на потреби людини та її можливості (забезпечення різноманітності форм володіння і користування житлом, стимулювання ефективного власника житла, формування соціального житлового фонду, розвиток сектору орендного житла, відбудова застарілого житлового фонду, удосконалення системи фінансового забезпечення розвитку житлового фонду, комунальної інфраструктури та системи соціального захисту населення);

2) удосконалення системи державного регулювання діяльності природних монополій на ринку комунальних послуг (утворення національної регулюючої комісії на ринку комунальних послуг, розроблення ефективного механізму ліцензування та контролю у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення, методологічне забезпечення порядку формування тарифів, поступове відокремлення діяльності з виробництва теплової енергії від діяльності, пов'язаної з її транспортуванням та постачанням, формування конкурентних відносин у процесі виробництва та постачання тепла); запобігання перехресному субсидуванню у сфері житлово-комунального господарства;

3) створення розвинутого конкурентного середовища на ринку обслуговування житла (запровадження нових форм управління житлом, зокрема формування об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельних кооперативів, домових комітетів тощо, здійснення контролю за використанням та утриманням житлового фонду шляхом утворення Державної житлово-комунальної інспекції, ліквідація монополії житлово-експлуатаційних контор, розвиток інституту управителів будинків;

4) удосконалення законодавчого регулювання діяльності на ринку житла і житлово-комунальних послуг, розроблення стандартів якості надання послуг та забезпечення контролю за їх додержанням;

5) оптимізація ресурсоспоживання у житловому фонді (забезпечення широкого впровадження побудинкового обліку та регулювання споживання комунальних послуг, удосконалення фінансового механізму залучення коштів для підвищення енергоефективності будинків);

6) модернізація комунальної інфраструктури шляхом впровадження енергоефективних технологій та обладнання (організація ефективного управління підприємствами комунальної власності у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення; надання комунальних підприємств у концесію та оренду на конкурсних засадах, визначення умов, етапності та особливостей приватизації підприємств житлово-комунального господарства, сприяння інноваційному розвитку такого господарства, зменшення обсягів ресурсів);

7) удосконалення метрологічного забезпечення ведення обліку та визначення якості енергоносіїв (теплової енергії та води);

8) забезпечення державного та громадського контролю за якістю житлово-комунальних послуг, насамперед у частині забезпечення населення високоякісною питною водою;

9) реформування та розвиток сфери поводження з твердими побутовими відходами шляхом створення умов для надання високоякісних послуг з вивезення та переробки таких відходів шляхом використанням сучасних методів і технологій із зменшенням екологічного навантаження на навколишнє природне середовище та здоров'я людини;

10) подолання корупції в галузі шляхом установлення порядку надання житла, організації публічного контролю з боку держави та органів місцевого самоврядування;

11) залучення громадськості до процесів формування житлової політики та реформування житлово-комунального господарства (підвищення обізнаності населення, сприяння самоорганізації населення,

утворення та методичне забезпечення підрозділів, що надаватимуть консультативні послуги населенню з проблемних питань житлово-комунального обслуговування, в органах місцевого самоврядування).

Виконання завдань Програми потребує удосконалення інституціонального, організаційного, фінансово- економічного, наукового та нормативно-правового забезпечення.

Інституціональне забезпечення Програми включає:

• визначення функцій та межі відповідальності центральних, місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у виконанні програм забезпечення населення житлом, модернізації житлово-комунальної інфраструктури, здійсненні державного регулювання, гарантуванні надійності, ефективності, високої якості та економічно обґрунтованої вартості житлово-комунальних послуг;

• підвищення ролі центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства у формуванні житлової політики та забезпеченні додержання прав людини під час її реалізації, а також співпраці з органами місцевого самоврядування щодо розвитку комунальної інфраструктури;

• відокремлення функцій управління та державного регулювання у житлово-комунальній сфері, підвищення ролі центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства у здійсненні стратегічного управління галуззю;

• утворення національної регулюючої комісії на ринку комунальних послуг;

• удосконалення ліцензійної політики у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення у напрямі посилення відповідальності суб'єктів, що провадять діяльність у зазначеній сфері;

• розмежування монопольного і конкурентного ринку у сфері житлово-комунальних послуг;

• утворення Державної житлово-комунальної інспекції для здійснення контролю за станом житлового фонду та якістю послуг з обслуговування житла, захисту прав споживачів та запобігання недобросовісній конкуренції;

• посилення впливу жителів будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (безоплатна передача у власність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку землі під будинком та прибудинкової території, надання відповідної методичної та організаційної підтримки);

• сприяння створенню системи управителів на ринку житлових послуг (запровадження сертифікації суб'єктів, що провадять діяльність на ринку обслуговування житла, впровадження нової освітньої спеціальності "Управління багатоквартирним житловим будинком" з присвоєнням відповідної кваліфікації).

