Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

Стаття 78. Зміст права власності на землю

1. Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

2. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

3. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

4. Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (з дня набрання чинності Земельним кодексом України), земельні ділянки не повертаються.

До частини першої. Коментована норма визначає право власності на землю через окремі правомочності, що зазвичай належать власнику. Разом із тим, далеко не завжди власник має одночасно всі три правомочності; можна уявити ситуацію, коли в певний момент він не має жодної з них (наприклад, майно передане в оренду, а на розпорядження ним встановлена заборона), проте залишатиметься власником (nudum ius). З іншого боку, не завжди особа, яка має усі три правомочності, є власником - наприклад, теоретично орендар може бути комісіонером, тобто матиме усі три правомочності щодо речі, що не зробить його власником. Тому визначення права власності через правомочності обґрунтовано критикується у правовій літературі[183].

Ч. 1 ст. 316 ЦК України визначає право власності загалом як "право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб". Таке визначення, на наш погляд, є більш вдалим, ніж визначення права власності через його зміст, проте і воно не відбиває всіх істотних ознак права власності й фактично охоплює всі речові права.

На наш погляд, з метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) доцільно визначати як право особи на землю (земельну ділянку), що полягає у можливості найбільш повного панування над нею, з обмеженнями, встановленими законом або договором, і яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб[184]. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом - найбільш повним[185].

Разом із тим, хоча право власності й не можна звести до сукупності повноважень із володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, вони, поза сумнівом, складають основний зміст права власності, що підтверджено, окрім даної статті, ще і положеннями інших нормативно-правових актів (ст. 317 ЦК України, ст. 134 Господарського кодексу України).

Розглянемо детально правомочності із володіння, користування та розпорядження земельними ділянками.

Право володіння. Легального визначення володіння як складової права власності не існує. У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками, проте найбільш вдалим нам видається визначення володіння як усвідомленої юридично гарантованої можливості мати річ у своєму фактичному господарському пануванні. Таким чином, визначення права володіння містить у собі два критерії - (1) фактичний {фактична можливість мати річ під своїм пануванням, в римському праві - corpus, "тіло ") та (2) вольовий (усвідомлення можливості і бажання панування над річчю в своїх інтересах, від animus, лат. "душа")[186].

Слід, проте, звернути увагу на специфіку застосування такого визначення у випадку із настільки особливим майном, як земельна ділянка. Йдеться, насамперед, про фактичний критерій володіння. Специфіка земельної ділянки як об'єкту права власності полягає у тому, що земельна ділянка є локалізованою у просторі, і "фактичне панування" над нею є умовністю. Слід сказати, що таку умовність визнавало ще римське цивільне право, за яким володіння могло утримуватися без фактичного панування, лише волею (solo animo) під час відсутності власника[187].

На наш погляд, із аналізу чинного законодавства (ст. 334 ЦК України, ст. 125 ЗКУ) можна зробити висновок, що закон прирівнює до фактичного панування над земельною ділянкою оформлення прав на неї (видачу державного акту на право приватної власності, внесення записів до земельно-кадастрової документації щодо земель державної та комунальної власності).

Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у первинній редакції ЗКУ УРСР 1990 p., і в редакції 1992 р. (ст.ст. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗКУ УРСР 1970 р. (ст.ст. 20-22). ЗКУ УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу певних посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Викладене необхідно враховувати, маючи справу із земельними ділянками, права на які могли виникнути під час дії нечинних нині актів законодавства.

Право користування[188]. Право користування земельними ділянками визначається по-різному[189], проте традиційним і найбільш визнаним є підхід, за яким право користування розглядається як юридично забезпечена можливість застосовувати корисні властивості речі. Вважаємо, що таке визначення є найбільш вдалим із існуючих.

На відміну від загального правила, встановленого ст. 319 ЦК України ("власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону"), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗКУ, п. 4 ст. 373 ЦК України). Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від різновиду угідь в межах категорії земель, існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст.ст. 110-115 ЗКУ, пов'язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до вико­ристання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою тощо). Детальніше з цього приводу див. статті, присвячені правовому режиму окремих категорій земель, та коментар до них.

Право розпорядження. Право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному[190]. Ми приєднуємося до "класичного" визначення, за яким право розпорядження розглядається як юридично забезпечена можливість визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів[191].

Слід враховувати, що право розпорядження земельними ділянками має певні особливості. Законодавством передбачені особливі правила відчуження та надання земельних ділянок в користування (див. розділ IV "Набуття і реалізація права на землю" ЗКУ та коментар до нього), особливі правила щодо обмеження та обтяження права власності (див. глави 16-18 ЗКУ та коментар до них); особливий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї). Пошкодження (псування) і тим більше знищення земельних ділянок заборонене і тягне настання юридичної відповідальності (див. ст. 211 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Згідно із Конституцією України (ч. 2 ст. 14), право власності на землю "набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Коментована частина до певної міри відображає дане положення. Схожі положення можна зустріти і в інших актах законодавства, наприклад, ст. 150 Господарського кодексу України.

Вважаємо, що у даному випадку, виходячи з контексту, поняття "закон" вживається у вузькому, буквальному розумінні - як акт парламенту, прийнятий за специфічною (законодавчою) процедурою.

До частини третьої. Даною частиною передбачено, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

У земельно-правовій доктрині України "приватна, комунальна та державна власність" розглядаються як форми власності. На думку М. В. Шульги, форма права власності на землю - це "форма приналежності землі конкретним суб'єктам, наділеним конкретними правомочностями[192].

Щодо права приватної власності на землю див. ст.ст. 80-82 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права комунальної власності на землю див. ст.ст. 80, 83 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права державної власності див. ст.ст. 80, 84 ЗКУ та коментар до них.

Поза наведеною у коментованій нормі класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст.ст. 85, 129 ЗКУ (див. коментар до цих статей).

Колективна власність на землю. Положення ч. 3 ст. 78 ЗКУ не відбивають тієї обста­вини, що в Україні продовжує існувати таке явище, як колективна власність на землю. Колективна власність на землю в Україні виникла в процесі земельної реформи внаслідок масової передачі (в основному у 1993-1995 pp.) земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність сільськогосподарських юридичних осіб т.з. "кооперативного типу (сільськогосподарський кооператив, садівницьке товариство, сільськогосподарське акціонерне товариство, колективне сільськогосподарське підприємство). Процедура передачі земель у колективну власність, як і інші правові питання, пов'язані із колективною власністю на землю, визначалися головним чином ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., а також ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Згодом ("на виконання" Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529) більшість підприємств - суб'єктів права колективної власності припинили своє існування.

Питання про те, чи існує в сучасних умовах право колективної власності на землю, є дискусійним.

Деякі авторитетні представники правової доктрини (П.Ф. Кулинич) вважають, що "інститут права колективної власності... втратив свою легітимність у зв'язку з прийняттям нового Земельного кодексу”[193] або навіть раніше - "з прийняттям 28 червня 1996 року нової Конституції України”[194], де колективна власність також не згадана.

З подібними підходами погодитися не можна. Існують землі, надані раніше саме на такому правовому титулі ("право колективної власності") і не переоформлені як землі приватної або державної власності. У колективній власності перебуває 0,1 % території держави, що складає 76,9 тис. га[195]). Ні Конституція України, ні ЗКУ не передбачають припинення або переходу права колективної власності до інших суб'єктів (хоча й не згадують про колективну власність).

Аналогічно, не можна погодитися із думкою, за якою до відносин щодо земель, переданих свого часу до колективної власності, слід застосовувати положення чинного ЗКУ про спільну власність на земельні ділянки (ст.ст. 86-89 ЗКУ)[196]. Натомість, поділяємо підхід І.О. Костяшкіна, який зазначає, що "поширення відповідних правових конструкцій на право колективної власності передбачатиме перехід від власності, суб'єктом якої виступає колективне підприємство, до спільної власності фізичних осіб, що потребує визначення юридичної підстави, порядку такого переходу, виготовлення нового державного акту", що без законодавчих змін неможливо”[197].

Не має однозначного вирішення у правовій доктрині питання про суб'єкта права колективної власності, що обумовлено насамперед суперечливістю відповідного зако­нодавства (ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство"): з одного боку, закон проголошував, що земельна ділянка належить "співвласникам"-громадянам, але в той же час суб'єктом права називається юридична особа.

На наш погляд, при існуванні відповідних юридичних осіб суб'єктом права власності на земельні ділянки, передані у колективну власність, слід визнавати саме ці юридичні особи. Підтвердженням цьому є пряма вказівка ст. 5 ЗКУ в редакції 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Положення тих самих норм законів, які називали громадян співвласниками, є декларативними, оскільки закріплений законодавчо порядок володіння, користування та розпорядження земельними ділянками колективної власності свідчив про те, що правомочності власника здійснює саме юридична особа в особі своїх статутних органів, а не громадяни-"співвласники". Виходячи з цього, громадяни-"співвласники" не мали по відношенню до земельних ділянок права власності.

Натомість, громадяни-"співвласники" мали специфічне право вимагати виділення в натурі із земель колективної власності спершу середньої земельної частки (ст. 5, 6 ЗКУ в ред. 1992 p.), а із прийняттям Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо при­скорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10.11.1994 №666 - земельної частки (паю). Право вимоги громадян співіснувало із правом власності на землю юридичних осіб, і у разі колізії мало над ним пріоритет, що свідчить про його речову природу. Проте ототожнювати право на земельну частку (пай) з правом колективної власності немає підстав: громадяни не володіли, не користувалися та не розпоряджалися земельною ділянкою; ці повноваження здійснювала юридична особа.

Необхідно відзначити, що конструкція колективної власності на землю є вкрай суперечливою. Крім того, світовий досвід свідчить, що колективне землеволодіння та засновані на ньому колективні форми ведення сільського господарства в багатьох країнах, що здійснюють земельну реформу, не виправдали себе[198]. Це і зумовило відхід від концепції права колективної власності у Конституції України та більшості чинних актів земельного законодавства "на чолі" із ЗКУ.

Право власності на землю Українського народу. На думку багатьох дослідників (див. нижче), окрім названих вище форм права власності на землю (приватної, комунальної, державної та колективної) існує також право власності на землю Українського народу. Ч. 1 ст. 13 Конституції України передбачає, що "земля … та інші природні ресурси … є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування …". Разом із тим, у ч. 2 ст. 14 Конституції України мова йде про набуття права власності на землю "громадянами, юридичними особами та державою", а у ч. 1 ст. 142 - про те, що "… земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад" є "матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування".

Відтак, постає питання про співвідношення між наведеними нормами Основного Закону, а також про те, як співвідноситься власність Українського народу, з одного боку, та власність громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад, з іншого.

У земельному законодавстві України окрема форма права власності на землю - право власності Українського народу - не закріплена. Визнається лише право власності громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад.

У доктрині земельного права думки розділилися.

На думку деяких дослідників, народ України є самостійним суб'єктом права власності на землю[199]. В. І. Андрейцев[200] та В. В. Костицький[201] розділяють державну, комунальну та народну власність на землю.

Деякі науковці вважають народ не лише окремим, але й єдиним суб'єктом права власності на землю[202].

Звертає на себе увагу теорія "поділеної власності", запропонована І. І. Каракашем[203]. На його думку, власність народу України "повинна ґрунтуватися не на поділі цілісної природи за об'єктами або повноважень володіння, користування і розпорядження природними ресурсами, а на розподілі функцій, пов'язаних з реалізацією відповідних повноважень власності, між органами державної влади та місцевого самоврядування різних рівнів"[204]. Дослідник приєднується до думки, за якою існує фактична неможливість "здійснення народом своїх правомочностей як суб'єктом права власності на природні об'єкти", і "у цьому зв'язку більш придатним є юридичне закріплення … не права власності народу на природні об'єкти, а права народного надбання природних багатств. Народне надбання - це те, що освоювалось, облагороджувалось, натуралізовувалось і на цій підставі дісталося від минулих поколінь народу теперішнім поколінням і підлягає передачі майбутнім поколінням народу"[205].

Схожої позиції тримається П. Ф. Кулинич, на думку якого, ст. ст. 13 та 14 Конституції України виключають одна одну. При встановленні співвідношення цих норм слід, на його думку, виходити із загальної спрямованості політики держави. Зміст ст. 13 Конституції України слід "витлумачити як проголошення земельного фонду країни не власністю, а основним національним надбанням Українського народу …"[206]. На думку П. Ф. Кулинича, саме таке тлумачення співвідношення між ст. 13 та ст. 14 було дане ВРУ при прийнятті нового ЗКУ[207]. Проголошення землі національним надбанням, на думку науковця, означає, що "правові рамки володіння, користування та розпорядження" національним надбанням "з боку власників мають бути закріплені в законах України", поряд із цим, юридична коректність ст. 13 Конституції України викликає у дослідника сумнів[208].

У цьому ж руслі знаходиться і підхід В. Карабаня, який, даючи оцінку положенням ст. 324 ЦКУ, де передбачено прав власності Українського народу на землю та інші природні ресурси, вважає, що "право власності Українського народу на зазначені об'єкти має лише публічно-правовий зміст, що виключає участь Українського народу в цивільно-правових відносинах та обумовлює можливість суміщення цього права з цивільними правами інших осіб на зазначені об'єкти (їх ділянки, частини тощо)"[209].

В. В. Носік пропонує і розвиває конструкцію "дворівневої власності на землю", за якою "право власності держави, юридичних осіб та громадян (право нижчого рівня) є похідним та залежним від права власності Українського народу (права вищого рівня)"[210].

На думку М. В. Шульги, народ не може повсякденно здійснювати правомочності власника, за своєю економічною природою власність Українського народу на землю є фактично державною, а народ і держава як суб'єкти права власності не можуть протиставлятися[211].

На наш погляд, право Українського народу є загальним поняттям по відношенню до права власності держави та територіальних громад - публічно-правових різновидів права власності. Таким чином, право власності Українського народу може виступати або у формі державної, або у формі комунальної власності. Це ніяк не виключає можливості існування права власності громадян та юридичних осіб, оскільки ч. 1 ст. 13 Конституції України не вживає формулювання "об'єкт виключної власності", натомість, у ст. 14 прямо передбачаючи можливість набуття землі у власність юридичних та фізичних осіб.

До частини четвертої. У коментованій нормі закріплюється важливий принцип земельної реформи в Україні, яка повністю заперечує можливість реституції (повернення) земель, націоналізованих при встановленні радянської влади в Україні.

Дата "до 15 травня 1992 року" обрана законодавцем тому, що саме наступного дня після вказаної дати набрала чинності нова редакція ЗКУ (від 13.03.1992), що вперше у новітній історії України передбачила можливість існування приватної власності на землю. Будь-яке право приватної власності, що існувало до цієї дати, було скасовано радянським законодавством при націоналізації всіх земель (у різні періоди першої половини 20-го ст.). Обрання іншої, більш ранньої дати, наближеної до моменту націоналізації, було можливим, проте утрудненим, оскільки процес націоналізації земель в Україні мав дещо розмиті часові рамки, особливо враховуючи зміни в її території (приєднання Галичини, Закарпаття та Буковини).

Між тим, посилання на те, що 15 травня 1992 року є днем "набрання чинності Земельним кодексом України", є некоректним. Як вже зазначалося, 16 (а не 15) травня 1992 року набрала чинності лише нова редакція кодексу (від 13.03.1992), прийнятого 18.12.1990.

Стаття 79. Земельна ділянка як об'єкт права власності

1. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

2. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

3. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

До частин першої та третьої. Ч. 1 ст. 79 ЗКУ необхідно розуміти у сукупності із положеннями ч. 3 цієї статті, за якою "право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір ... над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення ... будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. 3 ст. 373 ЦК України). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ (зокрема, враховуючи численні положення кодексу про необхідність використання земельних ділянок за цільовим призначенням), дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір, а не лише "земну поверхню".

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об'ємом простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space")[212].

Варто мати на увазі, що за чинним законодавством площа земельної ділянки вираховується як площа проекції межі земельної ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат (т. зв. аналітична площа). Саме вона фіксується в правовстановлюючих документах. На противагу аналітичній може бути також обчислена фізична площа, що враховує рельєф фізичної поверхні - пагорби, схили, западини тощо і може бути більшою.

У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у Франції[213]) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і, відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни встановлюють "нижні та верхні межі" поняття "земельна ділянка"[214]. Саме до таких країн належить Україна.

Чи є земельна ділянка річчю, майном? З формальної точки зору земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов'язки" - ст. 179 ЦК України), так і під визначення майна ("окрема річ, сукупність речей, а також: майнові права та обов'язки" - ст. 190 ЦК України). Ст. 181 ЦК України прямо і категорично відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.

Згадані положення законодавства не викликають заперечення з етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і земельною ділянкою (як частиною землі).

Навіть за радянських часів, коли земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні ділянки слід визнавати майном, переважала[215]. На наш погляд, земельна ділянка - це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об'єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів і т.д.).

На думку О. Г. Бондаря, який спеціально досліджував землю як об'єкт права власності, "земельна нерухомість не має принципово важливих особливостей, що дозволяють відокремити її від речей, і може розглядатися як особливий різновид нерухомого майна"[216]. Повністю поділяємо таку думку, беручи при цьому до уваги наявність спеціального правового регулювання відносин із землями, що зумовлене їх специфікою як природних об'єктів.

Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля у розумінні частини навколишнього середовища, оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об'єктом цивільних прав та обов'язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції висловлюються у правовій доктрині Н. І. Титовою[217] та ін. вченими[218].

Межі земельної ділянки фіксуються у землевпорядній документації (кадастровому плані земельної ділянки) та виносяться на місцевість (в натуру) на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки із оформленням Акту винесення меж земельної ділянки в натуру. Місце розташування земельної ділянки фіксується прив'язкою її меж і крайніх точок до мережі координат (геодезичної мережі).

Права на земельну ділянку фіксуються як у правовстановлюючих документах (див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї), так і у складових державного реєстру земель (ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Коментована норма передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах практично на всі природні ресурси. На перший погляд, це може вказувати, що саме поняття "земельна ділянка" охоплює не лише відповідний простір, а й розташовані в його межах природні ресурси та об'єкти. Проте системний аналіз чинного законодавства вказує, що це здебільшого не так.

Водні об'єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦК України) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... водні об'єкти, ліси ..., які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 ЛК України передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документа. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття земля" та "земельна ділянка" охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води - з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються поняттям "земельна ділянка".

Надра. Коментована норма не описує співвідношення права власності на земельну ділянку із правом на надра в її межах. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою: "Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб". На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земельних ділянок. Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р.С. Кірін[219]). До такого висновку слід дійти на тій підставі, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об'єкт (річ) має спільний правовий режим з "основною" річчю (ст. 186 ЦК України). У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦК України) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...". На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею; їх використання, охорона та відтворення регла­ментуються саме земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна ділянка" та "земля" охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти - складові земель (земельних ділянок).

Цікаво, що законодавство Російської Федерації (п. 2 ст. 6 Земельного кодексу РФ) прямо вказує, що поверхневий (ґрунтовий) шар входить до поняття "земельна ділянка" ("земельна ділянка - частина поверхні землі (у тому числі ґрунтовий шар) ...").

Будівлі і споруди. Важливим, хоча і не вирішеним у коментованій частині, є питання співвідношення прав на землю із правом на розташовані на ній будівлі та споруди. З цього приводу слід зазначити наступне.

Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід'ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип "superficies solo cedit" (наземне майно приростає до земельної ділянки)[220]. Проте в подальшому, з ускладненням обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю[221]. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж тривалий час було навпаки: ЗКУ 1990 р. передбачав, що земельна ділянка "автоматично" слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст. 30). Судова практика розуміла це таким чином, що перехід права відбувався навіть незалежно від посвідчення державним актом права наступника[222].

Згодом певний час за земельним законодавством України земельна ділянка та капітальні будівлі і споруди мали незалежний правовий режим (див. первісну редакцію ст. 120 ЗКУ). На наш погляд, незалежний режим земельних ділянок та нерухомого майна зберігався навіть після набрання чинності ЦК України, де у ст. 377 було передбачено "автоматичний" перехід права на земельну ділянку вслід за нерухомим майном (хоча судова практика здебільшого йшла іншим шляхом).

