Малый бизнес с нуля. Хватит мечтать, пора действовать!

Выбор торговой площади

Жизнь показывает, что можно быть самым хорошим, честным и вежливым продавцом, отчисляя ежемесячно половину дохода на рекламу, но так и не выбиться в люди, если торговое место находится у черта на куличках. И наоборот, можно быть хамом и лгуном (без фанатизма), не тратиться на рекламу, но иметь стабильный неплохой доход, если точка находится в бойком месте. Безусловно, возможны различные варианты, да и оборотистость зависит больше от сочетания товара и места торговли, но общий вывод таков: торговая площадь – это то, на чем экономить не следует ни в коем случае. Хотя для некоторых видов товаров и услуг местоположение может быть не определяющим, либо они таковы, что покупатели готовы ехать за ними на край света, лишь бы было дешево. Или вы – единственный продавец определенного товара/ услуги, и ваше удаленное местоположение покупатели принимают как неизбежность.

Во всех остальных случаях чем более бойкое место вы арендуете, тем больше вы сможете заработать и тем больше у вас шансов «выжить», даже сменив ассортимент. В этом смысле бойкое место дает некий простор для реализации: если вы торгуете чем-то, что не особенно продается, вы всегда можете «разбавить» ассортимент чем-то другим и понаблюдать, как продается оно. Глядишь, со временем и вообще перейдете на другой ассортимент. На небойком месте такая информация собирается, во-первых, слишком долго, а во-вторых, потенциальные покупатели «экспериментального» ассортимента могут ничего не знать о вашем бизнесе, и вы рискуете «затариться», набрав много всякого товара и не продав ничего.

Я предполагаю, что вы будете арендовать торговую площадь, так как не являетесь владельцем коммерческой недвижимости. Иначе вашу деятельность трудно отнести к мелкому бизнесу, а я здесь ориентируюсь именно на него. Хотя вполне возможны варианты: например, ваша квартира находится на проходной улице на первом этаже и вы решаете, что одну комнату можете отвести для торговли. Или у вас свой дом, и вы используете сарай для организации магазина. Трудно сказать, насколько это реализуемо, но у такого бизнеса нет некоторых рисков, о которых я буду рассказывать далее. А потому думаю, что окупаемости в нем достичь проще, чем в других случаях.

Итак, арендуем! Где? Вариантов не так много. Можно арендовать площадь в торговом центре, место (павильон) на рынке, отдельное помещение в жилом или офисном здании. Можно арендовать у организации, которая строит свой бизнес именно на том, чтобы сдавать коммерческую площадь мелким, малым и средним предпринимателям. А можно арендовать «офис» у более удачливого «частника» (или предпринимателя). У каждого из этих вариантов есть нюансы. Но в целом я склоняюсь к мысли, что если ваш товар «безликий» (т. е. не является чем-то особенным, просто обычная одежда, еда или промтовары), то лучше всего арендовать место в торговом центре или на рынке. Короче говоря, там, где есть много разных товаров и, скорее всего, есть несколько ваших конкурентов. На самом деле это не так плохо; более того, наличие конкурентов в этом случае вполне можно (и нужно) превратить в плюс. По крайней мере, покупатели уже знают этот рынок как место, где можно приобрести такой же товар, как и у вас. А значит, вам не придется ловить на себе насмешливые взгляды проходящих мимо людей, так и не ставших вашими покупателями.

Чтобы сориентировать вас, приведу приблизительные цены на аренду помещений в уральском городке среднего размера.