Згідно із статтею 2 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" державна політика у сфері житлово-комунальних послуг базується на таких принципах:

1) забезпечення раціонального використання наявних ресурсів та сталого розвитку населених пунктів;

2) створення та підтримання конкурентного середовища при виробленні та наданні житлово-комунальних послуг, забезпечення контролю у сфері діяльності природних монополій;

3) забезпечення функціонування підприємств, установ та організацій, що виробляють, виконують та/або надають житлово-комунальні послуги, на умовах самофінансування та досягнення рівня економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво;

4) регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, перелік яких визначено цим Законом, з урахуванням досягнутого рівня соціально-економічного розвитку, природних особливостей відповідного регіону та технічних можливостей;

5) забезпечення рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку, місцеперебування та форми власності юридичних осіб тощо;

6) дотримання встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо кількості та якості житлово-комунальних послуг;

7) забезпечення соціального захисту малозабезпечених громадян.

Управління в сфері житлово-комунального господарства здійснюють центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, інші центральні органи виконавчої влади в межах їхньої компетенції, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства належить:

1) підготовка пропозицій щодо формування державної політики у сфері житлово-комунальних послуг;

2) організація в межах його повноважень розроблення і реалізації державних та регіональних програм у сфері житлово-комунальних послуг;

3) розроблення науково обґрунтованих нормативів витрат та втрат ресурсів, що використовуються при виробництві, транспортуванні та постачанні житлово-комунальних послуг;

4) розроблення в межах повноважень системи нормативно-правових актів щодо формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, стандартів, нормативів, норм, порядків та правил у сфері житлово-комунальних послуг, а також щодо експлуатації, поточного і капітального ремонтів, реконструкції об'єктів житлового фонду;

5) забезпечення контролю за дотриманням виконавцями/виробниками вимог стандартів, нормативів, норм, порядків і правил та видання приписів щодо усунення порушень у межах, встановлених законодавством;

6) сприяння створенню виконавцями/виробниками систем управління якістю житлово-комунальних послуг відповідно до національних або міжнародних стандартів;

7) розробка типових договорів;

8) координація діяльності місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг;

9) організація та виконання в межах повноважень робіт із стандартизації, метрології та підтвердження відповідності у сфері житлово-комунальних послуг;

10) ліцензування певних видів господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до закону;

11) проведення моніторингу стану розрахунків за житлово-комунальні послуги;

12) нормативно-правове забезпечення діяльності місцевих державних адміністрацій для здійснення контролю цін/тарифів на житлово-комунальні послуги;

13) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до закону.

Центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства є Міністерство з питань житлово-комунального господарства (далі - Мінжитлокомунгосп).

Мінжитлокомунгосп діє на підставі Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затверджене постановою Кабінету Міністрів України № 717 від 12.05.2007 року.

Мінжитлокомунгосп є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань забезпечення реалізації державної політики у сфері житлово-комунального господарства, житлової політики та міського електричного транспорту (трамвай, тролейбус). Таким чином, саме Міністерство з питань житлово-комунального господарства є центральним органом виконавчої влади, уповноваженим здійснювати реалізації державної житлової політики.

Мінжитлокомунгосп відповідно до покладених на нього завдань, зокрема:

• розробляє і подає Кабінетові Міністрів України пропозиції щодо формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства та житлової політики;

• розробляє та подає в установленому порядку проекти нормативно-правових актів у сфері житлово-комунального господарства, бере участь у розробленні проектів нормативно-правових актів з питань державної житлової політики;

• забезпечує державний контроль (нагляд) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства;

• розробляє і затверджує у межах своїх повноважень державні стандарти, норми і правила, бере участь у розробленні державних соціальних стандартів;

• бере участь у розробленні інженерно-технічної документації з питань реконструкції та експлуатації протизсувних та інших споруд інженерного захисту, у розробленні та реалізації заходів щодо забезпечення сталої роботи житлово-комунального господарства в умовах стихійного лиха, аварій, катастроф і ліквідації їх наслідків;

• здійснює нормативно-методичне забезпечення проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, благоустрою населених пунктів;

• визначає порядок формування цін і тарифів на житлово-комунальні послуги;

• забезпечує розроблення та затверджує методики визначення норм споживання житлово-комунальних послуг (крім природного газу та електроенергії), нормативів витрат і втрат ресурсів, що використовуються у житлово-комунальному господарстві, вартості утримання та технічного обслуговування об'єктів житлово-комунального господарства;

• здійснює заходи щодо підвищення ефективності діяльності з надання послуг у сфері житлово-комунального господарства;

• здійснює у межах своїх повноважень заходи з енергозбереження, в тому числі обладнання житлових будинків засобами обліку і регулювання споживання води та теплової енергії;

• сприяє реалізації положень Кіотського протоколу до Рамкової конвенції ООН про зміну клімату щодо зменшення викидів парникових газів у довкілля від об'єктів теплопостачання, бере участь у реалізації положень Енергетичної стратегії України на період до 2030 року;

• проводить моніторинг стану підготовки та проходження опалювального сезону, розрахунків підприємств житлово-комунального господарства, а також оплати населенням, юридичними особами наданих їм житлово-комунальних послуг.

