Zeckendorf

Хрустальный шар, который мы использовали, был простым, встроенным. Единственная хитрость заключалась в том, чтобы не быть настолько потрясенным и напуганным настоящим, чтобы не суметь увидеть будущее, которое в нем заложено. В Америке, травмированной Депрессией, я был одним из тех, кто осознал, что Депрессия уже в прошлом, и действовал в соответствии с этим осознанием. Многие другие, думая, что Депрессия все еще с нами, на самом деле сохраняли ее для себя, просто по привычке.

Причины этой душевной заморозки были столь же разнообразны, как и люди, с которыми я встречался. По всей стране я нашел множество людей, которые были настолько унижены, настолько потрясены Депрессией, что так и не смогли вернуть себе доверие и уверенность в мире и в себе, существовавшие до 1929 года. Я обнаружил и тех, кто по разным причинам привык к статус-кво, определенному Депрессией. Они не искали и не видели последствий появления новых рабочих мест, нового роста и изменений, происходивших вокруг них. Обе группы, обузданные катастрофой, не были готовы ни к чему другому.

Если взглянуть на ситуацию под другим углом, то потребуется лишь немного воображения, чтобы обнаружить сильно недооцененные объекты, которые было бы разумно купить. Проблема была не в том, чтобы понять, что происходит , а в том, чтобы убедить других, что это действительно происходит - и может продолжаться еще несколько лет. Вот почему, чтобы заставить некоторые крупные розничные компании переехать в принадлежащие нам объекты, я стал предлагать им низкую, устойчивую к депрессии арендную плату с оговоркой о проценте от прибыли в договоре. Мы больше верили в их успех, чем они, и эта вера окупалась большими прибылями для них и для нас.

Если не считать бартера, к которому я иногда прибегал, приобретение значительных объемов недвижимости требует значительных сумм денег. Изучая достоинства покупки за наличные и продажи в кредит, я открывал для себя, что в сфере недвижимости существует множество источников и способов использования денег. В дополнение к доходам Astor мы использовали, как я уже говорил, банковские деньги, деньги по первой ипотеке, деньги по второй ипотеке и секционные ипотеки (обычные первые и вторые ипотеки, разделенные на две или более частей и проданные мелким инвесторам). Еще один способ получить готовые деньги - делать деньги для других, и мы делали это, объединяя специальные проекты как с отдельными людьми, так и с группами. С 1942 по 1945 год мы организовали двадцать два таких проекта.

Одной из компаний, с которой мы занимались синдикацией, была Interstate Realty Corp. из Бостона, директором которой был Бенджамин Свиг, владелец отеля. С ними мы заключили не менее дюжины сделок по покупке и продаже торговой недвижимости по всей стране. Мы продали недвижимость в Техасе стоимостью 141 000 долларов за 165 000 долларов, сдав ее в аренду компании F. W. Woolworth Co. В Сиракузах мы купили универмаг стоимостью 357 000 долларов и через пять месяцев продали его компании Bond Stores, Inc. за 425 000 долларов. Обычно мы занимались деталями сделки, хотя Interstate занималась покупкой отеля Edison в Нью-Йорке.

Франциска Батор была еще одним нашим партнером в ряде предприятий, но она действовала от имени своего мужа, Виктора Батора, венгерского эмигранта, юриста и неофициального инвестиционного скаута для группы своих соотечественников. Другим постоянным инвестором был Ирвинг Гейст, вице-президент Consolidated Retail Stores, но состав наших спонсоров, как и наш бизнес, постоянно менялся. В 1944 году Webb & Knapp, Interstate Realty и четыре частных лица купили у Southern Kraft Paper Co. небольшую фабрику в Йорке, штат Пенсильвания, за 25 000 долларов, которую мы затем продали производителю, нуждавшемуся в новых производственных мощностях, за 65 000 долларов. Опять же, вместе с Луисом Крамером, давним инвестором в недвижимость Нью-Йорка, мы разработали множество сделок, включая покупку за полмиллиона долларов и перепродажу за 650 000 долларов здания Best & Co. на Пятой авеню. По мере того как о нашей деятельности становилось известно, мы все реже сталкивались с проблемой поиска поддержки и партнеров. Кто откажется от человека, который может сделать для вас деньги?

В первую очередь нам открыло двери то, что я был покупателем пятидесятимиллионной империи - поместья Асторов. Подозреваю, что и без Астора я бы вывел Webb & Knapp на передовые позиции в отрасли, поскольку возможности для роста были вполне доступны, но связь с Астором сэкономила нам время и сделала путь более приятным. Например, в Хьюстоне, штат Техас, я обнаружил, что техасцы очень любят и уважают деньги, особенно если есть возможность их получить. Поскольку я предлагал самые высокие цены на городскую недвижимость, я обнаружил, что мне с готовностью предоставили статус почетного посла. Мой первый контакт там был с человеком по имени Хестер, который оказался лучшим риелтором в Техасе и очаровашкой, пока не выпьет лишнего; тогда он становился угрюмым, оскорблял женщин, даже собственную жену, и был противен своим лучшим друзьям. Однако в трезвом состоянии Хестер был добрейшим из людей, и хотя я не уверен, какая из них настоящая, я предполагаю, что это трезвая Хестер. Хестер занимался недвижимостью для хьюстонских магнатов. Именно через него они объединяли свои синдикаты, и именно через него я познакомился с различными нефтяными, скотоводческими и банковскими деятелями, такими как Джим Аберкромби, Боб Хендерсон, Билл Смит и их неофициальный вождь Джесси Джонс, мультимиллионер, лесоруб, нефтяник, министр торговли США, управляющий федеральными займами и, как таковой, распорядитель миллиардов долларов американских инвестиционных займов мирного и военного времени.

Чрезмерное количество богатых людей в Техасе, как и избыток "Кадиллаков" в Саудовской Аравии, свидетельствует не об исключительном трудолюбии и проницательности населения, а о счастливой случайности в виде больших залежей нефти. Кроме того, в Соединенных Штатах принята и продолжает политически защищаться в Конгрессе 27½-процентная налоговая льгота на истощение. Эта 27½-процентная налоговая льгота на доходы от продажи нефти на протяжении более чем одного поколения оказывала эффект, не сравнимый с ежедневным вливанием в регион сотен миллионов долларов иностранной помощи. От этого выиграли не только жители страны в целом, но и, как это бывает при реализации всех масштабных проектов помощи, многие люди как внутри региона, так и за его пределами приобрели значительные состояния, а также уверенность в себе, которую дает всем нам избыток денег в банке.

Среди множества прекрасных людей, с которыми я там познакомился, Джесси Джонс и его хьюстонские компаньоны составляли особенно проницательное и дальновидное братство, ибо, как я укажу позже, они сделали много полезного для своего города и региона. Хотя я стремился к крупным инвестициям в Хьюстоне, мне никогда не удавалось успешно бороться с глубокими карманами этих местных сатрапов. Эти джентльмены старались не только инвестировать и кредитовать, но и тратить деньги. Именно благодаря этой группе через несколько лет мне довелось стать свидетелем самого остроумного и совершенно бесстрастного проявления игрового искусства богатых людей.

В день Дерби в Луисвилле, штат Кентукки, я был гостем Билли Рейнольдса из компании Reynolds Metal. Рано утром мы собрались вместе с местной знатью, многие из которых были стюардами ипподрома. Чтобы подготовить нас к предстоящему напряженному дню, в девять часов был подан мятный джулеп. В 9:30 позвонил Джесси Джонс из Хьюстона. Он и несколько его друзей хотели приехать на Дерби, но у них не было ложи; не мог бы кто-нибудь помочь ему? Конечно, все места были заняты за несколько месяцев до этого, но у распорядителей скачек пересохло в горле при мысли о том, что все эти техасские деньги лежат без дела в Хьюстоне, когда они с таким же успехом могли бы поступить в казну луисвилльского ипподрома. Поэтому, после нескольких задумчивых глотков мятного джулепа, группа стюардов поменялась соломинками, и проигравший уступил свою коробку мистеру Джонсу. Благодарный Джонс пообещал прибыть во главе партии из двенадцати человек.

Хьюстонская толпа успела на Дерби. Вместо ожидавшихся двенадцати человек пришло тринадцать, но за те деньги, которые они представляли, никто из кентуккийцев не собирался чувствовать себя обиженным или суеверным. На протяжении всего забега стюарды смотрели на ложе Джонса, ожидая, что крупные транжиры из Техаса выйдут и сделают свои ставки, но ни один человек не сдвинулся с места. И только после окончания скачек кентуккийцы узнали причину: тринадцатый человек в ложе Хьюстона был хьюстонским букмекером.

Поскольку компания "Вебб и Кнапп" закупала товары по всей стране, мне пришлось сшить крест-накрест несколько поездок по Америке военного времени. Самолеты были меньше, их было меньше, и их часто отменяли военные или правительственные чиновники. Бензин был ограничен, поэтому путешествовать приходилось поездами. И Вторая мировая война стала последним великим моментом для железнодорожной отрасли. Поезда, окутанные дымом и копотью, курсировали из одного города в другой, а пассажиры делили свои места посменно. Места в вагоне-ресторане можно было ждать по два-три часа, а в клубном вагоне - фуршете для незнакомых людей - неизменно заканчивались спиртные напитки. И все же, несмотря на все неопределенности и задержки военного времени, я наслаждался этими поездками, особенно длинными. В переполненных поездах я узнал много нового о стране, других людях и о себе.

Они также познакомили меня с сетями "любезности", где, например, банкир из Сан-Диего мог помочь мне с бронированием отеля, а когда он приезжал в Нью-Йорк, я, в свою очередь, мог снабдить его билетами на популярную пьесу.

Мне часто удавалось достать билеты в театр через моих друзей Ли и Джей Джей Шубертов. Мы познакомились, когда я, будучи агентом компании Astor, продал Шубертам несколько театральных объектов в центре города. Ли Шуберт был остроумным и веселым человеком с лицом индейца сиу. Хотя Ли был старше меня на двадцать лет, он стал моим близким другом, с которым я с удовольствием делился секретами. Мы с Марион регулярно ужинали с ним и Марселлой Свонсон. Отношения Ли с Марселлой были отдельной новеллой. Он познакомился с ней, когда она была пятнадцатилетней участницей конькобежной команды, известной как "Сестры Суонсон". Их роман расцвел, когда она повзрослела, и продолжался всю жизнь. Они вели раздельное хозяйство, но все мы считали и принимали Марселлу как любовницу Ли Шуберта. Мы полагали, что их отношения не связаны никакими правовыми нормами, пока в 1948 году газеты не объявили, что она подает на развод. Несмотря на раздельное проживание, они много лет были тайно женаты.

Примерно через три месяца после этого скандала и их развода я зашел к Ли в его офис. Он объяснил мне, что они женаты с 1936 года, но он привык к разнузданному существованию и не мог выдержать узы брака, отсюда и раздельное проживание. Он выглядел довольно хмурым, и я спросил, почему они не сошлись снова.

"Нет... мы закончили".

"Почему бы тебе не позволить мне устроить небольшой ужин для нас четверых дома?"

"Нет, нет", - ответил он. "Я бы не хотел этого делать. Кроме того, ей это не... интересно. Она бы никогда не пришла".

"Предположим, мы узнаем?"

Вопреки ожиданиям Ли, Марселла с радостью согласилась. Они приехали по отдельности, Ли, как обычно, опоздал, и, хотя им было немного неловко и напряженно друг с другом, мы достаточно приятно поужинали, и Ли проводил Марселлу домой.

Через две недели Шуберт позвонил мне из Майами. "У нас с Марселлой здесь второй медовый месяц. Мы снова женаты и собираемся попробовать жить вместе".

Одной из причин того, что Ли долгое время избегал официальных брачных уз, была его склонность к внеклассной работе. В свое время он завязал теплые, хотя и короткие дружеские отношения со многими начинающими молодыми актрисами, а в своем кабинете держал старое кресло с прямой спинкой, с которым не хотел расставаться и по которому, задумчиво покачивая головой, время от времени похлопывал в знак воспоминаний. Напротив него в этом кресле сидели девушки, которых он приглашал на роли.

Пытаясь бросить вызов времени, Ли принимал бесчисленные солнечные ванны и сеансы массажа, красил волосы и избегал своих истинных современников, которых считал окостеневшими. Однако его карьера началась еще на рубеже веков, и у него было множество анекдотов о людях в театре и вокруг него. Один из лучших - о Джоне Джейкобе Асторе, отце Винсента Астора. В Нью-Йорке, как и в Лондоне и Париже, с 1890-х по 1920-е годы было модно, чтобы богатые Джонни со сцены заваливали своих любимых дам цветами, ласковыми записками и приглашениями выпить и пообедать до рассвета. Одна особенно милая юная особа после продолжительной осады приняла знаки внимания Джона Джейкоба Астора. Мой друг Ли, который иногда проявлял не только личный интерес к своим подопечным, но и благосклонный, в те времена, когда еще не было актерского капитала, знал, что бриллианты - лучший друг девушки. Он поинтересовался у этой не совсем невинной мисс, приобретает ли она какую-нибудь страховку на случай недовольства или кончины своего престарелого защитника. Юная красавица ответила: "О да, он очень добр ко мне. Я получаю 1727 долларов каждый раз, когда вижу его". Почему именно 1 727 долларов, недоумевала Ли? Видимо, в первый раз, когда она одарила своего поклонника, именно такая сумма была у благодарного мужчины. Поскольку он был джентльменом и мультимиллионером, то впредь не мог предложить своей юной протеже меньше. Но это было уже в другую эпоху. После тяжелой депрессии ожидание у дверей сцены не только утратило свой пафос, но и стало плохим пиаром. Стили изменились.

