Zeckendorf

Следующей большой работой Пея был Денвер, который тоже стал призером, и с тех пор мы переходили от одного архитектурного проекта к другому. Мы были отличной командой, каждый учил другого. Одним из лучших моих поступков было то, что я увлек своего друга Пея из академических залов в мир строительства.

Владея 333 акциями Webb & Knapp, я был единственным владельцем компании. Я также был по уши в долгах. Но никогда, за исключением редких моментов, я не задирал голову над финансовыми проблемами и никогда не позволял этому беспокоить меня. Мы продолжали приобретать собственность и получать прибыль.

Наш штат был еще достаточно мал, чтобы после быстрого перелета в Европу или визита на Кубу с Фредом Экером и его женой Эдит я мог привезти специальные подарки для всех сотрудников магазина. Поскольку мы работали по многу часов, все были в курсе и хотя бы частично знакомы с большинством реализуемых проектов и их фактической или возможной взаимосвязью. У нас был отличный, крепкий корабль, который отлично продвигался вперед, но я все равно был недоволен. Мне хотелось большего, и я решил приобрести компанию American Superpower. American Superpower была зарегистрированной на Американской фондовой бирже компанией, с которой мы объединились и поглотили ее. Это поглощение послужило основой для грандиозных приключений.

Если бы это была не Superpower, то, несомненно, какая-нибудь другая компания. Мы были готовы к переезду. Уолтер Мак, президент Pepsi-Cola Co. и наш общий инвестор в различные предприятия, обратил мое внимание на Superpower как на потенциальную корпоративную оболочку, чтобы укрыть Webb & Knapp от налогов.

Компания American Superpower, созданная в 1923 году, была одной из баснословных и непрочных коммунальных холдинговых компаний (а-ля Инсулл) спекулятивных двадцатых годов. Вскоре после организации она контролировала множество коммунальных предприятий, таких как Appalachian Power, Brazilian Power, Consolidated Ohio Edison и Italian Superpower. Крах 1929 года разрушил эту империю. Закон о холдинговых компаниях 1933 года вынудил компанию продать многие свои активы с убытком, и в 1935 году Bankers Trust Co. была привлечена в качестве консультанта и доверительного управляющего. Отныне Superpower хромала с различными банкирами, юристами и федеральным комиссаром в совете директоров. Вторая мировая война дала ей толчок, благодаря которому она смогла погасить часть своих долгов, но это было лишь временным паллиативом. К 1951 году компания все еще испытывала проблемы и задолжала 114,50 долларов по каждой из 63 тысяч привилегированных акций. Директора искали способ ликвидировать весь бизнес к удовлетворению (или равному неудовлетворению) различных владельцев и должников. Я появился в качестве претендента, и вскоре мы приступили к слиянию.

В результате мы пришли к обратному слиянию: "Американская сверхдержава" сначала меняла название на "Вебб и Кнапп, Инк.", корпорацию из Делавэра, а затем поглощала мою "Вебб и Кнапп, Инк.", нью-йоркскую корпорацию. В обмен на мои акции нью-йоркской Webb & Knapp, чистая стоимость которой составляла сорок два миллиона долларов, я получил один миллион акций младших привилегированных акций плюс одиннадцать с тремя четвертями миллионов акций обыкновенных акций новой делавэрской Webb & Knapp.

Шестьдесят три тысячи акций старших привилегированных акций (теперь привилегированных акций Webb & Knapp, Delaware) старой Superpower претендовали на 13,2 миллиона долларов активов объединенной компании. Акционеры обыкновенных акций Superpower , чьи активы ранее имели отрицательную стоимость, теперь владели акциями Webb & Knapp, Delaware со стоимостью активов в шестьдесят центов за акцию. В результате этой сделки я потерял (на бумаге) десять миллионов долларов, потому что если раньше я как единственный владелец Webb & Knapp претендовал на сорок два миллиона долларов чистой стоимости, то теперь, в результате размывания за счет слияния, я мог претендовать только на тридцать два миллиона. Тем не менее у меня теперь была компания, акции которой котировались на бирже. Продав часть своих акций, я мог расплатиться с личными долгами. Новая компания имела полезный налоговый кредит, благодаря которому мы могли сохранять и реинвестировать большую часть наших доходов. Кроме того, "Суперпауэр" предоставила десять миллионов долларов нового оборотного капитала, когда мы продали ее различные пакеты акций.

Слияние стало еще одной сделкой, в результате которой все участники оказались в лучшем положении, чем когда начинали. Теперь у меня было средство для реализации своих амбиций, и я приступил ко второму этапу своей карьеры.

Пролог

Приступив к работе в компании Webb & Knapp, я через некоторых своих партнеров был введен в один из сегментов многочисленных взаимосвязанных социальных и деловых кругов Нью-Йорка. Опираясь на эти связи, а также на свои собственные и значительно расширяя их, я стал скорее национальной, чем местной фигурой в бизнесе. В процессе этого я также познакомился с частью сказочной и изменчивой топографии американского общества.

Подобно тому, как человек, живущий в горной долине, видит и осознает лишь несколько ближайших великих вершин, возвышающихся над ним, так же происходит и с человеком, удобно устроившимся на скромной высоте в нашем обществе. Однако если он начнет подниматься, то вскоре заметит с новой точки зрения, что вокруг него со всех сторон находится огромное количество вершин. Более того, поднявшись на достаточно большую высоту, он обнаружит еще кое-что. Он увидит, что многие из величайших вершин, соединенных между собой высокими хребтами или узкими плато, на этом новом уровне легко доступны одна другой. Соблазн продолжать движение по этой высоте может быть непреодолимым.

Вторая часть этой книги - рассказ о моих путешествиях и общении с некоторыми из обитателей высот и вершин американского общества.

Для меня важность пребывания на высотах заключалась в том, что за час я мог достичь того, на что раньше потребовался бы год или больше усилий. В остальном обитатели высоток мало чем отличались от своих менее удачно расположенных собратьев. Существует процесс отбора, благодаря которому значительное число людей высшего уровня умнее, агрессивнее и в некотором смысле увереннее в себе, чем в среднем, но многие обитатели высот попали туда совершенно случайно. Они там родились. Другие, подобно птицам, занесенным внезапной бурей далеко в горы, оказались на высоте, которую никак не ожидали достичь, но которой им удалось приспособиться. Я нашел немало крепких, сильных мужчин, которые проложили себе путь наверх с самых низов, но большинство из них начинали с места, расположенного на расстоянии града от той высоты, которой они достигли.

Поскольку быть богатым, знаменитым, могущественным и влиятельным в общем-то приятно, подавляющее большинство людей, добившихся определенного положения, глубоко заинтересованы в том, чтобы сохранить, а то и улучшить свое положение. Для этого они иногда объединяются с коллегами, а иногда безжалостно подминают их под себя. Поскольку на различных маршрутах к высотам и обратно есть довольно обрывистые склоны, а иногда и ледяные горки, большинство людей там в основе своей консервативны и очень не любят, когда кто-то каким-либо образом нарушает их положение или окружение. Я нашел возможность влиться в их ряды, не смущая и не расстраивая их, поскольку один из способов добиться успеха - это помочь и поддержать положение других людей с помощью новых или гениальных идей или проектов. Эта полезность для других во многом стала причиной моего собственного успеха, хотя бывали случаи, когда мы вполне сознательно расстраивали другие группы ради своего и нередко ради их блага.

Возглавив American Superpower, я запустил Webb & Knapp в грандиозный спектр отличных проектов: от реконструкции городов, финансируемой частными лицами, до реконструкции городов, финансируемой федеральными властями, и целый спектр особых возможностей. Из-за оппортунистического характера многих наших начинаний трудно сказать, что в тот или иной момент Webb & Knapp двигалась в таком-то и таком-то направлении. Скорее, это было мое собственное желание строить, и один проект приводил к другому. Например, наш первый шаг в сторону частного городского редевелопмента начался в Денвере в 1945 году, когда мы еще были, даже в собственных глазах, почти чистыми покупателями и продавцами недвижимости.

Город, который забыло время

С языком, но частично в щеке, я могу сказать, что нашел кирпичный Денвер и оставил его парящим сталью, бетоном и стеклом, а местами и мрамором.

Когда я впервые приехал туда, в Денвере не было ни одного крупного здания высотой более двенадцати этажей. Слишком разбросанный, чтобы быть причудливым, и слишком уродливый, чтобы быть приятным, центр города представлял собой реликты строительства времен до и после Гражданской войны самого удручающего типа. Различные ключевые деловые районы и наступающий на них район Тендерлойн (одни и те же люди часто владели участками обоих районов) было трудно отличить один от другого. Большинство строений представляли собой увядающие пяти- и шестиэтажные кирпичные здания, часто с дешевыми фасадами магазинов, надстроенными над первым или двумя этажами. Поклонники говорили вам, что Денвер - растущий город, но рост происходил в пригородах. Денвер, как и многие другие города, децентрализовался так быстро, что его сухое гнилое ядро начало заваливаться на себя.

Мы в Webb & Knapp обратили эту центробежную тенденцию вспять, создав в центре города несколько хорошо спланированных и крайне необходимых массивов зданий и открытых пространств, которые вновь привлекли людей и бизнес в центр города. В результате в Денвере, который сегодня может похвастаться как минимум девятью настоящими небоскребами, появилось здоровое городское ядро, которое активно используется.

Строго говоря, метаморфоза Денвера из города-золушки из кирпича и гальки в настоящую принцессу равнин произошла не только благодаря нам: в Денвере строили и другие. Но именно компания Webb & Knapp увидела возможности и повела за собой. Мы пришли первыми и задали темп, а также установили стандарты для других. По сути, мы обеспечили первую дозу интеллектуального и финансового адреналина, чтобы вывести Денвер из дремоты девятнадцатого века в настоящее. На то, чтобы встряхнуть этот сонный, довольный собой город и раскрыть его потенциал как города, ушло больше лет и больше миллионов долларов, чем мы ожидали. Во время нашего пребывания в Денвере бывали моменты, когда казалось разумным получить быструю прибыль и уехать, но мы так и не сделали этого. Я дал определенные публичные обещания городу Денверу, и перед лицом огромных трудностей, несмотря на сомнения общественности и изрядную долю порицаний в газетах, мы сдержали эти обещания - даже несмотря на то, что большинство устоявшихся экономических лидеров Денвера практически ничего не сделали для развития города, несмотря на то, что их семьи поколениями жили в этом районе и за его пределами и, следовательно, должны были получить наибольшую выгоду от возрождения города. На самом деле именно враждебность и недовольство, с которыми мы столкнулись, помогли мне убедить их довести дело до конца. Таким образом, в довольно негативном смысле местные "лидеры" действительно помогали городу и его жителям продвигаться вперед, активно желая этого не делать.

Наш проект в Денвере оказался одним из самых значительных начинаний компании Webb & Knapp как в местном масштабе - с точки зрения перепланировки города, так и в региональном - с точки зрения эффекта от удачно вложенного стартового капитала. Непосредственно благодаря нашим инвестициям и строительству, а также косвенно - благодаря росту стоимости земли, который привлек в Денвер других инвесторов и новые предприятия, мы создали многие тысячи новых рабочих мест. Вложив миллионы в этот район, мы сделали некоторых людей богатыми. И, как это свойственно природе вещей, мы сделали еще богаче тех, кто уже был богат. Но самое главное - в решающий момент мы уловили и ускорили пульс американского города. Для меня это история Денвера, и для меня эта история началась в один прекрасный день в марте 1945 года, когда в мой офис ворвался человек в широкополой шляпе в стиле вестерн, чтобы предложить сделку.

Этим человеком был Б. Б. Хардинг, грубоватый денверский брокер по недвижимости с сардоническим юмором и приятным, хотя и вздорным характером. Дальний кузен президента Хардинга, Б. Б. был родом из Индианы. Одна из букв "Б" в его фамилии означала имя знаменитого предка, Аарона Бурра, и Б. Б., очевидно, подражал своему предку, поскольку был по меньшей мере таким же колючим, как Бурр, и иногда вел себя со странным сочетанием отчаяния и безразличия человека, живущего на одолженное время. В случае с Б. Б. время, взятое взаймы, хотя и по выгодной долгосрочной аренде, было реальным. В молодости он заболел туберкулезом и в 1910 году переехал в Денвер, рассчитывая умереть, но оказался то ли слишком злым, то ли слишком любопытным, чтобы умереть молодым. Благодаря хорошему климату он выздоровел и занялся страхованием и недвижимостью. Благодаря своей независимости, пофигизму, юмору янки и язвительному характеру Б. Б. никогда не входил в круг местных денверских сатрапов и их прихлебателей и прихлебателей. Вместо этого он держался в стороне от стада, время от времени замахиваясь на вероятную цель и с годами добиваясь умеренных успехов. Например, он участвовал в землеустройстве нынешнего денверского аэропорта и активно работал в Колорадо-Спрингс.

До этого я встречал Б. Б. случайно раз или два. Ему было за шестьдесят, у него были глубоко запавшие глаза и темная, покрытая крапинками кожа, которая облезала до костей. Б. Б. пугал детей и неподготовленных мужчин; он выглядел как посланник из какой-то более заброшенной части загробного мира, но если он был худым, как мумия, и вдвое суше в горле, то у него были воображение и агрессивность, что мне нравилось, и сейчас он был здесь, чтобы предложить сделку. Разложив на моем столе карту и различные фотографии Денвера, он указал на небольшой парк в квартале города под названием Court House Square. Там находилось старое здание Денверского суда, которое в 1920-х годах было снесено и перестроено в другом месте. Участок продавался уже несколько лет, но активных претендентов на него не было с тех пор, как калифорнийская группа, предложившая 650 000 долларов, получила отказ еще до Второй мировой войны. Б. Б. разговаривал с мэром Денвера Бенджамином Стэплтоном и сказал, что мы, вероятно, сможем получить участок за 750 000 долларов.