У 2008 році Кабінетом Міністрів України в складі Міністерства з питань житлово-комунального господарства було створено урядовий орган - Державну житлово-комунальну інспекцію (далі - Держжитлокомунінспекція).

Держжитлокомунінспекція діє на підставі Положення, затвердженого постановою № 798 від 10.09.2008 р. Основними завданнями Держжитлокомунінспекції є:

• участь відповідно до компетенції у реалізації державної політики у сфері житлово-комунального господарства;

• здійснення в межах своїх повноважень державного контролю (нагляду) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства.

Держжитлокомунінспекція відповідно до покладених на неї завдань:

1) здійснює в межах своїх повноважень: державний контроль за дотриманням:

- виконавцями/виробниками житлово-комунальних послуг, у тому числі суб'єктами природних монополій та суміжних ринків у сфері централізованого водо-, теплопостачання та водовідведення (крім суб'єктів господарювання, що здійснюють комбіноване виробництво теплової і електричної енергії та/або використовують нетрадиційні чи поновлювані джерела енергії), стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства;

- власниками/співвласниками житлових будинків, квартир, приміщень стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо ведення їх обліку, обстеження і паспортизації;

- суб'єктами у сфері житлово-комунального господарства законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил стосовно утримання, обслуговування, експлуатації систем водо-, теплопостачання, водовідведення, газопостачання та іншого інженерного обладнання багатоквартирних житлових будинків, утримання, обслуговування і використання житлового фонду, кількості та якості житлово-комунальних послуг, формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, а також у сфері благоустрою населених пунктів та галузі поховання;

державний нагляд за виконанням:

- робіт з утримання, обслуговування та використання житлового фонду відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил;

- інвестиційних і регіональних програм розвитку житлово-комунального господарства;

2) здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності своїх територіальних органів;

3) бере участь у розробленні суб'єктами господарювання у сфері житлово-комунального господарства заходів щодо надійного та безаварійного водо-, теплопостачання та водовідведення;

4) розробляє та подає на розгляд Міністра з питань житлово-комунального господарства:

пропозиції щодо формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства, в тому числі удосконалення законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у зазначеній сфері та поліпшення умов утримання, обслуговування і використання житлового фонду;

проекти нормативно-правових актів з питань забезпечення і здійснення державного контролю (нагляду) у сфері житлово-комунального господарства;

5) виконує інші функції відповідно до покладених на неї завдань.

Центральні органи виконавчої влади беруть участь у розробленні та реалізації державної політики у сфері житлово-комунальних послуг у межах своїх повноважень, визначених законами.

Центральний орган виконавчої влади з питань регулювання електроенергетики формує в межах своєї компетенції державну політику щодо встановлення цін на електроенергію і природний газ, тарифів на їх транспортування та постачання підприємствам і організаціям, які виробляють та надають житлово-комунальні послуги населенню.

Відповідно до статті 6 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері житлово-комунальних послуг належить:

1) забезпечення дотримання вимог законодавства у цій сфері;

2) розроблення і реалізація регіональних та місцевих програм, участь у розробленні і реалізації державних програм у цій сфері;

3) ліцензування певних видів господарської діяльності відповідно до закону;

4) взаємодія з органами місцевого самоврядування з питань надання житлово-комунальних послуг та регулювання цін/тарифів у межах своїх повноважень;

5) залучення небюджетних джерел фінансування для забезпечення виконання державних та регіональних програм у сфері житлово-комунальних послуг;

6) здійснення контролю цін/тарифів на житлово-комунальні послуги та моніторингу стану розрахунків за них;

7) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до законів.

Згідно із статтею 7 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг належить:

1) затвердження та реалізація місцевих програм у сфері житлово-комунального господарства, участь у розробленні та реалізації відповідних державних і регіональних програм;

2) встановлення цін/тарифів на житлово-комунальні послуги відповідно до закону;

3) затвердження норм споживання та якості житлово-комунальних послуг, контроль за їх дотриманням;

4) визначення виконавця житлово-комунальних послуг відповідно до цього Закону в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства;

5) управління об'єктами у сфері житлово-комунальних послуг, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації;

6) забезпечення населення житлово-комунальними послугами необхідних рівня та якості;

7) встановлення зручного для населення режиму роботи виробників та виконавців;

8) інформування населення відповідно до законодавства про реалізацію місцевих програм у сфері житлово-комунального господарства, а також щодо відповідності якості житлово-комунальних послуг нормативам, нормам, стандартам та правилам;

9) укладання договорів з підприємствами різних форм власності на вироблення та/або виконання житлово-комунальних послуг;

10) здійснення контролю за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері житлово-комунальних послуг;

11) проведення моніторингу виконання місцевих програм розвитку житлово-комунального господарства;

12) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до законів.