Законом від 27.04.2007 до ст. 120 ЗКУ були внесені зміни, і у новій редакції стаття відповідає загальному підходу ЦК України (ст.ст. 377, 796, 1225 ЦК України), за яким земельна ділянка поділяє юридичну долю розташованого на ній нерухомого майна. Разом із тим, дане правило є непростим та проблемним у реалізації (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Багаторічні насадження. Відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦК України), "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... багаторічні насадження, які на ній знаходяться". Вважаємо, що це дозволяє вважати багаторічні насадження приналежністю земельної ділянки, яка зазвичай слідує її юридичній долі. Проте є і винятки, прямо передбачені законодавством: так, при паюванні земель та майна колективних сільськогосподарських підприємств законодавство відносить багаторічні насадження до майна, яке не підлягає паюванню (п. 21 Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затвердженої ПКМ від 28.02.2001 №177), земельні ж ділянки під насадженнями паюються між суб'єктами права на земельну частку (пай).

Стаття 80. Суб'єкти права власності на землю

Суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

До пункту "а". Питання щодо суб'єктів права приватної власності вирішується у ст.ст. 81, 82 ЗКУ (див. коментар). З урахуванням змісту ст. 81 та ін. норм ЗКУ, положення коментованої частини слід розуміти розширено, оскільки суб'єктами права приватної власності на землю визнаються, крім юридичних осіб та громадян України, також іноземні громадяни та особи без громадянства.

До пункту "б". Ст. 142 Конституції України, а на її підставі і коментована норма (а також ч. 2 ст. 327 ЦК України) визначають суб'єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян - ст.ст. 7, 8 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні"), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст.ст. 8-12, 80 та ін. ЗКУ, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські ~ щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АР Крим - щодо земель спільної власності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п. 34 ст. 26, п. 21 ст. 43 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні").

Відповідно до ч. 2 ст. 7 ЗУ "Про місцеве самоврядування", " предметом місцевого референдуму може бути будь-яке питання, віднесене ... законами до відання місцевого самоврядування". Порядок призначення та проведення місцевого референдуму визначається ЗУ "Про всеукраїнський та місцеві референдуми" від 03.07.1991.

Що ж стосується загальних зборів громадян, вони лише "враховуються" органами місцевого самоврядування при прийнятті відповідних рішень (ч. 2 ст. 8 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні").

До пункту "в". Щодо суб'єктів, які розпоряджаються землями державної власності див. ч. 2 ст. 84 ЗКУ та коментар до неї.

Стаття 81. Право власності на землю громадян

1. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

2. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

3. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

4. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

(Стаття 81 зі змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27 квітня 2007 року)

Загальна характеристика. У коментованій статті визначені види земель, що можуть перебувати у власності фізичних осіб, та підстави, на яких такі землі можуть набуватися. Оскільки відносно громадян України обмеження по об'єктному складу земель не встановлені, це вказує на те, що вони відсутні взагалі. На противагу цьому, об'єктний склад земель, що можуть належати іноземним громадянам та особам без громадянства, даною статтею обмежений.

На наш погляд, при визначенні статусу фізичних осіб у відносинах власності на землю слід керуватися загальними положеннями цивільного законодавства про правоздатність та дієздатність фізичних осіб (глава 4 ЦК України), оскільки в земельному законодавстві спеціальні норми відсутні.

До частини першої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок громадянами за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів " ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо безоплатної передачі громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності див. ч.ч. 6-11 ст. 118, ст. 121 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "в". Щодо приватизації земельних ділянок, що були раніше надані у користування громадян, див. ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "г". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". Щодо виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) див. п. 16 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього.

В результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України[223].

До частини другої. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 26 Конституції України, "іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України". Аналогічне правило встановлене і ст. 2 ЗУ "Про правовий статус іноземців". Коментована норма якраз і передбачає виняток, коли іноземці та особи без громадянства мають менший обсяг прав, ніж громадяни України.

За змістом коментованої норми, згаданий у ній перелік земельних ділянок, що можуть набувати ці суб'єкти {"земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також: на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності") є вичерпним, за одним винятком.

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово при­пинене (щодо проблем у реалізації даної норми див. коментар до ст. 145 ЗКУ).

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗКУ, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "е" ст. 140 ЗКУ не встанов­люють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення[224]. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

До частини третьої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок іноземцями та особами без громадянства за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж: земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності", див. ст. 128 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До частини четвертої. З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та вправі розпоряджатися ними (це є винятком із загальної заборони іноземцям та особам без громадянства мати такі ділянки на праві власності - див. ч. 1 даної статті, а також ч. 4 ст. 22 ЗКУ). Водночас, протягом року такі ділянки повинні бути відчужені, а у разі невиконання цієї вимоги настають наслідки, передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо порядку відчуження та проблем у реалізації даної норми див. ст. 145 ЗКУ та коментар до неї).

Деякі органи земельних ресурсів, керуючись ч. 2 ст. 81 ЗКУ, відмовляють в оформленні державних актів про право власності на земельні ділянки, що набуваються іноземцями в порядку спадкування. На наш погляд, така практика прямо суперечить коментованій нормі, з якої прямо випливає дозвіл на оформлення іноземцями та особами без громадянства у цих випадках права власності.

Відчуження деяких різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення наштовхується на т.з. мораторій на відчуження земель (п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ). На наш погляд, мораторій не поширюється на випадки продажу земельних ділянок згідно із коментованою нормою, на що вказує цільове тлумачення коментованої норми в сукупності із п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Стаття 82. Право власності на землю юридичних осіб

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

(Статтю 82 доповнено частиною третьою згідно із Законом № 1103-IV від 10.07.2003)

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

(Стаття 82 зі змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27 квітня 2007 року)

До частини першої. У коментованій частині застосоване визначення "національності" юридичної особи за колом її засновників. Слід мати на увазі, що визначення національності юридичної особи у ЗКУ є "автономним", тобто відрізняється від підходів, які використовуються у цивільному та господарському законодавстві (див., наприклад, ст. 117 Господарського кодексу України).

Формулювання коментованої статті, за яким визначальним є коло осіб, що "заснували" юридичну особу, породжує питання, чи вплине на "національність" юридичної особи те, що засновники уступлять свою частку у статутному фонді підприємства новим учасникам - іноземцям, особами без громадянства або іноземним юридичним особам? Буквальне розуміння норми спонукає дати негативну відповідь на поставлене питання, проте призначення норми (не допустити контролю над землями сільськогосподарського призначення з боку іноземців) - на позитивну, і змушує тлумачити її розширено, розуміючи під "засновниками" також і "учасників" юридичних осіб.

Положення ч. 1 ст. 82 ЗКУ в частині вказівки на "здійснення підприємницької діяльності" у практичній діяльності часто розглядається як таке, що забороняє набувати земельні ділянки юридичним особам для інших потреб. За таким тлумаченням, позбавляються можливості мати земельні ділянки на праві власності, наприклад, релігійні організації. Саме так тлумачив норму закону Держкомзем України (лист від 29.04.2003 №14-11-11/2704[225]). На наш погляд, таке тлумачення, хоча і випливає з букви закону, не відповідає його духу, і є помилковим. Важко знайти будь-які мотиви, які б виправдали поставлення вітчизняних релігійних організацій у менш вигідне становище, ніж, скажімо, підприємства торгівлі або іноземну юридичну особу (які можуть набувати земельні ділянки у власність не лише для ведення підприємницької діяльності - див. нижче). Принцип рівності усіх суб'єктів права власності, закріплений у ст. 13 Конституції України, ст. 5 ЗКУ, передбачає, зокрема, те, що закон не може містити необґрунтованих виключень і обмежень. Виходячи із цього, а також враховуючи, що ч. 1 ст. 82 ЗКУ все-таки не містить прямого обмеження на набуття юридич­ними особами земельних ділянок не для ведення підприємницької діяльності, вважаємо, що юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки не лише для ведення підприємницької діяльності, а і для інших потреб.

Не знаходить одноманітного вирішення у правовій доктрині та правозастосовчій практиці питання про те, чи може юридична особа придбати у власність земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства (далі - ОСГ), адже, відповідно до ст. 1 ЗУ "Про особисте селянське господарство", ОСГ - це "господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають ...". Позиція авторів з приводу даної проблеми наведена у коментарі до ч. 2 ст. 33 ЗКУ.

У практичній діяльності виникає проблемне питання: чи може державне (або комунальне) підприємство мати земельні ділянки на праві власності! На наш погляд, відповідь на це питання негативна. Ст. 14 Конституції України передбачає, що право власності на землю набувається юридичними особами виключно відповідно до закону. ЗКУ не передбачає можливості державних (комунальних) підприємств володіти земельними ділянками на праві власності: такі підприємства не підпадають під поняття "юридичні особи України" (бо вони "не засновані громадянами України") або жоден інший вид підприємств, статус яких визначається коментованою статтею. Не можуть бути застосовані до даних відносин також і положення господарського законодавства щодо права оперативного управління та повного господарського відання (див. ч. 1 ст. 4 ГК України, яка встановлює, що кодекс не регулює земельні відносини). Таким чином, державні (комунальні) підприємства не можуть набути земельні ділянки ні у власність, ні в оперативне управління, ні в повне господарське відання. Як видається, таке становище є перешкодою для здійснення повноцінної господарської діяльності.

Зауважимо, що в результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України[226], 0,2 % земель - у власність юридичних осіб[227].

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок юридичними особами за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Внесення земельних ділянок засновниками юридичної особи до її статутного фонду (за термінологією більш пізніх законодавчих актів - "статутний (складений) капітал") регламентується цивільним та господарським законодавством, установчими документами відповідної юридичної особи (див., зокрема, ч. 2 ст. 120, ч. 1 ст. 137, ч. 1 ст. 142, ст. 144, ч. 2 ст. 164, ч. 2 ст. 165 ЦК України, ч.ч. 4-5 ст. 82, ст.ст. 86, 87 ГК України, ст.ст. 16, 51, 52, 59, 67, 76, 78 ЗУ "Про господарські товариства"). Внесення земельних ділянок до статутного фонду є різновидом цивільно-правової угоди (п. "а" коментованої норми) і означає перехід права на ці ділянки до юридичної особи.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До пункту "г". На даний час закон не передбачає "виникнення інших підстав" набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами.

До частини другої. Під іноземними юридичними особами традиційно розуміються юридичні особи, засновані за законодавством іноземних держав. Також, на наш погляд, враховуючи інший критерій визначення національності юридичної особи за нормами ЗКУ та те, що проведену у ст. 82 ЗКУ класифікацію юридичних осіб слід розглядати як вичерпну, до іноземних юридичних осіб в розумінні ЗКУ слід віднести юридичних осіб, заснованих в Україні на основі виключно власності іноземців, осіб без громадянства або іноземних юридичних осіб. Разом із тим, дане питання у доктрині є дискусійним, у спеціальній літературі висловлюються й інші погляди на тлумачення положень ст. 82 ЗКУ[228].

За загальним правилом, іноземні юридичні особи в Україні мають такий самий статус, як і юридичні особи України, якщо законодавством або міжнародними договорами України не передбачено винятків з цього правила. Такий висновок прямо випливає із ч. 1 ст. 26 Конституції України. Відповідне правило закріплене у ч. 2 ст. 129 ГК України. Проте щодо права власності на землю законодавство якраз і передбачає виняток, за яким іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю лише у випадках, передбачених законом (ч. 3 ст. 374 ЦК України).

Таким законом є ЗКУ, який у коментованій нормі передбачає два випадки, у яких іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю: (1) "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", та (2) "за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна".

Щодо порядку придбання земельних ділянок іноземними юридичними особами див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ, а також ст. 129 ЗКУ (щодо придбання земель державної та комунальної власності) та коментар до них.

До частини третьої. Слід відзначити не досить вдале формулювання коментованої частини. Не зовсім зрозуміло, що мається на увазі під "випадками" набуття права власності на землю, щодо яких ч. 3 ст. 82 ЗКУ відсилає до ч.ч. 1 та 2 цієї ж статті. Скоріш за все, йдеться про коло ділянок несільськогосподарського призначення, які можуть бути придбані (див. ч. 2), та способи набуття земельних ділянок (див. ч. 1), причому при придбанні земельних ділянок державної або комунальної власності слід керуватися ст. 129 ЗКУ (див. коментар).

До частини четвертої. Правила щодо наслідків набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗКУ, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства ч. 4 ст. 81 ЗКУ (див. коментар).

Стаття 83. Право власності на землю територіальних громад

1. Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

2. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

3. До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

4. Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:

а) передачі їм земель державної власності;

б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

в) прийняття спадщини;

г) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

ґ) виникнення інших підстав, передбачених законом.

5. Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

(Стаття 83 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3404-IV від 08.02.2006) (Стаття 83 зі змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27 квітня 2007 року)

До частини першої. На даний час норма коментованої частини, як і положення щодо комунальної власності на землю ст. 142 Конституції України, залишається декларацією. Сьогодні в Україні земель комунальної власності практично не існує, оскільки не відбулося розмежування земель державної власності на землі державної та комунальної власності. Істотно, що розмежування повинно бути одноразовою процедурою[229] в межах окремої адміністративно-територіальної одиниці (інакше "не працюватиме" ряд норм земельного законодавства, а у відносинах між розпорядниками державної та комунальної власності не буде визначеності). Серед фахівців землевпорядників та юристів зріє розуміння того, що без внесення змін до ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" від 05.02.2004 зрушити з місця процедуру розмежування земель неможливо[230]. Автори переконані, що вирішити проблему розмежування земель державної та комунальної власності можливо, лише змінивши принципи розмежування[231].

Станом на 1 січня 2010 по всій Україні прийнято 2214 рішень про розмежування земель на площу 3520,2 тис. гектарів. Замовлено 422 проекти землеустрою щодо розмежування земель на площу 1434,4 тис. гектарів. Розроблено та затверджено 57 проектів землеустрою на площу 173,1 тис. гектарів[232]. Проте навіть у випадку затвердження проекту землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності право комунальної власності на землю виникнути не може через відсутність форми державних актів на право комунальної власності на землю - див. ст. ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 14 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності".

З тих самих причин (неможливість оформлення права) не можуть перейти у комунальну власність сьогодні й земельні ділянки, набуті у порядку визнання спадщини відумерлою (див. коментар до п. "г" ч. 4 коментованої статті).

До частини другої. З урахуванням викладеного у коментарі до ч. 1 даної статті, положення коментованої частини можна розуміти лише таким чином, що у комунальну власність повинні бути передані (а не "перебувають") "усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також: земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності". Щодо передачі земель у комунальну власність див. п.п. 10-12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них.

До частини третьої. У коментованій частині перераховуються певні землі комунальної власності, котрі не можуть передаватись у приватну власність.

Також ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу" від 10.07.2003 дещо дублює наведену норму і передбачає, що "землі, на яких розташовані поховання, є об'єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації ...".

Зважаючи на те, що відповідні землі зараз перебувають у державній власності, виникає цікава ситуація: поки що землі, які не можна передавати з комунальної у приватну власність (наприклад, загального користування - п. "а" ч. 3 ст. 83 ЗКУ), можна передавати з державної власності у приватну, що на практиці іноді і трапляється.

Крім того, положення коментованої норми можуть бути легко "обійдені" шляхом попередньої зміни цільового призначення земельних ділянок, передавати які у приватну власність заборонено.

До частини четвертої.

До пункту "а". Щодо правового регулювання передачі до комунальної власності земель державної власності див. ст. 117 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо примусового відчуження земельних ділянок у комунальну власність з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб див. ст.ст. 146, 147 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "г". Щодо придбання земельних ділянок у комунальну власність за цивільно-правовими угодами див. главу 30 "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". До "інших підстав, передбачених законом", на наш погляд, можна віднести визнання земельних ділянок відумерлою спадщиною. Відповідно до ч. З ст. 1277 ЦК України, "спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини". Практика визнання спадщини відумерлою в Україні вже існує, водночас, через відсутність форми державного акту на право комунальної власності на землю навіть у цих випадках право комунальної власності виникнути не може.

До частини п'ятої. Щодо суб'єктів, які розпоряджаються землями спільної власності територіальних громад, та порядку розпорядження, див. коментар до п. "б" ст. 80 ЗКУ

Слід мати на увазі, що за відсутності в Україні земель комунальної власності поки що не може існувати і земель спільної власності територіальних громад.

Варто пам'ятати, що навіть після формування в Україні земель комунальної власності об'єднання таких земель у спільну власність залежатиме виключно від бажання та воле­виявлення відповідних територіальних громад (органів місцевого самоврядування, що їх представляють).

Стаття 84. Право власності на землю держави

1. У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

2. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, державних органів приватизації відповідно до закону.

(Частина друга статті 84 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3235-IV від 20.12.2005, №489-V від 19.12.2006, № 107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону № 309-VI від 03.06.2008)

3. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галу­зевих академій наук;

д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;

ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі нале­жать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

(Частину третю статті 84 доповнено пунктом "ж " згідно із Законами № 3235-IV від 20.12.2005, № 489-V від 19.12.2006, № 107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону № 309-VI від 03.06.2008)

4. До земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

є) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності.

5. Держава набуває права власності на землю у разі:

а) відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

б) придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

в) прийняття спадщини;

г) передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

ґ) конфіскації земельної ділянки.

(Стаття 84 із змінами, внесеними згідно із Законами №1158-IV від 11.09.2003, №2229-ІV від 14.12.2004, №3404-IV від 08.02.2006)

До частини першої. У сучасних умовах положення ч. 1 ст. 84 ЗКУ розумітися буквально не може. Не всі землі, які не мають у даний момент приватного або комунального власника, повинні вважатися державною власністю.

По-перше, слід пам'ятати, що в Україні продовжуються існувати землі колективної власності (див. коментар до ч. З ст. 78 ЗКУ), можуть існувати також землі інших держав (ст. 85 ЗКУ).

Крім того, в Україні можуть існувати землі, власник яких не визначений.

Яскравий приклад - спадкування земельних ділянок. Спадкоємці навіть теоретично можуть отримати державний акт на право власності (з моменту видачі та реєстрації якого виникне їх право власності - див. ст. 125 ЗКУ) лише зі спливом шести місяців після моменту відкриття спадщини (тобто лише після спливу строку на прийняття спадщини - ст. 1270 ЦК України). Фактично ж час з моменту смерті спадкодавця до моменту оформлення держав­ного акту спадкоємцем може складати кілька років. В описаній ситуації відсутні будь-які сумніви щодо того, що у період між смертю спадкоємця і оформленням державного акту земельна ділянка не перебуває у державній власності. Ділянка не має визначеного влас­ника; вона може бути оформлена як у власність спадкоємця, так і (теоретично) обернена у власність територіальної громади як відумерла спадщина із дотриманням встановленої законом процедури (ст. 1277 ЦК України).

Аналогічною є ситуація у випадку реорганізації юридичної особи. Як і у випадку спадкування, до правонаступників переходять усі права і обов'язки припиненої юридичної особи (ч. 1 ст. 104 ЦК України, ч. 2 ст. 59 ГК України), тому землі припиненої юридичної особи у період до переоформлення не можуть вважатися державною власністю. До моменту оформлення відповідних державних актів існує невизначеність, яка ділянка переходить якому правонаступнику і чи такий перехід відбудеться. Цю невизначеність можуть усунути правонаступники, оформивши відповідний державний акт, або, якщо ж право правонаступників не буде оформлено у встановленому порядку, територіальна громада може обернути земельну ділянку у свою власність як безхазяйне майно (ст. 335 ЦК України).

До частини другої. Відповідно до ст. 80 ЗКУ, суб'єктом права власності на землі державної власності є держава, яка "реалізує це право через відповідні органи державної влади". "Відповідними органами державної влади" ЗКУ у ст.ст. 13, 16, 17, 17-1 та ч. 2 ст. 84 визначає (1) KM України, (2) Раду Міністрів АР Крим, місцеві державні адміністрації - (3) районні і (4) обласні, міст Києва та Севастополя, та (5) державні органи приватизації (щодо продажу земельних ділянок під об'єктами, котрі приватизуються).

