Литературная Газета, 6565 (№ 35/2016)

Дом мой, боль – чужая

Дом мой, боль – чужая

Общество / Общество / ЖКХ (Живи Как Хочешь)

Теги: ЖКХ , имущество , собственники

Собственники квартир заботиться об общем имуществе не хотят

Ёмкость российского рынка ЖКХ исчисляется триллионами рублей, и неудивительно, что туда ринулись орды недобросовестных «топ-менеджеров». Публикации о коррупции в этой сфере, особенно при проведении ремонтных работ, в СМИ появляются регулярно. Можно ли изменить ситуацию и какова в этом роль самих собственников квартир? Об этом разговор с исполнительным директором некоммерческого партнёрства «ЖКХ контроль», заместителем председателя Общественного совета Минстроя Светланой РАЗВОРОТНЕВОЙ.

o:p /o:p

– Главная проблема в том, что мы никак не можем определиться, за что в ЖКХ отвечает государство, за что – бизнес, за что – собственники. Яркий пример – управление многоквартирными домами. В соответствии с Жилищным кодексом РФ содержание общедомового имущества – это сфера ответственности собственников. Но наши граждане считают себя собственниками лишь квартир, а вот за дом в целом отвечать не готовы.

И их можно понять – свидетельств о праве собственности на чердаки и подвалы у них нет, а вот сами чердаки, подвалы, колясочные и лифтёрные и другое более или менее привлекательное общедомовое имущество давно приватизировано или используется различными структурами для собственной выгоды. Стать настоящими хозяевами людям мешает и отсутствие ответственности. Большинство собственников не знают и знать не хотят о своих обязанностях. Не ходят на собрания, не платят за содержание общедомовой собственности и никакой ответственности не несут. В отличие, например, от жителей стран Прибалтики, где за ненадлежащее содержание дома собственники квартир платят штраф.

У нас государство требует от управляющих компаний досконально выполнять свои обязанности по содержанию дома, даже если собственники не платят тех денег, которые для этого необходимы. Тарифы часто устанавливаются по политическим, а не экономическим соображениям, и крайним оказывается бизнес, от которого требуют сделать работы на 100 рублей, даже если собственники заплатили им всего десять.

– Значительному числу граждан сегодня не хватает средств даже на питание, не говоря уже о других расходах, в том числе на оплату ЖКХ…

– Несколько лет назад государство перешло от регулирования тарифов к ограничению платежей за коммунальные услуги. На федеральном уровне устанавливается порог для каждого региона, выше которого совокупный платёж повышаться не должен. Для граждан, у которых доля расходов на все коммунальные платежи (и за жилищные, и за коммунальные услуги, и за капитальный ремонт) в совокупном доходе семьи превышает установленный порог, выплачиваются субсидия.

В этом году платежи повысились в среднем на 4%. Выше всех они «прыгнули» в Москве – на 7,5%. Однако главный вопрос заключается не в относительной прибавке, а в тех базовых показателях, от которых она считается. Базовые тарифы могут в десятки раз различаться в пределах одного региона и даже муниципалитета.

И ещё один вопрос. Почему тарифы должны одномоментно расти по всей стране? Было бы гораздо правильнее, если бы решения о повышении (или, наоборот, о понижении) тарифов принимались индивидуально по каждому поставщику. На мой взгляд, после тщательного и публичного аудита тариф в некоторых случаях можно было бы даже снизить.

– По-прежнему для собственника чуть ли ни самое сложное – создать совет дома, а точнее, провести для этого общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме.

– Все мы – заложники массовой приватизации. В каждом доме появились десятки и сотни собственников, которые должны собраться и договориться между собой. При этом зачастую информация о владельцах собственности и тех квадратных метрах, которые как раз и учитываются при голосовании, оказывается фактически засекреченной. Получить её можно в Росреестре, заплатив приличные деньги. Всё это делает проведение собраний трудновыполнимой задачей.

