Эксперт № 12 (2013)

Посткризисный пейзаж

Елена Новомлинская

Алексей Щукин

Рынок жилищного строительства столичного региона прошел перезагрузку. Новыми точками роста стали таунхаусы и малоэтажные комплексы в области, а также апартаменты в Москве

«Суханово-парк». Еще три года назад трудно было представить, что поселок таунхаусов экономкласса может выглядеть так

Пока на большей части планеты рынок недвижимости находится в серьезном кризисе, в Московском регионе — строительный бум. Объемы жилищного строительства здесь уже восстановились до уровня докризисных. Спрос на жилье остается стабильно высоким на протяжении полутора лет, ежемесячно появляются огромные объемы новых проектов.

Структурно рынок за четыре года кардинально изменился. Стройка перекочевала в область: внутри МКАД жилья возводится крайне мало. Так и не выздоровел элитный загородный рынок: спрос на большие коттеджи очень низок. Зато у рынка появились новые драйверы. В Москве невероятными темпами развивается сегмент апартаментов: его доля за несколько лет вырастет с 0 до 25%. В Подмосковье начали активно строиться трехэтажные комплексы с квартирами. Неожиданную популярность завоевали таунхаусы — «золушка» подмосковного рынка.

Главный тренд последних двух лет очевиден — это массовое, недорогое жилье. Большинство богатых покупателей сегодня делают выбор в пользу зарубежной недвижимости. Девелоперы смогли найти форматы, чтобы привлечь людей с небольшими бюджетами. Насколько устойчивой окажется новая модель рынка, покажут ближайшие несколько лет.

Подмосковье: многоэтажки наступают

Львиную долю подмосковного строительства по-прежнему составляют многоэтажки, более того, доля эта постоянно увеличивается. Если год назад на рынок ежемесячно выходило 300–400 тыс. кв. метров, то сейчас — 500–600 тыс. квадратов. Как ни странно, прогнозы о затоваривании рынка пока не сбываются: квартиры в многоэтажках продаются почти у всех девелоперов очень хорошо. Компании-лидеры на одном адресе продают по 100–200 квартир в месяц.

Впрочем, радоваться рекордным объемам строительства не стоит: такой строительный бум в Подмосковье сегодня проблема, а не достижение. Типологически большинство новостроек — крайне устаревший продукт, так в Европе перестали строить еще в 1980-х. Это панельные микрорайоны с несоразмерной человеку высотной, до 25 этажей, застройкой и крайне низким качеством городской среды. Транспортная система столичного региона на пороге коллапса, а новая застройка оказывает на нее дополнительное давление. Строятся, по сути, классические спальные районы без рабочих мест, что еще больше усиливает маятниковые миграции населения «утром — в центр, вечером — домой, за МКАД». Добираясь на работу, люди уже сегодня проводят по три-четыре часа в день в машине, а что будет через несколько лет?

Лидеры рынка в сегменте многоэтажки продают по 100–200 квартир в месяц

Маховик подмосковного строительства попытался остановить губернатор Сергей Шойгу , но у него не хватило времени. При нем, в частности, сильно затруднился перевод земли из сельхозназначения в земли поселений. Новый врио губернатора Московской области Андрей Воробьев также пытается навести порядок. Он остановил выдачу разрешений в Королеве, высказался в пользу резкого ограничения этажности и перехода к 8–9-этажной застройке области. А затем начал полноценную атаку на девелоперов в Балашихе, где ввел бессрочный мораторий на новые многоэтажки.

Балашиха — один самых проблемных и застраиваемых городов области. Здесь сегодня более 110 строек. «В Балашихе построено огромное количество жилья. Но нет ни школ, ни поликлиник, ни детских садов, ни канализации — нет ничего, кроме домов. Транспортная система также не выдерживает. В городе, по сути, коллапс», — негодовал Андрей Воробьев. Решительные действия Воробьева, конечно, нравятся электорату. Но на фоне массированной застройки Подмосковья многоэтажными микрорайонами ручная остановка стройки в одном городе малоэффективна.