Минимальная цена квадратного метра где-нибудь в мебельном центре на отшибе (а торговля мебелью – это такой бизнес, который требует больших площадей по минимальным ценам) составляет 700–800 руб. в месяц. Можно, пожалуй, найти и подешевле, 500–600 руб., но это редкость, и, как правило, лучше подороже, но в более бойком месте. В среднем цена квадратного метра в торговом центре без особенной специфики (промтовары, одежда, обувь) – 1000–1500 руб. за «квадрат». В продуктовых торговых центрах традиционно самые высокие цены, порядка 1800–2500 (до 3 тыс.) руб. за «квадрат». Вообще, наш город имеет странные особенности, потому как аналогичные площади в Москве дороже лишь на 30–50 %, чему я был немало удивлен, когда узнал. Ведь наш город даже областным центром не является…

Отдельный офис, как ни странно, может быть дешевле в пересчете на 1 м2, порядка 400–600 руб. Но с точки зрения торговли это не выгоднее, так как в офисе еще есть неторговые помещения вроде туалета, кабинета и прочие, которые вы также оплачиваете. И если пересчитать цену офиса на квадратный метр именно торговой площади, то часто выходит не дешевле, а дороже. Впрочем, как всегда, возможны варианты.

Что до цен с точки зрения приобретения в собственность – то квартира на первом этаже, имеющая потенциальную коммерческую ценность, дороже аналогичной на 30–50 %, а квартира, уже переделанная под офис и имеющая статус нежилого помещения, дороже уже в 2,5–3 раза. И причем в кризис это удорожание только увеличилось, так как квартиры упали в цене гораздо сильнее, чем коммерческая недвижимость. В общем, мелкому предпринимателю это не по карману.

Права и риски арендатора

Скажем сразу, арендные платежи – это, как правило, самая большая часть ваших затрат (не считая закупки товара). Арендную плату вы платите независимо от того, зарабатываете вы что-то на своей точке или не зарабатываете. И надо сказать, сумма выходит очень немаленькая. Обычно во много раз превышающая все ваши налоги.

Скажем так, если снять офис (переделанную в нежилое помещение квартиру на первом этаже много-квартирного дома), то арендные платежи будут в 1,2–1,7 раза выше, чем ипотечные выплаты за эту же квартиру, если бы вы купили ее в ипотеку на 5–7 лет. Возникает искушение побежать в банк за ипотечным кредитом… Но вынужден вас разочаровать, делать вам там, скорее всего, нечего. Более подробно – в разделе «Где взять деньги» главы 6.

Самый главный риск арендатора – превратиться в дойную корову для арендодателя. Каким образом это может быть сделано – уже не так важно, общий смысл сводится к тому, что почти все, что вы зарабатываете, может прикарманить арендодатель на вполне законных основаниях.

Закон должен защищать арендатора (и кстати, в Гражданском кодексе по этому вопросу есть масса интересных вещей, см. далее), однако существует несколько простых приемов, с помощью которых арендодатель может выйти из-под действия этих законов.

В Гражданском кодексе (а ведь вы его уже купили, верно?) арендным отношениям посвящено немало места. Надо сказать, что закон в случае аренды больше стоит на страже прав арендатора, чем арендодателя. Но не все так просто.

Дело в том, что в ГК даже указан минимальный срок, за который арендодатель может поднять арендную плату. Не чаще одного раза в год. Вроде бы радоваться надо… Но на практике срочный договор сроком от года и более должен регистрироваться в Регистрационной палате. Не подлежат регистрации более короткие договоры и бессрочные договоры. Но бессрочный договор с вами никто не заключит. Гораздо проще и надежнее заключить с вами договор сроком на 11 месяцев. Что это дает арендодателю?

1. Не нужно регистрировать договор в регистрационной палате.

2. В случае каких-то конфликтов проще не заключать новый срочный договор, чем расторгнуть существующий бессрочный.

3. Фактически цену аренды можно менять чаще одного раза в год: первый раз – в течение срока договора, а второй раз – при заключении нового срочного договора.

К счастью, последний пункт встречается не так уж и часто. Хотя однажды мы пытались договориться об аренде помещения с одним предпринимателем. Его условием было заключение договора сроком на три месяца с дальнейшим пролонгированием. Цена была очень привлекательна. И лишь тогда, когда мы начали конфликтовать по поводу проекта вывески, стало понятно требование о таком коротком сроке. Так что такой способ вытрясания денег вполне живет и здравствует. У меня есть некоторые наблюдения, дающие мне основания предполагать, что такая нечистоплотность свойственна чаще небольшим «частникам» (предпринимателям), сдающим частично или целиком небольшие помещения. С крупными организациями, чей бизнес – строительство и сдача в аренду торговых центров, такое, думаю, встречается реже. Хотя и в этом случае есть способы прикарманить ваши доходы.

