Эксперт № 12 (2013)

Апартаменты с гарантированным доходом

Жданов Борис

В марте на международной выставке MIPIM группа компаний «Пионер» представила проект апарт-отеля в рамках комплексной реорганизации промышленной зоны в Митино. Это первый в Москве проект коммерческой недвижимости для частных лиц с гарантированной доходностью

У апарт-отеля компании «Пионер» — структура гостиницы с лобби, ресторанами, барами и фитнесом

«В любом проекте не менее 20 процентов покупателей приобретают квартиры для сдачи в аренду. Наш апарт-отель как раз для тех людей, которые рассматривают недвижимость прежде всего как источник постоянного рентного дохода», — говорит заместитель генерального директора ГК «Пионер» по направлению «Санкт-Петербург» Александр Погодин . В Санкт-Петербурге осенью этого года компания уже завершает строительство пилотного проекта апарт-отеля — комплекса Ye’s. В нем уже продано более 500 апартаментов. Апарт-отель в Митине — первый проект этого формата в Москве.

В Москве сегодня бум строительства апартаментов — нежилых помещений, пригодных для временного проживания. В городе уже возводится более дюжины таких комплексов — обычно это просто квази-жилье. Апарт-отель в Митино стоит в этом ряду особняком.

Чем же апарт-отель ГК «Пионер» отличается от обычного жилого дома? Во-первых, он имеет структуру отеля. На входе в здание расположено большое лобби, несколько ресторанов и баров, есть большой фитнес-центр. Здание имеет коридорную систему, что технологично с точки зрения уборки. Имеются дополнительные сервисы: круглосуточный ресепшн, служба уборки, консьержи.

Во-вторых, эти апартаменты скорее напоминают отельные номера, чем квартиры. Они небольшие по площади: 27–28 кв. м. Продаются апартаменты с унифицированной отделкой и меблировкой. Такая унификация позволяет оптимизировать расходы на обслуживание и ремонт номеров. По сравнению со стандартными гостиничными номерами апартаменты «Пионера» больше по размеру, имеют выделенную зону кухни и большие встроенные помещения — все-таки они рассчитаны на то, что в них можно жить довольно долго.

В-третьих, апарт-отель предоставляет услуги по обслуживанию номеров и их управлению. Владелец апартаментов может сдавать их в аренду через управляющую компанию. В Москве многие сдают свои квартиры, однако в случае с апарт-отелем собственник помещения избавлен от многих хлопот: поиска арендаторов, заключения договоров, ремонта и уборки. Управляющая компания берет на себя и контроль за поведением арендатора, за сохранностью имущества. Владелец апартаментов становится рантье, избавленным от сложностей по управлению своей недвижимостью.

Жилые здания в квартале «LIFE-Митинская» строятся по новой для Москвы монолитно-панельной технологии «ЕвроПа»

Услуги управляющей компании, естественно, будут оплачиваться — это обойдется менее чем в 10% общего дохода. Однако важно, что, несмотря на эту комиссию, владелец апартаментов будет получать больше, чем от сдачи аналогичной квартиры. Петербургский опыт показывает, что номера в апарт-отелях (630–1380 долларов в месяц) хоть и уступают по цене отелям (1500–3000 долларов в месяц), все же сдаются значительно дороже обычных однокомнатных квартир (380–750 долларов в месяц). Арендаторы готовы переплачивать за инфраструктуру, возможность дополнительного сервиса, безопасность и так далее.

Но самое интересное, что в проекте «Пионера» покупателям апартаментов предлагается программа с фиксированной доходностью. Она уже реализована в проекте Ye’s в Санкт-Петербурге: там покупатели могут заключить с «Пионером» договор на управление, получая гарантированные 9% годовых. «В Москве, конечно, несколько иное соотношение стоимости квартир и арендной платы, чем в Санкт-Петербурге. Но в митинском апарт-отеле мы тоже предложим программу с фиксированной доходностью. Доходность будет чуть выше, чем процент по банковскому депозиту в ведущих банках. Пока планируем, что это будет на уровне 8 процентов годовых после уплаты коммунальных платежей и услуг по управлению недвижимостью», — говорит Леонид Максимов. Для сравнения: доход от сдачи квартиры в Москве сегодня составляет примерно 5–6% годовых, и это без учета затрат на управление и ремонт квартиры.

Стоимость квадратного метра апартаментов выше, чем в расположенных рядом жилых домах. Однако за счет небольшой площади (27–28 кв. м) их покупка обойдется дешевле, чем приобретение стандартной квартиры, несмотря на входящую в стоимость отделку и меблировку.

Апарт-отель входит в состав крупного нового квартала «Life-Митинская», строящегося в нескольких минутах ходьбы от метро «Митино». Кроме апарт-отеля там есть жилые здания, офисно-административный комплекс, надземный гараж, школа и детский сад. Квартал расположен на территории реорганизуемой производственно-складской зоны, ее площадь порядка 14 га.

Председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов. — «Апартаменты бывают двух типов. Первый — это псевдоквартиры. Обычный жилой дом называют комплексом апартаментов, когда в этом месте нельзя строить жилье. Отличие от обычного жилья в том, что застройщик апартаментов может не соблюдать нормативы по инсоляции, может не строить социальную инфраструктуру и так далее. И есть другой тип — полноценный апарт-отель, как в нашем случае».

«Мы не занимаемся территориями меньше трех гектаров — такова стратегия нашей компании. Только в больших проектах можно создать достойное качество жизни, как минимум необходимы новая школа, детский сад, комплекс магазинов, аптека, кафе, — говорит Леонид Максимов . — Другой наш принцип — в соответствии с концепцией правительства Москвы создавать в спальных районах места приложения труда. ГК «Пионер» включил в состав квартала «Life-Митинская» офисный комплекс и фитнес-центр. Необходимо максимально снизить ежедневную миграцию населения с окраин в центр и обратно».

Квартал «Life-Митинская» интересен также тем, что жилые здания строятся по новой для Москвы монолитно-панельной технологии «ЕвроПа» («европейская панель»), совмещающей достоинства двух технологий. Первый этаж и подземный паркинг — из монолита, что дает возможность делать большие входные группы и высокие потолки на первом этаже. Лифт опускается прямо в паркинг. Применение железобетонных панелей позволяет обеспечить высокую скорость строительства и высокое качество поверхностей, что означает меньшие затраты на отделку. Технология «ЕвроПа» позволяет осуществлять перенастройку заводских линий на выпуск панелей разного размера, что дает возможность создавать квартиры различной планировки. При этом на дома из железобетонных панелей навешиваются дополнительный утеплитель и вентилируемый фасад, что не только значительно улучшает тепловые свойства здания, но придает домам современный внешний вид.

Председатель совета директоров ГК "Пионер" Леонид Максимов . - "Апартаменты бывают двух типов. Первый - это псевдоквартиры. Обычный жилой дом называют комплексом апартаментов, когда в этом месте нельзя строить жилье. Отличие от обычного жилья в том, что застройщик апартаментов может не соблюдать нормативы по инсоляции, может не строить социальную инфраструктуру и так далее. И есть другой тип - полноценный апарт-отель, как в нашем случае".

Квартал "Life-Митинская". Адрес: Москва, Митинская ул., вл. 22, вл. 30.

Состав комплекса: шесть 17-23-25-этажных жилых дома комфорт-класса, апарт-отель, офисный центр, надземный гараж, школа, детский сад.

Общая площадь: 430 тыс. кв. м.

Главный финансовый партнер: Сбербанк РФ.