Основной спрос сосредоточен сегодня в сегменте новостроек экономкласса, и потому девелоперы стараются снизить общую стоимость жилья. Главный способ — уменьшение квартир в размерах. Однушкой площадью в 26–28 кв. метров сегодня никого не удивишь.

На фоне общей тенденции упрощения проекта для снижения общей цены квартиры весьма обнадеживающим выглядит контртренд на создание качественной среды жизни. Такого направления придерживается уже целый ряд девелоперов — «Урбан груп» (проект «Город набережных» и другие проекты), «Крост» (проект «Эдальго»), RGI («Микрогород в лесу»). Эти компании делают ставку на авторскую архитектуру, стараются реализовывать интересные градостроительные решения. Сегодня рынок готов съесть любой продукт, но с ростом конкуренции проекты этих компаний окажутся в привилегированном положении.

Москва раскручивает стройку

Пока в Подмосковье власти ищут хоть какие-то рычаги, чтобы ограничить стройку, в Москве происходит обратный процесс — раскручивания маховика строительства. Это довольно неожиданно: в течение полутора лет главной идеей правительства Сергея Собянина было закручивание гаек в строительстве. Многократно заявлялось, что город отменил сотни инвестконтрактов на 11 млн квадратов, что приоритетом власти будет инфраструктурное строительство. Но сейчас происходит поворот в городской политике.

Главная причина — положение с бюджетом. «Крупные российские корпорации переходят на консолидированную отчетность и начинают платить налоги в регионах. Как Москве компенсировать выпадающие доходы? Только со стройки жилья и коммерческой недвижимости. Городу придется идти по пути Лужкова — раскручивать строительство», — рассказывал в кулуарах выставки MIPIM один из близких к правительству девелоперов. Другая причина изменения политики — во вновь начавшемся периоде инвестиционной активности в Москве. В кризис легко отменять проекты, что и делала администрация Собянина. Сейчас в стройку вновь устремились деньги, и сдерживать их будет с каждым днем все труднее.

Marriott Novy Arbat (Новый Арбат, 32) — новый комплекс, совмещающий отель и апартаменты с гостиничным обслуживанием

В официальных документах поворот к активизации стройки, как и многие другие судьбоносные решения в Москве, не выражен. Однако несколько сигналов прозвучало. Первое: резко изменилась риторика первых столичных лиц. Теперь уже и Сергей Собянин, и Марат Хуснуллин все чаще говорят не об ограничениях строительства, а о выданных разрешениях, выпущенных проектах планировок и так далее. На MIPIM Собянин прямо заявил: «Москва будет наращивать объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости».

Второе: через городскую градострои-тельно-земельную комиссию (ГЗК) хлынул поток согласований проектов планировок для крупных — сотни тысяч квадратных метров — проектов. Буквально в последние пару месяцев только в районе Большого Сити было согласовано два проекта — на 380 и 900 тыс. квадратов. Активизировались и проекты-миллионники: речь идет о застройке территории ЗИЛа, Очаковской промзоны, территории около Ходынского поля. Всего же инвестиционные контракты были подтверждены на 30 млн метров.

Третье: поменялись вводные планировщикам. «Мы долгое время сокращали технико-экономические показатели проектов. Но полгода назад ситуация изменилась: от руководителей города есть негласное распоряжение — делать метраж побольше. Чтобы инвесторам было интересно», — говорит один из сотрудников городского Института Генплана.

Как этот тихий переворот отразится на рынке? Прежде всего, нетрудно догадаться, что с нарастанием объема строительства в Москве будет снижаться интерес к подмосковным новостройкам. По сути, столичный и подмосковный рынки — сообщающиеся сосуды, и покупатели начнут возвращаться в столицу. К этому будет подталкивать и ухудшающаяся транспортная ситуация.

Другой результат смены градостроительной политики обернется ростом конфликтов девелоперов с местными жителями. Последние общественные слушания показывают: москвичи после лужковской эпохи настроены против любой стройки в городе. При этом администрация Собянина, не желая терять авторитет, практически не поддерживает застройщиков своим ресурсом.