Вообще говоря, выгнать вас из помещения на законных основаниях вроде бы трудно. Потому как если вас выгнали (даже на вполне законных основаниях), а затем сдали занимаемую вами площадь другому предпринимателю или организации – у вас есть все основания идти в суд и очень высокий шанс выиграть иск. Потому что такая ситуация прямо описана в ГК и закон на вашей стороне. Но арендодатели – люди неглупые, и такая лобовая атака встречается редко.

Чем вы рискуете, теряя арендованную площадь? Очень многим. Прежде всего тем, что за это время покупатели уже протоптали дорогу в ваш магазин, вы «раскрутили» торговую точку, стали понимать, какие местные особенности существуют, на чем выгоднее зарабатывать на этом месте. То есть ваше местоположение уже стало вашим активом. Оно приносит вам доход. Вы вложили деньги в рекламу и прочая и прочая. А коли так, то ценность вашего торгового места исчисляется далеко не только суммой ежемесячной арендной платы. Потому что если придется переезжать, то в некотором смысле нужно будет начинать все сначала. И доходы на новом месте заметно упадут (и не факт, что достигнут старых показателей). А потому, выжимая вас с имеющейся площади, арендодатель рассчитывает получить с вас больше денег. И вы, если вы разумный человек (а вы ведь предприниматель, дураком вы быть не можете по определению), будете платить больше. Даже если притязания на ваш доход не совсем законны (или совсем незаконны), до некоторого предела вы сочтете, что лучше заплатить, но не терять слишком много. Арендодатели все это прекрасно понимают, и если они нечистоплотны – то с высокой вероятностью применят к вам несколько приемов.

Вот один из самых распространенных: вам нужно 2 м2, чтобы поставить ма-а-а-аленький прилавок для торговли чем-то мелким вроде CD-R-дисков и батареек. Реально ваш прилавок со стульчиком занимает 2 м2. И в договоре прописаны два квадрата. А платите вы за три. Как так? А очень просто. Покупатели подходят к вашему прилавку, стоят около него, рассматривают витрину. Вот они и занимают лишний квадрат (или лишних полквадрата – в зависимости от алчности арендодателя). Получаются так называемые покупательские квадратные метры. Не нравится? Не арендуйте. Или арендуйте меньше. Возможны варианты, когда с вас берут деньги за площадь вашей вывески, или за обслуживание работниками метлы и совка, или за содержание общей кухни, или еще за что-нибудь, высосанное из пальца.

Второй прием – тоже незаконный. Когда с предпринимателей в торговом центре собирают разные «целевые» сборы. На Новый год, на подарок администрации к юбилею. На домики для бездомных поросят. На что угодно. Главное – это сверх суммы, указанной в договоре. По сути, это просто вымогательство. И если оно не превышает некоторых пределов, вы будете платить эти добровольные взносы. Если предел будет превышен – вы уйдете в другое место. Жаль, но самое глупое в подобной ситуации – это искать правду. Потому что арендодатель мало того, что намного больше вас, мелкого бизнесмена, так он еще находится на более высокой ступеньке – у него имеется недвижимость. Вообще владение недвижимостью – это очень важная ступенька в бизнесе. Бизнесмены делятся на тех, у кого недвижимость есть, и на тех, у кого ее нет. Величина бизнеса здесь уже не так важна.

Так вот, поскандалив (и добившись правды в суде) с одним арендодателем, вы рискуете больше не найти арендуемой площади. Варианты, конечно, возможны, но торговая площадь – это то, что требует к себе очень серьезного отношения, и ни один здравомыслящий предприниматель не станет ввязываться в серьезные конфликты на этой почве.