Итоги № 37 (2013)

Почем метр лиха / Дело

Почем метр лиха

/ Дело

Возможно ли оспорить кадастровую оценку вашей недвижимости?

«Франция ввела налог на богатство. И богатые побежали из страны. Может, нам ввести налог на бедность?» — вопрошал герой одного анекдота. Впрочем, новый российский налог на недвижимость затронет всех — и богатых, и бедных, и средний класс. До «времени Ч» осталось чуть больше трех месяцев. С 1 января может вступить в силу соответствующий закон. И тут возникает два вопроса. Во-первых: сколько на самом деле стоят наши квадратные метры? А во-вторых и, возможно, в-главных: есть ли у простого гражданина шанс грамотно оспорить величину начисленного ему налога?

Кадастр на оба ваши дома

Впервые о необходимости введения рыночного налога на недвижимость вместо существующего налога на имущество (оно оценивалось по расценкам БТИ) заговорили еще в 1995 году. С 1997 года такой эксперимент проводился в Твери и Новгороде. Выводы таковы: для начала требуется пропустить все объекты недвижимости сквозь сито кадастрового учета. На это нужны были большие деньги, которых у государства в 90-е не имелось. К практической реализации плана рыночной оценки недвижимости перешли недавно.

Составление кадастра (перечня) всей российской недвижимости чиновники завершили только к февралю этого года. В него вошли более 70 миллионов объектов, как жилых, так и промышленных. Ощутили теперь, какая богатая мы страна? Если не ощутили, поясним: на каждого россиянина приходится по половине какого-нибудь строения. Это, конечно, может быть хибара в глухой деревне, но может и торговый центр в Москве. На этом подготовительную работу правительство посчитало завершенной. Юристы же схватились за голову.

Эксперты полагают, что правительство сильно завысило благосостояние россиян, выраженное в квадратных метрах. Кадастровая цена сплошь и рядом оказывается выше рыночной. Выявилось это совсем недавно, когда базой для взимания земельного налога с юрлиц сделали не оценку БТИ, а ее кадастровую стоимость. И началось. Арбитражные суды оказались завалены исками. «В целом позиция арбитражных судов на сегодняшний день такова: кадастровую стоимость любого земельного участка можно приравнять к рыночной в судебном порядке», — говорит руководитель коллегии адвокатов «Юрпроект» из Кемерова Дмитрий Малинин.

Законотворческий процесс, тем не менее, идет своим чередом — расчет ставок по налогообложению недвижимого имущества уже поступил из Минфина в правительство и должен быть законодательно одобрен Госдумой в эту осеннюю сессию.

«Я считаю, что такой переход на уплату налога повлечет увеличение платежа в несколько раз, а это — неподъемное бремя для населения», — говорит зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Оксана Дмитриева. Оксана Генриховна принадлежит к оппозиционной фракции «Справедливая Россия», которая, понятное дело, в меньшинстве. Нарастающие бюджетные проблемы диктуют власти курс на повышение налогов.

Официальная позиция самой крупной фракции в Госдуме — «Единой России» пока не оглашена. Но судя по комментариям отдельных ее членов, закон будет утвержден в том виде, в каком предлагает Минфин. При этом депутаты говорят о том, что закон направлен на восстановление социальной справедливости. Однако расчеты показывают: Россия и в этом случае пойдет своим, никем не проторенным путем. Что, например, делать с пенсионеркой, живущей в центре Москвы в квартире, доставшейся ей по наследству? Пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса гласит, что при установлении любых налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к их уплате. Законопроект это положение игнорирует. При этом государство сделало все возможное, чтобы ни уклониться от уплаты налога на недвижимость, ни минимизировать его было невозможно. Итак, посчитаем...

Платить нельзя судиться

Если первоначально предполагалось, что налог будет интегрированным, то есть дом на дачном участке и земля под ним будут считаться единым комплексом, то в окончательном варианте почву от фундамента Минфин решил отделить. Но условно. Разница только в ставках. Взиматься они будут с кадастровой стоимости и земли, и дома. Ставка на жилую недвижимость составит не более 0,1 процента. Для нежилых помещений планка будет установлена на уровне 0,5 процента. Для земель под жилыми домами и дачами — 0,3 процента от их кадастровой стоимости, а для земель под другие цели — 1,3 процента. При этом правительство предлагает установить минимум квадратных метров жилья, которые налогом облагаться не будут. Он составит 20 квадратных метров на квартиру или дом.

В случае с Москвой кадастровая цена совсем немного недотягивает до среднерыночной и больше оценки БТИ в десятки раз. Согласно расчетам экспертов компании Knight Frank, налог на квартиру в новом доме площадью 62 квадратных метра на северо-восточной окраине Москвы составит 5 тысяч 582 рубля в год. Сейчас ее житель платит рублей 500. То есть «удовольствие» проживать в собственной квартире подорожает в 10 раз.