Изменился и мой собственный стиль жизни. Теперь я был трансконтинентальным путешественником и активным трейдером. Со временем, когда я стал лучше разбираться в различных городах и регионах, я обнаружил, что могу делать значительную часть своих покупок из своего нью-йоркского офиса. Мои воспоминания о городе, беглый взгляд на карту и фотографии, а также расспросы местного брокера или банкира позволяли мне точно определить, сколько стоит недвижимость и какую ипотеку мы можем получить.

В течение всего этого периода работа на Astor занимала лишь половину моих усилий. Объекты, которые мы покупали для себя, мы могли оставить на несколько лет (их доход всегда был желанным), но больше всего нас интересовала торговля. Как только мы "подтверждали" недвижимость, заключая с высококлассным арендатором выгодный договор аренды и рефинансируя ипотеку, мы с удовольствием продавали ее по новой цене местным инвесторам, а затем двигались дальше. Я также изучал потребности покупателей или арендаторов, таких как Woolworth's или Allied Stores, и когда мы замечали что-то, что должно им понравиться, я покупал это помещение, а затем передавал его наиболее вероятному арендатору. Даже в этих относительно простых сделках часто возникали сложности.

В общей сложности с 1942 по 1945 год компания Webb & Knapp осуществила около девяноста покупок и семьдесят пять продаж. Размер прибыли по каждой из этих сделок варьировался от нуля до нескольких сотен тысяч долларов. В среднем она составляла от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч долларов. Как только мы зарабатывали деньги, мы возвращали их в дело (с помощью кредитного плеча), но мы росли так быстро, как росли, только потому, что смогли хорошо использовать существующее налоговое законодательство.

Как я уже отмечал ранее, одной из трагедий Депрессии стало то, что различные налоговые законы, которые в обычное время казались достаточно разумными и справедливыми, в период Депрессии обернулись для владельцев и инвесторов особыми трудностями. По иронии судьбы, как только в 1940-х годах ситуация с недвижимостью начала улучшаться, другие налоговые законы, задуманные и предназначенные для нормальных времен, с готовностью послужили налоговыми убежищами для тех, кто смог их заметить и воспользоваться ими. Один из таких законов, перенос налоговых потерь на будущее (с некоторыми изменениями), до сих пор широко используется. Перенос налоговых потерь дает компании, понесшей убытки в течение определенного периода, налоговую льготу, чтобы помочь ей восстановиться и остаться в долгосрочной перспективе здоровым налогоплательщиком. Любая прибыль, которую она может получить в течение определенного количества лет, объявляется не облагаемой налогом до тех пор, пока ее общая прибыль не сравняется с предыдущими убытками. Таким образом, при правильном слиянии победителя (компании, приносящей прибыль и обычно платящей налоги) с проигравшей компанией (компанией, которая понесла убытки и поэтому получила налоговые льготы), в результате объединенная компания использует налоговые льготы "проигравшей" компании, чтобы сохранить прибыль "выигравшей" компании.

Например, в 1943 году мы приобрели у доверительного управляющего, компании Bankers Trust Co., ряд нью-йоркских объектов коммерческой недвижимости, составлявших часть имущества Хавермайера, за 440 000 долларов. Через несколько лет мы смогли продать эти объекты с прибылью около 530 000 долларов. Если бы мы купили только недвижимость, это была бы просто еще одна выгодная сделка, но мы приобрели не только недвижимость. Мы также приобрели все акции, а значит, и компании, которым принадлежали объекты. В бухгалтерских книгах компаний эта недвижимость имела совокупную балансовую стоимость 3,6 миллиона долларов до начала депрессии. Когда после сложной серии бумажных обменов мы продали недвижимость дороже, чем заплатили за нее, но дешевле, чем ее балансовая стоимость, у оставшихся компаний образовался убыток в размере более двух миллионов долларов, отраженный в бухгалтерской отчетности. В результате этот убыток в два миллиона долларов превратился в налоговую льготу на два миллиона долларов. Это означало, что следующие два миллиона долларов прибыли, которые мы смогли получить через остаточные компании, не будут облагаться налогом. Благодаря ряду таких тщательно подобранных покупок акций и продаж имущества я сохранил "Вебб и Кнапп" в качестве концерна, защищенного от налогов, на протяжении всей войны и части послевоенного периода.

Я был не первым и не единственным бизнесменом, который распознал и использовал эту и подобные возможности в налоговой структуре. Позже Ройал Литтл, проницательный предприниматель-промышленник из племени янки, благодаря своему изобретательному использованию безналоговых фондов и переноса налоговых потерь, настолько эффективно и заметно укрыл свою империю Textron от налогов, что значительная часть закона была переписана.

Мы покупали недвижимость в основном за пределами Нью-Йорка, потому что недвижимость в Нью-Йорке была в упадке. С 1939 года по всей стране строились или вновь открывались заводы для снабжения союзников и наших собственных быстро растущих вооруженных сил. Вскоре большинство из них работали в две смены. Но это возрождение было скорее промышленным, чем финансовым, то есть деньги поступали не с Уолл-стрит. Нью-Йорк, финансовая и офисная столица страны, с надеждой наблюдал и ждал своего собственного возрождения, но в том, что касается недвижимости, наблюдалось почти десятилетнее отставание. В результате Нью-Йорк, перестроившийся в 1920-х годах, оставался недозагруженным до конца 1940-х. Целые этажи в современных офисных зданиях использовались как зоны отдыха для сотрудников. Даже престижный Рокфеллер-центр в 1946 году был на сорок процентов незанятым.

Когда мы покупали недвижимость за пределами Нью-Йорка, мы просто вкладывали свои деньги туда, где рост Америки был наиболее сильным. Время от времени мы покупали зарубежную недвижимость, как в случае с Мехико, но только потому, что в моей новой приятной роли трансконтинентального бонвивана Мексика была местом, где я иногда оказывался.

Мы с Марион впервые побывали в Мексике в 1943 году. В то время Мексика еще не была таким туристическим центром, каким она стала с тех пор. Мехико был большой столицей и развитым городским центром, но все еще оставался почти чисто мексиканским. Плавучие сады Ксочимилько, которые быстро уменьшающееся озеро с тех пор оставило в основном на мели, были тогда плавучими раями. Дальше к югу, в Тампико, я охотился на реке Тампико и близлежащих озерах, где после выстрела барабанный бой крыльев и громкие крики взлетающих в воздух разноцветных птиц не давали возможности услышать что-либо еще. И в то время Акапулько, хотя и был известным курортом, оставался относительно небольшим городом со своим характером, а не многоэтажкой, где преобладают отели и туристы, каким он стал сейчас.

В первый день нашего пребывания в Мехико мы с Марион посетили руины Теотиуакана, расположенные в центре великой долины Мексики. Мы посетили огромные Храм Солнца и Храм Луны с их фланкирующими сооружениями, местами для собраний, открытыми театрами и храмами. Образ жизни тольтеков сильно отличался от нашего. Мы считаем их примитивными, но дизайн зданий и территории смелый, сбалансированный, красивый и превосходит многое из того, что было создано с тех пор.

Тот первый опыт посещения Теотиуакана оставил во мне ощущение того, как правильное сочетание массы, пространства и обстановки может дополнять друг друга. Оно оказало огромное влияние на то, что я считаю самой важной работой в своей жизни.

Марион бегала с фотоаппаратом на вершину каждой пирамиды, до которой могла добраться. Только поздно вечером, воодушевленные и приятно уставшие от новых для нас мест и мыслей, мы вернулись в отель Reforma. Там, умывшись, мы зашли в лаунж, чтобы выпить коктейль перед ужином. Бармен прислал два текиловых мартини для нашего ознакомления. Это было что-то новенькое, но довольно вкусное. Мы выпили их. Друг обратился ко мне. Я отвернулся от стола, чтобы перекинуться с ним парой слов, повернулся к Марион, а ее уже не было! Она упала и беззвучно сползла со стула. Пресловутая высота над уровнем моря в Мехико и возбуждение после обеда в сочетании с текилой ударили по кровеносной системе Марион со всей мощью дюжины родственных мартини с севера границы. Пока старожилы со знанием дела кивали на эту очередную дань уважения высоте и национальному напитку, мы с улыбкой, хотя и слегка пошатываясь, удалились в свои номера. Марион почти сразу же пришла в себя, но ужин (траурный голубь с диким рисом) был отправлен нам в номер. Позже, уже полностью предупрежденные и подкрепленные, мы снова вышли вперед, чтобы отдать дань уважения местному Бахусу.

В нашем отеле находился лучший ночной клуб Мехико, Ciro's, которым управлял А. К. Блюменталь, экспатриант из Нью-Йорка. Мы сделали Ciro's своей ночной штаб-квартирой, и рано или поздно там появлялся любой значимый человек из числа местных или приезжих посетителей. В военное время Мехико, как и Женева, Цюрих и Лиссабон, был одним из ключевых мировых центров шпионажа. В городе было полным-полно шпионов, тайных и не очень, а также контршпионов, потенциальных шпионов и добровольных контршпионов всех оттенков и ценовых категорий. Поскольку в Латинской Америке так же трудно сохранить секрет, как и узнать всю правду о чем-либо, город гудел от слухов и подробностей заговоров, о которых рано или поздно мы все узнавали.

В сороковые годы мы часто отдыхали в Мексике. Поскольку я не могу устоять перед сделкой с недвижимостью так же, как перед улыбкой красивой девушки, каждую поездку в Мексику я подумывал о том, чтобы открыть там свое дело. Хотя я начинал предварительные переговоры, нравы бизнеса, местные правила дорожного движения и разнообразие закулисных сделок делали эти переговоры настолько разными, что мне приходилось постоянно следить за своими проектами, иначе все легко могло пойти наперекосяк. Например, в одном месте, где я действительно видел привлекательные объекты, в нескольких милях к югу от Акапулько находилось крошечное местечко под названием Пуэрта-Маркеса. Тогда был крошечной индейской рыбацкой деревушкой, но я мог сказать, что он будет процветать как второй Акапулько. В конце концов ее застроил какой-то богатый местный политик, и она стала одним из самых ценных объектов недвижимости в стране, но я не стал там покупать из-за ограничительных местных законов, которые запрещают иностранцам владеть прибрежными землями и крупными земельными владениями всех типов. Часто местных жителей используют в качестве подставных лиц, чтобы обойти этот закон, но я решил отказаться от этого гамбита, поскольку он был бы слишком уязвимым, чтобы позволить массовое и по-настоящему форсированное развитие территории.

Несколько лет спустя я приобрел участок Британско-американского госпиталя в центре Мехико. Мы с Марион направлялись в Акапулько и остановились в Мехико на несколько дней. Сэм Кац, лидер американской общины в Мексике, устроил для нас званый обед, а перед ужином мы с ним прогулялись возле его дома. Мы проходили мимо расположенного неподалеку Британско-американского госпиталя, который занимал около десяти красиво озелененных акров в самом центре города, всего в одном квартале к северу от Авенида-де-ла-Реформа. Кац спросил меня, почему я не купил этот участок.

"А что, он продается?"

"На самом деле, так и есть. Ассоциация планирует построить новую больницу. Если вы хотите купить участок, думаю, вы сможете, возможно, даже сегодня вечером. Три попечителя больницы будут на ужине". Эти попечители были самыми влиятельными в совете и могли убедить остальных членов. Сэм подумал, что они, возможно, согласятся на 750 000 долларов.

Цена показалась мне довольно низкой, и я сказал ему, что куплю его за эту цену.

После ужина Сэм упомянул о моем интересе к этой собственности. Попечители сказали, что продадут его за 750 000 долларов. Меня это устроило. Я не пытался торговаться. Я ненавижу торговаться. Если, по моему мнению, недвижимость стоит запрашиваемой цены, я не вижу причин пытаться получить меньше. Многие проницательные дилеры считают это глупостью, но я замечаю, что другие, пытаясь усовершенствовать и без того хорошую сделку до разумных пределов, теряют еще больше бизнеса и портят отношения. У всех остается гораздо более приятный привкус во рту, если избегать подобных торгов. Мне нужна была эта недвижимость, их цена показалась мне разумной, и вот мы уже в деле.

Вместо того чтобы быть одиноким, уязвимым гринго, мне показалось хорошей идеей иметь надежных местных партнеров по сделке, и мой адвокат в Мехико, Рафаэль Ориомуно, порекомендовал Сакристана, известного банкира из Мехико, который согласился присоединиться ко мне в качестве равноправного партнера. Позже Сакристан предложил выкупить нас. Я согласился продать нашу половину почти за 750 000 долларов, что позволило окупить расходы на все мои предыдущие поездки в Мексику.

Распространенный на Уолл-стрит миф гласил, что однажды в первые военные годы я забрел в Webb & Knapp, чтобы воспользоваться телефоном. Партнеры фирмы ушли на войну, а когда вернулись, обнаружили, что я возглавил их и что они стали миллионерами. Это не совсем точно. Действительно, в годы войны Элиот Кросс, тогда уже пожилой человек, был нездоров и занимал относительно пассивную роль в фирме. Три других моих партнера, которым я все время платил полную зарплату, были призваны на действительную службу в вооруженные силы. Но по возвращении они стали не совсем миллионерами.

Джим Ландауэр получил только полмиллиона долларов в качестве своей доли в партнерстве, когда он вышел из фирмы в конце 1945 года. Когда Элиот Кросс ушел в отставку в 1946 году, он получил 800 000 долларов. Поскольку сто или более сделок, которые приумножили состояние Webb & Knapp, были придуманы мной, мои партнеры, конечно же, вернулись к ситуации, в которой я был главным. Естественно, по возвращении другие партнеры могли генерировать столько отдельных сделок, сколько хотели, но у меня была огромная фора. Создав базу, я продолжал работать под впечатлением от все более захватывающих проектов.

Я уже начал увлекаться идеей переноса штаб-квартиры Организации Объединенных Наций в Нью-Йорк.

