Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости

После окончания Второй мировой войны можно было бы ожидать массового возрождения городов, но большая часть тех, кто мог себе это позволить, перебралась в пригороды, покинув города. Городская Америка превратилась в пригородную, и новый мегаполис процветал - отчасти за счет городов. Например, корпорации, которые изначально размещались в крупных городах, чтобы быть рядом с рабочей силой, источниками материалов, клиентами и железнодорожной станцией, стали строить свои новые заводы рядом с новыми домами за городом.

Результатом такого оттока населения и отсутствия новых производств стала потеря налоговых поступлений и образование вакуума, особенно в старых жилых и производственных районах городов. Как следствие, из древних трущоб в некогда приятные жилые кварталы стали проникать городские сугробы.

А потом, усугубляя их проблемы, в города хлынул послевоенный поток сельских американцев. Эти новые жители, в большинстве своем неквалифицированные рабочие, уже несколько десятилетий покидали фермерские земли ради работы в городах. Эта тенденция получила импульс во время Второй мировой войны, но после войны она стала еще более выраженной. Выбравшись из традиционных гетто, где они сначала поселились вместе с друзьями и родственниками, новоприбывшие устремились в частично эвакуированные близлежащие районы. Это, в свою очередь, ускорило бегство оставшихся старых жителей в пригороды или другие районы города.

Новоприбывшим, большинство из которых были необразованными и неквалифицированными, было трудно найти хорошую и постоянную работу. Из-за своей бедности они теснились друг с другом, что само по себе создавало определенную городскую неразбериху. Кроме того, иммигранты, многие из которых были невежественны и непривычны к нравам и дисциплине городской жизни, другие - эксплуатируемы и обижены, а третьи - арендаторы, а не владельцы, оказались равнодушными, если не разрушительными хранителями имущества.

Сегодня благодаря взрывным событиям и телевидению большинство из нас резко осознало ситуацию, которую я изложил в мельчайших подробностях. Взаимосвязанные проблемы рабочих мест, жилья и образования в больших городах мы сегодня осознаем как великую проблему нашего ультраурбанистического общества. В 1952 году дело обстояло иначе. Отток населения в пригороды был слишком очевиден, чтобы его отрицать, но что означал этот отток и что предвещали скорость и масштабы миграции в города, многие пытались игнорировать или отрицать.

Тем не менее, понимание пришло, и в 1949 году Конгресс принял предложение, впервые выдвинутое в 1937 году, об уничтожении трущоб. Этот закон, представляющий собой вариант земельных субсидий, с помощью которых строились наши ранние железные дороги, был известен как Закон о перепланировке городов (Title I Urban Redevelopment Act). Основная идея городской перепланировки заключалась в том, что город, используя свое право на отчуждение, приобретает трущобы или запущенную землю по справедливой рыночной цене для владельцев. Он расчищал эти земли, а затем предлагал их частным застройщикам по цене ниже, чем стоил город. На этой недорогой земле застройщики могли бы возводить жилье для людей с низким и средним уровнем дохода. Одну треть стоимости новой расчищенной земли должен был взять на себя город, а две трети - федеральное правительство.

Раздел I был хорошей идеей, но он не сработал. Проблема заключалась в том, что закон был сосредоточен только на жилье. Чтобы оживить большой район, пораженный сочетанием социальных и экономических бед, требуется гораздо больше, чем снос трущоб и строительство новых чистых квартир: оживление отдельных частей ядра города требует изменения его человеческой химии. Лучший способ добиться этого - новое или более эффективное землепользование (как это произошло в Монреале). Жилье может, и в большинстве случаев должно, быть ключевой частью этих изменений, но вы также должны создать поддерживающие коммерческие и эстетические элементы в районе или уже иметь их поблизости, иначе ваше жилье в конечном итоге поддастся упадку вокруг него. Закон 1949 года ничего этого не учитывал.

Многие города, хотя и проявляли большой интерес к Разделу I, не желали выделять свои ограниченные ресурсы, чтобы воспользоваться преимуществами нового закона, поскольку крупные застройщики и институциональные инвесторы остерегались участвовать в сложных и политически колючих проектах в городах. Эти инвесторы привыкли получать ипотечное страхование от Федерального жилищного управления (FHA) на все свои проекты. А FHA, беспрепятственно направляя средства в пригороды, относилось к предложениям о строительстве в трущобах с таким же энтузиазмом, как ваша тетушка, получившая приглашение на шоу стриптиза.

В ответ на неудовлетворительные результаты программы Title I и предложения специальной комиссии, назначенной президентом Эйзенхауэром, Конгресс в 1954 году принял закон, позволяющий FHA страховать городские застройки, используя формулы, основанные на стоимости имущества после успешного завершения проекта. Другими словами, страховщики FHA были призваны начать думать и действовать как распространители стартового капитала, а не как хранители денег. Кроме того, согласно новому законодательству, поощрялось смешанное строительство коммерческих и жилых объектов. В итоге все было устроено так, что спонсорам требовалось внести всего три-пять процентов от общей стоимости проекта наличными. Таким образом, даже если общая прибыль по таким проектам могла составлять скромные шесть процентов, относительно небольшая сумма наличных денег обеспечивала спонсорам значительный рычаг воздействия на их инвестиции.

С принятием нового закона многие крупные застройщики и инвесторы заинтересовались реконструкцией городов. По всей стране началось медленное, но впечатляющее шествие проектов городского развития, в котором компания Webb & Knapp иногда крутила эстафету, иногда била в барабаны, но всегда возглавляла парад.

В рамках вышеупомянутых законов были инвестированы миллиарды долларов. Очевидно, что программы городского развития 1950-х годов были лишь предтечей чего-то гораздо большего, что еще предстоит - Соединенные Штаты всерьез займутся восстановлением и гуманизацией своих городов. Тем временем, возможно, сейчас стоит добавить в летопись кое-что из того, что мы сделали в области городского развития.

Вашингтон, округ Колумбия

Поздней осенью 1952 года Джон Прайс Белл, мой вице-президент по связям с общественностью, листая последний номер журнала The Architectural Forum, наткнулся на иллюстрированную статью о юго-западном Вашингтоне, округ Колумбия. Речь шла о древних трущобах у Потомака, которые, разрастаясь из своих старых пределов, как раковая опухоль, начали обгрызать самые края Капитолийского холма. До сих пор, говорится в статье, было много дебатов, но не было никаких действий по восстановлению этого огромного и растущего района.

Белл знал, что я интересуюсь великими городами. Он самостоятельно прилетел в Вашингтон. Взяв такси до Юго-Запада, он осмотрел место, вернулся в Нью-Йорк и начал продвигать проект. Я отказал ему. Фил Грэм, издатель The Washington Post и человек-возрождение города, занимающийся городом и политикой, уже пытался заинтересовать меня этим районом. Я отказался: мне не хотелось ввязываться в проект, в котором участвует правительство.

Тем не менее, Фил Грэм продолжал поддерживать связь. Он прочитал речь, которую я произнес в Гарвардской школе дизайна и которая была перепечатана в журнале The Atlantic Monthly. Суть моей речи заключалась в том, что городские ядра можно и нужно спасать. Меня стали приглашать в качестве докладчика на одну или две вашингтонские конференции, и, оказавшись там, я продолжал слушать о местном проекте. Поскольку Белл все еще пропагандировал Юго-Западный Вашингтон, а Грэм приводил мне аргументы из моей собственной речи, я начал менять свое мнение. Кроме того, Эйзенхауэр теперь был избранным президентом. По слухам, он тоже был очень расположен к развитию Юго-Запада. При поддержке таких людей, как Эйзенхауэр и Грэм, возможно, в Вашингтоне действительно удастся что-то сделать. Я решил, что самое меньшее, что мы можем сделать, - это взглянуть на этот район.

В начале той зимы Пэй, Текс Маккрэри, наш консультант по связям с общественностью, Белл, мой сын, и я прилетели в Вашингтон из Нью-Йорка. Мы встретились с местными чиновниками. Затем, на машине и пешком, мы осмотрели место предполагаемой перепланировки. Результатом нашей прогулки по трущобам стало то, что теперь это один из самых ценных участков вашингтонской недвижимости. По привлекательности для жильцов-снобов некоторые районы уступают только Джорджтауну. Офисный центр L'Enfant Plaza и прилегающий к нему торговый центр (который мы задумали в тот день) являются важными туристическими достопримечательностями, и в целом в этот район было привлечено более полумиллиарда средств на развитие. И все же Юго-Западный Вашингтон оказался самым долгим, затяжным и разочаровывающим из всех наших проектов. Если бы мы имели истинное представление о том, что на самом деле представляет собой реализация большого инновационного проекта в Вашингтоне, мы бы никогда не взялись за эту работу. К счастью, мы лишь догадывались о том, что нас ждет, и это было достаточно плохо.

Точно так же, как раньше Денвер казался мне карикатурой на американские города, так и Вашингтон был другой крайностью. Проблема Денвера заключалась в том, что в нем не было "родной" группы, способной удержать на плаву самодовольный второсортный истеблишмент. Проблема Вашингтона заключалась в том, что слишком много сил тянуло его в разные стороны, а что касается гражданского правительства, то это был монстр без головы. Без мэра, без сильных городских чиновников и с Конгрессом США, который был намерен оставить все как есть, город не мог двигаться в одном направлении больше одного месяца за раз. Формально Вашингтоном управляли три комиссара, назначенные Конгрессом. Именно Конгресс принимал законы для округа; жители не голосовали. На самом деле различные административные чиновники, члены советов и судов назначались соответственно Конгрессом, президентом США и Верховным судом США. Инженерный корпус армии США, Парковая служба США, Комиссия по изобразительному искусству, Комиссия по планированию и десятки других официальных и неофициальных агентств также участвовали в управлении и контроле над различными частями столицы. Хотя они и не обладали широкой исполнительной властью во всем городе, члены этих различных групп имели право вето на значительные части операций друг друга. Строители не могли строить то, против чего выступала Комиссия по планированию. Комиссия по изобразительному искусству должна была одобрить то, что предлагала Комиссия по планированию, и так далее. Учитывая все вышесказанное, было аксиомой, что в Вашингтоне царапанье спины было в порядке вещей. Проверенным временем способом уничтожить многие предложения было отправить их в комитет на время, пока они не умрут или не будут выхолощены до неузнаваемости. Со сменой руководства страны и Конгресса перспективы того или иного проекта резко менялись из года в год. Результатом всего этого было то, что только безобидные проекты, как правило, легко проходили через этот лес комитетов. Небольшой объем эффективного планирования и управления, осуществляемого в Вашингтоне, округ Колумбия, выполнялся самозваной группой обеспеченных долгожителей и членов Конгресса, которым, пока они никого не возбуждали, остальные разрешали сделать это своим хобби. Солидные, непоколебимые местные ставленники, такие как Улисс С. Грант III, заседали в одной комиссии за другой, никогда не огорчая никого новыми идеями.

Поскольку Вашингтон всегда был небольшим негородским городом, спальным и пенсионным районом для государственных служащих, все это не имело особого значения. Столица по сути своей оставалась маленьким, полусельским, полуюжным городом. Затем, быстро сменяя друг друга, Новый курс, Вторая мировая война и послевоенный грибной рост большого правительства изменили все это. В город стали стекаться новые люди, новые или значительно расширившиеся правительственные учреждения и новые проблемы. Вашингтон и его окрестности превратились в зону бурного роста. В сфере недвижимости наибольший рост наблюдался в городах и новых пригородах, которые начали окольцовывать Вашингтон, как сорняки окольцовывают и в конце концов заглушают мелкий пруд. В пригороды переселялись белые из районов города. В округ также мигрировали чернокожие из сельских районов Юга. Город менялся, но в 1952 году отцы города все еще держали в руках рычаги власти в Вашингтоне, считая своим долгом упорно игнорировать любые изменения, происходящие вокруг них, и именно тупик, возникший из-за этого сопротивления переменам, привел Webb & Knapp в Вашингтон.