Больше всего пострадают от нововведения те, кто живет в центре столицы, а это совсем необязательно люди богатые. Сейчас они платят в среднем чуть более 810 рублей в год по налогу на имущество. А вот с введением налога на недвижимость платеж может возрасти почти до 40 тысяч рублей в год. Расклад по регионам предполагается примерно таким же. Разве что цифры будут поменьше.

Подумало государство и про уклонистов. Например, о любителях минимизировать налоги за счет «незавершенного строительства». Это когда по проекту ваша дача должна иметь три этажа, но последний из них вы оставляете недостроенным и живете себе на двух готовых. В этом случае кадастровая стоимость объекта будет, конечно, меньше. Но сэкономить не получится. Ставка налога на недострой повышенная — от 0,5 до одного процента от кадастровой стоимости в год. В итоге, по мнению экспертов, незавершенный объект обойдется владельцу даже дороже.

Законопроект также возлагает на граждан обязанность декларировать свое недвижимое имущество. Да, да, добро пожаловать в налоговую инспекцию, заполнять неудобоваримые анкеты по поводу ваших квадратных метров и их кадастровой оценки. Благодарить за это надо лично министра финансов Антона Силуанова, выступившего с такой инициативой.

Как узнать, во сколько государство оценило вашу недвижимость? Открываете сайт Росреестра и на вывешенной там «Публичной кадастровой карте» находите номер кадастровой зоны, в которой находится ваша квартира. Дальше следует обратиться в территориальное отделение этого органа и получить справку, заплатив 200 рублей. В ней уже и будет указана кадастровая стоимость конкретной недвижимости или дома. Дальше умножаете на ставку налога и платите.

Или не платите, пытаясь оспорить кадастровую оценку. Хотя, по словам юристов, это испытание только для крепких телом и духом. «Гражданин, несогласный с результатом определения кадастровой стоимости, может обратиться в комиссию по рассмотрению споров,— поясняет юрисконсульт Центра правового обслуживания Валентина Чистякова. — Такие комиссии создаются в территориальных отделениях Росреестра». Придется собрать кипу бумаг: заявление, кадастровый паспорт, нотариально заверенную копию документа на право собственности и, главное, доказательства того, что кадастровая оценка проведена неверно. Комиссия должна принять решение в течение месяца. Если вам отказали, идите в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости. А там уж как фишка ляжет. Рассмотрение дела может затянуться. Но раскошелиться придется и в этом случае.

Тот же независимый оценщик за свой отчет возьмет деньги. В Москве и области это удовольствие стоит от 30 тысяч рублей и выше. Как правило, сумма вознаграждения оценщика зависит от стоимости объекта — от 1,5 до 10 процентов от нее. Плюс придется заплатить за услуги квалифицированного юриста. В среднем 150 тысяч рублей за дело, естественно, без гарантии успеха. На круг получается, что оспаривание кадастровой стоимости дачи где-нибудь в 50 километрах от Москвы обойдется дороже, чем общая сумма налога за нее в течение 10—15 лет. Если у вас солидный дом, скажем, кадастровой стоимостью в 30 миллионов рублей, налог составит примерно 30 тысяч в год. Притом что оценка загородного «нестандартного» (то есть не квартиры в типовом доме) объекта стоит очень дорого, окупить ее и судебные издержки не получится за всю жизнь. Ведь в любом случае кадастровую стоимость, а значит, и сумму налога удастся снизить не в разы. На возмещение судебных издержек также особо надеяться не стоит. По словам опрошенных «Итогами» юристов, суды, как правило, отказывают в возмещении издержек по таким спорам. Есть подозрение, что делается это в том числе и потому, чтобы избежать массы исков от недовольных кадастровой оценкой своей недвижимости граждан. Они просто не станут судиться, поскольку это им не по карману.

Документ также создает поле для роста коррупции. Дело в том, что переоценка недвижимости производится каждые пять лет. И нет никаких гарантий того, что владельцы дорогостоящих квартир и домов не попробуют раз в пятилетку «договариваться» с сотрудниками Росреестра. На стоимость квадратных метров влияет множество самых непредсказуемых факторов. Она может как быстро дорожать, так и стремительно дешеветь. И зависит это в основном от субъективного решения оценщика.

Наконец, введение нового налога грозит его массовой неуплатой. Без всяких переоценок за свой счет, жалоб в госкомиссии и судов. Точно так же, как немалая часть граждан годами не платит за услуги ЖКХ, очевидно, найдутся и те, кто просто не станет заморачиваться с налогом на недвижимость. А вот судиться с ними государству придется уже за свой счет. То есть за наш — налогоплательщиков.

Во всем этом ворохе плохих новостей есть одна хорошая. Регионы сами решат, будут ли они вводить налог на недвижимость именно с 2014 года. Обязательным для всех он станет только через четыре года. Но пока о своем намерении продлить гражданам льготную жизнь объявила одна Свердловская область. Остальные, похоже, будут вводить налог. Власти можно понять: в местные бюджеты должно поступить аж в 5,63 раза больше денег, чем, скажем, в 2011 году, — на целых 137 миллиардов рублей. Это именно та сумма, на которую нам всем предстоит раскошелиться. Если не пойдем судиться...