Итоги № 13 (2013)

Домик за морем / Политика и экономика / Вокруг России

Домик за морем

/ Политика и экономика / Вокруг России

Приобретая американскую недвижимость, слуги народа нарушают закон, даже если ее декларируют

Сенатор Виталий Малкин, он же Авихур Бен-Бар, был вынужден распрощаться с Советом Федерации. Его, как и чуть раньше депутата Госдумы Владимира Пехтина, подвела незадекларированная недвижимость за океаном. У Малкина это офисное здание в Канаде и квартира в Нью-Йорке, а у Пехтина — элитная квартира стоимостью в 1,2 миллиона долларов в Майами-Бич.

Упавшая в цене за годы ипотечного кризиса американская недвижимость как мух на мед притягивает все большее число покупателей из-за рубежа. И россияне не исключение. По последним данным Национальной ассоциации риелторов США, иностранцы с апреля 2011-го по март 2012-го купили там квартир, особняков и вилл аж на 82,5 миллиарда долларов. Немалая часть пришлась на наших сограждан. Вскоре, впрочем, тех из них, кто трудится депутатами или чиновниками, ожидают непростые времена. Причем даже тех, кто честно задекларировал свою заморскую территорию.

Кто покупает

Вопреки распространенному мифу русские не являются лидерами на этом рынке. Больше всего жилья в Штатах покупают канадцы — почти четверть. Вторая четверть с хвостиком приходится на Мексику, а также на Китай, Индию и Великобританию. Далее следуют Бразилия, Франция, Германия и еще несколько западноевропейских государств. Русские же прославились тем, что вместе с китайцами лидируют на рынке сверхдорогого элитного жилья, щедро переплачивая за особо приглянувшиеся особняки. Во всяком случае эксперты рынка недвижимости, обсуждая покупку за 100 миллионов долларов российским бизнесменом Юрием Мильнером особняка в Силиконовой долине, утверждают, что тот переплатил вдвое. С неменьшим пристрастием смакуются и другие резонансные приобретения: пентхаус в Нью-Йорке, купленный дочерью миллиардера Дмитрия Рыболовлева за 88 миллионов долларов, кондоминиум в том же городе, принадлежащий композитору Игорю Крутому, за 48 миллионов — городской рекорд для такого рода жилья. Самая дорогая сделка в Майами — покупка владельцем «Русского стандарта» Рустамом Тарико усадьбы за 25,5 миллиона. Всего, утверждают американские брокеры, за последние четыре года россияне оставили на этом рынке более миллиарда долларов.

При этом, согласно оценкам маркетингового портала Prian.ru, интерес к американскому рынку у наших соотечественников неуклонно растет: если в 2008 году всего около 5 процентов потенциальных российских покупателей рассматривали возможность покупки, то в 2010-м цифра возросла до 12 процентов и вывела Америку на третье место в списке стран, предпочитаемых для такого рода приобретений (после Болгарии и Италии).

Как покупают

«Два фактора способствуют росту привлекательности американского рынка жилья для иностранцев, — говорит «Итогам» вашингтонский агент по продаже недвижимости Сергей Корсаков, — кризисное падение цен и простота, с какой совершаются сделки». Стоимость квадратного метра все еще стоит на историческом минимуме. Стартовая цена для квартир в Майами неподалеку от океана начинается со 110 тысяч долларов. В Орландо такие же квартиры идут по 70 тысяч. Мой бывший вашингтонский сосед Патрик Боднар, переехавший во Флориду и ставший там продавцом недвижимости, рассказывает, что его клиенты из России теряют дар речи от таких цен, потому что в Москве аналогичное жилье идет за миллион долларов.

Любой иностранец, будь он физическим или юридическим лицом, может без помех стать собственником дома или квартиры на всей территории США, даже прибыв туда по турвизе. Исключение — Оклахома, где свое чужим не продают.

При этом скрыть акт совершения сделки решительно невозможно. В большинстве случаев используется типовое соглашение, которое есть под рукой у всех американских юристов. Оформление в собственность осуществляется через агентство Title Company. Оно контролирует сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы вручает ему бумаги о передаче права собственности и страховой полис на титул недвижимости. На имя владельца также оформляется официальный документ, гарантирующий право собственности, — Warranty Deed, которому присваивается уникальный номер регистрации. Недвижимость регистрируется еще в одном специализированном учреждении — реестре недвижимости. Именно из этого реестра проще всего получить информацию о владельце квартиры или дома, дате приобретения, цене, точной площади и даже о задолженности. Реестры общедоступны. Эта прозрачность американской практики и подкузьмила некоторых депутатов, не пожелавших задекларировать свою зарубежную недвижимость. Так что можно не сомневаться: Пехтиным и Малкиным дело не ограничится.