Земельное агентство по перепланировке, новое агентство, в чьи обязанности входила перепланировка вашингтонских трущоб, сцепилось с Национальной комиссией по планированию столицы в вопросе о том, как эту перепланировку осуществить. В 1952 году, когда мы с коллегами проезжали по предполагаемому юго-западному району, тупик длился уже второй год.

На карте предполагаемый участок образовывал гигантский треугольник площадью пятьсот акров. Северная сторона треугольника шла параллельно проспекту Независимости и большому Вашингтонскому молу, который находится между Мемориалом Линкольна и Капитолийским холмом. В западной части треугольника протекал Потомак, чьи потенциально красивые и ценные прибрежные земли были загромождены старыми складами, продуктовым и рыбным рынком, обветшавшими причалами и несколькими ресторанами морской кухни. С восточной стороны к проекту примыкали ветхие дома, предназначенные под снос и замену общественным жильем. Северную границу проекта составляла Индепенденс-авеню, но, по сути, визуальную и психологическую границу района формировали надземные пути Пенсильванской железной дороги, которые поднимались чуть ниже проспекта и пересекали реку в Вирджинию. Эффект Китайской стены, создаваемый этими путями, с 1860-х годов отделял и сегрегировал юго-запад Вашингтона от остальной части города. Некогда фешенебельный район давно превратился в рабочее и, в конце концов, чернокожее гетто. Во время нашей экскурсии мы увидели множество приятных улиц, обсаженных деревьями, но дома разваливались: крыльца покосились, окна потрескались, водосточные трубы висели неровно, а краска выглядела так, словно осталась со времен Гражданской войны. Во многих домах не было водопровода, а на улице стояли туалеты - и все это в пределах видимости от купола Капитолия.

Земельное агентство по перепланировке возглавил председатель-доброволец Джон Ремон, мудрый и общественно активный руководитель телефонной компании. Ремон и его помощник Джон Серлз хотели лишь очистить территорию от старых зданий. Они планировали полностью изменить химический состав района, построив многоэтажные жилые дома, модернизировав коммерческие районы и развив набережную. Таким образом, Агентство по перепланировке земель надеялось вновь связать юго-запад с городом. Однако Национальная комиссия по планированию столицы считала, что Юго-Запад, "традиционно являющийся районом с низким уровнем дохода" (для "низкого уровня дохода" читается как "черный"), должен оставаться таковым. Здания и улицы должны быть отремонтированы, но их общий вид не должен измениться. Другими словами, Юго-Запад должен превратиться в бедный, черный Джорджтаун. На самом деле комиссия проводила политику сдерживания. Поскольку гетто уже давно вырвалось из своих пределов и теперь охватывало Капитолийский холм и распространялось по остальным районам города, политика сдерживания была явно несостоятельной. Кроме того, на восстановление каждого дома требуются огромные суммы. На имеющиеся деньги можно было восстановить лишь небольшую часть домов, которые, как это уже случалось в других городах, вскоре были бы поглощены приливом упадка вокруг них.

Тем не менее, без благословения Комиссии по планированию Агентство по перепланировке земель ничего не могло сделать. Под давлением местных групп, добивавшихся "хоть какого-то результата", семьдесят пять акров земли были отданы под государственные проекты недорогого жилья. Многие вашингтонцы предсказывали всему проекту конечную судьбу, потому что в Америке не было ни одного крупного застройщика, который бы прикоснулся к проекту Title I. Однако именно в этот момент на сцену вышли мы. Осажденный Ремон и его союзники быстро осыпали нас приветственными посланиями.

В марте 1953 года компания Webb & Knapp объявила о своей заинтересованности в реконструкции всего юго-западного района. Мы опоздали взять на себя строительство недорогого жилья на семидесяти пяти акрах в зоне B, но Пей принялся за работу, изучая оставшуюся часть проекта. В ноябре председатель Земельного агентства развития Джон Ремон приехал в Нью-Йорк, чтобы узнать, действительно ли мы заинтересованы во всем проекте. Мы угостили его парой бокалов сухого мартини и хорошим обедом в столовой в башне над моим офисом. Затем, в доказательство нашей заинтересованности, мы представили генеральный план всего района.

Ключевым моментом нашего плана был торговый центр шириной в триста футов, протянувшийся на юг под прямым углом к Индепенденс-авеню. Торговый центр начинался напротив Смитсоновского института на Десятой улице. Это было единственное место, где железнодорожные пути опускались ниже относительно высокой земли в районе Десятой улицы. Построив эспланаду - своеобразный наземный мост - над железнодорожными путями, над местом предполагаемого строительства восьмиполосного скоростного шоссе и в сердце Юго-Запада, мы могли бы буквально заново соединить этот район с самим Вашингтоном. Представьте, что железнодорожные пути - это гигантская стена, а скоростное шоссе - река машин. Наш торговый центр преодолел оба этих препятствия. Вдоль торгового центра, на островке земли в форме полумесяца между железнодорожными путями и скоростным шоссе, мы предложили построить специальный офисный, культурный и развлекательный центр под названием L'Enfant Plaza, в честь первого планировщика Вашингтона. К западу и северу от L'Enfant Plaza мы предложили построить ряд правительственных офисных зданий. Ниже этого делового и культурного уступа, вдоль реки , мы планировали построить великолепную пристань для яхт и зону отдыха. Наконец, к востоку от этой набережной мы разместили комбинацию высотных зданий с лифтами и, что является чем-то новым в городской реконструкции, серию таунхаусов с общей угловой линией. Все основные улицы, кроме двух, будут закрыты для сквозного движения. Существующие проезжие части и уже имеющиеся на них прекрасные деревья должны были стать улицами местного значения, пешеходными дорожками и открытыми дворами.

Наш план, выходящий за рамки всего, что еще было предложено, обеспечивал очевидное единение юго-запада и остальной части города за его пределами. Ликующий Римон пообещал всю возможную помощь и поддержку. Мы еще раз проконсультировались по поводу планов и стратегии и приготовились к переезду в 1954 году.

Наш план состоял из четырех частей и имел определенную логику. Главной задачей было построить несколько новых правительственных офисных зданий в северной части проекта вдоль Индепенденс-авеню и/или части нашего торгового центра на Десятой улице. Эти здания гармонично сочетались бы с существующими поблизости строениями. Что еще более важно, быстрый рост числа новых офисов на юго-западе помог бы сдаче в аренду новых квартир в зоне B, которая была преобразована в жилье со средним уровнем дохода, и в жилом комплексе Town Center, который построит компания Webb & Knapp. В свою очередь, рост числа новых квартир даст толчок развитию зданий и мероприятий, запланированных на площади L'Enfant Plaza. Успешная площадь, в свою очередь, создаст рынок для еще большего количества домов и квартир по всему Юго-Западу. Такое поэтапное развитие взаимодополняющих элементов является частью хорошего планирования. Но не менее важно было правильно представить планы.

В Денвере и на опыте работы в ООН я понял, что самый лучший и полезный план может быть тихо заглохнут или публично нарисован и четвертован, если его не поддержат влиятельные друзья и широкая общественность. В случае с Вашингтоном у нас была поддержка со стороны ключевых элементов в столице, но я хотел быть уверенным в достаточной общественной поддержке, чтобы преодолеть оппозицию. Поэтому в январе 1954 года мы начали рекламную и торговую кампанию. Сначала мы неофициально представили наш план избранным членам Вашингтонского торгового совета. На следующий день мы провели официальную презентацию проекта городским комиссарам, городским чиновникам, а также руководителям ряда заинтересованных агентств - Федеральной жилищной администрации, Управления жилищного строительства и финансирования жилья и других. 15 февраля мы провели еще одну серию презентаций и устроили банкет в отеле Statler для членов Конгресса, их жен и различных гражданских лидеров. Восторженные рассказы о нашем плане и о наших усилиях охватили местное телевидение, радио и газеты. До этого времени перспективы развития Юго-Запада были примерно такими же радостными, как у больного туберкулезом в терминальной стадии, но эти презентации были подобны уколам антибиотика широкого спектра действия.

Затем Webb & Knapp и Земельное агентство по перепланировке подготовили совместный меморандум о взаимопонимании. По этому соглашению Webb & Knapp, полностью за свой счет, обязалась подготовить подробный генеральный план для всего участка на Юго-Западе. Земельное агентство не будет вести переговоры с другими застройщиками, пока наш план находится в стадии подготовки. После принятия плана городом Вашингтоном компания Webb & Knapp получала право вести переговоры о продаже пятидесяти процентов земельных участков. Другие застройщики, которые впоследствии присоединятся к проекту, будут соответствовать генеральному плану. Тем временем Земельное агентство по перепланировке сделает все возможное, чтобы обеспечить принятие нашего важного торгового центра на Десятой улице. В меморандуме говорилось, что наше вступление в проект зависит от принятия торгового центра.

В июле мы провели частную презентацию плана президенту Эйзенхауэру в Белом доме. Он дал нам свое официальное благословение. Повсюду мы встречали добрые слова и обещания частной и государственной поддержки. Правда, некоторые члены Комиссии по планированию задирали нос, но они придерживались своего мнения. Весь 1954 и часть 1955 года наши люди работали с Земельным агентством по перепланировке, Комиссией по планированию и дюжиной других департаментов и агентств через координационный комитет, чтобы выработать реальные детали плана. Я надеялся, что мы сможем заложить фундамент для проекта к 1956 году. Затем появилась молчаливая оппозиция под знаменем влиятельного и престижного Смитсоновского института.

Смитсоновский институт, расположенный на северной стороне Индепенденс-авеню, считал землю к югу от проспекта своими владениями. Именно там мы планировали разместить наш торговый центр, но теперь Смитсоновский институт решил заявить о своих территориальных правах и разработал предварительные планы строительства массивного здания в форме самолета, которое должно было стать новым авиационным музеем. По праву институционального превосходства они планировали разместить это новое здание напротив того места, где наш торговый центр будет соприкасаться с Индепенденс-авеню. Мы, жители других стран, могли бы соответствующим образом приспособить наш торговый центр или перенести его в другое место. Им было все равно, куда.

Я возразил, что мы очень надеемся, что Смитсоновский институт будет построен по обе стороны от торгового центра, но они не должны блокировать его. Комиссия по планированию, однако, немедленно объявила, что в связи с этим конфликтом весь вопрос о торговом центре должен быть пересмотрен. Для изучения этого вопроса был назначен подкомитет Комиссии по планированию во главе с Конрадом Виртом, директором Службы национальных парков. Подкомитет собрался и предложил радикально сократить наш торговый центр, разветвить его северный конец в виде гигантской буквы U, чтобы обогнуть с двух сторон предлагаемый авиационный музей на углу Десятой и Независимости. Мы еще раз объяснили, как важно иметь монументальную связь между юго-западом и собственно Вашингтоном. Подкомитет вежливо выслушал нас и в феврале 1955 года предложил еще одно компромиссное решение. Мы должны перенести наш торговый центр на восток до Девятой улицы. Правда, в этом случае торговый центр окажется ниже уровня железнодорожных путей, но это, по их мнению, можно решить путем переноса и утапливания путей. Это новое предложение привело бы к новым огромным расходам, на которые не было бы средств. Оно потребует нового планирования, которое займет еще как минимум два года. Перепланировка Юго-Западного района может быть отложена или сорвана, но Смитсоновский институт должен остаться нетронутым. Комиссия по планированию, которая целый год откладывала утверждение нашего плана, сразу же дала "предварительное одобрение" плану Вирта. Вашингтонским инсайдерам стало ясно, что мы попали в мышеловку.

Однако наше соглашение с Земельным агентством по перепланировке было предельно ясным: нет торгового центра - нет Webb & Knapp. Webb & Knapp могла жить без Юго-Запада, но без нас не могло существовать популярного и столь необходимого сейчас проекта. Мы хотели сотрудничать с городом, но могли и с честью выйти из ситуации. Ситуация зашла в очередной вашингтонский тупик, и президенту Эйзенхауэру потребовался выход из него.