Повноваження органів виконавчої влади щодо розпорядження землями, які перебувають у державній власності, визначені ст.ст. 122, 149, 150 ЗКУ (передбачають загальні правила щодо розпорядження шляхом надання у власність або користування). Спеціальні правила передбачені ст. 118 ЗКУ щодо випадків безоплатної передачі (приватизації) земельних ділянок громадянам (ст. 118 ЗКУ), їх продажу іноземним державам та іноземним юридич­ним особам (ст. 129 ЗКУ). Щодо проблем, створених запровадженням до системи органів, що розпоряджаються державними землями, державних органів приватизації, див. ст. 17-1 ЗКУ та коментар до неї.

Період до розмежування земель державної та комунальної власності. На період до розмежування земель державної та комунальної власності чинне законодавство встановлює спеціальні правила щодо розпорядження землями державної власності (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього, п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" ЗУ "Про оренду землі").

Практика делегування повноважень. В Україні існує практика делегування місцевими радами їх виконавчим органам або персонально міському (сільському) голові повноважень щодо розпорядження земельними ділянками. Разом із тим, п. 34 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачає вирішення питань "регулювання земельних відносин" виключно на пленарних засіданнях рад. На думку В.В. Носіка[233], процитоване положення Закону стосується лише "визначення правил і порядку розпорядження землями" і не забороняє делегувати повноваження щодо власне розпорядження землями. З такою думкою погодитися не можемо, зважаючи на те, що на момент прийняття ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" термін "регулювання земельних відносин" стосовно рад визначався чинним тоді ЗКУ в ред. 1992 р. і охоплював питання розпорядження конкретними земельними ділянками (ст.ст. 9, 10).

До частин третьої та четвертої. Протягом тривалого часу земля визнавалася об'єктом виключної власності держави (українського народу). Натомість, ст. 13 Конституції України проголошує землю об'єктом права власності українського народу, не вживаючи прикметника "виключної”.

Новий ЗКУ відійшов від жорсткого закріплення певних категорій земель у державній власності, передбачивши лише неможливість передачі певних видів земель із державної у інші форми власності (до зміни цільового призначення). Так, ч. 3 ст. 84 ЗКУ визначено перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, а ч. 4 статті - у приватну власність. Звичайно, у державній власності можуть перебувати будь-які землі, а не лише згадані у ч.ч. 3 та 4 ст. 84 ЗКУ.

Існування переліків, вміщених у ч.ч. 3 та 4 ст. 84 ЗКУ, не означає, що землі, згадані в цих переліках, не можуть перебувати у комунальній або приватній власності. Напри­клад, цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться у приватній власності, може бути змінене на цільове призначення "землі лісогосподарського призначення" без зміни форми власності на землю, що положенням ст. 84 ЗКУ не суперечитиме.

Окрім наведеного, перелік земель, що підлягають залишенню у державній власності, вміщено також у ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" (ст. 6). Він в основному повторює положення ч. 3 ст. 84 ЗКУ.

Окрім перерахованих у ч. 4 коментованої статті, не можна передавати у приватну власність будь-які земельні ділянки під об'єктами нерухомості, що не підлягають приватизації, оскільки при такій передачі порушуватиметься принцип цільового використання земель. Також п. 3 ст. 4 ЗУ "Про державний матеріальний резерв" передбачає, що земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти системи державного резерву, "є державною власністю і не підлягають приватизації та іншим видам відчуження".

Мотиви закріплення певних різновидів земель у власності держави зрозумілі: державна власність на земельні ділянки повинна забезпечувати реалізацію певних функцій держави (оборона тощо), в інших випадках для збереження певних особливо цінних категорій земель може бути необхідно, щоб землі знаходилися у безпосередньому управлінні держави.

До частини п'ятої.

До пункту "а". Щодо "відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб" див. ст.ст. 146, 147 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "б". Щодо придбання земельних ділянок "за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами" див. главу 30 "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо набуття земельних ділянок в порядку прийняття спадщини див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "г". Щодо "передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами" див. ст. 117 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". Згідно із ч. 6 ст. 41 Конституції України, "[конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановле­них законом". Законом, який передбачає "випадки, обсяги та порядок" конфіскації майна, є насамперед Кримінальний кодекс України (далі - КК України). Загальні положення про конфіскацію як кримінальне покарання вміщені до ст. 59 КК України. Вона може бути застосована "за тяжкі та особливо тяжкі корисливі злочини і може бути призначена лише у випадках, спеціально передбачених в Особливій частині цього Кодексу. "

Зокрема, конфіскація майна передбачена за вчинення умисного вбивства при обтяжуючих обставинах (ч. 2 ст. 115 КК України), торгівлю людьми або іншу незаконну угоду з людьми при обтяжуючих обставинах (ч. 2 ст. 149 КК України), крадіжку, вчинену в особливо великих розмірах або організованою групою (ч. 5 ст. 185 КК України) та ін.

На наш погляд, як конфіскацію можна розглядати також стягнення в доход держави одержаної стороною (належної стороні) земельну ділянку за господарським зобов'язанням, що "визнано недійсним як таке, що вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства" за рішенням суду (ч. 1 ст. 208 ГК України). Водночас, можливість застосування даної норми ГК України щодо угод про відчуження земельних ділянок ста­виться під сумнів положеннями ч. 1 ст. 4 кодексу, які виключають земельні відносини з предмету регулювання кодексу.

Положення про конфіскацію містяться і в деяких інших законодавчих актах (наприклад, Кодексі України про адміністративні правопорушення, далі - КУпАП), проте імовірність застосування конфіскації земельної ділянки як адміністративного стягнення є мізерною.

Стаття 85. Право власності на землю іноземних держав

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

Коментована стаття проголошує можливість набуття земельних ділянок на праві власності в Україні іноземними державами відповідно до міжнародних договорів. ЗКУ передбачає спеціальну процедуру придбання земельних ділянок державної власності іноземними державами (див. ст. 129 ЗКУ та коментар до неї), проте не містить жодної вказівки, як повинно оформлюватися право власності на землю іноземної держави. Крім того, варто зважати на те, що процедура укладення міжнародного договору є достатньо складною і тривалою, особливо якщо враховувати процедуру ратифікації міжнародного договору в порядку законодавчої процедури (див. ЗУ "Про міжнародні договори України", зокр., ст.ст. З, 9).

Між тим, існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі - йдеться про рішення Київської міської ради №350/3811 від 27.10.2005 "Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва". При цьому характерно, що у первісній редакції рішення йшлося про продаж земельної ділянки не Сполученим Штатам Америки, а їх посольству. Рішення передбачає вказівку Головному управлінню земельних ресурсів "оформити та видати Сполученим Штатам Америки в Україні в установленому порядку державний акт на право власності на земельну ділянку" (п. 7.2.), проте маємо відзначити, що існуюча форма державного акту на право власності (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не передбачає можливості оформлення державного акту на державу.

Стаття 86. Спільна власність на землю

1. Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

2. Суб'єктами права спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи.

3. Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

4. Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю.

До частини першої. Право спільної власності прийнято визначати як "право двох або більше осіб на один об'єкт"'. Слід підкреслити, що право спільної власності передбачає саме поділ права на цілісний об'єкт, а не поділ об'єкту - тобто частку у праві, а не право на частку об'єкта. Саме тому некоректними є формулювання на зразок "право на 0,25 га без виділення в натурі", коли йдеться про 1/4 частку у праві власності на 1 га (що досить часто можна зустріти у державних актах про право власності на землю).

Щодо права спільної часткової власності див. ст.ст. 87-88 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права спільної сумісної власності див. ст. 89 ЗКУ та коментар до неї.

До відносин спільної власності на земельні ділянки в частині, не врегульованій земельним законодавством, застосовуються також положення ЦК України (глава 26 кодексу "Право спільної власності").

До частини другої. Коментована частина передбачає можливість виникнення права спільної власності між громадянами та юридичними особами, а ч. 3 цієї ж статті - між територіальними громадами. Разом із тим, видається, що з урахуванням положень ч. 4 ст. 13 Конституції України про рівність усіх суб'єктів права власності дане положення не можна тлумачити як таке, що забороняє існування спільної власності також за участю держави, або із суб'єктним складом, що одночасно включає громадян, юридичних осіб та територіальні громади, та/або державу. Інша справа, що на сьогодні чинна форма державних актів на право власності на земельну ділянку (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не дозволяє належним чином оформити таке право.

До частини третьої. Положення ч. 3 коментованої статті про суб'єктів, що розпоряджаються землями спільної власності територіальних громад (районні та обласні ради, а також Верховну Раду АР Крим, про що "мовчить" коментована норма), відтворені у ст.ст. 7, 8, 10 ЗКУ (див. коментар).

За умови відсутності в Україні земель комунальної власності (до розмежування земель комунальної власності) право спільної власності на землю територіальних громад виникнути не може (див. коментар до ст. 83 ЗКУ). Між тим, слід визнати, що правове регулювання засад існування та здійснення права спільної власності територіальних громад фактично відсутнє.

До частини четвертої. Як вже зазначалося, існуюча форма державних актів на право власності на земельну ділянку (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не дозволяє належним чином оформити всі можливі різновиди права спільної власності на землю (зокрема, за участю держави та територіальних громад). Див. також ст.ст. 125, 126 ЗКУ та коментар до них.

Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Загальна характеристика. Перелік підстав виникнення спільної часткової власності, передбачений коментованою статтею, фактично розширюється іншими нормами законодавства. Так, ч. 4 ст. 120 ЗКУ передбачено виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку у випадку придбання кількома особами будівлі або споруди.

Як видається, недоліками існуючої редакції ст. 87 ЗКУ є відсутність вказівки на можливість виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку при приватизації земельних ділянок (наприклад, у випадку, якщо на земельній ділянці знаходиться будинок, що перебуває у власності кількох осіб). Це призводить до того, що з урахуванням положень п. "в" ч. 2 ст. 89 ЗКУ (див. коментар) земельна ділянка надається співвласникам житлового будинку (навіть якщо будинок належить їм на праві спільної часткової власності) у спільну сумісну власність. Це істотно ускладнює використання земельної ділянки і особливо - розпорядження часткою у праві власності на неї, яку спершу необхідно визначати.

До пункту "а". Слід враховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗКУ, "договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально ". Таким чином, об'єднання ділянок різних власників можливе лише шляхом укладення і нотаріального посвідчення договору. Між тим, слід зазначити, що в усі часи закон ставився до спільної власності як явища вимушеного та в принципі небажаного і допускав таку власність лише у крайніх випадках. Це пов'язано із тим, що у разі єдиного неподільного права власності ймовірність виникнення різного роду конфліктів, а отже - і зниження ступеню ефективності використання земельної ділянки - є істотно меншою.

До пункту "б". Щодо придбання земельних ділянок за цивільно-правовими угодами див. главу 30 "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо набуття земельних ділянок у спільну власність в порядку прийняття спадщини див. див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї. Спадкування є найбільшим "джерелом" утворення спільної часткової власності на землю в Україні.

До пункту "г". Закон закріплює як окремий спосіб набуття спільної часткової власності "рішення суду" без зазначення будь-яких підстав, за наявності яких суд може прийняти відповідне рішення. На наш погляд, за таких умов суд не може "створювати" спільної часткової власності, він може лише визнавати існування такої власності у випадках, коли вона вже виникла із передбачених законом підстав.

Стаття 88. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності

1. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.

2. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

3. Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки - вимагати відповідної компенсації.

4. Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки.

5. Учасник спільної часткової власності відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню і зберіганню спільної земельної ділянки.

6. При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

До частини першої. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, може здійснюватися співвласниками за їх згодою незалежно від наявності договору про спільну часткову власність на земельну ділянку (ч. 2 коментованої статті). Більш того, за усталеною судовою практикою, навіть існування договору про спільне користування земельною ділянкою не виключає можливості вирішення спору судом. Як зазначено у Постанові Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (п.п. 21 -22), суд лише "бере до уваги " договір (угоду) при вирішенні спору; він може не визнати її, "коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права когось зі співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи протипожежним правилам ". Більш того, суд "не може відмовити в позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку користування земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено угодою сторін. Якщо при вирішенні спору суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку".

Спори щодо здійснення права спільної власності зазвичай зводяться до вимог щодо виділення частини ділянки у володіння та користування окремого співвласника (див. ч. 4 ст. 88 ЗКУ та коментар до неї).

Відносини спільної часткової власності за участю багатьох співвласників. Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох осіб. Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Така практика навіть стимулюється законодавцем -див., зокрема, ст. 4 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб на кожний державний акт[234]. За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер, і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди.

Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб. Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту - встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (наприклад, десяти), право спільної власності здійснюється за згодою співвласників, яким належать частки, що складають не менше, наприклад, 60 % у праві власності.

До частини другої. Коментованою нормою встановлено обов'язкову нотаріальну форму договору про спільну часткову власність на земельну ділянку. Договором зазвичай передбачається, які частини спільної ділянки закріплюються у володіння та користування за окремими учасниками спільної власності.

До частини третьої. Ч. 3 ст. 88 передбачає право на виділення частки учасника спільної власності в натурі або у вигляді грошової компенсації.

До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку слід субсидіарно застосовувати правила ЦК України: ст. 364 ("Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності"), 365 ("Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників"). Зразок договору про поділ земельної ділянки, яка перебуває у спільній частковій власності, наведений на компакт-диску, що додається.

В умовах реформування земельних відносин в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці. У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. На жаль, на сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію, проте сервітутні відносини за своєю суттю не передбачають використання земельної ділянки для забудови. Можливість же "примусового" встановлення суперфіцію також є сумнівною (вона не передбачена законом).

На наш погляд, за існуючого правового регулювання права власників (земельної ділянки та будівлі або споруди) можуть бути "гармонізовані" шляхом розгляду земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд як єдиного об'єкта права, і застосування до правовідносин, що виникають, правил про спільну часткову власність, включаючи пра­вила про примусове виділення частки. Звичайно, правила про спільну часткову власність не можуть бути застосовані "напряму", проте, на наш погляд, вони цілком можуть бути застосовані за аналогією права (ст. 8 ЦК України, ч. 8 ст. 8 ЦПК України).

До частини четвертої. Спори щодо надання у володіння та користування учаснику спільної власності частини земельної ділянки, що відповідає його частці, є надзвичайно поширеними, а судові процеси для їх вирішення б'ють рекорди заплутаності та тривалості.

Подібні спори виникають здебільшого щодо присадибних земельних ділянок, які надзвичайно важко рівномірно розділити між кількома особами. Спір щодо земельної ділянки в більшості випадків супроводжується аналогічним спором щодо будинку та господарських споруд.

Судова практика виходить із того, що для вирішення спору необхідним є проведення судово-технічної експертизи, на вирішення якої слід винести питання про можливі варіанти поділу земельної ділянки відповідно до часток учасників.

Рекомендації Пленуму Верховного Суду України щодо вирішення даної категорії справ викладені у Постанові від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (див. п.п. 19-22).

До частини п'ятої. Правило щодо участі співвласників у доходах і витратах від спільної земельної ділянки видається нам зрозумілим та безспірним.

До частини шостої. Ч. 6 ст. 88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначається ст. 362 ЦК України.

Субсидіарне застосування цивільного законодавства. До відносин спільної часткової власності на земельні ділянки, не врегульованих коментованою статтею та іншими нормами, вміщеними до актів земельного законодавства, слід субсидіарно застосовувати цивільне законодавство, наприклад, ст. 366 ЦК України, яка визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку.

3. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

4. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

5. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

До частини першої. Ч. 1 ст. 89 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з І. І. Каракашем[235], який вважає, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземними грома­дянами та особами без громадянства.

До частини другої. Коментована частина містить перелік випадків, у яких передбачено виникнення спільної сумісної власності. Як видається, він не може вважатися вичерпним і підлягає розширенню за рахунок інших випадків, коли закон передбачає виникнення права спільної сумісної власності. Зокрема, ч. 4 ст. 368 ЦК України передбачає, що у спільній сумісній власності перебуває майно, набуте "за спільні грошові кошти членів сім "і ... якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі".

До пункту "а". Відповідно до ч. 3 ст. 368 ЦК України, "майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом". Це правило конкретизується у ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України, де передбачено, що режим спільно нажитого майна не залежить від того, "що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку/доходу). Можливість передбачати у договорі інший режим спільно нажитого майна, ніж режим спільної сумісної власності, випливає із положень ст. 64 Сімейного кодексу України.

Положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу (ст. 61 Сімейного кодексу України), передбачають поширення режиму спільної сумісної власності подружжя і на земельні ділянки, приватизовані одним з подружжя (відповідно до змін, які внесені у СК України Законом від 11.01.2011). Разом із цим, вирішення розглядуваного питання до внесення змін до ст. 61 СК України було не настільки однозначним. Зі спеціальних положень земельного законодавства (ст. ст. 116, 121 та ін. ЗКУ) однозначно випливав (як і сьогодні вбачається) особистий характер права на приватизацію, і сімейне законодавство не містило положень, які дозволити б вважати, що законодавець мав на меті відступити від цього підходу. Як судова[236], так і нотаріальна практика здебільшого виходило із того, що набуте в порядку приватизації майно вважалося роздільною власністю кожного із подружжя. Виходячи з принципу дії норм в часі можна стверджувати, що приватизовані в шлюбі до 08.02.2011 земельні ділянки можуть розглядатись і як такі, що набуті в приватну власність того з подружжя, який скористався правом на приватизацію.

До пункту "б". Слід звернути увагу, що положення п. "б" ч. 2 ст. 89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (це передбачено спеціальними положеннями ст. 118 ЗКУ, ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство"), навіть у випадку, коли йдеться про членів подружжя (див. коментар до п. "а" вище).

До пункту "в". Положення даного пункту має дуже обмежену сферу застосування, оскільки у більшості випадків договірного набуття прав на земельну ділянку та при спадкуванні чітко визначається частка власників будинку у праві власності на земельну ділянку. Фактично, п. "в" ч. 2 коментованої статті "псує життя" лише співвласниками житлового будинку, що приватизують відповідну земельну ділянку. У правозастосовчій практиці, зокрема, у м. Києві, при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, це значно утруднює розпорядження часткою у спільній власності - без її визначення таке розпорядження просто неможливе.

Щодо застосування коментованої норми у відносинах з використання ділянки багатоквартирного житлового будинку див. ст. 42 ЗКУ та коментар до неї.

Дуже хотілося б витлумачити цю норму звужено, проте, на жаль, підстави для цього знайти досить важко.

Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов'язана проблема засто­сування ст. 121 ЗКУ. Виникає питання: чи застосовується норма з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? На наш погляд, формально - без такого врахування, оскільки у власність насувається одна земельна ділянка, а не кілька ділянок відповідного розміру. З іншого боку, існують підстави для розширеного тлумачення норми. Вважаємо, що з урахуванням конституційного положення (ч. 2 ст. 3) про те, що "права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави", громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них.

Коментований пункт також не скасовує дії ч. 4 ст. 120 ЗКУ, яка передбачає виникнення спільної часткової власності на земельну ділянку у разі придбання будівлі або споруди кількома особами.

До частини третьої. Частина третя коментована статті не містить конкретних правил, які визначали б порядок розпорядження ділянками, що перебувають у спільній сумісній власності. Такі правила вміщені у ст. 369 "Здійснення права спільної сумісної власності ЦК України. Зокрема, передбачено, що володіння та користування здійснюється співвласниками спільно (ч. 1), а розпорядження - за спільною згодою (ч. 2). Положення щодо здійснення права спільної сумісної власності подружжя вміщено до ст. 63 Сімейного кодексу України.

До частини четвертої. Коментована частина фактично не встановлює конкретних правил щодо поділу (виділу частини) земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності. Такі правила передбачені у ч. 5 коментованої статті та інших актах законодавства (див. коментар до названої частини).

До частини п'ятої. Коментована частина передбачає загальне правило про визначення часток у праві спільної сумісної власності: вони "є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом".