"Город Х" становится Организацией Объединенных Наций

Поскольку сейчас я живу на Бикман-плейс с видом на Ист-Ривер, я время от времени проезжаю мимо штаб-квартиры Организации Объединенных Наций. Каждый раз, проходя мимо, я испытываю чувство гордости, а также острый укус разочарования. Гордость - за то, что Организация Объединенных Наций находится в Нью-Йорке, ведь если бы не Webb & Knapp, ООН вообще не украшала бы Нью-Йорк. Разочарование вызвано тем очевидным фактом, что обстановка и подход ООН к центру Нью-Йорка совершенно неадекватны. ООН отделена от остального города китайской стеной из старых и второсортных зданий.

Сейчас у города есть планы по созданию нового подъезда к ООН, но с момента наших первых попыток что-то сделать в этой области прошло уже двадцать лет, и трудно предположить, сколько еще потребуется времени, чтобы что-то реально сделать. Я вел серьезную борьбу с мэрией Нью-Йорка по этому вопросу. Я надеялся дать и ООН, и городу жизненно важное пространство для дыхания и придать им дополнительный блеск, но проиграл. Тем не менее, базовая сделка ООН остается одним из моих самых гордых достижений, ведь не всем нам дана возможность и острые ощущения от переезда столицы мира за несколько дней. Кроме того, разработка сайта ООН дала мне идеи, которые прекрасно окупились для других городов. И все же каждый раз, когда я проезжаю по так называемому подъездному пути, который город отдал ООН, я чувствую, как во мне закипает старый и праведный гнев.

Изначально на месте ООН находилась лесистая приречная котловина, с севера и запада окруженная крутыми низменными холмами. По мере роста города у кромки реки появились троллейбусные линии, а затем ряд пристаней и тесно расположенных складов. После Гражданской войны это гнездо зданий превратилось в череду скотобоен. Время застыло, и так оно и оставалось до 1946 года. В результате знаменитый нью-йоркский район Мидтаун, "где есть все для туристов", мог даже похвастаться тем, что в нем есть Чикаго 1890 года в миниатюре, с загонами для скота, упаковочными фабриками и всепроникающей, извращающей желудок вонью! Театральные зрители, выходящие на Сорок шестую улицу с утренних сеансов по средам, вынуждены были уклоняться от открытых грузовиков, перевозивших скот из доков Вест-Сайда в топки Ист-Ривер. В дни, когда ветер дул с востока, запахи со скотобоен доносились до Третьей авеню и дальше. Именно поэтому в секции Tudor City, выходящей на Первую авеню, нет окон. К счастью, в Нью-Йорке преобладают западные ветры, но в 1946 году, когда цены на землю в центре Манхэттена составляли от 100 до 150 долларов за квадратный фут, цены в непосредственной зоне запаха вокруг скотобоен составляли от двух до пяти долларов за квадратный фут, а покупателей было мало.

Бойни существовали так долго, что казались неприкосновенными. Поскольку мясокомбинаты Свифта и Уилсона, которым принадлежали скотобойни, имели безотзывную и, надо полагать, прибыльную франшизу на работу на Манхэттене, надежды на то, что их когда-нибудь выведут оттуда, было мало.

Брокеры часто "предлагают" недвижимость, на которую у них нет франшизы. Если они находят желающего купить по хорошей цене, то обращаются к владельцу недвижимости с предложением и надеждой заключить сделку. Ранее скотобойни продавались именно по такой схеме, поэтому я скептически отнесся к предложению Джона Данбара, брокера по недвижимости из компании Cushman & Wakefield, Inc. в конце 1945 года, продать нам этот отличный объект, особенно когда он предложил его по цене в семнадцать долларов за квадратный фут. Учитывая, что в этом районе стоимость квадратного фута составляет два и пять долларов, его цена казалась абсурдной. Я поинтересовался, сможет ли он осуществить поставку по любой цене. Он сообщил мне, что его жена - Свифт и что Свифты и Уилсоны договорились о совместной продаже земли через него.

Данбар обратился к нам первым. (Благодаря растущей репутации Webb & Knapp как активной фирмы мы получали все больше и больше таких первых предложений). Я спросил: "Что вы скажете на предложение в пять долларов за квадратный фут? Это намного выше цены, которую предлагают там". При таких условиях, ответил он, у него не было бы другого выбора, кроме как попытаться найти другое место. Он был уполномочен продавать только по семнадцать долларов за квадратный фут. Хотя я спорил, торговался и в конце концов предложил возможную цену в двенадцать долларов, он остался непреклонен. Пока мы обсуждали решение, я думал о том, что при семнадцати долларах за квадратный фут недвижимость будет стоить около 6,5 миллиона долларов. Но с учетом того, что скотобойни больше нет, я был уверен, что цена может подскочить до пятидесяти, возможно, до семидесяти пяти, а может, и до ста долларов. При инвестициях в 6,5 миллиона долларов (большая часть из них - ипотека) мы могли бы получить валовую прибыль в шестнадцать миллионов долларов, тридцать два миллиона долларов или даже больше. Кроме того, вокруг скотобоен находились объекты, стоимость которых падала, и они также могли вырасти в цене с двух- и пятидолларовой базы. Поэтому я сказал: "Что ж, я хотел бы на некоторое время убрать это с рынка. Позвольте мне обсудить это с моими партнерами". Я оставил его сидеть там, а сам встретился с Гулдом и Сирсом. Они сразу же согласились, что мы должны принять предложение в семнадцать долларов, и я вернулся к Данбару и сказал ему, что он заключил сделку.

Мы договорились, что компания Webb & Knapp внесет один миллион долларов за годовой опцион против общей цены в 6,5 миллиона долларов. В конце года мы должны были выплатить оставшиеся 5,5 миллиона долларов. Тем временем упаковочные компании спокойно договаривались о переезде, а соглашение между нами держалось бы в секрете, чтобы не спровоцировать рост цен на землю в этом районе.

Следующая проблема заключалась в том, где найти миллион долларов наличными. Я решил ее, создав синдикат, состоящий из нас самих, одного чикагского финансиста и двух нью-йоркских спекулянтов недвижимостью.

Теперь, когда вариант со скотобойней был в руках, нам требовалось как можно больше земли вокруг них по два и пять долларов за квадратный фут, чтобы снизить среднюю стоимость. Я нанял трех-четырех брокеров, чтобы как можно быстрее купить разные участки в этом районе. Летом мы с Марион отправились в трехнедельную поездку в Южную Америку, чтобы сбить гончих со следа, но слухи о нашей деятельности начали распространяться. В одном случае пронырливый торговец фруктами и его жена, которые только что приобрели два пятиэтажных здания на ключевом угловом участке на Первой авеню за десять тысяч долларов, несколько месяцев противостояли моим покупателям. Каждый раз, когда мы договаривались о цене, они передумывали и повышали ставку, пока в конце концов не получили 100 000 долларов, но в целом нам удавалось получить желаемые объекты. Мы купили все, что могли, к северу от скотобоен до Сорок девятой улицы, а также приобрели несколько участков к западу, между Первой и Второй авеню. В общей сложности мы приобрели около семидесяти пяти участков общей площадью восемь акров по средней цене девять долларов за квадратный фут. Эти отдельные покупки финансировались местными банками и страховыми компаниями.

Оставалось решить, что делать с полученным участком земли. После ужина мы с Марион стали ходить на край Бикман-плейс. Там мы смотрели на юг, в сторону скотобоен, на Первую авеню и множество поперечных улиц с востока на запад, на возвышающуюся громаду Тюдор-Сити. Во время пятого или шестого из этих визитов мне пришла в голову идея. Я представил себе большую, плоскую, прямоугольную платформу, протянувшуюся от возвышенности Тюдор-Сити на восток к реке, а затем на север к тому месту, где мы стояли на Бикман-плейс. Эта приподнятая платформа простиралась бы над местными улицами, где легко могли бы разместиться служебные и парковочные помещения, а городское движение продолжало бы идти, как и сейчас. На самой платформе возвышались бы прекрасные современные здания, между которыми располагались бы площади с чистым дизайном.

Прототип такой платформы был построен в 1913 году, когда город заставил Центральную железную дорогу Нью-Йорка покрыть уродливую сеть открытых железнодорожных путей, лежащих к югу и северу от Центрального вокзала. Это покрытие позволило создать Парк-авеню и вложить в недвижимость целое состояние, но я предлагал более масштабное и единое развитие.

В ту ночь я почти не спал, гоняясь за своими идеями, привязывая их к фактам и цифрам, изменяя их, идя на компромиссы, возвращаясь к первоначальным представлениям, и наконец понял, что имею дело уже не с фантазией, а с реальной возможностью. Теперь мне нужен был лучший архитектор, который помог бы воплотить эти концепции в конкретные формы, и я обратился к Уоллесу Харрисону, чья работа над Рокфеллер-центром принесла ему заслуженную и достойную репутацию. Харрисон согласился поработать на Ист-Ривер, и его готовый план получил название "Икс-Сити".

"X City" должен был стать городом внутри города, дизайн которого адаптировался бы к окружающим его районам Нью-Йорка. На южном конце огромной платформы длиной в семь кварталов и шириной в два квартала мы планировали построить четыре офисных здания, которые могли бы удобно разместиться между Сорок второй и Сорок пятой улицами. На Сорок пятой улице мы предусмотрели место для комбинированного терминала авиакомпании и офисного здания - единого объекта , достаточно большого, чтобы обеспечить рост авиаперевозок: в то время не было ничего, удовлетворяющего эту потребность, да и сейчас нет. В этом районе Манхэттена также не хватало крупного современного отеля, и мы запланировали его напротив терминала. Этот отель позволил бы сместить акцент с офисных зданий на жилую часть. Северная часть участка будет отведена под ряд многоквартирных домов, которые прекрасно впишутся в дорогой жилой район Бикман Плейс. В пространстве между кривыми зданиями авиакомпании и отеля я планировал разместить новый дом для Метрополитен-оперы. Идя еще дальше, мы предложили построить рядом плавучий ночной клуб, пристань для яхт и множество других развлечений на самой Ист-Ривер.

Оглядываясь на то, что произошло с тех пор в Нью-Йорке, можно понять, что "Город Икс" был экономически практичным, а также эстетически приятным замыслом. Я разместил рендеры архитекторов и масштабную модель проекта в боковой комнате клуба "Монте-Карло", где во время обеда мог демонстрировать их потенциальным клиентам. По моему замыслу, четыре южных офисных здания должны были занять четыре крупные корпорации, и каждое здание должно было носить имя своего арендатора. Для начала мы начали серьезные переговоры с нью-йоркской компанией взаимного страхования жизни, с Time Inc. и с Aluminum Company of America. Артур Вайнинг Дэвис, который, будучи председателем совета директоров, управлял Alcoa как личной вотчиной, был заинтригован "Х-сити" и пообещал взять одно из зданий, если мы сможем назвать весь проект "Алюминиевым городом". По глупости я отказался. В то время большинство алюминиевых строительных материалов еще не были опробованы или еще не были придуманы. Кроме того, я боялся, что название "Алюминиевый город" может оттолкнуть других потенциальных клиентов.

Это было серьезное мероприятие для всех участников, и проект по своей природе не мог быть реализован быстро. К декабрю 1946 года я все еще находил клиентов и сторонников. Люди Уилсона и Свифта начали задаваться вопросом, откуда возьмутся оставшиеся 5,5 миллиона долларов, которые им причитались. Я тоже. Я не волновался, но мне было интересно, и у нас был крайний срок. Однако даже в виде необработанной земли собранные нами объекты были настолько масштабными и потенциально настолько разнообразными, что всегда можно было найти сторонников и покупателей. Задача заключалась не в продаже земли, а в создании стоимости за счет ее разумного использования. С тех пор как Колумбийский университет передал свои владения в центре города для строительства Рокфеллер-центра, в Нью-Йорке не было такого большого земельного участка, как наш. То, что мы предлагаем в "Икс-Сити", могло бы соперничать с Рокфеллер-центром. На самом деле, изменив сетку улиц Нью-Йорка XIX века, но не нарушив ее, мы превзошли бы Рокфеллеровский центр. Здесь был шанс для изобретательного, оригинального и чрезвычайно разумного использования ядра города. С момента разработки проекта все мои силы были направлены на достижение этой конкретной цели. И вдруг возникла новая, совершенно неожиданная возможность.

В течение всего 1946 года Организация Объединенных Наций была озадачена проблемой поиска постоянного помещения. Роберт Мозес, комиссар по паркам Нью-Йорка, пытался предложить ООН постоянное место на месте проведения Всемирной выставки во Флашинг-Мидоуз. Другим предложенным решением было строительство большого кампуса в округе Вестчестер, недалеко от города Гринвич на окраине Нью-Йорка. ООН, отвергнув план Моисея, получила в ответ отпор от района Вестчестера и Гринвича, где устоявшиеся владельцы недвижимости, поднявшись, как воины-миноносцы в Конкорде, организовались, чтобы не пустить иностранцев на священную землю эксурбии. Однако практически все остальные крупные города Соединенных Штатов охотно предлагали свои места. Наиболее вероятными претендентами были Сан-Франциско и Филадельфия. Русские возражали против Сан-Франциско, ссылаясь на то, что он находится слишком далеко от крупных дипломатических центров. Казалось, что путем исключения будет выбрана Филадельфия, и выбор был настолько определенным, что в декабре 1946 года в Филадельфии уже велись работы по отводу участка для предполагаемого размещения ООН.

За завтраком в пятницу, 6 декабря, за день до специального заседания Генеральной ассамблеи, созванного для утверждения Филадельфии в качестве места расположения ООН, я прочитал отчет о дебатах по поводу места расположения ООН в газете The New York Times. В тот момент мне пришло в голову, что у нас в Webb & Knapp есть идеальное место для ООН прямо здесь, на Манхэттене! Повернувшись к Марион, я сказал: "Я поставлю этих ублюдков на платформу!"

