Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости

@importknig

Перевод этой книги подготовлен сообществом "Книжный импорт".

Каждые несколько дней в нём выходят любительские переводы новых зарубежных книг в жанре non-fiction, которые скорее всего никогда не будут официально изданы в России.

Все переводы распространяются бесплатно и в ознакомительных целях среди подписчиков сообщества.

Подпишитесь на нас в Telegram: https://t.me/importknig

Уильям Зекендорф

«Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости»

Оглавление

Пролог

Начало

Ученик по профессии

От подмастерья к мастеру

Асторские риски

Механика прогресса (1942-1945)

"Город Х" становится Организацией Объединенных Наций

Конец эпохи, начало царствования

Пролог

Город, который забыло время

Заполнение площади Кортхаус

От площади Кортхаус до площади Зекендорф и обратно

Warp, Woof и некоторые возникающие паттерны

Люди и места

Перемены приходят в Канаду

Пролог

Вашингтон, округ Колумбия

Перипатетическая школа городского дизайна Уэбба и Кнаппа

Маневр Уолл-стрит

Пролог

Поздним вечером в пятницу, 7 мая 1965 года, я попросил шофера отвезти меня на Уолл-стрит для еще одного визита к кредиторам. После этого наступит благословенное облегчение выходных.

Когда мы ехали по Ист-Ривер-драйв, зазвонил мой автомобильный телефон. Я поднял трубку. Это был репортер из The New York Times, который спрашивал: "Правда ли, что Webb & Knapp собирается обанкротиться?"

Я сказал: "Мой мальчик, кто-то дергает тебя за ногу. Webb & Knapp не собирается банкротиться. Мы платим по своим долгам и будем продолжать это делать".

Я положил трубку. Он зазвонил снова. На этот раз это был Ларри О'Доннелл из The Wall Street Journal. Он задал тот же вопрос. Я снова ответил "нет", но теперь я знал, что причиной этих слухов должно быть что-то конкретное. Я позвонил в свой офис. Там ничего не знали. Однако через несколько секунд мне перезвонили из офиса. Банк Marine Midland Bank, являясь доверительным управляющим старого выпуска облигаций Webb & Knapp на 8,5 миллиона долларов, только что предъявил этот вексель. Компания Webb & Knapp находилась в процессе банкротства.

Вексель, который требовал Marine Midland, был подписан много лет назад, когда мы купили 120 Broadway, за который мы заплатили более восьми миллионов долларов наличными плюс 8,5 миллиона долларов векселями. В так называемой "котельной табличке" (стандартный мелкий шрифт любого контракта) был пункт, который гласил, что Marine Midland может потребовать полной выплаты векселя до наступления срока его погашения, если Webb & Knapp не сможет выполнить свои обязательства в срок - другими словами, они могут забрать 8,5 миллиона долларов, когда захотят, как только узнают, что Webb & Knapp не заплатила одному из своих других кредиторов.

По иронии судьбы, мы не имели задолженности ни по процентам, ни по основной сумме долга по векселю Marine Midland, но против заявления о том, что мы не выполняем другие обязательства, не было никакой защиты. Более трех лет я маневрировал, чтобы удержать внезапно сильно перенапрягшуюся компанию Webb & Knapp от падения с края обрыва. Для этого я влез в глубокие личные долги, часто подписывая векселя, необходимые для поддержания работы компании, на сайте . Разумеется, мы свернули экспансию, ликвидировали активы и погашали долги как можно быстрее. Зная, чего мы добились в прошлом в узких местах, а также о нашей способности делать деньги, наши кредиторы шли нам навстречу. Если бы у нас было чуть больше времени, чтобы извлечь выгоду из одного проекта или, возможно, спасти другой, мы, я полагаю, смогли бы спастись, но в тот пятничный день в мае время истекло. Директора Marine Midland, как доверительные собственники 8,5-миллионного векселя, чувствовали себя уязвимыми перед исками акционеров, если не предпримут никаких действий, поэтому они действовали. Они выдернули шнур. Двадцать шесть лет работы, плюс то, что осталось от Webb & Knapp, теперь отправлялись в мусоропровод.

Теперь я ничего не мог сделать для компании Webb & Knapp на Уолл-стрит. Я велел своему водителю отвезти меня обратно в наш офис на Мэдисон-авеню, 383. Именно здесь я начал восхождение "Вебб и Кнапп", и здесь я останусь с ней до самого ее падения.

Когда я пришел в Webb & Knapp в качестве партнера в 1939 году, это была управляющая компания, присматривающая за чужой собственностью. Постепенно я перевел фирму в более широкие и сложные области. К 1942 году компания контролировала активы в размере двух миллионов долларов. К 1945 году, после окончания Второй мировой войны, наши активы составляли семь миллионов долларов. К 1951 году, когда компания вышла на биржу, наши активы выросли до сорока двух миллионов долларов, и с тех пор продолжали расти. К тому времени мы приобрели всевозможные объекты недвижимости. Мы приобрели стратегически важные участки земли, такие как территория ООН, поле Рузвельта на Лонг-Айленде, ранчо Индиан-Трейл площадью 63 000 акров во Флориде и Маунтин-Парк в Лос-Анджелесе. Мы покупали телестудии, склады и здание Крайслера. В 1950-х годах характер компании Webb & Knapp, занимавшейся недвижимостью, еще больше изменился. В какой-то степени это изменение было логичным результатом нашего роста, но в значительной степени оно было связано с моей собственной личностью: Я люблю строить. После того как я представлял себе строительные и архитектурные возможности того или иного объекта, задача всегда заключалась в том, чтобы воплотить эти возможности в жизнь. У меня были идеи, самые разные идеи, которые никто не хотел воплощать в жизнь, поэтому я воплощал их сам. Я знал, где найти партнеров и спонсоров, а благодаря своей отличной деловой репутации компания Webb & Knapp имела доступ к большому объему финансирования. Со временем я нашел талантливого архитектора И. М. Пея и уговорил его оставить Гарвард, чтобы работать с нами.

Мы ушли.

Вообще-то, компания Webb & Knapp довольно скромно занималась строительством, возводя офисные здания. Они пользовались огромным успехом. Затем мы разветвились сразу в нескольких направлениях. На Лонг-Айленде мы создали Roosevelt Field, первый из гигантских пригородных торговых центров. В то же время мы продвигали город Рип Ван Винкля Денвер в двадцатый век, создав офисный комплекс Mile High Center и построив новый универмаг и отель на месте денверской площади Кортхаус. Компания Webb & Knapp положила начало строительному буму в Денвере, который значительно улучшил и радикально изменил линию горизонта и историю города. То же самое можно сказать и о Монреале, где мы построили Place Ville-Marie, офисный и торговый комплекс в центре города, который стал новым сердцем обновленного города. Когда Конгресс принял законы о градостроительстве, чтобы стимулировать восстановление американских городов, компания Webb & Knapp занялась этим направлением. Мы стали родоначальниками реконструкции юго-западного района Вашингтона, пятьсот акров которого сегодня являются одним из самых престижных офисных и жилых районов Вашингтона. Мы спроектировали и построили комплекс башен и таунхаусов Society Hill, который является центральным элементом возрожденного городского центра Филадельфии. Мы задумали и создали Университетские башни в Чикаго. Мы строили в Питтсбурге, а в Нью-Йорке мы создали Кипс-Бэй, построили Линкольн-Тауэрс и Парк-Уэст-Виллидж. За исключением, возможно, такого необычного человека, как Роберт Мозес, компания Webb & Knapp была крупнейшим городским редевелопером в стране. Мы размещали в два раза больше заявок, чем в итоге выигрывали, и тем самым Webb & Knapp сделала титул I респектабельным. Раз за разом оказывалось, что именно наше решение участвовать в торгах привлекло других строителей. Неизменно в таких случаях именно наши проекты устанавливали стандарты планирования и архитектуры, которым должны были соответствовать другие.

В этот период мы также покупали землю и недвижимость, возводили отдельные здания в разных городах, создавали ряд новых торговых центров и индустриальных парков по всей Канаде, а также бурили нефть у побережья Суринама. Секрет любого большого проекта заключается в том, чтобы поддерживать его в движении, не давать ему терять темп, а это для меня означало постоянный поток телефонных звонков и поездок, часто на самолете компании, в Монреаль, Чикаго, Вашингтон, Кливленд, Филадельфию, Денвер и другие западные районы. Тем временем нужно было проводить как торжественные, так и рекламные презентации: президенту Эйзенхауэру - за нашу работу на юго-западе Вашингтона; королеве Англии в Монреале - за площадь Виль-Мари, а банкирам и спонсорам в залах заседаний по всей стране - за многие другие проекты. В Нью-Йорке и в каждом городе, где у нас были интересы, постоянно менялся клубок контрактов, соглашений и сделок, которые необходимо было поддерживать в движении.

Как оказалось, неожиданные и феноменальные задержки (особенно в проектах реконструкции городов) между началом и фактическим завершением наших строительных программ значительно увеличили расходы на содержание и проценты по этим проектам. Однако мы взяли на себя обязательства, и конечная прибыль от этих проектов обещала быть настолько большой, что мы продолжили работу. В то же время прибыль Webb & Knapp от покупки и продажи земли и зданий была настолько велика, что мы не испытывали никаких финансовых затруднений. Однажды, беседуя с Билли Рейнольдсом из Reynolds Aluminum, я спросил: "Какова чистая прибыль вашей компании в год?"

"Около девяти миллионов долларов", - сказал он.

"Боже мой, я плачу своим шилоклювкам больше, чем это!"

Я никогда не боялся долгов, потому что долг - это то, что дает вам рычаги влияния, и я также знал, что наши проекты были превосходными. Поэтому, когда однажды глава Morgan Guaranty на собрании банкиров протянул руку и сказал: "Билл, ты выглядишь на миллион долларов", я смог ответить: "Лучше бы я был должен тебе три миллиона".

В то время мы все смеялись, но в мае 1965 года никому не было смешно. Компания Webb & Knapp была уничтожена.

На нас свалилось слишком много проектов, реализация которых затягивалась, и мы уже не могли контролировать направление, в котором двигались. Подобно обреченному отцу на плоту, который выбрасывает своих детей на берег, когда приближается к порогу, я бросил некоторые из наших самых дорогих объектов, таких как Place Ville-Marie и Century City, в надежные руки, которые, как я знал, смогут воплотить эти проекты в жизнь. Это облегчение нагрузки помогло. Более трех лет мне удавалось преодолевать пороги Webb & Knapp. Затем сочетание тенденций и событий, о которых я расскажу подробнее позже, в конце концов навалилось на компанию и разбило ее. То же самое чуть не произошло и со мной. На самом деле, были моменты после разрыва , когда я обнаружил себя полностью в обломках, покачивающихся рядом со мной.

На самом деле, как только компания Webb & Knapp полностью обанкротилась, наступила почти желанная тишина. Месяц за месяцем мы суматошно работали, чтобы собрать деньги, заключить последнюю сделку, отбиться от кредиторов или расплатиться с ними. Теперь все действия прекратились. Даже наши телефоны были отключены. Когда я попытался воспользоваться автомобильным телефоном, оператор отказался принять мой звонок. После объявления банкротства компания Webb & Knapp оказалась вне досягаемости отдельных кредиторов и попала в финансовое бездействие, где никто не мог вести с нами дела. В любом случае, поскольку Webb & Knapp теперь находилась в руках доверительного управляющего, я больше не мог действовать от имени компании. По сути, я стал сторонним наблюдателем на поминках и официальным лицом, не имеющим отношения к делу, - роль одновременно непривычная и неприятная. В офисе, куда я и мои помощники явились, чтобы оказать посильную помощь, мы имели сомнительное удовольствие наблюдать, как приходят оценщики, чтобы оценить и пометить все оборудование и мебель компании для продажи в рамках банкротства. Тем временем в центре города Нью-Йоркская ассоциация недвижимости объявила меня и моего сына в розыск за неуплату взносов. Мое членство в ассоциации, которую обслуживала компания Webb & Knapp, не было той деталью, о которой я обычно беспокоился. Члены правления ассоциации и чиновники знали об этом, но никто из них не удосужился позвонить по поводу этих взносов. Наоборот, мне показалось, что они ухватились за возможность поржать над нами, пока мы шли ко дну. В последующие несколько недель и месяцев мы научились не удивляться такому поведению.

В моменты кризиса мир человека упрощается, а люди и события делятся на отдельные категории. Так было и сейчас. Предсказуемо исчезли со сцены люди, к которым я обычно обращался за информацией, за связями или услугами. В то же время многие из тех, кому я пытался позвонить по тому или иному поводу, вдруг оказались недоступны или "на конференции". Другие вели себя подчеркнуто отстраненно. Только мои кредиторы жаждали разговора, и самым нетерпеливым из них был Генри Сирс, бывший партнер по прежней работе в "Вебб и Кнапп". Именно мы с Генри среди двухчасового веселья в клубе Монте-Карло в 1946 году подписали основной документ о передаче Организации Объединенных Наций семнадцати акров земли, на которых сейчас располагается их штаб-квартира. Генри, сам по себе человек состоятельный, стал богаче на полтора миллиона долларов, когда в 1948 году I выкупил его у Webb & Knapp. Мы расстались друзьями. Недавно, пытаясь спасти Webb & Knapp, я подписал жене Сирса вексель на 250 000 долларов. Теперь, когда речь зашла об этом векселе, он надавил на меня с таким усердием, с каким не мог сравниться ни один из моих профессиональных ростовщиков.

Другие же сочувствовали и сожалели, а в некоторых случаях даже помогали. Однако подавляющее большинство оставалось нейтральным, безучастным, ожидая, что я могу сделать. Более того, казалось, что в современной Америке есть нечто большее, чем отголоски старой Японии: я узнал, что в определенных кругах спорили, что я предпочту закончить драму по-самурайски, совершив самоубийство. В то же время внебрачная связь, которую я когда-то завел, тоже стала достоянием гласности. Боль и смущение, которые это принесло моей жене, были очень сильными. Она глубоко страдала. И хотя в конце концов она осталась со мной, как я всегда верил, что так и будет, бывали моменты, когда моя депрессия была абсолютной. Но убивать себя я не собирался.