Більш детальне регулювання відповідних правовідносин передбачене ст.ст. 370-372 ЦК України, які також виходять із рівності часток у праві спільної сумісної власності, допускаючи, проте, винятки із цього правила "з урахуванням обставин, що мають істотне значення". При застосуванні наведених норм важливе значення мають рекомендації Пленуму Верховного Суду України, викладені у Постанові від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ". Слід особливо відзначити позицію, викладену в абз. 3 п. 21 Постанови, за якою "суду при визначенні частини спільної ділянки, право на користування якою має позивач (позивачі), слід виходити з розміру його (їх) частки у вартості будинку, господарських будівель та споруд на час перетворення спільної сумісної власності на спільну часткову чи на час виникнення останньої".

Стаття 90. Права власників земельних ділянок

1. Власники земельних ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

(Пункт "в" частини першої статті 90 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

2. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

До частини першої. Ч. 1 ст. 90 ЗКУ містить перелік прав власника земельної ділянки. Перераховані права в основному охоплюються змістом права власності, а саме, правомочностями володіння, користування та розпорядження. З іншого боку, деякі зі згаданих у ст. 90 прав залишаються поза межами класичної тріади, проте випливають з неї, наприклад, право на відшкодування збитків, або право використовувати корисні копалини, торф, багаторічні насадження тощо. Наведений перелік прав не є вичерпним, виходячи із природи права власності та виходячи із інших приписів ЗКУ та загального правила ч. 1 ст. 19 Конституції України.

До пункту "а". Щодо права на відчуження земельної ділянки, див. главу 20 ЗКУ та коментар до неї. Щодо права на передачу земельної ділянки в оренду, див. ст. 93 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Можливість самостійного господарювання на землі може здійснюватися лише шляхом її використання за цільовим призначенням (див. розділ II ЗКУ та коментар до нього) із дотриманням обмежень та обтяжень прав на землю (див. глави 16-18 ЗКУ).

До пункту "в". Як видається, до відносин власності на посіви та насадження на земельних ділянках слід застосовувати загальні правила, передбачені ст. 189 "Плоди і доходи" ЦК України. Зокрема, згідно із ч. 2 зазначеної статті, "продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом".

До пункту "г". У коментованому пункті надзвичайно важливе значення мають слова “у встановленому порядку", оскільки у більшості випадків такий порядок є дозвільним. Дозвільний порядок поширюється на усі випадки т.з. спеціального природокористування (див., відповідно, главу 2 та інші положення Кодексу України про надра, ст. 67 та ін. ЛК України, ст. 48 та ін. ВК України).

Без спеціального дозволу власники земельних ділянок можуть здійснювати загальне природокористування (як, проте, і будь-які інші особи - див. ст. 38 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"), а також (за певних умов) "видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб" (ч. 1 ст. 23 Кодексу України про надра). Згадані у коментованому пункті "загальнопоширені копалини і торф" якраз і є "корисними копали­нами місцевого значення" (див. ПКМ від 12.12.1994 №827 "Про затвердження переліків корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення").

До пункту "ґ". Щодо права власника на відшкодування заподіяних йому збитків, див. главу 24 "Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "д". Забудова земельної ділянки здійснюється "за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил" і допускається лише у випадках, коли вона узгоджується із цільовим призначенням земельної ділянки (ч. 3 ст. 375 ЦК України) та "містобудівною документацією, місцевими правилами забудови" (ч. 2 ст. 22 ЗУ "Про планування та забудову територій") у дозвільному порядку. Правові засади отримання дозволу на будівництво передбачені ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій". Окрім того, для забудови необхідна затверджена у встановленому порядку проектна документація на будівництво, а також дозвіл на виконання будівельних робіт (ст. ст. 28, 29 ЗУ "Про планування та забудову територій").

Правові наслідки самочинного будівництва передбачені ст. 376 ЦК України. За загальним правилом, "особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього" (ч. 2 статті), проте за певних умов "на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній" (ч. 5).

У подібних справах певну складність являє собою визначення відповідача, оскільки по даній категорії справ не йдеться про порушення прав забудовника певним суб'єктом. На наш погляд, відповідачем має виступати орган, уповноважений законом надавати дозвіл на будівництво (ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій").

До частини другої. Щодо відновлення порушених прав власників земельних ділянок див. розділ V "Гарантії прав на землю" ЗКУ та коментар до нього.

Стаття 91. Обов'язки власників земельних ділянок

1. Власники земельних ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

2. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки власників земельних ділянок.

До частини першої.

До пункту "а". Щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням див. розділ II ЗКУ та коментар до нього.

До пункту "б". Поза всяким сумнівом, обов'язок додержання законодавства України, і не лише про охорону довкілля, покладається на кожну особу. Законодавство про охорону довкілля складає величезний масив і систематизовано описане у "Переліку актів екологічного законодавства" (додається на компакт-диску), що був розроблений одним із авторів спільно із Т.О. Третяком.

До пункту "в". Щодо обов'язку своєчасної сплати земельного податку, див. ст. 206 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "г". Часто здійснення прав власників суміжних та сусідніх земельних ділянок вступає у колізію. Такі колізії мають вирішуватися відповідно до правил, викладених у главі 17 "Добросусідства" ЗКУ (див. коментар).

До пункту "г". Щодо обов'язку підвищувати родючість ґрунтів та зберігати корисні властивості землі див. розділ VI "Охорона земель" ЗКУ та коментар до нього.

До пункту "д". Проголошений обов'язок "своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом" на сьогодні не напо­внений реальним змістом (принаймні у тій частині, що стосується земель). Відповідно до ПКМ від 12.01.1993 №15 "Про порядок ведення державного земельного кадастру" (п. 17), на власників землі покладений один-єдиний обов'язок щодо звітності: подавати "щорічно не пізніше 15 січня ... виконавчим комітетам сільських, селищних, міських Рад народних депутатів звіти за станом на 1 січня про зміни, що відбулися у складі земель, які знаходяться у власності або користуванні, в тому числі на умовах оренди". Враховуючи те, що закон забороняє "самовільно" змінювати склад земель, фактично йдеться про звітування про зміни, що відбулися внаслідок природно-стихійних процесів, що, безумовно, річ не дуже поширена.

Що ж стосується інших природних ресурсів, окрім земель, відносно їх використання необхідно подавати статистичну звітність у порядку, передбаченому законодавством про статистику. Наприклад, звітування про фактичні обсяги використання вод здійснюється шляхом заповнення статистичної форми №2-ТП(водгосп) згідно із Наказом Держкомстату України від 30.09.1997 №230.

У законодавстві закріплені і деякі інші випадки, коли землевласники мають надавати певну інформацію про стан використання земель. Наприклад, законом передбачений обов'язок землевласників "надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування відомості про застосування пестицидів та агрохімікатів" (ст. 35 ЗУ "Про охорону земель"). Хоча ч. 2 ст. 18 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що "з питань, віднесених до відання органів місцевого самоврядування, на їх вимогу підприємства, установи та організації, що не перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, надають відповідну інформацію", виконання обов'язку із надання інформації і у цьому випадку не підкріплено засобами реалізації і фактично залежить від доброї волі землевласника та землекористувача.

До пункту "е". Щодо "правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон" див. глави 16-18 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "є". Щодо обов'язку "зберігати геодезичні знаки" див. ст. 22 ЗУ "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність" та прийняту відповідно до нього ПКМ від 19.07.1999 №1284 "Про Порядок охорони геодезичних пунктів".

Щодо обов'язку зберігати протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем див. ст. 26 ЗКУ та матеріали до неї, а також Наказ Державного комітету України по водному господарству "Про затвердження Положення про проведення планово-попереджувальних ремонтів меліоративних систем і споруд" №151 від 01.10.1999.

До частини другої. Перелік обов'язків власників земельних ділянок, передбачений коментованою статтею, не є вичерпним. Наприклад, землевласники зобов'язані своєчасно не лише сплачувати земельний податок, а і подавати відповідну звітність до органів державної податкової служби (див. коментар до ст. 206 ЗКУ), сплачувати фіксований сільськогосподарський податок (у випадках, визначених ЗУ "Про фіксований сільськогосподарський податок") тощо.

Право землекористування можна розглядати в різних аспектах. У суб'єктивному розумінні право користування розглядається як правомочність користування земельними ділянками, тобто застосування їх корисних властивостей (правомочність користування, напр., є складовою класичної тріади повноважень власника) або як правовий титул, що надає фізичним та юридичним особам суб'єктивне право використовувати земельну ділянку не на титулі права власності. Такий титул є свого роду "ярликом", що відповідає певній сукупності повноважень щодо земельної ділянки - щодо (1) користування та (2) володіння (крім права загального користування) в поєднанні, у певних випадках, із (3) обмеженим правом розпорядженням нею (наприклад, надання земельної ділянки в суборенду). В об'єктивному розумінні право користування розглядається як інститут земельного права, сукупність правових норм, що регулюють здійснення суб'єктивного права землекористування, його виникнення, зміну та припинення. Землекористування є різновидом права природокори­стування, що є підставою для застосування до відносин із землекористування загальних актів екологічного законодавства, насамперед, ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища" (ст.ст. 38-40).

Стаття 92. Право постійного користування земельною ділянкою

1. Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

2. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації.

в) релігійні організації, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва та обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності. (доповнено згідно Закону від 15.01.09 № 875)

(Частина друга статті 92 в редакції Закону №1709-IV від 12.05.2004)

Право постійного користування земельними ділянками є специфічним речовим правом. Воно характеризується обмеженим суб'єктно-об'єктним складом: об'єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки державної або комунальної власності; суб'єктами можуть бути лише юридичні особи, засновані на державній або комунальній власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації. Між тим, існуюче зараз право постійного користування інших суб'єктів, що виникло до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001, зберігається. Вимога щодо переоформлення такими суб'єктами права постійного користування на право власності або право оренди, встановлена п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, визнана рішенням Конституційного Суду України неконституційною (Рішення Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005).

Загальні засади діяльності громадських організацій інвалідів передбачені ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні".

За колом користувачів окремими земельними ділянками можуть існувати спеціальні обмеження - наприклад, відносно земельних ділянок водного фонду, вони передбачені ст.ст. 59, 85 ВК України (право надається "державним водогосподарським організаціям"); земель лісогосподарського призначення - ст. 17 ЛК України та ст. 57 ЗКУ (право може надаватися державним або комунальним лісогосподарським підприємствам та іншим державним або комунальним "підприємствам, установам та організаціям, у яких створені спеціалізовані лісогосподарські підрозділи ").

Моментом виникнення права постійного землекористування є видача відповідного державного акту (див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ; у ст. 125 мова йде про "видачу та реєстрацію" державного акту, проте існуючий порядок передбачає реєстрацію акту до його видачі).

На думку деяких дослідників[237], існування права постійного користування з обмеженим суб'єктним складом знаходиться у суперечності із обов'язками України щодо адаптації вітчизняного законодавства до законодавства ЄС. Зокрема, з точки зору законодавства ЄС про конкуренцію (ст. 86.1 Угоди про заснування ЄС) надання права постійного користування може розглядатися як державна допомога. Така допомога допускається, але в обмежених випадках і для певної виправданої мети. В Україні ж надання земельних ділянок у постійне користування ніяк не прив'язується до певної мети - воно пов'язано виключно із організаційною формою суб'єкта.

З іншого боку, не можна не відзначити, що суб'єкти, які використовують земельні ділянки на праві постійного користування, поставлені у несприятливі умови при здійсненні господарської діяльності, не маючи можливості відчужувати земельні ділянки, залучати під них інвестиції тощо (див. коментар до ст. 82 ЗКУ).

Стаття 93. Право оренди земельної ділянки

1. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

3. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

4. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноси­тися до статутного фонду власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом. (Статтю 93 доповнено частиною згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

5. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

6. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

7. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

До частини першої. Поняття "оренда землі" та "право оренди землі" часто вживаються у законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці як синоніми. Так, ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" містить визначення поняття "оренда землі", що ідентичне визначенню "права оренди земельної ділянки" у коментованій статті. На наш погляд, описане ототожнення є допустимим, оскільки оренда можлива лише на підставі права, "фактичної оренди" існувати не може.

Із легального поняття права оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об'єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання ("ціль"). Проте насправді ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" встановлює значно ширший перелік істотних умов, відносячи до них:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.

Право оренди землі у класичному розумінні є зобов'язальним правом, на відміну від сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (див. глави 16, 16-1 ЗКУ та коментар до них). Разом із тим, зміни, внесені ЗУ від 16.09.2008 року, яким, зокрема, коментована стаття доповнена новою частиною четвертою, фактично перетворюють право оренди на речове право (див. коментар до ч. 4).

За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України). Необхідно пам'ятати, що до регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно (ст. 9 ЦК України). Договір оренди є консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі), оплатним, двостороннім та строковим.

Форма договору є письмовою (ст. 14 ЗУ "Про оренду землі"). Правило ч. 2 ст. 290 ГК України про необхідність нотаріального посвідчення договору, на наш погляд, застосову­ватися не може, оскільки кодекс прийнятий раніше від ЗУ "Про оренду землі" в останній редакції, крім того, ч. 1 ст. 4 кодексу передбачає, що він не регулює земельні відносини. Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України).

Крім того, на виконання ч. 2 ст. 14 ЗУ "Про оренду землі" KM України постановою від 03.03.2004 № 220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи із цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом із тим, Типовий договір здатний істотно полегшити складання договору оренди землі, зважаючи на численність його умов. Також ПКМ від 13.12.2006 №1724 "Деякі питання оренди земель" затверджено розрахунок орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (а по суті - форму розрахунку).

Договір підлягає державній реєстрації (ст. 20 Закону) і лише після цього набуває чинності (ст. 18 Закону). На даний час формально чинним залишається Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений ПКМ від 25.12.1998 №2073. Водночас, Порядок входить в істотні суперечності із чинним ЗКУ і тому застосовуватися не може. На сьогодні процедура державної реєстрації договорів оренди землі визначається актами центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (див. ст.ст. 125, 202 ЗКУ та коментар до них).

Відповідно до ч. 4 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є (1) план або схема земельної ділянки, (2) її кадастровий план з відображенням обме­жень (обтяжень), (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі земельної ділянки, та, у випадку зміни цільового призначення та/або меж земельної ділянки (ст. 16 Закону) - (5) проект відведення земельної ділянки "уразі його розроблення згідно із законом'". Більша частина цієї документації не може бути виготовлена сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації, замовивши "технічну документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку" (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій").

Моментом виникнення права оренди землі відповідно до ст. 125 ЗКУ, ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" є момент державної реєстрації права оренди землі. Проте до створення механізму реєстрації речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації відповідного договору як складової реєстрації земельної ділянки (див. п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ).

Недотримання вимог щодо змісту договору. Зарегульованість земельно-орендних відносин, зокрема, закріплення в законі явно надмірної кількості умов договору оренди призводить до значної кількості спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі з самих різноманітних підстав: відсутності у договорі "строків та умов передачі земельної ділянки орендарю"[238], незазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об'єкта оренди, відсутності акту приймання-передачі земельної ділянки[239] і навіть дати укладення договору[240] тощо. Договори оспорюються через невідповідність постанови КМУ "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 N 2073 (яка зараз фактично не може бути застосована, оскільки в основній своїй частині не відповідає чинному ЗКУ та іншим законам), порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5, щодо необхідності нотаріального посвідчення договору[241] тощо.

Також договори оренди землі оспорюються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, наприклад, з підстав визначення у договорі строку оренди землі "без урахування періоду ротації основної сівозміни"[242] (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі").

На наш погляд, у багатьох випадках "істотні умови договору оренди" насправді передбачені чинним законодавством: наприклад, за відсутності будь-якої вказівки у договорі не становить жодних складнощів визначення сторони, "яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини" - це орендодавець (ст. 11 Закону України "Про оренду землі"). А у ситуації із "існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки" сторони взагалі не можуть встановити їх у договорі - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути у договорі хіба що відтворені (не будучи, звичайно, його умовами). Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення у договорі певної умови, і так визначеної законодавчо, повинна означати лише те, що сторони погодилися з положеннями закону.

Правильною слід визнати практику[243], за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. постановою КМУ від 03.03.2004 N 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього те, що ст. 14 Закону України "Про оренду землі" уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору. Аналіз "типового договору" свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Таким чином, дотримання чи недотримання "Типового договору" насправді на зміст договору, а отже на його дійсність не впливає.

Відсутність акта приймання-передачі також не може розглядатися як підстава недійсності договору[244]. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі", "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою. Оскільки акт приймання-передачі, очевидно, посвідчує передачу земельної ділянки саме у володіння орендарю, насправді він ніяк може бути "невід'ємною частиною договору оренди", на підставі якого він має складатися.

Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вимоги[245], що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, у п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.

Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату і жодної незгоди ні з умовами договору, ні з фактом використання земельної ділянки орендарем не виявляв, суди обґрунтовано застосовували положення ст. 241 ЦКУ і вважали, що договір, укладений представником із перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірителем[246].

При визнанні договорів оренди недійсними існує хибна практика визнання їх такими лише на майбутнє. Такий підхід слід вважати очевидною помилкою, яка виникає, очевидно, тому, що можливість користування земельною ділянкою, яку вже отримав орендар до моменту визнання договору недійсним, не можна "повернути". З цього виводиться висновок, що не можна застосувати і двосторонню реституцію. Як вже зазначалося, така думка є помилковою, оскільки у разі двосторонньої реституції, згідно із ч. 1 ст. 216 ЦКУ "у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном …, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування". Таким чином, у разі користування майном реституція цілком можлива, і зовсім не обов'язково, що отримана орендна плата буде дорівнювати реальній вартості користування земельної ділянки.

З огляду на сказане, правильною слід вважати практику тих судів, які визнають договори оренди недійсними з моменту укладення, а також розглядають вимоги щодо визнання договорів оренди недійсними незалежно від закінчення строку оренди[247].

До частини другої. Коментована норма не встановлює обмежень щодо кола орендарів (як і ст. 5 "Орендарі землі" ЗУ "Про оренду землі").

Натомість, законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об'єктів оренди. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу").

До частини третьої. На даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову, передбачений коментованою частиною, практичного значення не має (за редакцією ЗУ "Про оренди землі", що передувала чинній, довгострокові договори мали бути укладені у нотаріальній формі, а для короткострокових це було не обов'язково).

Правила щодо строку оренди передбачені також ст. 19 ЗУ "Про оренду землі", де окрім граничного строку дії договору, передбачене рекомендаційне положення щодо врахування при оренді сільськогосподарських угідь "періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою". Також передбачені специфічні правила щодо врахування "[п]ри передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу" "строків початку будівництва свердловин та вироб­ничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині."

Умову про термін договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ст. 18 ЗУ "Про оренду землі", за якою договір оренди землі "набирає чинності після його державної реєстрації''. Очевидно, що лише після державної реєстрації може починатися і строк оренди. Тому бажано уникати фіксованих дат, а прив'язувати перебіг строку оренди до дати державної реєстрації.

П. 6. розділу X "Перехідні положення" ЗКУ передбачає, що "при переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фер­мерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону" (тобто, очевидно, в межах передба­ченого законом максимального строку оренди - 50 років).

Певні особливості може передбачати законодавство про вільні економічні зони. Напри­клад, ст. 10 ЗУ "Про спеціальні економічні зони та спеціальний режим інвестиційної діяльності в Донецькій області" від 24.12.1998 передбачено, що "орган господарського розвитку спеціальної економічної зони може передавати ці земельні ділянки в оренду на строк до 60 років, але не більше ніж: до кінця строку існування спеціальної економічної зони ".

До частини четвертої. Положення коментованої частини є новелою, внесеною до чин­ного законодавства ЗУ № 509-VI від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву". Встановлення можливості "відчуження" права оренди спрямовані на перетворення цього права на речове. Внесені зміни не встановлюють механізму набуття права оренди у разі його "відчуження", що зводить регулятивний вплив внесених змін до нуля. Враховуючи положення ст. 126 ЗКУ, а також ст.ст. 6, 16 та ін. ЗУ "Про оренду землі", за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про "відчуження" права оренди сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди із орендодавцем. Якщо йдеться про "первинне" набуття права оренди, договір про "відчуження" права оренди може розглядатися хіба що як якийсь попередній договір, в силу якого в орендодавця виникає обов'язок укласти договір оренди з "покупцем".