Відповідно до статті 14 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території області (міста республіканського підпорядкування):

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, підпорядкованими підприємствами, установами та організаціями цієї галузі, забезпечують комплексний розвиток житлового господарства;

3) здійснюють управління житловим фондом місцевих Рад (частина перша статті 18) і забезпечують його схоронність, правильну експлуатацію, капітальний і поточний ремонт;

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду, вживають заходів до передачі його до відання місцевих Рад;

5) приймають рішення про переобладнання і знесення непридатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду (частина друга статті 7);

6) здійснюють контроль на підприємствах, в установах організаціях за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов (стаття 41), а також за правильністю розподілу жилих приміщень;

7) здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків (стаття 138);

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154).

Виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Виконавчі комітети міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів здійснюють також відповідні права і обов'язки, передбачені статтею 15 цього Кодексу.

Відповідно до статті 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" контроль за дотриманням стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунальних послуг здійснюють центральні органи виконавчої влади та інші спеціально уповноважені на це органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень.

Зазначені у частині першій цієї статті органи можуть залучати до своєї роботи на громадських засадах представників органів самоорганізації населення та членів правлінь об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів, молодіжних житлових комплексів тощо.

Результати перевірок відповідності дотримання стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунальних послуг та висновки, отримані в результаті роботи комісій, які створені з ініціативи або за участю органів місцевого самоврядування та/чи органів самоорганізації населення та членів правлінь об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів, молодіжних житлових комплексів тощо, мають безперешкодно надаватися для ознайомлення цим представникам за їхнім зверненням.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать такі повноваження в сфері житлово-комунального господарства:

а) власні (самоврядні) повноваження:

• управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню;

• облік громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов; розподіл та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності; вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності;

• сприяння розширенню житлового будівництва, подання громадянам, які мають потребу в житлі, допомоги в будівництві житла, в отриманні кредитів, у тому числі пільгових, та субсидій для будівництва чи придбання житла; подання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об'єднань;

• реєстрація житлово-будівельних і гаражних кооперативів; прийняття рішень про організацію стоянок автомобільного транспорту, здійснення контролю за їх діяльністю відповідно до закону.

б) делеговані повноваження:

• здійснення заходів щодо розширення та вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства,

• здійснення відповідно до законодавства контролю за належною експлуатацією та організацією обслуговування населення підприємствами житлово-комунального господарства, за технічним станом, використанням та утриманням інших об'єктів нерухомого майна усіх форм власності, за належними, безпечними і здоровими умовами праці на цих підприємствах і об'єктах; прийняття рішень про скасування даного ними дозволу на експлуатацію об'єктів у разі порушення нормативно-правових актів з охорони праці, екологічних, санітарних правил, інших вимог законодавства;

• облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;

• надання відповідно до закону громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатного житла або за доступну для них плату;

• здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;

• видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій;

• облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади;

• облік та реєстрація відповідно до закону об'єктів нерухомого майна незалежно від форм власності.

Відповідно до статті 16 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцеві державні адміністрації в межах, визначених Конституцією і законами України, здійснюють на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду. Згідно зі статтею 18 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцева державна адміністрація здійснює фінансування заходів, пов'язаних з розвитком житлово-комунального господарства; регулює ціни та тарифи за виконання робіт та надання житлово-комунальних послуг підприємства, а також визначає і встановлює норми їх споживання, здійснює контроль за їх додержанням.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцева державна адміністрація забезпечує організацію обслуговування населення підприємствами, установами та організаціями житлово-комунального господарства; організовує роботу з атестації об'єктів, сертифікації продукції, робіт і послуг підприємств і організацій житлово-комунального господарства.

Система державного управління та державного регулювання в житловій сфері та сфері житлово-комунального господарства потребує реформування. На сьогодні повноваження щодо державного управління та державного регулювання в сфері житлово-комунальних послуг закріплені за Міністерством з питань житлово-комунального господарства України. Однак, вищими органами держави звертається увага на необхідність відокремлення функції державного регулювання в сфері житлово-комунального господарства від державного управління та закріплення її за окремим органом - національним регулятором, створення якого передбачено, зокрема, Законом України "Про природні монополії".

Відповідно до статті 5 Закону України "Про природні монополії" сферами природних монополій, у яких здійснюється регулювання діяльності суб'єктів природних монополій, у тому числі, є сфери централізованого водопостачання та водовідведення та централізованого постачання теплової енергії. Статтею 11 вказаного Закону для регулювання діяльності суб'єктів природних монополій передбачено створення національних комісій регулювання природних монополій.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про природні монополії" основними завданнями комісій є:

• регулювання діяльності суб'єктів природних монополій;

• сприяння створенню умов, які забезпечують за рахунок виникнення та розвитку конкуренції виведення товарного ринку із стану природної монополії, що дасть можливість ефективніше задовольняти попит, а також сприяння розвитку конкуренції на суміжних ринках;

• формування цінової політики у відповідній сфері регулювання;

• сприяння ефективному функціонуванню товарних ринків на основі збалансування інтересів суспільства, суб'єктів природних монополій та споживачів товарів, що виробляються (реалізуються) суб'єктами природних монополій.