Я присоединился к своему сыну и зятю, Рональду Николсону, и создал новую компанию, General Property Corp. Поскольку на мои личные активы распространялись требования кредиторов, я не мог быть владельцем. Я стал консультантом компании. За финансовой поддержкой мы обратились в инвестиционную компанию Lazard Freres. Нам требовалось чуть больше четверти миллиона долларов, чтобы начать продвижение приобретенных нами объектов недвижимости. После долгих раздумий Lazard Freres, которая в прошлом заработала более семидесяти миллионов долларов на различных предприятиях Webb & Knapp, согласилась предоставить капитал, но с одним условием: Отныне они будут иметь право первого отказа на все проекты General Property Corp. Такое соглашение, по сути, сделало бы нас пожизненными вассалами Lazard. Мы отказались от этого предложения и создали новую компанию в более скромных масштабах с собственным финансированием. Для начала мы отказались от старого предложения Webb & Knapp и организовали новую компанию в более скромных масштабах. Следующим нашим шагом стало приобретение контроля над собственным зданием, 383 по Мэдисон-авеню, и именно этот маневр привел к написанию моей автобиографии.

Основным арендатором нашего здания была страховая компания Metropolitan Life (я продал ее им в 1948 году). До окончания срока аренды оставалось четыре года, но Met Life согласилась продать его нам, а Equitable Life - купить, если мы сможем убедить основных арендаторов подписать новые договоры на двадцать один год.

Мы обратились к трем основным арендаторам здания. Рекламная фирма Batten, Barton, Durstine & Osborn, чей срок аренды истекал, была согласна на новую аренду, тем более что мы также предложили им большую часть помещения, которое раньше занимали Webb & Knapp. Корпорацию "Кэрриер" (до окончания срока аренды которой оставалось четыре года) пришлось уговаривать немного дольше, но это было лучшее помещение по лучшей ставке, поэтому они также продлили свой договор. Последней была компания Holt, Rinehart and Winston, чей срок аренды составлял еще двенадцать лет.

Я зашел к другу в "Холт, Райнхарт и Уинстон" и сказал ему, что мы хотели бы продлить их аренду.

"Но сейчас она работает до 1977 года", - резонно заметил он.

"Я хочу, чтобы вы продлили его до 1986 года".

Он рассмеялся. "Ты сумасшедшая; возвращайся через двенадцать лет".

"Нет, я серьезно", - и я объяснил, что мы делаем.

Мой друг потянулся к своему столу, достал рукопись и протянул ее мне. Первая страница была озаглавлена "Безумный, безумный мир Уильяма Зекендорфа".

"Что это?" спросил я.

"Это предложение по книге. Как вам она?"

"Я не знаю".

"Что ж, мы заключим сделку. Вы напишете для нас свою автобиографию, а мы продлим для вас аренду".

Я сделаю почти все, чтобы заключить сделку. Мы пожали друг другу руки. У General Property Corp. теперь было первое здание, а у меня - первая книга.

Получив надежный дом на Мэдисон-авеню, 383, компания General Property Corp. начала выезжать за город. Не имея собственного капитала, мы вернулись к тактике и стилю начала 1940-х годов и стали упаковщиками и промоутерами для других людей. Вознаграждением нам служили гонорары или часть прибыли. Мы брались за самые разные задания. Например, именно мой сын организовал покупку "Куин Мэри" городом Лонг-Бич, штат Калифорния, и приобретение Лондонского моста компанией McCullough. Именно General Property Corp. собрала землю для нового магазина Gimbels на углу Восемьдесят шестой улицы и Лексингтон-авеню в Нью-Йорке. Мы купили, удерживали и выгодно продали старую собственность Webb & Knapp, отель "Манхэттен". Мы также задумали и продвинули идею превращения старых лабораторий Bell Telephone, расположенных в доках Нижнего Вест-Сайда недалеко от Гринвич-Виллидж, в кооперативную колонию художников Westbeth. Довольно рано распространилась информация о том, что Уильям Зекендорф и его друзья живы и заняты в доме 383 по Мэдисон-авеню. К нам снова стали поступать предложения и сделки.

Только мои личные активы, а не мозги, были в залоге. Я по-прежнему умел делать деньги для людей. Более того, сбросив с себя фантастическое давление последних лет существования Webb & Knapp, я начинал чувствовать себя человеком, внезапно освобожденным из одиночной камеры. Правда, доверительный управляющий Webb & Knapp подал иск против меня и других директоров Webb & Knapp, но я сделал все возможное, чтобы спасти компанию, как в свое время сделал все возможное, чтобы ее создать. Моя совесть была чиста. В настоящее время я был занят и расслаблен. Мы с Марион стали чаще видеться. Мы ходили на спектакли и путешествовали. Одно лето мы провели во Франции, а следующее Рождество - в Португалии. Наше поместье в Гринвиче я передал кредиторам, но мы приобрели тихий уголок в графстве Вестчестер и были очень счастливы. Марион полностью излечилась от рака кожи лица благодаря новой замечательной терапии, разработанной в Мемориальном госпитале, и ее моральный дух был на высоте. Мы оба наслаждались ощущением обновленного счастья и уверенности в себе. Весной 1968 года Марион улетела в Южную Америку на месячный тур. Она планировала завершить свое путешествие посещением руин инков в Перу. Оттуда она должна была вылететь в Гваделупу на Карибах. Она должна была прибыть в 8:30 вечера. Я прилетел, чтобы встретить ее самолет. На следующий день мы должны были лететь в Санта-Люсию, чтобы сесть на борт "Франс" и отправиться обратно в Нью-Йорк.

Я прибыл в Гваделупу за два часа до того, как должен был прилететь самолет Марион. Я взял с собой ее миниатюрного пинчера Мими и держал ее на руках, пока мы ждали. Время прибытия рейса из Перу было назначено, но самолет так и не приземлился. Я подошла к стойке, чтобы на своем очень плохом французском навести справки. Служащий сделал галльское лицо и сделал жест рукой - вверх-вниз. Я подумал, что он означает, что самолет вот-вот приземлится. Через несколько минут по громкоговорителю прозвучало объявление: самолет потерпел крушение.

С тех пор я чувствовал себя как во сне, от которого не мог проснуться. Некоторое время я просидел в офисе менеджера аэропорта, потом наконец взял себя в руки и попытался позвонить в Нью-Йорк, чтобы рассказать детям о случившемся, но дозвониться до было невозможно. Я вернулся в отель, где мы забронировали номер на ночь, принял ванну, побрился и лег. Все это время собака Марион, предчувствуя трагедию, скулила. Теперь она настойчиво пробиралась ко мне, чтобы лечь рядом.

Первый самолет из города был в девять утра следующего дня. Я сел на него. В Антигуа я вывел собаку на прогулку. Вернувшись на борт, я обнаружил, что на проходе сидят мой старый друг Уинтроп Олдрич и его жена. Радуясь знакомым лицам, я рассказал им о случившемся и не могу припомнить, чтобы кто-нибудь когда-либо был так заботлив и добр. Позже на борт поднялись еще два старых друга, доктор и миссис Говард Раск. Они тоже были утешением, но настоящего утешения не было. Марион была моим другом и доверенным лицом. Она дала мне возможность заглянуть в мир, о котором я никогда бы не узнал без нее, - в мир искусства, археологии, музыки и балета. В самый драматический момент моей карьеры, когда я выкупал своих партнеров по "Вебб и Кнапп", она убеждала меня в этом и предлагала вложить каждый пенни, который у нее был, чтобы помочь мне. Она любила меня, прощала мои проступки, а теперь ее не стало. В ясную погоду ее самолет врезался в гору. Останков не удалось обнаружить, жертвы были похоронены.

В Нью-Йорке доктор Норман Винсент Пил провел поминальную службу. Службы также прошли в колледже C. W. Post при Университете Лонг-Айленда, председателем попечительского совета которого я был. Мне приходили буквально тысячи писем с соболезнованиями. Я отвечал на каждое и продолжал работать. Слава Богу за работу! Какое-то время со мной было трудно, но опустить завесу работы над собой было лучшим способом приспособиться к ситуации.

После смерти Марион я решил объявить о личном банкротстве. Зарабатывать деньги - это то, что я всегда могу сделать. Есть определенные долги чести, за выплатой которых я буду следить, но подача заявления о банкротстве была единственным способом окончательно избавиться от связей с компанией Webb & Knapp и начать новую жизнь.

Что касается настоящего и ближайшего будущего, то я занят. Постоянно и с удовольствием занят, поддерживая лишь некоторые из возможностей, которые появляются на моем пути, чтобы сделать что-то. Вот лишь один пример: довольно рано на пути к возвращению я познакомился (я сделал так, чтобы познакомиться) с молодым предпринимателем , потомком викингов, яхтсменом и судовладельцем - Якобом Исбрандтсеном из American Export Isbrandtsen.

Якоб - крепкий, энергичный человек с рукопожатием работника дока и умом янки-торговца. Он рано встает, как и я, и за несколько завтраков в шесть и семь часов мы выработали непрерывную, запутанную и взаимовыгодную серию деловых операций. Он приобрел контроль над холдинговой компанией Equity Corp., в которой имелась недвижимость, заинтересовавшая нас. Оказалось, что он также заинтересован в приобретении новых причальных сооружений в окрестностях Нью-Йорка, в результате чего мы приобрели две мили прибрежной территории на Статен-Айленде для компании Исбрандтсена. Современный порт для контейнеровозов, который появится на этом месте, сделает многое для того, чтобы Нью-Йорк оставался крупным центром морских перевозок. Остров Шутерс в настоящее время перекрывает канал к этому месту, но мы увидели то, что никто другой тогда не смог увидеть, - возможность вычерпывания песка и гравия, которые образуют остров Шутерс. Мы переправим этот материал по трубам, чтобы стабилизировать и укрепить наши низменные владения на Стейтен-Айленде, превратив их в отличную землю. В итоге мы получим гораздо более безопасный судоходный канал и расширим возможности для строительства судов в Нью-Йорке.

В очередной раз в поисках выгодного решения проблемы парковок в Нью-Йорке я задумал новую технологию строительства и использования пространства, которая имеет феноменальный спектр применения и последствий. Моими партнерами в этом новом предприятии стали твердолобые инженеры, возглавляющие международную строительную компанию Morrison-Knudsen Co., Inc. и U.S. Steel Corp. Они присоединились ко мне после того, как моя новая система была тщательно разработана и спроектирована Карлосом Дж. Тавересом, блестящим калифорнийским архитектором и инженером.

По сути, мы имеем новый и недорогой способ строительства на воде. Возьмите новый торговый центр с двумя башнями, который сейчас строится в Нью-Йорке. Он возводится на месте, где когда-то протекала река. Чтобы создать эту землю, сначала нужно было построить перемычку в реке. Затем на грузовиках завезли грунт, чтобы создать новую землю. Позже этот грунт снова выкопали, чтобы заложить фундамент для зданий. Затем начали возводить здания. Этот процесс отнимает много времени и средств.

Я подумал: почему бы не построить бетонные кессоны или что-то вроде плавучего дока, чья нижняя часть наклонена в соответствии с реальным контуром подстилающей земли? Эти бетонные блоки можно сплавить на место, затопить, привязать к сваям, забитым в коренные породы, а затем откачать воду. Теперь фундамент для здания готов, плюс огромная площадь для парковки или склада. Более того, вместо того чтобы копать и вывозить кучу грязи, нужно лишь откачать воду - дешевая и быстрая операция, а вытесненная вода помогает удержать конструкцию. На самом деле, конструкция должна быть закреплена, иначе она уплывет.

Чем больше я об этом думал, тем лучше это звучало. Я озвучил эту идею нескольким архитекторам, но они лишь недоверчиво улыбались и пытались сменить тему. Я достаточно долго общался с архитекторами и инженерами, чтобы не воспринимать их всерьез, и решил обратиться к Тавересу, который пользуется большим авторитетом в сфере строительства. Он ухватился за эту идею, проанализировал ее возможности и предложил ряд проектов и расчетов, которые заставили бы бухгалтера плакать от радости. В основном это работает следующим образом: Используя нашу систему, застройщик может создать бетонную площадку, на которой затем будут построены здания, что значительно сократит расходы по сравнению с нынешними методами захоронения отходов. Но, помимо экономии на квадратном футе земли, строитель, использующий нашу методику, по сути, получает сотни тысяч кубических футов полезного пространства под площадью совершенно бесплатно.

После того как мы несколько раз проанализировали эти цифры, я связался с компаниями U.S. Steel и Morrison-Knudsen. Согласившись с логикой цифр Тавереса, они сразу же увидели в них маркетинговые последствия. Представьте себе здание STOL (Short Takeoff and Landing), построенное на Гудзоне: самолеты на крыше, пассажирские терминалы под ними, площадки для обслуживания самолетов и парковка для автомобилей еще дальше, на пространстве, которое иначе невозможно себе позволить. Представьте себе большой корабельный док, принимающий огромные контейнерные грузы. Сегодня такой док нуждается в акрах земли, называемой "фермой", чтобы заботиться о хранении и маршрутизации грузов. В нашей системе "ферма" будет находиться прямо здесь, в виде слоя за слоем складских помещений, доходящих до морского дна. В конечном итоге наша новая система также будет использована для создания сверхзвукового реактивного порта в море. Там владельцы домов, натуралисты и защитники природы не будут объединять усилия, чтобы помешать строительству аэропорта; там звуковой бум не будет проблемой; там забитые автострады не заставят авиапутешественника опоздать на самолет.