Вважаємо також, що відчуження права оренди орендарем іншій особі є тим більше неможливим. І справа не лише в тому, що коментована норма веде мову лише про "влас­ника" ділянки. Насправді, причина в тому, що договір про "відчуження" права оренди між орендарем та третьою особою встановлював би обов'язки для орендодавця, що стороною договору не є. Це неможливо. Крім того, "вторинний" продаж суперечить ч. 5 коментованої статті щодо суборенди земельних ділянок.

Посилання у коментованій частині на неможливість відчуження права оренди у випадках, встановлених законом, має на увазі положення ст. 8-1 ЗУ "Про оренду землі", де заборонене "відчуження" права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.

До частини п'ятої. Умови та порядок надання земельних ділянок у суборенду детально регламентуються ст. 8 ЗУ "Про оренду землі".

До частини шостої. Поза всяким сумнівом, орендодавцями земельних ділянок можуть бути їх власники. Положення коментованої частини, за якими до орендодавців віднесені "уповноважені особи" власників, є некоректним, оскільки навіть якщо договір підписує уповноважена особа, права і обов'язки виникають для довірителя, і стороною договору, орендодавцем є саме він.

Коло суб'єктів, що уповноважені розпоряджатися землями державної та комунальної власності, описане у ст. 4 ЗУ "Про оренду землі". Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. Тому на даний час діють норми п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону, п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, що надають право здавати землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади. Щодо проблем у застосуванні п. 12 розділу X див. коментар до цього пункту.

Повноваження щодо передачі в оренду земельних ділянок державної власності деталізовані ст. 122 ЗКУ (див. коментар).

До частини сьомої. Законом, на який робиться посилання у ч. 6 ст. 93 ЗКУ, є ЗУ "Про оренду землі". Щодо особливостей оренди земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ "Про ком­плексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Зокрема, ст. 17 Закону передбачає істотні особливості обчислення розміру орендної плати.

Стаття 94. Право концесіонера на земельну ділянку

1. Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом.

2. Види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом.

До частини першої. Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про концесії", концесія - це "надання з метою задоволення громадських потреб уповноваженим органом виконавчої влади чи орга­ном місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на ство­рення (будівництво) та (або) управління (експлуатацію) об'єкта концесії (строкове платне володіння), за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню (будівництву) та (або) управлінню (експлуатації) об'єктом концесії, майнової відповідальності та можливого підприємницького ризику". Перелік об'єктів концесії наведений у ст. 3 Закону і не містить прямої згадки про можливість концесії земельних ділянок. Натомість, ч. 5 ст. З ЗУ "Про концесії" передбачає, що для здійснення концесійної діяльності земельні ділянки надаються в оренду (див. ст. 93 ЗКУ та коментар до неї). Таке саме правило передбачено й у коментованій нормі.

М.М. Бахуринська звертає увагу на неузгодженість земельного та концесійного законо­давства, що виражається у розриві між процедурами надання земельної ділянки в оренду та надання об'єкту у концесію. Зокрема, це призвело до того, що, наприклад, Концесійний договір на будівництво та експлуатацію нової автомобільної дороги Львів-Краковець від 23.12.1999 був підписаний без укладення договору оренди та відведення відповідної земельної ділянки. Для уникнення подібних ситуацій висловлена слушна пропозиція внести зміни у законодавство, що передбачали б можливість використання земельної ділянки на титулі концесії відповідно до концесійного договору[248].

До частини другої. Ч. 2 ст. 94 ЗКУ передбачає можливість надання земельних ділянок у концесію, проте лише у випадках, обумовлених законом. На сьогодні закон таких випадків не встановлює, і діє загальне правило ч. 1 ст. 94 ЗКУ. Аналогічне правила закріплене і у ч. 5 ст. 3 ЗУ "Про концесії".

Таким чином, на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування

Стаття 95. Права землекористувачів

1. Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

а) самостійно господарювати на землі;

б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

(Пункт "б" частини першої статті 95 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

(Пункт "в " частини першої статті 95 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

2. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

До частини першої. Передбачені коментованою частиною права землекористувачів багато у чому збігаються із правами власників землі (див. ч. 1 ст. 90 ЗКУ та коментар до неї). Права орендарів додатково описані у ст. 25 ЗУ "Про оренду землі".

До пункту "а". Можливість самостійного господарювання на землі може реалізовуватися лише шляхом використання земельної ділянки за цільовим призначенням (див. розділ II ЗКУ та коментар до нього) із дотриманням обмежень та обтяжень прав на землю (див. глави 16-18 ЗКУ), умов надання ділянки у користування.

До пункту "б". Коментоване положення щодо власності на посіви встановлює виняток із загального правила, передбаченого ст. 189 "Плоди і доходи" ЦК України. Зокрема, згідно з ч. 2 зазначеної статті, "продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом". П. "б" ч. 1 ст. 95 ЗКУ якраз і встановлює такий виняток. Разом із тим, вважаємо, що коментовану норму слід тлумачити обмежено. Так, не мають права власності на посіви та насадження ті користувачі, обсягом прав яких не охоплюється вирощування насаджень та закладення посівів: суб'єкти, що проводять розвідувальні роботи (див. ст. 97 ЗКУ та коментар до неї), суб'єкти сервітутних прав (див. главу 16 ЗКУ та коментар до неї) тощо.

До пункту "в". У коментованому пункті надзвичайно важливе значення мають слова "у встановленому порядку", оскільки у більшості випадків такий порядок є дозвільним. Дозвільний порядок поширюється на усі випадки т.з. спеціального природокористування (див., відповідно, главу 2 та інші положення Кодексу України про надра, ст. 67 та ін. ЛК України, ст. 48 та ін. ВК України).

Без спеціального дозволу землекористувачі можуть здійснювати загальне природоко­ристування (як, проте, і будь-які інші особи - див. ст. 38 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"), а також (за певних умов) "видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб" (ч. 1 ст. 23 Кодексу України про надра). Згадані у коментованому пункті "загальнопоширені копалини і торф" якраз і є "корисними копали­нами місцевого значення" (див. ПКМ від 12.12.1994 №827 "Про затвердження переліків корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення").

До пункту "г". Щодо права землекористувача на відшкодування заподіяних йому збитків, див. главу 24 "Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". Забудова земельної ділянки здійснюється "за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил" і допускається лише у випадках, коли вона узгоджується із цільовим призначенням земельної ділянки (ч. 3 ст. 375 ЦК України) та "містобудівною документацією, місцевими правилами забудови" (ч. 2 ст. 22 ЗУ "Про планування та забудову територій") у дозвільному порядку. Правові засади отримання дозволу на будівництво передбачені ст. 24 ЗУ "Про планування та забу­дову територій". Окрім того, для забудови необхідна затверджена у встановленому порядку проектна документація на будівництво, а також дозвіл на виконання будівельних робіт (ст. ст. 28, 29 ЗУ "Про планування та забудову територій"). Зразки дозвільних документів див. у коментарі до п. "д" ст. 90 ЗКУ.

Правові наслідки самочинного будівництва передбачені ст. 376 ЦК України. За загальним правилом, "особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього" (ч. 2 статті), проте за певних умов "на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній" (ч. 5). У подібних справах певну складність являє собою визначення відповідача, оскільки по даній категорії справ не йдеться про порушення прав забудовника певним суб'єктом. На наш погляд, відповідачем має виступати орган, уповноважений законом надавати дозвіл на будівництво (ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій").

Перелік прав, наведений у ч. 1 ст. 95, не виключає існування інших прав землекористувачів.

До частини другої. Щодо відновлення порушених прав землекористувачів земельних ділянок див. розділ V "Гарантії прав на землю" ЗКУ та коментар до нього. Положення щодо захисту прав орендаря передбачені також у ст.ст. 27 та 28 ЗУ "Про оренду землі".

Стаття 96. Обов'язки землекористувачів

1. Землекористувачі зобов'язані:

а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

є) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошуваль­них і осушувальних систем.

2. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів.

Загальна характеристика. Наведеній у коментованій нормі перелік обов'язків землекористувачів повністю відтворює обов'язки власників земельних ділянок (див. ст. 91 ЗКУ та коментар до неї). Щодо обов'язку землекористувачів сплачувати орендну плату (не згаданий у ст. 91) див. ст. 206 ЗКУ та коментар до неї.

Стаття 97. Обов'язки підприємств, установ та організацій, що проводять розвідувальні роботи

1. Підприємства, установи та організації, які здійснюють геологознімальні, пошукові, геодезичні та інші розвідувальні роботи, можуть проводити такі роботи на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем.

2. Строки і місце проведення розвідувальних робіт визначаються угодою сторін.

3. Проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних дендрологічних, ботанічних, меморіальних парків, поховань і археологічних пам'яток дозволяється у виняткових випадках за рішенням Кабінету Міністрів України.

4. Підприємства, установи та організації, які проводять розвідувальні роботи, зобов'язані відшкодовувати власникам землі та землекористувачам усі збитки, в тому числі неодержані доходи, а також за свій рахунок приводити займані земельні ділянки у попередній стан.

5. Спори, що виникають при проведенні розвідувальних робіт, вирішуються у судовому порядку.

До частини першої. Із формулювання коментованої норми випливає існування специфічного права використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт, яке відрізняється від інших, "законодавчо визнаних" видів права землекористування (зокрема, від оренди та постійного землекористування).

Деякі органи земельних ресурсів вимагають від підприємств, що здійснюють розвідувальні роботи, укладення договорів оренди землі, розуміючи ст. 97 ЗКУ таким чином, що вона начебто веде мову про оренду земельних ділянок. З таким підходом погодитися не можна. Ч. 2 ст. 97 ЗКУ наводить зовсім інший (набагато коротший) перелік істотних умов договору про використання земельної ділянки, ніж передбачено для договору оренди землі (див. ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"); крім того, розвідувальні роботи можуть бути проведені і "за погодженням з землекористувачем", що виключає оренду землі.

Виходячи із наведеного, право користування земельними ділянками для проведення розвідувальних робіт, на наш погляд, можна визначити як зобов'язальне право невиключного строкового володіння та користування земельною ділянкою для проведення розвідувальних робіт. Таке користування може бути оплатним або безоплатним.

До частини другої. Угода про використання земельної ділянки для проведення розвідувальних робіт повинна містити істотні умови щодо характеру робіт, місця та строку їх проведення.

Відповідно до загальних положень цивільного законодавства, угода повинна бути вчинена у письмовій формі (ст.ст. 206, 208 ЦК України). За бажанням сторін угода може бути нотаріально посвідчена.

Сторони не мають абсолютної свободи у визначенні умов угоди.

За своєю природою розвідувальні роботи є спеціальним використанням надр. Геологічне вивчення надр здійснюється у дозвільному порядку і регламентується гірничим законодавством (див. ст.ст. 20,37-41 та ін. Кодексу України про надра). Тому укладений договір має ґрунтуватися на отриманому дозволі на геологічне вивчення надр (ч. 4 ст. 16 Кодексу України про надра).

До частини третьої. Щодо поняття та правового режиму "заповідників, національних дендрологічних, ботанічних парків" див. главу 7 "Землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення" ЗКУ та коментар до неї. Щодо поняття та право­вого режиму "меморіальних парків, поховань і археологічних пай 'яток" див. главу 10 "Землі історико-культурного призначення" ЗКУ та коментар до неї. Слід наголосити, що на деяких землях розвідувальні роботи не можуть бути проведені навіть за рішенням KM України. Так, повністю заборонено проведення таких робіт на землях природних заповідників (ст. 16 ЗУ "Про природно-заповідний фонд України").

До частини четвертої. Щодо відшкодування збитків, див. главу 24 "Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" ЗКУ та коментар до неї.

Приведення земельних ділянок у попередній стан є їх рекультивацією (див. ст. 166 ЗКУ та коментар до неї).

До частини п'ятої. Коментована частина не несе істотного навантаження, оскільки процедура вирішення спорів, які виникають при проведенні розвідувальних робіт, нічим не відрізняється від загальної (див. главу 25 "Вирішення земельних спорів" та коментар до неї).

Стаття 98. Зміст права земельного сервітуту

1. Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). ,

1. Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.

3. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

4. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

До частини першої. Визначення, наведене у коментованій частині, не узгоджується із іншими нормами чинного законодавства. Зокрема, воно не враховує, що сервітут може належати не лише "власнику або землекористувачу земельної ділянки", а й іншій конкретно визначеній особі - т.з. "особистий сервітут" (ч. 2 ст. 401 ЦК України, ч. 1 ст. 100 ЗКУ).

Слід розрізняти поняття земельного сервітуту як встановленого договором або судом речового права, наслідком якого є обмеження прав власників інших ділянок, та законо­давчо встановлені обмеження прав власників земельних ділянок в інтересах сусідів, що не породжують речового права інших осіб[249] (див. главу 17 "Добросусідство" ЗКУ та коментар до неї).

У частині, не врегульованій главою 16 ЗКУ, земельні сервітутні відносини регулюються також положеннями цивільного законодавства, зокрема, ст.ст. 401-406 (глава 32) ЦК України. ЦК України оперує формулюванням "право користування чужим майном (сервітут)" (ч. 1 ст. 401 ЦК України), не розкриваючи визначення або ознак сервітуту.

Під "чужою" земельною ділянкою мається на увазі земельна ділянка, яка не нале­жить на титулах власності чи користування особі, зацікавленій у встановленні земельного сервітуту. Щодо платності або безоплатності земельного сервітуту див. ч.ч. 3, 4 ст. 101 ЗКУ та коментар до неї.

До частини другої. Чинне законодавство не містить обмежень щодо граничного мінімального або максимального строку земельного сервітуту (див. також ч. 2 ст. 403 ЦК України).

Формулювання коментованої статті є не зовсім коректним. Антонімом слова "постійний" є "тимчасовий", тоді як терміну "строковий" відповідає поняття "безстроковий". Тому замість "строковий" у коментованій нормі слід було вжити термін "тимчасовий".

До частини третьої. Положення коментованої частини слід сприймати з урахуванням того, що встановлення земельного сервітуту обмежує можливості власника володіти, кори­стуватися та розпоряджатися земельною ділянкою. Із самої природи земельного сервітуту випливає, що у випадку колізій сервітуту із правом власності або іншими правами на земельну ділянку (оренди, емфітевзису тощо) сервітут має безумовну перевагу. Проте коли земельний сервітут унеможливлює використання земельної ділянки за цільовим призна­ченням, він може бути припинений (див. ч. 2 ст. 102 ЗКУ та коментар до неї).

До частини четвертої. Коментованою частиною встановлено важливу засаду здійснення права сервітуту - у спосіб, що є "найменш обтяжливим для власника земельної ділянки". Наприклад, право проходу має здійснюватися таким чином, щоб завдавати найменшої шкоди насадженням, що розташовані на земельній ділянці, не перешкоджати господарській діяльності, що ведеться на земельній ділянці тощо.

Стаття 99. Види права земельного сервітуту

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати вста­новлення таких земельних сервітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубо­проводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.

Коментована стаття передбачає невичерпний перелік видів земельних сервітутів. На наш погляд, даний перелік є примірним і має виключно інформаційне значення.

Окремі науковці надають вживанню у п. "є" терміну "природної" [водойми] вели­кого значення, заперечуючи можливість встановлення сервітутів у випадку із штучною водоймою[250]. Зважаючи, що перелік земельних сервітутів є відкритим, з таким підходом погодитися не можна.

У коментованій статті поділ сервітутів здійснено за характером та обсягом повнова­жень, що надаються уповноваженій особі. Разом із тим, можливі інші класифікації. Так, із ч. 1 ст. 100 ЗКУ, ч. 2 ст. 401 ЦК України випливає поділ сервітутів на особисті (термін прямо передбачений законом), тобто встановлені на користь певної "конкретно визначеної" особи, та реальні (термін є доктринальним), тобто встановлені на користь власника певної земельної ділянки.

Не дістало чіткого законодавчого вирішення питання про те, чи можна встановити земельний сервітут на користь власника певного нерухомого майна (не земельної ділянки) не як особистий, а як реальний сервітут (тобто сервітут, що буде належати будь-якому влас­нику цього майна - будівлі або споруди, трубопроводу тощо, а не конкретній особі, що є власником на даний момент). На наш погляд, виходячи із принципу свободи договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України) та допустимості застосування аналогії при регулюванні цивільних відносин (ч. 1 ст. 8 ЦК України), встановлення таких земельних сервітутів є можливим.

У римському цивільному праві існував також поділ сервітутів на т.з. сільські (шляхові, водні та інші) та міські. Поділ був пов'язаний не з територіальним розташуванням, а з цільовим призначенням, і на сьогодні втратив актуальність. В теорії існує також класифікація, відповідно до якої сервітути поділяються на позитивні (полягають у праві вчиняти певні дії щодо ділянки) та негативні (полягають у забороні певних дій щодо чужої ділянки). Через умовний характер такого поділу видається вірним те, що закон уникає його закріплення.

Стаття 100. Порядок встановлення земельних сервітутів

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на неру­хоме майно.

(Стаття 100 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007 року)

До частини першої. Коментована частина передбачає чотири способи встановлення земельного сервітуту: (1) договором, (2) законом, (3) заповітом або (А) рішенням суду. Такі само способи встановлення сервітуту передбачені ч. 1 ст. 402 ЦК України.

(1) Щодо встановлення земельного сервітуту договором див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та комен­тар до неї.

(2) Щодо встановлення земельного сервітуту законом, на сьогодні подібна можливість залишається теоретичною. Чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону (ipso iure). Разом із тим, потреба у подібному способі встановлення сервітутів, на наш погляд, існує, наприклад, у випадках, коли на приватній земельній ділянці на момент її приватизації розташовані певні лінійні споруди (лінії зв'язку, підземні трубопроводи тощо).

(3) Встановлення сервітуту заповітом по суті є різновидом його встановлення у договірному порядку. За своєю правовою природою заповіт є односторонньою угодою (правочином) щодо обтяження земельної ділянки заповідача. Така угода фактично укладена під відкладальною умовою (набуває чинності після смерті заповідача). Після смерті заповідача особа, на користь якої передбачено встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин - погодитися на встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дій до його реєстрації (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї). Таким чином, на наш погляд, на відносини із встановлення сервітуту заповітом поширюються положення щодо реєстрації договорів про встановлення сервітутів. Положення про сервітут повинні бути сформульовані у заповіті з урахуванням тих самих вимог, що і стосовно договору (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї).

(4) На жаль, чинне законодавство не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту. У ч. 6 ст. 10 ЗУ "Про телекомунікації" перед­бачено право осіб, які "отримали ліцензію на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, ... вимагати від власників земельних ділянок або землекористувачів установлення сервітутів ... для прокладання під землею телекомунікаційних мереж та/або усунення їх пошкоджень", проте і в цьому випадку належної чіткості у підставах встановлення сервітуту немає.

На наш погляд, виходячи із принципів примусового відчуження об'єктів права приватної власності (ч. 5 ст. 41 Конституції України, ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року), підставою для рішення суду повинні бути (і) суспільна необхідність встановлення сервітуту, за умови (її) поперед­нього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки (див. ч. 3 ст. 101 ЗКУ та коментар до неї). Як видається, суспільна необхідність у встановленні сервітуту матиме місце тоді, коли без встановлення сервітуту пануючу земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки.

На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов'язання суб'єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді - навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як "земельний сервітут на право користування ... в разі необхідності земельною ділянкою по вул. ... для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою "В") вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної..."[251], "безстроковий земельний сервітут на право користування частиною земельної ділянки за адресою ... в мінімально допустимих розмірах, необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів, з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою..."[252], "безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці … в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу - автомобілю для відкачування нечистот - на земельній ділянці при будинку ... на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації"[253] тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису[254], хоча, на наш погляд, в силу вимог ст. 119 ЦПК України слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.