Указом Президента України № 1324/2007 від 28.12.2007 р. затверджено Концепцію ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг.

Згідно з п. 3.1 вказаної Концепції державне регулювання у сфері житлово-комунальних послуг має здійснюватися Кабінетом Міністрів України, органом державного регулювання у сфері комунальних послуг, іншими органами виконавчої влади, а також органами місцевого самоврядування.

До повноважень Кабінету Міністрів України у сфері регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги в установленому порядку має належати:

• забезпечення проведення цінової політики відповідно до закону;

• визначення методології (порядку) формування цін/тарифів на певні види житлово-комунальних послуг, що надаються суб'єктами господарювання, які не займають монопольне становище на відповідних ринках;

• визначення пріоритетних інвестиційних проектів у сфері житлово-комунальних послуг загальнодержавного значення, фінансування яких здійснюватиметься за рахунок коштів, отриманих за надані житлово-комунальні послуги, та/або державного бюджету;

• забезпечення соціальної підтримки незахищених верств населення;

• підготовка проектів нормативно-правових актів, які передбачатимуть стимулюючі заходи щодо розвитку сфери житлово-комунальних послуг;

• удосконалення порядку відшкодування суб'єктам господарювання збитків, завданих у результаті прийняття рішень, пов'язаних із затвердженням цін/тарифів на житлово-комунальні послуги у розмірі, нижчому від розміру економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво, дій або бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у сфері ціноутворення.

До повноважень органу державного регулювання у сфері комунальних послуг у встановленому порядку має належати:

• підготовка пропозицій щодо формування цінової політики у сфері житлово-комунальних послуг, а також амортизаційної політики в питаннях, що стосуються ціноутворення на послуги підприємств, установ, організацій, що здійснюють господарську діяльність у відповідній сфері, зокрема в частині контролю за визначенням вартості основних фондів та встановлення норм амортизації;

• розроблення методології (порядку) формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках;

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках, в обсягах, що перевищують установлену межу.

До повноважень органів місцевого самоврядування в установленому порядку має належати:

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які не займають монопольне становище на відповідних ринках;

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках, якщо обсяги виробництва не перевищують межу, встановлену відповідним органом державного регулювання;

• визначення пріоритетних інвестиційних проектів місцевого значення, фінансування яких здійснюватиметься за рахунок коштів, отриманих за надані житлово-комунальні послуги, та/або відповідного місцевого бюджету.

На перехідний період (до створення органів державного регулювання у відповідній сфері) певні функції державного регулювання мають здійснювати органи державного управління у відповідних сферах та органи місцевого самоврядування, які встановлюють ціни/тарифи на централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, централізоване опалення. У разі затвердження цін/тарифів на житлово-комунальні послуги у розмірі, нижчому за розмір економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво, відшкодування збитків, понесених у цьому випадку суб'єктами господарювання, що надають такі послуги, має здійснюватися за рахунок відповідного бюджету.

У контексті реформування законодавства в сфері житлових відносин необхідно звернути увагу, що Міністерством з питань житлового господарства України оприлюднений проект Закону України "Про основи житлової політики".

Цей закон визначає мету, принципи, пріоритетні завдання державної житлової політики, а також правові, організаційні та соціально-економічні засади задоволення житлових потреб громадян.

Згідно зі статтею 1 вказаного проекту Закону державна житлова політика є невід'ємною складовою соціально-економічної політики України, яка спрямована на підвищення добробуту її громадян, як однієї з умов забезпечення соціально-економічного розвитку країни.

Метою державної житлової політики є створення економічних, соціальних та правових умов для реалізації громадянами конституційного права на житло.

Держава визначає пріоритети, форми і засоби своєї участі в реалізації громадянами конституційного права на житло, виходячи із загально-суспільних інтересів та економічних можливостей.

У статті 2 зазначеного проекту Закону закріплені основні принципи державної житлової політики, до яких віднесено:

• рівність прав громадян у виборі способу реалізації конституційного права на житло;

• доступність житла громадянам відповідно до їх фінансових можливостей, державних соціальних гарантій та соціальних гарантій, визначених органами місцевого самоврядування;

• прогнозування напрямів, заходів та способів вирішення житлових потреб громадян;

• етапність вирішення житлової потреби громадян відповідно до Загальнодержавної житлової програми, державних цільових та регіональних програм;

• системність вирішення житлової потреби громадян з врахуванням соціальних, економічних, містобудівних, технічних, демографічних, екологічних та регіональних умов;

• децентралізованість управління приватним житловим фондом та надання житлово-комунальних послуг;

• державний контроль за технічним станом житлового фонду, ефективністю управління ним та його використанням незалежно від форм власності;

• публічність у вирішенні питань розробки та реалізації державної житлової політики, використанні коштів державного та місцевих бюджетів, обговорення проектів нормативних актів з питань державної житлової політики.