Пока мы лелеем это новое развитие в использовании пространства, я одновременно работаю над полудюжиной хлебных проектов. Я наслаждаюсь каждым днем своего возрождения. Что касается моей прежней жизни, о которой, собственно, и должна быть эта книга, то я скажу следующее: Если бы у меня была возможность все повторить, я бы это сделал - только больше и лучше.

Начало

Мы, нью-йоркские ЗЕККЕНДОРФЫ, на самом деле являемся неправильными жителями Запада. Мой дед, приграничный торговец, жил, торговал, а иногда и воевал с индейцами на территории Аризоны. Поезда Зеккендорфов перевозили почту и доставляли припасы в многочисленные шахтерские поселки, расположенные в Тусоне. Мои двоюродные братья до сих пор владеют и управляют универмагом, который сейчас называется Steinfeld's, и который мой дед Уильям Зеккендорф открыл в этом городе.

В сентябре 1867 года, когда дедушка приехал в Тусон с товарами на тридцать тысяч долларов в двенадцати повозках, местные торговцы были не слишком довольны. К тому времени, когда дедушке удалось арендовать старое саманное здание для своего магазина, местные лавочники провели несколько закрытых совещаний между собой. Они обратились к дедушке с предложением выкупить его за шестьдесят пять тысяч долларов с замком, складом и шахтерскими кирками. Дедушка согласился. Он вернулся в Нью-Мексико, где жили он и два его брата, с отличной прибылью в руках. В следующем году Уильям вернулся в Тусон с еще большим поездом товаров. На этот раз местные импресарио не покупали. Поэтому деду пришлось открыть магазин, и он поселился в нем, чтобы оставить свой след в стране.

Некоторое время назад меня пригласили в Тусон на празднование столетнего юбилея основания оригинального магазина Zeckendorf. Были оркестры, парад, обычный поток добрых пожеланий и длинные речи. В качестве почетного гостя я сидел впереди трибуны для зрителей. Я заметил, что на протяжении всего выступления один человек, сидевший в задней части платформы, пристально смотрел на меня. Каждый раз, когда я поворачивал голову, я встречал его взгляд, поэтому, когда церемония закончилась, я повернулся к нему и спросил: "Чем могу быть полезен, сэр?"

"У меня к вам нескромный вопрос, - сказал он.

"Есть только нескромные ответы. Каков ваш вопрос?"

Он представился заведующим кафедрой антропологии Аризонского университета и сказал, что изучал мое лицо и хотел бы узнать, есть ли во мне кровь апачей.

Я посмотрел на него и ответил: "Нет, но у меня есть основания полагать, что в апачах может течь кровь Зекендорфа". До женитьбы дедушка некоторое время жил с индейцами, и я не сомневаюсь, что он принимал любое гостеприимство.

Дедушка был активистом, общительным человеком с жаждой жизни и склонностью к публичности. Вскоре после прибытия в эту страну из Германии он переехал в Тусон, и с тех пор местная газета регулярно сообщала о его объявлениях о новых поставках товаров или о том, как он стрелял в грабителей, пытавшихся ночью проникнуть в его магазин. Благополучное прибытие поезда с товарами, свадьба брата, наступление Рождества и собственный день рождения - все это было поводом для того, чтобы устроить в городе публичный фейерверк. Как остроумно заметил некто в еженедельнике "Аризонан" от 11 июня 1870 года:

В минувшее воскресенье мистер Зекендорф привлек внимание всех мужчин, женщин и детей к годовщине своего рождения великолепным фейерверком. Зрители в целом наслаждались зрелищем и поздравляли З. с его необыкновенной удачей - он не умер, когда был маленьким ребенком, и его последующая удачная карьера проявилась в его живом присутствии, "цельном и невредимом". Самый грандиозный пиротехнический спектакль вечера, который ознаменовал завершение празднования, состоял в поджоге хлева дона Фернандеса и сена, зажженного от искры римской свечи в руках З. или другого человека.

К этому времени дедушка стал убежденным пограничником - он даже снял скальп с индейца, пойманного на краже скота. Он также возглавлял отряд, который выследил и повесил трех грабителей, убивших местного мексикано-американского торговца. Во время войны с апачами Джеронимо дед служил помощником генерала Нельсона Майлза. В 1886 году, после капитуляции Джеронимо, он был маршалом парада в Тусоне на торжественном мероприятии в честь генерала. Я до сих пор храню старую фотографию, на которой он запечатлен крупным, широкоплечим мужчиной, снова одетым в форму по этому случаю.

По мере того как затихало пограничье, затихали и его жители. В конце концов дед стал членом сначала территориального, а затем и законодательного собрания штата, но, несмотря на все его многочисленные побочные предприятия, его мир был сосредоточен вокруг его магазина, где он продавал все - от ломиков до бриллиантовых колючек. Магазин был знаменит на всю территорию, и всякий раз, когда сменялось командование местным военным учреждением, уходящий командир имел обыкновение поспорить с новым командиром на бутылку виски, что тот не сможет назвать ни одного товара, продающегося в восточном универмаге, который не продавался бы также в дедушкином магазине. Уходящий офицер неизменно выигрывал, даже, как это случилось однажды, когда новый попросил пару коньков.

Дедушкин магазин в Тусоне процветал, и год, который он провел в Нью-Йорке, общаясь с людьми, прежде чем отправиться на Запад, не пропал даром. В 1872 году он вернулся в большой город и женился на прекрасной восемнадцатилетней Джулии Фрэнк. Молодая пара провела свой медовый месяц во время второго трансконтинентального путешествия на поезде Union Pacific через равнины и горы до Окленда, затем переплыла через залив в Сан-Франциско и далее в Сан-Диего. Утром, когда они отправились из Сан-Диего в Тусон на дилижансе, бабушка впервые увидела своего красивого, яркого нового мужа в его родной одежде. Он прибыл к завтраку с пистолетом на каждом бедре, перекрещенными бандольерами с боеприпасами на груди и винтовкой в руке.

Судя по тому, что мы знаем о дедушке, он, скорее всего, немного поднапрягся ради своей молодой невесты, но в тот день, когда они ехали по тропе, их окликнул отряд американской кавалерии, высланный им навстречу. Предыдущий дилижанс, а также, как выяснилось, дилижанс, следовавший за их дилижансом, были задержаны. Это были старые добрые времена.

Дед некоторое время был владельцем того, что позже стало шахтой "Медная королева". Вероятно, он насыпал находку, а затем выкупил ее. Этот рудник стал основой компании Phelps-Dodge, одной из ведущих американских корпораций и главных производителей меди. История гласит, что доктор Джеймс Дуглас, горный инженер из Канады, приехал на эту территорию в поисках полезных ископаемых. (Он был дедом Лу Дугласа, который входил в совет директоров компании Webb & Knapp и был ее хорошим другом на протяжении многих лет). Доктор Дуглас зашел к дедушке и сказал: "Мистер Зеккендорф, я осмотрел вашу шахту и думаю, что у нее большие перспективы. Я собираюсь порекомендовать его в качестве инвестиции двум моим молодым клиентам, которые только что закончили колледж. Они из Бостона, у них есть деньги".

Через некоторое время Дуглас вернулся в Тусон и сообщил, что его рекомендация принята. Было предложено, чтобы дедушка продал свою шахту новой компании, оставив себе восемьдесят процентов акций. Бостонцы возьмут двадцать процентов и предоставят оборотный капитал в размере 200 000 долларов. Дед быстро согласился и спросил имена молодых людей.

Одна из них была Фелпс, а другая - Додж. Так возникла великая компания Phelps-Dodge, которая в итоге выкупила моего деда и управляет шахтой Copper Queen по сей день.

Дедушка также был членом Общества пионеров Аризоны, но после выхода на пенсию последние десять лет своей жизни он провел в Нью-Йорке, где и умер в 1906 году в возрасте шестидесяти четырех лет. Я родился в 1905 году и никогда не знал его, что всегда было одним из моих самых больших сожалений.

Как оказалось, у нас было много общего.

В одной из статей журнала Life обо мне говорилось: "У него было совершенно ничем не примечательное детство". Это довольно точно, но мое детство было еще и очень приятным. Мой отец, Артур Зекендорф, покинул Аризону еще в юности. Он женился на Берте Розенфилд, которая происходила из семьи первых поселенцев Детройта, а я родился в Париже, штат Иллинойс, где отец некоторое время занимался скобяным бизнесом. Вскоре после этого отец занялся производством обуви на Лонг-Айленде, где в конце концов стал вице-президентом и совладельцем компании Jacobs & Sons, одного из первых массовых производителей обуви для новых фирм, торгующих по почте. Мы жили в полусельском городке Сидархерст, где мы, дети, играли в ковбоев и индейцев на полях, где сейчас пролегают супермагистрали, супермаркеты и ряд за рядом пригородные дома. Больше всего мне запомнились долгие прогулки по полям в компании моего пса Микки. У меня было много друзей, но я был и немного одиночкой. К восьми или девяти годам я обнаружил, что, если буду вести себя хорошо, меня могут выгнать из воскресной школы на выходные и провести весь день на рыбалке. Отец, выросший в саманном доме в Тусоне, не сильно расстроился из-за того, что в его сыне проявились черты Гека Финна. Он был культурным, спокойным и добродушным человеком, не верившим в жесткий авторитарный контроль, а я был его единственным сыном. Моя сестра Энн, на пять лет младше меня, была еще более своенравной (по крайней мере, я помню, что она выигрывала большинство сражений в доме). Ни один из нас не был тем, кого можно назвать подавленным ребенком. Мать, которая была одной из четырнадцати детей, возможно, ругала нас чуть больше, чем отец, но она также позволяла нам расти по-своему, в то же время не давая нам забыть о том, что мы являемся частью не только своей ближайшей семьи, но и всей семьи в целом.

Мы все еще жили на Лонг-Айленде, когда Америка вступила в Первую мировую войну, и для нас, детей, да и для большинства взрослых, война означала новый вид возбуждения и гламура. Мы посещали все парады в близлежащих тренировочных лагерях Лонг-Айленда. Солдаты и офицеры, включая лихих молодых авиаторов с аэродрома Флойд Беннетт Филд, регулярно приходили к нам в дом на ужин. Однако этот домашний шик был недолгим, потому что мать, которая всегда мечтала жить в Нью-Йорке, наконец добилась своего. В 1917 году, когда мне было двенадцать, мы переехали в просторную квартиру в Даррлтоне на углу Семьдесят первой улицы и Бродвея. Это был район города, куда в то время переезжали многие обеспеченные еврейские семьи. Квартиры были новыми, и в каждом квартале находились булочная, кондитерская и модные деликатесы. Плотность населения была высокой, но, по крайней мере по нынешним нью-йоркским меркам, удивительное количество людей знали друг друга. В еврейский Новый год было принято, чтобы джентльмены и их дамы в мехах ходили вверх и вниз по Бродвею, приветствуя своих друзей.

В то время в Нью-Йорке все еще существовала одна из лучших систем государственных школ в стране. Я был зачислен в местную школу, и в первый же день моего пребывания там произошло нечто, что преподало мне очень важный урок. Это была классическая ситуация новичка: меня дразнили и издевались, и издевательства продолжались почти весь день. Наконец я повернулся к самому большому из своих мучителей и сказал: "Ладно, встретимся на улице". Все знали, что будет драка. Когда школу закрыли, банда ребят столпилась у ступенек на заднем дворе и ждала. Мой противник тоже ждал. Я испугался, но ничего не мог с собой поделать. Я снял пальто и стал сбегать по лестнице к своему противнику. Моя кажущаяся готовность, должно быть, испугала его, потому что я заметил, что он чуть-чуть дрогнул. Дело в том, что я ожидал, что меня собьют с ног, и спешил покончить с этим, но, увидев, как он вздрогнул, набрался смелости. Он сдался после одного или двух ударов. Об этом незначительном инциденте вскоре забыли почти все, кроме меня; он преподал мне урок, который впоследствии пригодился в бизнесе не меньше, чем на школьной площадке: Если вы проявляете нерешительность или страх, возможно, вы уже наполовину побеждены. Если же вы смело выступите вперед и будете сражаться изо всех сил, вы сможете победить. Более того, как только вы выиграете несколько сражений, вас обычно оставляют в покое: в джунглях ни одно животное не нападает бездумно на льва.

Я не закончил среднюю школу: большинство предметов мне совершенно наскучили. Чтобы поступить в колледж, я готовился в школе концентрации Кларка и сдал шестнадцать регентских экзаменов за одну неделю, что в то время было рекордом. В семнадцать лет я поступил в Нью-Йоркский университет. Шел 1922 год, я был в подростковом возрасте, и в Америке наступили "Ревущие двадцатые". Колледж означал футбольные матчи, енотовые шубы, вечеринки, восхитительно головокружительные флапперы и совсем немного работы. Я специализировался на коммерции, играл в футбол, вступил в братство, стал его президентом и на три года окунулся в жизнь "Джо Колледжа".

Хотя сейчас у меня четыре почетные степени доктора права, я бросил колледж. Светская жизнь была приятной, но занятия были скучными и пустой тратой времени. Стремясь попасть в реальный мир бизнеса, я бросил колледж на младших курсах, чтобы работать на своего дядю, Сэма Борчарда. Я покинул "совершенно незаурядное детство", чтобы начать, как казалось, совершенно незаурядную карьеру.