Из того, что мог рассказать мне Б. Б., и из того, что было видно на карте и фотографиях, я понял, что площадь Кортхаус находится на линии прогресса, возможно, быстрого прогресса. Изменения в Денвере, по моему мнению, неизбежно будут происходить в сторону площади. Это место уже не было лучшим, но у него был потенциал (в зависимости от действий города) на будущее. К сожалению, Денвер был настолько статичен, что центр города не менялся уже сорок лет, и в центре Денвера не было ни одного значительного нового здания, по крайней мере, за тридцать лет. Тем не менее я знал, что происходит по всей стране, и, что еще важнее, знал, что будет происходить в будущем. Если местные риелторы не могли или не хотели видеть, как растет вокруг них, то мы могли. Издалека, даже из Нью-Йорка, я мог представить себе площадь Корт-Хаус в качестве привлекательного объекта недвижимости. Даже тот факт, что за сорок лет с денверской недвижимостью не произошло ничего существенного, имел свою положительную сторону: столь долгое сдерживание роста означало, что есть спрос, который ждет своего часа. Все, что нам нужно было сделать, - это попасть в этот город и что-то сделать. Во второй половине дня я уполномочил Б. Б. Хардинга сделать ставку в 750 000 долларов. Он отправился домой, чтобы сделать это, и вскоре после этого началось веселье.

В первой половине мая, когда денверские газеты пестрели заголовками о пленении фон Рундштедта и капитуляции Германии в Италии, с задних полос на первые стали просачиваться сообщения о том, что некая "восточная" группа выставила на продажу площадь Кортхаус. К 5 мая 1945 года, когда союзные войска взяли Рангун, а американские войска сражались на Окинаве, постановление о продаже площади было вынесено на рассмотрение городского совета, и стало известно, что покупателем стала компания Webb & Knapp. Садовые клубы Денвера, как мне кажется, одними из первых публично осудили предложенную продажу, но вскоре такие же группы праведных граждан объединились в оппозиции к любому вторжению иностранцев с востока.

Несмотря на эти предварительные протесты, 22 мая совет принял закон, необходимый для продажи. 23 мая компания Webb & Knapp объявила о проведении опроса, чтобы определить, какие лучшие розничные магазины могут быть заинтересованы в строительстве в этом районе. Вскоре мы должны были прекратить подобные действия. Вопрос о площади Корт-Хаус начал влиять на некоторых местных жителей примерно так же, как когда-то золотые локоны генерала Кастера и знаменитый променад к Биг-Хорну повлияли на индейцев на севере. Новые и, судя по всему, хорошо организованные и финансируемые группы протеста постоянно появлялись, чтобы заявить о предстоящей "распродаже". Самопровозглашенная защитная ассоциация налогоплательщиков выступила с требованием запретить продажу, и в это же время синдикат местных риелторов, которые в течение двадцати лет умудрялись игнорировать площадь Корт-Хаус, внезапно предложил встречное предложение в размере 765 000 долларов. Примерно в этот момент я, подобно осажденному генералу Кастеру при Биг-Хорне, начал задаваться вопросом, откуда берутся все эти индейцы, и мой союзник, мэр Стэплтон, в которого было направлено большинство стрел, вероятно, чувствовал то же самое. Как бы то ни было, мэру пришлось отступить от ранее согласованной сделки и объявить отдельные, запечатанные торги . Я сделал второе предложение, и 7 июня, когда торги были открыты, мы оказались лучшими претендентами, предложив $792 500 против местного предложения в $777 700. Когда кто-то начал поздравлять моего представителя, Б. Б. Хардинга, с победой, один из адвокатов оппозиции вскочил, чтобы оспорить наше предложение по техническим причинам. После некоторого количества препирательств наша заявка и вторая заявка в 805 000 долларов, сделанная на месте одним из лидеров местной группы, были отклонены, и была назначена еще одна серия закрытых торгов. В этот раз мы предложили 818 600 долларов против 808 000 долларов местной группы; и таким образом мы снова выиграли конкурс, но не приз, который продолжал ускользать от нас.

Битва за площадь Кортхаус должна была занять нас еще на четыре года. Было подано несколько отдельных местных исков, чтобы помешать нам завладеть участком. У нас был отличный адвокат Аллен Хикс, житель Денвера, а курящий и потягивающий бурбон Б. Б. Хардинг разбирался во внутренних делах города и штата гораздо лучше, чем ему обычно приписывают. Так что мы закрепились и выстояли во время этих многочисленных нападений. С апелляциями, отзывами, парадами свидетелей и экспертов перед судьями нам пришлось сражаться в шестнадцати отдельных судебных процессах. Некоторые из них мы проиграли, но всегда выигрывали последнюю апелляцию. Только в декабре 1948 года мы очистили список всех наших судебных соперников. И только ближе к концу 1949 года, спустя четыре года и 150 000 долларов судебных издержек после первой попытки, мы смогли получить свою собственность.

Оглядываясь назад, я подозреваю, что если бы некоторые люди дали мне понять, что они не желают, чтобы эта собственность была продана, и уж тем более продана Зекендорфу из Нью-Йорка, я бы, возможно, отправился в другое место. Вместо этого, как только мы приступили к сделке, я столкнулся с подковерными инсинуациями и обвинениями в том, что мы мошенничаем и что я пытаюсь купить мэра, который был одним из самых высокопринципиальных и честных людей, каких только можно найти на государственной службе. Именно это и побудило меня тогда же начать борьбу. Уже в августе 1945 года, отчасти рассуждая о том, что если площадь Корт-Хаус - хорошая покупка, то и другие объекты рядом с ней стоят того, чтобы их приобрести, а отчасти чтобы дать понять местным парням, что мы в городе на содержании, я купил два прилегающих объекта - здания театров "Киттередж" и "Парамаунт" - на Гленарм-плейс в районе Шестнадцатой улицы за 600 000 долларов. Получив контроль над этими двумя зданиями, я мог бы сделать крупную сборку в этом квартале. В 1946 году мы купили недвижимость на Уэлтон-стрит, и я продолжал делать покупки. В начале 1948 года, например, мы приобрели семь участков на Корт-Плейс, через дорогу от площади Корт-Хаус. Благодаря этим покупкам и нашим постоянным поискам и проверкам рынка вскоре всем стало ясно, что мы в Денвере всерьез и по-крупному. Именно мы устанавливали цены на местную недвижимость, и в этом сонном городке действительно начинался переполох.

Обычно, поскольку в результате нашей деятельности цены на недвижимость поднимались гораздо выше прежнего низкого уровня, в городе царила радостная атмосфера, но бывали и недовольные высказывания по поводу перемен, а иногда и чувство возмущения. В эти первые дни Б. Б. Хардинг был "нашим человеком в Денвере". Он разглашал все истории о покупках и возможных приобретениях. Он распространял всю информацию о наших развивающихся надеждах и планах по созданию розничных магазинов, отелей, офисов или их комбинаций на наших участках. Б. Б., ставший теперь источником новостей, получал огромное удовольствие от этой роли, но не позволял ей ни в коей мере изменить его взгляды. Более того, он стал еще более "независимым", что и привело к инциденту с Торговой палатой. В качестве предисловия отмечу, что Денверу до сих пор удавалось сохранять то, что все реже встречается в американских городах: это город двух газет с довольно острой конкуренцией между утренней Rocky Mountain News и дневной Denver Post. То ли по случайному стечению обстоятельств, то ли по не всегда предсказуемому капризу Б. Б. Хардинга, "Пост" опережала "Роки Маунтин Ньюс" по количеству материалов. Поэтому один из редакторов "Ньюс" отправил репортера в офис Б. Б. Хардинга, чтобы подать неофициальную жалобу и попросить о более удобном перерыве в подаче новостей.

Как я понимаю, Б. Б., насладившись хорошим обедом и парой коктейлей, сидел, положив ноги на стол, пока репортер делал свои замечания и просьбы. Затем, увлекшись собственным чувством драматизма, Б. Б., откинувшись на спинку кресла, указал костлявой, измазанной сигаретой рукой на дверь и заявил: "Если ваш редактор переползет через этот порог... на руках и коленях... . . я бы все равно не дал ему ни одной новости".

Репортер, не привыкший в наш век связей с общественностью и заботы об "имидже" к гистрионам старого фронтира, был ошеломлен. В поисках подходящего опровержения он мрачно упомянул, что Денверской торговой палате наверняка было бы интересно узнать, что один из ее бизнесменов считает именно так. Но это было все равно что плеснуть бензином в и без того неровно горящую зажигалку. Разгоряченный Б. Б. Хардинг, опустив ноги на пол и облокотившись на стол, начал выкрикивать свои весьма личные и красочные мнения о Денверской торговой палате в целом и о ее высокопоставленных членах в частности. В завершение он произнес короткую фразу, любимую как президентами, так и владельцами шкур мулов, чтобы описать родословную этих джентльменов. Репортер, пришедший за материалом, был достаточно умен, чтобы понять, когда он его получил. На следующий день в газете "Роки Маунтин Ньюс" была опубликована специальная заметка, содержащая лишь частично отредактированные комментарии Б. Б. и его мнение о Палате.

Естественно, в определенных кругах поднялся шум. Я решил, что мне лучше вылететь в Денвер, чтобы успокоить эти оскорбленные чувства мягкими словами. Я заверил почтенных членов палаты, что мнение Б. Б. является сугубо его собственным и что лично я не располагаю никакой информацией ни о ком из них и, следовательно, не имею оснований для столь недружелюбных комментариев. Более того, сказал я им, совершенно очевидно, что я считаю Денвер прекрасным местом с большим будущим, о чем свидетельствуют наши инвестиции в город и наши грандиозные планы на его будущее.

Именно во время этой и многих последующих поездок в Денвер я узнал кое-что о городе и его внутреннем устройстве, на которое во многом повлияли его местоположение и ранняя история.

Денвер расположен на равнине высотой в милю на краю Скалистых гор. Поскольку основные горные перевалы и железнодорожные магистрали находятся далеко к северу и югу от него, город процветал, построив собственную железную дорогу и связав ее с другими районами и системами. Благодаря своему географически центральному положению в малонаселенной стране он стал обладать скромным суверенитетом над собственным штатом и близлежащими частями прилегающих штатов. Золото, серебро и минеральные богатства Скалистых гор имели большое значение, особенно на первых порах. Как и Тусон, Денвер стал пунктом снабжения для целого кольца шахтерских поселков и городов-спутников в гиперактивные дни 1870-х и 1880-х годов. Именно в Денвере богатый серебром Гораций Табор построил свою знаменитую оперу . К тому времени великолепно обставленный отель "Виндзор", финансируемый на английские деньги, уже радовал местных и приезжих набобов и их дам, угощая мужчин в знаменитом баре "Серебряный доллар", а дам - на торжественных приемах в сказочном бальном зале с танцполом, подвешенным к потолку на тросах, чтобы можно было танцевать изящные вальсы. Еще дальше в центре города располагался отель Palace с его грандиозным открытым вестибюлем, который также обслуживал новых богачей, торгующих каретами. Денвер, хотя и оставался сырым городом даже по западным стандартам, приобретал патину со всей скоростью и рвением современной жительницы пригорода, занимающейся антиквариатом своей мебели. Когда управляющий отеля "Браун Палас" пришел жаловаться на вечеринку, которую устраивал недавно разбогатевший Пеглег Страттон, Пеглег купил отель за миллион долларов, чтобы уволить управляющего, но Пеглега так и не "приняли" в Денвере. Не были приняты и Лидвилл Джонни, богатый серебром первоначальный владелец отеля, и его жена, замечательная непотопляемая Молли Браун. Молли Браун могла бы понравиться европейскому и некоторым восточным слоям американского общества, но она была чересчур "дрожжевой" для недавно поднявшегося провинциального общества Денвера.

Отель "Браун Палас" все еще работает. На самом деле, пока я не построил "Денвер Хилтон", отель "Браунс" был лучшим хостелом в этом городе.

Но дни славы и блеска Денвера были недолгими. Эпоха золота и серебра, мужества и латуни продлилась всего несколько десятилетий, после чего Денвер, быстро скатившийся к респектабельности, прославился в основном как город-санаторий для больных туберкулезом.