Главный интерес президента, на самом деле, заключался не в том, чтобы заново освоить Юго-Запад. Он хотел найти подходящее место для временных офисных зданий, которые были построены на озелененной территории большого Вашингтонского торгового центра во время Первой мировой войны, когда Айк был бритвой. Эти бельма на глазу пережили Первую мировую войну, Вторую мировую войну и Корейский конфликт. В условиях постоянной нехватки офисов они грозили остаться в веках, и это раздражало Эйзенхауэра. Наш план для Юго-Запада предусматривал офисные помещения, в которые могли бы переехать обитатели темпов. Но прежде чем что-то можно было сделать с темпосами, нужно было что-то сделать с нашим планом. Президент назначил Джорджа А. Гарретта, известного вашингтонского бизнесмена, бывшего посла в Ирландии и президента Федерального городского совета, своим специальным представителем, "чтобы заставить проект снова двигаться".

Отныне Гарретт присутствовал на всех заседаниях Земельного агентства по перепланировке, Комиссии по планированию и подкомитета Вирта по обновлению города. Гарретт не обладал ни властью, ни полномочиями как таковыми; он был наблюдателем. Но если у него не было прямой власти, у него было кое-что другое. Только в гаремах древнего турецкого двора, как мне рассказывали, нюансы места, положения и текущей благосклонности оценивались более тщательно, чем в современном Вашингтоне. Гарретт, благодаря сочетанию личности, социального положения и недавнего президентского помазания, обладал всем вышеперечисленным. Его личное положение было таково, что он мог нивелировать влияние председателя Верховного суда Эрла Уоррена, который был канцлером Смитсоновского института. Задача Гаррета заключалась в том, чтобы подтолкнуть и уломать достаточное количество членов Комиссии по планированию, а также их друзей и единомышленников по всему городу, чтобы они изменили свою позицию. Подобно любезному папскому нунцию, разбирающему ссоры между местными епископами, Гарретт сначала убеждал людей не занимать несгибаемую общественную позицию. Затем он постепенно подводил их к изменению позиции. Этот мягкий процесс поворота на месте с сохранением "лица" требовал времени. Только в конце 1955 года, после последней попытки комитета Вирта перенести наш торговый центр на Восьмую улицу, Комиссия по планированию уступила. Тогда они посоветовали Смитсоновскому музею поискать место для авиамузея в другом месте. В апреле 1956 года наш генеральный план, в котором торговый центр был сужен до 250 футов, был официально утвержден. Теперь мы были готовы приступить к работе.

В соответствии с нашим соглашением с Агентством по перепланировке земель, мы получили права на ведение переговоров по поводу торгового и жилого комплекса Town Center на юго-западе, участка L'Enfant Plaza и набережной, которые будут развиваться в таком порядке. Эти три участка составляли пятьдесят процентов Юго-Запада.

Тем временем на политическом фронте, при особой помощи представителя Джеймса К. Аучинклосса из Нью-Джерси и сенаторов Стюарта Саймингтона и Барри Голдуотера, мы провели через Конгресс специальный законопроект об аренде и покупке правительственных офисов. Приняв такой законопроект, экономное правительство при минимальных денежных затратах или задержке во времени могло бы переехать в столь необходимые офисные помещения в Юго-Западном треугольнике и стать их владельцем. Этот законопроект об аренде и покупке, Публичный закон № 150, предусматривал аренду Администрацией общих служб четырех федеральных офисных зданий на юго-западе.

Все шло хорошо, пока очередные выборы не изменили баланс сил в Конгрессе с республиканского на демократический. Публичный закон № 150 был в силе, и Администрация общих служб могла им воспользоваться, но сейчас ничего подобного не предвиделось. Великие вашингтонские агентства похожи на спокойные стада, которые тихо пасутся и, в свою очередь, удобряют отдельные части национальной экономики. Они рассчитывают на то, что их размер и молоко, которое они дают, защитят их от нападения. Они боятся очень немногих существ - за исключением Большого Медведя Конгресса.

Хотя об этом никогда не говорилось в ходе дебатов, я подозревал, что на соглашение об аренде и покупке, поскольку оно позволит агентствам хоть немного ускользнуть из-под контроля Конгресса, некоторые политики посмотрят с опаской.

В случае с Юго-Западом, при первых гневных возгласах конгрессменов из теперь уже влиятельной оппозиции, Управление служб общего назначения испуганно вздохнуло и замерло. Земельное агентство по перепланировке могло присвоить себе сколько угодно земли, но Управление служб общего назначения не собиралось вступать во владение ею и строить на ней до тех пор, пока каждое здание не будет должным образом проверено, сертифицировано и напрямую профинансировано Конгрессом. В результате высокоприоритетные правительственные земли, приобретенные Агентством по перепланировке под офисы, долгие годы оставались пустыми, а когда были возведены квартиры в районе B и нашем Таун-центре, они возвышались на расчищенном участке, словно одинокие мезы в аризонской пустыне.

Для того чтобы заставить некоторые правительственные учреждения переехать на Юго-Запад, нам нужна была помощь конгресса. Чтобы помочь нам найти ее, Гарретт и его помощник Йейтс Кук вместе с Джоном Серлзом из Земельного агентства по развитию, обратились к конгрессмену Альберту Томасу из восточного Техаса, который возглавлял подкомитет по ассигнованиям Палаты представителей, занимавшийся вопросами независимых правительственных офисов. Их познакомил с Томасом друг Эйзенхауэра, но, несмотря на все их прекрасные вашингтонские и родные рекомендации, мои друзья получили ледяной прием. Томас сказал своим посетителям, что он возмущен тем, что на него давят представители Вашингтонской торговой палаты. Тем не менее беседа завязалась. Каким-то образом выяснилось, что Томас интересуется рынком зерновых фьючерсов. Гарретт рассказал, что он был партнером в фирме Merrill Lynch, Pierce, Fenner & Beane. Томас начал задавать технические вопросы, на которые мой друг Гарретт отвечал со всем апломбом и жаргоном инсайдера. Больше о Юго-Западе ничего не было сказано. Однако было очевидно, что Томас начал рассматривать Гаррета как друга, которого нужно развивать. Наконец гости встали и попрощались. Когда они уходили, Томас сказал: "Думаю, я могу кое-что для вас сделать". Он так и сделал. В свое время было получено разрешение на строительство здания Космического агентства на Юго-Западе, а за ним последовали и другие.

В это время я летал в Вашингтон четыре-пять раз в месяц, чтобы давать показания, просить или отстаивать наше дело. Это был сложный, новаторский проект. В одно время Webb & Knapp имела дело не менее чем с двадцатью семью отдельными вашингтонскими агентствами, департаментами и поддепартаментами. Большинство федеральных бюрократов склонны относиться ко времени так же степенно, как китайские мандарины, и перед ними были всевозможные важные отвлекающие факторы. Например:

Должно ли Земельное агентство по перепланировке (которое владело недвижимостью) или Федеральное управление жилищного строительства (которое страховало недвижимость) определять стоимость земли? Это был вопрос политики, вокруг которого вращалась бюрократическая власть, и только после споров он был решен в пользу Земельного агентства развития (хотя Федеральное жилищное управление сохранило за собой право пересматривать и фактически накладывать вето на такие решения Земельного агентства развития).

Предстояло решить юридические вопросы. Может ли Земельное агентство по перепланировке экспроприировать землю? Да, сказал Верховный суд.

Должно ли Земельное агентство по перепланировке полностью выплачивать налоги округу за приобретенную недвижимость? (Выплачивало).

Были и философские вопросы: следует ли разрешить Земельному агентству по перепланировке нанять архитектора для проектирования торгового центра на Десятой улице? Федеральное управление по жилищному строительству так не считало и пять лет не давало разрешения, прежде чем пришло к более просвещенному мнению.

Было решено, что Земельное агентство развития построит сам торговый центр, но должно ли Земельное агентство развития или Служба парков содержать бассейны, фонтаны и кустарники, которые были предусмотрены архитекторами? Через некоторое время этот вопрос был решен в пользу Земельного агентства развития.

Предложение о строительстве под торговым центром парковочных гаражей, управляемых Городским управлением парковок, после лоббирования со стороны операторов городских гаражей было исключено из плана специальным решением Конгресса. Вместо этого под L'Enfant Plaza были организованы частные парковки.

Каждый из этих и десятков других межведомственных вопросов приходилось решать и перерешать. В эти вашингтонские годы мне казалось, что мы стали частью реального набора "Монополии" какого-то сумасшедшего сюрреалиста: каждый раз, когда мы собирались приобрести ключевой объект или сделать "Go", на карточке "Chance" появлялась надпись "Go back three paces".

Наш генеральный план был утвержден в апреле 1956 года. Пять месяцев спустя, в сентябре, мы представили официальное предложение по нашему первому проекту - торговому и жилому комплексу Town Center. Только через девять месяцев после этого Земельное агентство по перепланировке одобрило наш план. Еще девять месяцев мы торговались по поводу цен на землю. Их оценщики снизили стоимость квадратного фута с четырех долларов до двух пятьдесят. Затем прошло двенадцать месяцев, прежде чем Агентство по жилищному строительству и жилищному финансированию одобрило этот договор аренды. Прошло еще два месяца, прежде чем состоялись общественные слушания по этому вопросу. Там трудности, возникшие у местного застройщика, привели к задержке еще на три месяца и повышению цены до трех долларов за фут. Прошло еще семь месяцев, прежде чем мы приступили к строительству. Через двенадцать месяцев суматохи были сданы первые дома в Таун-центре. К тому времени почти шесть лет каким-то образом исчезли из виду, а мы все еще оставались пленниками чудесной вашингтонской машины времени.

К 1960 году, хотя мы вложили в Юго-Запад более полумиллиона долларов, на местах не было абсолютно ничего, что могло бы оправдать эти инвестиции. Как и в случае с денверской площадью Кортхаус, мы начали подвергаться перекрестному огню со стороны критиков, но Юго-Запад был слишком большим моральным и эмоциональным обязательством, чтобы я мог даже на мгновение подумать о том, чтобы отказаться от него. Кроме того, я знал, что мы добиваемся больших успехов. Это было видно по тому, с какой оппозицией мы встречались.

Любопытно, что чем больше мы продвигались вперед, тем больше размывались позиции Webb & Knapp на Юго-Западе. По этому негативному, но чувствительному барометру в 1958 году начались бурные события. Именно тогда мы обнаружили, что против наших позиций на набережной было предпринято несколько специальных вылазок. Отчасти из-за некоторых трудностей, которые мы предвидели для этого участка, я придавал ему низкий приоритет в цепочке развития. Тем не менее владельцы ресторана морепродуктов Hogate's, который должен был быть снесен и, следовательно, иметь первоочередные права на аренду помещений в обновленном районе, великодушно предложили построить планетарий стоимостью в миллион долларов рядом с видом на торговый центр на Десятой улице. Взамен они попросили лишь о том, чтобы этот планетарий находился рядом с новым большим рестораном Hogate's. Этот новый ресторан (как Триумфальная арка на Елисейских полях) должен был располагаться в конце самой смотровой площадки. Рой Мел, глава компании D.C. Transit Company, также вызвался построить грандиозную колониальную деревню, а также лодочную станцию, конференц-зал и другие "достопримечательности" для набережной. Вместе с более поздней, измененной версией этих планов Мел также попросил разрешения представить планы развития площади Л'Энфант. По его словам, он мог разработать такие планы за девяносто дней.

В свое время Комиссия по планированию, у которой есть свои возможности, официально отклонила предложение Хогейта как "не подходящее". Колониально-деревенские и ботельские проекты Chalk также были отклонены. В конце концов Мел все же получил участок под застройку на "открытой" территории к югу от наших собственных проектов. Поскольку у его автобусной компании там было несколько сараев для машин, это давало им определенное право на предпочтение при выборе застройщика в этом районе. Однако впервые мы узнали о его интересе к юго-западу, когда обратились в автобусную компанию, чтобы договориться об обслуживании юго-запада. Нам дали понять, что не будет ничего хорошего, если мистер Мел не будет допущен к участию в акции в наших проектах. Когда мы возразили, что D.C. Transit Company - это коммунальное предприятие и мы можем подать в суд на обслуживание, нам предложили сделать это; дело займет годы - а пока просто подождать и посмотреть, какое обслуживание мы получим.