Ученик по профессии

Еще до 1920-х годов мой дядя Сэм Борчард начал переводить свои силы и капитал из обувной промышленности в сферу недвижимости. К 1925 году, когда я пришел к нему на работу, он был крупным нью-йоркским инвестором-строителем недвижимости с состоянием в несколько миллионов. Я был необученным новым сотрудником, и Сэм поручил мне работу по ведению домашнего хозяйства. Это заключалось в сборе арендной платы, удовлетворении жалоб жильцов на обслуживание и закупке теней, маркиз, мыла и топлива для различных объектов недвижимости Сэма. Не имея ни интереса, ни терпения заниматься этой частью бизнеса, я постоянно заходил к Сэму в офис с предложениями и идеями, которые могли бы привести меня в отдел продаж. Спустя много месяцев я наконец получил свой шанс. Сэм приобрел офисное здание на Бродвее, 32, рядом со зданием Standard Oil в центре Нью-Йорка. Несмотря на стратегическое расположение, здание 32 Broadway было занято не более чем наполовину; плохое управление и бум офисного строительства в совокупности лишили его ключевых арендаторов. Здание обошлось Сэму в 1,2 миллиона долларов. Годовая арендная плата, по его мнению, должна была составлять не менее 400 000 долларов, но она составляла лишь половину этой суммы. Сэм вызвал меня в свой кабинет, чтобы объяснить все это, и сказал: "Уильям, я собираюсь на несколько месяцев в Европу с твоей тетей и детьми. Я хочу, чтобы ты поехал туда и арендовал это здание. Арендуй это здание, мой мальчик, и ты сможешь быть уверен в большом будущем здесь, со мной".

Сэм уехал в Европу, а я отправился работать над его зданием. Я взялся за работу, поднявшись на лифте на верхний этаж каждого здания на Уолл-стрит. Затем я спускался этаж за этажом, опрашивая все офисы на каждом этаже. Исходя из теории, что у каждого третьего арендатора в этом году истекает срок аренды (трехлетние договоры аренды тогда были нормой), я входил в здание со смелым заявлением: "Я понимаю, что срок вашей аренды истекает, и я хотел бы показать вам помещение по адресу 32 Broad way". Моя агитация очень скоро была замечена владельцами зданий, которые справедливо заподозрили, что я краду их арендаторов. Они стали спрашивать: "Кого вы хотите здесь видеть?", прежде чем пустить меня в лифт. Лишь однажды меня поймали за руку и выпроводили из здания. После этого я попросил кого-то заранее сфотографировать справочники всех зданий и всегда был готов назвать имя жильца на случай, если меня допросят.

Из всех потенциальных арендаторов, к которым я обращался, возможно, один из пяти заходил на Бродвей, 32, чтобы посмотреть. Из пяти посмотревших, возможно, один согласится на аренду, но и этого было достаточно. Постепенно я начал заполнять наше здание. К началу осени, когда мой дядя должен был вернуться из Европы, у меня были арендованы все офисы, кроме двух небольших. Когда корабль Сэма причалил, я был на пирсе и ждал новостей. После неизбежной таможенной задержки Сэм, в темном костюме и серой шляпе, прошел через ворота, за ним покорно следовали моя тетя Ева, мои кузины Эвелин и Стюарт и целая вереница носильщиков. Сразу же после первого радостного приветствия я рассказал Сэму историю о доме 32 по Бродвею. Я стоял и ждал улыбок и поздравлений, которые, как мне казалось, были мне положены, но Сэм лишь торжественно кивнул. Затем, когда мы направились к линии такси, он покачал головой и сказал: "Уильям, насчет тех двух офисов - как скоро ты сможешь их арендовать?"

Я ушел с пирса, как пес, которому хозяин дал пинка под ребра, и тут же решил, что у меня не может быть настоящего будущего с Сэмом Борчардом. На следующий день я вошел в офис и объявил о своем решении уволиться. Сэм был удивлен. Он сказал: "Почему ты должен увольняться? Я только что повысил твою зарплату с двадцати пяти до сорока долларов в неделю". Так и вышло - комиссионные внешнему брокеру за аренду, которую я заключил, приблизились бы к 25 000 долларов. Я сказал Сэму, что он может делать со своими сорока долларами в неделю, и ушел.

Я решил пойти работать к Леонарду Гэнсу, молодому и приятному на вид брокеру по недвижимости. Ганс был лет на двенадцать старше меня и уже успел заработать себе отличную репутацию. Недавно он получил контроль над большими участками земли в Восточных сороковых районах Манхэттена для великого застройщика Фреда Френча. На этой земле Френч строил фешенебельный Тюдор-Сити, как раз напротив , где сейчас находится ООН. Ганс занял участок так незаметно, что соседи не встревожились, а цены не вышли из-под контроля. Я встретил Ганса по работе, был заинтригован тем, что он делает, и обратился к нему с предложением. У него не было отдела по управлению недвижимостью. До сих пор не знаю, почему, но я уговорил Ганса создать отдел управления, который возглавил бы я. Я руководил этим бизнесом несколько месяцев, но мне становилось все беспокойнее и беспокойнее. В те дни я поздно вставал и очень поздно ложился спать, и именно звонок арендатора, жаловавшегося на водопровод, темным зимним утром окончательно убедил меня в том, что я занимаюсь не тем делом.

"Я просто не создан для этого", - признался я Гэнсу и отказался от управления, чтобы присоединиться к нему в общем маклерстве по недвижимости. В течение года я жил на сорок-пятьдесят долларов в неделю в счет будущих доходов. Я не заработал ни одного доллара. Через друзей я познакомился и влюбился в девушку по имени Ирма Леви, чьи родители очень подружились с моими. Мы с Ирмой хотели пожениться, но сначала мне нужно было заработать денег, и наконец я нашел хорошее предложение - отель "Пасадена" на юго-западном углу Шестьдесят первой улицы и Бродвея.

Арендой отеля владела грудастая, крепкая на вид женщина из Калифорнии, весившая, наверное, фунтов триста. Эта пожилая красотка была так сильно накрашена и так неопрятна, что ее можно было принять за мадам из борделя. Конечно, отель был не лучше. В грязных комнатах стоял тяжелый запах лизола. Постояльцы окидывали посетителей оценивающими взглядами, а в двери постоянно заглядывали и выходили из них скрытные мужчины. Мадам выглядела на шестьдесят. Ее муж, тонкокостный, нервный малый, курящий сигареты, выглядел на восемнадцать-двадцать и никогда ничего не говорил. Разговор всегда вела мадам, и чтобы убедить этот цветок Золотого Запада согласиться продать свою аренду за 75 000 долларов, потребовалось множество визитов в течение нескольких недель. Когда она наконец согласилась на продажу, то оговорила, что ей должны заплатить наличными. Когда я принес ей заверенный чек на 75 000 долларов, она швырнула его обратно, сказав: "Я сказала наличными, парень; это не наличные. Я хочу получить свои деньги в пятерках, десятках и двадцатках, и чтобы они были доставлены в мое хранилище, в мой банк, на Кукурузную биржу".

Мы обналичили ее чек и отправили к ней в бронированной машине двух вооруженных пистолетами охранников с двумя ранцами денег. Она и ее муж сели на пол, скрестив ноги, и вдвоем пересчитали деньги. Затем они пересчитали их еще раз, и еще, и еще, и в четвертый раз. Когда они убедились, что все на месте, мы отправились в банк. Она положила деньги в хранилище, и сделка была завершена.

Мои комиссионные от продажи доли и аренды этого здания составили восемь тысяч долларов. Я мог жениться. Мне было двадцать три года, и у меня никогда раньше не было столько денег. Мне было не по себе, и я решил, что лучше потратить их побыстрее.

Мы с Ирмой сразу же поженились и отправились в Европу, чтобы провести медовый месяц на корабле Paris. На борту корабля мы столкнулись с новым миром на пути к старому. Мы встретили толпу молодых парней и девушек, одни из которых собирались в школу в Англии и Франции, другие - в Гранд-тур, а третьи - "просто покататься". Это был 1928 год, и, хотя Америка процветала, это было задолго до тех дней, когда обычные молодые люди путешествовали за границу. Это были молодые светские люди, и они определенно были не по карману нам. Однако мы сделали как можно более дорогой вид и наслаждались каждой минутой поездки. Мы играли в бридж и покер, танцевали за ужином и пили до утра. К моменту капитанского бала мы были одной большой дружной компанией, которая планировала встретиться на континенте еще раз.

По прибытии мы с Ирмой сразу же направились в Париж и быстро узнали, что "модным" местом был бар "Ритц"; там было большинство наших товарищей по кораблю. В то время любимым занятием большинства состоятельных американцев была игра на фондовом рынке. Американцы в Париже собирались в "Ритце" в три часа дня по парижскому времени, чтобы сделать свои "ставки", как раз в то время, когда в девять утра в Нью-Йорке открывалась Нью-Йоркская фондовая биржа. Они следили за котировками цен по трансатлантическому кабелю. У всех наших знакомых были деньги, а также лихорадка инвестора, и они покупали и продавали акции, как будто играли в случайную игру в рулетку.

На второй день нашего пребывания в Париже ко мне подошла пара мужчин и спросила: "Не хотите ли вы заняться торговлей?"

"Конечно".

"Что бы вы хотели купить?"

Еще до отъезда из Нью-Йорка я познакомился с Мэтью К. Брашем, президентом American International, и эта компания была первой, о которой я подумал. Все торговали лотами по тысяче акций, и я сказал: "Купите мне тысячу акций American International". Она продавалась примерно за восемнадцать долларов.

Через несколько дней они снова пришли и сказали: "Эй, Зекендорф, эти акции... "

"Что с ним случилось?" Я думал, что меня уничтожили.

"Нам нужны наличные, чтобы выполнить маржинальное требование по вашим акциям. Кстати, они подорожали на четыре доллара".

"Продай его", - сказал я после секундного раздумья.

Это была "чистая" продажа, давшая мне прибыль без реальных денежных вложений. Сейчас это не разрешено фондовой биржей, но в то время это было довольно распространено. Теперь у меня была прибыль в четыре тысячи долларов, и с этим выигрышем мы покинули город. Мы путешествовали в шикарном автомобиле с шофером по Франции, Швейцарии и Италии, пробуя вина, музеи, соборы и виды. Шесть счастливых недель спустя в Неаполе мы сели на пароход "Рома" и отправились домой, а в Нью-Йорке я сосредоточился на том, чтобы сделать карьеру.

Нью-Йоркская недвижимость, как и любой другой бизнес в стране, в двадцатые годы переживала бум. Я был молодым брокером по недвижимости, который еще только осваивался, но у меня были прекрасные наставники, такие как Сэм Бреннер, риелтор необычных способностей, который был сугубо спекулянтом. Он никогда ничего не строил и не хотел строить, но отлично умел покупать и продавать. Он покупал утром и продавал днем. Однако величайшим из всех подобных трейдеров был Фред Браун, который относился к недвижимости так же, как другие дилеры относятся к товарам, таким как пшеница. Он знал, как вести себя на рынке, ему доверяли другие брокеры, и он получал небольшие прибыли на больших объемах (десять или пятнадцать объектов недвижимости за день). Но именно такие девелоперы, как Фред Френч и Генри Манделл, были нью-йоркскими строителями видения. Манделл, например, построил офисные здания на Парк-авеню, 1 и 2, и создал London Terrace, великолепный жилой комплекс длиной в квартал на Двадцать третьей улице в нью-йоркском Вест-Сайде у Девятой авеню. Манделл улучшал любую недвижимость, к которой прикасался, и именно Манделлу я сделал свою следующую крупную сделку, связавшись с Отто Каном.

Мистер Кан, железнодорожный и финансовый магнат, меценат и человек-мир, был необычной и привлекательной личностью. Он был пожилым, но импозантным мужчиной. Любитель прекрасной оперы (и прекрасных оперных певиц), Кан купил большой участок на Пятьдесят шестой и Пятьдесят седьмой улицах между Восьмой и Девятой авеню. Он предложил это место по себестоимости в качестве нового дома для Метрополитен-оперы, но его предложение было отклонено, и прекрасная собственность лежала без дела.

Хотя для Кана я был незначительным нью-йоркским брокером, мне удалось организовать встречу с ним через одного из кузенов моей жены, который работал в инвестиционном доме Kuhn, Loeb. Старый джентльмен любезно предоставил мне аудиенцию в своих отделанных панелями офисах в центре города, и я спросил, разрешит ли он мне продать свой участок на Пятьдесят седьмой улице. Он согласился, и я связался с Генри Манделлом, который купил участок и построил апартаменты Parc Vendome, которые успешно существуют и по сей день. Я заработал на этой сделке около тридцати тысяч долларов, но это были последние большие деньги, которые я видел в течение некоторого времени. На дворе стоял 1930 год. Наступила Депрессия, и она выбила нас всех из колеи.

Последствия краха 1929 года носили общенациональный и кумулятивный характер: одна отрасль за другой ломалась, а затем и вовсе закрывалась. Недвижимость, еще более кредитная операция, чем фондовый рынок, в свое время пострадала в три раза сильнее, но она шла своим веселым путем в течение добрых двенадцати-шестнадцати месяцев, прежде чем началось великое падение. Задержка отчасти объясняется тем, что крупные займы под недвижимость оформляются за месяцы и даже годы до начала торгов. Таким образом, бизнес недвижимости может пережить большинство рецессий, но во время настоящей депрессии он падает дальше и дольше, чем большинство других видов бизнеса. Например, Великая депрессия достигла своего минимума в 1937-38 годах, но спад в сфере недвижимости наступил только в начале 1940-х годов. Однако в начале 1930-х годов ситуация была достаточно ужасной.

Повсюду безработные мужчины, неспособные оплачивать свои дома, лишались их. По мере того как депрессия набирала обороты, все больше жильцов съезжали с квартир в более дешевые помещения или переезжали к родственникам. Тем временем предприятия либо сокращали свои офисные площади, либо, разоряясь, съезжали. Пройдя по пустым коридорам некоторых офисных зданий на Манхэттене, можно было обнаружить этаж за этажом, на которых находились всего один-два арендатора, а зачастую и вовсе не было жильцов. В результате владельцы зданий оказались не в состоянии выплачивать ипотечные кредиты . За этим последовали тысячи автоматических лишений прав собственности.