Депрессия 1930-х годов еще больше утихомирила город, и только после Второй мировой войны он снова стал расцветать. Поскольку на континентальной части Соединенных Штатов продолжались нефтяные открытия, а на севере разрабатывался Уиллистонский бассейн, центральное расположение Денвера и распространение авиаперевозок сделали его естественным кандидатом на то, чтобы стать одной из второстепенных нефтяных столиц страны. Туризм также развивался, и, как бы просачиваясь, Денвер начал переживать невидимый бум. Я говорю "невидимый", потому что в течение многих лет, по крайней мере в центре города, ничего не было видно. С ростом численности населения и переездом в город различных сфер обслуживания, которым требовались помещения, недвижимость в центре города сдавалась в аренду, причем владельцам практически не требовалось дополнительных инвестиций. Окупаемость этих объектов, с точки зрения первоначальных инвестиций, сделанных много лет назад, была отличной. Зачем, спрашивается, раскачивать лодку? Лучше узкий и гарантированно прибыльный рынок недвижимости, чем открытый и неопределенный. Логика была восхитительно консервативной. Но она была и совершенно нереалистичной, поскольку эти джентльмены упускали из виду некоторые ключевые моменты. Например, они постоянно упускали из виду еще большую отдачу от инвестиций, которую могли бы принести изобретательные усилия по строительству новых зданий в Денвере. И, обращая внимание на отдельные объекты в Денвере, а не на общие возможности денверского региона, они игнорировали все те многочисленные возможности, которые им предлагались. При грамотном подходе эти региональные возможности могли бы вывести Денвер на новое место в ряду американских городов. Если же ничего не предпринять, то этот рост и жизнеспособность будут перенесены в другое место. Только крупные владельцы недвижимости Денвера в сочетании с местными банками (которые они контролировали) могли создать капитал и импульс, чтобы заставить Денвер целенаправленно двигаться в ногу со временем, но эта группа не собиралась действовать. Это сопротивление переменам можно было легко списать на то, что денверской элите все нравилось так, как есть. Но под этой комфортной инерцией скрывались последствия, некоторые из которых вызывали беспокойство и заслуживали раскрытия.

За годы работы мы в Webb & Knapp имели дело как с официальными, так и с неофициальными гражданскими лидерами многих городов. Почти в каждом случае наше присутствие предполагало тесное взаимодействие с политическим и экономическим сердцем города, привлекая поддержку тех, кто был заинтересован в том, что мы можем сделать для их города, а также в том, что мы можем сделать для них. Всегда было сопротивление со стороны тех, кого наши планы могли расстроить. Денвер стал для нас лишь первым из подобных предприятий, но более пристальный взгляд на некоторые детали совершенно особой истории Денвера, как мне кажется, поможет впоследствии объяснить кое-что о других городах и, возможно, об Америке в целом, потому что, как и все города, Денвер, подобно карикатурному наброску, представляет собой упрощенную и преувеличенную, но узнаваемую карикатуру на определенный тип.

Около двадцати местных семей фактически владели городом и иногда напрямую, хотя чаще косвенно, управляли им. Их управление городскими делами было по сути пассивным и ненавязчивым и не давало покоя большинству потенциально мятежных избирателей, как и самому городу. Сплоченные временем и социальными контактами, но не скрепленные междоусобными браками, высшие семьи Денвера в целом чувствовали, думали и действовали (или, как правило, предпочитали не действовать) как единая группа.

Что больше всего поражало стороннего наблюдателя во внутреннем круге Денвера, так это его решительное отстранение от внешнего мира. Местная элита Денвера, социально инбредная и (за отдельными исключениями) в значительной степени ориентированная на внутренний мир, склонна была разделять крайне самосознательную иллюзию класса и претензии на место, которые на Востоке и Западе показались бы смехотворными, но в Денвере воспринимались вполне серьезно.

Снобизм и клубное мышление в маленьких городках всегда были с нами, но в важном столичном городе, где они господствовали, они были пагубны, поскольку ценности, сформированные небольшой группой, контролировавшей город, имели привкус классового сознания и ограничений, что было крайне недемократично.

В свете всего вышесказанного было неизбежно, что форсированный переезд в этот район Зекендорфа, еврейского риелтора из Нью-Йорка, вызовет еще большее недовольство и беспокойство. Ирония в том, что мои предки были первопроходцами на западной границе еще до того, как их предки вышли на нее, могла только еще больше усугубить положение некоторых из этих вежливых фанатиков. Тем не менее я выиграл битву за площадь Кортхаус. И, по неосторожности, на какое-то время расколол ряды правящих кругов Денвера. Это втянуло меня еще дальше в денверские дела, чем я предполагал, и произошло это в тот момент, когда судебные баталии подошли к концу, когда Клод Боттчер, один из представителей денверской элиты, позвонил мне по телефону.

Я находился в своем нью-йоркском офисе, когда раздался звонок, с которого начался неожиданный этап нашей работы в Денвере. Очень хриплый, очень властный голос сказал: "Это Клод Боттчер".

Я ответил: "Да, мистер Боттчер".

"Я в городе, в своей квартире". (Будучи чрезвычайно богатым человеком с обширными интересами, включая инвестиционную компанию с местом на Нью-Йоркской фондовой бирже, Боттчер занимал двухуровневый номер в отеле Sherry-Netherland). "Я хотел бы приехать и увидеться с вами", - сказал он.

"Мистер Боттчер, если вы будете в городе, позвольте мне зайти к вам". Но он настоял на том, чтобы прийти ко мне в офис, и через некоторое время появился на . Когда я обошел свой стол, чтобы поприветствовать его, я увидел гигантского мужчину, который был старше меня на двадцать-двадцать пять лет, возможно, на шестьдесят четыре года, но это был огромный человек, огромного роста, широкоплечий, грузный - очевидно, человек, который предавался удовольствиям жизни. Он сел и сказал: "Я поздравляю вас с победой на площади Кортхаус".

Я поблагодарил его, признав, что это была неплохая драка, когда он спросил, не знаю ли я, кто финансирует различные организации, которые боролись с Webb & Knapp. Мне пришлось признаться в незнании, на что он с полуулыбкой сказал: "Я из той школы жизни, которая гласит, что когда ты проигрываешь человеку, ты больше не борешься с ним, ты присоединяешься к нему. Я хотел бы узнать, не хотите ли вы присоединиться ко мне, чтобы продолжить развивать Денвер; я буду помогать вам, а вы - мне". Я сказал, что это было бы замечательно, что я с удовольствием это сделаю, и мы начали строить планы совместной работы. Мы договорились, что я организую совместную с ним операцию на площади Кортхаус, включая неплохую недвижимость на Бродвее и Семнадцатой авеню в Денвере, напротив знаменитого отеля Brown Palace, которым он теперь владел. В конце концов, по его настоянию, я согласился, что сначала мы должны развивать собственность на Бродвее, хотя я мог бы продолжить работу над масштабным проектом на площади Корт-Хаус.

Мы оба понимали, что в Денвере существует потребность в современных офисных помещениях, и сошлись на идее современного небоскреба. Я попросил Пея разработать планы, но из-за войны в Корее мы не смогли сразу приступить к строительству. Однако мы с Боттчером поддерживали тесную связь по общим планам, и Артур Г. Райдстром, один из его старших вице-президентов и наследник, также был привлечен к планированию. Однако только в 1953 году мы были готовы к строительству нового офисного здания. И тут меня постигло неожиданное потрясение и неудача. Мы с Пеем с самого начала проектировали здание из стали. Оказалось, что Бёттчер, возглавлявший местную цементную промышленность, хотел, чтобы оно было из бетона, но к тому времени, как это выяснилось, было уже слишком поздно что-то менять. Боттчер сказал: "Как бы вы мне ни нравились, и я готов согласиться, что вы были недостаточно осведомлены - а может, я был глуп, не смотрел планы, - но как глава цементной промышленности я не могу быть связан со стальным зданием. Я не могу продолжать его. Я выкуплю вас , или вы выкупите меня". В таком случае я назвал цену; он мог купить или продать. Он решил продать, и я взялся за дело.

Такова официальная история. Это объяснение, которое Беттчер дал мне и которое он позже дал прессе. Я с любовью и уважением относился к Боттчеру, который возвышался на голову, плечи и грудь бочки над окружающей его провинциальной толпой, но он был сильным денверским человеком с местными связями и был подвержен местным предрассудкам и давлению. Спустя много лет после этого события и после смерти Боттчера я слышал, что некоторые люди, которые были довольно близки к нему, были очень против его участия в работе со мной и с компанией Webb & Knapp. Но если это или другие факторы повлияли на его решение отказаться от нашего партнерства, я о них так и не узнал. Хотя у нас больше не было деловых связей, мы оставались друзьями, и когда он умер в 1957 году, я почувствовал утрату. Меня также ждал сюрприз: человек, которого я считал энергичным шестидесятичетырехлетним, когда познакомился с ним в 1950 году, оказался еще более энергичным семидесятипятилетним и умер в восемьдесят два года.

В апреле 1953 года Бёттчер расформировал наш комбинат. Двигаясь вперед самостоятельно, мы заложили фундамент нового здания в мае. Для реализации проекта я обратился к нью-йоркской строительной компании Джорджа А. Фуллера, который присоединился ко мне в качестве партнера. Мы закончили строительство здания раньше срока, в июле 1955 года, и то, что у нас получилось, было и остается одним из лучших архитектурных проектов в стране, который, отчасти из-за особого внимания к планированию территории, получил всевозможные награды. Здание представляло собой прекрасное, чисто выстроенное сооружение на сваях, в котором вместо обычных магазинов, лавок и входных коридоров на первом этаже было открытое лобби, которое казалось частью открытого внутреннего двора с северной стороны главной башни. Расположенный у основания умеренного склона, этот двор был террасирован. Фонтаны, отражающий бассейн (в который мы поместили живую форель) и пешеходные дорожки облегчали путь прохожим. Вдоль главной башни и на уровне верхней террасы мы разместили офисное здание с открытой структурой под широкой арочной крышей. Мы полностью перестроили трехэтажное здание, ограждавшее северную сторону двора, так, чтобы оно гармонировало с целым, и в итоге получили приятное сочетание строений, общественных мест и прогулок. Это был офисный комплекс, намного опередивший свое время, который выдержал испытание временем.

Мы заплатили цену за это новаторство. Когда пришло время финансировать основной ипотечный кредит для Mile High Center, нас наказали за то, что на первом этаже не было арендной недвижимости. Местные риелторы, которые проводили оценку для страховых компаний, к которым мы обращались за финансированием, просто не могли понять, как здание с террасами, а не магазинами на первом этаже, может с лихвой компенсировать потерю арендных площадей за счет более высокой арендной платы за верхние этажи. Они не могли поверить, что иметь офисы в красивом здании - это престижно. В Денвере, как и в других местах, мы доказали, что красота может быть хорошей экономикой. Мы получили неслыханную арендную плату в размере 5,85 доллара за квадратный фут за два верхних этажа, и даже сейчас Mile High Center может похвастаться одним из самых низких коэффициентов вакантности в городе.

По мере приближения к завершению строительства Mile High Center стал излюбленным местом денверцев, на которое они с гордостью указывали приезжим. В одном квартале от него, на западе, на Корт-Плейс, они могли видеть и указывать на нечто, что, в своем роде, было не менее впечатляющим. Это была пятиэтажная яма глубиной шестьдесят пять футов, которую мы вырыли для площади Кортхаус и которую с трудом удалось засыпать. Но это уже другая история.

Заполнение площади Кортхаус

У компании Webb & Knapp ушло четыре года на то, чтобы получить контроль над Court House Square, и почти пять лет после этого, с 1950 по 1954 год, мы управляли ею как парковкой. Задержка в строительстве была вызвана Корейской войной и тем, что мы были втянуты в развитие Mile High Center. Благодаря нашему партнерству с финансово влиятельным Клодом Боттчером я ожидал, что у меня не возникнет особых трудностей с застройкой Court House Square, но неожиданным результатом этих задержек стало то, что Webb & Knapp стала одной из любимых мишеней The Denver Post.

Каждая местная газета дорожит хотя бы одним выпуском, который можно атаковать и безопасно, и популярно. Для снайперов "Пост" с соседних улиц Калифорния и Пятнадцатая мы представляли собой идеальную мишень. Каждый год, когда мы не строили на площади Кортхаус, мы были обязаны выплачивать 25 000 долларов городу Денверу за то, что не начали строительство. Ежегодные доходы от парковки в размере 90 000 долларов с лихвой покрывали этот ежегодный сбор, поэтому мы платили штраф, играли на время и принимали редакционные последствия. Долгими зимними вечерами, когда не было других отвлекающих факторов, редакторы "Пост" всегда могли создать небольшое волнение, обстреляв неподвижную мишень на площади Кортхаус. "Давайте возьмем новое здание", - гласила одна из ранних и более умеренных редакционных статей 1951 года, но это был всего лишь дальний выстрел. С практикой снайперы с Калифорния-стрит становились все более живыми и изобретательными в своих попытках. После серии требований к мэру принять меры против наших задержек на площади редакционные статьи Post с такими названиями, как "Хорошая сделка на площади", "Операция "Чистый картофель"" и "Мечты о славе", продолжали настойчиво агитировать за народную войну против нас. Особенно мне запомнилась одна длинная и насыщенная сарказмом редакционная статья под названием "Билль о парковке". В этой последней статье, которая по какому-то совпадению появилась всего за месяц до официального объявления о нашем разрыве с Боттчером, обо мне говорилось как о "Билле с парковки", строителе воздушных замков. Комментируя, что я отказался от двух миллионов долларов за участок, который, по мнению "Пост", вообще не стоило продавать, они продолжали утверждать, что я купил его всего за 818 000 долларов и, кроме того, не выполнил обязательства по строительству. Далее в редакционной статье отмечалось, что, возможно, еще через два года, когда Mile High Center будет закончен, "Билл с парковки" займется строительством Court House Square. По их мнению, потребуется еще четыре года, чтобы на земле появилось то, что мне так доверчиво продали. "Мы не можем ждать", - говорилось в заключении редакционной статьи.