Разумеется, это был всего лишь вид торга, к которому некоторые люди считают нужным прибегнуть. Компания Webb & Knapp заключала успешные сделки с гораздо более странными соучредителями, чем мистер Мел. Мы всегда были готовы принять внешний капитал (при соответствующих обстоятельствах). Мы всерьез обсуждали возможность совместной работы Чалка с нами на некоторых участках L'Enfant Plaza. В одном случае его автобусы могли бы использовать часть пространства под площадью, но из этих изысканий ничего не вышло.

Но в конце 1958 года Земельное агентство по перепланировке, внезапно немного испугавшись и желая хоть как-то продвинуться в этом районе, передало права на застройку этого участка некоммерческой корпорации, поддерживаемой Федеральным городским советом и возглавляемой моим старым союзником Джорджем Гарреттом, который был немного смущен.

Предполагалось, что эта "престижная" группа будет хорошо защищать и быстро развивать набережную. Как выяснилось, ни эта "новая" попытка, ни последующие не увенчались успехом. На данный момент набережная до сих пор не застроена.

В качестве частичной компенсации за потерю прав на набережную мы получили два с половиной акра земли вдоль торгового центра на Десятой улице и напротив площади Л'Энфант, но главное, что теперь был создан прецедент для изменения нашего Меморандума о взаимопонимании.

Вскоре после этого, на общественных слушаниях в марте 1959 года, где рассматривалось наше предложение по Таун-центру, еще один вашингтонец вышел из-за кулис, чтобы нанести удар по интересам родного города. Моррис Кафритц, известный вашингтонский строитель, выступил с громким заявлением, в котором осудил наше предложение по цене 2,50 доллара за квадратный фут как уступку. С места он сделал встречное предложение - три доллара за квадратный фут. Поскольку Кафритц ранее отклонил несколько попыток Земельного агентства по перепланировке заинтересовать его Юго-Западом, отказался от партнерства с нами в том самом проекте Таун-центра, на который он сейчас нападает, и не имел никаких планов по созданию собственного Таун-центра, его предложение было отклонено.

Предложение Кафрица никогда не было серьезным, но его испорченный маневр возымел один типично вашингтонский эффект. Земельное агентство по перепланировке, занервничав из-за огласки предложения Кафрица, попросило нас согласиться на новое, условное соглашение. Оно заключалось в том, что если позднее Федеральное жилищное управление для целей ипотечного страхования установит стоимость земли в три доллара за квадратный фут, мы согласимся заплатить эту более высокую цену и тем самым избавим Земельное агентство развития от неудобств, связанных с расхождением между стоимостью земли, установленной Федеральным жилищным управлением, и той, которую получило Земельное агентство развития.

Мы неохотно согласились на это. Но тут вмешалось Агентство жилищного строительства и жилищного финансирования, которое снабжает Агентство земельных перепланировок деньгами. По их словам, такое условное соглашение будет фактическим разрешением Федеральному управлению жилищного строительства устанавливать стоимость земли для Агентства развития. Этого ни в коем случае нельзя допустить. Поэтому контракт должен быть заключен по цене два пятьдесят за фут, как было оговорено вначале, или по цене три доллара за фут, но он не должен зависеть от решений какого-либо другого агентства. Предсказуемо, что цена за участки земли под супермаркеты в итоге была установлена на уровне трех долларов за квадратный фут.

К тому, что начинало выглядеть как всеобщее наступление, в июне 1957 года Главное бухгалтерское управление Администрации общих служб выпустило заявление, в котором нападало на переговорные аспекты нашего Меморандума о взаимопонимании с Земельным агентством развития и предлагало разрешить только конкурсные торги для проектов развития.

Эти общие мероприятия стали сигналом к важнейшим переменам. В 1954-1955 годах, когда идея проекта на Юго-Западе казалась опасно провидческой, наш Меморандум о взаимопонимании с Земельным агентством по перепланировке рассматривался как инструмент, выгодный Вашингтону, и как почти квиксное вложение средств со стороны Webb & Knapp. Теперь, после нескольких лет новаторских усилий, мы еще не заработали денег, но наше особое положение и Меморандум о взаимопонимании подвергались повсеместным нападкам.

Происходящее было почти очевидно. Может быть, на территории Юго-Запада и не так много зданий, и это вызывало критику со стороны общественности, но те, кто разбирался в этих вопросах, понимали, что теперь здесь можно создавать большие ценности. Местные строители и финансисты из Вашингтона, которые раньше отвергали Юго-Запад как слишком большой или слишком спекулятивный, теперь жаждали (и готовы были, если нужно, сбить спесь с инициаторов) взойти на борт "Доброго корабля Леденец".

Отбиваясь от различных атак, предпринятых на наших флангах и вокруг набережной, мы продолжали упорно работать над главной проблемой - сделать весь Юго-Запад жизнеспособным. Мы поддерживали местных бейсбольных промоутеров в их попытках построить новый стадион на Юго-Западе. Когда показалось, что ЦРУ может построить штаб-квартиру в Вашингтоне, мы сделали все возможное, чтобы привлечь на Юго-Запад этого работодателя из числа "белых воротничков", но дольше и упорнее всего мы работали над привлечением Вашингтонского культурного центра. В сочетании с предлагаемым нами отелем и другими общественными местами Культурный центр превратил бы площадь Л'Энфант Плаза в сверкающий днем и ночью магнит для людей. Нашим самым горячим сторонником и союзником в этих усилиях был Фил Грэм. Именно он, работая за кулисами, добился того, что его теща, миссис Агнес Э. Мейер, владелица газеты The Washington Post, была назначена председателем комиссии по поиску места для Культурного центра. Эта идея была блестящей с тактической точки зрения, но катастрофической со стратегической. Миссис Мейер была великолепной самоуверенной американской матерью, которая слишком условно относилась к мнению простого зятя. Вместо этого она и ее друзья предпочли выбрать место в Фогги-Боттом, вдоль Потомака и в непосредственной близости от фешенебельного Джорджтауна, хотя и не слишком близко. В июне 1959 года, когда мы представили наше официальное предложение для L'Enfant Plaza, оно было без Культурного центра.

L'Enfant Plaza, как и планировалось изначально, должна была включать четыре офисных здания, отель на тысячу номеров, театр, рестораны, магазины и четыре уровня парковки под площадью. В одном из офисных зданий, Всемирном центре связи, должен был разместиться Женский пресс-клуб. Другое здание, Air Sciences, было спроектировано, чтобы удовлетворить растущую потребность авиационной и астронавтической промышленности в офисах в Вашингтоне. Джим Диксон, муж Джин Диксон, известной прорицательницы, занимался подбором клиентов для этого здания, но экстрасенсорные явления так близко к дому не должны работать. Насколько мне известно, в проекте не было ни помощи ясновидящих, ни предупреждений.

Для строительства отеля, который, по проекту, должен был преодолеть Девятую улицу , как здание ООН в Нью-Йорке преодолевает Ист-Ривер-Драйв, требовалось разрешение Комиссии по планированию и специальное "О.К." от Конгресса. Началась уже привычная рутина. Согласование предложенных нами изменений заняло полтора года. Затем начались переговоры о цене земли. На это ушло до апреля 1961 года, когда мы сошлись на сумме в семь миллионов долларов, примерно по двадцать долларов за квадратный фут. Мы приступили к разработке рабочих планов развития района, в итоге остановившись на проекте стоимостью шестьдесят миллионов долларов, состоящем из трех офисных зданий плюс отель. Однако непрерывная череда обсуждений и изменений деталей торгового центра и собственно площади, которые должны были принадлежать Земельному агентству по перепланировке, держала L'Enfant Plaza в неопределенном состоянии. Эта беговая дорожка, состоящая из торгов, перестрелок и неопределенности, создавала замкнутый круг бездействия: Неясность в деталях плана не позволяла потенциальным арендаторам брать на себя обязательства по аренде офисов на площади. Это, в свою очередь, мешало ипотечным залогодержателям взять на себя обязательства по финансированию объекта, что не позволяло компании Webb & Knapp продвигаться вперед в строительстве. Это была типичная проблема, с которой мы уже не раз сталкивались во многих местах, но с 1960 года Webb & Knapp испытывала такой дефицит средств, что я не мог найти долгосрочные деньги, чтобы позволить нам форсировать ситуацию на L'Enfant Plaza. Кроме того, к этому времени даже я остерегался брать на себя большие денежные обязательства, которые будут заморожены в течение бесконечных месяцев бюрократических и политических обсуждений. Мы убедились, что в Вашингтоне даже на самые прочные, на первый взгляд, соглашения можно рассчитывать только после их подписания, а иногда и вовсе без него.

К тому времени, когда мы начали обсуждать L'Enfant Plaza, Юго-Запад, очевидно, повернул за тот невидимый угол, который отделяет мир возможной застройки от реальной. В 1960-1961 годах Джон Серлз, сосредоточившись на участке Юго-Запада, не принадлежащем компании "Уэбб и Кнапп", создал восемь участков застройки к югу от М-стрит. Серлз понял, что для успеха Юго-Запад должен быть модным, а значит, дорогим. Поэтому, после того как компания Reynolds Aluminum Co. организовала один относительно недорогой кооператив, он стал целенаправленно искать богатых спонсоров, заинтересованных в роскошных застройках, - людей, которые переедут в Южный на запад и побудят других последовать за ними. Эта стратегия сработала. Например, Сэм Кауфман, издатель газеты The Washington Star, стал одним из главных спонсоров, инвесторов и жителей Юго-Запада. За несколько лет этот район стал самой активной строительной площадкой в стране и, в конечном счете, престижным адресом Вашингтона.

Все произошло так, как мы изначально планировали и предсказывали. Победило то, чего мы не планировали, с чем долго боролись и думали, что победили. Вплоть до 1962 года генеральный план развития Юго-Запада предусматривал, что Министерство военно-морского флота, сотрудники которого занимали многие темпы на Большом торговом центре, займет Федеральное офисное здание № 5. Это важное здание должно было состоять из двух соединенных под землей строений, которые должны были фланкировать вход на Десятую улицу Молла. Но теперь архитекторы Управления общей службы, игнорируя генеральный план, спроектировали здание, которое будет стоять вдоль торгового центра, оставляя туннель под зданием в качестве входа на территорию. Втихую, на исполнительных (то есть секретных) заседаниях Администрация общей службы быстро получила одобрение на это изменение от комиссий по планированию и изящным искусствам, а затем в марте того же года представила нам этот свершившийся факт.

Как отмечается в редакционной статье Washington Post:

Туннель на юго-запад

С видом невинности наши общественные планировщики и редевелоперы согласились урезать и уменьшить великолепный проект будущего торгового центра на 10-й улице. Он должен был грандиозно простираться на юг от авеню Конституции, обрамляясь большими новыми зданиями, до впечатляющей площади с видом на Потомак. Он задумывался как коммерческий центр юго-запада Вашингтона, где сотни миллионов долларов, часть из которых - государственные, а большая часть - частные, тратятся на замену трущоб. Торговый центр на 10-й улице должен был стать воротами на новый Юго-Запад.

Вместо этого, согласно нынешнему плану, это будет тоннель к новому Юго-Западу. Теперь правительству предлагается построить здание Федерального управления номер пять в виде огромного непрерывного прямоугольника вдоль Конститут-авеню, оставив посередине большую дыру, через которую будет пробираться транспорт с 10-й улицы. Комиссия по изящным искусствам говорит о "драматическом эффекте, когда вы проходите через арку и внезапно видите, как перед вами открывается новый вид". Комиссия по изобразительному искусству могла бы с большей пользой для себя поразмыслить над тем, какой грозный барьер поставит это монолитное здание, во всех эстетических смыслах, между Юго-Западом и остальной частью города. Для того чтобы работать экономически, Юго-Запад должен быть неотъемлемой частью центра Вашингтона. Огромные федеральные офисные здания могут отгородить его от остального города так же разрушительно, как когда-то это сделали железная дорога и трущобы.