Любопытно, что законы страны, как правило, потворствовали и способствовали распространению хаоса. Законы о наследовании и налоги на наследство определялись тем, сколько стоило построить здание, а не тем, за сколько его можно было продать. Поскольку цены быстро падали, многие пожилые люди в панике вынуждены были продавать недвижимость по заниженным ценам. Чтобы спасти свою собственность от полного уничтожения налогами, основанными на стоимости, полученной в период бума, эти владельцы поспешили как можно быстрее разгрузить свои владения на падающем рынке, что способствовало еще большему снижению цен.

Оказалось, что владение свободным и чистым активом может стать серьезной помехой. Как правило, крупные объекты собственности имеют две формы владения и продажи (или заимствования). Во-первых, это право собственности на землю, которое называется fee (термин, восходящий к средневековым временам и понятию "вотчина"). Этот гонорар может получать доход от построек, расположенных на нем, что обычно оформляется договором аренды, дающим арендатору право пользоваться этой землей, возводить на ней постройки и сдавать все или часть построек в аренду через различные субаренды. Можно владеть либо платой (землей), либо арендой (правом пользования землей или зданиями на ней), а можно владеть и платой, и арендой на недвижимость. Если владелец земли, или платы, разрешил построить на своей земле здание на условиях долгосрочной аренды, он может и обычно выселяет арендатора, который больше не может платить. Но во время Депрессии (и в соответствии с налоговым законодательством того времени), если владелец земли забирал свое здание, он должен был заплатить подоходный налог по обычной ставке с додепрессивной стоимости здания. Поскольку налоги исчислялись исходя из стоимости здания, а не из того, за что его можно было продать на депрессивном рынке, налоги, возникающие в результате лишения арендаторов, иногда в пять раз превышали реальную стоимость здания. Эта странная ситуация предоставила тем, кто смог пережить бурю, некоторые особые возможности. Компания General Realty and Utilities Corp., недавно созданная инвестиционная группа, финансируемая Lehman Bros., держала в руках договор аренды и за бесценок выкупила у Галлатинов 444 Мэдисон-авеню. Они просто предложили вернуть здание в собственность. В определенном смысле это была узаконенная форма шантажа: если бы поместье все же завладело зданием, правительство прислало бы ему налоговый счет на сумму, равную оценочной стоимости здания. Этот счет во много раз превышал стоимость земли и мог разорить поместье. Таких случаев, когда усадьбу загоняли в угол и выжимали, было немало. Отель "Ритц Карлтон" стоимостью не менее двадцати пяти миллионов долларов был продан за 725 000 долларов с алкоголем на 100 000 долларов. Отель Murray Hill был продан за сумму порядка 683 000 долларов. Еще одним ярким примером стал отель "Пьер", чей гонорар принадлежал поместью Герри. Герри владели участком на углу Шестьдесят первой улицы и Пятой авеню, который они сдавали в аренду владельцам отелей за 450 000 долларов в год. Учитывая доход в 450 000 долларов при пятипроцентной доходности, земля стоила девять миллионов долларов. Строительство здания отеля обошлось в двадцать пять миллионов. Но весь пакет, земля и здание, был продан мистеру Гетти, нефтянику, за 2,5 миллиона долларов и, в свою очередь, продан им десять лет спустя почти в десять раз дороже.

С тех пор налоговое законодательство изменилось. Теперь здания облагаются налогом по их рыночной стоимости, но это не утешает тех, кто был разорен во время Депрессии. Даже те, кто благодаря быстрым действиям и ловкому маневрированию сумел сохранить свое состояние на деловом фронте, могли, владея кооперативной квартирой в Нью-Йорке, оказаться в полной заднице на этом фланге. Владельцы кооперативных квартир несли взаимную ответственность за имущество, которым владели совместно. Если достаточно много членов кооператива разорялись, нагрузка, которую это накладывало на оставшихся платежеспособных членов, могла оказаться достаточной, чтобы и эти люди оказались на дне. В конце концов, правила, регулирующие деятельность кооперативов, были изменены, чтобы разрешить членам ограниченную ответственность, но в течение многих лет устаревшие законы и затянувшиеся последствия депрессии делали недвижимость благоприятным полем для тех, у кого были деньги и хватка, чтобы нечестно воспользоваться ситуацией.

Однако при всем своем трагизме это были времена перемен и волнений, а также моменты ироничного юмора. Например, у нас была пожилая горничная Анна, которая немного плохо слышала. Анна потеряла свои сбережения, когда Банк Европы, небольшой банк в Ист-Сайде, который обслуживал в основном людей чехословацкого происхождения, закрылся без предупреждения. С тех пор Анна прятала свою небольшую зарплату под матрасом. Однажды я вызвал ее к себе и сказал: "Ты не должна больше так поступать, Анна, это вредно для страны ". Я объяснил ей, что президент много раз выступал против накопительства. "Положите деньги в сберегательный банк Боуэри", - сказал я.

"О, нет, больше никаких банков для меня".

"Анна, положите деньги в сберегательный банк Бауэри, и я гарантирую вам, что они не пропадут". Ирония в том, что я гарантировал сберегательный банк Бауэри, когда я едва мог платить Анне зарплату, была восхитительна, но она показывает психологию кредита: она приняла мою гарантию раньше, чем гарантию Бауэри, и сделала то, что я ей сказал.

Случилось так, что у меня была доля во второй закладной, которая была субординирована по отношению к первой закладной, на которую сберегательный банк Бауэри собирался обратить взыскание. Согласно закону, при таком обращении взыскания на закладную все заинтересованные стороны должны быть уведомлены. Однажды вечером я подслушал разговор в вестибюле между Анной и звонившим, который сказал, что хочет меня видеть.

Анна спросила: "По какому поводу вы хотите видеть мистера Зекендорфа?"

"Я из фирмы Cadwalader, Wickersham and Taft. Мы представляем сберегательный банк Бауэри".

Анна, хоть и плохо слышащая, услышала слова Bowery Savings Bank и навострила уши, когда он продолжил: "Они лишают права выкупа...".

Она не знала, что он имеет в виду, но услышала страшное слово "закрытие". "Да, да".

"Я пришел сюда, чтобы служить господину Зекендорфу".

Анна слышала, как он сказал, что пришел спасти господина Зекендорфа.

Я вышел в вестибюль и увидел плачущую Анну, которая обнимала молодого адвоката и говорила: "О, пожалуйста, спасите и меня!"

Как это ни печально, но именно рациональные, не влезающие в долги инвесторы чаще всего жестоко страдали от депрессии. Как правило, существует три категории инвесторов в недвижимость: те, кто ничего не берет в долг, те, кто берет по максимуму, и те, кто берет консервативно. Те, кто не берет взаймы, например Асторы, владевшие всей своей недвижимостью свободно и без залога, могли пережить практически любой шторм. Предсказуемо, что те спекулянты, которые брали под свои проекты абсолютный максимум, оказались в числе первых, кто был уничтожен. И все же больше всего пострадали именно консервативные инвесторы.

Спекулятивные застройщики, заложенные по самые уши и за пределами , были первыми, кто сдался, и первыми, кому назначенные судом управляющие перешли под контроль держателей закладных или облигаций. Когда управляющий берет на себя управление недвижимостью для держателей закладных, он не сталкивается с теми расходами, которые были у предыдущих владельцев; он отвечает только за налоги на недвижимость и зарплату. Это означает, что его общие расходы резко сокращаются, и он может значительно снизить арендную плату за управляемые им объекты, чтобы сделать их привлекательными для арендаторов. Кроме того, будучи в некотором смысле политическим назначенцем, он может (особенно в период хаоса) захотеть сделать карьеру на своем посту. В таком случае худшее, что могло бы случиться с таким управляющим, - это получение такой отличной прибыли, что его собственность вскоре восстановилась и он больше не был нужен. Лучшее, что могло бы с ним случиться, - это получать доход, достаточный для оплаты минимальных сборов, необходимых для поддержания на плаву конкретного судна, и при этом не платить себе и адвокату. Когда новое руководство снижает арендную плату, оно вступает в нечестную конкуренцию с соседним зданием, которое вынуждено нести на себе груз обычной ипотеки и арендной платы. В результате здания, попавшие под управление, вскоре отправляют в чистку и своих консервативно заложенных соседей, что и произошло в 1930-х годах.

Мой восхитительный друг Генри Манделл потерял Parc Vendome и другую прекрасную недвижимость из-за раннего лишения права выкупа. Братья Урис, хотя и вернулись в число самых активных строителей Нью-Йорка, были уничтожены; они прошли через банкротство как лично, так и корпоративно. Тишманы, еще одна семья строителей, чьи здания сегодня стоят по всему Нью-Йорку, были практически уничтожены. Дэйв Тишман, благодаря огромным личным усилиям и долгой борьбе - пока страховые компании наконец не поняли, что уничтожать людей не выгодно, - смог спастись.

К концу 1930-х годов банки и страховые компании, обремененные недвижимостью, предлагали арестованное жилье по поистине феноменальным бросовым ценам. Например, в самый разгар депрессии нью-йоркская компания взаимного страхования жизни продала сорок два дома в центре Ист-Сайда по двенадцать тысяч долларов за штуку - и одолжила покупателям деньги на покупку. Сегодня эти здания стоят от 230 000 до 300 000 долларов. Компания Mutual Life of New York, согласно обычным методам бухгалтерского учета, на тот момент была, вероятно, неплатежеспособна. Их инвестиции в недвижимость, в основном в Нью-Йорке, практически не имели рыночной стоимости и не приносили достаточного дохода, чтобы поддерживать ипотечные кредиты, которые Mutual разместила на сайте . Чтобы не допустить полного развала, Шилдс, вице-президент компании, отвечавший за ипотеку, с готовностью выдавал ипотечные кредиты, практически игнорируя вопрос о достаточных платежах, необходимых для погашения основной суммы долга. Он продлевал существующие ипотечные кредиты на неопределенный срок, полагая, что рост стоимости земли в конечном итоге будет достаточно велик, чтобы вернуть основную сумму. А пока компания, по крайней мере, будет зарабатывать проценты по своим займам. В долгосрочной перспективе Шилдс был прав, но в долгосрочной перспективе мы все мертвы, и он умер, так и не дождавшись доказательства своей правоты. Новая администрация компании резко изменила курс. В начале 1940-х годов президентом Mutual Life стал Лу Дуглас, чей дед был горным инженером на шахте Copper Queen Mine моего деда. Он отлично справился со своей работой, но его политика радикально отличалась от политики Шилдса. До этого Mutual Life инвестировала в основном в недвижимость Нью-Йорка. При Дугласе было наложено эмбарго на любые нью-йоркские покупки. Вместо этого, чтобы собрать наличные, компания распродала множество активов, включая железнодорожные облигации, по заниженным рыночным ценам и начала искать инвестиции по всей стране. В результате такой инвестиционной политики Mutual стала очень сильной компанией, и запрет на нью-йоркские инвестиции уже давно снят, но какое-то время она была самой мягкой страховой компанией в городе.

Будучи брокером по недвижимости в Нью-Йорке, я зарабатывал на жизнь на двух фронтах. С одной стороны, я вел переговоры с владельцами недвижимости, пытавшимися спасти свои владения путем перезаключения ипотечных договоров с банками и страховыми компаниями. В то же время я занимался поиском все более скудных покупателей на недвижимость, которую банки и страховые компании всеми силами пытались продать. В начале депрессии мы с Ирмой переехали из нашей первой квартиры на углу Девяносто четвертой улицы и Лексингтон-авеню и заняли целый этаж в доме 44 по Парк-авеню. При обычных обстоятельствах мы никогда не смогли бы позволить себе такое жилье, но я занимал его в обмен на помощь, которую оказал другу. Хотя я не всегда зарабатывал, во время депрессии мне удавалось тратить почти двадцать тысяч долларов в год. По меркам 1930-х годов мы жили в достатке, даже если часто оказывались на мели.

Моя личная жизнь, хотя и была не менее суматошной, не была столь успешной, как моя деловая карьера. У нас с Ирмой было двое детей, Уильям-младший и Сьюзан, но с годами и для Ирмы, и для меня становилось все более очевидным, что мы не подходим друг другу. С ранних лет я любил футбольные матчи, ночные посиделки за бриджем и покером, а также марафонские вечеринки. Я не думал ни о чем другом, кроме как усердно работать, а затем хорошо проводить время. Ирма, напротив, была женщиной с глубокими культурными интересами и интеллектуальной тоской. Она с презрением относилась ко многим моим приятелям и их занятиям. У нее было много своих друзей, и в знак уважения к нашему браку я отказался от многого в своей прежней жизни, вошел в ее, посещал оперу, театр и танцевальные представления и наслаждался ими. Это была доселе незнакомая мне жизнь, за которую я до сих пор благодарен, но мне казалось, что Ирма слишком трепетала или, возможно, была слишком очарована некоторыми из своих более претенциозных друзей. Эти люди, почти поклоняясь "культуре", лишали ее и себя настоящего смысла и значимости. Мы с Ирмой оба были своевольны, и различия между нами в мировоззрении и потребностях в конце концов привели к полному разрыву. Мы отдалились друг от друга. Я начал находить других женщин все более интересными, и развод казался единственным разумным решением. Это произошло в 1934 году. Сразу после развода она вышла замуж за известного музыкального критика Ирвинга Колодина. Мы остались друзьями, а восхитительно жизнерадостная мать Ирмы до сих пор очень любима мной.

Как холостяк и семейный человек, я снял небольшую квартиру в отеле "Ломбардия" на Пятьдесят шестой улице. У моих родителей там же была квартира, и до самой смерти отца в 1938 году я регулярно завтракал с ними. По крайней мере раз в неделю мы с отцом ходили в его вист-клуб, и я старался видеться с детьми хотя бы раз в день. Летом дети оставались со мной, и однажды, благодаря ценам времен депрессии, я приобрел тридцатифутовый шлюп с гафельной оснасткой за тысячу долларов. Это было удобное и комфортное судно с гостеприимными помещениями под палубой, которое мы пришвартовали в клубе на Лонг-Айленд-Саунд. Одно лето мы жили в здании клуба, а на следующее снимали квартиру неподалеку. Я отдал детей в хорошие частные школы, но мой путь к достатку был непостоянным. Я часто влезал в долги, иногда не более чем на два прыжка опережая шерифа, и вечно искал способ выудить лишний доллар.