До частини другої. Коментована частина передбачає, що сервітут може бути встанов­лений договором між зацікавленою особою та "власником (володільцем) земельної ділянки". З буквального розуміння наведеної норми випливає, що сервітут може бути встановлений

будь-якою особою, що володіє земельною ділянкою на якомусь титулі. На наш погляд, дане положення слід тлумачити обмежено, виходячи із того, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам, і договір у жодному разі не може створювати обов'язків для осіб, що не є його стороною. Тому, як видається, будь-який користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування, і лише у разі, коли законом або договором йому передане право розпорядження земельною ділянкою.

З іншого боку, вважаємо, що відносно земельної ділянки, наданої в користування третій особі, власник може встановити сервітут також лише за згодою користувача. В іншому разі користувач може ставити питання про відповідальність власника за порушення його прав.

Закон не визначає істотних умов договору про встановлення земельного сервітуту. Тому мінімально достатнім є описати характер сервітуту, що встановлюється, тобто обсяг прав, що надаються користувачеві, та порядок його здійснення. Якщо сервітут стосується частини земельної ділянки, на наш погляд, для коректного опису у договорі цієї частини необхідним є складання відповідної технічної документації із землеустрою (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій"). При встановленні сервітуту сторонам доцільно визначитися щодо його строку (ч. 2 ст. 98 ЗКУ), плати за його встановлення (ч. 3 ст. 101 ЗКУ) та платності його подальшого здійснення.

Договір про встановлення сервітуту укладається в письмовій формі. Це випливає із ст.ст. 206, 208 ЦК України, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої коментованою статтею, а також ст.ст. 182, 210 ЦК України (див. також ст. 202 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень"). Більш того, на даний час, враховуючи, що положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій практиці як державна реєстрація прав у розумінні коментованої статті часто розглядається реєстрація відповідних угод згідно із ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (яка відбувається на сьогодні виключно при нотаріальному посвідченні правочинів). Такий підхід, на жаль, не спирається на закон.

Щодо реєстрації договорів про встановлення земельних сервітутів див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

Слід наголосити, що із викладенням ч. 3 коментованої статті у чинній редакції було "втрачене" положення про реєстрацію сервітутів, що встановлюються "не договірним" шляхом - насамперед, рішенням суду. На наш погляд, такий підхід є сумнівним, адже сервітут як абсолютне право повинен доводитися до загального відома шляхом його реєстрації.

Стаття 101. Дія земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

2. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

3. Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

4. Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

До частини першої. У ч. 1 коментованої статті відображена важлива ознака сервітуту -його речовий характер. Земельний сервітут як речове право передбачає можливість впливу уповноваженої особи на об'єкт права (земельну ділянку) безпосередньо, незалежно від волі інших осіб. Тому зміна власника земельної ділянки не має значення для права земельного сервітуту.

До частини другої. Реальний земельний сервітут є явищем вимушеним, обумовленим необхідністю усунути недоліки однієї земельної ділянки за рахунок іншої. Тому сама ідея "відриву" земельного сервітуту від пануючої ділянки суперечить його сутності.

Хоча закон допускає також існування особистих сервітутів, він закріплює їх виключно особистий і невідчужуваний характер. Такий підхід видається виправданим, оскільки сервітут загалом ускладнює існуючі правовідносини, передбачає високий ступень вірогідності виникнення конфлікту, може істотно знизити ефективність використання обтяженої земельної ділянки. Отже, можливість його "запуску" у вільний обіг слід виключити, що і зробив законодавець у коментованій нормі.

До частин третьої та четвертої. Конструкція ч. 1 ст. 98 та коментованої ч. 3 ст. 101 ЗКУ дозволяє зробити висновок, що (1) плата за встановлення земельного сервітуту та (2) плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні[255]. Крім того, закон (ч. 4 коментованої статті) згадує про (3) збитки, завдані встановленням земельного сервітуту. Виникає потреба провести чітке розмежування усіх згаданих термінів та їх правових режимів.

На наш погляд, встановлення сервітуту неминуче призводить до заподіяння збитків власнику земельної ділянки у вигляді зменшення вартості земельної ділянки та/або зни­ження ступеня прибутковості здійснюваної діяльності. Як видається, єдиним об'єктивним критерієм при визначенні розміру плати за встановлення сервітуту є розмір таких збитків. Отже, якщо договором передбачена плата за встановлення сервітуту, слід вважати, що вона покриває збитки, завдані встановленням сервітуту (власник розпорядився своїм правом на відшкодування збитків). Якщо сервітут встановлюється у судовому порядку, суд повинен вирішити питання про внесення плати за встановлення сервітуту таким чином, щоб покрити збитки власника. При встановленні сервітуту заповітом питання про плату та збитки не постає, оскільки набувач земельної ділянки отримає її "як є", разом із сервітутом.

Збитки, що завдані діями, що виходять за межі, які окреслені правом сервітуту, мають відшкодовуватися на загальних підставах (глава 82 "Відшкодування шкоди" ЦК України).

На наш погляд, плата за здійснення земельного сервітуту (ч. 1 ст. 98 ЗКУ) може бути передбачена договором за згодою сторін додатково до плати за встановлення сервітуту. Ч. 1 ст. 98 ЗКУ не дає власнику підстав вимагати плату за здійснення сервітуту.

Стаття 102. Припинення дії земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:

а) припинення підстав його встановлення;

б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

До частини першої. Недоліком коментованої норми є те, що у ній змішані (1) підстави, що повинні "автоматично" призводити до припинення дії земельного сервітуту безпосередньо в силу вимог закону (ipso iure), (2) підстави, які дозволяють зацікавленій особі лише вимагати припинення сервітуту в судовому порядку, та (3) підстави, за наявності яких для припинення сервітуту слід здійснити процедуру реєстрації його припинення.

До перших належать обставини, передбачені у п.п. "а" та "г"; до других - передбачені п.п. "ґ" та "д", а також ч. 2 коментованої статті, до третіх - передбачена у п. "б" відмова уповноваженої особи. З урахуванням викладеного у коментарі до ч. 2 ст. 100 ЗКУ, вважаємо, що відмова уповноваженої особи від права сервітуту повинна бути вчинена у письмовій формі і зареєстрована (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

Згадане у п. "в" ч. 1 рішення суду, на наш погляд, взагалі слід розглядати не як підставу, а як спосіб припинення сервітуту за наявності інших підстав, передбачених п.п. "ґ" та "д" ч. 1 та ч. 2 коментованої статті.

На наш погляд, крім випадків, передбачених "а" та "г" коментованої частини, у усіх інших випадках сервітут слід вважати припиненим лише після державної реєстрації такого припинення (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

Що ж стосується викладеної у п. "а" {"поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки") підстави для припинення сервітуту, маємо висловити сумнів у доцільності даного положення. Як видається, припинення сервітуту повинно здійснюватися лише у випадку, коли обтяжена та пануюча земельні ділянки консолідуються (об'єднуються). Якщо ж цього не відбувається, не виключене їх подальше роздільне відчуження, що знову породить необхідність встановлення сервітуту.

До частини другої. У коментованій частині передбачені підстави для припинення сервітуту у судовому порядку. Цей перелік невичерпний, він має включати також обставини, визначені п.п. "г" та "д" ч. 1 ст. 102 ЗКУ. Моментом припинення сервітуту є час набрання законної сили рішенням суду про це.

(Кодекс доповнено главою 16-1 Законом №997-V від 27 квітня 2007 року)

Стаття 102-1. Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

1. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

(Частина друга статті 102-1 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

(Статтю 102-1 доповнено частиною згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

4. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

(Статтю 102-1 доповнено частиною згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

5. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

6. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

7. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

(Кодекс доповнено главою 16-1 згідно із Законом N 997-V від 27.04.2007)

До частини першої. Формулювання коментованої статті не дає чіткої відповіді на питання про природу емфітевзису та суперфіцію. Із положень коментованої статті, а також глав 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб'", 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України можна вивести більш повні визначення цих понять.

Так, емфітевзис можна визначити як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а суперфіцій - як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови. При цьому варто враховувати обмеження щодо відчуження вказаних прав відповідно до ч. 3 коментованої статті.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формулювання закритого переліку (numerus clausus)[256]. Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов'язок для невизначеного кола осіб, ці особи повинні бути поінформовані про зміст і види таких прав.

Коментована норма вказує на можливі способи встановлення цих прав: за договором (емфітевзис) та договором і заповітом (суперфіцій). Щодо форми, змісту та необхідності реєстрації договорів про встановлення емфітевзису та суперфіцію див. коментар до ч. 5.

До частини другої. Положення коментованої частини вказують на важливу ознаку емфітевзису та суперфіцію як речових прав - відчужуваність. Ця ознака, серед іншого, відрізняє ці права від оренди як зобов'язального права, для уступки якого, за загальним правилом, необхідна згода орендодавця.

Порядок здійснення права на відчуження емфітевзису передбачений ст. 411 ЦК України. Особливістю є передбачене цією статтею право переважної купівлі емфітевзису власником земельної ділянки.

Інша особливість відчуження встановлена щодо суперфіцію. Згідно із ч. 3 ст. 415 ЦК України, право суперфіцію слідує за будівлею (спорудою), зведеною на земельній ділянці.

Коментована норма передбачає щодо прав користування земельною ділянкою державної або комунальної власності виняток із загального правила про можливість відчуження цих прав (див. ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої. Коментованою нормою передбачено, що емфітевзис та суперфіцій на земельні ділянки державної та комунальної власності є особистими правами, окрема передача яких до інших осіб неможлива. Дане правило підтверджується ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ЦК України. Разом із тим, законодавець зберіг у всій повноті принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Внесення права до статутного фонду юридичної особи відповідно до ст. 140 ГК України породжує перехід до такої особи відповідного права користування земельною ділянкою. Тому заборона внесення права до статутного фонду фактично дублює загальну заборону на відчуження. Те саме стосується і окремої заборони передачі права в іпотеку, оскільки передане в іпотеку може бути лише майно, що може бути іпотекодавцем відчужене (ч. 1 ст. 5 ЗУ "Про іпотеку").

Виняток щодо можливості відчуження прав емфітевзису та суперфіцію, передбачений коментованою нормою, випливає із принципу про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗКУ).

До частини четвертої. Загальне правило про допустимість встановлення безстрокових емфітевзису чи суперфіцію (ст. 408, ч. 4 ст.413 ЦК України) не поширюється на земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими законодавчо обмежено.

До частини п'ятої. Із положень коментованої статті, а також глави 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" ЦК України можна вивести істотні умови договору емфітевзису. Першою очевидною умовою є (1) об'єкт - відповідна земельна ділянка. Необхідно визначитися і щодо (2) цільового призначення земельної ділянки (ч. 1 ст. 409 ЦК України). Ця умова може бути сформульована у загальному вигляді (сільськогосподарське використання за цільовим призначенням), а може бути деталізована (наприклад, шляхом прив'язки до певної сівозміни). Також умовою договору є (3) строк, який може бути і "невизначеним" (ст. 408 ЦК України), а також (4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України).

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво "промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель" - ч. 1 ст. 413 ЦК України), (3) визначений або невизначений строк (ч. 4, 5 ст. 413 ЦК України), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді "частки від доходу землекористувача", "[я]кщо на земельній ділянці збудовані промислові об 'єкти" (ч. 1 ст. 414 ЦК України). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦК України), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.

Виходячи із існуючої редакції ч. 2 ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" ("[власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів -учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок ), земельний податок повинен сплачувати і власник, і емфітевта або суперфіціарій. На наш погляд, земельний податок має сплачуватися тільки власником, зважаючи на те, що закон, звичайно, не міг переслідувати мети встановлення подвійного оподаткування.

Договір про встановлення емфітевзису або суперфіцію укладається в письмовій формі (вимога щодо нотаріального посвідчення законом не передбачена). Необхідність додержання письмової форми випливає із ст.ст. 206 та 208 ЦК України, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої ст.ст. 182, 210 ЦК України (див. також ст. 202 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень").

На даний час, враховуючи, що положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій діяльності існує підхід, за яким як державну реєстрацію прав слід розглядати реєстрацію відповідних правочинів за ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (здійснюється при нотаріальному посвідченні). Такий підхід диктується міркуваннями доцільності, проте, на жаль, він не спирається на закон, який відрізняє підстави реєстрації прав (див. ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень") та право чинів (ст. 210 ЦК України).

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва[257]. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію. Подібна ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав[258].

До частин шостої та сьомої. Положення ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ є механічним узагальненням положень ст.ст. 412 "Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" та 416 "Припинення права користування земельною ділянкою для забудови" ЦК України.

Разом із тим, ч. 7 ст. 102-1 ЗКУ залишає відкритим перелік підстав припинення емфітевзису та суперфіцію шляхом відсилки до "інших випадків, встановлених законом". У коментованій статті на сьогодні не згадано лише підстави для припинення суперфіцію, передбаченої п. З ч. 1 ст. 416 ЦК України: "відмови землекористувача від права користування".

Варто зазначити, що власник земельної ділянки, якою користується суперфіціарій, відповідно до ч. 2 ст. 414 ЦК України має право на відчуження своєї земельної ділянки. При цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права забудовника (суперфіціарія) або власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Дане правило застосовується і щодо таких власників, як держава, територіальні громади.

Важливі положення щодо наслідків припинення суперфіцію передбачені ст. 417 ЦК України. Вони визначають долю розташованих на ділянці будівель та споруд. За загальним правилом, за відсутності згоди між сторонами щодо подальшої долі таких будівель та споруд вони підлягають знесенню (ч. 1 ст. 417 ЦК України), проте за певних умов у судовому порядку може бути прийнято рішення про викуп земельної ділянки власником будівель або навпаки, або суд може "визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк" (ч. 2 ст. 417 ЦК України).

У судовій практиці трапляються численні спроби поширити положення ч. 2 ст. 417 ЦК України на всі випадки, коли на земельній ділянці розташовані правомірно збудовані будівлі та споруди, що не належать власнику земельної ділянки. Суди вищих інстанцій поки що обережно ставляться до таких спроб, не вдаючись до застосування ст. 417 ЦК України за аналогією.

Стаття 103. Зміст добросусідства

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

3. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

Загальна характеристика. Правила добросусідства, у т. ч. закріплені у коментованій статті, стосуються "сусідніх" землевласників та землекористувачів (не лише суміжних), тобто всіх, чия діяльність може справити негативний вплив на інші земельні ділянки.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, "не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах" (т. з. "шикана"). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - "Neidbau" - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини)[259].

До частини першої. Положення коментованої частини мають, на жаль, характер заклику, а не формально-юридичного припису. Звичайно, повністю формалізувати відносини сусідства неможливо, проте термін "найменші незручності" є вочевидь непридатним для регулювання цих відносин. "Найменші незручності" будуть завдаватися лише тоді, коли земельна ділянка не буде використовуватися взагалі.

Тому буквально тлумачити коментовану норму вважаємо неможливим. На нашу думку, у коментованій частині йдеться про неможливість використання особою свого права на шкоду іншим особам. Відповідно до ст. 13 ЦКУ при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні своїх прав особа повинна також додержуватися моральних засад суспільства.

На наш погляд, з урахуванням історичного та зарубіжного досвіду при формулюванні законодавчих положень про правила добросусідства доцільно встановити загальне правило, за яким землевласник зобов'язаний використовувати свою власність "розумно"; якщо власність використовується незаконно або "нерозумно" - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов'язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від "розумних" дій сусідів (наприклад, будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов'язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди). Між тим, хоча такі правила не закріплені прямо, вони з необхідністю випливають із загальних принципів права.

Таким чином, неприпустимим є таке здійснення прав власників земельних ділянок чи землекористувачів, яке створює сусіду незручності всупереч певним існуючим правилам або понад межі від звичайного сусідства.

Особливості деяких видів використання земельних ділянок з огляду на можливий негативний вплив визначені нормативно. Так, ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень" передбачає мінімальні допустимі відстані від дерев та чагарників до меж земельної ділянки, будівель та споруд в сільській місцевості. Наприклад, від зовнішніх стін будівель та споруд, меж сусідніх ділянок дерева повинні висаджуватись не ближче 5 м, чагарники - 1.5 м. Наведені нормативи стосуються дерев з діаметром крони не більше 5 м і повинні бути відповідно збільшені для дерев з кроною більшого діаметру, при цьому дерева не повинні заважати проїзду і роботі пожежних автомобілів (п. 4.13). Зазначені ДБН містять й інші положення у вказаній частині.

Так, суд правильно задовольнив позов про прибирання гаражу, що хоча і побудований на ділянці відповідача, але впритул до межі земельної ділянки позивача. Таке розміщення порушує правила ДБН 360-92**[260]. Аналогічно, було задоволено позов про зобов'язання відповідача знести погосподарську споруду, яка знаходилася за 0,9 м від межі (замість 1 м, визначеного п. 3.25 ДБН 360-92**), а також ближче від 5,85 м від будівлі позивачки (протипожежний розрив згідно із додатком 3.1 ДБН 360-92)[261].

Цілком можливий і такий неприпустимий вплив, що прямо не суперечить якимось нормам. В такому випадку суду слід керуватися оціночним критеріям "меж незручностей від звичайного сусідства".

До частини другої. Коментована частина доповнює оціночні критерії для визначення забороненого впливу на суміжні ділянки, визначені у ч. 1 даної статті. Забороняється такий вплив, що, хоча за інших умов був би правомірним, у конкретних умовах призводить до неможливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Прикладами такого впливу можуть бути, наприклад, викиди у навколишнє середовище промислового підприємства. Хоча підприємство може мати всі необхідні дозволи на викиди, якщо вони призводять до неможливості використання прилеглих земель сільськогосподарського призначення, відповідна діяльність має бути в силу коментованої норми заборонена.

До частини третьої. Однією з невід'ємних і істотних ознак земельної ділянки є її нерухомість, або незмінність місця розташування. З цим можуть бути пов'язані певні незручності у її використанні. Для розв'язання такої проблеми законодавець встановив обов'язок власників та користувачів земельних ділянок співпрацювати при запровадженні заходів, які не завжди можуть бути реалізовані одним власником, землекористувачем самостійно (раціональна організація меж та площі земельних ділянок, проведення сівозмін, зберігання спільних межових знаків тощо).

Цей обов'язок продубльована і у ст. 91, 96 ЗКУ.

Разом із тим, не можна не відзначити низький ступень формалізації обов'язку, що значно утруднює примушення до його виконання. Передбачений обов'язок щодо "сприяння обміну" взагалі не може розумітися буквально, оскільки за такого розуміння він порушуватиме загальні засади здійснення права власності та принцип добровільного розпорядження об'єктами такого права.

Стаття 104. Попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку

Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.

Коментована норма надає право власникам та землекористувачам земельних ділянок вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, якщо її здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки тощо.

Передумовою реалізації закріпленого в коментованій нормі права є ст. 50 Конституції України, відповідно до якої "кожен має право на безпечне для життя і здоров'я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди". Діяльність фізичної та юридичної особи, що призводить до нищення, псування, забруднення довкілля, є незаконною. Кожен має право вимагати припинення такої діяльності.

Право на безпечні умови проживання та діяльності полягає у праві вимагати створення та підтримання таких умов, припиняти шкідливий вплив, що має місце, праві на відшкодування шкоди, а також праві реагувати на прояви небезпеки, що потенційно спроможні спричинити шкідливий вплив у майбутньому.

З урахуванням таких можливостей ст. 282, 293 ЦК України передбачають, що діяльність фізичної та юридичної особи, яка завдає шкоди довкіллю, може бути припинена за рішенням суду. В той же час особа має право вимагати усунення небезпеки, створеної внаслідок підприємницької або іншої діяльності, яка загрожує життю та здоров'ю, і хоча не спричинила на даний момент шкідливого впливу, проте з великим ступенем ймовірності може його спричинити. Використання закріпленого у коментованій нормі права є заходом превентивного впливу і упередження правопорушення.