Я уже давно научился мириться с насмешками, но поскольку я человек, который любит доводить дело до конца, меня больше расстраивали задержки, с которыми мы столкнулись на площади Кортхаус, чем все мои критики. Тем временем я занимался сложными сделками в Денвере, которые стали результатом внезапного разрыва моей связи с Боттчером. Последняя редакционная статья, появившаяся в столь щекотливое время, больно ранила, но я не мог сказать или сделать ничего драматичного. Мы продолжали строительство Mile High Center; я объявил, что мы начнем строительство на площади к 1954 году, и удвоил свои теперь уже единоличные усилия по созданию приемлемой ситуации для площади.

Для этой площади нам нужен был большой универмаг - магнит, который бы вытащил покупателей из их старых привычек ходить по магазинам в центре города и направил их в новые места вокруг нашей собственности. Однако часть нашей проблемы заключалась в том, что в Денвере уже существовало три таких магазина, притягивающих людей. Один из них - "Денверский магазин сухих товаров" - находился в четырех кварталах от площади Кортхаус на пересечении Шестнадцатой и Калифорнийской улиц. Двумя кварталами ниже, на Шестнадцатой и Чампа-стрит, находился магазин May Company, а Daniels and Fisher располагался еще двумя кварталами ниже, на Шестнадцатой и Арапахо-стрит. Вместе эти три заведения определяли ось восток-запад торгового района Денвера и создавали опасную конкуренцию любому новичку, переместившемуся на дальний край площади Кортхаус. Хотя я уговорил Macy's и, позднее, Gimbels открыть филиалы в нашем новом торговом центре Roosevelt Field на острове Лонг , ни они, ни другие крупные сети не были заинтересованы в открытии магазина в Денвере. Ни один из местных магазинов не захотел переехать в наш центр. Я был заблокирован во всех своих переездах. То есть меня блокировали до тех пор, пока я не нарушил устоявшуюся схему игры, решившись на авантюру, которая решила две проблемы и привела в восторг денверских бизнесменов.

Я купил магазин "Дэниелс и Фишер".

Компания Daniels and Fisher, известная во всем регионе как качественный магазин в Денвере, обслуживала тех, у кого был вкус и деньги. Например, именно в "Дэниелс и Фишер" зажиточные владельцы ранчо из Вайоминга, Монтаны и Айдахо могли раз или два в год привозить свои семьи, чтобы запастись товарами на тысячу долларов. Но "Дэниелс и Фишер", "Нейман-Маркус" без нефти на заднем дворе (или без чутья в офисе), начал сдавать позиции, отчасти из-за неудачного расположения. Несмотря на то, что магазин стал пионером в развитии Денвера в юго-восточном направлении, переехав в 1875 году на окраину города, прошло уже более семидесяти пяти лет. Даже в медленно развивающемся Денвере произошли изменения. Теперь "Дэниелс и Фишер" был одиноким западным якорем, занимавшимся продажей недвижимости самого высокого уровня, и ему мешала приходящая в упадок недвижимость вокруг него. У незаинтересованных владельцев магазина в третьем поколении не хватало ни таланта, ни желания контролировать ситуацию и что-то менять. Но, переехав на площадь Кортхаус, "Дэниелс и Фишер" смог бы обойти конкурентов и занять новое видное место. Переезд этого магазина с одного конца Шестнадцатой улицы на другой изменил бы полярность денверских торговых моделей так же уверенно и быстро, как движущийся магнит под картой Денвера смещает рассыпанные железные опилки по его бумажным улицам. Именно по этой причине я купил магазин.

Контроль над Дэниелсом и Фишером обошелся примерно в 1,6 миллиона долларов наличными, которые я собрал в Нью-Йорке. Затем, в середине 1954 года, договорившись об аренде помещений для "Дэниелс и Фишер" на площади Кортхаус, я получил свои деньги, продав их комбинации покупателей со Среднего Запада: Джерому Найю и "Юнкер Бразерс", которые управляли магазинами по всему Техасу и Среднему Западу. У новых владельцев был и капитал, и управленческий талант для ведения конкурентоспособного бизнеса, а я, ценой небольших усилий и изобретательности, решил две проблемы: У меня теперь был арендатор и благоприятная схема пешеходного движения для площади Корт-Хаус.

Я был очень доволен нашими перспективами, ведь еще в Нью-Йорке я договорился с сетью отелей Statler об аренде и эксплуатации семисоткомнатного отеля в Денвере, причем отель и универмаг должны были быть построены впритык друг к другу на площади Корт-Хаус. Дела на площади шли так хорошо, что я планировал завершить проект к концу 1956-го или началу 1957 года. После этого я должен был распрощаться с Денвером и перейти к дюжине других проектов, которые были у меня на примете или уже находились в стадии реализации.

Одним из таких "других проектов" было приобретение и управление отелями Statler, с руководством которых я так успешно вел переговоры по Денверу. Сеть отелей Statler, еще одна компания, находящаяся в тесном владении, с отсутствующим владельцем, уже некоторое время тихо продавалась. Наши переговоры с руководством о поглощении прошли настолько успешно, что мы договорились о цене - семьдесят шесть миллионов долларов, или пятьдесят долларов за акцию, - и я нашел источники необходимых средств. Сделка, о которой уже было известно прессе, нуждалась лишь в официальном одобрении акционеров, на что оставалось меньше недели, когда в дело вмешался Конрад Хилтон с группой сторонников. Быстро и бесшумно зайдя мне с фланга, они купили половину акций гостиничной сети по тем же пятидесяти долларам за акцию, напрямую и тайно договорившись с ключевым числом владельцев, доверенных лиц и наследников. Вместо того чтобы ввязываться в драку за акции, я поздравил Хилтона с его маневром и настоял на том, чтобы он сохранил отличное руководство, уже управляющее отелями. Позже я попытался выкупить у Хилтона сеть Statler за восемьдесят шесть миллионов долларов, что дало бы ему немедленную прибыль в десять миллионов долларов, но он отказал мне. Я пытался уговорить его продолжить реализацию плана Statler по строительству отеля в Денвере, но и здесь мне было отказано. В итоге Денвер прекратил дальнейшее развитие, пока мы не найдем отель, но, верные своему обещанию, мы начали копать на площади Кортхаус.

В конце 1954 года мы поставили забор и начали раскапывать землю на части площади Кортхаус. По-настоящему серьезные работы начались в 1956 году, когда после завершения строительства Mile High Center площадь площадью более шести акров выглядела как многообещающая воронка от бомбы. Мы продолжали копать до 1956 года, за это время люди, работавшие в три смены, извлекли 421 000 тонн материала, и в ходе всех этих раскопок мы немного повеселились.

Сначала инженеры рекомендовали вбить в землю шестидесятифутовые сваи для опоры здания, поскольку площадь, расположенная над руслом доисторического ручья, находилась на высоте шестидесяти футов и более над коренной породой. Они предложили использовать сваи, потому что их забивка обойдется всего в миллион долларов против трех миллионов на земляные работы. Но я попросил их сделать пробный керн на наличие песка и гравия, которые мы могли бы использовать для бетона и мозаичной поверхности наших зданий. Оказалось, что если мы будем использовать собственный материал, то сможем сэкономить миллион долларов на строительстве. Это означало, что раскопки обойдутся всего в два миллиона, и в то же время под площадью откроется огромное пространство для выгодного гаража. Продемонстрировав таким образом разницу между инженером и предпринимателем, я велел им вести раскопки, но поскольку мы находились в золотоносной стране Скалистых гор, над старым руслом ручья, я также велел им проверить образцы керна на наличие золота. Если они найдут золото, мы сможем пропустить его через шлюз, промывая песок и гравий. Они действительно нашли золото. Мы объявили об обнаружении небольшого золотоносного пласта песка под площадью, и это вызвало двух- или трехдневный фурор, от которого старые старатели, должно быть, корчились в могилах. Новый мэр Денвера, Квигг Ньютон, немедленно объявил, что все золото под площадью должно принадлежать городу. На следующий день окружной прокурор города поспешил поддержать это заявление, а я, играя свою роль, публично предостерег всех политиков и любителей попрыгать с претензиями. Затем, конечно, я предупредил местных жителей, чтобы они не начинали копать у себя во дворах, если только им не нужна яма, потому что мы действительно не получали много золота с этого участка. Все затихло. В общей сложности мы получили с нашего "прииска" пятьдесят тысяч долларов или около того, а я добыл один хороший самородок, с которого Марион отлила дубликат. Сейчас я использую их в качестве запонок и уже не уверен, что это оригинал.

Но по мере того как мы заливали фундамент площади, которая постепенно поднималась к уровню земли и выше, сделка с универмагом, о которой я так предусмотрительно договорился с Дэниелсом и Фишером, стала не клеиться по краям.

Наступила рецессия после Корейской войны, и новые владельцы Daniels and Fisher беспокоились о расширении магазина на Court House Square. Я продолжал строить магазин и искал решение. Я думал, что слияние двух денверских магазинов может стать решением, но люди, контролировавшие Denver Dry Goods Co., не хотели отдавать свое удачное местоположение. Компания "Мэй", казалось, была еще больше настроена против слияния, но отремонтированный и переехавший под новое руководство магазин "Дэниелс и Фишер" был заряженным пистолетом, направленным прямо в сердце магазина компании "Мэй", который должен был остаться якорным магазином в "старом" даунтауне. К тому же, как я успел узнать, "Мэй компани" активно развивалась по всей стране и сейчас столкнулась с особыми трудностями. После недавней экспансии агрессивное руководство "Мэй компани" обнаружило, что столкновение с укоренившимися местными магазинами в фермерском поясе может быть очень болезненным. В то же время компания Younkers, обеспокоенная вторжением May Company в Айову, нервничала по поводу будущих ударов, которые они могут получить от вторжения Daniels и Fisher в Денвер. Это был интересный пример стратегии, тактики и болезненного тупика в географической войне, который я в конце концов разрешил для обеих сторон. После ряда переговоров противостояние "Мэй-Юнкерс" было ослаблено, когда компания "Мэй", подняв белый флаг в Айове, уступила свой магазин там "Юнкерсу". Younkers, в свою очередь, позволила May Company взять на себя магазин Daniels and Fisher в Денвере. В рамках сделки May Company, после слияния с Daniels and Fisher, должна была переехать на Court House Square. Компания Webb & Knapp должна была занять как старые помещения Daniels and Fisher, так и освободившиеся помещения May Company, подобно тому, как автодилеры принимают подержанные автомобили в качестве трейд-ин.

Компания "Мэй", понимая, что мне срочно нужен арендатор, оказалась очень жесткой стороной в переговорах. Несмотря на то что строительство нового универмага было завершено на семьдесят пять процентов, они урезали условия аренды, увеличили расходы на строительство и, потребовав больше площади, чем мы планировали для первоначального здания "Дэниелс и Фишер", заставили изменить планы развития площади. Вместо того чтобы строить отель и универмаг впритык, нам теперь пришлось планировать пятиэтажный универмаг, расположенный через дорогу от отеля на Корт-Плейс и соединенный с ним как подземным туннелем, так и крытой эстакадой. Еще одним условием сделки с May Company было то, что мы не могли сдавать их старое здание в аренду другому универмагу.

С другой стороны медали, у нас теперь была очень мощная розничная торговля на площади Кортхаус и договоренность о том, что мы будем участвовать в прибылях от нового магазина. Единственной моей проблемой теперь было строительство отеля на площади, но когда я говорю "единственной проблемой", я имею в виду мою единственную проблему в Денвере.

В других местах я участвовал в десятках мероприятий, которые, как я надеялся, приведут к тому, что Webb & Knapp станет величайшей и самой продуктивной компанией по продаже недвижимости в мире. Эта деятельность за пределами Денвера была настолько обширной, многочисленной и важной, что Денвер можно правильно рассматривать только в перспективе со всей компанией Webb & Knapp. Каждый год, независимо от того, продвигались ли наши операции в Денвере или задерживались, фирма Webb & Knapp, как я покажу в последующих главах, росла, менялась и была активна буквально по всей карте. Достаточно сказать, что многие наши сделки были взаимосвязаны.

Например, именно в 1955 году я познакомился с необычайно впечатляющим человеком, а впоследствии и самым верным другом, Робертом Р. Янгом, боевым финансистом, возглавлявшим корпорацию Alleghany. В 1956 году Alleghany одолжила нам двадцать миллионов долларов. Именно эти деньги позволили нам продолжить наш денверский проект, а также другие, которые в противном случае могли бы быть сведены на нет. Но когда Янг впервые встретил меня, именно его начальник железной дороги Альфред Перлман смог рассказать ему о том, кто мы такие. Это было связано с тем, что мы сделали и делали в родном городе Перлмана, Денвере.

В это время я преодолевал по сорок тысяч миль и более в год. Большая часть из них проходила на нашем собственном самолете, поскольку к 1957 году мы владели и управляли DC-3, взятым у Роберта Янга. Поначалу мы взяли самолет в качестве одолжения Янгу; некоторые из его несогласных с ним держателей акций считали наличие у него самолета компании излишеством, хотя сегодня, конечно, это считается необходимым удобством для человека в его положении. Мы предоставили мистеру Янгу полный доступ к самолету, когда он в нем нуждался, но в ходе поездок вверх, вниз и через Атлантическое побережье, а также на Средний Запад этот трудолюбивый самолет стал почти незаменимым для Webb & Knapp. Нашим пилотом был Дональд Гекс, компетентный и любезный джентльмен, который сейчас летает для Питера Грейса из компании W. R. Grace and Company. Благодаря небольшому камбузу, хорошо укомплектованному бару и удобному офису наш DC-3 обеспечивал отличную возможность вести дела, добираясь туда, где они были. Во время поездок в Денвер, что было далеко для тихоходного DC-3, я путешествовал более быстрыми, хотя и менее комфортабельными коммерческими авиалиниями, но даже здесь в моих поездках была определенная закономерность. Обычно меня сопровождали два, три или более помощников. Мы летели первым классом. Если, как это часто случалось, рядом со мной оказывалось свободное место, я вываливал на него все бумаги, которые нес, превращая их в подобие офисного стола, или звал того или иного помощника сесть рядом для разговора, а стюардессы тем временем следили за тем, чтобы наши бокалы с хайболом не были слишком сухими.