Всякий раз, когда у меня появлялось немного денег, я старался пустить их в дело. Одним из таких проектов вместе с моим другом Сэмом Сильвером было переоборудование старого банка "Чатем-Феникс" на Пятьдесят седьмой улице рядом с Третьей авеню в театр "Саттон". Мы вложили в этот театр все деньги, которые у нас были, но при первой же заминке бюрократ из Manufacturers Trust по имени Гарри Фрей закрыл нас и передал отремонтированную собственность кому-то другому.

Другой проект, который действительно сработал, - это превращение трех холодных домов на Восемьдесят четвертой улице между Лексингтон и Третьей авеню в один многоквартирный дом, который, хотя мы уже давно его продали, до сих пор приносит деньги своим владельцам.

Будучи молодым, иногда состоятельным разведенцем, я вел активную светскую жизнь. Особенно мне нравились изысканные рестораны, а любимым местом ужина был потрясающий отель "Ритц Карлтон". Если бы он сохранился до наших дней, этот отель был бы объявлен национальной достопримечательностью, но Гарвард продал его братьям Урис, которые заменили его одним из своих офисных строений в виде свадебного торта. За пределами Нью-Йорка было несколько отличных ресторанов, таких как Round Hill и Beaux Sejours на Лонг-Айленде, где подавали лучшую утку в Америке. Однако самым лучшим заведением был "Птица и бутылка" в Гаррисоне, штат Нью-Йорк. Это был особняк XVIII века, принадлежавший богатому производителю лекарств, который держал неподалеку ферму по разведению крупного рогатого скота и молочных продуктов. Особняк прекрасно сохранился, поскольку в нем до сих пор сохранились оригинальные широкие балки и полы, настеленные вручную, и обставлен он был старинной мебелью. В доме было множество открытых каминов, а за столом сидели печеночные сервировщики. Там, за уединенным ужином у камина, можно было получить изысканно приправленный суп из черных бобов или биск из креветок, стейки из черного ангуса, подобных которым я не видел до сих пор, а также фруктовые пироги по сезону с густым натуральным кремом, который можно было резать ножом. Все подавалось в оловянной посуде. За ужином следовали грецкие орехи и портвейн, причем портвейн подавался в графине, который играл песню, пока его наливали. С наступлением депрессии "Птица и бутылка" превратилась в буфет, но на пике своего развития это был самый замечательный ресторан в мире. Единственным местом, которое могло сравниться с ним, была старая гостиница Stage Coach Inn в Локуст-Вэлли на Лонг-Айленде, которая процветала в конце двадцатых - начале тридцатых годов и подавала такой огромный коктейль из чашек со стременами, что мужчина мог выпить только две, а может, и три, и при этом ходить.

В сезон скачек мы группами ездили на выходные в Саратогу. Там, после дневных скачек, незаметно работающие игорные казино заботились о вашем вечернем времени и деньгах. Старый отель "Юнайтед Стейтс" ( ) с величественным крыльцом и прекрасными номерами роскошно размещал нас - одних с женами, других с дорогими друзьями. Снова став холостяком, я посещал эти места так часто, как только мог, и часто, когда не должен был.

Однако к концу 1930-х годов я практически забросил одно занятие - бридж. Благодаря доктору Морису Луису, другу моего отца, я стал знакомым в Нью-Йоркском бридж-клубе. Я был достаточно хорош, чтобы время от времени играть с такими известными игроками, как Майк Готлиб, Ли Лэнгдон и Освальд Джейкоби. Ставки в этих играх составляли доллар за очко, чего я не мог себе позволить, но несколько членов клуба синдицировали мою игру в бридж (так же, как некоторые инвестиционные банкиры позже синдицировали мои проекты по недвижимости). Мне нравилась компания и легкий гламур этих турниров, но когда я обнаружил, что просыпаюсь по ночам и переигрываю руку, я решил, что мне придется либо заняться бриджем на полную ставку, либо бросить его. То же самое можно было сказать и об азартных играх, которые так же увлекали меня. Отныне я направил свои силы на операции с недвижимостью, где заменил азартные игры спекуляциями.

Между тем многие десятки бизнес-проектов, схем и переворотов, с которыми я боролся, хотя и отнимали у меня время и энергию, но, похоже, ни к чему не приводили. Во время депрессии, помню, я как-то посмотрел на страховку жизни на сумму 200 000 долларов и подумал, не стою ли я для своей семьи больше мертвым, чем живым. Но такие мысли были редкими и краткими.

К 1938 году я почувствовал, что все, что я делаю в брокерском бизнесе, - это карабкаюсь по прямым стенам. Когда солидная, хотя и не очень прибыльная фирма Webb & Knapp предложила мне партнерство, я согласился.

От подмастерья к мастеру

Когда я был еще мальчишкой в штанишках на коленях, в Нью-Йорке приняли новую серьезную меру по борьбе с загрязнением окружающей среды. В городе запрещалось использовать паровые двигатели; вместо них должны были использоваться электрические. Компании New York Central было приказано замостить железнодорожные пути (от Девяносто шестой до Сорок пятой улицы), которые вели к Центральному вокзалу. Последовавшие за этим ремонтные и косметические работы привели к появлению Парк-авеню и земельному буму. Как только Парк-авеню была создана, умные застройщики начали выстраиваться в очередь, чтобы получить право аренды и построить роскошные апартаменты на месте, которое когда-то было железнодорожными дворами и полосой отвода. Владельцы и управляющие Central, которые поначалу активно сопротивлялись этой перестройке, теперь оказались счастливыми обладателями сказочной империи недвижимости. Железная дорога не занималась развитием как таковым, а сдавала свои земли в аренду строителям и девелоперам.

В 1922 году, когда я учился в колледже, четверо джентльменов организовали новую компанию, чтобы, в частности, помочь Нью-Йоркской центральной железной дороге справиться с некоторыми арендными платежами. Одним из них был У. Сьюард Уэбб, потомок по материнской линии коммодора Вандербильта. Другим был Роберт К. Кнапп, вице-президент известной риэлтерской компании Douglas L. Elliman & Co. Двумя другими партнерами были Джон и Элиот Кросс из архитектурного бюро Cross & Cross. Новая компания была названа 385 Madison Avenue Inc. по месту расположения ее офисов. Здание стояло на территории железной дороги, и Кроссы разработали его дизайн. Новая компания взяла на себя управление арендой земельных участков New York Central в таких местах, как Barclay Hotel, Park Lane, Yale Club и других.

В 1933 году компания сменила название на Webb & Knapp. Однако Кнапп умер, и в 1936 году и Джон Кросс, и Сьюард Уэбб решили уйти на пенсию. Элиот Кросс, больше не занимавшийся архитектурой, остался во главе Webb & Knapp, и в том же году он принял двух новых партнеров , молодого юриста по имени Джон Гулд и Джеймса Ландауэра из Douglas L. Elliman & Co.

Элиот Кросс был утонченным джентльменом, выпускником Гротона и Гарварда. Вместе со своим братом Джоном он спроектировал множество лучших домов Лонг-Айленда. Они также спроектировали нью-йоркскую больницу и здание Тиффани на Пятой авеню. Кроссы спроектировали великолепные здания, но были традиционными архитекторами. Единственным современным сооружением, которое они когда-либо возводили, было здание General Electric на углу Пятьдесят первой улицы и Лексингтон-авеню. Легенда гласит, что во время их визита в Европу младший коллега так далеко продвинул проект по современным линиям, что Кроссы не смогли изменить его обратно.

Как бы то ни было, в 1936 году Элиот Кросс пытался оживить Webb & Knapp, привлекая новую кровь. В 1937 году я был брокером при продаже офисного здания на Лексингтон-авеню, 369, компании Webb & Knapp. На следующий год, когда несколько крупных арендаторов съехали, здание стало приносить убытки. Компания Webb & Knapp попросила меня привлечь новых арендаторов. Мне удалось довольно быстро заселить пустующие этажи. Джон Гулд, который был президентом компании, пригласил меня присоединиться к фирме, и я согласился.

Сотрудничество с Webb & Knapp принесло мне ощутимый рост общего уважения среди моих коллег, определенную экономическую стабильность (я был уверен в зарплате), но при этом сократило мою зарплату. Даже в качестве партнера я получал всего девять тысяч долларов в год. Выходом из этой ситуации было заставить фирму зарабатывать больше денег, но, за исключением нескольких побочных предприятий, поначалу я почти ничего не делал. С 1938 по 1940 год Webb & Knapp посвятила свою основную энергию консультированию и управлению зданиями, в которых мы или наши клиенты имели долю. Только в 1940 году, когда Генри Сирс, состоятельный молодой кузен Кросса, присоединился к компании и внес 400 000 долларов в качестве оборотного капитала, мы начали активно приобретать новую недвижимость за свой счет.

Из пяти партнеров компании один был архитектором, один - юристом, один - капиталистом; мы с Ландауэром были единственными специалистами по недвижимости, но Ландауэр был, по сути, менеджером-консультантом. Я принес в компанию тринадцать лет опыта работы в сфере покупки, продажи, финансирования и аренды нью-йоркской недвижимости. Я был знаком почти с каждым кварталом недвижимости в городе, знал или был знаком с большинством крупных брокеров и множеством банкиров, а также со страховыми компаниями. Кроме того, я обладал энергией и личным драйвом. Если некоторые из моих партнеров были богаты, то я был амбициозен. Таким образом, благодаря сочетанию опыта и личных качеств я стал главным энтузиастом, контактным лицом и идейным вдохновителем организации. Неизбежно я начал увлекать фирму в новые направления и в новые разработки, причем некоторые результаты оказались столь же неожиданными для меня, как и для моих партнеров. Например, речь идет о Webb & Knapp и ее первой попытке окунуться в светскую жизнь через приобретение ночного клуба.

Одним из первых объектов недвижимости, который мы купили после того, как к нам присоединился Гарри Сирс, было двухэтажное здание на углу Пятьдесят четвертой и Мэдисон. В здании, которое стоило 400 000 долларов при условии залога в 250 000 долларов, находился ряд магазинов со стороны авеню и ночной клуб "Монте-Карло" со стороны Пятьдесят четвертой улицы. Клубом управляли Джин Кавальеро из ресторана "Колония" и Феликс Ферри, известный как Фефе. Фефе, румын, прославился как шоумен в Европе. Самым известным его предприятием был привоз длинноногих и симпатичных американских шоу-герлз в Монте-Карло для участия в его "Фоллис Монте-Карло". У него все шло прекрасно, пока он не совершил тактическую ошибку, перевезя шоу в Лондон. Там, к вящему ужасу таблоидов, значительное число его длинноногих американских красавиц сбежало замуж за молодых английских аристократов. Те из девушек, которые остались замужем, со временем стали весьма уважаемыми дамами королевства, но покинутый Фефе, чей кордебалет, к сожалению, истощился, решил вернуть свое состояние через новый клуб "Монте-Карло" в Нью-Йорке. Новый клуб Фефе был самым лучшим сочетанием снобизма и наглости, которое когда-либо видели жители Нью-Йорка. Даже в черном галстуке человек чувствовал себя не в своей тарелке; белый галстук и фраки были в моде. Разумеется, ночной клуб пользовался большим успехом.

В "Монте-Карло" съезжалось множество знатных светских людей плюс толпа прихлебателей, но многие из этих модников, как я узнал позже, покупали наобум. Для постороннего человека это место казалось золотой жилой. У внутреннего входа всегда толпились посетители, ожидавшие, когда их усадят. Кассовые аппараты уютно позвякивали, и, поскольку мне было трудно пройти через внутренний вход, я был впечатлен. Это должен был быть самый успешный и прибыльный ночной клуб в Америке.

Убаюканные очевидной надежностью дохода от аренды столь успешного ночного клуба, мы купили здание, в котором он располагался. И, как один из арендодателей, я теперь мог надеяться на приличный стол. Однако мы владели зданием всего несколько недель, когда Джин и Фефе пришли выразить мне свое почтение.

"Мальчики, что мы можем для вас сделать?" спросил я.

"Мы разорены", - объявили они.

"Ты кто?"

"Мы разорены. Мы должны деньги подрядчикам, торговым кредиторам, у нас... просто закончились оборотные средства". Но, по их словам, ночной клуб находился в процессе поворота. Пятьдесят тысяч долларов - это все, что им нужно, чтобы выбраться из затруднительного положения.

Естественно, я был потрясен: наши двухкорпусные, непотопляемые инвестиции стали походить на миниатюрный "Титаник", тонущий в ледяных кубиках. Ночной клуб был настолько популярен, что в него невозможно было попасть, а его владельцы не могли оплатить аренду. Компания Webb & Knapp не хотела заниматься бизнесом ночных клубов, поэтому согласилась вернуть ребят на плаву с помощью 50 000 долларов. В конце концов, у дверей было столько клиентов. Прошло несколько месяцев, и Джин и Фефе снова оказались в моем офисе. Им требовалось еще 50 000 долларов. И снова мы неохотно выдали деньги. Должно быть, это показалось им началом прекрасной дружбы, потому что через полгода я поднял голову, а там снова были они. К этому времени я уже получал лучшее обслуживание в этом самом захудалом месте, но мне предстояло доказать, что в этом мире нет благодарности.

Когда наши арендаторы вошли, я сказал: "Прежде чем вы заговорите, ребята, я хочу задать вам вопрос. Вы здесь еще на пятьдесят тысяч?"

"Как вы догадались?"