В зоне сумрака

Самый интересный и неоднозначный сегмент городского жилья сегодня — апартаменты. За несколько лет до кризиса городские власти, чтобы спасти проект «Сити», разрешили часть площадей в офисных и гостиничных башнях отдать под квазижилье, назвав это апартаментами. Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, в которых разрешено временное проживание.

Три года назад проект «Даниловская мануфактура» с перестройкой части административных площадей завода под апартаменты запустил девелопер KR Properties. Новый формат не испугал покупателей юридическим статусом и невозможностью прописки, и застройщик потом запустил еще несколько небольших нишевых проектов.

В 2012 году ситуация вышла на другой уровень: появилось сразу 16 апартаментных проектов. К ноябрю в Москве продавалось уже более 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. метров. В этом году тенденция упрочилась: только девелопер MR Group презентовал два крупных проекта. В одном из них — «Фили Град» — на апартаменты приходится 190 тыс. кв. метров. По данным агентства Blackwood, в ближайшие пару лет этот сегмент может составить четверть всех новостроек.

Рынок апартаментов за короткое время так активно развился, что компания Blackwood даже разработала классификацию. В Москве сейчас есть апартаменты эконом- и комфорткласса, а также элитный сегмент (район Остоженки и т. д.). Отдельная история — апартаменты в составе пяти многофункциональных небоскребов в Москве-Сити.

Обычно апартаменты дешевле аналогичных квартир: например, в экономклассе разбежка может составлять до 25% (правда, в элитном сегменте ценовой разницы почти нет). Одна из причин расхождения в ценах — невозможность прописаться в апартаментах.

Лофт-проект Clerkenwell House на Комсомольском проспекте с двухэтажными апартаментами

Почему сектор вырос так быстро? Он крайне выгоден застройщикам. Разрешения на строительство жилья городская администрация выдает крайне неохотно, офисный рынок весьма вял. Отсюда идея строить и продавать апартаменты как квазижилье на участках, предназначенных для офисов или гостиниц. Дополнительная выгода есть и для девелоперов: можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений, не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады.

Здесь в законодательстве явная дырка: такой вид недвижимости очень неопределенно описан, что открывает перед девелоперами широчайшие возможности. Советская система планирования города может считаться чрезмерно зарегулированной, ее принципы постоянно нарушаются, однако массовое строительство апартаментов погрузит систему в хаос. В Москве будет стремительно возводиться много жилья, несмотря на градостроительные ограничения, а, к примеру, школ или детских садов не будет построено вовсе.

Проблема возникла больше года назад. Как и когда город отреагирует на ситуацию с апартаментами? Запрещать их строительство или создавать под них нормативную базу? На эти вопросы «Эксперта» ни один из чиновников столичного правительства и депутатов Мосгордумы не смог дать внятного ответа. Квинтэссенция комментариев сводится примерно к следующему: вопрос сейчас рассматривается, но никаких конкретных решений пока не принято.

Без экспертизы

Кардинально изменился за последние четыре года рынок загородной недвижимости. Это был крайне консервативный сегмент. Полтора десятка лет Подмосковье застраивалось дорогими коттеджами, экономичное жилье было вынесено в район сотого километра от МКАД. Сейчас загородный рынок стал очень креативным и изменчивым. Девелоперы активно экспериментируют и пытаются найти тот формат недвижимости, который привлечет покупателей, позволив поднять продажи. Практически каждый год возникает новая мода: участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы, так называемые квадра- и квинта-хаусы.

А в последние пару лет в Подмосковье фактически появился новый сегмент жилья — малоэтажные комплексы с квартирами. Бурный рост этого формата стал следствием двух явлений: спрос на коттеджи резко снизился, и вместе с тем появилось множество покупателей с небольшими бюджетами. Девелоперы пошли навстречу спросу, переориентировавшись на строительство трехэтажных домов с небольшими квартирами.

Единичные проекты появлялись в Подмосковье с середины 2000-х годов, однако именно сейчас этот формат сформировался по-настоящему. К концу прошлого года в регионе насчитывалось около 80 комплексов малоэтажного строительства (более 700 корпусов).