Почему правительство не может воспользоваться услугами такого талантливого архитектора, как И. М. Пей, который работает на частных застройщиков, чтобы разработать соответствующие планы нового федерального офисного здания? Место не настолько переполнено, чтобы правительство было вынуждено использовать воздушное пространство над 10-й улицей. Город не может рассчитывать на то, что частные инвесторы вложат огромные суммы в перепланировку, если основные линии проекта могут быть изменены без предупреждения.

И это изменение вызывает особые возражения, потому что оно было тайно проведено через различные государственные органы. В каждом случае оно утверждалось за закрытыми дверями, как будто проектировщики правильно догадались, что перепланировка не выдержит общественного контроля. Сегодня на встрече частные застройщики должны обсудить торговый центр с государственными учреждениями. Правильное решение - немедленно вернуться к первоначальным проектам". [20 марта 1962 г.].

Мы боролись с новым планом, но, застигнутые врасплох, обнаружили, что сражаемся в Вашингтоне, где вчерашних хранителей веры уже не осталось. Из тех, кто верил и помогал нам бороться за открытый торговый центр, большинство ушло. Джон Ремон и Фил Грэм умерли, один - от старости, другой - от самоубийства. Эйзенхауэр уехал, а Сэм Спенсер, способный глава районных комиссаров, уже давно покинул этот пост. Изменилось даже Земельное агентство развития, которое теперь возглавлял компетентнейший джентльмен Невилл Миллер, одно время бывший мэром Луисвилля, штат Кентукки. Джон Серлз, с которым у нас были разногласия, но который был нашим союзником, ушел в 1961 году. Комиссии по изобразительному искусству и планированию возглавили новые политические назначенцы. Для этих новичков, стремящихся к власти, аргументы и соглашения прошлых лет были всего лишь мифами и клочками бумаги.

Земельное агентство по перепланировке решило занять нейтральную позицию в вопросе о торговом центре. Это было равносильно тому, чтобы склониться перед оппозицией. Webb & Knapp, чья энергия была отвлечена кризисами в дюжине различных областей, была не в состоянии противостоять политически укоренившейся оппозиции. Даже тот факт, что мы только что подписали контракт на строительство L'Enfant Plaza стоимостью шестьдесят миллионов долларов, не давал нам никаких рычагов влияния: он просто означал, что любые задержки, превышающие те, которые мы ожидали, будут означать дополнительные расходы и проблемы. В этом была своя ирония. В 1954-1955 годах Webb & Knapp была тем стержнем, который удерживал все вместе; без нас не могло быть проекта Southwest. В 1962 году компания Webb & Knapp стала еще одним подрядчиком-застройщиком, испытывающим давление со стороны землевладельца и неспособным предотвратить архитектурную ошибку.

В конце 1963-го и начале 1964 года компания Webb & Knapp вела переговоры о продаже своего комплекса Town Center, а также ряда близлежащих таунхаусов и квартир, расположенных на верхних этажах, группе, возглавляемой Чарльзом С. Бресслером, местным застройщиком. К концу 1964 года мы почти договорились о продаже наших прав и детальных планов L'Enfant Plaza организации-преемнику. Это была L'Enfant Plaza Corp., директорами которой были Джордж Гарретт, Дэвид Рокфеллер, Lazard Freres и другие, а главным администратором - генерал Питер Кесада, одно время начальник Тактического воздушного командования и член Совета по гражданской аэронавтике.

Газета Washington Star опубликовала следующую редакционную статью:

Наследие Зекендорфа

Когда на днях Уильям Зекендорф назвал свои права на застройку юго-запада Вашингтона, последние из которых сейчас распродаются, "наследством", не было причин сомневаться в его искренности.

Ведь новый Юго-Запад - это в значительной степени его концепция. Его реконструкция, выполненная множеством других людей, в значительной степени повторяет прекрасный, поражающий воображение план, который он предложил городу более 10 лет назад, задолго до того, как большинство трущоб на позорном Юго-Западе были снесены.

Главной причиной участия мистера Зекендорфа в реконструкции было, конечно же, желание заработать. Он верил, что масштабные инвестиции в обновление городов в Вашингтоне и других городах со временем окупятся с лихвой. В своем случае он ошибся - отчасти потому, что вся его финансовая империя пошатнулась; отчасти, несомненно, потому, что его доля в проекте "Юго-Запад" была слишком велика, чтобы выдержать напряжение долгого ожидания финансовой отдачи. И теперь, когда он полностью, или почти полностью, завязал с Юго-Западом, можно ожидать, что о его роли будет сказано очень мало хорошего.

Что ж, если говорить начистоту, то было много хорошего. Развитие Вашингтона в середине 50-х годов шло в никуда, и план Зекендорфа придал ему направленность. Задолго до того, как у него появилась возможность что-то построить, ему пришлось бороться за принятие плана - долгое время и с большими затратами, возможно, чем это мог или мог бы сделать любой другой застройщик. Он привнес в город превосходный архитектурный и планировочный опыт. И в эти первые годы споров все извлекли ценные уроки из всего процесса обновления.

Эпатажный житель Нью-Йорка, находившийся тогда на гребне своей волны, доказывал возможности хорошего в обновлении городов в то время, когда более популярной позицией было отчаяние в отношении городов как достойных мест для жизни. Он дал вашингтонцам не просто план. Он дал им, благодаря силе своего личного энтузиазма, большую веру в будущее их собственного города". [8 ноября 1964 г.].

В 1966 году, почти через год после падения компании Webb & Knapp и в то время, когда жилой район Юго-Запада был в основном построен или активно строился, была наконец заложена площадка L'Enfant Plaza, которую я задумал двенадцатью годами ранее, в 1954 году. Меня пригласили принять участие в торжественной церемонии. После нескольких ритуальных речей запустили бульдозеры, и началось символическое рытье. Это было прекрасное зрелище, обед и напитки подавались в большом шатре, и в какой-то момент Джордж Беверидж, репортер из "Вашингтон стар", спросил: "Билл, как вы относитесь ко всему этому: вы задумали все это, довели почти до конца, а потом вынуждены наблюдать, как другие люди берут на себя вашу работу и получают прибыль?"

"Могу я поговорить без протокола?"

"Конечно".

"Я говорю, и не думаю, что вам захочется повторять: "Я тот парень, от которого девушка забеременела. А те парни, которых вы здесь видите, просто акушеры".

Беверидж сдержал свое слово. Он не стал цитировать меня. Его копия в тот день гласила: "... Мистер Зекендорф сиял, как довольный отец, наблюдая за работой акушерок. . . ."

С точки зрения времени и пространства Юго-Запад был дедушкой большинства других проектов редевелопмента в Соединенных Штатах. Именно на основе и вопреки своему вашингтонскому опыту компания Webb & Knapp решила взяться за работу по редевелопменту в любом месте Северной Америки.

Перипатетическая школа городского дизайна Уэбба и Кнаппа

ДРОЗДЫ ПЕНГУИНОВ, если они долгое время находились вне воды, очень настороженно относятся к погружению в море: ведь там, внизу, часто обитают недружелюбные существа. Вместо этого эти стайные птицы торжественно собираются у кромки льда, изучая воду, наклоняясь над краем, отступая, кланяясь и вежливо освобождая место для тех, кто захочет подойти к краю и, возможно, даже попробовать воду. Вскоре, нарастая, весь отряд начинает мельтешить и перемещаться у кромки воды. Как это бывает в толпе, даже самой вежливой, у края воды, рано или поздно кого-то вытолкнут за борт. Как только это происходит, весь отряд замирает и наблюдает. Если на их "добровольца" нападут или загрызут, его друзья и родственники найдут способ развлечься на берегу еще какое-то время. Если же пингвин проходит через серию аквабатлов без особых последствий, вся банда его товарищей устраивает заплыв.

Компания Webb & Knapp была великим пингвином-императором городского редевелопмента. Мы охотно и сознательно прыгали в воду снова и снова в одном и том же месте, чтобы поймать несколько замечательных рыб и преследовать еще столько же.

В 1956 году компания Webb & Knapp начала общенациональную кампанию по развитию городов. В течение четырех лет мы участвовали в тендерах на выполнение работ по реконструкции на миллионы долларов. В итоге мы начали реальное строительство в семи городах и стали редевелопером номер один в стране. Чтобы получить контракты в семи городах, мы должны были подать предложения как минимум в пятнадцать городов. Прежде чем выбрать пятнадцать городов, в которых мы предложим строительство, мы должны были изучить возможности как минимум тридцати городов, и большую часть этой исследовательской и подготовительной работы мы проделали в один большой всплеск в период с 1956 по 1958 год. В этот период некоторые люди в отрасли стали называть Раздел I "Законопроектом Зекендорфа о редевелопменте". Они шутили и ошибались лишь наполовину.

С 1949 года мы все знали, что рано или поздно Америке придется заняться строительством в городах с помощью титула I, но никто, похоже, не знал, как начать. Не стоит забывать, что в 1956 году перепланировка городов все еще была чем-то новым и странным.

Роберт Мозес был, возможно, единственным человеком в Америке, который к моменту появления титула I был готов. Будучи координатором строительства в Нью-Йорке, директором парков, начальником Триборо и неофициальным покровителем местных политиков, он заранее заручился поддержкой для принятия местных законов и законов штата, необходимых для реализации титула I. Как только новый закон был принят, мы с ним приступили к работе по восстановлению одного из худших районов Бруклина. Я был председателем попечительского совета Университета Лонг-Айленда, тогда еще маленького и неаккредитованного учебного заведения, временно обосновавшегося в здании лофта в Бруклине. Нашему университету, который в то время в основном обслуживал бывших студентов, отчаянно требовался кампус в городе и дополнительные здания. Я выделил необходимые дополнительные средства, чтобы спонсировать проект перестройки в районе Бруклинской военно-морской верфи. С помощью и под руководством Мозеса мы расчистили акры асфальтовых джунглей, чтобы построить многоэтажное жилье разных типов, скромный коммерческий комплекс и зачатки бруклинского кампуса университета. Однако это хорошо проведенное небольшое мероприятие было лишь разминкой перед нашими последующими операциями. Мое "пожертвование" LIU стало дополнительным средством побудить недавно вышедшего в отставку адмирала Коннелли принять школу и начать работу по превращению ее в великий университет.

В этот же период компания Webb & Knapp научилась создавать проекты, которые гармонично сочетаются с окружающим городом. В нашей сделке в ООН, на Бродвее 1407, на Западной Тридцать четвертой улице 112, в Денвере и в Монреале мы предвидели, что произойдет, когда после завершения наших проектов ключевые части города будут по-новому влиять друг на друга. Естественно, нас интересовали проекты, относящиеся к разделу I: они давали шанс добиться того же самого, плюс большой инвестиционный рычаг.

Оказалось, что большинство городов были настроены так же, как и мы. В случае с Цинциннати мэр города, Чарльз Тафт, приехал в Вашингтон, встретился с нашими людьми и пригласил нас рассмотреть возможности его города. На бумаге у Цинциннати был относительно хорошо организованный план развития. Мы решили попробовать сделать что-то в этом городе. В Сан-Франциско нас впервые привлек мой старый друг и коллега-инвестор Бенджамин Свиг, с которым мы в свое время приобрели отели "Сент-Франсис" и "Фэрмонт". Свиг, работавший над собственным скромным планом перепланировки шести кварталов, столкнулся с трудностями и пригласил нас помочь. По случайному совпадению, именно в Сан-Франциско, на съезде Муниципальной ассоциации 1956 года, где я выступал с докладом, я познакомился с мэром Кливленда Энтони Селебрезе. Во время ужина он рассказал мне о своих надеждах на масштабную реконструкцию центра Кливленда. После ужина мы поднялись к нему в номер, чтобы посмотреть планы и эскизы, которые у него были с собой, и это привело к тому, что в 1957 году компания Webb & Knapp отправилась в Кливленд.