"Ну, я только что обратился к божественному руководству и получил сообщение. Но у меня есть новости. По тем ценам, которые вы нам назначаете, мы больше не можем позволить себе есть там. Это значит, что вы уходите, а "Вебб и Кнапп" переходит в бизнес ночных клубов".

Ситуация была мрачной, но мы сразу же изменили политику клуба, отказались от белых галстуков, отсекли светских нахлебников и поощрили средний класс, который платит наличными. Я назначил менеджером знакомого мне руньонского персонажа по имени Дик Фланаган. Позже я нанял Сэма Салвина, известного ресторатора, чтобы он занимался едой и напитками. Уже через шесть месяцев клуб начал приносить прибыль. На пике своего развития он делал больше, чем все номера и рестораны отеля St. Regis, вместе взятые, и принес полмиллиона долларов, прежде чем мы продали его в 1948 году.

Частичное владение ночным клубом оказалось отличным развлечением. У меня был собственный угловой столик с телефоном, а также заботливое внимание официантов и шеф-повара. В течение пяти лет я обедал в клубе несколько вечеров в неделю, развлекая друзей, деловых знакомых и случайных прохожих. Я вел там столько же дел, сколько и в своем офисе на Мэдисон-авеню. Было определенное утешение в том, что хотя бы часть потраченных денег возвращалась в "Вебб и Кнапп", но наибольший колорит всему этому периоду придавало то, что моя вторая жена, Мэрион, была моей постоянной спутницей и хозяйкой на этих приемах.

Моя первая встреча с Марион могла бы сойти за начальную сцену романтического фильма о Большом городе. Однажды весенним вечером я шел по Верхнему Ист-Сайду и уже остановился на светофоре, когда услышал позади себя шум. Обернувшись, я увидел симпатичную женщину с пуделем на поводке. Ее собаку терзал очень злой бульдог, который не был на поводке. Я схватил бульдога и отбросил его в сторону, в этот момент подбежала хозяйка и забрала животное на буксир. Такое нападение было необычным, поскольку пудель был самкой, а бульдог - самцом, поэтому я записал номерной знак бульдога и номера бешенства. У пуделя было рассечено левое ухо, и мы отвели его в ближайшую аптеку, чтобы нанести меркурохром и наклеить пластырь. Во время всего этого я заметил, что хозяйка пуделя была очень привлекательной и, хотя явно расстроенной, очень любезной. Пока она благодарила меня во второй или третий раз, я представился и предположил, что нам самим не помешала бы первая помощь. Не хочет ли она выпить со мной коктейль?

Как позже сказала Марион: "После всего, что он сделал, казалось немного глупым говорить: "Как ты смеешь!". "

Она показалась мне очень умной и совершенно очаровательной. Более авантюрная, чем ее сестры и друзья из Уэйкросса, штат Джорджия, она приехала в Нью-Йорк несколько лет назад. К моменту нашего знакомства она была преданной жительницей Нью-Йорка. Мы поженились в Палм-Бич, штат Флорида, в декабре 1940 года. После медового месяца мы поехали в Джорджию, чтобы навестить семью Марион, а затем отправились домой. На обратном пути, проезжая ночью по Пенсильвании по адресу , мы попали в скоростную ловушку в маленьком городке. Местный мировой судья с радостью забрал последние двадцать пять долларов, которые были у меня в карманах, и через несколько часов, когда бензоколонка была почти пуста, мы подъехали к мосту Джорджа Вашингтона. Плата за проезд съела последнее серебро, и мы въехали в город на мели, очень счастливые, и нам некуда было идти, кроме как вверх.

Позже в том же году Фрэнк Рассел из Brown, Wheelock, Harris, Stevens, Inc., старых и авторитетных нью-йоркских брокеров по недвижимости, пришел ко мне в офис, чтобы узнать, не заинтересованы ли Webb & Knapp в покупке фешенебельного здания на Восточной Шестьдесят второй улице, 1.

Я сказал ему, что мы в основном брокеры и управляющие недвижимостью, а не дилеры, и что у нас нет достаточного капитала для такого рода сделок.

Но, видимо, до нас дошли слухи, что у нас есть небольшой венчурный капитал, потому что Рассел продолжал поставлять новую информацию. "Старина Джордж Блюменталь, инвестиционный банкир, женившийся на вдове Генри Клеуса, перевез ее из особняка Клеуса в свой дом на углу Семидесятой улицы и Парк-авеню. На самом деле это скорее слияние, чем брак, ведь у них обоих так много денег. . . .

"Как бы то ни было, - продолжил он, - старый дом Клеусов был переоборудован под многоквартирный дом архитектором, который купил его у них, но вы знаете, каковы архитекторы; он превысил расходы на строительство и оказался в минусе. Блюменталь обратил взыскание на закладную на сумму 148 000 долларов. Эти 148 000 долларов намного меньше, чем стоимость перепланировки, но это все, что хочет Блюменталь. Билл, это хорошая сделка".

Я ответил, что мы можем заплатить 148 000 долларов, если Блюменталь возьмет небольшую сумму наличными, например пять или десять тысяч долларов, и выдаст нам ипотечный кредит на оставшуюся сумму. Такие деньги мы могли бы собрать. Через день или два, в пятницу, позвонил Рассел. Он сказал: "Мистер Блюменталь хочет встретиться с вами. Будьте у нас в офисе в три часа".

Я явился, как и просили. Поболтав немного, Блюменталь сказал: "Что ж, молодой человек, как я понимаю, вы хотите купить это здание за 148 000 долларов по ипотеке. . . . Но мы в инвестиционном бизнесе не привыкли покупать и продавать таким образом; мы работаем с наличными".

Инвестиционному банкиру казалось нелепым уклоняться от простой ипотеки. Я сказал: "Мы, брокеры, бедные, а вы, банкиры, должны быть богатыми. Почему бы вам не одолжить нам денег? Мы все сделаем за вас". Однако он не поддавался, мы поговорили и в конце концов снизили продажную цену до 125 000 долларов плюс еще 5000 долларов наличными от нас, но он все равно был недоволен. Наконец он сказал: "Предложите мне наличные".

"Хорошо, сэр, я предлагаю вам 72 000 долларов - все наличными".

"Это просто смешно".

"Ну, вы же хотели получить предложение наличными. Вот оно. Почему бы вам не взять выходные, чтобы подумать над ним?"

В понедельник утром позвонил Фрэнк Рассел. "Билл, теперь у тебя есть щенки". Блюменталь принял наше денежное предложение.

Потянув время, я сказал, что нам нужно будет поискать название.

Рассел дал нам тридцать дней, что означало, что у нас было тридцать дней, чтобы собрать 72 тысячи долларов. Я глубоко вздохнул, подписал контракт, вложил пять тысяч наших собственных наличных и начал поиски. Я слышал, что сберегательный банк Трои занимался ипотекой в Нью-Йорке. Когда я показал им заверенный балансовый отчет компании, владевшей зданием, на 148 тысяч долларов, сотрудники банка сказали, что им очень жаль, но самое большее, что они могут дать в долг, - это 105 тысяч долларов под четыре процента. Даже простая арифметика подсказала мне, что кредит в 105 000 долларов - это на 33 000 долларов больше, чем мне нужно, поэтому я согласился на это предложение. Однако банк Трои выдал бы нам ипотечный кредит только после того, как мы приобрели бы недвижимость. Мне все еще нужны были деньги, чтобы расплатиться с Блюменталем. Поэтому я отправился в Нью-Йоркскую трастовую компанию к своему другу Чарли Стюарту, впоследствии президенту, а тогда вице-президенту, отвечавшему за отделение на углу Сороковой улицы и Мэдисон. Он одолжил нам 105 000 долларов, чтобы мы могли отдать мистеру Блюменталю 72 000 долларов наличными. Стюарт был в полной безопасности, потому что у него было обязательство получить свои деньги обратно в виде закладной на 105 000 долларов от Сберегательного банка Трои.

Это дало нам право собственности и небольшую прибыль в 33 000 долларов, но потом я просмотрел списки арендной платы и обнаружил, что двухуровневую квартиру в пентхаусе занимает миссис Вивиан Клевс Спенсер, племянница покойного мистера Генри Клевса. Я позвонил миссис Спенсер и предложил ей купить дом.

"Миссис Спенсер, ваша арендная плата составляет пятьсот долларов в месяц. Даже при максимальной процентной ставке в четыре процента, шесть тысяч в год арендной платы представляют собой эквивалент 150 000 долларов капитала, связанного только для того, чтобы платить эту арендную плату. Но, мадам, если вы купите это здание, вы получите достаточный доход от сдачи в аренду других квартир, чтобы содержать здание, а ваша собственная аренда будет бесплатной! Это освободит 150 000 долларов вашего собственного капитала, а это все равно что найти деньги на улице". Она была заинтригована. После дальнейших переговоров с ее адвокатом мы заключили сделку при одном условии: она хотела продать два своих дома, один в Такседо-Парк, а другой в Саутгемптоне, по пятнадцать тысяч долларов за каждый. Мы согласились на этот вариант со вторым домом. Она передала нам 20 000 долларов наличными плюс два дома и взяла на себя ипотеку Тройского сберегательного банка на 105 000 долларов. Это дало нам еще 20 000 долларов наличными, итого 53 000 долларов. В итоге мы продали два ее дома по цене почти 15 000 долларов каждый и получили прибыль в 83 000 долларов (при вложении 5 000 долларов).

На одной этой операции, на организацию которой ушло чуть больше месяца, мы получили в двадцать раз больше прибыли, чем получили бы, будучи простыми агентами. Но сделка Блюменталь-Клюз не только продемонстрировала преимущества единоличного руководства операцией, но и заставила обратить внимание на ряд других факторов. В частности, мне стало известно о существовании на рынке Депрессии продавцов, таких как Блюменталь, которые продавали недвижимость с огромными скидками, если могли получить наличные. В то же время, отчасти потому, что в результате вызванных Депрессией сокращений у различных учреждений остались незадействованные денежные средства, можно было получить от банков и страховых компаний весьма необычные недорогие долгосрочные кредиты и ипотеки - если эти кредиторы видели в них "безопасные" инвестиции. Более того, если вы могли предоставить им "рыночное обоснование", то стоимость, которую эти залогодержатели придавали недвижимости, могла быть довольно высокой. Обеспечив рынок наличности для Блюменталя, сделав это с помощью механизма обеспечения "безопасного, дорогостоящего" рынка ипотеки для банка "Трой", а затем предоставив миссис Клевс Спенсер самоликвидирующуюся доходную недвижимость, я оказал необходимую услугу трем совершенно разным принципалам, к непосредственной выгоде каждого и с большой прибылью для нас.

Это помогло мне понять, что на бизнес в сфере недвижимости стоит смотреть не как на самоцель, а как на средство для преодоления разрыва между потребностями разных групп. Чем больше отдельных групп (или их потребностей) можно объединить (или удовлетворить), тем больше прибыль для предпринимателя-новатора.

Эти знания о "сервисе" и использовании "сложности" должны были стать элементами большинства моих самых успешных предприятий в сфере недвижимости. Однако между моими новыми знаниями и возможностью применить их в любом масштабе существовал разрыв. У Webb & Knapp не было ни капитала, ни кредитов, чтобы оказать должное, прибыльное влияние на сферу недвижимости. Так все и осталось - все мы усердно работали, добивались хороших результатов, но не добились ничего по-настоящему впечатляющего.

Опираясь на собственный скромный капитал и дополнительные займы от некоторых партнеров и их семей, мы начали понемногу покупать и продавать. Мы приобрели доходную недвижимость на Среднем Западе, в Пенсильвании и, конечно же, в Нью-Йорке. Стоимость этих покупок варьировалась от 5 000 долларов до 500 000 долларов. Если у Webb & Knapp не хватало финансового веса, чтобы провернуть сделку в одиночку, мы объединяли наши проекты с другими инвесторами. К концу 1942 финансового года мы задолжали 740 000 долларов по различным кредитам, но контролировали активы на сумму около двух миллионов долларов. Webb & Knapp была на подъеме. Моя зарплата вернулась к двадцати тысячам долларов в год, но мое личное финансовое положение не изменилось. Чек за первый семестр обучения сына в Лоренсвилле был возвращен с пометкой "недостаточно средств", а мой портной ждал оплаты за два последних костюма. К этому времени он уже знал, что я всегда заплачу, но также знал, что ему, возможно, придется подождать.

Асторские риски

К началу 1942 года компания Webb & Knapp зарабатывала на инвестициях, но как крупные инвесторы мы едва стояли на ногах. Мы отчаянно нуждались в каком-то внешнем импульсе, и мы получили его благодаря Винсенту Астору.

В 1784 году прадед Винсента Астора, Джон Джейкоб Астор, сухой и довольно торжественный человек, прибыл в Соединенные Штаты из Германии. Свое первое состояние он сделал на пушном бизнесе, второе - на торговле Китаем, а третье - вложив свои предыдущие доходы в нью-йоркскую недвижимость. Когда он умер в 1848 году, он был самым богатым человеком в Америке. Семья разделилась на две основные ветви. Некоторые из наследников Джона Джейкоба переехали в Англию, где стали очень британскими и, в случае леди Астор, печально известными и легкомысленно антиамериканскими. Однако состояние британской семьи Асторов, которое оставалось в основном американским, избежало обременительных, специальных британских налогов во время двух мировых войн и, таким образом, обеспечило британским Асторам лучшее из двух миров. Тем временем американская ветвь Асторов также процветала, и это состояние также базировалось в Нью-Йорке. По мере того как Нью-Йорк продолжал меняться и расти, диверсифицированные владения Асторов меняли свой характер. К 1942 году Винсент Астор, представитель американской ветви Асторов, владел 50-миллионным спектром нью-йоркской недвижимости, включая отель St. Regis на углу Пятой авеню и Пятьдесят пятой улицы, несколько квартир в центре города, различные лофты и офисные здания, а также доходные дома на Бауэри, мясные рынки и несколько ветхих домов в Вест-Сайде. Примерно треть этой недвижимости была убыточной, а чистый доход всей компании составлял около полумиллиона долларов в год.