По прибытии в Денвер нашу группу встречала у ворот группа из нашего местного офиса, а также несколько репортеров и фотографов и, возможно, один или два бизнесмена, с которыми мы в данный момент имели дело. Прогуливаясь с этой группой, играя в вопросы и колкости с журналистами, мы обычно останавливались на некоторое время в зале гостеприимства авиакомпании для проведения более официальной пресс-конференции. Затем перед терминалом я садился в ожидавший меня лимузин, за рулем которого всегда сидел закрепленный за мной водитель-супервайзер, и мы катили в город.

Один из особенно полезных аспектов пребывания в Денвере - то, что я мог вставать в шесть или семь утра и, из-за разницы между горным и восточным временем, звонить в Нью-Йорк, чтобы застать людей как раз в тот момент, когда они приходят в свои офисы, но в Денвере официальные дела начинались с восьмичасового завтрака и командного представления для наших сотрудников. Здесь, за завтраком из дыни или грейпфрута, яичницы с беконом и английских булочек, сдобренных ложкой меда, мы обсуждали детали местных операций и получали информацию о новых событиях в городе. Когда слух о наших деловых завтраках распространился, все больше денверских риелторов и бизнесменов взяли за правило заглядывать к нам. Эти продолжительные встречи могли заканчиваться в 9:30 или позже, после чего я отправлялся на стройплощадку или осматривал город. Наши местные жители были обучены и подготовлены, так что они знали, кто чем владеет, кто является их банкиром, кто покупает, кто продает и каково состояние всех крупных и многих мелких объектов в городе. Таким образом, поездка с ними по городу автоматически превращалась в рекогносцировку недвижимости. Нередко меня просили выступить с речью перед какой-нибудь местной группой; иногда устраивали какую-нибудь небольшую церемонию в одном из наших собственных владений. У Webb & Knapp было так много проектов в разных местах, что я редко задерживался в Денвере больше, чем на один-два дня, и часто, если я опаздывал, мы (по просьбе мэрии) уезжали из города в аэропорт в сопровождении пары мотоциклистов с сиренами.

Именно во время одного из таких визитов в 1956 году, сидя в своем гостиничном номере и делая стрижку, я купил половину акций новой местной телестанции KBTV у ее промоутера-владельца Джона Маллинса. Маллинз - проницательный, жесткий представитель шоу-бизнеса с Западного побережья, с которым было легко найти общий язык. Хотя станция казалась перспективной, он не смог привлечь местные деньги, что не стало для меня сюрпризом. Казалось, он знал свое дело и обладал богатым воображением. Поэтому я присоединился к нему в качестве партнера за 750 000 долларов, что оказалось очень выгодным вложением. Джон втянул меня во множество дружеских эскапад того или иного типа.

Одна из моих вылазок в Денвер попала на первую полосу The Rocky Mountain News, что, по иронии судьбы, не возмутило меня, но обеспокоило и раздосадовало Палмера Хойта, издателя The Denver Post. Поскольку этот случай стал частью подпольной легенды, я могу рассказать о нем.

Газеты и местная реклама всегда были важны для деятельности Webb & Knapp, и хотя мы начинали с противодействия, неприязни и недоверия со стороны The Denver Post, мы всегда получали щедрую поддержку от уравновешенного Джека Фостера из The Rocky Mountain News, за поддержку которого я был благодарен.

Я также завязал хорошую дружбу с третьей силой города в области издательского дела, Джином Серви, основателем и издателем журнала Cervi's Rocky Mountain Journal. Серви - восхитительный и спонтанный собеседник, а также самая настоящая карикатура на либерального издателя-крестоносца. Если бы болиголов все еще был в моде, определенный процент денверских самодержцев был бы за то, чтобы Джин выпил чашечку для здоровья, но их голоса были бы сведены на нет остальными, которым слишком любопытно посмотреть, что он скажет дальше. Почти по определению этот бунтарь с двумя сотнями причин был на задворках у городского окружения. Увидев во мне борца с местными корыстными интересами, а также со статус-кво Денвера, он оказал нам мощную поддержку. Эта поддержка не принесла мне пользы в кругах местного истеблишмента, где время от времени мы пытались небольшую финансовую поддержку, но я был рад этому, и еженедельник Серви помог противостоять плохому образу нас, который "Пост" так долго создавала для широкой публики.

Со временем "Пост" изменила свое отношение к "Вебб и Кнапп". Палмер Хойт, один из лучших газетчиков страны, относился ко мне крайне скептически, но мы стали большими друзьями, испытывающими взаимное уважение, потому что "Вебб и Кнапп" сделали в Денвере то, на что он надеялся, но не верил, что мы сможем. Поначалу, я уверен, он не мог не поддаваться влиянию людей, с которыми общался, но в конце концов увидел, что критиковать следует их, а поддерживать - нас. Он мужественно изменил свою позицию. Перемены начались, когда он понял, что я готов предоставить гостиницу, хотя я нечаянно подверг эту развивающуюся дружбу испытанию во время прогулки с моим партнером по телевидению Джоном Маллинзом.

Раз в год газета The Denver Post собирает избранных бизнесменов, политиков и деятелей Запада, нанимает поезд и везет своих гостей в Шайенн, штат Вайоминг, на торжественный фестиваль "Дни пограничника". Благодаря тщательному отбору гостей этот джанкет с годами стал престижным мероприятием и отличным рекламным ходом для The Denver Post. Палмер Хойт любезно пригласил меня посетить это собрание региональных влиятельных лиц. В то время я вливал миллионы долларов в денверские проекты, чтобы создать ренессанс в этом городе, и одновременно развивал десятки других проектов по всей стране. Не знаю точно, был ли я там в качестве местного бизнесмена или стороннего светила, но Палмер, ставший теперь моим союзником, хотел познакомить меня с ведущими региональными бизнесменами, и наоборот. Поскольку я был благодарен за его усилия и потому что мне всегда нравятся подобные встречи, я с радостью согласился. Я явился в поездку в костюме вестерна, в красной жилетке, с дедушкиными пистолетами Colt 45-го калибра и жаждой шахтера Скалистых гор.

Поездка в Шайенн прошла в дружеской обстановке, но, сославшись на то, что мне нужно было возвращаться в Нью-Йорк на конференцию в J. P. Morgan, я не остался на всю программу. Вместо этого я сел на рейс до Денвера, где пересел на самолет до Нью-Йорка. Так случилось, что рядом со мной в самолете до Денвера сидел Грейди Мейплз, диктор местного радио. Мы разговорились, и он упомянул, что в тот день группа нудистов проводила свадебную церемонию. Он должен был освещать это событие и спросил, не хочу ли я заехать с ним. Жизнь коротка, возможных впечатлений много, и, поскольку у меня было время между самолетами, я импульсивно согласился. Мы прибыли на место, я все еще в своем ковбойском платье, и обнаружили, что свадебная вечеринка проходит в полном составе. Местные фотографы заметили меня, но я отказалась от снимков. Я шутливо заявила, что не буду раздеваться и вообще-то присутствовала на церемонии как представитель рабочей прессы - в качестве консультанта Грейди. Оказалось, однако, что единственным зазывалой в этой нудистской группе была настоящая профессионалка, "Сундук с сокровищами за 50 000 долларов" Роуз Ли, профессиональная стриптизерша, названная так потому, что застраховала каждую из своих прелестей на пятьдесят тысяч долларов. Мисс Ли была не прочь попиариться: именно поэтому она там и была. Пока я с кем-то разговаривал, услышал, что меня зовут, обернулся и оказался лицом к лицу с "Сундуком с сокровищами за 50 тысяч долларов" и целой батареей камер.

Эти фотографии попали в Нью-Йорк так же быстро, как и я, и уже на следующий день я был введен в руководящие офисы Моргана соответствующим образом проиллюстрированной статьей в газетах. Какая-то часть меня подумала: "Вот тут-то все банкноты и называются, и я останусь не у дел". Прибыли все крупные служащие банка, включая старика Уитни, Генри Александера и Томми Ламонта, и я подумал, что все они пришли за деньгами, которые я им задолжал, прежде чем я успел выйти из комнаты. Как оказалось, они собрались только для того, чтобы посмеяться над моим личным описанием происходящего на Западе. Мне не составило труда продлить срок действия векселей и получить еще немного денег.

В Денвере "Пост" опубликовала трезвый отчет о вечеринке Frontier Days в Вайоминге, на которой я был объявлен почетным гостем, а "Роки Маунтин Ньюс" с ликованием опубликовала фотографию, на которой я изображен а-ля ковбой и некоторые из гостей свадьбы на свежем воздухе.

Палмеру Хойту было не до шуток. Должен признаться, что меня скорее позабавило, чем расстроило сопоставление моего присутствия на двух столь разных формах племенных обрядов в современной Америке; я знал, что, как только утихнут крики, ничего важного не изменится ни в моей жизни, ни в будущем Денвера, которое выглядело самым радужным.

От площади Кортхаус до площади Зекендорф и обратно

К середине 1950-х годов в Денвере начался строительный бум, спровоцированный нами. Он начался довольно скоро после нашего первого "открытия" города в конце 1940-х годов. Техасские Мерчисоны, в лице Джона Мерчисона, последовали за нами. В какой-то момент он попытался купить у меня площадь Кортхаус, но я не продавал, и вместо этого он выкупил у Денверского клуба участок на углу Семнадцатой и Гленарм Плейс под офисное здание. Денверский клуб, расположенный в прекрасном старом здании из красного песчаника с приятной лужайкой вокруг него, контролировался старыми быками, которые владели и управляли городом. Все они были против перемен и с подозрением относились к чужакам, но техасские деньги Мерчисона, очевидно, ошеломили их. По разным причинам, а также за девяносто девять лет аренды двух верхних этажей нового здания Мерчисона, Денверский клуб уступил свои отличительные апартаменты бригаде, занимавшейся сносом.

Как ни печально признавать, но некогда эксклюзивный и неповторимый Денверский клуб с годами уступил свои позиции другим клубам обедов в новых, более комфортабельных зданиях, поскольку, как я и предсказывал, в центре Денвера продолжали возводиться новые строения. После завершения строительства Mile High Center недавно объединенный Денверский национальный банк США перенес свою штаб-квартиру на новое место и впоследствии занял лидирующие позиции в местной банковской индустрии. В офисное здание, которое построили Мерчисоны, переехал и скромный Первый национальный банк. В типичном для банкиров стиле "следуй за лидером" Федеральный сберегательный банк Колорадо и Западный федеральный сберегательный банк также переехали в новые здания. Что еще более важно, в некоторых смыслах, около 153 нефтяных компаний в конечном итоге открыли свои офисы в Денвере, привлекая в город еще больше услуг и производств и принося независимые деньги, новые рабочие места, и новое отношение к некогда закрытому Денверу. Однако только после того, как я завершил проект на площади Кортхаус, построив современный отель для конференций, город можно было считать мегаполисом. Создание отеля началось с проблемы, стало заботой и, наконец, превратилось почти в навязчивую идею.

Поначалу непосредственные проблемы проекта были незначительными, а некоторые и вовсе смехотворными. В какой-то момент, например, компания Walter S. Cheesman Realty Company, владельцы здания Republic Building, расположенного на другой стороне Шестнадцатой улицы от площади, потребовали от нас специальной страховки на случай, если огромная яма, которую мы вырыли, поглотит их здание. Большинство из нас позабавил этот случай высокопоставленного невежества. В другой момент строительства мы столкнулись с забастовкой, но забастовки - не редкость в строительных проектах. Потенциально более серьезным был местный закон, запрещающий продажу спиртных напитков в радиусе пятисот футов от университета. Отель, который не может продавать спиртное, не сможет выжить, а поскольку Денверский университет владел недвижимостью прямо через дорогу от предполагаемого отеля, это могло вывести нас из бизнеса. К счастью, губернатор Колорадо Эдвин К. Джонсон, хоть и был сухим, но слишком большим реалистом и политиком, чтобы не понять, что закон необходимо изменить. С помощью вице-губернатора нам удалось добиться принятия закона, разрешающего продажу спиртного в отеле.

После подписания сделки между "Мэй компани" и "Дэниелс и Фишер", когда мы передали площадь Корт-Хаус универмагу, возникло довольно дорогостоящее препятствие в плане денежных затрат. Тогда я начал планировать строительство отеля, который должен был возвышаться рядом с Корт-Плейс. Когда в своем нетерпении поскорее приступить к реализации проекта я упустил из виду, нужные нам дополнительные объекты недвижимости, принадлежащие Денверскому университету, предлагались по цене в 250 000 долларов. Но администрация школы тут же подняла цену до 600 000 долларов. Только когда я всерьез пригрозил отказаться от сделки, они согласились на окончательную цену в 500 000 долларов за недвижимость. С узкой, купеческой точки зрения, оппортунистическая резкая торговля университета была оправдана и в некоторых глазах похвальна, но эта пошлина местного разбойника была, в некотором смысле, моей собственной заслугой. В Денвере я уже должен был знать, чего ожидать.