Когда город Хартфорд пригласил нас взглянуть на их ситуацию, мы прилетели туда из Нью-Йорка рано утром, и беглый осмотр дал мне понять, что мы можем попытаться сделать что-то в этом городе. Наши бостонские начинания возникли благодаря речи, которую я произнес в Массачусетском технологическом институте: Я сказал, что Бостон - замечательный город, но из-за его мрачной финансовой ситуации и перспектив, высокой налоговой ставки и равнодушного отношения многих ключевых граждан я бы не хотел иметь там собственность. Местные газеты, естественно, опубликовали эту часть моего выступления. Мэр города Джон Хайнс, как и следовало ожидать, не стал возражать. Он заявил, что в Бостоне происходят жизненно важные перемены, и ему хотелось бы иметь возможность рассказать о них мне. Я поверил Хайнсу на слово. Я отправил ему короткое письмо, в котором говорилось, что, получив обещание избавить Бостон от конфискационной налоговой ставки, мы могли бы сделать что-то для восстановления ядра города и улучшения его финансового положения. В ответ Хайнс прислал пространное письмо, в котором объяснял, как город надеется продвинуться вперед, и приглашал нас принять участие в тендере на разработку проекта. Я посетил Бостон. У нас с Хайнсом состоялась дружеская встреча, и так начались наши приключения среди политических Робин Гудов Бостона.

Наше участие в делах Питтсбурга последовало после того, как в апреле 1957 года Б. А. Томпкинс, один из моих специальных вице-президентов, направил личное письмо генералу Ричарду Меллону из Меллон-банка в Питтсбурге. 6 июня 1957 года Меллон заехал в наш нью-йоркский офис, чтобы обсудить возможности развития в Питтсбурге, уделив особое внимание проекту Lower Hill Development площадью девяносто пять акров, который должен был быть построен вокруг новой гражданской аудитории. 12 июня мэр Питтсбурга Дэвид Лоуренс также заглянул к нам для ознакомительной беседы. К 19 июня Томпкинс, мой сын и я обедали с Меллоном в его питтсбургской штаб-квартире. В итоге, победив в конкурсе на лучший дизайн среди трех других застройщиков, компания Webb & Knapp оказалась на пути к реализации проекта строительства трех зданий и квартир стоимостью двадцать миллионов долларов, который мы там начали.

Фактические переговоры Webb & Knapp с одним и тем же городом сильно различались, но в целом процесс был закономерен. Сначала проводился предварительный отбор возможных городов. На основании моего собственного знания города, неформальных встреч наших сотрудников с городскими чиновниками, изучения карт и нескольких телефонных звонков местным деятелям мы могли определить, каким потенциалом обладает город и насколько он готов к развитию.

Если после предварительных переговоров и исследований все выглядело многообещающе, мы могли организовать официальный инспекционный визит. Такие официальные визиты обычно проводились в составе пяти или шести человек. Обычно я брал с собой Пея, моего сына, Слейтона, Томпкинса и еще двух или более специалистов по планированию и помощников. Мы прилетали на собственном самолете, чтобы успеть сделать кое-какую работу за время путешествия; с фотографической картой города в руках мы кружили над ним, как это было в Монреале. На земле нас могли встретить мэр или сотрудники его аппарата, а также представители местной прессы. Забравшись в ожидающие нас лимузины, мы отправлялись на мотоциклах в мэрию, а затем в район застройки. Во время нашего первого визита в Цинциннати мэр Тафт также взял меня на сорокаминутный вертолетный тур по городу. В Кливленде мэр Селебрезе взял всех нас на лодочную экскурсию по своему городу на берегу озера и реки, но автомобильная и пешая экскурсия была главной частью этого ритуала знакомства с городом. Это были рабочие поездки. Я задавал вопросы: "Кто владеет этой недвижимостью?" "Каким объемом занимаются здесь ваши универмаги?" "Что делают ваши банкиры, чтобы помочь?" "На кого вы можете рассчитывать в плане поддержки?"

Я бы также сделал замечания городским властям: "Вам нужна территория побольше, чем эта". "Этот завод можно перенести и сделать лучше на окраине города". "Я представляю себе отличный торговый центр, связанный с центром здесь".

А Пеи: "Эту улицу придется перекрыть". "Держите все на возвышении, а отель и офисная башня смогут использовать площадь".

За этими экскурсиями следовал обед или ужин с участием местных политических и деловых деятелей. Мы давали анализ того, что город может и должен делать в области редевелопмента. Городские газеты отлично освещали все это представление. Эта всеобщая огласка была частью того, ради чего совершались визиты. Затем, подготовив сцену для второй фазы операции, мы уезжали.

На втором этапе мы постараемся разработать меморандум о взаимопонимании (а-ля Вашингтон), предоставляющий нам определенные права и привилегии на часть застройки. Взамен, безвозмездно для города, мы подготовим подробный генеральный план для всей территории. Этот генеральный план был ключом ко всему процессу. Для создания плана мы (как в Монреале и Вашингтоне) направили команды планировщиков, инженеров и архитекторов. Они проанализируют всю территорию города. Далее следует планирование территории и предварительные проекты зданий, и, наконец, мы строим трехмерную модель. Вся эта работа, плюс окончательное золочение лилии с помощью модели, может занять от шести месяцев до года; она может стоить 60 000 долларов, 250 000 долларов или больше, но она была совершенно необходима. И модель, на третьем этапе процесса, стала нашим самым мощным инструментом продаж.

Огромное количество людей испытывают огромные трудности с чтением карты или визуализацией структур - даже по гравюрам. С помощью наших моделей мы могли собрать в одной комнате проектировщиков, бизнесменов и простых людей и дать им трехмерное представление о реальной застройке. У нас была своя компания по созданию моделей, которая работала на нас полный рабочий день, и эти "игрушки" помогли нам выиграть немало конкурсов дизайна. Например, наше предприятие в Питтсбурге, комбинация высотных многоквартирных домов и таунхаусов, которую мы построили в чикагском Гайд-парке, и комплекс Society Hill (три высотные башни плюс таунхаусы), который мы построили в Филадельфии, - все они были выиграны на конкурсах дизайна.

К этому времени компания Webb & Knapp выработала прагматичную и последовательную философию редевелопмента, которую обычно иллюстрировали наши проекты. Например, мы уже давно определили, что любая программа реконструкции города должна отвечать ряду критериев. Во-первых, проект должен достичь определенной критической массы, чтобы вызвать самоподдерживающуюся реакцию. Во-вторых, компоненты этой массы должны быть правильно сбалансированы. Например, обычно ошибочно строить в том или ином районе только жилье или только коммерческие объекты. В любом случае, и это третий и тесно связанный с ним элемент, застройка должна быть правильно связана с городом, частью которого она является. Градостроители часто концентрируют проекты в самой худшей части городского ядра, но не трогают прилегающие районы, которые еще более или менее жизнеспособны. Другими словами, они представляют себе свои проекты как гетто или оазисы, не имеющие реальной связи с экономическими силами города. Это грубая и существенная ошибка. Для того чтобы служить, проект должен дополнять существующий или потенциальный поток бизнеса и людей через район. Если это означает экспроприацию и приобретение некоторых не разрушенных объектов в качестве моста между районами, то тем лучше для достижения наилучших долгосрочных результатов.

Как выяснилось, одна из наших функций в городе за городом заключалась в том, чтобы указывать на такие пробелы в планировании. Возьмем, к примеру, проект Mill Creek в Сент-Луисе - огромный прямоугольник земли к западу от центра города и реки. Планирование этой застройки было почти полностью перевернуто. Коммерческие и жилые районы были расположены таким образом, что почти автоматически блокировали, а не увеличивали реальный и потенциальный поток людей и торговли в городе. Обычно мы указывали на такие недостатки планирования с помощью контрпредложений или оговаривая определенные минимальные условия, при которых мы бы взялись за проект. В Хартфорде и Цинциннати, как и ранее в Вашингтоне, мы убеждали местные власти расширить проекты, чтобы в полной мере использовать их потенциал. Зачастую именно предоставленное нами обоснование планирования, а также привлечение внимания общественности стимулировало общественную поддержку, необходимую для реализации этих планов. Таким образом, в ходе наших семинаров по свободному планированию и поездок по стране мы стали другом, примером и любимой приманкой для американских мэров, настроенных на строительство. Последнее объяснялось тем, что независимо от того, выиграли мы в итоге приз или нет, мы вызывали множество видов активности. Слух о нашем интересе к городскому проекту со временем приводил к появлению всевозможных местных и сторонних интересов, чтобы участвовать в торгах с нами или против нас. Подобно звонарю с шестью младшими братьями, мы были востребованы не только для себя, но и для тех, кто шел за нами.

Меня завораживают как города, их рост и развитие, так и люди, которые их создают. Разумеется, именно мужчины имеют наибольшее значение; каковы они сами, таков и их город. В результате появились города, в которых по совершенно разным причинам мы никогда не могли всерьез рассматривать возможность работы. Например, в Далласе и Хьюстоне местные деловые круги были настолько уверены в будущем своих общин, настолько хорошо обеспечены и так хотели инвестировать в местный бизнес, что считали, что им не нужна и уж точно не нужна никакая помощь извне. Городские власти Нового Орлеана также не одобряли наш подход, но поскольку этот город отчаянно нуждался в перестройке, мы получили лошадь другого цвета.

Новый Орлеан по милости Божьей унаследовал больше природных преимуществ, чем любой другой город на континенте. Он лежит у основания великого водного пути, который, как позвоночник, проходит через всю страну. У него есть вода, неисчерпаемые запасы воды для всех возможных целей. У него есть отличная гавань, природные ресурсы в виде газа, нефти и серы, удивительно плодородная почва и много рабочей силы. И все же в 1950-х годах это был один из тех печальных городов, где неформальный союз между денежной кликой и продажной политической машиной поддерживал город в состоянии, удобном для его правителей. Экономический и закулисный контроль над Новым Орлеаном по большей части находился в руках старых землевладельцев времен Гражданской войны и семей с укоренившимся капиталом, многие из которых жили вдали от Нового Орлеана в качестве полуэкспатриантов. Основным занятием представителей истеблишмента в городе, похоже, было жить из года в год ради следующего Марди Гра. Успех и процветание пришли в Новый Орлеан не благодаря усилиям его элиты, а по щедрой случайности географического и стратегического положения. В последнее время власть истеблишмента ослабла. Появились новые лидеры, чтобы бросить вызов некогда неприступной власти, возглавляемой банком Уитни. Например, Луис Руссо, каджун, проделавший путь от бедности до известности в банковской и нефтяной сферах, теперь является одним из лидеров в этом городе. Он и другие объединили свои усилия, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, и заставили старую гвардию неохотно последовать их примеру. Но еще пять-шесть лет назад, если бы вы взяли фотографию Нового Орлеана и сравнили ее с той, что была сделана сорок лет назад, вам было бы трудно найти много отличий. А в середине и конце 1950-х годов, если бы членам главного социального бастиона города, Бостонского клуба, сообщили, что к их городу приближается "Зекендорф", они бы автоматически подняли разводной мост и встали на защиту от неверных. Мы не могли покупать недвижимость значимыми непрерывными лотами, а что касается проектов Title I, то с таким же успехом можно было проповедовать расовую интеграцию.

Когда я думаю об американских городах, я всегда сравниваю Новый Орлеан, которому все досталось по наследству, и Хьюстон, который сам сделал себя таким, какой он есть. У Нового Орлеана была столетняя фора по сравнению с большинством американских городов. Семьдесят лет назад Хьюстон был не более чем заросшей деревней. Правда, в Хьюстоне нашли нефть, но и Новый Орлеан тоже. Именно динамичные лидеры Хьюстона сделали свой город настоящим лидером на побережье Персидского залива. А ведь они находились даже не на побережье, а на много миль вглубь жаркой равнины. Хьюстон проложил канал к Персидскому заливу и стал морским портом. Затем они построили химический центр, а позже - технологический центр космической эры. Теперь Хьюстон благополучно обошел Галвестон и подмял под себя Бомонт, Порт-Артур и Оранж, штат Техас, которые когда-то тоже могли быть конкурентами. А дальше по течению залива Новый Орлеан, при всех его бесплатных дарах природы, не догонит Хьюстон и при нашей жизни.