В 1942 году Винсент Астор, офицер военно-морского резерва, был призван на действительную службу. Он решил передать управление своей недвижимостью в руки сторонней, незаинтересованной группы. Для этого он провел собеседование с несколькими управляющими компаниями. Однако выяснилось, что адвокат Астора, Роланд Редмонд, был близким другом Элиота Кросса. Астор была социально знакома с обоими Кроссами (они вместе ходили в школу) и Генри Сирсом. Поэтому, когда Webb & Knapp пригласили сделать предложение по работе с недвижимостью, у нас было преимущество перед конкурентами, но очень незначительное.

К этому моменту трое моих партнеров, Гулд, Ландауэр и Сирс, были призваны на военную службу, а четвертый, Кросс, играл относительно неактивную роль в бизнесе. Я согласился остаться и вести дела до призыва в армию, и поэтому я был единственным активным партнером, оставшимся в Webb & Knapp. Как выяснилось, меня так и не призвали в армию, поскольку в каждый последующий призыв я оказывался слишком стар.

Впервые я узнал о возможном соглашении с Астором, когда получил довольно загадочный телефонный звонок от Роланда Редмонда. По его словам, его фирме было предложено найти управляющую компанию, которая занималась бы делами Астора, пока командор находился на службе. Не желаем ли мы принять участие в конкурсе на эту роль?

Я был настолько ошеломлен, что мне пришлось тянуть время, и я просто ответил: "Я вам перезвоню".

Единственная причина такой тактики промедления заключалась в том, что я подумал, что кто-то может меня обмануть. Через пятнадцать минут или около того я позвонил мистеру Редмонду в его юридическую фирму "Картер, Ледьярд и Милберн". Когда он ответил, я понял, что голос, который я слышал раньше, тот же самый и что я разговариваю со штаб-квартирой. Я сообщил Редмонду, что мы действительно готовы и хотим быть полезными, и спросил, что мы можем сделать.

"Спуститесь ко мне в офис, и я дам вам список объектов. Вы сможете изучить их и высказать свое мнение".

Когда я приехал, Редмонд показал мне длинный буклет с синей подложкой, на каждой странице которого были указаны объекты недвижимости, их стоимость, амортизированная балансовая стоимость и рентабельность. Общая стоимость недвижимости составляла пятьдесят миллионов долларов, долгов не было, но сводные таблицы прибылей и убытков показывали небольшой дефицит.

Я усердно изучал эти таблицы и вскоре подготовил письменное предложение. Кросс, однако, также договорился о нашей с Редмондом неофициальной встрече с Астором в его апартаментах на Ист-Энд-авеню, 120. Теперь в дело вступала американская версия старой школьной системы галстуков, но мне все равно предстояло заключить сделку.

В то время делами наследства Винсента Астора занимались Джон Каррингтон Йейтс, высокий стройный мужчина, и Джон Коултер, миниатюрный, очень приятный человек с цветочным цветом лица. Благодаря своим размерам они выглядели очень странной парой: что-то вроде точки и точки в восклицательном знаке. Они были очаровательными джентльменами, но на самом деле не более чем сторожами и сборщиками ренты для Астора. Йейтс был актером и активным членом Клуба ягнят. Он был одним из любимых собутыльников Астора.

Астор, заядлый яхтсмен и близкий друг Франклина Рузвельта, имел военно-морское звание командора. Он воображал себя начальником противолодочных операций США у Атлантического побережья. У флотских, с которыми он работал, были другие идеи, но должность светской львицы-миллионерши позволяла ему и его военно-морским друзьям проводить некоторое время на берегу в Нью-Йорке, и именно во время такого визита мы с ним и познакомились. Тогда ему было около пятидесяти, он имел репутацию дамского угодника и к тому же был заядлым пьяницей. Однажды, уже в зрелом возрасте, я видел, как он положил кусок льда в почти полный стакан воды и выпил его почти одним глотком. Только когда он смешал второй бокал, я понял, что это был мартини, который он глотал залпом.

В тот день, весной 1942 года, он пил виски, пока через час или около того не сказал: "Ну, теперь пора пить коктейли", - и принялся за сухой мартини. С течением времени он становился все менее понятливым, но обладал потрясающей работоспособностью, и деловые аспекты нашей встречи закончились сравнительно рано. Первым его вопросом было то, что я думаю об идее различных фирм, представивших письменные предложения о том, как следует управлять его имуществом. Я ответил, что это прекрасный способ провести конкурс писем, но не способ выбрать специалиста по недвижимости.

"О чем ты говоришь?" - прорычал он.

"Каждая из этих компаний представит лучшее письмо, которое она когда-либо составляла, но автор письма не обязательно является специалистом по недвижимости. Что вам следует сделать, так это попросить этих людей продемонстрировать свою изобретательность и мудрость, показав вам, чего они уже добились. Узнайте, что они смогли доказать в отношении оценки, роста и развития ценностей в сфере недвижимости. Вам не нужно знать, насколько чисто они собираются содержать порог дома и как они собираются уволить управляющего, если у него грязная рубашка". Астор, сидевший в своем кресле , хмыкнул и сделал паузу. Он слегка кивнул, потягивая свой напиток, и наконец спросил: "Ну, что вы думаете о моей недвижимости?"

"По большей части, командир, они воняют, они устарели".

Никто не произнес ни слова. Скрип чьего-то кресла раздавался в тишине, как выстрел. Я знал, что являюсь единственным добросовестным риелтором в этой комнате. Я занимался торговлей для Webb & Knapp в скромных масштабах (там, где это труднее всего сделать). Мы сидели и пили ликер "Астор", любезно предоставленный "старыми друзьями". Как "новый парень" Webb & Knapp я был вполне уверен в себе, но, очевидно, должен был подходить к Астору с сугубо профессиональной, а не социальной точки зрения. И в этом я видел явное преимущество, поскольку это был деловой разговор, а не встреча выпускников. У Кросса и других был социальный вес, но я был единственным передовым человеком, который мог заставить этот вес считаться, и я довольно быстро почувствовал, что прямой разговор понравился Астору и что он, вероятно, нашел в этом приятное облегчение.

Когда представилась возможность, я рассказал ему, от какой недвижимости ему следует избавиться, как от нее избавиться и что приобрести вместо нее. Все это не заняло много времени, но мы остались, чтобы выпить еще несколько порций. Когда мы уходили ранним вечером, нас охватило легкое сияние, состоящее из трех частей алкоголя и одной части чувства, что мы выиграли дело. У нас были.

Июньским днем 1942 года мы были привлечены в качестве эксклюзивных консультантов по реорганизации владений Астора. На следующее утро я подошел к двери нашей квартиры, чтобы взять "Нью-Йорк таймс", и на первой странице была опубликована эта история. Благодаря этой заметке мы в одночасье стали самой важной фирмой по продаже недвижимости в Америке. Мне начали поступать поздравительные звонки и предложения о сотрудничестве от десятков людей, о которых я раньше и не слышал, и мы немедленно и целенаправленно начали двигаться и вести дела сразу в дюжине направлений.

Распродажа менее привлекательной недвижимости Астора оказалась даже менее сложной, чем я ожидал, и заново научила меня тому, что в стоимости недвижимости есть множество нерациональных, но вполне реальных факторов. Некоторые из них, например, связаны с тем, с кем или чем ассоциируется тот или иной участок земли или собственности. Гостиница, где ночевал Джордж Вашингтон, дом, где жил Вашингтон Ирвинг, шпага, которой генерал Шеридан размахивал перед своими соотечественниками, - все эти объекты приобретают определенную ассоциативную ценность и стоимость. Вскоре я узнал, что от недвижимости Асторов исходит невидимая, но ощутимая аура, которая делает ее привлекательной: если ею владел великий Астор, то она должна обладать дополнительными достоинствами, ведь старик Астор был таким проницательным. Но это была лишь одна из побочных составляющих привлекательности этих владений.

В это время на спящем нью-йоркском рынке недвижимости стали появляться беженцы, прибывшие в США из Европы, контролируемой Гитлером. Этих новых покупателей гораздо меньше интересовала общая цена недвижимости, чем размер первоначального взноса. Низкий первоначальный взнос давал им максимальный рычаг для инфляционного роста стоимости, который они ожидали. Взяв обратный урок из сделки с особняком Клеуса и противоположный путь моего жаждущего наличности друга мистера Блюменталя, я продавал недвижимость за очень низкий первоначальный взнос, но по высоким ценам. Таким образом я получал цену продажи, скажем, в миллион долларов за недвижимость, которая на наличном рынке была бы продана за 400 000 долларов. Из миллиона долларов я мог бы взять 50 000 долларов или меньше в качестве первоначального взноса, в дополнение к бумаге в виде ипотечного кредита. Затем я обратился бы к ипотечным компаниям, чтобы продать свою бумагу. Они спросят: "Какова цена недвижимости?", и я отвечу: "Один миллион долларов", а когда они спросят, что мы хотим получить от них наличными, я предложу пиковую сумму, скажем, 666 000 долларов. После этого я сразу же объявлял, что Astor примет вторую закладную на оставшиеся 284 000 долларов от цены в миллион долларов. Тот факт, что Astor примет второстепенную закладную, послужил бы психологической гарантией, заставившей покупателей закладных отважиться взять нашу бумагу.

Превратив бумажные ипотечные кредиты в наличные, мы покупали недвижимость "голубых фишек"; мы закладывали ее под хорошую ставку (этому способствовал хороший доход и имя Астор), и, получив вторую волну наличных, я снова скупал недвижимость с большими скидками, чтобы повторить процесс. Мы покупали недвижимость в Техасе, Калифорнии, в Джорджии, на Лонг-Айленде - по всему континенту. Таким образом, мы не только внесли некоторые изменения в нью-йоркские владения Астора, но и направили двадцать пять процентов прибыли новой империи Астора в растущие районы страны.

Когда мы делали первоначальное предложение по управлению поместьем Асторов, я отказался назвать фиксированную плату. Я объяснил, что, когда мы выполним работу, он сможет заплатить нам столько, сколько мы стоим: если мы не выполним работу, он не должен будет ничего платить. В конце первого года мы значительно увеличили активы Астора и утроили его доходы. Через своих адвокатов Астор продолжал уговаривать нас предъявить ему счет, и в конце концов я это сделал - на сумму 350 000 долларов. При этом я отметил, что он не обязан ничего нам платить, если сочтет счет неподъемным. Я затаил дыхание. Адвокаты Астора покраснели, увидев сумму гонорара, ведь известно, что командор не скупится на доллары, но когда они предъявили мой счет, Астор сказал: "Заплатите ему и пришлите от меня букет цветов".

Мы вернули Астору его собственность в сентябре 1945 года, спустя 152 сделки после нашей первой продажи. Состояние поместья увеличилось на 15 миллионов долларов, и Астор теперь получал 2,5 миллиона долларов ежегодной прибыли.

Отношения с Астором позволили мне впервые близко познакомиться с миром, который, благодаря своему богатству и исключительности, очаровал и привлек меня. Однако этот мир не всегда вызывал у меня уважение. Винсент Астор показался мне довольно приветливым, иногда с юмором, но не очень умным. Он унаследовал от своих предков врожденную мнительность. Тем не менее, если бы он не унаследовал и свое огромное состояние, то, вероятно, не смог бы многого добиться самостоятельно. Хотя он управлял своими служащими и иждивенцами со своеволием, а иногда и с суровостью, не терпящими независимости, наши отношения всегда были сердечными, поскольку я был не его подчиненным, а его консультантом, и я приносил ему большие деньги.

Астор был очень сознательным в социальном плане и откровенно снобистским. Он жил в очень узком, самодовольном, но не особенно блестящем или щедром кругу. Помнится, он испытывал особую неприязнь к своему сводному брату Джону Джейкобу Астору, огромному громадному мужчине, которого Астор и его друзья называли Джеком Задницей. Будучи отпрыском знаменитой американской семьи, Астор время от времени испытывал тягу к вычурности и благородству. Он хотел стать известным филантропом, но был слишком увлечен социальными аспектами своей принадлежности к роду Асторов, чтобы многого добиваться. У него было несколько очень красивых жен, в общей сложности три, но он не оставил наследников, кроме своего фонда. Состояние Астора - еще одно, которое будет постепенно возвращаться в общество. Во всем этом была некая сдержанная трагедия. Как последний из длинного рода королей, он был последним из длинного рода Асторов, отброшенным в тень некоторыми из своих предшественников, но был слишком пленником и любовником своего собственного происхождения, чтобы вырваться на свободу.

После того как Астор вернул себе контроль над своей собственностью, мы несколько раз пытались заинтересовать его различными предложениями. Он отклонил подавляющее большинство этих предложений и остался при своем мнении. Вскоре мы отдалились друг от друга, каждый из нас хорошо послужил другому. Мы оставили его гораздо более богатым человеком, чем он был. А его гонорары нам создали основу для капитала, на котором выросла империя недвижимости Webb & Knapp.

Механика прогресса (1942-1945)

С 1942 по 1945 год компания Webb & Knapp заработала 835 000 долларов в виде комиссионных и сборов, а также 872 000 долларов прибыли от эксплуатации различных объектов недвижимости. За это же время наши общие активы выросли с двух до семи миллионов долларов, а чистая стоимость активов по сравнению с обязательствами увеличилась с минус 127 000 долларов до более чем двух миллионов долларов. Это было только начало периода нашего бурного роста.

Как мы это сделали? Это было очень просто. Это было также очень весело, и, как некоторые подозревают, мы сделали это с помощью зеркал. Формула также требует наличия контактов в нужных местах, много путешествий и поездок, щепотку изобретательности, тщательное изучение налогового законодательства и хрустальный шар.