Гораздо более раздражающую преграду поставил перед нами наш дружелюбный местный банкир, старина Джон Эванс из Первого национального банка. Когда мы только покупали недвижимость на Корт-Плейс, нам достались несколько закладных, принадлежавших Первому национальному. Въезды и выезды из большого гаража на две тысячи машин, который мы планировали построить под площадью Корт-Хаус, должны были проходить под улицей, под зданием отеля вдоль Корт-Плейс, а затем подниматься на уровень улицы. В рамках сугубо частного финансирования этого грандиозного проекта мы оформили кредит на строительство гаража в банке Chase Manhattan Bank. В кредитном договоре мелким шрифтом было прописано право сервитута от основного залогодержателя недвижимости, Первого национального банка Денвера. Это означало, что если что-то пойдет не так с нашим развитием собственности и "Чейзу" придется взять это на себя, у них все равно будет доступ к входам и выходам из подземного гаража. Это довольно распространенная, почти обычная любезность, которую держатели ипотечных кредитов обычно оказывают без лишних раздумий. Фрэнсис X. Уоллес, наш юридический представитель и руководитель офиса в Денвере, позвонил по этому поводу старшему офицеру банка First National и получил устное согласие. Но когда Уоллес приехал в банк с необходимыми бумагами, смущенный руководитель отказался от своих слов: Джон Эванс из Первого национального не хотел предоставлять своим коллегам-банкирам из "Чейза" права сервитута на эту собственность.

Когда Уоллес позвонил мне с этим подарком от ведущего бизнесмена Денвера, я огрызнулся: "Ну, передай тому-то и тому-то, что...", но Уоллес, обладавший чувством юмора, сказал: "Билл, я в офисе Эванса, передай ему". ", но Уоллес, обладающий чувством юмора, сказал: "Билл, я в офисе Эванса, передай ему", что, с некоторыми изменениями, я и сделал. Конечно, эта блокировка со стороны мелкого местного банкира не могла нас остановить. Где-то я откопал деньги, чтобы выкупить эти закладные, и мы приступили к строительству отеля в Денвере.

Нам нужно было присоединиться к национальной сети отелей, чтобы получить необходимое финансирование для завершения проекта. В 1957 году мы говорили о создании отеля Webb & Knapp, но поскольку сеть, которую мы создавали, была в основном нью-йоркской, залогодержатели не были готовы предложить столько средств, сколько нам требовалось. Страховая компания Equitable Insurance Company, например, в какой-то момент предложила шестнадцать миллионов долларов, но я знал, что мы можем сделать лучше, и продолжал пытаться.

Наконец, в начале 1958 года, когда отель уже возвышался на четыре этажа над землей, а наши расходы достигли отметки в одиннадцать миллионов долларов, я убедил Конрада Хилтона взять в аренду отель , предложив ему наиболее привлекательную сделку. После внесения ряда изменений в планы И. М. Пея в отношении размеров номеров и расположения кухонь и общественных помещений он подписал договор. На основании этого договора компания Prudential Life Insurance Company предоставила нам финансирование в размере двадцати двух миллионов долларов. Теперь мы могли с полной отдачей приступить к строительству отеля. Мы так и сделали, и наконец-то, спустя почти пятнадцать лет, наши денверские начинания подошли к концу.

Пока отель строился, мы продали Mile High Center его главному арендатору, Денверскому национальному банку США, за шестнадцать миллионов долларов. Тем временем я пытался уговорить May Company смягчить условия нашего договора, в котором говорилось, что, получив за два миллиона долларов их здание на Шестнадцатой и Чампа-стрит, мы не можем сдавать его в аренду другому универмагу. Компания "Мэй" упорно отказывалась изменить условия договора и ждала, когда наступит срок выплаты двух миллионов долларов наличными. У нас не было ни денег, ни шансов собрать хоть что-то близкое к ним. Когда Webb & Knapp напряженно искала наличные, проблема, где наскрести еще два миллиона долларов, висела над моим столом днем, преследовала меня ночью в постели и встречала, когда я просыпался. Но однажды утром в шесть часов у меня зазвонил прикроватный телефон. Это был Уоллес, наш денверский адвокат, который сказал: "Билл, ты не должен брать это здание".

"Как это?" Я хотел знать.

"На краю участка есть паршивый двухфутовый выступ. Он омрачает право собственности, и этого как раз достаточно, чтобы мы могли отказать в строительстве".

По иронии судьбы, этот аварийный люк, по сути, был установлен компанией "Мэй". По стандартному "добросовестному" договору, который мы обычно использовали, наличие нависания на каком-то участке не могло бы сделать наше соглашение недействительным. Но "Мэй компани" была настолько жесткой и не щедрой на сделки, а их юристы составили такой жесткий и детальный договор, что наши люди в ответ сочли необходимым включить в него столь же подробную формулировку, в которой, помимо прочего, указывалось, что право собственности на недвижимость должно быть однозначно чистым.

Вскоре после этого, когда не менее чем четырехместная делегация юристов компании "Мэй" явилась в наш денверский офис, чтобы насладиться драмой вручения документа на здание на Чампа-стрит и потребовать свои два миллиона долларов, мы преподнесли им неожиданный финал. После того как посетителям вручили их бумаги, Уоллес вызвал своего секретаря и надиктовал свои собственные документы, в которых отказывался от старого здания May и излагал свои основания. Когда он закончил, наступило долгое молчание. Наконец главный из приехавших адвокатов, указав на лежащий на столе акт, жалобно спросил: "Но что же мне с этим делать?"

Поднявшись с кресла, мой мужчина, сохраняя абсолютно прямое лицо, спросил: "Вы действительно хотите, чтобы я вам рассказал?"

Это было в ноябре 1959 года. Мне сказали, что с тех пор другой адвокат не общался с Уоллесом.

В марте 1960 года на недавно застроенной территории вокруг старой площади Кортхаус мы установили табличку с названием Зекендорф-плаза, и здесь, как и ранее в Mile High Center, Пей и его помощники показали себя мастерами-архитекторами. Взаимосвязь зданий, форм и пространств на этой площади, игра высоты с массой и фактурного камня с золотистым анодированным алюминием в соединенных между собой отеле и универмаге, отлично сработали. Щедрый отступ катка визуально сочетался с гиперболическим параболоидом входа в универмаг и отель, чтобы дать городу такую точку фокуса, какой у него никогда не было раньше.

Сам отель открылся с соответствующими фанфарами в апреле 1960 года. Я, конечно, был там, но не в самом счастливом настроении. Помню, газета Denver Post выпустила специальное приложение к этому событию и пришла к нам в поисках рекламы. К тому времени мы вложили в "Зекендорф Плаза" около сорока трех миллионов долларов. Двадцать миллионов из них, в виде долевого финансирования, были нашими собственными твердыми деньгами. В проекте не было ни доллара местных денег; остальной Денвер, хотя и получал прибыль от общего эффекта нашего развития, не считал нужным инвестировать в свои собственные возможности, да и вообще поначалу не верил в них. Я считал, что на данный момент мы сделали для Денвера почти достаточно, и был против размещения какой-либо рекламы. Но тут мне показали фотографию, сделанную с Пятнадцатой улицы, с видом на северо-восток по Корт-Плейс. На снимке слева был виден новый магазин "Мэй-Дэниелс и Фишер", справа - эстакада, соединяющая его с отелем, а в двух кварталах прямо, в конце улицы, находился Mile High Center. Надпись гласила: "Говорили, что этого не может быть".

Я купился на это объявление: в нем все было сказано.

Во второй половине дня мы с Конрадом Хилтоном подняли флаг на церемонии открытия отеля, но на этом моя работа была закончена, и я не стал оставаться на последующие торжества. Это было обычное шоу Хилтона в честь открытия отеля, на которое он прибыл с целым самолетом танцующих девушек и плененных знаменитостей. К тому времени, когда оно началось, я был уже на полпути к Нью-Йорку.

Мой следующий официальный визит в Денвер состоится в феврале 1961 года, чтобы выступить на Десятой ежегодной конференции строительной промышленности, но прежде чем рассказать об этом визите, я должен продолжить рассказ о Денвере.

В июне 1961 года мы передали право собственности на "Зекендорф Плаза" корпорации Alleghany в счет погашения двадцатимиллионного долга Webb & Knapp перед этой организацией. Мы взяли это здание в аренду, выплачивая за него жесткую арендную плату в размере одного миллиона долларов. И тут мы понесли убытки, вынужденные выплачивать больше арендной платы, чем собственность могла принести. Это произошло потому, что дела у "Мэй компани" в новом магазине шли неважно. Не успели они заключить с нами сделку, как, презрев прибыль от своего нового магазина, приступили к реализации программы децентрализации бизнеса в центре города и в итоге нанесли ущерб всему бизнесу в районе Зекендорф-Плаза, в том числе и своему собственному. Корпорация Hilton Hotels так и не смогла добиться успеха в этом отеле. Отель Brown Palace, пользовавшийся благосклонностью публики, обзавелся пристройкой. Благодаря пристройке "Брауна" и появлению различных автоотелей "Хилтон" остается очень нужным и часто используемым отелем для проведения конференций в Денвере, но прошло много лет, прежде чем он заработал на хлеб и масло для постояльцев. Таким образом, в финансовом плане наш проект с его соглашением о разделе прибыли с арендаторами не удался. Это был архитектурный триумф. Это был триумф редевелопмента, и сообщество получило от него огромную выгоду; проект стабилизировал центр города и привлек новые предприятия и возможности, но он не стал успешным для разработчиков-промоутеров, то есть для нас самих.

В июле 1964 года компания Webb & Knapp потеряла свою аренду в Zeckendorf Plaza в результате судебного решения по умолчанию за неуплату аренды корпорации Alleghany. В октябре того же года новые владельцы Alleghany сменили название Zeckendorf Plaza на Court Place, и на этом, как я полагал, история с Денвером закончилась.

Однако в феврале 1966 года, после краха Webb & Knapp, в то время, когда мы создавали новую, возвращающуюся компанию General Property Corp., я получил письмо с приглашением приехать в Денвер. Город планировал назвать в мою честь небольшой парк и вручить мне награду как человеку, который сделал для Денвера больше всех. Похоже, что после статьи в The Denver Post о наших усилиях по возвращению, несколько частных лиц, а затем и городской совет решили сделать этот жест. Они прекрасно понимали, какие изменения произошли в Денвере после нас, и, возможно, были немного раздражены внезапным стиранием названия Zeckendorf Plaza. Парк представляет собой скромный треугольник земли на пересечении бульвара Спир и Седьмой авеню, но как постскриптум признания, полученного не от власть имущих, а от жителей Денвера, он является одной из моих самых заветных похвал. Не уступая в благородстве жестов, я, будучи президентом Фонда Марион и Уильяма Зекендорф, пожертвовал средства на создание скульптуры для парка, которая будет посвящена первым пионерам Колорадо. Это произведение, которое должно было быть выбрано на конкурсе местных художников, обеспечило приз в пять тысяч долларов победительнице, Сьюзан Поццеба, талантливой молодой скульпторше. На короткой, но трогательной церемонии в апреле 1968 года полуабстрактная статуя была открыта, и было решено добавить надпись в память о моей дорогой Марион.

Однако мой последний комментарий о правящем круге Денвера был сделан еще в 1961 году на конференции строительной индустрии. Тогда, говоря о планах города по перепланировке части старейшей части города, я сказал, что проект не будет работать, если он не будет достаточно большим, чтобы быть самодостаточным, - минимум семьдесят пять акров. Я добавил, что при недальновидном второсортном руководстве, доминирующем в денверском бизнес-сообществе, проект, скорее всего, окажется малоэффективным с точки зрения эстетики и экономики. Развитие и отсутствие развития в Денвере на сегодняшний день, как правило, подтверждает мои слова. И сейчас, вспоминая эту речь, с сутью которой "Пост" согласилась в редакционной статье, я вспоминаю другие высказывания и последующий фурор в конце 1940-х годов. Это было тогда, когда Б. Б. Хардинг сделал свое знаменитое faux pas и нелицеприятные суждения о Торговой палате Денвера и отцах города. Должен признать, что то, что я говорил, хотя и менее прямым языком, было практически тем же, о чем Б. Б. говорил нам все это время.

Я мог с таким чувством и авторитетом говорить о Денвере и его руководстве благодаря тому, что, вопреки всем трудностям, мы сделали в этом городе, и благодаря тому, что, как я обнаружил, можно сделать в других местах. В то время в Канаде мы вместе с несколькими действительно влиятельными и динамичными людьми, обладающими видением, создавали площадь Виль-Мари, которая должна была превратить Монреаль в главный город Канады. В то же время мы участвовали во множестве других сделок, о которых я начал узнавать кое-что в общих чертах.

Warp

,

Woof

и некоторые возникающие паттерны

С самого начала своего восхождения в Webb & Knapp я придерживался практики поддержания динамики, постоянно разрабатывая новые проекты, некоторые из которых могли принести плоды, а некоторые - нет, и некоторые из них могли разделяться и взаимодействовать с другими сделками на протяжении многих лет.

Между тем пятнадцать лет, проведенных в Денвере, - это своего рода мерило, по которому мы можем судить о различных изменениях в компании, а также о наших проектах разного типа. Например, с момента нашего первого приезда в Денвер в 1945 году до начала строительства Mile High Center в 1953 году Webb & Knapp превратилась из партнерства, единоличного владельца и публичной компании. Мы приобрели капитал и персонал, огромные активы, такие как здания Graybar и Chrysler в Нью-Йорке, обширную репутацию и огромный импульс на рынке. За это время мы заключили еще большее количество разнообразных сделок. Многие из них были прозаическими - приобретение или перепродажа очередного участка земли или здания, некоторые - более экзотическими, а некоторые - причудливыми.