Типичный пример малоэтажного проекта — «Марьино-5», входящий в проект «Марьино-град». Поселок в 12 км от Москвы по Киевскому шоссе предусматривает строительство 22 корпусов высотой 3–4 этажа. Квартиры небольшие — от 27,8 кв. метров. Минимальная стоимость составляет 1,95 млн рублей. «В сегменте малоэтажек секрет успеха прост — надо сделать невысокие цены. Если однушка стоит около 2 миллионов рублей, то такой продукт гарантированно будет пользоваться хорошим спросом», — поделился секретом успеха один из девелоперов.

У малоэтажки как бизнеса есть несколько особенностей. Во-первых, согласование проектов малоэтажной застройки ведется по упрощенной схеме. При строительстве домов высотой до трех этажей экспертиза проектов вообще не требуется. Это позволяет застройщикам существенно уменьшить сроки реализации проекта. Продолжительность строительных работ по сравнению с многоэтажкой тоже сокращается: можно уложиться и в полгода. Во-вторых, требуется несоизмеримо меньший объем инвестиций, чем для многоэтажного строительства. Дешевле обходится и согласование проекта, и получение лимитов на подключение к инженерным сетям, и сама стройка. Денег на проекты нужно меньше, а оборачиваются они быстрее — в условиях мирового кризиса скорость и объемы инвестиций приобретают особое значение.

В-третьих, есть возможность сэкономить на лифтах и фундаментах (в домах высотой до пяти этажей лифты необязательны). Впрочем, в последнее время застройщики все чаще стали строить малоэтажку с лифтами — клиент готов переплатить за комфорт.

Интересно, что за счет трехэтажных домов можно получить не такую уж и маленькую плотность застройки: всего в два раза ниже, чем при многоэтажном строительстве.

Сегодня квартиры в малоэтажных домах пользуются хорошим спросом, количество таких проектов постоянно увеличивается. Долгосрочный успех будет зависеть от нескольких факторов. Первое: как быстро покупатель привыкнет к новому формату — пока это все-таки экзотика. Второе: насколько комфортный образ жизни будет создан в малоэтажных поселках и как будет решаться вопрос с социальной инфраструктурой. На картинках все выглядит весьма привлекательно, но только когда первые поселки будут достроены и обжиты, можно будет делать первые выводы. Третье: многое будет решать конкуренция с многоэтажками. Пока рынок на подъеме, и соперничество не очень острое. Но в отдельных точках Подмосковья малоэтажки и многоэтажки уже оказались в непосредственной близости.

Лего-дача: участок — сегодня, дом — через пять лет

Сразу после кризиса единственно живым сегментом загородного рынка оставались земельные участки без подряда. До кризиса большинство владельцев земли старались продать участки вместе с домом, но когда рынок коттеджей встал, стали продавать землю. В 2009–2010 годах участки без подряда были хитом рынка, продажи шли очень бойко. Покупатели охотно вкладывали деньги даже в дешевые участки площадью 6–8 соток без коммуникаций. В последние два года на рынок вышло слишком много поселков с землями без подряда: хозяева захотели распродать свои владения в розницу. Кое-где возникло затоваривание, но все равно участки без подряда остаются важным сегментом рынка Подмосковья эпохи мирового кризиса.

А в последнее время в этом сегменте появился новый подвид — суперэконом. «Суперэконом — это земельные участки с подъездными путями, но без коммуникаций. Их стоимость колеблется от 10 до 25 тыс. рублей за сотку. То есть минимальная цена шестисоточного участка составляет всего 60 тысяч рублей. В этом сегменте покупатель “танцует от денег”, и потому направления и расстояния значения почти не имеют. Доля суперэконома в общем объеме продаж постоянно растет. В мае прошлого года на этот сегмент приходилось 40 процентов продаж, а сегодня наш оборот на 80 процентов состоит из участков суперэкономкласса», — рассказывает коммерческий директор УК «Своя земля» Игорь Богданов .