"Какие ублюдки на какой платформе?"

"ООН - я собираюсь поставить их на платформу над скотобойнями".

"Боже мой, как ты собираешься это сделать?" спросила Марион.

Я не был уверен, как именно мы это сделаем, но как только я пришел в офис, я поговорил с Гулдом и Сирсом. У нас есть шанс, сказал я, остановить переезд ООН в Филадельфию: мы можем предложить нашу собственность в Ист-Сайде в качестве места для штаб-квартиры. Кому-то придется встретиться с мэром. Я предложил пойти Гулду, поскольку он был президентом фирмы. Ему вся эта затея показалась дикой, и он отказался, заявив, что в любом случае не знает мэра. Когда я сказал, что знаю мэра, Гулд ответил: "Хорошо, вы идете. Но, - добавил он язвительно, - не используйте наши имена".

Когда я позвонил мэру Уильяму О'Дуайеру и спросил его, хотел бы он сохранить Организацию Объединенных Наций в Нью-Йорке, он горячо ответил, что отдал бы руку, ногу и другие части своего тела за такую возможность, но ни одна из них не является особо продаваемой, тогда я попросил его соединить с мисс Холли, его секретаршей, по внутреннему телефону. Я собирался продиктовать заявление, которое он мог бы отнести в Организацию Объединенных Наций: "Настоящим мы предлагаем Организации Объединенных Наций примерно семнадцать акров на Ист-Ривер от Сорок второй улицы и Первой авеню на север до Сорок девятой улицы за любую цену, которую они пожелают заплатить".

О'Дуайер, опешив, прервался, чтобы спросить, как мы могли такое сказать.

Я сказал ему, что вопрос о месте расположения ООН уже настолько близок к крайнему сроку, что времени на торг нет. Если я не скажу, что цена не имеет значения, они подумают, что это уловка оператора недвижимости, чтобы остановить их переговоры по Филадельфии, а затем отнять у них миллионы. Это должен быть карт-бланш. Мы либо поразим их воображение и заставим переосмыслить ситуацию, либо нет, и одним из решающих элементов будет цена. Затем, рассмеявшись, я сказал: "Кроме того, вряд ли первым шагом Организации Объединенных Наций будет отнять у человека его собственность и ничего не предложить. Я рискну".

Он сказал: "Хорошо, только не смейтесь. Я беру свою жизнь в руки, спускаясь туда, чтобы сделать это".

На следующий день, в субботу, мне позвонили домой. "Это Поллок из "Юнайтед Пресс", из Лейк-Успеха. Я хочу кое-что уточнить. Правда ли, что вы предложили семнадцать акров манхэттенской недвижимости Организации Объединенных Наций?"

Я сказал, что это правда, и спросил, много ли желающих.

"Интерес! Это революция! Они сходят с ума там, в собрании. Филадельфия мертва. По-моему, они собираются смириться". Это произошло почти ровно через двадцать четыре часа после того, как я впервые позвонил мэру О'Дуайеру.

На следующее утро предложение о создании сайта ООН стало новостью на первой полосе, и ООН была в смятении, пытаясь охватить это новое событие. Я никоим образом не участвовал в обсуждениях. Мэр и его помощники, Государственный департамент и ООН теперь владели мячом. Как выяснилось, ключевой фигурой в этой смешанной группе был сверхактивный молодой человек по имени Нельсон Рокфеллер, член комитета по созданию ООН при мэре.

Во вторник, 10 декабря, мы с Марион и Генри Сирсом и его женой отмечали нашу годовщину и день рождения Генри в "Монте-Карло". В зал вошел Уоллес Харрисон с картой владений в Ист-Сайде. Его сопровождали Фрэнк Джеймсон, советник Рокфеллера по связям с общественностью, и человек из Государственного департамента. Харрисон объявил: "Организация Объединенных Наций хочет получить опцион на эту собственность".

"Я отдал его им".

"Но они хотят цену".

"Я дал им это - все, что они захотят заплатить".

"Хватит шутить".

"Это не шутка. Садитесь, выпейте".

"А как насчет цены?" спросил Харрисон.

"Зачем тебе это нужно?"

"Сколько вы за него заплатили?"

Я сказал: "Шесть с половиной миллионов за скотобойню, но теперь собственность простирается гораздо дальше на север, вплоть до Сорок девятой улицы".

"Помедленнее", - сказал он. "Вы бы продали его за восемь с половиной миллионов?"

Я сказал ему, что продам за два миллиона или столько, сколько они готовы заплатить. Харрисон попросил меня дать им опцион на 8,5 миллиона долларов, поэтому я провел на карте линию вокруг участка и сказал: "Кстати, я добавлю сюда еще пятнадцать тысяч квадратных футов на северной стороне Сорок седьмой улицы, так что это заставит вас идти на север по крайней мере до Сорок восьмой улицы". Я подарил им эту дополнительную землю, чтобы убедить их расширить свой участок на север, как и следовало.

К тому времени я уже выпил много шампанского, но четко провел линию собственности и написал: "Вся собственность, находящаяся в пределах этой линии, передается на тридцать дней в распоряжение Организации Объединенных Наций". И перечислил соответствующие кварталы. Я позвал Гарри Сирса. "Вы согласны с этим, Гарри?" Он согласился, и я сказал: "Опустите кулак".

Сирс подписал, я подписал, и это был единственный контракт, который мы когда-либо заключали с Организацией Объединенных Наций.

На следующее утро в 10:30, голова пульсировала от выпитого накануне шампанского, я был в своем кабинете, но хотел бы, чтобы меня там не было, когда зазвонил телефон. Девушка сказала, что на линии Нельсон Рокфеллер. Когда я поднял трубку, бодрый голос Рокфеллера прохрипел: "Это Билл Зекендорф?".

"Да".

"Мы не спали всю ночь, улаживая детали, но все получится. Старик отдаст эти 8,5 миллиона долларов ООН, а они заберут вашу собственность. До скорой встречи. . . . До свидания".

Недвижимость была куплена! Я не мог поверить в это. Я позвонил оператору коммутатора и попросил ее выяснить, кто звонил. Она ответила, что это действительно был Рокфеллер. Я осторожно надел шляпу и понес свое похмелье домой. Войдя в квартиру, я сказал Марион: "Мы только что переехали в столицу мира".

В субботу, 14 декабря, через восемь дней после моего первого звонка О'Двайеру, Генеральная Ассамблея официально утвердила Нью-Йорк в качестве места расположения штаб-квартиры Организации Объединенных Наций.

Некоторые из основных идей и деталей проекта "Город Икс" воплотились в комплексе ООН. Отчасти это произошло потому, что Уоллес Харрисон, учитывая его связь с Рокфеллерами и прекрасную работу над Рокфеллер-центром, был включен в состав международного комитета архитекторов, проектировавших ООН. Именно противоположный Харрисону Ле Корбюзье, на мой взгляд, внес основной вклад в верхнюю часть комплекса. На самом деле, сидя в моей квартире и объясняя, что, по его мнению, необходимо, Корбюзье нарисовал прототип проекта ООН на обратной стороне старого конверта, который я сохранил.

Однако моя концепция внушительной, многоярусной платформы, проходящей над Первой авеню от Сорок первой до Пятидесятой улицы, в итоге превратилась в довольно скромное расширение Первой авеню с подземным переходом ниже этого уровня. Аналогичным образом, ограничение северной линии собственности на Сорок восьмой улице лишило ООН той грандиозности, которую она могла бы иметь, и того дополнительного пространства, которое впоследствии понадобилось бы для расширения. Учитывая множество политических, финансовых и личных факторов, которые были вовлечены в создание окончательного проекта, эту подлость кошелька и нехватку видения в дизайне ООН можно понять и даже простить. То, что в итоге получилось, было привлекательным и работоспособным. Что вызывает сожаление, так это то, что был нарушен правильный подход к ООН, а также правильная обстановка для ее зданий. В этом, как и во многих других неудачах гражданского видения, виноваты только мы, жители Нью-Йорка, и наши враждебные политики и администраторы.

Чтобы заставить ООН поселиться в Нью-Йорке на постоянной основе, администрация города, жаждущая, как потенциальный любовник, поначалу была готова пообещать все, что от нее потребуют. Однако фактический договор был заключен так поспешно, что многие пункты, например, детали планировки территории, остались неоговоренными. Затем, когда проект был реализован, когда брачный узел был завязан, пыл и готовность города угождать сошли на нет.

Первые признаки такого охлаждения со стороны города были заметны уже в марте 1947 года, когда представитель ООН упрекнул город за отсутствие смелости и дальновидности в его доле в планировании территории. Город, в лице комиссара Мозеса, ответил мягко, но не обратил внимания на этот ропот. А истинным показателем того, как Нью-Йорк оценил ООН, стала пародия на подъездную дорожку, которую в итоге построили на Сорок седьмой улице. На южной стороне Сорок седьмой улицы между Первой и Второй авеню город вырезал участок земли глубиной в полквартала. Затем Сорок седьмая улица была "расширена". К югу от Сорок седьмой улицы город построил темный, узкий торговый центр с тусклыми серыми камнями, которыми выложены пол и стены. Этот мрачный жилет-карман и участок дороги были назначены официальным подъездом к ООН. На большей части этого "подъездного пути" основным видом были задворки ряда доходных домов и фабрик на Сорок шестой улице. Сегодня, если не обращать внимания на "подъезд", его очень легко узнать - это унылое место для просушки пьяниц, разбросанных по немногочисленным скамейкам, и стоянка для автобусов, источающих дым. Входом в предполагаемую столицу мира он не является.

Огорченные плохим планом города, местное отделение Американского института архитекторов предложило план подхода, который был проигнорирован. В июле 1947 года, с благословения и при поддержке AIA и ООН, мы в Webb & Knapp предложили единый план, который не только отвечал требованиям ООН, но и фактически улучшал ситуацию. Мы предложили снести и перестроить в один суперблок территорию, простирающуюся на север от Сорок шестой до Сорок девятой улицы и на запад от здания ООН до Третьей авеню. Движение с севера на юг по Первой и Второй авеню должно было быть перекрыто, чтобы создать гигантский торговый центр, соединяющий ООН с центром Нью-Йорка. В зданиях, выходящих на этот молл, разместились бы театры, магазины, офисы и квартиры. В сочетании со зданиями ООН этот подъезд стал бы одной из архитектурных жемчужин мира. Из опыта работы Webb & Knapp в Денвере, Монреале и Вашингтоне мы знаем, что этот подъездной путь вызвал бы огромный деловой и туристический трафик. Она не только была бы выгодна сама по себе, но и принесла бы городу большие доходы. Самое главное - она бы улучшила и установила новые стандарты для всего района, который в то время был грязным и неинтересным восточным мидтауном.

Но этому великому и захватывающему проекту не суждено было осуществиться. Он столкнулся и разбился о личность одного могущественного человека - Роберта Мозеса, комиссара парков Нью-Йорка, координатора городского строительства, председателя Управления тоннелей моста Трайборо, обладателя огромных средств и огромного влияния в Нью-Йорке. Мозес - величайший государственный служащий Нью-Йорка, поскольку он был строителем с размахом и воображением. Позже я работал с ним над рядом проектов. Мы подружились, и Мозес стал тем другом, который не оставляет равнодушным, когда другие люди бегут. Однако у Моисея, как и у всех людей, есть определенные слабости. К примеру, одна из них - его кажущаяся неспособность или нежелание выйти за рамки ограничений на проектирование и строительство, которые были наложены на город предыдущим поколением, опьяненным сеткой улиц. Еще одна слабость связана с его естественной, но очень сильной авторской гордостью. Наш план вступил в противоречие с его планом по обоим этим пунктам. У меня была яростная публичная и частная битва с Моисеем по поводу этого подхода. Тогда он находился на пике своего могущества. Как с прискорбием обнаружили многие политики и бизнесмены, Моисей в прошлом был мастером в искусстве гражданской войны. Я обнаружил, что Мозес исказил меня и мои мотивы в своих отчетах перед Советом по оценке, и стал объектом последующих подозрительных расспросов в прессе. Для редакторов "Нью-Йорк таймс" (которые объективно составляли свои отчеты в его пользу) Мозес в те дни был святым, полубогом, который не мог сделать ничего плохого, в то время как я был заклеймен как подозрительный свидетель. Как бы мы ни старались, я и мои союзники так и не смогли эффективно донести свою мысль до достаточного количества ключевых граждан, чтобы изменить по сути политическое решение.

Мозес выиграл битву между нами с помощью грубой силы. Я говорю "грубая сила", потому что он выкрутил мэру руку, но рука мэра была доступна для выкручивания, и вот тут-то я и был застигнут врасплох. Я был достаточно искушен, чтобы понимать, что не так уж часто удается добиться своего, ругаясь в газетах. Как и многие бизнесмены в городе, я знал, что презентации и аргументы перед Сметной комиссией или собранием членов совета зачастую являются лишь декоративным дополнением к уже выработанным решениям и договоренностям. Но я с готовностью включился в эту конкретную игру власти, поскольку считал, что ситуация все еще подвижна, и думал, что мэр О'Двайер нас поддержит. На самом деле, у нас была такая поддержка до самого конца. А потом мэр ополчился на нас.

Мэр согласился, чтобы я приехал в мэрию с трехмерной моделью нашего плана подъезда и представил ее на специальном слушании в Совете по смете. После огромных трудностей с доставкой модели, занимавшей несколько столов, через переполненные коридоры и мимо различных официальных охранников к дверям главной палаты, мы обнаружили, что нам не разрешат ее показать. Затем, когда я вошел в зал для дачи показаний, О'Двайер посмотрел на меня и прошипел: "Чего вы хотите?". По его тону я понял, что это не союзник, а человек, настроенный против меня, и подумал: "Что, черт возьми, случилось с О'Дуайером?"