Передбачене коментованою статтею право вимагати припинення шкідливої діяльності у судовому порядку, на наш погляд, слід відрізняти від припинення, зупинення, обмеження, тимчасової заборони екологічно шкідливої діяльності в адміністративному порядку, що передбачена п. "в" ст. 13 ЗУ про охорону навколишнього природного середовища", ст. 246 ГК України, ст. 42 ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення", Постановою Верховної Ради України від 29.10.1992 "Про затвердження Порядку обмеження, тимчасової заборони (зупинення) чи припинення діяльності підприємств, установ, організацій і об'єктів у разі порушення ними законодавства про охорону навколишнього природного середовища", Наказом МОЗ України №65 від 14.04.1995 "Про затвердження Порядку зупинення або припинення інвестиційної діяльності при порушенні санітарного законодавства" та іншими актами чинного законодавства.

Стаття 105. Наслідки проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев

У випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням.

Формулювання коментованої статті є вкрай невдалим, адже у випадку "проникнення коренів і гілок дерев" власники чи землекористувачі отримують право "відрізати корені дерев і кушів". Якщо розуміти коментовану норму буквально, кущі страждатимуть "за дерева", а гілки залишаться безкарними. Природно, що таке буквальне розуміння суперечить меті статті. Тому слід вважати, що у всьому її тексті йдеться і про гілки, і про коріння як дерев, так і кущів.

Якщо проникнення коренів та гілок не заважає використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, закон не надає власникам та користувачам останніх відрізати такі корені та гілки.

Право на "обрізання" не стосується рослин, що підлягають охороні згідно із екологічним законодавством, зокрема, занесених до Зеленої (відповідно до ст. 31 ЗУ "Про рослинний світ", Положення про Зелену книгу України затверджено ПКМ від 29.08.2002 №1286) або Червоної книг України (ЗУ "Про Червону книгу України").

За своєю правовою природою право відрізати гілки та коріння, які перешкоджають використанню ділянки за цільовим призначенням, є формою самозахисту, в загальному вигляді регламентованою ст. 19 ЦК України. Воно також випливає зі змісту ст. 90, 95 ЗКУ

На наш погляд, реалізація такого права у межах, визначених законом, є правомірною дією, тому вона не може тягнути відповідальності навіть у разі, якщо внаслідок "обрізання" дерево чи кущ загине.

Стаття 106. Обов'язки щодо визначення спільних меж

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

2. Види межових знаків і порядок відновлення меж визначаються центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

3. Витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

До частини першої. Межа земельної ділянки є умовною лінією, що відділяє її від іншої ділянки, а тому є спільною для обох земельних ділянок. Відтак, кожен із сусідніх власників земельної ділянки має рівні права на її встановлення та обов'язки щодо підтримання межі в належному стані.

Процедура встановлення та відновлення меж земельних ділянок регламентується ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", а також Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 №43. Безпосередньо встановлення та відновлення меж покладається на землевпорядні організації, які мають ліцензію на здійснення такого виду діяльності. Проте процедура встановлення та відновлення меж передбачає активну участь у цьому процесі відповідних власників та землекористувачів. Враховуючи те, що через існуючі конфлікти або із інших причин власники або землекористувачі часто відмовляються від участі в межуванні, коментованою нормою передбачено їх позитивний обов'язок сприяти "встановленню твердих меж, а також: відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними".

Беручи участь у межуванні, власники реалізують свої права. Проте така участь є також обов'язком власників (ст. 125 ЗКУ).

До частини другої. Повноваження щодо визначення видів межових знаків до цього часу центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів не реалізовані.

Порядок відновлення меж земельних ділянок, які стали невиразними або були знищені чи переміщені визначений Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 №43.

Так, відповідно до п.2.4. Інструкції "відновлення всіх поворотних точок меж: земельної ділянки здійснюється геодезичними методами з прив'язкою не менше двох характерних закріплених поворотних точок до пунктів державної геодезичної мережі та до твердих точок на місцевості. Здійснюється кадастрова зйомка земельної ділянки з наступним вирахуванням координат поворотних точок меж: (у державній або умовній системі координат) і площі ділянки. За результатами виконаних робіт складається кадастровий план земельної ділянки".

До частини третьої. Законодавець справедливо встановив правило, за яким витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах. При цьому немає значення, чи виконувались ці роботи за рахунок однієї зі сторін з подальшим відшкодуванням з боку іншої, чи за рахунок обох сторін.

За домовленістю власники суміжних земельних ділянок угодою між собою можуть передбачити інший порядок оплати таких робіт.

Зауважимо, що коментована норма і правила розподілу витрат стосуються тільки проце­дури встановлення меж земельної ділянки і їх закріплення межовими знаками і не стосується (за буквальним змістом норми) встановлення межових споруд (парканів, загорож і т. ін.). Відповідно до загальних правил ст. 331 ЦК України щодо набуття права власності на ново-створене майно, такі споруди є власністю особи, що їх збудувала. Щодо розташованих на межі дерев діють спеціальні правила, передбачені ст. 109 ЗКУ.

Стаття 107. Відновлення меж

1. Основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.

2. У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

3. У випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин.

До частини першої. Відновлення меж земельної ділянки на місцевості передбачає повторне винесення меж в натуру на підставі наявної земельно-кадастрової документації (див. главу 34 "Державний земельний кадастр" ЗКУ та коментар до неї).

За наявності земельно-кадастрової документації відновлення меж фактично здійснюється в порядку, передбаченому для їх встановлення відповідно до ст. 55 ЗУ "Про землеустрій" з дотриманням процедури, визначеної Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 №43.

До частин другої та третьої. Ситуація, при якій особа користується земельною ділянкою правомірно, а документи, що мали б посвідчувати межі її користування відсутні, досить поширена. Вона зазвичай має місце тоді, коли земельна ділянка надавалася відповідно до чинного раніше законодавства (у 1980-і роки і раніше), коли правоустановчі документи не передбачали обов'язкового складання плану земельної ділянки.

За існуючою практикою, встановлення меж "за фактичним використанням земельної ділянки" проводиться в порядку земельно-кадастрової інвентаризації, проведення якої врегульовано Наказом Держкомзему України №85 від 26.08.1997 "Про затвердження Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів", Тимчасовими методичними вказівками по кадастровому землеустрою (інвентаризації земель), затвердженими Першим заступником Голови Держкомзему України A.M. Третяком 04.08.1999 (останній акт формально не є нормативно-правовим актом, проте на практиці сприймається саме як такий).

При інвентаризації зазвичай фіксується фактичне користування земельною ділянкою (наприклад, за існуючими парканами). Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, закон передбачає поділ "спірної" частини ділянки "порівну".

Проте можлива ситуація, коли такий підхід призведе до того, що отримані площі не узгоджуватимуться із документами, які містять відомості про площу наданих земельних ділянок (погосподарські книги, земельно-шнурові книги, реєстрові книги).

Наприклад, при поділі спірної частини в 0,02 га навпіл у власності одного сусіда в цілому опиниться 0,08 га, а іншого - 0,1 га, у той час, як за документами обом належить по 0,09 га. За таких обставин очевидно, що спірну частину слід повністю передати сусіду із меншою ділянкою. Підставою для цього будуть положення ч. 3 коментованої статті, за якими "у випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин".

Спори між сусідами про межу, коли один із сусідів вважає, що інший зайняв частину його земельної ділянки, виявляються одними із найбільш складних для вирішення, оскільки вимагають застосування спеціальних знань, встановлення фактів, що мали місце у далекому минулому (надання земельної ділянки в користування могло мати місце десятки років тому) тощо. Трапляються ситуації, у яких встановити напевне місцезнаходження межі неможливо в принципі - адже протягом тривалого часу правоустановчі документи не містили плану земельних ділянок.

Слід визнати правильною позицію тих судів, які у разі неможливості достовірного встановлення дійсного розташування межі (а така ситуація є досить поширеною) не відмовляють у задоволенні позову, а встановлюють межу на підставі положень ч. 3 коментованої статті[262].

Стаття 108. Спільне використання межових споруд

1. У випадках, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів.

2. Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди.

До частини першої. В разі відсутності межових знаків межі земельних ділянок можуть позначитись за допомогою природних та штучних об'єктів, що мають поряд із протяжністю ширину і не становлять умовної лінії.

Встановлене коментованою нормою правило про спільне використання об'єкту, "якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів", слід розуміти як встановлення презумпції права спільної власності на споруду. Якщо об'єкт був створений силами і засобами одного з суміжних власників, то він належить на праві власності особі, що його створила (ст. 331 ЦК України). Природно, що саме ця особа і має виключне право на використання об'єкта.

Презумпція спільної власності є спростовною, і при визначенні того, кому належить споруда, слід, звичайно, керуватися не лише "зовнішніми ознаками" (як зазначено у коментованій нормі). І хоча часто такі "ознаки" (знаходження споруди на території одного із сусідів, звернення лицьової сторони паркану назовні від якоїсь ділянки тощо) можуть з більшим чи меншим ступенем достовірності вказувати на належність споруди, вони не є незаперечними і можуть бути спростовані іншими засобами доказування. Навряд чи положення ч. 1 ст. 108 можна розуміти як такі, що встановлюють "зовнішні ознаки" як єдиний можливий доказ у спорах про належність межових споруд (пор. з ч. 1 ст. 218 ЦК України).

До частини другої. Друга частина коментованої статті, на наше переконання, стосується межових споруд, які є спільними і належать обом суміжним власникам. На це вказує їх правовий режим, що дозволяє кожному з суміжних власників користуватися межовими спорудами спільно і нести витрати на утримання споруди в належному стані у рівних частинах. Зауважимо, що такий самий режим за згодою сусідів може бути встановлений і щодо споруди, яка належить одному з них.

Спільні межові споруди використовується згідно із положенням глави 26 ЦК України "Право спільної власності".

Оскільки межова споруда позначає спільну межу, то її знищення є неможливим доти, доки хоча б одна сторона зацікавлена у позначенні межі своєї земельної ділянки такою спорудою. Згадані межові споруди виконують функцію межових знаків, а тому і мають схожий правовий режим. Разом із тим, ст. 55 ЗУ "Про землеустрій" розмежовує межові знаки та "природні та штучні лінійні споруди та рубежі", якщо останні використовуються для позначення меж земельних ділянок. З огляду на це, знищення межової споруди формально не підпадає під ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 56 КУпАП (Знищення межових знаків").

Стаття 109. Використання дерев, які стоять на межі земельних ділянок

1. Дерева, які стоять на межі суміжних земельних ділянок, а також плоди цих дерев належать власникам цих ділянок у рівних частинах.

2. Кожен із сусідів має право вимагати ліквідувати дерева, які стоять на спільній межі. Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах.

3. Сусід, який вимагає ліквідації дерев, які стоять на спільній межі, повинен один нести витрати на ліквідацію дерев, якщо інший сусід відмовляється від своїх прав на дерева.

4. Вимога на ліквідацію дерев (кущів) виключається, якщо вони служать межовими знаками і залежно від обставин не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

До частини першої. Положення коментованої частини, на наш погляд, слід розуміти як такі, що встановлюють лише спростовну презумпцію спільної власності власників суміжних земельних ділянок на дерева, "які стоять на межі”. На це вказує те, що ч. 3 коментованої статті допускає ситуацію, коли "межове" дерево належить лише одному із сусідів.

Як видається, "дерева, які стоять на межі" - це дерева, через стовбур яких проходить межа земельних ділянок.

Режим спільних дерев визначається положеннями глави 26 ЦК України "Право спільної власності". Відповідно до п. "в" ч. 1 ст. 90 ЗКУ власники земельних ділянок мають право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію. Плоди спільного дерева належатимуть співвласникам пропорційно до їх часток у власності - тобто у рівних частках (ст. 359 ЦК України). Розподіл плодів не залежатиме від того, що плоди можуть розподілятися по дереву нерівномірно тощо.

До частини другої. Коментована норма передбачає виняток із загальних правил щодо розпорядження спільним майном (за спільною згодою - ч. 1 ст. 358 ЦК України).

На відміну від випадку із межовими спорудами кожен із сусідів має безумовне право вимагати "ліквідації" дерев, які стоять на спільній межі.

Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах у тому випадку, коли "ліквідація" провадиться за згоди обох власників суміжних земельних ділянок. У протилежному разі застосовуються правила, передбачені ч. 3 коментованої статті.

Право на "ліквідацію" не поширюється на дерева, що підлягають охороні згідно із екологічним законодавством, зокрема, занесених до Зеленої (відповідно до ст. 31 ЗУ "Про рослинний світ", Положення про Зелену книгу України затверджено ПКМ від 29.08.2002 №1286) або Червоної книг України (ЗУ "Про Червону книгу України").

До частини третьої. До форми "відмови від права на дерево", згаданої у коментованій нормі, мають застосовуватися загальні правила про форму правочину (ст.ст. 205-209 ЦК України). Як видається, відмова може бути вчинена усно (ст. 206 ЦК України).

До частини четвертої. На сьогодні законодавство (ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затверджена Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 №43) не встановлює механізму поширення на дерева (і тим більше кущі) правового режиму межових знаків. З огляду на це, знищення "межового" дерева формально не підпадає під ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 56 КУпАП ("Знищення межових знаків").

Важко також уявити ситуацію, коли дерево не може бути замінено межовим знаком. З огляду на викладене, видається, що коментована частина ризикує залишитися "мертвонародженою" нормою.

Ще римському праву були відомі обмеження права власності на земельні ділянки. Так, право власності на публічні дороги обмежувалося правом всіх і кожного пересуватися по них, переміщувати вантажі та переганяти худобу (Дигести Юстиніана). Власники приватних доріг також у певних випадках повинні були надавати їх "для всіх і кожного". Аналогічний режим поширювався на ріки[263].

Власник будівлі повинен був залишати навколо неї вільний простір у 2,5 фути шириною для запобігання пожежам (фрагмент 5 титулу 13 книги 47 Дигест). Існували правила щодо форми будівель, встановлювався обов'язок підтримання їх у пристойному та справному вигляді (фрагменти 46 та 58 Титулу 2 книги 39 Дигест).

Власник повинен був терпіти дим, пару, скалки, пил тощо, що летять на його ділянку з сусідніх володінь, якщо все це є наслідком звичайного користування сусідньою земельною ділянкою. Власник повинен був допускати сусіда через день збирати плоди, які впали на його ділянку з дерева сусіда (фрагменти 8, 17 титулу 5 книги 8 Дигест, фрагмент 25 титулу 1 книги 19)[264].

У Цивільному кодексі Наполеона у Франції 1804 р. були в основному відтворені положення римського права щодо використання доріг та річок. Було закріплено право сусіда вимагати, щоб дерева, посаджені без додержання вказаної у законі відстані, були зрубані або власник будинку, який стоїть на межі з чужою земельною ділянкою, міг зробити у ньому лише глухі вікна; обладнані гратами, петлі яких повинні бути шириною не більше дециметра (ст.ст. 672, 676, 683, 684 ЦК)[265].

Прийняте 18 08.1896 Цивільне уложення Германської імперії багато в чому проду блювало положення "Кодексу Наполеона". Власник повинен був надавати сусіду дорогу через свою ділянку для доступу до публічної дороги, що необхідна сусіду для належного користування нерухомістю, за що останній сплачував винагороду (§§ 917 та 918 уложення). Було встановлено право спільної власності на межові знаки, а також спільну участь сусідів у створенні або відновленні знаків (§§ 919-923 уложення)[266].

Стаття 110. Поняття обмеження прав на земельну ділянку

1. На використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або

2. перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

До частини першої. Законодавство не розрізняє (і не розкриває) на сьогодні термінів "обмеження" та "обтяження", часто вони вживаються як синоніми. Суперечливі погляди з приводу змісту та співвідношення згаданих понять існують і в спеціальній літературі.

Цивільне законодавство вживає термін обтяження і навіть визначає його стосовно рухомого майна як "право обтяжувача на рухоме майно боржника або обмеження управа боржника чи обтяжувача на рухоме майно, що виникає на підставі закону, договору рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов'язує виникнення прав і обов'язків щодо рухомого майна" (ч. 1 ст. 3 ЗУ "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" від 18.11.2003).

На думку В.В. Носіка, "обмеження права власності на земельні ділянки доцільно розгля­дати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи у договорі у випадках, передбачених також законом.'' Вони стосуються суб'єкта права і спрямовані на вчинення землевласником певних дій, або ж утримання від них, чи терпіння з метою забезпечення прав третіх осіб. Натомість, обтяження права власності на землю "характеризуються такими ознаками: стосуються земельної ділянки як об'єкта права; встановлюються з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором; поєднуються з правами третіх осіб на цю ділянку, що ускладнює, утруднює, перешкоджає власнику вільно здійснювати свої правомочності, накладає на власника тягар зайвих обов'язків, пов'язаних з використанням такої ділянки чи з необхідністю звільнення земельної ділянки від обмежувальних умов".

Д. В. Бусуйок вважає, що "є всі підстави стверджувати, що обтяження прав на землю є різновидом обмежень прав на землю". На думку дослідниці, "обмеження прав на землю є багатоаспектним явищем. Під ними слід розуміти функціональний інститут земельного права, правовідносини щодо обмеження прав на землю та суб'єктивний обов'язок щодо утримання від вчинення певних дій, якими можуть бути порушені права, що належать уповноваженій особі".

В. К. Гуревський поділяє обмеження за змістом правовідносин на: а) ті, які надають право користуватись чужою земельною ділянкою; б) які забороняють здійснювати певні дії на власній земельній ділянці; в) які є поєднанням перших та других.

Існує думка, за якою не можна сприймати як обмеження специфічні обов'язки (обтяження), що покладаються на землевласника чи землекористувача (ст. 91, 96 ЗКУ тощо). Як зазначала І. О. Іконицька, "... жодною мірою обов'язки та повинності не можуть бути віднесені до обмеження прав власника™".

У правовій доктрині також існує підхід, за якими обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки, окрім права власності, тоді як обмеження - це звуження меж суб'єктивного права, яке не випливає із права іншої особи. Саме із такого підходу, відзначаючи його умовність, пропонуємо виходити у розумінні змісту відповідних норм ЗКУ.

Законодавець розрізняє дві підстави виникнення обмежень - норму закону та договір. На наш погляд, у даному випадку термін "закон" слід розуміти буквально - як акт Верховної Ради України, виданий за законодавчою процедурою.

Маємо зауважити, що не будь-яке обмеження може бути встановлене на підставі дого­вору. Деякі мають чітко закріплені законодавчі підстави, які не можна змінити у договірному порядку, тоді як інші можуть бути предметом домовленостей і конкретизації в угодах. Детальніше див. нижче положення ЗКУ про окремі види обмежень, їх правовий режим та коментар до ст. 111 ЗКУ.

Хоча у коментованій статті йде мова лише про обмеження права власності, фактично її положення є повністю справедливими і по відношенню до права користування (оренди, емфітевзису тощо), оскільки інші статті даної глави, що розкривають зміст ст. 110 ЗКУ, стосуються як права власності, так і права користування.

До частини другої. Коментована норма є одним із законодавчих втілень положення ч. 3 ст. 13 Конституції України, в якому йдеться про те, що "власність зобов'язує."

Закономірно, що встановлене щодо земельної ділянки обмеження не пов'язується законодавцем з особою власника земельної ділянки. Як вказувалося вище, обмеження полягає у привнесенні додатково до звичайного правового режиму земельної ділянки звуження меж суб'єктивного права її власника.

Таким чином, перехід права власності зберігає обмеження "закріпленим" по відношенню до земельної ділянки. Будь-яка особа, котра відповідно до закону набуде право власності на цю земельну ділянку, повинна буде здійснювати його з урахуванням встановлених обмежень.

Стаття 111. Обмеження прав на земельну ділянку

1. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:

а) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;

б) заборони на передачу в оренду (суборенду);

в) права на переважну купівлю у разі її продажу;

г) умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

ґ) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

д) заборони на провадження окремих видів діяльності;

е) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених

робіт;

з) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

и) інших зобов'язань, обмежень або умов.

2. Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.

До частини першої. Слід звернути увагу, що обмеження та обтяження прав на землю складають значну частину земельно-правового регулювання. Наявність значної кількості обмежень та обтяжень прав на землю обумовлена специфікою землі як об'єкта права.