Згідно зі статтею 3 вказаного проекту Закону пріоритетами державної житлової політики є:

• розроблення, затвердження та впровадження Загальнодержавної житлової програми, державних цільових та регіональних програм;

• проведення реформи житлового законодавства;

• створення системи житлових фондів;

• запровадження механізмів участі громадян, органів місцевого самоврядування та держави у фінансуванні будівництва доступного житла;

• запровадження державних житлових соціальних стандартів (норм та нормативів), державних соціальних житлових гарантій забезпеченості громадян житлом, а також місцевих житлових гарантій (стандартів, норм та нормативів);

• заохочення власників житла до обрання найбільш ефективних та конкурентних способів управління житловим фондом, які забезпечать його експлуатацію та ремонт відповідно до встановлених нормативів, норм, стандартів та правил;

• формування умов для вільного, прозорого набуття права власності на земельні ділянки, призначені для житлового будівництва;

• сприяння розвитку на конкурентних засадах ринку житла, яке передається у найом;

• сприяння розвитку індивідуального будівництва житла та будівництва житла товариствами забудовників та житлово-будівельними кооперативами, членами яких є громадяни, які потребують поліпшення житлових умов;

• сприяння розробці та впровадження нових методів у житловому проектуванні, будівництві, виробництві енергозберігаючих, екологічно-безпечних будівельних матеріалів та обладнання, а також їх доступності для громадян;

• стимулювання інвестиційної діяльності у сфері житлового будівництва, проектування та надання житлово-комунальних послуг;

• стимулювання населення до ощадливого використання енергетичних та інших невідновлюваних ресурсів, забезпечення енергетичної ефективності житлового фонду;

• захист прав споживачів, які беруть участь у фінансуванні житлового будівництва, будівництві житла, отримують або мають намір отримувати житлово-комунальні послуги, послуги з управління будинком;

• залучення громадськості до формування та реалізації державної житлової політики;

• встановлення зв'язків з іншими державами для використання досягнень у реалізації житлових прав громадян.

Проектом Закону передбачено, що пріоритетні напрями реалізації конституційного права на житло визначаються на основі комплексного прогнозу соціально-економічного розвитку України.

Згідно зі статтею 4 проекту Закону України "Про основні засади житлової політики" суб'єктами державної житлової політики є держава, територіальні громади, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, юридичні особи та громадяни.

Суб'єкти державної житлової політики в межах своєї компетенції вирішують питання реалізації конституційного права громадян на житло.

Стаття 14. Компетенція виконавчих комітетів обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території області (міста республіканського підпорядкування):

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду, вживають заходи до передачі його до відання місцевих Рад;

6) здійснюють контроль на підприємствах, в установах, організаціях за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов (стаття 41), а також за правильністю розподілу жилих приміщень;

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154).

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 15. Компетенція виконавчих комітетів районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території району, міста, району в місті:

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, забезпечують належний технічний стан, капітальний і поточний ремонт житлового фонду, що є у віданні Ради;

3) здійснюють управління житловим фондом місцевих Рад (частина перша статті 18);

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду;

5) здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов (частина перша статті 36), а також контроль за станом цього обліку на підприємствах, в установах, організаціях (стаття 41), затверджують рішення про взяття громадян за місцем роботи на облік потребуючих поліпшення житлових умов (стаття 39);

6) приймають рішення про надання жилих приміщень у будинках житлового фонду місцевої Ради (стаття 51), затверджують спільні рішення адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації про надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду (стаття 52);

7) здійснюють облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (частина четверта статті 134), затверджують списки осіб, які вступають до житлово-будівельного кооперативу, і рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про прийом до членів кооперативу та про надання квартири (частина шоста статті 137, частина перша статті 141);

8) здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків, скасовують рішення загальних зборів або правління житлово-будівельного кооперативу, що суперечать законодавству (стаття 138);

9) приймають рішення про включення жилих приміщень до числа службових (стаття 118), затверджують рішення загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених про включення жилих приміщень у будинках колгоспів до числа службових і перелік категорій працівників, яким можуть надаватися такі приміщення (стаття 120);

10) видають ордери на жилі приміщення (частина перша статті 58, частина перша статті 122, частина друга статті 141);

11) видають охоронні свідоцтва (броню) на жилі приміщення (стаття 75);

12) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154);

13) подають громадянам допомогу в проведенні ремонту жилих приміщень (стаття 178).