В отличие от таких городов, как Новый Орлеан, Питтсбург, где новый мэр-демократ Дэвид Лоуренс заключил союз со всеми этими глубоко замаранными республиканцами, чтобы сделать город лучше, является ярким примером творческого ответа на вызов. Более того, крупные компании Питтсбурга устояли перед огромным центростремительным притяжением Нью-Йорка и построили новые штаб-квартиры в Питтсбурге. Чикаго, несмотря на большие проблемы, также сохранил свой динамизм. Атланта - еще один город, где просвещенные и решительные местные жители взяли на себя ответственность за свой город. Роберт Вудворд из компании Coca-Cola и многие другие люди были вовлечены в этот процесс.

Все вместе взятые, наши успешные проекты и наши неудачные проекты доказывают, что главным условием успешной программы является наличие мэра , достаточно сильного, чтобы контролировать местных демагогов и хищников, которые неизбежно поднимаются, чтобы напасть или нажиться на великом проекте. Однако недостаточно, чтобы мэр был политически влиятельным; он также должен иметь сильную поддержку со стороны действительно важных бизнес-лидеров своего города. И эта группа лидеров должна быть достаточно искушенной, чтобы не настаивать на том, что лучшее для их города может быть только отечественным.

В городах, где у мэра не было ни желания, ни сил защищать наши фланги, даже если нас поддерживали определенные местные интересы, наши проекты уступали политике фракций. Например, в Бостоне, где мы предложили отличный план возрождения района вокруг Южного вокзала, мы оказались абсолютно никем в этом политическом Конго. В Кливленде наш союзник, мэр Селебрезе, был настолько глубоко втянут во вражду с членами городского совета, что не смог заручиться поддержкой бизнеса и, в конце концов, не смог добиться согласия населения на введение налогов, необходимых для благоустройства города. Тем временем в Цинциннати, несмотря на то, что именно публичная огласка и перспектива нашего участия в программе сделали выпуск строительных облигаций приемлемым для избирателей, в течение нескольких лет мы были фактически вытеснены интересами местных застройщиков.

Проекты по программе Title I требуют времени, и за это время могут сформироваться довольно мощные местные силы, способные бросить вызов новичку, который, впервые появившись на сцене, не встречает реальной конкуренции или сопротивления своим планам. Например, в случае с Хартфордом мы разработали экономически и эстетически сбалансированный план строительства торгового центра, высотного офисного, гостиничного и жилого комплекса для восстановления разрушенного центра города. Однако наш проект с его планами строительства новых магазинов потревожил сон семьи Аурбах, владевшей Fox's, главным универмагом Хартфорда. Человек по имени Путнам, чьи надежды на Хартфорд были еще больше, чем его годы, обеспечил нам престиж своей поддержки. Пока он был жив, мы так и планировали, но когда он умер, Аурбах и другие заинтересованные лица смогли эффективно заблокировать наше развитие. Компания Webb & Knapp отказалась от проекта.

Мы возлагали большие надежды на наше предложение в Сент-Луисе и полностью рассчитывали получить работу. Однако в Сент-Луис приехал другой иногородний разработчик, Джеймс Шойер из вашингтонского района B. Он наладил различные местные контакты, сделал предложение и, к нашему огорчению, тоже ушел с призом. Как оказалось, в Сент-Луисе Шойер не смог реализовать задуманное. Надо отметить, что компания Webb & Knapp умела так или иначе доводить начатые проекты до конца, и каждый из наших проектов в итоге приносил деньги своим конечным владельцам.

Через несколько лет после этого неожиданного флангового маневра и отказа на Миссисипи меня пригласили в Сент-Луис. Меня спросили, есть ли у меня какой-нибудь совет для этого застоявшегося города. Когда я прилетел, Сент-Луис выглядел так, словно его разбомбили. Кроме огромного участка земли вокруг Милл-Крик, центр города был изрезан парковками размером в полквартала и квартал, которые занимали места, ранее занятые зданиями. Проехав по городу на машине, я обнаружил, что трущобы, уничтоженные при расчистке района Милл-Крик, просто распространились на другие районы города. В районе реки произошла некоторая перепланировка, но когда вы видите субсидируемое федеральным правительством жилье для пенсионеров в районе, который изначально задумывался как элитный, вы понимаете, что городская программа перепланировки умирает. Сент-Луис конца 1960-х годов был памятником политическому режиму 1950-х годов, у которого не было видения, и самодовольной бизнес-элите, которая не хотела действовать решительно или щедро, чтобы спасти свой город. При всех его смелых разговорах и обнадеживающих планах празднования двухсотлетия в 1967 году я смотрел на печальную, сухую шелуху города, окруженную политически изолированным и в настоящее время здоровым, но вскоре загрязненным кольцом независимых поселков.

Было и есть одно большое исключение из моих обобщений об американских городах. Этим исключением был Нью-Йорк. Пусть в Нью-Йорке нет ни конституционно или политически влиятельного мэра, ни сплоченной бизнес-элиты, но у него есть Боб Мозес. Мозес, в одиночку, стоит двух десятков комиссий граждан с голубыми лентами и несет личную ответственность за большее количество городских перепланировок, чем любой другой человек в мире. В период между 1949 и 1960 годами он реализовал тридцать девять проектов, предусмотренных в Разделе I, и построил для своего города на пять миллиардов долларов. В то время как другие города, часто под руководством компании Webb & Knapp, все еще пытались решить, что, если вообще что-то, они могут сделать с помощью программы Title I, Мозес уже выводил здания из-под земли и заселял в них жильцов. Он расчищал землю для кооперативных жилищных проектов, для частных проектов, финансируемых из конвенциональных фондов, и для проектов, финансируемых FHA. Как глава своего собственного супер-агентства, Комитета по расчистке нью-йоркских трущоб, он был мистером Редевелопмент. Признаться, в роли мистера Редевелопмент Мозес нажил себе новых врагов и в итоге сам нажил себе проблемы. Растущее недовольство граждан его бульдозерной тактикой, низкое эстетическое или "человеческое" качество многих проектов, очень высокая арендная плата в некоторых районах, а также различные предполагаемые и реальные скандалы среди некоторых спонсоров различных проектов в конце концов вызвали такой политический накал, что Мозес покинул этот пост. Однако Мозес сделал то, что собирался сделать: он построил жилье, и мы помогли ему сделать это в трех ключевых проектах - Park West Village, Kips Bay и Lincoln Towers.

Важным элементом феноменального ускорения Моисеем процесса, отнимающего много времени, был его метод выделения и расчистки земли. Большинство городов сами занимались переселением жильцов и расчисткой земли, прежде чем передать ее назначенному спонсору. Однако в Нью-Йорке после того, как спонсор подписывал договор на получение земли, ему приходилось самому заниматься переездом, переселением жильцов и расчисткой территории. Более того, когда спонсор брал в управление существующие трущобы для перепланировки, он становился налогоплательщиком и платил налоги на протяжении всего процесса расчистки. Таким образом, город не терял столь необходимый ему доход, а налогоплательщик-спонсор, освободив свою землю, получал дополнительный стимул продолжать движение, строить новые здания и получать доход, с которого можно было платить налоги.

Однако, поскольку многие обычные инвесторы уже с опаской относятся к Title I, перспектива того, что им придется самим заниматься выселением, оказалась мощным сдерживающим фактором. Меньше всего на свете Metropolitan Life, например, хотела бы видеть серию газетных и журнальных статей о том, как они выселяют бедных стариков, женщин и детей из их домов, какими бы несчастными эти дома ни были. Однако нашлось несколько инвесторов, которые увидели в этой "нью-йоркской системе" особую выгоду. Как "временные" арендодатели, поскольку им практически не нужно было обслуживать здания, предназначенные под снос, они не несли практически никаких расходов. Однако, как арендодатели, они на некоторое время получали арендную плату, которая в совокупности была впечатляющей. Учитывая бросовые цены, по которым они приобрели бы снесенные, но занятые здания, краткосрочная прибыль на их реальные денежные инвестиции была бы просто сказочной. Однако из-за обычных задержек в проектах Title I владельцам часто приходилось растягивать процесс переселения и освобождения. Если тем временем они продолжат собирать арендную плату и смогут направить эти доходы на выплату зарплат и другие "специальные расходы", спонсоры и их друзья могут оказаться на несколько долларов впереди.

Ряд людей, занимающихся политикой и бизнесом, которые были заинтересованы как в краткосрочных аспектах развития трущоб, так и в долгосрочных усилиях по восстановлению, объединились, чтобы спонсировать различные проекты. Но по какому-то стечению обстоятельств некоторые из этих проектов начали серьезно отставать от графика. Расследование, проведенное в 1954 году Конгрессом, выявило доказательства того, что, несмотря на то, что их проекты застопорились, некоторые спонсоры и их деловые партнеры получали неплохую финансовую прибыль от своей трущобной недвижимости. Разразился полномасштабный газетный скандал, который периодически продолжался в течение трех лет. Двумя наиболее известными проектами были Manhattantown Project, шестиквартальный участок доходных домов к западу от Центрального парка и к северу от Девяносто шестой улицы, и NYU-Bellevue, расположенный между Первой и Второй авеню в Нижнем Ист-Сайде. К 1957 году сомнительный проект Manhattantown Project был передан городу за неуплату налогов, а NYU-Bellevue также собирались разорить. По приглашению Роберта Мозеса мы взяли на себя оба этих застопорившихся проекта, выкупив контрольный пакет акций у первоначальных спонсоров и заплатив налоги. В это время мы также стали спонсорами проекта Lincoln Towers Apartment. В одночасье Webb & Knapp стала крупнейшим девелопером в Нью-Йорке.

В Манхэттентауне, который мы переименовали в Park West Village, мы оказались приверженцами существующих архитекторов и их базового проекта здания. Однако Пей смог значительно улучшить планировку территории, и в итоге мы получили вполне приличный проект. А вот участок в Бельвью, который мы переименовали в Кипс-Бей, был чистым проектом Webb & Knapp. Здесь мы создали нечто новое в городском жилье - ощущение места и единства со зданиями, садами и игровыми площадками - и с тех пор гордимся тем, что получилось в результате. У Кипс-Бэй, как у чего-то нового, были свои недостатки, но он стал прототипом для множества других проектов.

Третий проект, Lincoln Towers, с его многочисленными зданиями, расположенными как вырезанные секции гигантского улья, был самым крупным из всех, которые мы когда-либо строили. Нашим финансовым спонсором в этом начинании была компания Lazard Freres, и это, с точки зрения жителя Нью-Йорка, привело к печальным результатам. Lazard Freres, зная о том, что мы превысили первоначальный бюджет в Kips Bay, был полон решимости снизить затраты и получить максимальную прибыль в этом следующем проекте. Они противились тому, чтобы мы использовали архитектора Пея в качестве архитектора. Они спорили с ним по поводу каждого крупного и мелкого элемента дизайна и возможных расходов. В конце концов они заставили нас отстранить его от работы и пригласили "эксперта" по строительству псевдо-роскошного жилья, которым застроена большая часть Манхэттена и часть Лонг-Айленда. Lincoln Towers - это большая работа, где мы справились с переселением жильцов оперативно и справедливо, но я не горжусь конечным продуктом; мне стыдно за него. За сравнительно небольшое увеличение расходов Lincoln Towers могла бы стать одним из чудес Манхэттена, но этому не суждено было случиться. Когда эти башни снесут, никто не будет оплакивать их гибель, но тот строитель или политик, который решит снести Кипс-Бей, будет иметь на руках несколько разгневанных групп граждан. Кипс-Бэй - это не капитуляция, а подлинный прогресс в качестве городской жизни, что и было главной целью лучших проектов Webb & Knapp.

