Итоги № 40 (2013)

Уплотняй и властвуй / Дело / Налог

Уплотняй и властвуй

/ Дело / Налог

Владельцам недвижимости предложат обменять квадратные метры на бумажные сантиметры

«Не можешь — научим, не хочешь — заставим!» — под таким армейским девизом трудится рабочая группа по построению международного финансового центра в Москве. Ее креативщики предложили урезать налоговые льготы, предоставляемые россиянам при продаже так называемых инвестиционных квартир. Цель маневра: заставить наших рантье вкладывать деньги не в квадратные метры, а в «голубые фишки». Но возможно ли вырастить класс буржуа большевистскими методами?..

Моя хата с краю

Как известно, москвичей испортил квартирный вопрос. Причем последствия этого самые разнообразные. Например, столичные да и все прочие жители категорически не доверяют финансовым инструментам. Вот с тех самых пор, как обожглись на фантиках «МММ» и приватизационных чеках, и не доверяют. Но сбережения-то держать в чем-то надо. Поначалу хранили в наличных долларах под матрасом. Кто побогаче и порисковее — в золоте-бриллиантах. С ростом благосостояния граждане, особенно москвичи, осознали: нет надежнее и доходнее инструмента, чем недвижимость. Лучше столичная, еще лучше — зарубежная. Но тут правительство озаботилось нашей с вами финансовой грамотностью…

Впервые о том, что в Минфине хотят «выравнять» налоговые условия для различных видов инвестиций, стало известно еще весной, когда были озвучены «Основные направления налоговой политики РФ на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов». Уже тогда чиновники подумали, что в акции люди не хотят вкладываться из-за слишком привлекательных налоговых льгот на рынке недвижимости и высокой доходности застрахованных банковских вкладов. Следствием чего является не только отсутствие прогресса в деле превращения Москвы в международный финансовый центр, но и засыхания российского фондового рынка на корню.

В чем же корень зла? Чиновники вспомнили, что Налоговый кодекс освобождает от уплаты 13-процентного налога доходы от продажи недвижимости, если с даты ее покупки прошло не менее трех лет. Ну а если продаете раньше, то подоходный налог взимается не со всей выручки, а с суммы, превышающей миллион рублей, либо с разницы между ценой покупки и продажи. Первый вариант подходит тем, кто продает дешевое по столичным меркам жилье в регионах или в случае утраты документов о покупке. Москвичи ждут три года, либо платят налог с разницы цены покупки и продажи, либо при реализации недвижимости безбожно занижают ее цену.

Что касается депозитов, то доход по ним вообще освобожден от налога, если проценты по вкладу превышают ставку рефинансирования ЦБ не более чем на пять пунктов. Сейчас максимальный необлагаемый налогом доход по депозитам превышает 13 процентов годовых, что, согласитесь, совсем неплохо.

«Таким образом, с налоговой точки зрения инвестиции в ценные бумаги (включая паи ПИФов) являются менее привлекательными», — гласит пункт 1.1.3 «Основных направлений». Логика железная. Но, по мнению экспертов, связь между налоговыми послаблениями и инвестиционными вкусами россиян несколько преувеличена.

«Рынок недвижимости и фондовый рынок — два совершенно разных сектора, связи между ними нет, и перетока средств из одного в другой тоже, — считает замгендиректора «Паллада Эссет Менеджмент» Александр Баранов. — Недвижимость — это не финансовый инструмент. Психотип инвесторов-физлиц на обоих рынках также совершенно разный. Скорее уж переток с рынка акций и ПИФов в последние 5 лет шел в депозиты».

Только за прошлый год отток капитала с российского фондового рынка составил 8 миллиардов долларов (258 миллиардов рублей). Суточный объем торгов на Московской бирже по сравнению с 2011 годом упал примерно в два раза. В то же время объем депозитов физлиц в 2012 году, по данным ЦБ, увеличился на 1,56 триллиона рублей. В 2013 году такую же сумму банкам удалось привлечь уже за первые семь месяцев. Для сравнения: в докризисном 2007-м россияне отнесли в банки чуть больше триллиона рублей, а в 2008 году — всего 364 миллиарда.

Фондовый рынок стремительно теряет деньги. Вопрос в том, при чем здесь недвижимость, которую обеспеченные россияне предпочитают всем прочим инструментам в качестве объекта инвестирования. Попытка пересмотреть налоговые льготы в любом случае будет напоминать конфискацию и революционное уплотнение. Напомним: после октября 1917-го большевики принялись изымать у «буржуев» лишние квадратные метры, подселяя пролетариев в бывшие частные квартиры. Так родились коммуналки. Сегодня, пусть и более мягкими мерами, состоятельных граждан опять собираются уплотнять.

Еще весной Минфин предлагал оставить налоговые льготы только тем, кто владеет не более чем тремя квартирами и домами одновременно. Но кризис нарастал, капитал утекал, и в рабочей группе по построению МФЦ порешили пойти в деле раскулачивания дальше. Владельцев нескольких объектов жилой недвижимости (не важно, в одном регионе или разных) предложено в принципе лишить всех льгот. Им придется при продаже любой недвижимости платить 13-процентный налог. Для владельцев единственного жилья предусмотрена поблажка. Правда, незначительная. Минимальный срок владения, который дает право на освобождение от НДФЛ, будут устанавливать региональные власти. Коридор составит от 3 до 15 лет. Учитывая, что, по некоторой информации, одним из основных лоббистов поправок является мэрия столицы, москвичам вряд ли стоит рассчитывать на нижнюю планку.

