Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

Уточняем, стоит ли покупать строящуюся недвижимость (off-plan)

«…Многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма – банкрот … В 2010 году в испанском Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 – граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 миллиона фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тысяч фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено … Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены» 1.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей… Их главная цель – заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции. Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „ воздушные замки ” . К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало», – говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber – No (AULN) 2 .

«Более 80 % новой недвижимости в Испании сдаются с задержкой, иногда доходящей до года. Более 50 % новых домов и квартир имеют дефекты» 3.

К сожалению, даже в самых благополучных и законопослушных странах вы не можете быть на сто процентов уверены в том, что въедете в новый дом или квартиру вовремя, без проблем и с легальными документами – ведь вы начинаете платить застройщику до окончания строительства. Однако вероятность благополучного исхода увеличивается при перемещении с юга на север.

В Германии, например, процесс покупки off-plan выглядит следующим образом. Вы выбираете объект, вносите залог (одну-две тысячи евро) застройщику и вместе назначаете дату встречи у нотариуса. Нотариус присылает вам проект договора, всю техническую документацию, чертежи, планы, разрешения на строительство, копии своих дипломов и др. В назначенный день вы приходите к нотариусу и подписываете договор купли-продажи. Через пару недель вы получаете банковскую гарантию на всю сумму. Обычно платеж производится в несколько этапов по схеме, прилагаемой к договору. В этой схеме указаны не даты, а этапы строительства, по окончании каждого из которых вы должны перевести определенную часть платежа на счет застройщика. Как правило, можете удерживать пять процентов от сумм счетов и оплатить их с последним счетом. Это ваша дополнительная гарантия. Когда выплатите всю сумму, получите ключи, ваши данные будут занесены в реестр недвижимости (Grundbuch), и вы официально станете владельцем. Обычно в договор вносится пункт о штрафе, который должен выплачивать застройщик за каждый месяц опоздания со сдачей недвижимости. Например, если квартира стоит 350 тысяч евро, вы будете получать пятьсот евро в месяц. После подписания договора у нотариуса застройщик предложит вам выбрать плитку, паркет, двери, краны и пр. В цену квартир и домов off-plan входит отделка под ключ, но за исполнение некоторых желаний придется доплатить. Изменения, которые вы можете внести в планировку и дизайн, зависят от этапа строительства, на котором вы купили недвижимость. Если, например, все перегородки и розетки уже на месте, то переделывать это никто не будет. На саму недвижимость и все в ней действует десятилетняя гарантия.

Последнее правило распространяется и на другие страны, в том числе на Испанию. В Германии квартиры продаются без кухни; ее надо заказывать и оплачивать самостоятельно, но обычно фирма-застройщик предложит вам продавцов и установщиков кухонь, с которыми она сотрудничает и которым передает все чертежи и технические спецификации. В Голландии система покупки off-plan примерно такая же, но в стоимость квартиры входит и кухня.

Так как вы получаете банковскую гарантию на всю сумму, то вы практически не можете потерять деньги. Кроме того, нотариус не зарегистрирует сделку без проверки всех необходимых разрешений у застройщика. К сожалению, даже при этих механизмах контроля покупатели иногда сталкиваются с проблемами. Когда мы с мужем покупали квартиру в Гааге (Нидерланды), то оказалось, что застройщик объявил себя банкротом, и будущим хозяевам пришлось собирать деньги, чтобы завершить строительство. К счастью, это произошло, когда дом был почти закончен, так что необходимая сумма оказалась неразорительной. Мы покупали уже вторичное жилье, через пять лет после окончания строительства, так что к нам эти проблемы отношения не имели, но нужно отдавать себе отчет в том, что такое может произойти везде.

Что можно сделать, чтобы минимизировать риски?

♦ Подумать о привлечении к проверкам договора и всех документов юриста. Не пользуйтесь услугами юриста, которого предлагает застройщик.

♦ Проверить репутацию застройщика и изучить реализованные им проекты.

♦ Изучить разрешения на строительство.

♦ Настоять на том, чтобы в контракте была четко прописана дата полного окончания работ и подготовки всех документов для оформления собственности. Никогда не соглашайтесь на пункт типа «сдача объекта будет осуществлена в течение 90 дней после получения такого-то разрешения».

♦ Удостовериться, что в контракте прописаны штрафные санкции в случае задержки по предыдущему пункту.

♦ Получить и проверить все планы и технические спецификации, в том числе инфраструктуры. Эти планы должны быть частью контракта.

♦ В некоторых странах, например в Италии, нужно убедиться, что легальной будет ваша собственность целиком в соответствии с планом, то есть certificato di abitabilita должен распространяться на все помещения. Застройщики иногда добавляют, например, спальню в мансарде, которой нет на официальных чертежах. Местные власти могут заставить вас привести собственность в соответствие с разрешениями. Кроме того, у вас могут возникнуть проблемы при продаже.

♦ Начинать выплачивать деньги только после получения банковской гарантии. Все застройщики в Европе обязаны предоставить банковскую гарантию.

♦ Выяснить, когда будет закончен не только непосредственно ваш дом/ квартира, но и строения вокруг и вся инфраструктура (озеленение, бассейны, корты, детские площадки и т. д.).

Попросить застройщика предъявить страховку, покрывающую возможные строительные дефекты. Наличие этой страховки – общеевропейское правило.