Итоги № 19 (2013)

Как пройти в ипотеку? / Дело / Капитал

Как пройти в ипотеку?

/ Дело / Капитал

«По ипотечным бумагам в России ни до, ни во время, ни после кризиса дефолтов не было. Тем не менее мы почему-то оглядываемся на чужие ошибки»

В последнее время первые лица государства постоянно твердят о необходимости снижения ставок по ипотеке. В апреле во время беседы с работниками одного из предприятий ЕВРАЗа премьер Дмитрий Медведев анонсировал планы по развитию ипотечного кредитования на этот год — довести ставку до 9—10 процентов годовых в рублях. Последовавшие за этим комментарии экспертов сводятся к тому, что достичь указанного уровня ставок сейчас возможно только в рамках спецпрограмм или при помощи государства. Так ли это?

Главная выгода от развития рынка ипотечных ценных бумаг — это доступная ипотека для потребителя. Чем больше инвесторов, российских и зарубежных, придет на наш ипотечный рынок, тем ниже будут ставки. Но есть опасность монополизма со стороны крупных банков, в том числе с государственным участием (их доля — свыше 3/4 ипотечного рынка). Создание конкурентных условий для средних и небольших банков позволит предложить более гибкие программы кредитования. Но для этого нужны свободные средства — рефинансирование.

У этого процесса есть и другая сторона. Рост ипотеки обуславливает рост экономики. Поступающие в ипотеку средства идут в строительство, растет число рабочих мест в смежных отраслях: от производства цемента и арматуры до изготовления мебели. Фраза «ипотека — локомотив экономики» звучит как штамп, но она соответствует реалиям.

Нам с долей ипотеки от 2,5 до 3 процентов ВВП есть на кого равняться. В среднем этот показатель в странах Евросоюза превышает 45 процентов, в США — 65, в Великобритании — 72,5 процента. Но ведь и Россия до 1917 года знала иной масштаб ипотеки: тогда ее доля в ВВП достигала 25 процентов.

Опасения по поводу ипотечного пузыря в нашей стране лишены оснований. В США перед кризисом реализовывалась грандиозная по размаху ипотечная программа, широко распространилось снижение требований к заемщикам, к размеру первоначального взноса, были искусственно завышены рейтинги бумаг. Все это создавало условия не только для роста рынка, но и вело к его перегреву.

Наступим ли мы на те же грабли? Нет! Наш рынок — в стадии становления, точнее, возрождения после 80 лет забытья. У нас есть подушка безопасности — требование закона «Об ипотечных ценных бумагах» о высоком уровне первоначального взноса (не менее 20 процентов от стоимости жилья), контроль со стороны регулятора. Да и структура ипотечных кредитов стабильна, так как представлена массовым клиентом из среднего класса. Добавим, что по ипотечным бумагам в России ни до, ни во время, ни после кризиса не было дефолтов. Именно поэтому ипотека «у них» и «у нас» — из разного материала. Тем не менее мы почему-то анализируем опыт других и оглядываемся на чужие ошибки.

Наша самая насущная задача — привлечь в ипотеку инвесторов. Примерно так, как это делается в США, с поддержкой со стороны государства. Там уже свыше 40 лет работает государственный институт развития — национальная ипотечная ассоциация Ginnie Mae, без потерь пережившая недавний кризис. В основе ее деятельности — гарантия надежности вложений в ипотеку для инвесторов (специальный фонд для выплат в случае дефолта). Совокупный номинал ипотечных бумаг, выпущенных или гарантированных государственными и квазигосударственными ипотечными агентствами сегодня, — 5,63 триллиона долларов. На балансе ФРС США находятся бумаги более чем на триллион долларов, то есть они составляют треть всех активов ФРС.

У нас другая картина. По данным Банка России, 14,6 триллиона рублей, или 69 процентов всех активов, — это средства, размещенные регулятором у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов, в то время как на балансе ФРС США все активы американские. Эксперты полагают, что инвестирование Банком России средств в отечественные ипотечные ценные бумаги даст банкам эффективный механизм рефинансирования. В перспективе ипотечные бумаги с доходностью, близкой или равной доходности государственных ценных бумаг, позволят снизить ставки по ипотеке до уровня, предлагаемого руководством страны. Именно поэтому целесообразно рассмотреть возможность создания в нашей стране агентства, аналогичного Ginnie Mae, для госгарантий по ипотечным бумагам.

Наряду с предложениями инвестиций в инфраструктурные облигации внимания заслуживает также идея расширить участие негосударственных пенсионных фондов на рынке ипотечных ценных бумаг через поправки в законодательство, разрабатываемые Минфином.

Внимательного изучения заслуживают и другие инвестиционные источники: страховые компании, накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, другие государственные и негосударственные фонды. Если же государство на нынешнем этапе не включится в развитие рынка ипотечных ценных бумаг, момент может быть упущен. И, возможно, на длительную перспективу.