Столичным жителям, впрочем, ловить вообще нечего. Поскольку в поправках есть норма, согласно которой налог надо будет платить по-любому, если продаваемое жилье стоит дороже пяти миллионов рублей. По данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», в сентябре самая дешевая квартира в столице (в пределах МКАД) продавалась по адресу улица Загорьевская, дом 14, корпус 1 (ЮАО), площадью 32 квадратных метра по цене 4,3 миллиона рублей. При таких ценах московские налоговые льготники скоро вымрут как класс.

Все еще не спешите избавляться от квадратных метров и нести вырученные деньги на фондовый рынок?

Тогда мы идем к вам

Проведем детальный расчет. Живете вы, скажем, в Юго-Западном округе Москвы в «двушке» площадью 60 квадратных метров, и захотелось вам ее продать. Стоит она в среднем 11,3 миллиона рублей, а покупали вы ее, предположим, в начале октября 2010 года за 9,6 миллиона рублей. Получается, что заработали 1,7 миллиона рублей. Три года уже прошли, платить НДФЛ не нужно. Если же льготу отменят, будьте добры, государству 221 тысячу рублей со сделки. При новых правилах эту сумму придется платить в любом случае из-за ограничения налогового вычета пятью миллионами рублей. И если раньше льготами могли пользоваться как малоимущие, так и крупные собственники земли и зданий, проворачивающие сделки на миллиарды рублей, то теперь все москвичи, владеющие квартирами, будут приравнены к инвесторам. А что? За удовольствие почувствовать себя в одной лодке с Романом Абрамовичем и заплатить не грех.

«Если абстрагироваться от идеи привлечь граждан на фондовый рынок, то я отмену льгот по НДФЛ при продаже жилья поддерживаю, — говорит партнер юридической компании Taxadvisor Дмитрий Костальгин. — Система, при которой я могу купить пять квартир, подождать три года, продать их, заработав миллион долларов и не заплатив при этом ни копейки налогов, порочна». Правда, эксперт отмечает, что в наших условиях идея заранее обречена на провал. «Все еще больше уйдут в тень, выставляя официально квартиры на продажу по цене в один миллион, — говорит он. — Налоговая, как ни странно, на такие сделки не сильно обращает внимание, предпочитая «кошмарить» арендаторов. Хотя даже банки нередко выдают ипотечные кредиты на сумму, превышающую ту, что записана в договоре купли-продажи». При этом число налоговых уклонистов будет постоянно расти. При занижении официальной стоимости жилья в проигрыше оказывается покупатель, который при продаже квартиры вынужден будет платить больше налогов. А значит, он тоже в свое время уйдет в тень, скрыв истинную сумму сделки.

«Практика занижения цены жилья повсеместна, — утверждает управляющий партнер юридической фирмы «БРАС» Роман Шабров. — Чтобы предъявить претензии, налоговым органам нужны специальные отделы, которые бы оценивали реальную стоимость. Это дорого и неудобно. Часто стороны подписываются под дополнительным соглашением или распиской, в которых указывается реальная сумма. Если вас обманули, они помогут через суд получить деньги. Но, когда вы захотите продать квартиру, нести такой документ в налоговую, чтобы сократить сумму НДФЛ, понятное дело, не рекомендуется».

Жизнь в пузыре

Есть и еще один аргумент против затеваемой реформы. Можно много рассуждать о вреде перегрева рынка недвижимости, который отбирает деньги на фондовом рынке. Но надо понимать: инвестиционные квартиры — это не только способ сохранения и приумножения капитала состоятельных россиян. За их счет финансируется строительная отрасль, включая производство стройматериалов. Это немалая доля ВВП. Лопнувший пузырь на недвижимости не только окончательно добьет хилый экономический рост, но и может вызвать острейший кризис, после которого о международном финцентре Москве уж точно придется забыть.

Есть и политический момент. Накопления в виде квартир и коттеджей имеет прежде всего элита, включая чиновничество. Позволить себе лишиться ее поддержки власть не может. Достаточно уже того раздражения, которое вызвал запрет для госслужащих владеть финансовыми активами за рубежом. Недвижимость, что характерно, чиновникам разрешили оставить.

Наконец, никакие налоги, по оценкам экспертов, не способны остановить рост цен на московскую и подмосковную недвижимость. Напротив, цены скорее пойдут вверх из-за появившихся издержек. И это может оказаться очень кстати. Ведь, согласно проведенному на прошлой неделе исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в случае усугубления общего экономического кризиса цены на недвижимость снизятся на 20—25 процентов, достигнув уровня 2009 года. Складывается впечатление, что, ставя налоговые барьеры на продажу квартир, Минфин и рабочая группа по созданию МФЦ хотят, чтобы россияне, вложившие деньги в квартиры, как можно дольше не выставляли их на продажу. Предложение снизится, цены удастся удержать, а то и нарастить.

«Инвестора надо воспитывать другим способом, — делится мнением руководитель центра IRN Олег Репченко. — Например, повышать налог на недвижимость, чтобы было невыгодно подолгу держать жилье в собственности. Экономически это более оправданно, так как краткосрочные инвесторы повышают оборот рынка и, по сути, вкладывают деньги в реальный сектор, восполняя недостаточную активность банков. Мы же сейчас ставим барьеры на выходе, что вообще абсурдно».

По оценкам эксперта, если на растущем рынке доля инвестиционных сделок в Москве была на уровне 30 процентов, то теперь она составляет не более 5—10 процентов. Поменялось и качество самих инвесторов. Сейчас инвестиции в жилье являются аналогом долгосрочных пенсионных вложений. В условиях, когда государственную пенсионную систему колбасит, это вполне оправданная рыночная стратегия. Которую никакие придумки чиновников не одолеют. И уж точно не спасут хиреющий фондовый рынок.