Стоимость участков в поселках с коммуникациями, естественно, выше. Если есть внутренние дороги, въездная группа, забор вокруг поселка и электричество, стоимость сотки будет колебаться в пределах 25–55 тыс. рублей. При этом за обустройство нужно будет внести дополнительный взнос порядка 200 тыс. рублей. Чем больше предусмотрено коммуникаций в поселке, тем выше стоимость земли и больше дополнительный взнос.

Из-за своей ценовой доступности суперэконом пользуется хорошим спросом. «Такие поселки — как конструктор. В течение трех-семи лет вы по этапам реализуете свою мечту. Сначала покупаете недорого землю, затем подводите коммуникации, далее проектируете и строите дом, параллельно участвуя в формировании общих зон поселка, его инфраструктуры. Для тех, у кого нет накоплений, — это идеальная схема», — рассказывает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев .

Участки эконом- и суперэкономкласса интересны двум категориям покупателей. Во-первых, это семьи, которые хотят жить на земле и используют участок как дачу. Они ставят летний домик, вывозят туда на лето детей, выращивают стандартный набор дачника — картошку, клубнику, смородину. Для таких дачников важны низкая цена участка и наличие электричества.

Вторая категория покупателей — это инвесторы. У них есть сумма порядка 1 млн рублей, которой однозначно не хватит для покупки квартиры даже в ближнем Подмосковье. Чтобы вложить деньги в недвижимость, они выбирают землю под дачное строительство. Инвесторов интересует прежде всего перспективность места и возможность подведения коммуникаций.

Таунхаус как единственное жилье

Еще одна посткризисная тенденция — резкое увеличение спроса на таунхаусы и их многочисленные разновидности (дуплексы, лэйнхаусы, квадрахаусы, вилетты и т. д.). При этом, в отличие от середины 2000-х годов, таунхаусы покупаются не в дополнение к городской квартире, а вместо нее.

По данным риэлтеров, сегодня каждая третья покупка таунхауса сопровождается продажей московской квартиры. Из-за разницы в ценах при переезде в область можно сильно выиграть не только в экологии, но и в жилой площади. Продав одно-двухкомнатную квартиру в Москве, нетрудно купить загородное жилье, в два-три раза большее по площади. Для постоянного проживания люди не готовы уехать далее чем на 20 километров от МКАД.

Таблица:

Средние цены на квартиры в городах Подмосковья (январь 2013, руб. за кв. м)

Сейчас 45-метровая двушка в спальном районе Москвы стоит не меньше 7 млн рублей, а цена 100-метрового таунхауса в пределах 10 км от МКАД начинается от 6,4 млн рублей. Более удаленные объекты еще дешевле. Так, в радиусе 20–25 км от столицы за 5–5,5 млн рублей вполне можно приобрести таунхаус площадью 120–140 кв. метров.

Массовый переезд из Москвы в область сдерживает тяжелая ситуация на дорогах. Сегодня вне зависимости от направления, чтобы приехать на работу к 9 часам утра, жителям Подмосковья нужно выезжать из своего загородного дома за полтора, а то и за два с половиной часа. Однако надежда на улучшение транспортной ситуации есть: ведется строительство платных дорог по нескольким направлениям, реконструируются радиальные магистрали и развязки на МКАД. В некоторых районах Подмосковья идет речь о строительстве станций метро. Конечно, едва ли улучшения станут заметны в ближайшие три-четыре года, но для пенсионеров и работающих удаленно таунхаус в Подмосковье и сейчас является вполне достойной альтернативой московской квартире.

Другой минус переезда из столицы в область — недостаточно развитая социальная инфраструктура Подмосковья. Прежде всего новых переселенцев волнует отсутствие детских садов, школ, мест дополнительного образования. Плюс невозможность получить за МКАД своевременную медицинскую помощь хорошего уровня, ощущается нехватка торговой и развлекательной инфраструктуры. Впрочем, постепенно инфраструктура развивается. В том числе и за счет крупных жилых комплексов, появляющихся за Кольцевой дорогой.