О'Двайер, красивый, добродушный человек, которому хватило стремления и умения пройти путь от полицейского патруля до высокого поста в городе, был продуктом политики Таммани. Он представлял лучшие и худшие стороны этой организации. Проницательный, обаятельный в большинстве случаев, он мог быть суровым и жестким, как кредитор с Седьмой авеню, когда это было ему выгодно. У него было чутье и богатое воображение, но, как я узнал, он редко мог надолго подняться над очарованием и махинациями клубной политики. Позже я узнал от разных политических знакомых, что первоначальное поощрение О'Дуайером моего плана по сравнению с планом Мозеса было удобным маневром, уловкой, использованной для того, чтобы получить одобрение другого проекта, который он хотел, а Мозес - нет. Мозес купился на эту уловку мэра, и, когда эти двое пришли к окончательному согласию, я и все надежды на эффективный подход к Организации Объединенных Наций были принесены в жертву политике Таммани. Однако все, что я знал в то время, - это то, что мы находились перед советом директоров и что О'Двайер внезапно стал недружелюбным. Я сказал: "Ваша честь, я здесь, чтобы представить свой план подхода к Организации Объединенных Наций".

"Прежде чем вы начнете делать презентации, я хочу задать вам вопрос. Есть ли у вас в этом районе собственность, которая потребует отчуждения в соответствии с вашим планом?"

"Да, ваша честь, я знаю. Каждый член Сметного совета и вы сами знаете каждый участок, которым мы владеем, и мы готовы отдать его под конфискацию вместе с остальными, чтобы убедиться, что этот план будет реализован. Мы понимаем, что стоимость этого имущества гораздо выше, чем любая награда, которую мы могли бы получить в результате конфискации".

"Мы сами сделаем выводы о том, так ли уж святы ваши мотивы - или же ваши мотивы не в том, чтобы продать городу свою собственность с торгов".

Когда разговор продолжился в том же духе, и к нему присоединились другие, я был потрясен. Я отметил, что эти комментарии порочат честь моей фирмы и меня самого, и добавил, что мы владеем не более чем шестью процентами всей территории плана. Затем, когда мэр или другой член совета продолжил меня преследовать, я понял, что наше дело проиграно. К этому моменту я был настолько возмущен, что решил выступить со всех орудий. Встав перед советом директоров, я бросил вызов Мозесу, чтобы он делал свои комментарии без мантии неприкосновенности, и предложил ему подать на меня в суд. Я также обвинил правление, всех избранных чиновников , в том, что они отказались от своих полномочий в пользу Мозеса, не избранного чиновника, и это, конечно, было все равно что плеснуть маслом на раскаленную сковороду. Брызги политиков перешли в рев. Мне приказали выйти из зала, но я прокричал в ответ, что являюсь американским гражданином и имею право говорить и быть услышанным, а затем сам вышел из зала.

На следующий день газета The New York Times назвала эту встречу самыми ожесточенными дебатами в новейшей истории мэрии, но на самом деле это были не дебаты, а вопль в пустыне. Все, что я получил за свои проблемы, - это публичный фингал под глазом. Тем не менее я высказался, и я рад, что сделал это, потому что я был на сто процентов прав, и это было доказано. Это был тот случай, когда мой друг Моисей был на сто процентов неправ.

После этой встречи, чтобы снять все возможные вопросы о якобы особой заинтересованности компании Webb & Knapp в удержании собственности для конфискации, мы продали свои участки в районе предполагаемого подъездного пути и продолжили борьбу за достойный план, но это была квиксотическая кампания. К этому времени проект мизерного подъездного пути был, по сути, неоспорим. Граждане, плохо организованные или апатичные, могли оказать незначительное давление.

Из этой встречи вышло одно хорошее событие: Джон Прайс Белл, репортер из "Телеграм", пришел узнать мою версию истории. Я был настолько впечатлен его расспросами, что позже предложил ему должность директора по связям с общественностью в Webb & Knapp, которая явно нуждалась в заполнении. В течение многих лет Белл очень эффективно работал на этой должности, и я никогда не забывал о суровом уроке, который преподал нам Моисей. Отныне компания Webb & Knapp не бралась ни за один крупный проект в городе, не заручившись поддержкой двух ключевых секторов - финансово важных местных групп и населения в целом.

Еще один конструктивный и важный результат моего участия в работе Организации Объединенных Наций - это то, что оно привело к моей первой встрече с Рокфеллерами, чье видение и великодушие сделали возможным создание поселения ООН в Нью-Йорке. Эта уважаемая и талантливая семья заслуживает огромной благодарности за ООН и за множество других дальновидных проектов, таких как парк Форт-Трайон, Клойстерс и Музей современного искусства. Правда, как отмечают некоторые, если бы Webb & Knapp разработали "Город Икс", Рокфеллер-центр, который в то время был заполнен лишь на шестьдесят процентов, столкнулся бы с серьезной конкуренцией. Альтернативное создание штаб-квартиры ООН на земле Webb & Knapp, как правило, способствовало привлечению новых предприятий в Нью-Йорк и в Рокфеллер-центр.

На некоторое время я стал специальным консультантом Рокфеллеров по вопросам недвижимости и в этом качестве убедил их объединить свои личные владения в компанию по продаже недвижимости. Тогда валовая рента от этой недвижимости в достаточной степени перекрывала бы доход от других инвестиций, и владельцы могли бы избежать довольно высоких налогов с личных владений.

Что касается роли Webb & Knapp в операции ООН, то, по общему признанию, мы получили хорошую прибыль, продав участки, прилегающие к первоначальной бойне, но мы продали бойни по очень скромной цене и отказались от многих миллионов будущих прибылей на очень ценной собственности. Я с трудом уговорил своих партнеров по синдикату согласиться на сделку с ООН, и мне пришлось, по сути, выкупить одного из них, передав ему полное право собственности на его долю в общей площади.

Когда, будучи чемпионом ООН, я оказался настолько бестактным, что проиграл битву за приличный подъезд, смущенный Секретариат ООН сделал вид, что едва меня знает. На церемониях посвящения новых зданий мы с женой сидели далеко в глубине зала, в то время как многие другие, имевшие гораздо меньшее отношение к реализации проекта, находились в центре внимания. Через некоторое время после этих церемоний ко мне обратился Эндрю Кордье, в то время заместитель секретаря ООН, а ныне президент Колумбийского университета. Он сказал, что хочет попросить меня об одолжении. Луис Орр, известный художник, согласился за пять тысяч долларов сделать официальный офорт зданий Организации Объединенных Наций. Кордье интересовался, не пожертвую ли я эти деньги. К тому времени я уже чувствовал себя немного разбитым и в ответ спросил, почему бы ему не обратиться к тем, кто зарабатывал на проекте ООН, - архитекторам, инженерам, строителям. Мы только продали недвижимость ООН, да и то за бесценок. Почему на этой стадии игры, спросил я его, он пришел ко мне за пятью тысячами долларов? Со мной обошлись не слишком радушно.

Он сказал: "Я знаю, что ты этого не делал, но я также знаю, что ты добрый человек, и я надеюсь, что ты сделаешь это для нас".

Я немного подумал, а потом сказал, что могу пожертвовать пять тысяч, но только при определенных условиях. Этими условиями были , что я получу гравюру номер один, оригинальный оттиск, а также эксклюзивное право использовать этот дизайн в качестве эмблемы на ценных бумагах моей компании, на моем серебре, фарфоре, стеклянной посуде, в общем, везде, где мне будет угодно. Кордье сказал, что ООН будет рада предоставить мне эту эксклюзивную привилегию. Принеся для ООН ряд жертв, которые теперь воспринимались как нечто само собой разумеющееся, я забавлялся тем, что всего за пять тысяч долларов со мной обращались по-королевски. Где-то здесь была мораль, которую следовало извлечь, но я был слишком занят другими проектами, чтобы беспокоиться об этом.

Конец эпохи, начало царствования

В период войны Webb & Knapp заключала до трех-четырех сделок в неделю. Поскольку на завершение сделки по приобретению или продаже могло уйти от нескольких дней до нескольких месяцев, у нас всегда было в работе две дюжины или более активных сделок. После войны количество и особенно размер наших операций увеличились. Наш прежний диапазон от 30 000 до 150 000 долларов за проект вырос до 100 000-1 000 000 долларов, причем многие сделки значительно превышали эту сумму.

Например, еще до начала работы ООН я совместно с господами Эйснером и Любиным, двумя спекулянтами недвижимостью, которые позже вместе со мной вошли в синдикат ООН, совершил покупку, которая по площади и общей прибыли намного превзошла наш более известный проект в Ист-Сайде. Мы приобрели шесть прибрежных миль, практически всю набережную Хобокена, у семьи Стивенс, которая владела ею с 1784 года. Цена составляла 7 250 000 долларов. Наш синдикат внес 1,25 миллиона долларов наличными. Заложив сто процентов акций восемнадцати различных корпораций, включая небольшую девятимильную коммутируемую железную дорогу, мы получили дополнительные шесть миллионов долларов от Bankers Trust.

Если в случае с ООН проблема заключалась в приобретении достаточного количества земли, чтобы можно было изменить центр Нью-Йорка, то в случае с Хобокеном все было наоборот. Нам пришлось разбить территорию на части, которые можно продать. Мы продали два причала компании Holland-American Line за два с лишним миллиона долларов. Еще один участок мы продали риелтору Дж. У. Гэлбрейту почти за четыре миллиона. Еще пара причалов досталась East Asiatic Co. за 1,8 миллиона долларов, а General Foods купила здание и недвижимость за 900 000 долларов. Эти продажи вывели нашу инвестиционную группу вперед на 1,4 миллиона долларов. Затем мы организовали ряд перестановок и обменов акциями и недвижимостью между двумя нашими партнерами и Webb & Knapp. В итоге компания Webb & Knapp выкупила Эйснера и Любина и завладела оставшейся набережной. Мы продали различные из этих объектов, чтобы в 1949 году получить 2,3 миллиона долларов прибыли в пользу Webb & Knapp, плюс недвижимость рыночной стоимостью 1,6 миллиона долларов.

Поиск новых покупателей или нового применения для старой недвижимости стал специализацией компании Webb & Knapp. В 1947 году, приобретя на публичном аукционе завод Wright Aeronautical в Патерсоне, штат Нью-Джерси, мы заплатили 3,2 миллиона долларов, а затем выгодно перепродали части собственности. Также в 1947 году я приобрел Terminal Warehouse Corp., скопление старых зданий в Нью-Йорке, занимающее квадратный квартал с Двадцать седьмой по Двадцать восьмую улицу между Одиннадцатой и Двенадцатой авеню. Цена составляла 1,8 миллиона долларов. Мы снесли стены, установили новые лифты и новое погрузочно-разгрузочное оборудование. Теперь старое помещение было приспособлено для объемных операций, и такие крупные клиенты, как Macy's, стали арендовать ценные площади. В итоге мы продали бизнес с прибылью почти в пять миллионов долларов.

Эти новые и более крупные сделки, как правило, проходили дольше, чем многие из наших предыдущих предприятий. Например, одной из сделок, которая мне особенно понравилась, была наша телевизионная студия в Вест-Сайде: она заняла три года.

Осенью 1946 года брокер предложил нам продать Нью-Йоркскую академию верховой езды и ряд других зданий между Шестьдесят шестой и Шестьдесят седьмой улицами в районе Центрального парка на западе. Здания принадлежали компании Metropolitan Life Insurance, а цена составляла чуть более 700 000 долларов. Я отказал ему, потому что это был, по сути, жилой район, а Вест-Сайд был declasse. Мы предпочли бы купить землю по более высокой цене и получить более выгодную долгосрочную сделку на Парк-авеню.

Однако несколько недель спустя мне случилось ехать через весь город по поперечной Шестьдесят шестой улице через Центральный парк. Пробка заставила меня затормозить перед Академией верховой езды, и я, поддавшись импульсу, припарковал машину и вошел внутрь. Там было много костюмированных всадников: одни занимались прыжками, другие - плоской ездой. Но когда я переступил порог, мой взгляд привлек красивый многоярусный потолок, и я сказал себе: "Это не жилой дом и не академия верховой езды. Это телевизионная студия".

Я подошел к телефонной будке у входа, положил свой пятицентовик и позвонил брокеру. "Какую цену, вы сказали, вы хотите за академию верховой езды?"

"Семьсот двадцать тысяч, двадцать процентов наличными".

"Я возьму его".

Как только контракт на строительство "студий" был подписан, мы написали письма, в которых предложили эту собственность CBS, NBC и всем другим возможным пользователям телестудий. Мы незамедлительно получили ответные письма с любезным признанием нашего предложения, но никому не понадобилась телестудия. Тогда компания Webb & Knapp занялась сенокосом. Мы купили 150 лошадей для сдачи в аренду. Мы купили много овса, продали много навоза, но продали не так уж много аттракционов, и в конце каждого месяца мы показывали чистый убыток от наших усилий. После нескольких лет такой работы и некоторого недовольства со стороны других членов синдиката, созданного нами для покупки этой собственности, я был готов признать, что это была ошибка. Мы слишком сильно опередили время.

Я уже готов был сдаться и позвонить Фреду Эккеру из Metropolitan Life, у которого была закладная, и спросить: "Когда вы хотите получить акт?", как вдруг зазвонил телефон.

Голос янки из северного штата сказал: "Это Э. Дж. Нобл, радист". Я подумал, что это звонит радиоремонтник, пока он не продолжил: "Этот ваш сарай... . ."

"Какой сарай?"

"Ну, знаете, в Вест-Сайде".

"Вы имеете в виду нашу академию верховой езды?"

"Полагаю, это все. Если вы понесете достаточно большие убытки, мы заберем его у вас".