Виконавчі комітети районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 16. Компетенція виконавчих комітетів селищних, сільських Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети селищних, сільських Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території відповідної Ради:

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, забезпечують правильну експлуатацію і схоронність жилих будинків, що є у віданні Ради, організують їх капітальний і поточний ремонт;

3) здійснюють управління житловим фондом Ради (частина перша статті 18);

4) здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов (частина перша статті 36), а також контроль за станом цього обліку на підприємствах, в установах, організаціях (стаття 41), затверджують рішення про взяття громадян за місцем роботи на облік потребуючих поліпшення житлових умов (стаття 39);

5) приймають рішення про надання жилих приміщень у будинках житлового фонду Ради (стаття 51), затверджують спільні рішення адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації про надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду (стаття 52);

6) здійснюють облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (частина четверта статті 134), здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків (стаття 138);

7) видають ордери на жилі приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду (частина перша статті 58);

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154);

9) подають громадянам допомогу в проведенні ремонту жилих приміщень (стаття 178).

Виконавчі комітети селищних, сільських Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 17. Компетенція Міністерства житлово-комунального господарства Української РСР у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Компетенція Міністерства житлово-комунального господарства Української РСР у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду визначається законодавством Союзу РСР, Положенням про Міністерство, затверджуваним Радою Міністрів Української РСР, та іншими актами законодавства Української РСР.

Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР здійснює координацію в галузі управління житловим фондом, використання і забезпечення його схоронності.

Акти, видавані Міністерством житлово-комунального господарства Української РСР у межах його компетенції в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, є обов'язковими для міністерств, державних комітетів, відомств, виконавчих комітетів місцевих Рад народних депутатів, підприємств, установ, організацій, а також житлово-будівельних кооперативів і громадян.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 18. Управління житловим фондом

Управління житловим фондом здійснюється власником або уповноваженим ним органом у межах, визначених власником.

Житловий фонд може знаходитися у державній, комунальній та приватній власності. Відповідно, управління житловим фондом здійснюється державою в особі уповноважених державних органів, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами або уповноваженими ними особами.

Управління житловим фондом можуть здійснювати також особи, уповноважені власником на підставі договору управління майном.

Згідно зі статтею 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.

Законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя.

Відповідно до статті 1030 Цивільного кодексу України предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом.

Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя.

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік.

Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.

Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.

В сфері житлових відносин можливість здійснення управління житловим фондом спеціально уповноваженими особами - управителями - передбачена Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року № 2866-III.

Відповідно до статті 1 вказаного Закону управителем є юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;

До загального майна відноситься частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

Згідно зі статтею 12 цього Закону управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом:

• належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

• накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

• отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі:

• управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;

• передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

• делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Форма управління неподільним та загальним майном житлового комплексу може бути змінена в будь-який час у встановленому цим Законом порядку.

Відповідно до статті 13 цього Закону відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

У разі передачі частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі між власником приміщення і цією юридичною особою укладається окремий договір.

Істотними умовами договору є:

• найменування сторін;

• предмет договору;

• права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;

Стаття 19. Виключена.

(Згідно із Законом України від 06.05.93 р. № 3187-ХІІ)

Стаття 20. Виключена.

(Згідно із Законом України від 06.05.93 р. № 3187-ХІІ)

Стаття 21. Участь громадських організацій, трудових колективів і громадян в управлінні державним і громадським житловим фондом та в забезпеченні його схоронності

Професійні спілки, інші громадські організації, трудові колективи відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР та до статутів (положень) громадських організацій, а також громадяни беруть участь в управлінні державним і громадським житловим фондом та в забезпеченні його схоронності.

За рішенням трудових колективів підприємств та організацій у колективних договорах можуть передбачатися для робітників і службовців, які мають право на першочергове одержання жилих приміщень, а також новаторів і передовиків виробництва, які добилися високих показників у праці і беруть активну участь у громадському житті, пільгові підстави визнання їх потребуючими поліпшення житлових умов при забезпеченні жилою площею за місцем роботи, а також і кількість жилої площі, що виділяється для цієї мети. У колективних договорах зазначеним новаторам і передовикам виробництва може бути передбачено надання жилих приміщень у першочерговому порядку.

Органи громадської самодіяльності населення відповідно до положень про них беруть участь у розробленні і здійсненні заходів по поліпшенню експлуатації житлового фонду, здійсненні контролю за якістю і строками виконання ремонту жилих будинків, організації соціалістичного змагання за зразкове утримання житлового фонду, а також у здійсненні інших заходів по управлінню житловим фондом та забезпеченню його схоронності.

Громадяни беруть участь у здійсненні заходів, спрямованих на поліпшення використання та забезпечення схоронності житлового фонду, вносять державним органам, підприємствам, установам, організаціям пропозиції з цих питань, беруть участь у проведенні робіт по благоустрою й озелененню придомових територій.

Див. коментар до ст. ст. 13 та 18 Кодексу.

Стаття 22. Громадський контроль за забезпеченням громадян жилими приміщеннями

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл в будинках державного і громадського житлового фонду здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності.