К счастью, в последнее время в этом направлении произошли некоторые позитивные изменения. Во-первых, появилась возможность проводить собрания в очно-заочной форме. Те, кто пришёл на собрание лично, принимают решение на собрании, остальные голосуют путём заполнения опросного листа в течение определённого времени. С июля 2016 года начала работу Государственная информационная система в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), в рамках которой любое лицо, уполномоченное на проведение собрания, может бесплатно получить доступ к реестру собственников.

Высшая форма организации собственников – ТСЖ. Являясь юридическим лицом, оно может самостоятельно управлять многоквартирным домом или выступать квалифицированным заказчиком для управляющей компании. Может собирать плату за содержание на свой счёт и перечислять средства управляющей компании только после проведения всех запланированных работ и услуг. Однако регистрация юридического лица, ведение бухгалтерии требует времени и квалификации и зачастую пугает собственников. Поэтому по закону в тех домах, где нет ТСЖ, должны быть созданы советы многоквартирных домов. Этим объединениям закон также даёт определённые полномочия, одним из важнейших является контроль выполнения работ и услуг, приёмка этих работ.

Именно собственники на общем собрании принимают решение о проведении капитального ремонта. Это касается и тех домов, где выбрали форму накопления в виде специального счёта, и тех, где копят средства на счете регионального оператора. Собственники утверждают перечень запланированных работ, их стоимость и выбирают уполномоченного, который в составе комиссии будет принимать объект. Если денег недостаточно, а ремонтировать инженерные коммуникации или элементы зданий надо быстро, может быть принято решение о сборе или привлечении дополнительных средств.

Главной проблемой, как правило, оказывается неготовность собственников оплатить все работы, которые действительно необходимо провести в доме.

– Очень большие проблемы сегодня с модернизацией ветхих теплосетей, систем водоснабжения и водоотведения, с энергоэффективностью всего дома. Каковы перспективы появления в России «умного дома»?

– Крайняя изношенность коммунальной инфраструктуры – одна из самых серьёзных проблем. По некоторым оценкам, изношенность составляет около 70%. Это сказывается и на качестве коммунальных услуг, и на их стоимости. Тарифы в России сравнительно ниже, чем в Европе и Америке, однако наши платежи за потребляемые ресурсы выше, чем у заграничных потребителей с сопоставимым климатом. Причина проста – мы платим за потери, неэффективное производство, воровство.

Министерство строительства и ЖКХ РФ сегодня взяло курс на модернизацию коммунальной инфраструктуры через внедрение концессий. Для того чтобы стимулировать предпринимателей, принят ряд законов, введены определённые гарантии для концессионеров, трёхлетний период планирования роста тарифов, выделены средства для субсидирования процентных ставок по банковским кредитам. Однако число желающих вложить свои средства в модернизацию ЖКХ пока не так велико, как хотелось бы.

Есть объекты и территории, которые являются заведомо неприбыльными. Речь идёт о системах водоснабжения и водоотведения, в особенности в малых городах и сельских малонаселённых районах. В текущем и будущем году в софинансирование проектов по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры муниципальных образований с населением до 250 тысяч человек через Фонд содейcтвия реформированию ЖКХ планируется вложить около 10 миллиардов бюджетных средств.

По оценкам специалистов, только благодаря повышению энергоэффективности можно сократить плату за коммунальные ресурсы в три раза. Однако повышение энергоэффективности многоквартирных домов у нас скорее экзотика, нежели практика. Причин несколько. С одной стороны – инертность собственников, с другой – барьеры, установленные действующим законодательством. Например, для того чтобы заключить энергосервисный договор с компанией, которая займётся утеплением фасадов, окон и дверей, поставить «умные» приборы учёта, необходимо решение 100% собственников. В нынешних условиях результат почти недостижимый! Так что и правила нужно приспосабливать к реальной жизни, и психологию собственников, считающих, что их ответственность заканчивается на пороге квартиры, менять.

Беседу вёл Алексей СУТУРИН