Потом я понял, что выступавший Нобл, которого я впоследствии узнал довольно хорошо, был владельцем компании Life Savers Corp. и радиосети, ставшей ABC. Нобл был блестящим человеком с прекрасным чувством юмора, но он также был одним из самых ситцевых людей, которых я когда-либо знал. Если бы он был чуть более проницательным, то послал бы какого-нибудь брокера со стоптанными каблуками и оборванными манжетами брюк, и они получили бы недвижимость по выгодной цене. Но когда на линию вышел сам Ноубл, говоривший как торговец подержанными коврами, я понял, что мой час настал: телевидение наступило. После долгих препирательств я продал ему академию верховой езды за 1 160 000 долларов. Три недели спустя я продал одно из прилегающих зданий за 120 000 долларов. Академия верховой езды и прилегающие к ней здания стали краеугольным камнем телевизионного подразделения ABC и важным фак тором их раннего успеха, поскольку обеспечили им отличные производственные мощности.

Повсюду вокруг нас обещания и возможности, которые компания Webb & Knapp видела в стране до и во время войны, теперь воплощались в жизнь. Понимая это, мы продолжали пополнять запасы новой недвижимости, как розничный торговец делает запасы к Рождеству. Мы стали известны как компания, у которой были деньги или которая могла их найти и не боялась делать крупные покупки. Все больше брокеров и директоров стали приводить свои лучшие проекты к нам, а я поощрял всех желающих. Я никогда не отказывался от звонка человека, у которого была готовая сделка. Такая политика принесла свои плоды.

Например, в 1947 году в мой офис зашел Смитти Дэвис, известный на Западе брокер, успешный покупатель и продавец газет, журналов, радио- и телестанций. Дэвис был проницательным, но веселым человеком, любившим пошалить и пожить на полную катушку. В конце концов главная профессиональная опасность - спиртное - взяла верх над ним, и он пошел по наклонной. Его жена, которую он приучил жить с размахом, стала телефонисткой, а он потерял свои прекрасные дома по всей стране. Но в расцвете сил он был свободолюбивым авантюристом, и у него было увлекательное предложение. Он мог продать двенадцать тысяч акров земли в горах Санта-Моника. Это был самый большой участок неосвоенной земли в обширных пределах города Лос-Анджелеса. В условиях бурного строительного бума эта земля должна была значительно вырасти в цене. Он пригласил меня встретиться со своими друзьями Робертом Л. Смитом, издателем, и Манчестером Боди, редактором газеты The Los Angeles Daily News; они контролировали эту собственность. Несколько лет спустя Боба Смита тоже постигли трудные времена, когда он потерял свою газету из-за финансовых трудностей. Для него не было никакой работы, пока я не назначил его начальником Рузвельт-Филд, где он проработал последние десять лет своей жизни.

Я прилетел на побережье, и мы отправились на машине на участок, который простирался от бульвара Сансет до долины Сан-Фернандо. Поднимаясь от уровня моря на высоту 1900 футов, участок охватывал несколько крупных каньонов и часть Малхолланд-драйв. Стоя на самой высокой вершине, я мог смотреть в одну сторону и видеть центр Лос-Анджелеса, так как в тот день не было смога. Глядя в сторону моря, я мог видеть остров Каталина, а на другой стороне лежала долина Сан-Фернандо. Мои хозяева сказали, что могут продать этот участок по цене двести дол ларов за акр или 2,4 миллиона долларов. Я купил его, зарезервировав для себя место на самой высокой вершине.

Через пять лет после покупки Маунтин-Парка мы приобрели еще более крупный участок земли, Ранчо Индиан-Трейл, во Флориде. Этот большой холдинг, расположенный в восьми милях к западу от аэропорта Палм-Бич, занимал шестьдесят три тысячи акров. Мы приобрели контроль над собственностью по цене двадцать два доллара за акр. Вскоре после этого компания United Aircraft построила поблизости завод. Это резко повысило стоимость земли. Мы продали ее по цене девяносто долларов за акр. К середине 1950-х годов мы также продали Маунтин-Парк компании Lazard Freres за восемь миллионов долларов.

Оба вышеупомянутых объекта с тех пор значительно выросли в цене. Lazard Freres со временем получит в четыре или пять раз больше, чем заплатил нам за Mountain Park. Возможно, сейчас участки на Индиан-Трейл стоят триста долларов за акр, но то, за что мы продали эти участки, было хорошей ценой для того времени и соответствовало образцу компании Webb & Knapp. Мы не могли удержать все наши участки, потому что нам понадобились бы деньги, чтобы выполнить наши огромные обязательства на еще одном новом месторождении.

Новой сферой деятельности стало строительство, в которое я погружался постепенно, даже не подозревая, какой грандиозной и страстной одержимостью оно в итоге станет.

Наш первый крупный строительный проект, 1407 Broadway, несмотря на первый и самый тревожный кризис, оказался феноменально успешным. В то время, когда мы приобрели этот дом, 1407 Broadway представлял собой пустующий, частично раскопанный участок. Первоначальный участок и здание освободились после смерти двух эксцентричных сестер Вендель. Здание было продано Луису В. Абронсу, успешному строителю и торговцу недвижимостью, который в былые времена, когда я был сотрудником Леонарда Гэнса, имел офисы в том же здании, что и мы, на Мэдисон-авеню, 285. Позже Абронс продал свою фирму на пике роста как рынка недвижимости, так и фондового рынка, чтобы возглавить компанию под названием General Realty and Utilities Corporation, публично финансируемую Lehman Brothers. Они собрали около тридцати пяти или сорока миллионов долларов оплаченного капитала и занялись приобретением, развитием и финансированием недвижимости, а также участвовали во втором ипотечном рынке. В начале 1940-х годов Абронс купил недвижимость Вендела от имени частного синдиката. К началу войны эта группа снесла здание и частично раскопала участок, но дефицит и контроль военного времени приостановили дальнейшие работы. Так яма и простояла до тех пор, пока проницательный брокер Сэм Хирш не пустил в ход свое воображение и энергию.

Чтобы объяснить, что произошло дальше, я должен рассказать о двух основных и смежных отраслях - текстильной и швейной промышленности Нью-Йорка. Торговые и административные офисы большинства текстильных предприятий тогда располагались на Уорт-стрит, которая находится к северу от финансового района Уолл-стрит, но к югу от Гринвич-Виллидж и Канал-стрит. Швейная промышленность, сосредоточенная между Тридцать пятой и Сороковой улицами рядом с Седьмой авеню, была основным заказчиком текстильных производителей. Постоянный рынок продавцов сохранялся, потому что в отрасли доминировала небольшая группа семейных фабрик на юге. Те фабрики, которые не принадлежали семьям, контролировались менеджерами, которые были их друзьями. Это была сплоченная социальная структура, как янки, так и южан. У членов этих концернов были свои офисы, частные клубы и столовые на Уорт-стрит. Некоторые из этих зданий с железными фасадами и красивыми решетками сохранились до сих пор. Внутри они отделаны самыми лучшими панелями, столярными изделиями, каминами, традиционными картинами и старинной мебелью, которые можно найти во всем городе. Эти текстильщики старой закалки, давно обосновавшиеся в социальной и экономической среде, приятно напоминающей 1800-е годы, по понятным причинам не желали переезжать в верхний город и становиться современными. Несмотря на это нежелание, в отрасли наметилось новое движение. Многие технически устаревшие компании были прижаты к стенке, и новые группы инвесторов брали их под контроль. Другие инвесторы создавали совершенно новые концерны. Очевидно, что старый порядок, подвергшийся нападению, должен был приспосабливаться, приближаясь и становясь более отзывчивым к своему рынку - швейной промышленности. Именно поэтому Хирш и другие считали, что текстильная промышленность может быть созрела для массового переезда в верхний город.

Однако проект оставался в подвешенном состоянии до 1948 года, когда Хирш позвонил и сказал, что хотел бы со мной встретиться. Он явился с планами нового здания на Бродвее, 1407, и списком арендаторов, которые в письмах о намерениях или иным образом сообщили, что будут заинтересованы в переезде. Берлингтон Миллс, Юнайтед Мерчантс энд Мануфактуринг, Спрингс Миллс и многие другие уже подписали предварительные договоры. Абронс, которому принадлежал участок, хотел выйти из игры и просил за него 4,5 миллиона долларов, или примерно сто долларов за квадратный фут, что, как мне показалось , было очень недорого. Однако Хирш был всего лишь брокером, и ему нужны были твердые доказательства финансовой поддержки, чтобы убедить возможных арендаторов и долгосрочных кредиторов в том, что проект будет реализован. Если бы ему удалось получить акционерное финансирование, это, в свою очередь, позволило бы получить первичное ипотечное финансирование. Казалось, было мало сомнений в том, что проект может быть реализован, если мы обеспечим его финансированием за счет собственных средств. Я спросил его, что ему нужно.

"Мне нужен миллион долларов".

"Поможет ли письмо с согласием выделить миллион долларов на представление документов?"

"Так и будет".

Я вызвал своего секретаря и написал Хиршу гарантийное письмо на миллион долларов. В обмен на это он должен был выполнить работу, взять комиссионные и получить двадцать пять процентов от сделки. Конечно, у меня не было миллиона наличными; кассовый остаток Webb & Knapp составлял менее 400 000 долларов, но деньги я всегда мог найти.

Позже Хирш спросил, не буду ли я возражать, если в сделке примет участие кто-то еще. Я спросил, кто. "Билл Розенвальд хочет войти. Он один из Розенвальдов, владеющих состоянием Sears Roebuck. Его адвокаты и некоторые другие тоже присоединятся".

Я сказал, что все будет в порядке, и мы сократили свою долю до пятидесяти процентов. Позже к нам присоединилась вторая группа, включая Чарльза Мейера, строительного подрядчика, одного из выдающихся инженеров-металлургов в стране. Подрядная фирма Мейера, J. H. Taylor Construction, будет заниматься строительством. В группу, возглавляемую семьей Мейеров, входили некоторые члены фирмы Kuhn, Loeb и другие родственники. К тому времени, когда мы закончили с этими дополнениями, участие Webb & Knapp сократилось до двадцати пяти процентов, и проект продолжился. Однако по мере того, как здание все ближе и ближе подходило к завершению и окончательной сдаче в аренду, я обнаружил, что мои отношения с некоторыми из них становятся нерабочими. Они были спорными и постоянно пытались заблокировать или изменить мои собственные договоренности об аренде и продаже. Я решил, что лучше всего будет продать свою долю собственности или выкупить ее, о чем и уведомил своих партнеров по синдикату. Поскольку проект был явно небезопасным, я рассчитывал, что они выкупят меня. Полученные средства я мог бы использовать в другом месте.

Они сделали абсурдное предложение: предложили купить четверть доли Webb & Knapp за 500 000 долларов, но сказали, что если мы захотим выкупить их, то это будет стоить нам по два миллиона долларов за каждую из их четвертей. Поскольку в деле участвовали три группы, это означало, что они хотели получить за свои четверть-доли шесть миллионов долларов, но выкупили бы нас только за 500 000 долларов - двадцать пять процентов от того, за что они нам продали бы.

Я спросил: "Вы уверены, что имеете это в виду?"

"Именно это мы и имеем в виду".

Тогда я сказал: "Я хотел бы провести собрание всего партнерства, чтобы мы могли решить эту проблему".

Очевидно, некоторые из моих более хищных партнеров по Синдикату решили, что я зажат в других проектах и очень нуждаюсь в деньгах. Они решили, что могут взять нас. Они очень оперативно провели эту встречу. Наше собрание клана состоялось в адвокатской конторе Stroock & Stroock & Lavan на нижнем Бродвее. На этой конференции я обнаружил, что мои друзья и их юридические мозги сидят вокруг с ожидающим видом, но ничего не говорят. С горящими глазами они были похожи на волков, которые ждут, когда ягненок придет и ляжет, чтобы они могли его загрызть. Я был официально назначенным ягненком, и, чтобы начать встречу, я попросил их повторить свое предложение.

"Хорошо, - сказали они, - мы заплатим вам 500 000 долларов за вашу четверть доли. Мы продадим вам наши четверть-доли по два миллиона долларов за четверть-долю".

Я откинулся в кресле, оглядел группу и стал ждать. Они сидели и смотрели. Я хлопнул по столешнице и сказал: "Все, вы продались. Я возьму это".

На мгновение можно было услышать, как жуки-жужелицы грызут ковры Stroock & Stroock & Lavan; то, что я принял их вызов, было последним, чего ожидали мои "партнеры". Пока они все еще были ошеломлены, я указал рукой на юристов и сказал: "Давайте, оформляйте бумаги".

Они сказали: "Нам нужен депозит в размере миллиона долларов".

"Пусть это будет 500 000 долларов". Они согласились на это, потому что решили, что я не смогу собрать деньги. Таким образом, они получат 500 000 долларов или мои акции в предприятии в качестве залога под мою гарантию - и получат это просто так. Они были почти правы, но я согласился.

Теперь у меня была недвижимость, но я просто не знал, как с ней поступить, ведь все остальные проекты Webb & Knapp уже были синдицированы и ресиндицированы, так что денег на счету больше не было. Через несколько недель, в день, назначенный для закрытия сделки, у меня все еще не было денег. Я пришел на встречу в десять часов, и мои друзья уже были там и ждали. Я попросил продлить время, что обычно делается автоматически, но мне отказали, и я надел шляпу, сказав: "У меня целый день на закрытие, отдыхайте, ребята", - и вышел за дверь.