Например, в конце 1940-х годов, подозревая, что во всем мире возникнет дефицит днищ для танкеров, я ввел компанию Webb & Knapp в судоходный бизнес. Мы приобрели четыре танкера Т-4 и несколько грузовых судов С-2, которые сдавали в чартер. В середине 1950-х годов мы продали наши суда с прибылью, что сделало меня одним из немногих людей в мире, когда-либо покупавших суда у греков, а затем продававших их с прибылью.

В очередной раз осознав удушающий эффект, который автомобиль оказывает на наши города, компания Webb & Knapp потратила более четверти миллиона долларов на исследования и разработку задуманной мной автоматизированной системы парковки, но она оказалась слишком сложной и дорогостоящей, чтобы ее можно было использовать. Я отказался от возможности поддержать мюзикл Роджерса и Хаммерстайна "Оклахома!", и это был единственный плохой совет, который Мэрион когда-либо давала мне. Однако где-то в это время мы приобрели выгодный кусок бродвейского шоу "Джентльмены предпочитают блондинок". Одно время казалось, что мы поглотим "Бруклин Доджерс". Джон Гэлбрейт, строитель и инвестор, владелец "Питтсбургских пиратов", привел в мой офис своего друга Брэнча Рикки с предложением продать двадцатипятипроцентную долю Рикки в клубе. Как только стало известно об этих переговорах, на наш коммутатор посыпались звонки от друзей, жаждущих получить места в ложе, но мне так и не пришлось проверить их любовь отказом. Я предложил миллион долларов. Партнеры Рикки имели право удовлетворить мое предложение. Они так и сделали, и я потерял шанс на пожизненный запас бейсбольных мячей с автографами игроков. Однако, предвидя, что такое может случиться, я оговорил свое предложение условием выплаты агентского вознаграждения в размере 50 000 долларов, если мое предложение будет поддержано партнерами Рикки. По сути, я получал пятипроцентную комиссию за то, что Рикки продаст товар. Это произошло в 1950 году, когда мы все еще ожидали, что в скором времени закончим работу в Денвере.

В 1953 году мы взяли на себя строительство сорока магазинов Safeway по всей стране и купили голливудскую студию Чарли Чаплина. В тот год меня также уговорили поддержать фильм "История Джо Луиса", в котором мы приобрели права на воздушное пространство над железнодорожными путями Пенсильванской железной дороги и ее терминалом на Манхэттене.

1954 год был не менее насыщенным, и его любопытной кульминацией стала серия встреч с участием Лоранса Рокфеллера, General Electric Company, Lehman Brothers и других компаний в тайных переговорах со знаменитым и эксцентричным Говардом Хьюзом с целью выкупа его многомиллионных промышленных активов.

В 1955 году я организовал менее разочаровывающее и довольно прибыльное партнерство между Rockefeller Bros. Corp. и различными техасскими инвесторами для покупки и развития 2500 акров Ранчо Ваггонер между Далласом и Форт-Уэртом в качестве промышленного центра. В том же году, работая теперь уже с Дэвидом Рокфеллером и Chase Manhattan Bank, я начал "Маневр Уолл-стрит" - пятилетнюю операцию, в ходе которой Webb & Knapp перенесла штаб-квартиры многих крупнейших нью-йоркских банков, но сохранила их в пределах Уолл-стрит. В результате этой игры в музыкальные банки, на которой мы нажились на многие миллионы, район Уолл-стрит, которому грозила опасность превратиться в центр Нью-Йорка, стабилизировался.

В 1956 году, когда наши раскопки в Денвере достигли наибольшей глубины, я оказался вовлечен в любопытную серию переговоров, которые так и не были завершены, по поводу огромных земельных участков на Кубе, в которых Фульхенсио Батиста, "президент" и диктатор Кубы, участвовал в качестве молчаливого партнера. К 1956 году мы также были серьезно вовлечены в градостроительный проект в Монреале, который со временем превзошел даже наши разработки в Денвере, а в 1956 году мы открыли Roosevelt Field, самый большой в стране (125 акров) пригородный торговый центр.

Если бы в 1955-м и 1956-м мы уперлись рогом и продвигали только несколько ключевых проектов, я мог бы вернуться к жизни мультимиллионера и спокойного владельца недвижимости. Но когда перед нами была вся Америка и столько полезных дел, которые еще предстояло сделать, я не знал, как успокоиться на простом подсчете денег, как пчела в клевере дремлет на солнце. Вместо этого я отправлял своих людей и сам путешествовал взад-вперед по стране в поисках проектов, людей, денег и идей, которые можно было бы объединить. Мы обнаружили, что во многих случаях требуется лишь относительно небольшой стартовый капитал, а также немало усилий и воображения, чтобы запустить стоящий проект. Я расширял деятельность компании Webb & Knapp, переходя от управления, покупки и упаковки недвижимости, в чем мы были в прошлом мастерами, к новым сферам, в которых мы были первопроходцами.

К концу 1957 года, например, мы продали Крайслер-билдинг и наше высокодоходное здание на Тридцать четвертой улице в квартале между магазинами Macy's и Gimbels. Мы продали их отчасти для того, чтобы покрыть долги, а отчасти для того, чтобы получить наличные деньги для других, более новых проектов, многие из которых относились к особой сфере - финансируемому правительством восстановлению городов. Компания Webb & Knapp вошла в эту сферу, начав многомиллионный проект реконструкции пятисот акров на юго-западе Вашингтона, округ Колумбия. Теперь мы работали и во многих других городах. В Нью-Йорке Роберт Мозес пригласил нас принять участие в нескольких проектах. Мы работали над Кипс-Бей, Парк-Вест-Виллидж и Линкольн-центром, о которых мы расскажем позже. Мы участвовали в проекте в Чикаго и вели переговоры с ключевыми чиновниками в Сент-Луисе, Бостоне, Хартфорде, Провиденсе, Цинциннати, Кливленде и еще как минимум в полудюжине городов.

К концу 1957 года мы также приступили к программе приобретения отелей. Заблокировав в 1954 году попытку сети Statler приобрести отель в Денвере, мы теперь создавали новую сеть отелей Zeckendorf. В какой-то момент, в основном благодаря владению нью-йоркскими отелями, мы станем одной из крупнейших (8 000 номеров) гостиничных групп в стране.

С 1949 по 1957 год штат Webb & Knapp увеличился в шесть раз, с 40 до 240 человек. Будучи самой крупной и агрессивной фирмой по продаже недвижимости в стране, мы невольно стали главной школой по подготовке исследователей и менеджеров отрасли; десятки наших выпускников сегодня занимают видные посты в отрасли по всей стране и в Канаде.

Наш блестящий советник Морис Изерман и его главный помощник Х. Джексон Силкокс собрали группу умных агрессивных молодых юристов, которые вскоре стали самыми опытными и оперативными практиками в бизнесе, и к этому времени закрытие сделок Webb & Knapp стало знаменитым отраслевым "событием". Например, сделка по закрытию сделки Chrysler-Graybar стоимостью пятьдесят два миллиона долларов заняла три дня и потребовала согласованных усилий девяноста семи участников. Между закрытием старых закладных, установкой новых, проверкой существующих договоров аренды, заключением новых, организацией продаж и возврата аренды, а также обменом акций и переводом средств последовательные нити логики и процедур в сделке могли переплетаться, как спагетти на тарелке.

Подобно режиссерам на репетиции, Изерман и его команда часто устраивали пробный прогон перед большим закрытием. На самом закрытии участники переходили из одной комнаты в другую, подписывая и обмениваясь бумагами и чеками в настоящей игре в "Монополию". На одном из закрытий, когда работа затянулась, банк "Чейз" вдруг обнаружил, что выдал кредитов в несколько раз больше, чем было разрешено законом в рамках одной операции. Если бы в тот момент операции сорвались, это было бы весьма неловко, но этого не произошло. К концу дня было выдано и погашено достаточно кредитов, чтобы "Чейз" вновь оказался в пределах допустимого.

К этому времени мой сын стал еще одной ключевой фигурой в компании. Он вырос в компании Webb & Knapp. Он был десятилетним посыльным, доставившим последние бумаги миссис Клевс Спенсер, когда мы продавали ее собственность в 1940 году. В старших классах школы и в начале колледжа он работал с нами во время каникул, а после службы в армии в Корее присоединился к нам на полный рабочий день. Он быстро учился и принимал ответственность. Я давал ему все, что мог; он был моим компаньоном и советчиком по всем новым событиям.

В Webb & Knapp я сознательно создавал интегрированную девелоперскую компанию с собственным структурным подразделением, отличным штатом дизайнеров и опытными специалистами не только в области торговли, упаковки или управления недвижимостью, но и в области градостроительства, экономики и дизайна торговых центров. Такого еще не было, но не было и тех проектов, за которые мы брались.

Между тем, хотя отдельные проекты периодически занимали значительную часть моего времени, они никогда не были чем-то большим, чем частью взаимосвязанной решетки из денег, людей и недвижимости. Находясь в центре этой структуры, удерживая ее вместе и поддерживая ее рост, постоянно звоня или посещая перспективных клиентов, перебрасывая средства с места на место для максимального использования или гоняясь за юристами, чтобы убрать бюрократию из-под ног, я жил и любил гиперактивный шестнадцатичасовой день.

В разгар всех этих действий, хотя и не всегда на сознательном уровне, я разрабатывал некоторые особые приемы, которые задавали характер и обеспечивали большую часть цвета в наших операциях. Например, за два с лишним десятилетия работы над проектами в соответствии с особыми потребностями конкретных инвесторов мы создали основу для того, что стало квантовым скачком в финансировании недвижимости. Я изобрел "гавайскую технику", названную так потому, что идея пришла мне в голову, когда я ловил рыбу на гавайском пляже.

Это было в 1953 году, и компания Webb & Knapp находилась в процессе покупки Парк-авеню, 1, двадцатипятиэтажного выставочного и офисного здания. Продажная цена для нас составляла десять миллионов долларов, что в десять раз превышало миллион долларов годового дохода от недвижимости. С помощью первой и второй ипотеки мы могли собрать восемь миллионов на покупку, но оставалось еще два миллиона собственных средств. Хотя денег у нас не было, бумаги уже готовились, когда мы с Марион отправились в отпуск на Гавайи.

У Чарли Боттчера, сына Клода Боттчера, тогдашнего моего партнера в Денвере, человека примерно моего возраста, был красивый дом в японском стиле на наветренной стороне острова Оаху, с отличным винным погребом и очень приятной японской парой в прислуге. Он пригласил нас воспользоваться этим местом, и мы согласились. Дом выходил на пляж, и каждое утро перед завтраком я отправлялся на рыбалку. Выныривая из бурного прибоя, я постоянно мысленно искал подходящий способ финансирования покупки и организации продажи дома на Парк-авеню, 1. Как правило, в сфере недвижимости существует два вида финансирования - ипотека и собственный капитал. Нам нужно было больше и того, и другого, и не было видимого способа получить ни то, ни другое, но я был уверен, что если мы сможем получить обязательства от инвесторов приобрести у нас здание, как только оно будет у нас, то это позволит создать финансирование, с помощью которого Webb & Knapp сможет приобрести здание в первую очередь.

Стоя на солнце в босоножках и шортах, я с завистью думал о том, что инвестиционному банкиру, приобретающему промышленную корпорацию стоимостью десять миллионов долларов, гораздо легче, чем риелтору, покупающему здание стоимостью десять миллионов долларов. Инвестиционный банкир может разделить и продать право собственности и права на корпорацию множеством способов, по кусочку за раз. Например, он может продать страховой компании облигации первого ипотечного займа по ставке прайм-процент. Он также может предложить долговые обязательства, которые, хотя и занимают вторую позицию по отношению к облигациям, предлагают более высокую процентную ставку в качестве компенсации. Для инвесторов, заинтересованных в спекулятивной подпитке (на случай, если дела компании пойдут очень хорошо), существуют конвертируемые облигации, которые можно превратить в обыкновенные акции. Он может выпустить привилегированные акции (конвертируемые или прямые), которые, как правило, особенно привлекательны для корпоративных инвесторов, поскольку дивиденды по привилегированным акциям, переходящие от одной корпорации к другой, облагаются налогом всего в семь процентов. Наконец, есть обыкновенные акции, основной капитал корпорации, но доступность капитала на этом не заканчивается: существуют также банковские кредиты, дебиторская задолженность (которая может быть профинансирована с помощью фактора), варранты на покупку акций и различные другие способы привлечения инвестиционного капитала в корпорацию. На самом деле инвестиционные банкиры за несколько поколений изобрели столько способов обслуживания инвесторов, сколько существует инвесторов с особыми личными потребностями, прихотями или налоговыми требованиями.

Пока я тащил пустую линию с гавайского побережья, мне пришло в голову, что если бы у инвестиционного банкира не было всех этих способов связаться с разными типами инвесторов, он оказался бы в таком же сложном положении, как и я с "Парк-авеню, 1". Если бы ему пришлось продавать корпорацию целиком, одному покупателю, инвестиционный банкир не получил бы столько денег, сколько он получил бы, разделив ее для особых клиентов... счастливый дьявол.

Такие размышления ни к чему не привели, я отступил с удилищем и снова забросил его далеко в воду. Затем меня осенила идея: "Почему бы нам не разделить собственность на части, как это делает инвестиционный банкир?"