Під громадським контролем і з додержанням гласності здійснюються також облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, встановлення черговості на вступ до кооперативу, вирішення питань про прийом громадян до членів кооперативу і надання їм жилих приміщень.

Згідно з пунктом 3 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР № 470 від 11.12.84 р. квартирний облік, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності. Рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень приймаються за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при виконавчому комітеті у складі голови або заступника голови виконавчого комітету (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів Ради, представників громадських організацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконавчим комітетом місцевої Ради. З питань, що розглядаються, комісія підготовляє пропозиції і вносить їх на розгляд виконавчого комітету місцевої Ради. На підприємствах, в установах, організаціях пропозиції з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень підготовляються комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету і вносяться нею на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Також див. коментар до статті 13 Кодексу.

Стаття 23. Обов'язок державних органів враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян

Державні органи, підприємства, установи та організації, а також службові особи зобов'язані всемірно враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян при здійсненні заходів по поліпшенню використання і схоронності житлового фонду.

Зокрема, зазначений обов'язок органи виконавчої влади реалізують у процесі розробки проектів законів та підзаконних нормативно-правових актів з питань поліпшення використання і схоронності житлового фонду (наприклад, з питань термомодернізації житлового фонду).

Стаття 24. Житлово-експлуатаційні організації

Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку.

Житлово-експлуатаційні організації забезпечують схоронність житлового фонду і належне його використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території.

Жилий будинок може експлуатуватися тільки однією житлово-експлуатаційною організацією. Якщо для експлуатації будинків відомчого або громадського житлового фонду не може бути створено житлово-експлуатаційну організацію, експлуатація будинків здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією.

Згідно із Законом України "Про житлово-комунальні послуги" учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник.

Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Відповідно до статті 24 Житлового кодексу України балансоутримувач має право:

1) здійснювати функції утримання на балансі переданого йому за договором з власником майна та управляти їм чи передавати за договором повністю або частково функції управління управителю;

2) визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна;

3) укладати договори на надання житлово-комунальних послуг;

4) приймати рішення щодо використання коштів на виконання капітального та поточного ремонтів;

5) здійснювати господарську діяльність у порядку, визначеному законом;

6) звертатися до суду про звернення стягнення на майно осіб, які відмовляються оплачувати рахунки за споживання житлово-комунальних послуг або відшкодовувати завдані збитки майну, що перебуває в нього на балансі.

При цьому балансоутримувач зобов'язаний:

1) укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна;

2) утримувати на балансі майно, визначене договором з власником (співвласниками);

3) вести бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність відповідно до законодавства;

4) забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном;

5) забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил;

6) забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.

Згідно зі статтею 25 Житлового кодексу України управитель має право:

1) здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечувати їх належну експлуатацію;

2) укладати договори з виробниками, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому законом;

3) контролювати виконання умов договорів на надання житлово-комунальних послуг;

4) отримувати плату за виконання власних функцій;

5) доступу в приміщення, будинки і споруди для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо в порядку, визначеному законом і договором;

6) звертатися до органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та до суду в межах повноважень, визначених законом та договором, для забезпечення належного виконання умов договору виробниками, виконавцями та споживачами.

Управитель зобов'язаний:

1) забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами;

2) дотримуватись умов договорів з учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг;

Стаття 25. Типове положення про житлово-експлуатаційну організацію

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік Типове положення про житлово-експлуатаційну організацію затверджується Радою Міністрів Української РСР або міністерством, державним комітетом, відомством СРСР.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 26. Передача забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям для заселення частини жилої площі у новоспоруджених будинках

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік Рада Міністрів СРСР вправі визначати підстави і умови передачі забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям для заселення частини жилої площі у новоспоруджених за рахунок державних капітальних вкладень будинках, а також розміри жилої площі, яка передається.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 27. Розподіл жилої площі в будинках, споруджених за рахунок коштів, переданих у порядку пайової участі

Жила площа в будинках, споруджених із залученням у порядку пайової участі коштів підприємств, установ та організацій, розподіляється для заселення між учасниками будівництва пропорційно до переданих ними коштів.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 28. Державний облік житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік державний облік житлового фонду здійснюється за єдиною для Союзу РСР системою в порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 29. Завдання державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду

Державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду має своїм завданням забезпечити додержання всіма міністерствами, державними комітетами, відомствами, державними, кооперативними та іншими громадськими підприємствами, установами, організаціями, житлово-будівельними кооперативами, службовими особами та громадянами порядку розподілу житлової площі і надання громадянам жилих приміщень, правил користування житловим фондом і утримання його в технічно справному стані.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 30. Органи, які здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду

Державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється Радами народних депутатів, їх виконавчими і розпорядчими органами, а також спеціально уповноваженими на те державними органами в порядку, встановленому законодавством Союзу РСР.

Спеціально уповноваженим органом державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду в Українській РСР є Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.