Пистолет был наготове, и таймер, который должен был выстрелить, начал тикать. Я уже испробовал все традиционные и ряд совершенно нетрадиционных методов поиска капитала, и все безуспешно. Теперь настало время самого прямого подхода, который только можно себе представить. Я отправился в банк "Чейз" без предварительной записи и вошел в офис Дэвида Рокфеллера. Отчасти потому, что я был полезен Рокфеллерам в качестве консультанта, но в основном потому, что он джентльмен, Дэвид Рокфеллер сразу заметил меня. Я сказал: "Дэвид, я хочу занять шесть миллионов долларов, и вот что я хочу с ними сделать и почему это хорошая сделка. . . . " Я рассказал о доме 1407 по Бродвею.

Рокфеллеру эта идея показалась хорошей. Он попросил меня обсудить ее с Джоном Скалли, и если тот сочтет, что это безопасно для банка, Чейз пойдет нам навстречу.

Я подошел к Джону Скалли, вице-президенту, отвечающему за недвижимость, Скалли посмотрел, послушал и сказал: "Думаю, все в порядке, Билл". Он поднял трубку и позвонил Рокфеллеру, чтобы тот благословил заем. Я объяснил Рокфеллеру, что деньги мне нужны в тот же день. Со своей стороны стола я услышал, как Скалли сказал: "Хорошо, я сделаю это", - и выписал мне чек на шесть миллионов долларов. На изготовление чека на шесть миллионов долларов даже в "Чейзе" уходит немного времени, но теперь тиканье, раздававшееся в моей голове с десяти часов, стихло. Что касается людей, ожидавших моих денег в подсобке на Бродвее, то они могли сидеть. Я сделал несколько телефонных звонков по другим делам, а в пять часов пополудни отправился на закрытие. Войдя в зал, я молча подошел к столику. Я потянулся в карман пальто, позволил чеку на шесть миллионов долларов мягко опуститься на столешницу и сказал: "Джентльмены, бросайте свои акции на стол".

Люди, которые пытались уничтожить нас, люди, которым не нужно было зарабатывать деньги таким образом, но которые не могли устоять перед соблазном сделать это, получили отличную отдачу за свои усилия: Я уложился в их цену, они увеличили свои первоначальные инвестиции более чем в четыре раза. Но они и другие мои партнеры по синдикату, которые пошли на этот односторонний торг, теперь должны были сидеть сложа руки и наблюдать, как мы превращаем 1407 Broadway в самое прибыльное предприятие в Нью-Йорке. Моей первой задачей было расплатиться с Чейзом, и мы это сделали, но за много месяцев мы привлекли столько арендаторов, так раздробили и распродали различные аспекты 1407, что в итоге, в зависимости от того, как считать, мы получили до тринадцати миллионов сверх шести миллионов долларов, выплаченных Чейзу. Мы продали аренду, а затем сдали ее обратно. Мы продали плату за аренду, а затем сдали ее обратно. Затем были внешняя аренда, внутренняя аренда и различные "сэндвич"-аренды, о которых я расскажу в другом месте. Тем временем здание продолжало заполняться арендаторами. Так бывает в смелых проектах, когда вначале приходится чем-то жертвовать, чтобы заполучить первых ключевых арендаторов. Затем, поскольку у вас прекрасное здание и поскольку оно прижилось, арендная плата возрастает от дисконта до премии. Ранние договоры аренды, по мере того как они созревают или арендаторы решают расширяться в успешном здании, впоследствии еще больше увеличивают стоимость, и 1407 сегодня может стоить тридцать миллионов долларов. Инфляция, как и прилив, приходит на все корабли, но рост стоимости 1407 был основан на концепции и исполнении. Успех 1407 впоследствии привел нас к еще одному прекрасному предприятию, 112 West Thirty-fourth Street, но к тому времени Webb & Knapp была уже совсем другой компанией.

В 1948 году, когда начался проект 1407 Broadway, мы были партнерством, хотя и более жирным, чем то, в которое вернулись мои партнеры после войны. В 1945 году наши общие активы составляли 6,6 миллиона долларов, а в 1948 году - двадцать пять миллионов. Наша чистая стоимость составляла 5,6 миллиона долларов, а валовой доход от операционной недвижимости - 3,2 миллиона. Почти все, чем мы владели, за исключением клуба "Монте-Карло", приносило прибыль, и ситуация в "Монте-Карло" должна была измениться.

Монте-Карло" был одним из лучших ночных клубов в городе. Я проводил политику смены декора каждый сезон, тратя на это огромные средства. И еда, и обслуживание были превосходными. У нас было два оркестра и постоянная клиентура, но расходы были высоки, а ночные клубы как образ жизни начали угасать не только для многих ньюйоркцев, но и для меня. У меня все еще был угловой столик, но я находил в нем больше неудобства, чем удовольствия. При каждом посещении вокруг нашего столика непрерывно шествовали не только друзья и знакомые, но и совершенно незнакомые люди (а также случайные посетители, жаловавшиеся, что их стейк слишком редкий или слишком хорошо прожаренный). Марион дошла до того, что возненавидела это место, потому что здесь невозможно было спокойно и без помех пообедать. В моей жизни наступал такой период, когда офис на полставки и неофициальный суд в ночном клубе уже не казались мне ни веселыми, ни подходящими. И все же, хотя клуб начал приносить убытки, я не думал о его закрытии из-за гордости за это место, а также из-за чувства лояльности к нашим сотрудникам. Затем, в июне 1948 года, профсоюз барменов пригрозил нам забастовкой. Сначала я не верил, что наши люди будут бастовать; у нас были прекрасные отношения. А из-за зарплаты и чаевых наши бармены были, наверное, самыми богатыми в городе. Я решил, что если наши люди все-таки забастуют, я смогу ответить только тем, что ударю по нашим цветам - очень особенным способом.

В пять часов дня в среду, когда нам сообщили, что бармены действительно собираются уходить, я спустился в клуб. Оттуда я позвонил руководству профсоюза и попросил разрешения поговорить с мужчинами. По закону я не мог обращаться к своим сотрудникам без разрешения профсоюза, и они спросили, что я хочу сказать. Я ответил, что хочу похвалить профсоюз и его лидеров.

"Ты хочешь рассказать им о нас?"

Поскольку они были слегка недоверчивы, хотя и склонны радоваться, я сказал: "Именно так", чувствуя себя Марком Антонием. Они согласились на выступление, и профсоюзные лидеры, бармены и все остальные работники заведения пришли в боковую столовую, где я когда-то подписал договор о передаче скотобоен Ист-Сайда в ведение ООН. Я произнес короткую речь:

"Первое, что я хочу вам сказать, - мы верим в профсоюзы, в организованный труд и в право на забастовку. Все, что вы делаете, правильно, и ваши лидеры правы. Они сказали вам бастовать, потому что мы платим вам недостаточно. Все это - продукт американского общества, все это - часть демократии. Демократические привилегии также заключаются в том, что работодатель имеет право пытаться бежать перед лицом забастовки. Он также имеет право запереть забастовщиков, что является противоположностью праву на забастовку, но мы бы так не поступили. При всем уважении к вашим профсоюзным лидерам, которые считают, что вы можете получить больше денег, бастуя за них, мы не собираемся платить - потому что не можем себе этого позволить. Если мы не можем себе позволить платить, то в соответствии с демократической капиталистической системой мы должны выйти из бизнеса. Мы сказали, что не будем закрывать вас, но мы не будем поддерживать забастовку и не будем нанимать работников. Так что можете больше не беспокоиться о забастовке и не выходить на улицу. Это заведение закрыто и больше никогда не откроется.

"Но давайте все славно закончим. Сегодняшний вечер - ваш. Вы, официанты, официанты, повара, бармены, все. Мы не пустим посторонних. Вы можете пригласить своих жен, своих подруг. Девушки в шляпных чеках могут пригласить своих парней. Музыка будет играть до четырех утра. Все, что вы захотите съесть или выпить, за счет заведения".

Они провели самую дикую ночь, которая когда-либо была в ночных клубах. Никого из публики не пускали, и мы закрылись в пять или шесть утра следующего дня. Мы закрылись навсегда, в лучах славы, и за это нас прославили на весь мир, да так, что когда мы с Марион тем летом отправились в наше первое долгое путешествие по Европе, то в больших ночных клубах на континенте нас встречали, как королевских особ на реставрации. Владельцы, капитаны и официанты европейских ночных клубов считали, что это величайшая вещь в мире, когда мужчина закрывает заведение, как это сделал я. Когда мы уезжали в Европу, наши собственные капитаны и официанты спустились на яхту, умоляя нас снова открыть клуб, но я отказался. Я рад, что мне довелось управлять "Монте-Карло", но я отношусь к этому так же, как мужчина к восьми дочерям: он не возьмет миллион за одну из них и не даст двух центов за дополнительную.

Мы провели в отпуске не менее шести недель. Это был мой первый настоящий отдых от бизнеса с начала войны. Естественно, мы отправились в Париж, а затем путешествовали по сельской местности, посещая трехзвездочные рестораны, дегустируя воздух и пробуя вина Луары и других районов. У меня появился интерес к винам, который эта поездка только усилила. В конце концов я стал шевалье де Тастевином, а также хозяином, возможно, лучшего винного погреба (для бургундских вин) в Америке. Мое личное отношение к вину таково: пусть будущие поколения сами беспокоятся о своих лучших винах. Мы же обязаны пить все самое лучшее, что нам доступно. Сейчас, как и во время той особенной поездки в 1948 году, я за каждым ужином наслаждаюсь лучшим из возможных винтажей.

После нескольких недель роскошного отдыха у моря и прибавки в весе на десять килограммов я вернулся в Нью-Йорк, довольный отдыхом и полный идей. Я жаждал новых вызовов и нашел их в ожидании.

Мои партнеры встретились со мной и сказали, что решили ликвидировать бизнес. Они хотели распродать наши активы, прикарманить наши деньги и разойтись по своим путям.

OceanofPDF.com

▪ 8 ▪ Прощайте, партнеры, здравствуй, мир (1948-1952)

Сначала я был расстроен решением моих партнеров ликвидировать компанию Webb & Knapp. С одной стороны, мне нравились мои партнеры, и я с удовольствием работал с ними. Кроме того, у нас была команда опытных сотрудников, которые привыкли к моим методам работы и работали в моем темпе. Прямая ликвидация фирмы привела бы и к снижению ее популярности на рынке, и к распаду нашей рабочей силы. Кроме того, поскольку рост стоимости многих наших объектов только начинал проявляться, их принудительная продажа была бы подобна отправке на рынок зеленых персиков; нам пришлось бы продавать их со скидкой.

Гулд, однако, заболел туберкулезом и хотел полностью отойти от дел. У Сирса, который был независимым богачом, не было больших амбиций или желаний в сфере недвижимости; он был больше ориентирован на корпорации. Кроме того, оба мужчины, хотя и были равноправными партнерами со мной, временами, должно быть, испытывали все разочарования пассажиров в быстро движущемся транспортном средстве, которым они не могли управлять. Как задние в бобслее, они были благодарны за дополнительный вес и опору, но поскольку девяносто процентов бизнеса "Вебб и Кнапп" составляли взаимосвязанные проекты моей компании, им не разрешалось возиться с управлением. Наконец, по темпераменту мои партнеры были скорее инвестиционными менеджерами (первоначальный бизнес Webb & Knapp заключался в управлении недвижимостью), чем инвесторами-спекулянтами. Хотя они высоко ценили наши успехи, они считали, что Webb & Knapp должна взять на себя более консервативную и более комфортную роль. Я же, напротив, был настроен на новую программу спекулятивного роста. Мы все знали, что в конце концов я одержу верх, и отчасти поэтому они решили уйти. Но как только все это стало ясно, я начал видеть в их уходе не столько потенциальные неприятности, сколько фантастическую возможность. Я бы выкупил их и пошел дальше!

Я выкупил своих партнеров более чем за пять миллионов долларов. Чтобы собрать эти деньги, Webb & Knapp занялась распродажами, а я влез в долги на миллион долларов. Все это заняло чуть больше года, и компания продолжала расти на протяжении всего этого времени.

Многие наши действия в этот период, такие как продажа Академии верховой езды сети ABC для создания телевизионных студий, были предложениями, время которых, как оказалось, пришло. Другие, такие как продажа клуба "Монте-Карло" компании Astor за 1,26 миллиона долларов и продажа дома 383 по Мэдисон-авеню, где располагалась штаб-квартира Webb & Knapp, компании Metropolitan Life за семь миллионов, были неотъемлемой частью ликвидационных мероприятий, необходимых для того, чтобы расплатиться с моими партнерами.

С того самого момента, как я решил выкупить своих партнеров, я твердо решил не допустить, чтобы эта ситуация привела к перерыву в деятельности Webb & Knapp. Я продолжал развивать компанию еще более быстрыми темпами, чтобы расплатиться с партнерами, а также окупить затраты на покупку за счет ряда более крупных и выгодных предприятий. Так, с сентября 1948 года по ноябрь 1949 года, когда мои партнеры вышли из бизнеса, Webb & Knapp продала недвижимости на 22,5 миллиона долларов, 2,7 миллиона долларов совместной собственности и более 3 миллионов долларов в ценных бумагах на общую сумму более 28 миллионов долларов. Большая часть этих денег пошла на погашение ипотечных кредитов. Большая часть оставшейся суммы была немедленно реинвестирована. Например, чтобы продать здание нашей штаб-квартиры компании Metropolitan Life, мне пришлось вложить 3 миллиона долларов в его модернизацию и кондиционирование. Постоянные потребности Webb & Knapp в наличности для таких инвестиций и новых покупок иногда приводили к трудностям. В критический момент, когда нужно было организовать выкуп моих партнеров, именно Марион помогла мне сохранить жизнеспособность сделки. В то время как время нашей первоначальной договоренности истекало, я еще не мог собрать оговоренную сумму денег. Посоветовавшись, мои партнеры сообщили мне, что за 250 000 долларов сверх продажной цены они дадут мне отсрочку на тридцать дней. Если я успею завершить дела за это время, они не будут проводить ликвидацию. Если же я не смогу собрать необходимые деньги, они ликвидируют компанию, и я буду оштрафован на 250 000 долларов. Марион убеждала меня продолжать сделку и предложила 250 000 долларов из своих собственных денег.