Взяв в качестве модели корпоративную финансовую структуру, я начал мысленно делить дом 1 по Парк-авеню на части, чтобы понять, как и по какой цене здание может понравиться разного рода инвесторам. По мере того как кусочки и арифметические действия начали сходиться, я забыл о рыбалке и даже о том, где нахожусь, пока вдруг не осознал, что стою на гавайском пляже, в воде по щиколотку, с бесполезной удочкой и катушкой в руках. Я пошел в дом и в течение двух часов, проведенных за телефонным разговором, начал впервые применять то, что в торговле стало известно как "гавайская техника".

На практике, поскольку она включает в себя длинную цепь взаимосвязанных событий и множество побочных ветвей, Гавайская техника может стать такой же сложной, как некоторые длинные цепочки молекул, с которыми работают химики и соединяют их вместе, чтобы создать новые продукты. Однако по сути, как и большинство хороших идей, она проста. Я определил, как она может работать, на примере дома 1 по Парк-авеню, который зарабатывал миллион долларов на аренде в год и имел ценник в десять миллионов долларов.

Хотя большинство домовладельцев не задумываются об этом, основная городская недвижимость, естественно, состоит из двух частей - земли и договора аренды, который дает вам право на использование земли. Здание обычно поставляется вместе с арендой, но как основной арендатор и владелец здания вы можете изменять, сносить или перестраивать его по своему усмотрению - при условии, что вы платите арендную плату за землю.

Теперь, рассматривая только землю, я определил, что 250 000 долларов из общего миллионного дохода собственности должны пойти на земельную ренту. Эта земельная рента, поскольку она должна быть выплачена до всех других расходов, является самым надежным из всех возможных доходов собственности. Капитализированная по ставке пять процентов, земля, таким образом, должна стоить пять миллионов долларов. Я могу попытаться найти покупателя прямо по этой цене, а могу поступить по-другому: раз уж доход от земли так надежен, закладная на землю (которая будет иметь право первого требования на уже сверхнадежную земельную ренту) будет еще надежнее. Мне не составит труда найти страховую компанию или пенсионный фонд, готовый получить четырехпроцентную прибыль за такой безопасный риск, и поэтому я мог бы продать им закладную на землю за три миллиона долларов, которые съели бы 120 000 долларов из общего дохода от земли. Оставшиеся 130 000 долларов дохода, капитализированные по ставке 6½ процентов, будут стоить два миллиона, и за эту сумму я продам землю институциональному или индивидуальному инвестору.

Залогодатель и владелец земли - это аналог держателей облигаций и долговых обязательств корпорации, и на данный момент, заложив и продав землю, мы имеем пять миллионов долларов, здание и, разумеется, базовый договор аренды, дающий нам право беспрепятственного пользования имуществом.

Доход от этой собственности после уплаты земельной ренты составил бы один миллион долларов минус 250 000 долларов, или 750 000 долларов. Теперь предстояло правильно оформить и продать эту аренду и ее доходы, чтобы привлечь конкретных покупателей. По сути, я создал два договора аренды: внутренний (или сэндвич) и внешний (или операционный). Тот, кто покупал операционную аренду, фактически становился управляющим здания. Он будет привлекать арендаторов и собирать арендную плату. Он получал бы миллион долларов дохода, платил 750 000 долларов арендной платы и оставлял бы 250 000 долларов себе. Владелец внутренней аренды, по сути, станет собственником здания. Он будет получать 750 000 долларов в виде арендной платы, платить 250 000 долларов владельцу земли и оставлять 500 000 долларов себе.

Однако, прежде чем продавать внутреннюю аренду и ее доход в 500 000 долларов, я мог бы с легкостью заложить ее по первой ипотеке под 6½ процентов за четыре миллиона долларов. Выплаты по ипотеке составят 270 000 долларов в год плюс два процента, или 80 000 долларов в год на амортизацию. Таким образом, владельцу здания останется 500 000 долларов минус 350 000 долларов, или 150 000 долларов. Капитализировав эти 150 000 долларов по привлекательной ставке в шесть процентов, я бы легко нашел покупателя на 2,5 миллиона долларов. Таким образом, внутренняя аренда принесет мне четыре миллиона долларов при ипотеке и 2,5 миллиона при продаже.

Что касается операционной аренды, то с ее доходом в 250 000 долларов мы могли бы, при семипроцентной доходности для инвесторов, получить цену почти в 3,6 миллиона долларов. Если бы мы обеспечили финансирование, взяв ипотечный кредит, она могла бы быть еще выше, но если оставить все как есть (в этом упрощенном случае), то получается, что мы договорились: (1) продать и заложить землю (за пять миллионов долларов), (2) продать и заложить внутреннюю аренду (за 6,5 миллиона долларов) и (3) продать операционную аренду (за 3,6 миллиона долларов). В общей сложности 15,1 миллиона долларов при цене покупки в десять миллионов.

В этой прибыльной фракционной собственности владелец операционной ( или внешней) аренды, выступавший в роли управляющего зданием, поскольку его расходы были фиксированными (750 000 долларов), находился в положении, не похожем на положение рядового акционера. Он был относительно защищен от инфляции, и если бы он мог увеличить продажи или арендную плату, его доход вырос бы феноменально; например, десятипроцентное увеличение арендной платы дало бы ему сорокапроцентный рост дохода.

Владелец здания, или держатель внутреннего лизинга, окажется в таком же денежном положении, как и держатель привилегированных акций, с фиксированным доходом, но с налоговыми преимуществами, даже лучшими, чем у корпораций, которые выплачивают только семь процентов дивидендов по привилегированным акциям. Это связано с тем, что владелец здания может списывать ежегодную амортизацию здания в счет своего денежного дохода от него. Благодаря ускоренной амортизации такие инвесторы смогут получать доход в 230 000 долларов без уплаты налогов и получать дополнительные налоговые вычеты по другим доходам - разумеется, до тех пор, пока ежегодная амортизация здания не станет равна амортизационным отчислениям. В этот момент индивидуальный владелец, скорее всего, захочет продать свою долю в здании (заплатив лишь двадцать пять процентов на прирост капитала, если он продаст его с прибылью), чтобы в итоге получить отличную чистую прибыль.

Эти, как и многие другие налоговые возможности, которые мы реализовали для инвесторов, были совершенно законными и вполне соответствовали концепции и духу закона, как он существовал в то время. Однако они также привели к принятию новых законов, потому что Налоговая служба, расстроенная тем, что не получает денег, ввела новые постановления, чтобы заткнуть новые дыры, которые мы обнаружили.

Приведенный мною выше пример дробления собственности является упрощенным. В реальном случае может быть довольно много индивидуальных вариаций и гораздо больше инвесторов. Например, при внутреннем (или многослойном) лизинге, помимо первой закладной, мы можем создать вторую закладную на два миллиона долларов, по которой будут выплачиваться проценты, но не будет амортизации, пока не будет погашена первая закладная. Или мы могли бы создать "спящую" ипотеку, по которой ничего не выплачивалось бы в течение двадцати пяти лет. Только после выплаты первой закладной эта "спящая" закладная вступит в силу, но тогда, как первая закладная, она приобретет полную стоимость. Можно было бы продать такую закладную, скажем, за 750 000 долларов человеку, который захочет передать ее своим детям через двадцать пять лет.

Аналогичным образом, операционный (или внешний) лизинг, вместо того чтобы быть проданным сразу, может быть заложен, разбит на субаренду или сублизинг, застрахован от различных рисков и продан десяти или двенадцати различным инвесторам.

Гавайская техника была настолько гибкой, что стала очень мощным инструментом, с помощью которого два плюс два часто превращалось в четыре плюс один плюс два плюс еще больше. Я не был первым, кто упаковывал сделки с недвижимостью для конкретных клиентов или использовал технику продажи и сдачи в аренду (я, например, занимался подобными вещами с 1930-х годов), но это был первый случай, когда кто-то сознательно и преднамеренно заранее разделил большую недвижимость на части, чтобы охватить сразу несколько рынков. Мы использовали эту технику при продаже 1407 Broadway, West Thirty-fourth Street, Graybar Building и почти всех других наших крупных объектов. Гавайская техника, поскольку она позволяла нам предвидеть и заблаговременно использовать будущие доходы от нашей недвижимости, стала главным инструментом расширения Webb & Knapp. А по мере распространения и адаптации этой методики другими компаниями она привнесла новую ликвидность и гибкость в финансирование недвижимости в целом.

Интересная сделка, которая произошла немного раньше, чем моя гавайская интермедия, но которая важна тем, что уходит корнями еще дальше в прошлое и расцветает далеко вперед, - это покупка мной универмага McCreery's на Тридцать четвертой улице. Эта сделка состоялась в пятницу днем в 1951 году, когда мне позвонил Роберт Макким, председатель правления Associated Dry Goods Company, владельца McCreery's Department Store.

"Я бы хотел увидеть тебя завтра, Билл", - сказал он.

В то время мы еще не переехали на Бикман-плейс и не приобрели квартиру в Гринвиче. Я сказал: "Конечно, Боб, я буду работать завтра... но я буду в своей квартире на Восточной Семьдесят второй улице, 30".

"Я буду там в десять тридцать".

Макким появился, как и обещал. Был солнечный день, я стоял на террасе и загорал, и он присоединился ко мне. Я знал, что дела у McCreery's идут неважно, но это быстро подтвердилось, когда Макким объяснил свой визит вопросом, не хочу ли я купить McCreery's.

"Конечно".

"Сколько вы за него заплатите?"

"Я заплачу пять с четвертью миллионов долларов".

Выглядя немного ошеломленным, Макким сказал: "Вы что-нибудь об этом знаете?"

"Я никогда не был в магазине".

"Как вы пришли к такой цене?" - спросил он.

"Ну, это мое дело. . . ."

Я мог бы продолжить и сказать, что предлагаю пять с четвертью миллионов, потому что именно столько, по моему мнению, стоит земля, но, удивленно покачав головой, Макким сказал: "Билл, наша балансовая стоимость - пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч долларов. Если вы заплатите столько, то сможете стать ее владельцем".

"Мы купим его, если вы возьмете миллион долларов в качестве аванса, а остаток выплатите через год или два под два процента, чтобы мы могли развернуться и сдать недвижимость в аренду кому-нибудь другому".

"Договорились", - сказал Макким.

Часть сделки заключалась в том, что он и его люди должны были покинуть магазин к определенному сроку. Нам не нужны были душевная боль и проблемы, связанные с увольнением сотен сотрудников; это была его работа. Он согласился оформить выходное пособие, и в глубине души я уже представлял, кого смогу привлечь в качестве нового арендатора. Этим жильцом были Орбахи. Я знал, что у них неспокойно на Четырнадцатой улице из-за сделки, которая произошла восемь или десять лет назад, когда я работал в компании Астора. Астор владел средним из трех зданий, которые занимал "Орбах". В процессе получения наличных денег для Астора, чтобы он мог купить недвижимость в других местах, я обратился к Натану Орбаху с очень привлекательным предложением. Арендная плата Орбаха для Астора составляла семьдесят две тысячи долларов в год. Я сказал Орбаху, что если он предоставит нам первую закладную на 900 000 долларов и один доллар наличными, то мы отдадим ему недвижимость. Ипотека будет под два процента (в начале 1940-х годов проценты были очень низкими, но в этом случае они были просто феноменальными). Я так разработал пакет, что эти два процента плюс амортизация закладной покрывались за счет арендной платы, которую уже платил Орбах. Другими словами, Орбаху не пришлось бы лезть в карман за лишним пенни, и он стал бы владельцем своего магазина. Мы же, со своей стороны, заломили бы эту ипотеку, взяли бы деньги и вложили их в выгодную недвижимость за городом, которую я просматривал на сайте . Это была привлекательная сделка, особенно для Орбаха, но он не видел ее; он боялся, что его обманывают, и поэтому отказал мне. Я дал Орбаху тридцать дней на раздумья, но он снова отказался, и я выставил посылку на продажу. Довольно скоро человек по фамилии Вайнштейн из Бруклина купил участок за 1 150 000 долларов (арендная плата в 72 000 долларов представляла собой неплохую прибыль от этой инвестиции). Возможно, это был последний раз, когда вы услышали об этой сделке, если бы не одно обстоятельство: мистер Вайнштейн был владельцем бруклинского универмага Mays, который не следует путать с национальной сетью универмагов, упомянутой в моей главе о Денвере. Вайнштейн хотел слияния с Ohrbach. За годы, прошедшие с момента покупки, Орбах сдерживал Вайнштейна, но срок аренды должен был когда-нибудь закончиться, и Орбах по понятным причинам нервничал, имея арендодателя, который, если представится случай, может оказать мучительное давление. В результате в 1951 году мне не составило большого труда заключить сделку по переезду Ohrbach's на Тридцать четвертую улицу с годовой арендной платой в размере 435 000 долларов в счет процента от продаж и с негативным соглашением, запрещающим им открывать другой магазин в пределах определенной мили от места на Тридцать четвертой улице.

На основании этой аренды я смог занять достаточно денег в Центральном сберегательном банке, чтобы выплатить Маккиму его 5,45 миллиона долларов.

Как сказал мой друг Джим Ли из Центрального банка: "Мне все равно, сколько вы за него заплатили, главное - стоимость здания сейчас. Если вы создали новую стоимость, заключив выгодный договор аренды, мы дадим кредит под эту стоимость". Он дал нам деньги под четыре процента, и мы смогли приобрести очень выгодную недвижимость без собственных инвестиций.