До пункту "а". Прикладами законодавчо встановлених обмежень даного виду є п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, яким передбачено мораторій на відчуження деяких видів земель, ст. 19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", за якою обов'язковими умовами відчуження об'єкту незавершеного будівництва (крім відчуження під розбирання) є заборона відчуження до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

Крім того, заборона на відчуження земельної ділянки може накладатися у багатьох інших випадках: див. ст. 73 ЗУ "Про нотаріат", ст. 9 ЗУ "Про іпотеку", ст. 152 Цивільного проце­суального кодексу України, ст. 126 Кримінально-процесуального кодексу України та ін.

До пункту "б". Як приклад подібного обмеження можна навести положення ч. 7 ст. 8 ЗУ "Про оренду землі", згідно із якими "передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється".

До пункту "в". Право на переважну купівлю земельної ділянки можна зустріти у нор­мах чинного ЗКУ: ч. 2 ст. 130 передбачає, що "переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж: земельної ділянки, а також: відповідні органи місцевого самоврядування". Переважне право придбання передбачено також для співвласників ділянки, яка перебуває у спільній власності (ч. 6 ст. 88 ЗКУ, ст. 362 ЦК України), орендарів (ст. 9 ЗУ "Про оренду землі", ч. 2 ст. 777 ЦК України), осіб, що до 01.01.2002 отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства (ч. 4 ст. 13 ЗУ "Про фермерське господарство").

До пункту "г". Формулювання коментованого пункту залишають певні сумніви щодо його змісту. Автори схиляються до того, що законодавець мав на увазі заповіт з умовою, передбачений ст. 1242 ЦК України. У цьому випадку мова йде про право заповідача "обумовити виникнення права на спадкування у особи, яка призначена у заповіті, наявністю певної умови".

До пункту "ґ". Умови, викладені у п. "ґ" ч. 1 коментованої статті, можуть виступати умовами договорів купівлі-продажу земельної ділянки.

Є і випадки закріплення описаних умов при відчуженні земельних ділянок в порядку викупу (ст. 128 ЗКУ): див. наприклад: Рішення Київради №130/791 від 08.02.2007 Про про­даж земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Фенікс" для будівництва, експлуатації та обслуговування автовокзалу, торговельно-розважального, виставково-готельно-офісного комплексу з паркінгами та житловими будинками на Кільцевій дорозі, 1 у Голосіївському районі м. Києва, яким у п. 5 передбачено "у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об'єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо) та розпочати будівництво одночасно із спорудженням житлових будинків".

До пункту "д". Заборони на провадження окремих видів діяльності найчастіше виплива­ють із правового режиму охоронних зон (ст. 112 ЗКУ), санітарно-захисних зон (ст. 114 ЗКУ), зон санітарної охорони (ст. 113 ЗКУ), інших територій із особливим режимом. Наприклад, ПКМ "Про затвердження Правил охорони магістральних трубопроводів" від 16.11.2002 №1747 у п.п. 8, 11 встановлено, що "на земельних ділянках, розташованих у межах охоронних зон, забороняється: споруджувати житлові, громадські та дачні будинки; розміщувати автозаправні та автогазозаправні станції і склади пально-мастильних матеріалів; буду­вати гаражі та автостоянки, садові та дачно-садові споруди, автомобільні дороги І-V категорії та залізниці; влаштовувати звалища, виливати розчини кислот, солей та лугів, що спричиняють корозію ..." тощо.

Заборона на провадження певних видів діяльності також може безпосередньо випливати із правового режиму певної категорії земель (див. розділ II ЗКУ та коментар до нього).

До пункту "е". На даний час абсолютна заборона на зміну цільового призначення визначених земельних ділянок встановлена тільки пп. "б" п. 15 розділу X "Перехідні поло­ження" ЗКУ. В багатьох інших випадках зміна цільового призначення може допускатися, проте в ускладненому порядку і лише за певних умов (див., наприклад, розділ VII ЗУ "Про природно-заповідний фонд України"), що практично межує із забороною зміни цільового призначення.

До пункту "є". Умови, викладені у п. "є" ч. 1 коментованої статті, можуть виступати умовами договорів купівлі-продажу земельної ділянки. Можуть вони накладатися також і при прийнятті рішень про приватизацію земельних ділянок. Як приклад див. п. 60.1.3. Рішення Київради Про передачу громадянам у приватну власність земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд №237/2812 від 31.03.2005. Разом із тим, в останньому випадку законність покладення на набувача відповідного обов'язку виглядає сумнівною, адже право на приватизацію є безумовним.

Не можна розглядати як "умову", передбачену коментованою частиною, вимоги законодавства про транспорт та дорожній рух щодо належного утримання та ремонту доріг, вулиць, що покладаються на дорожньо-експлуатаційні організації (див. ст. 23 ЗУ "Про дорожній рух", ЗУ "Про автомобільні дороги", "Єдині правила ремонту, утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними і охорони", затверджені ПКМ від 30.03.1994 №198).

До пункту "ж". Під умовою "додержання природоохоронних вимог" не можна розуміти дотримання загальних положень екологічного законодавства, що є загальним обов'язком усіх без винятку землевласників та землекористувачів, який випливає із закону (див. п. "б" ч. 1 ст. 91 та п. "б" ч. 1 ст. 96 ЗКУ та коментар до них). Натомість, мається на увазі встановлення додаткових обмежень, наприклад, в охоронних договорах, що укладаються із власниками або користувачами земель природно-заповідного фонду та/або історико-культурного при­значення відповідно до ст. 28 та ін. ЗУ "Про природно-заповідний фонд", ст. 23 ЗУ "Про охорону культурної спадщини".

До пункту "з". Умова ''надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку"" встановлена законодавчо. Цей обов'язок стосується всіх власників та землекористувачів незалежно від їх бажання (за певними винятками - див., зокрема, ст. 17 ЗУ "Про фермерське господарство", ч. 4 ст. 47 Водного кодексу України - коли землевласник або землекористувач має право дозволяти або не дозволяти певну діяльність).

Так, ЗУ "Про мисливське господарство та полювання" передбачає режим і порядок здійснення полювання. Строки полювання визначаються відповідно до ст. 19 Закону.

Режим, порядок здійснення та строки рибальства (любительського, спортивного та промислового) визначаються на підставі ЗУ "Про тваринний світ", ПКМ від 18.07.1998 №1126 "Про затвердження Порядку здійснення любительського і спортивного рибальства", а щодо промислового рибальства - нормативними актами Держкомрибгоспу про режим промислового рибальства на відповідний рік.

Режим, порядок та строки заготівлі дикорослих рослин визначаються відповідно до ст. 9 ЗУ "Про рослинний світ" "з додержанням правил, що затверджуються центральним органом виконавчої влади у галузі охорони навколишнього природного середовища, без ... відповідних дозволів" (ч. 2 статті) в порядку загального користування рослинним світом або згідно із ст. 10 названого Закону в порядку спеціального користування.

До пункту "и". Перелік обмежень, зазначений у коментованій статті та взагалі у главі 18 ЗКУ "Обмеження прав на землю" не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши також такі обмеження прав на землю:

зони особливого режиму забудови - їх режим і порядок встановлення визначаються ст. 39 ЗКУ, ЗУ "Про основи містобудування", "Про архітектурну діяльність", "Про планування та забудову територій", будівельними нормами та правилами: ДБН 360-92 "Планування та забудова населених пунктів", та ін.;

водоохоронні зони, водозахисні смуги, берегові смуги водних шляхів - режим і порядок встановлення визначаються главою 12 ЗКУ, ст.ст. 87-93 ВК України;

зони надзвичайних екологічних ситуацій - поняття, правовий режим та порядок оголошення передбачені ст. 1 ЗУ "Про зону надзвичайної екологічної ситуації", актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій: напр., Указ Президента "Про оголошення територій у межах населених пунктів Болеславчик, Мічуріне, Підгір'я, Чаусове-1, Чаусове-2 Первомайського району Миколаївської області зоною надзвичайної екологічної ситуації" від 31.08.2000 №2039, затверджений Законом від 05.09.2000 №1931.

Наведений перелік, поза сумнівом, не може вважатися вичерпним.

Різновидом обтяжень земельних ділянок є встановлення ренти, емфітевзису та суперфіцію, сервітуту (див. ст.ст. 98-102-1, 131 ЗКУ та коментар до них).

До частини другої. Ст. 4 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" встановлює, що обов'язковій державній реєстрації підлягають обме­ження таких речових прав на землю як право власності, право земельного сервітуту, право постійного користування земельною ділянкою, емфітевзис, суперфіцій тощо. Норми закону в частині реєстрації обмежень прав на землю на сьогодні не мають механізму реалізації - досі не створено Державного реєстру прав на нерухоме майно, у якому повинні реєструватися речові права, що унеможливлює реалізацію Закону. З іншого боку, багато обмежень, пере­рахованих у ч. 1 коментованої статті, встановлені безпосередньо законом і фактично діють незалежно від їх реєстрації або нереєстрації.

Переважну кількість обмежень відрізняє від меж права тимчасовий характер. Тимчасовість може виявлятись у встановленні строку дії обмежень, кінець якого може пов'язуватись з настанням певної календарної дати, збігом встановленого терміну, настан­ням юридично значимої події тощо.

В залежності від виду обмеження та з урахуванням меж допустимості визначення його особливостей, строк дії обмеження може бути обумовлений у нормі закону чи в договірному порядку.

Стаття 112. Охоронні зони

1. Охоронні зони створюються:

а) навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

б) уздовж ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти.

2. Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

До частини першої. Охоронні зони можна визначити (за відсутності законодавчого визначення) як території із обмеженим режимом використання, що встановлюються навколо особливо цінних та/або вразливих об'єктів з метою їх фізичної охорони та, у деяких випад­ках, зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти. Охоронні зони, зокрема, встановлюються навколо:

об'єктів природно-заповідного фонду (ч. 2 ст. 4, ст.ст. 18, 21, 39, 40 та ін. ЗУ "Про природно-заповідний фонд України");

об'єктів культурної спадщини (ч. 2 ст. 54 ЗКУ, ст. 32 ЗУ "Про охорону культурної спадщини");

об'єктів транспорту (ст.ст. 67-74 ЗКУ, ст. 41 Повітряного кодексу України, ст. 11 ЗУ "Про транспорт", ст. 6 "Про залізничний транспорт", ст. 11 ЗУ "Про трубопровідний транспорт", ПКМ "Про затвердження Правил охорони магістральних трубопроводів" від 16.11.2002 №1747);

об'єктів зв'язку (ст. 75 ЗКУ, ст. 10 Закону "Про телекомунікації", ПКМ "Про затвер­дження правил охорони ліній електрозв'язку" від 29.01.1996 №135);

об'єктів енергетики (ст.ст. 1,19 ЗУ "Про електроенергетику", ПКМ "Про затвердження Правил охорони електричних мереж" від 04.03.1997 №209);

об'єктів гідрометеорологічної діяльності (ст. 13 ЗУ "Про гідрометеорологічну діяльність", ПКМ від 11.12.1999 №2262 "Про затвердження Порядку встановлення охоронних зон навколо об'єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності, та режиму їх використання);

геодезичних пунктів (ст. 22 ЗУ "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність" від 23.12.1998, ПКМ "Про Порядок охорони геодезичних пунктів" від 19.07.1999 №1284);

інженерних комунікацій (див. п.п. 21,25, 28, 35 Єдиних правил ремонту, утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними і охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198).

До частини другої. Правовий режим охоронних зон відрізняється залежно від об'єкта, навколо якого встановлена зона, проте завжди передбачає обмеження щодо можливих видів використання земельної ділянки. Конкретний зміст режиму охоронної зони визначається актами, наведеними у коментарі до ч. 1.

Стаття 113. Зони санітарної охорони

1. Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

2. У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об'єктам оздоровчого при­значення, навколо яких вони створені.

3. Правовий режим земель зон санітарної охорони визначається законодавством України.

До частини першої. Зона санітарної охорони - "територія і акваторія, де запроваджується особливий санітарно-епідеміологічний режим з метою запобігання погіршенню якості води джерел централізованого господарсько-питного водопостачання, а також: з метою забезпечення охорони водопровідних споруд " (ст. 1 ВК України). Поло­ження про зони санітарної охорони вміщені у ст.ст. 59 та 93 ВК України, ст. 18 ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення", розділі VII ЗУ "Про питну воду та питне водопостачання".

Ст. 93 ВК України вказує, що зони санітарної охорони встановлюються з метою охорони водних об'єктів у районах забору води для централізованого водопостачання населення, лікувальних і оздоровчих потреб. Коментована стаття розширює призначення зон санітарної охорони, передбачаючи їх створення також навколо водоочисних споруд, водоводів та об'єктів оздоровчого призначення. Фактично на сьогодні чинне законодавство передбачає існування зон санітарної охорони для джерел водопостачання та округів санітарної (гірничо-санітарної) охорони для курортів. Натомість механізму встановлення зон санітарної охорони навколо водоводів, водоочисних споруд законодавство не встановлює.

До частин другої та третьої. Загальною рисою зон санітарної охорони є встановлення достатньо суворих обмежень, що покликані повністю виключити ймовірність забруднення джерел водопостачання або курортних місцевостей.

Зони санітарної охорони джерел та об'єктів централізованого питного водопостачання входять до складу водоохоронних зон і поділяються на три пояси: перший пояс (суворого режиму) включає територію розміщення водозабору, майданчика водопровідних споруд і водопідвідного каналу; другий і третій пояси (обмеження і спостереження) включають територію, що відводиться для забезпечення охорони джерел та об'єктів централізованого питного водопостачання (ст. 35 ЗУ "Про питну воду та питне водопостачання"). Детально правовий режим різних поясів зон санітарної охорони джерел водопостачання визначається розділом VII ЗУ "Про питну водну та питне водопостачання", а також ПКМ від 18.12.1998 №2024 "Про правовий режим зон санітарної охорони водних об'єктів".

Навколо курортів передбачаються округи санітарної охорони курортів - ст.ст. 30-33 та ін. ЗУ "Про курорти", глава 8 ЗКУ, які, в свою чергу, поділяються на зони [санітарної охорони].

Округ санітарної охорони курорту поділяється на три зони [санітарної охорони]: першу (суворого режиму), другу (зону обмежень), третю (зону спостережень) - ст. 30 ЗУ "Про курорти". Встановлення меж зон санітарної охорони здійснюється в порядку розроблення проектів землеустрою. Режим кожної із зон визначається ст.ст. 31-33 Закону.

Стаття 114. Санітарно-захисні зони

1. Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

2. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

3. Правовий режим земель санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

До частини першої. Санітарно-захисні зони - території з обмеженим режимом викори­стання, де забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей, що встановлюються навколо шкідливих об'єктів з метою захисту населення та територій від їх впливу (таке визначення випливає із коментованої норми).

Спеціальні положення про зони санітарної охорони передбачені, зокрема, у ст. 24 ЗУ "Про охорону атмосферного повітря", ст. 45 ЗУ "Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку", ст. 15 ЗУ "Про видобування та переробку уранових руд", ст. 20 ЗУ "Про електроенергетику".

Перелік об'єктів, що можуть потребувати створення санітарно-захисних зон, є відкритим, оскільки в цілому методика визначення потенційно шкідливих, небезпечних об'єктів будується на оціночних критеріях, теорії ризику тощо.

До частин другої та третьої. Розмір та особливості правового режиму санітарно-захисних зон визначаються окремо в кожному випадку в залежності від виду об'єкта, навколо якого передбачається виділення такої зони, виду та інтенсивності його діяльності тощо.

Основою для встановлення санітарно-захисних зон є санітарна класифікація підприємств, виробництв та об'єктів, що наведена у додатку №4 до Державних санітарних правил пла­нування та забудови населених пунктів затверджених наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996. Підприємства за шкідливістю поділяються на 5 класів, відповідно до яких встановлюються санітарно захисні зони від 50 до 3000 м.

Окрім наведеного акта, розміри санітарно-захисних зон передбачаються іншими актами законодавства про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (насамперед, санітарними нормами і правилами): п. 3 Правил охорони електричних мереж, затверджених ПКМ від 04.03.1997 №209, наказом МОЗ України "Про затвердження державних санітарних правил та норм" №239 від 01.08.1996, п.п. 3.5, 3.6. Державних санітарних правил та норм "Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України", затверджених постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.07.1999 №28, Санітарними правилами і нормами розміщення, влаштування та експлуатації малих ферм для утримання тварин (худоби, птиці, звірів) у населених пунктах Української РСР. СанПиН №5.02-12/Н від 12.07.1989, "Основними санітарними правилами забезпечення радіаційної безпеки України", затвердженими наказом МОЗ України від 02.02.2005 №54 та ін.

Розміри та режим санітарно-захисних зон визначаються також нормативними докумен­тами у галузі будівництва: ДБН. Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень", п. 10 ДБН 360-92 "Планування і забудова міських і сільських поселень", ДБН Б.2.4-3-95 "Планування і забудова сільських поселень. Генеральні плани сільськогосподарських підприємств", ДБН Б.2.4-4-97 "Планування і забудова сільських поселень. Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) госпо­дарств", тощо.

Стаття 115. Зони особливого режиму використання земель

1. Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

2. Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

3. Розмір та правовий режим прикордонної смуги встановлюються відповідно до закону.

До частини першої. Зони особливого режиму використання земель - території з обме­женим режимом використання, які встановлюються навколо військових об'єктів з метою їх фізичної охорони, а також захисту населення та територій від впливу таких об'єктів (таке визначення випливає із ч. 1 коментованої статті, ст. 3 ЗУ "Про використання земель оборони").

Ст. 3 ЗУ "Про використання земель оборони" відносить до зон особливого режиму використання земель прикордонну смугу (див. ч. 2 коментованої статті та коментар до неї). Правовий режим прикордонної смуги визначається ЗУ "Про державний кордон України" (ст.ст. 18, 22-24), а також ПКМ від 27.07.1998 №1147 "Про прикордонний режим".

Вже згаданою ст. 3 ЗУ "Про використання земель оборони" передбачено, що навколо військових частин та оборонних об'єктів можуть створюватися зони з особливим режимом використання земель з метою забезпечення функціонування цих військових частин та об'єктів, збереження озброєння, військової техніки, іншого військового майна, охорони державного кордону України, захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

Деякі особливості використання земель у межах зон особливого режиму використання навколо військових об'єктів Збройних Сил України визначені наказом Міністерства обо­рони України "Про затвердження Положення про порядок надання в користування земель (земельних ділянок) для потреб Збройних Сил України та основні правила користування наданими землями" від 22.12.97 №483 (див. також ст. 77 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Прикордонна смуга - це "ділянка місцевості, яка встановлюється безпосередньо вздовж державного кордону на його сухопутних ділянках або вздовж: берегів прикордонних річок, озер та інших водойм у межах територій селищних і сільських рад, прилеглих до державного кордону, але не може бути меншою від ширини смуги місцевості, що знаходиться в межах від лінії державного кордону до лінії прикордонних інженерних споруджень" (див. п. 2 Положення про прикордонний режим, затвердженого ПКМ від 27.07.1998 №1147, виданого на виконання вимог ЗУ "Про державний кордон України").

До прикордонної смуги не включаються населені пункти і місця масового відпочинку населення (п. 2 Положення про прикордонний режим, затвердженого ПКМ від 27.07.1998 №1147).

Правовий режим використання земель в межах прикордонної смуги визначається з урахуванням положень ч. 3 коментованої статті.

До частини третьої. Правовий режим прикордонної смуги встановлюються розділом 3 ЗУ "Про державний кордон України". Розмір прикордонної смуги встановлюється "з урахуванням особливостей місцевості та умов, що визначаються Кабінетом Міністрів України" (ст. 22 ЗУ "Про державний кордон України"). Фактично ж KM України безпо­середньо встановив прикордонну смугу своєю постановою від 27.07.1998 №1147 "Про прикордонний режим". Ширина та межі смуги в конкретній місцевості може бути "змінена обласними державними адміністраціями за поданням Адміністрації Державної прикордонної служби, але вона не може бути меншою від ширини смуги місцевості, що знаходиться в межах від лінії державного кордону до лінії прикордонних інженерних споруджень" (п. 1 Постанови).