Почему покупают

«Если не принимать во внимание экзотические мотивы, — говорит Сергей Корсаков, — то резонов для покупки недвижимости в США у иностранцев три: для проживания, в качестве инвестиций, а также для семейного пользования». Трудно сказать, какой из этих факторов превалирует. Например, один и тот же пляжный или лыжный домик может быть и для семейного пользования, и сдаваться в то время, когда владельцы в нем не проживают, то есть быть инвестицией. Так или иначе, в выборе покупки стоит проявить осторожность.

Г-н Корсаков рассказывает, что к нему обратилась одна русскоговорящая дама из Казахстана с просьбой продать новый дом, который она по совету каких-то друзей построила в Вашингтоне с целью получить прибыль. Дом, по словам риелтора, был хорош, да только район выбран неправильно: вокруг почти миллионного особняка стояли халупы афроамериканской бедноты. Даже вернуть вложенные деньги не было возможности.

Кстати, в Америке приобретают жилье в основном представители российского среднего класса, а вовсе не миллиардеры с миллионерами. Большинство сделок — до 300 тысяч долларов. Число таких клиентов равно 55 процентам. 35 процентов наших покупателей ищут жилье бизнес-класса (от 300 до 700 тысяч долларов), и только 10 процентов требуют элитную недвижимость — от 700 тысяч и выше. Неудивительно, что почти половина российских покупателей — жители Москвы и Санкт-Петербурга.

Где покупают

География покупок широка. Лидеры рынка — канадцы, например, активны в районе Чикаго и в других городах Среднего Запада. Китайцы и выходцы из Гонконга, которые оставляют на этом рынке более семи миллиардов долларов в год, предпочитают побережья — тихоокеанское и атлантическое. Но в целом половина сделок приходится на четыре южных штата — Флориду, Калифорнию, Техас и Аризону, а также на Нью-Йорк.

Россияне, безусловно, предпочитают Флориду — почти половина запросов приходится именно на нее. И хотя по объему покупок англичане, немцы и те же канадцы пока впереди, русские вместе с венесуэльцами быстро к ним приближаются. «Дача во Флориде — это теперь русская мечта», — считает Патрик Боднар, сам живший в России и знающий не по рассказам про особенности русской зимы.

К тому же, по словам г-на Боднара, «Флорида являет собой редкое сочетание приятного с полезным. Цена недвижимости ненадолго задержится на низком уровне. Возобновление активного спроса и рост цен неизбежны». Россияне это уже почувствовали. Судя по реестрам, самым роскошным приобретением во Флориде является дом-дворец под номером 13 на острове Стар, принадлежащий водочному королю Рустаму Тарико. Дворец в 1400 квадратных метров вмещает в себя 9 спален, 9 ванных комнат и массу других помещений. Одним из соседей г-на Тарико является предприниматель Владислав Доронин, купивший особняк на том же острове в 2009 году за 16 миллионов долларов. Недвижимостью разной степени ценности владеют в Майами спортсмены Мария Шарапова и Александр Овечкин, звезды эстрады Филипп Киркоров, Валерий Леонтьев, Кристина Орбакайте... В некоторых кондоминиумах целые этажи занимают наши соотечественники разного социального положения и достатка. На пляже, на улицах, у бассейнов и в барах русский язык (чаще матерный) привычно вплетается в разноязыкое многоголосие...

И последнее. Это касается даже сознательных чиновников и депутатов, задекларировавших свои заокеанские имения. Не нарушив один закон, они совершенно точно нарушают другой — запрет на наличие зарубежных счетов. Опросив русских владельцев американской недвижимости, «Итоги» выяснили одну крайне любопытную деталь. Ни при каких обстоятельствах невозможно стать счастливым обладателем домика за морем, не открыв счет в американском банке. В Штатах вообще ограничено хождение наличных, ну а заплатить налог на недвижимость или коммунальные платежи можно лишь чеком — банковским переводом. Часто необходимо открывать спецсчет для так называемого поддержания недвижимости и вносить на него средства авансом.

Так что вскоре нарушителями закона окажутся абсолютно все российские депутаты и чиновники, прикупившие себе дома в США. Выход один — продавать или срочно переписывать недвижимость на совершеннолетних детей.

Вашингтон