Как выяснилось, я не нуждался в предложении Марион. Фирма Lazard Freres с Уолл-стрит предложила предоставить мне три миллиона долларов наличными в обмен на две трети акций Webb & Knapp, а я выкуплю эти акции через шесть месяцев с прибылью в один миллион долларов для Lazard Freres. Я решил согласиться на это дорогостоящее соглашение и, посещая Чарли Стюарта в Bankers Trust, рассказал ему о нем. Он сказал: "Это кажется немного крутовато... . . Может быть, мы сможем договориться о чем-то более разумном". С помощью Стюарта, Фреда Эккера из Metropolitan Life и Джима Ли из Central Savings Bank мне удалось организовать большую серию продаж, сдач в аренду и займов, в результате которых мои партнеры получили свои деньги, а также спиртное, оставшееся от клуба Monte Carlo, и вышли из бизнеса недвижимости.

Следующим крупным проектом Webb & Knapp стало строительство дома 112 по Западной Тридцать четвертой улице, который занимает середину длинного и оживленного квартала между Шестой и Седьмой авеню. Что еще более важно, он находится между магазинами Macy's на Тридцать четвертой улице и Gimbels на Тридцать третьей. Я начал собирать этот участок за участком в 1942 году. Это был один из ключевых объектов, от которого я старался не отказываться во время распродаж, чтобы собрать деньги для выкупа своих партнеров. Один из особенно трудных маневров в процессе сбора собственности был связан с захватом принадлежащего городу пожарного депо на Тридцать третьей улице. Город был великолепно равнодушен к продаже этого здания, пока, путем долгих уговоров местных политиков и функционеров и ценой в 375 000 долларов, я не договорился об обмене. За 375 000 долларов мы построили новую, гораздо большую, более эффективную и лучше расположенную пожарную часть на Западной Тридцать первой улице. В эту новую станцию город переместил людей и оборудование из старой станции и из другой станции на Двадцать девятой улице. В результате обмена мы получили то, что хотели, - ключевую собственность. Город получил лучшую пожарную часть (с комнатой отдыха и солярием для пожарных), а также возможность получить доход от продажи пожарной части на Двадцать девятой улице. В итоге все оказались в лучшем положении, чем начинали.

В итоге мы приобрели 74 270 квадратных футов площади между Тридцать четвертой и Тридцать третьей улицами, из которых 36 340 квадратных футов теперь составляют единое целое. Я всегда предполагал, что мы продадим эту собственность какой-нибудь группе универмагов, но серия бесед с Сэмом Хиршем убедила меня попробовать что-то другое.

Чтобы понять, что мы сделали, нужно осознать, что Нью-Йорк, где можно купить все, что угодно, - это гигантский восточный базар, замаскированный под бетон. Это самый большой базар в истории человечества, и, как и положено, это рынок, на котором слетаются птицы одного пера и торговцы одного типа - ростовщики и спекулянты в одной части центра города, издатели, телевизионщики и рекламщики в центре города, а торговцы тканями - между ними. Нигде эта сегрегация не проявляется так явно, как в швейном районе. Текстильщики, например, находятся на Бродвее, 1407. Мужская одежда, женские пальто и женские платья находятся рядом. Если покупатели из универмагов в Айове, Джорджии или Колорадо захотят купить платья за $14,95, они смогут найти девяносто процентов предприятий, производящих такие платья, в одном здании или рядом с ним. Платья стоимостью 25-30 долларов будут расположены аналогичным образом недалеко друг от друга. Швейный район для покупателя магазина - это эквивалент прилавка длиной в несколько кварталов, где товары распределены по обычным, хотя и пересекающимся категориям.

В то время производство детской одежды, хотя и было сосредоточено в одном-двух зданиях, было несколько разбросано. Хирш посчитал, что она может быть восприимчива к массовому переезду, и я решил открыть это новое место на Западной Тридцать четвертой улице, 112. Мы начали подбирать клиентов и почти сразу же добились успеха. На самом деле, каждый раз, когда мы оборачивались, нам приходилось переделывать здание, чтобы сделать его больше. В итоге мы пять раз меняли планы, чтобы в итоге получить самое большое и высокое здание, которое позволяли городские правила.

В то время, когда торговые площади на Западной Тридцать четвертой улице стоили две тысячи долларов за погонный метр в год, я снял с продажи огромную часть этих площадей, чтобы сделать в нашем здании роскошный вестибюль шириной семьдесят пять футов. Затем мы прорубили второй этаж, чтобы сделать в этом вестибюле изящный, расклешенный потолок, и облицевали стены сиенским мрамором. Этот внушительный вестибюль позволил нам сэкономить не менее 150 000 долларов в год на арендной плате, которую мы могли бы получить в противном случае. Местные риелторы и продавцы, проходя мимо здания, качали головами, не веря, что это пустая трата полезной площади, но только потому, что они не поднимали глаз выше уровня земли. Я понял, что мы можем позволить себе потерять доход с земли, если, предоставив арендаторам престижное здание, сможем запросить арендную плату на пятьдесят процентов выше, чем в ближайших окрестностях. Так мы и поступили, и, потеряв 150 000 долларов на аренде земли, получили не менее 400 000 долларов в год на аренде офисов и прекрасное здание. Сейчас это здание стоит около пятидесяти миллионов долларов, если судить по текущей арендной плате.

Поскольку розничная торговля так важна на Тридцать четвертой улице, мы выделили оставшуюся часть площади под магазины, но магазины совершенно особого типа. Мы спроектировали проход для пешеходов между Тридцать третьей и Тридцать четвертой улицами, что в данном районе означает проход между Macy's и Gimbels. Пешеходный поток, как правило, притягивается к двум или более удачно расположенным крупным магазинам, подобно тому как электричество вырабатывается и течет между противоположными полюсами динамо-машины. Как только мы открыли проход между Macy's и Gimbels, пешеходы тут же потекли к нему и через него сотнями в час. Со временем в Рузвельт-Филд, прототипе американского торгового центра, в Денвере и Монреале, а также в других городах мы использовали этот принцип человеческой физики, но Тридцать четвертая улица стала первым местом его применения.

Арендатором, которого мы искали для этого помещения на первом этаже, была компания F. W. Woolworth Co., которая, когда я указал, что получить магазин между Macy's и Gimbels - все равно что получить лицензию на печатание денег, сразу же заинтересовалась. Однако переговорщики из Woolworth отказались от минимальных гарантий, которые я просил за аренду.

Я сказал: "Похоже, мы больше доверяем соседям и вам, чем вы сами. . . . Вот что я вам скажу: способ убедиться, что вы платите справедливую арендную плату, - это предоставить вам помещение в безвозмездное пользование на пять лет. Объем бизнеса, который вы сделаете за это время, определит, сколько вы можете позволить себе платить".

У них загорелись глаза, пока я не добавил: "Однако, поскольку вы не хотите играть в азартные игры, а мы будем нести весь риск, мы имеем право на долю в вашей прибыли". Когда они спросили, что я имею в виду, я ответил, что если в большинстве сделок с процентами от объема Woolworth's давала пять процентов, то в данном случае мы хотим получить восемь процентов, и все, что это даст в среднем за пять лет, будет минимальной арендной платой. Сначала они сомневались, но то, что я предложил, было действительно соглашением без риска. Они знали, что бизнес в этом магазине будет хорошим, и в конце концов согласились. В результате мы получили почти в два раза больше прибыли, чем могли бы получить от первоначальной гарантии , что и должно быть. Пожалуй, вполне уместно, что компания Woolworth's поступила по принципу "пенни-мудрый, фунт-дурак".

В Webb & Knapp я давно нуждался в архитекторе, который помог бы мне воплотить в конкретные формы некоторые из многочисленных идей, которые я разрабатывал. Именно в 1948 году я нашел своего человека благодаря помощи Нельсона Рокфеллера.

В то время второй сын Рокфеллера вел многие дела братьев Рокфеллеров. В качестве консультанта я встречался с ним регулярно, иногда до трех раз в неделю. В то время он, помимо прочего, занимался возрождением Музея современного искусства, и однажды в его кабинете я сказал: "Нельсон, не кажется ли вам, что современным Медичи пора нанимать современных Микеланджело и да Винчи? Я планирую заняться грандиозной строительной программой национального масштаба и хотел бы собрать штат архитекторов, которые могли бы предложить новое мышление". Я рассказал Рокфеллеру о видах строительства и проектах, которые мы имели в виду, а затем сказал: "Вы интересуетесь современным искусством и архитектурой; можете ли вы помочь?"

Рокфеллер сказал, что может. Он упомянул о сотруднике музея по имени Дик Эббот, который страдал от туберкулеза. По состоянию его здоровья ему было бы разумно отказаться от работы в музее. Рокфеллер подчеркнул, насколько Эббот сведущ и как полезен он может быть в поиске моего архитектурного персонала.

Поэтому Эббот приехал к нам на год в качестве скаута для интервьюирования архитекторов. Я уточнил, что этот человек не должен быть отпрыском богатой семьи, потому что в архитектуре они слишком часто оказываются дилетантами. Я также не хотел, чтобы он был долговязым халтурщиком в задней части чьего-то офиса, с уже сломленным духом. Поэтому мне нужен был молодой человек старше двадцати пяти, но моложе тридцати пяти лет, и, конечно, он должен был проявлять признаки таланта и творческих способностей. Эббот провел интервью с дюжиной или более молодых людей, некоторые из которых были очень хороши, но ни один из них не был тем, кто мне нужен, пока он не привел с собой Иео Минг Пея, профессора Высшей школы дизайна в Гарварде. (Архитектор Филип Джонсон утверждает, что именно он нашел для нас Пея. Возможно, так оно и есть. Возможно, Джонсон действительно рекомендовал Пэя Эбботу, но впервые я познакомился с Пэем именно через Эббота в 1948 году).

Пей - выходец из прекрасной китайской семьи. Его отец, блестящий финансист, был министром в китайском националистическом правительстве и временами был связан с К. В. Старром, миллионером-страховщиком на Востоке. Пей никогда ничего не строил, но когда он и его очаровательная жена Элейн приехали к нам в гости, по его эскизам я понял, что он действительно талантлив. Кроме того, он показался мне безусловно умным и очень изобретательным, а также живым человеком и знающим гурманом. Это был случай мгновенного признания и симпатии. Я захотел, чтобы он присоединился к нам. Пей опасался стать архитектором в неволе, что могло лишить его определенной степени профессиональной свободы. Он также разрывался между возвращением в Китай и тем, чтобы остаться здесь в качестве преподавателя, но я взялся за работу и вскоре убедил его, что те вещи, которые мы собираемся делать, будут настолько отличаться и настолько лучше, чем делают все остальные в стране, что как архитектор он не сможет устоять перед вызовом. Мне помог, хотя тогда я этого не знал, совет, который когда-то дал отец Пея: суть хорошей архитектуры заключается в умении не только придумывать великие здания, но и эффективно увязывать их с финансами и экономикой. Отчасти интерес Пея к нам заключался в том, что мы давали возможность увязать дизайн с маркетинговыми факторами. Благодаря обширному планированию и проектированию, которыми он с тех пор прославился, мы с Пеем совершили несколько заметных архитектурных прорывов.

Первым заданием Пея была перепланировка штаб-квартиры нашего офиса на Мэдисон-авеню, 383. Я взял Пея с собой, чтобы посмотреть офис Эккера в Metropolitan Life, и добраться туда было половиной удовольствия; нам пришлось миновать акры меньших офисов, чтобы найти офис Фреда, и я объяснил: "Вот чего я не хочу. Я не хочу быть похороненным в каком-то недоступном уголке".

Пей уже заметил, что подавляющее большинство посетителей Webb & Knapp приходили ко мне, а затем шли к кому-то еще. Поэтому его решение заключалось в том, чтобы посетители оказывались непосредственно рядом с тем местом, куда большинство из них хотели попасть - моим офисом. В большом открытом вестибюле и выставочном зале на верхнем этаже нашего здания он построил вертикальный цилиндр диаметром двадцать футов, обшитый деревянными панелями, - штаб-квартиру внутри штаб-квартиры - моего офиса. На крыше над этим самодостаточным цилиндром мы построили небольшую столовую в пентхаусе, которая, судя по заключенным там сделкам, оказалась, возможно, самым выгодным вложением моих средств. Внизу, рядом с моим офисом, мы устроили несколько открытых террас с боковыми стенами из мрамора, кустарниками и статуями. В итоге у нас получилась уникальная штаб-квартира, фотографиям которой посвятили страницы многие известные журналы, что стало очень полезной рекламой для Webb & Knapp. Однако, по сути, наша перестроенная штаб-квартира была офисом, который работал на меня, и эта офисная башня сегодня доминирует над всем двенадцатым этажом дома 383 по Мэдисон-авеню так же эффектно, как когда-то одинокая башня знаменитого броненосца времен Гражданской войны "Монитор" доминировала над своей палубой и водой на многие мили вокруг.

Сначала Пей пришел к нам в качестве идейного вдохновителя, человека, который мог бы воплотить в визуальную форму мои идеи, подобно тому, как Харрисон помог мне разработать концепцию "Города Икс". Потом у нас появился штат сотрудников, и мы вышли за рамки этого этапа. Первой важной внешней работой, которую Пей выполнил для нас, стало офисное здание Gulf Oil в Атланте, где, быстро научившись, он убедил производителей мрамора из Джорджии поставлять облицовочный материал по очень низкой цене в качестве рекламы своего продукта. Этот шаг стал прелюдией к некоторым вещам, которые мы делали для алюминиевой и других отраслей промышленности.