Я был гостем на ужине в Колумбийском университете в честь Ле Корбюзье. В свое время Корбюзье поднялся, чтобы сделать несколько замечаний, и на каком-то этапе сделал паузу и спросил: "Билл Зекендорф сегодня здесь?"

Я поднял руку: "Я здесь, Корбу".

Вытянув длинную руку, чтобы указать на меня пальцем, Корбюзье сказал: "Вот человек, который сделал для архитектуры Америки больше, чем кто-либо другой".

Это было очень лестно. К сожалению, это было и правдой. В коммерческой архитектуре компания Webb & Knapp долгие годы была одиноким и одиноким первопроходцем. В 1951 году, еще до того, как мы приступили к реализации наших грандиозных строительных программ, журнал The Atlantic Monthly напечатал речь, которую я произнес в Гарвардской школе дизайна. Речь называлась "Запеченные здания":

Возможно, мы вступаем в золотую эру строительства, когда слияние строителя-экономиста и художника-дизайнера будет настолько умело интегрировано, что мы создадим жилую, промышленную и коммерческую архитектуру, которая выдержит два важных испытания временем: экономическую устойчивость и красоту и функционализм. Если мы будем продолжать идти по тому же пути, что и раньше, позволяя дьяволу брать верх - строитель строит за меньшие деньги, берет в долг столько, сколько может, и бежит, а архитектор следует за ним - тогда бунтарь, который будет проектировать только вещи великой красоты, не найдет клиентов или найдет лишь несколько клиентов, которые будут такими же сумасшедшими, как и он, потому что они не понимают. В таком случае, говорю я, нам еще предстоит дождаться нашей золотой эры. Но ждать не обязательно. Вовсе нет.

. . . Существует множество примеров зданий, сочетающих в себе красоту, функциональность и экономическую целесообразность. Но где бы вы их ни нашли, их процент по отношению к общему количеству возведенных зданий ничтожно мал. Поэтому я обращаюсь не к немногим, а ко многим.

. . . [Скажем], вы идете к спекулятивному застройщику - спекулятивные застройщики строят примерно девяносто - девяносто пять процентов всего, что строится в этой стране для сдачи в аренду - и говорите: "Почему вы смеете строить этот ужасно выглядящий шестиэтажный жилой дом, который выглядит так, как будто он вышел из печи, испеченный по трафаретному плану?"

Он скажет: "Ну, может быть, мне это нравится, а может быть, и нет. Может быть, я хотел бы построить что-то более красивое, а может быть, и нет. Но это не мое дело. Мое дело - строить в рамках, в соответствии с концепцией и духом FHA".

Что ж... это значит проектировать как можно дешевле, занимать как можно больше, строить как можно дешевле, и не обращать внимания на остальное.

Строитель говорит: "Я не собираюсь рисковать и строить что-то более красивое, что-то революционное. Может, мне и нравится более современный дизайн. Но когда я отнесу это в кредитную организацию и они скажут мне: "Что это... ? Мы такого еще не видели. Мы сделаем скидку в двадцать пять процентов на сумму кредита, который вы запросили" - ну, это выводит меня из бизнеса. Я не такой строитель", - и он говорит от имени девяноста пяти процентов мальчиков. "Я должен занимать у того, кто даст мне максимум. ...и этот человек - тот, кто даст мне взаймы на то, что выглядит точно так же, как все предшествующие здания того же характера. Не вините меня. Вините того, у кого я одалживаю. Когда-нибудь я построю что-нибудь более красивое... Но... Я не вношу вклад в общее благосостояние общества. Если я хочу заниматься благотворительностью, я найду свой собственный способ. Но не в моем бизнесе".

Я слишком упрощаю... но, по сути, философия спекулятивного строителя именно такова, как я уже сказал. Итак, вы идете к человеку... который его финансирует, который ограничивает его горизонт, его видение и его потенциал.

Кто он? Это страховые компании, крупные и мелкие; это сберегательные банки; строительные и кредитные компании - обезличенные корпорации, которые люди представляют себе, когда видят большое высокое здание с маяком на вершине. Но, по сути, эти маяки поддерживаются небольшой группой самоуправляющихся попечителей, в основном принадлежащих к одному социальному слою, и вы идете и говорите с ними. Вы спросите типичного из них: "Что за идея финансировать эти пекущиеся здания, которые выглядят как все, что было построено раньше? Что за идея увековечивать эти чудовища? Вы - тот, кто называет мелодию, а другие танцуют, потому что именно на ваши деньги строятся эти здания. И если вы скажете песню X, они будут танцевать танец X, снова и снова, пока у них не закружится голова. Как же так? Почему вы так мало способствовали развитию мышления в дизайне и исполнении?"

Вот какой ответ вы получите от типичного доверенного лица. Он скажет вам: "Я фабрикант, я химик, я банкир, я отставной промышленник, я профессор, или я что-то такое, что совершенно не связано с конкретной темой, темой займа денег. Я попечитель этого учреждения или того учреждения". Он скажет вам: "Меня интересует красота. Приходите ко мне домой, и я покажу вам красоту. Но когда речь идет о кредитах, я хочу их испечь".

"Почему вы хотите их испечь?"

"Я хочу их испечь, потому что знаю, что их пекут уже двадцать пять лет и они никогда не подводили. ... [двадцатидвухэтажный] фиат - это хорошо. Вы знаете, что я здесь не работаю. Я прихожу сюда без зарплаты. Я даже не получаю директорского гонорара за участие в собрании. Я здесь только потому, что считаю своим долгом управлять этим учреждением".

Конечно, он не добавляет, что ему нравится быть в компании со многими другими такими же, как он, парнями, которые наконец-то поднялись сюда, или что он занимает место своего отца, в кресле, которое занимал его отец и его отец до него. Но он говорит: "Я здесь и собираюсь сделать так, чтобы это учреждение не разорилось. Я знаю одно наверняка, - говорит он, - меня никогда не будут критиковать за то, что я делаю что-то новое, то, что никогда не делалось раньше - это может быть успешным; но Господь не пощадит меня, если этого не произойдет, и я не собираюсь рисковать".

Таково отношение, пожалуй, восьмидесяти-девяноста процентов попечителей элемосинарных и взаимных институтов, которые финансируют подавляющую часть строительства в этой стране. Добавьте к этому FHA и его собственные совершенно невообразимые и ограниченные рамки мышления и проектирования, что вполне объяснимо, поскольку они пытаются защитить себя самыми незначительными спецификациями от сутяжничества застройщика, который заинтересован только в том, чтобы занять как можно больше, а построить как можно дешевле. Вот вам и двойная опасность - эти двое, строитель и банкир, на своих высоких табуретках. А прямо между ними - наша архитектура и дизайн.

Бывают исключения. Среди попечительских советов есть провокаторы, и время от времени появляется что-то новое, что, наконец, продвигает нас вперед и поднимает, потому что сила подражания - это то, что всегда с нами. Но она исходит от столь незначительного числа тех, кто контролирует кошельки, и передается тому очень небольшому проценту тех, кто хочет строить и кто заинтересован в том, чтобы делать что-то более прогрессивное и важное, что прогресс идет мучительно медленно. Сейчас мы строим новые трущобы на месте старых, анахроничные условия следуют за ужасами прошлых лет, так что, несмотря на миллиарды долларов, которые находятся в нашем распоряжении, мы все еще строим примерно то же самое, что и в прошлые годы. ... . .

То, что я говорил в Гарварде, верно и сегодня. Дела пошли в гору. Участвуя во многих дизайнерских конкурсах, компания Webb & Knapp повысила качество архитектуры и открыла для нее новые двери. В коммерческих офисных проектах, таких как Mile High Center, Place Ville-Marie и L'Enfant Plaza, мы показываем, что сила и красота архитектуры могут окупаться. В наших жилищных проектах в Чикаго, Питтсбурге, Филадельфии и Нью-Йорке, в Kips Bay и в нашем проекте UN Towers, мы показали, что очень выгодное жилье не обязательно должно быть чудовищным. К сожалению, эти замечательные проекты не принесли компании Webb & Knapp денег; мы были слишком распылены по многим местам, чтобы суметь удержать эти объекты в неожиданно трудное время, но недостаток был скорее во мне (я пытался сделать слишком много и слишком быстро), чем в проектах.

Архитекторы, как группа или гильдия, по крайней мере, так же ограничены в своей профессиональной практике, как врачи или сантехники, а как художники они завидуют друг другу, как живописцы. Ле Корбюзье и Фрэнк Ллойд Райт, например, терпеть не могли друг друга, но я дружил с обоими. С Корбу я познакомился во время разработки ООН. С Райтом я познакомился как с предполагаемым антагонистом на телевизионной дискуссии, где я (строитель) должен был стать его мясом. Все, что я знал о Райте, - это то, что мне нравились его работы. Когда мои помощники составили досье на его речи и труды, я обнаружил, что этот человек обладает глубоким здравым смыслом. В результате во время телепередачи мы пели дуэтом и отлично провели время. После программы, чтобы еще больше восхититься друг другом и собой, мы отправились ко мне в Гринвич, чтобы поужинать и немного выпить. Компания была настолько прекрасной, что мы выпили еще, но во время маневра в мой винный погреб за свежей бутылкой бренди Райт зацепился каблуком за ступеньку и упал, нанеся себе неприятную рану на скальпе. Следующей остановкой стало отделение неотложной помощи в больнице, где этот свирепый старик, отказавшись от анестезии (он и так уже наелся), сидел на операционном столе, раскачивая ногами и распевая бравурные песни, пока интерн сшивал ему скальп.

С тех пор нас связывала нерушимая дружба, и я был очень рад, что во время нашей работы по перепланировке Чикаго мне удалось спасти от разрушения знаменитый дом Райта в стиле прерий 1909 года. Чикагская теологическая семинария, ловко разделяя свои представления о ценностях, планировала снести здание, чтобы построить в нем многоквартирный дом для женатых студентов. Мы купили здание за 125 000 долларов, чтобы использовать его в качестве временной штаб-квартиры. Восьмидесятисемилетний Райт планировал передать здание своему фонду, но он умер. Тогда мы передали здание Чикагскому университету, который в итоге переоборудовал его под резиденцию своего президента.

Я так или иначе работал или имел дело со многими крупными архитекторами той эпохи, но, за исключением Уоллеса Харрисона, из этих усилий ничего особенного не вышло. Дело в том, что я был настолько очарован Пеем, его мышлением и тем, какую работу он мог сделать, что никакие другие архитекторы не могли меня по-настоящему заинтересовать. Поначалу, поскольку он был новичком и работал с коммерческим застройщиком, Пей столкнулся с враждебностью части архитектурного братства и прессы, особенно в отношении Вашингтона, округ Колумбия. Но когда все смогли увидеть, какую работу он мог сделать, и , что мы поощряли его, произошел полный разворот. Архитектурное братство стало союзниками Webb & Knapp.

Webb & Knapp стала известным центром архитектурных исследований и обучения. Например, Пей и его коллеги стали первопроходцами в области техники заливки на месте, естественной отделки и довели ее до того, что во многих случаях она стала экономически конкурентоспособной по сравнению с навесными стенами. В результате моей поездки в Корею в 1953 году, совершенной по приказу президента Эйзенхауэра, я привез многих корейских архитекторов для обучения в Webb & Knapp. Мы предоставили им помещения в старом отеле Marguery, где они могли время от времени готовить свою собственную "кимчи". В 1967 году, когда я прилетел в Корею, чтобы получить почетную степень LL.D. от Сеульского университета, я обнаружил, что мои стажеры стали ведущими архитекторами в Корее.

Исследования стоят дорого, а плоды, если они и будут получены, то, как правило, далеко не сразу. Например, залитый бетон только сейчас выходит на первый план в архитектуре, но я убеждал Пея стремиться к новому (его не нужно было особо убеждать), и я поощрял его расправить крылья, взяться за сторонние проекты, такие как проектирование части Тайваньского университета или жилищного проекта в Корее.

Пей - настолько одаренный человек, что даже если бы он не пришел в Webb & Knapp, то в конце концов достиг бы или приблизился к тому высочайшему положению, которое занимает сейчас, но мы подарили ему и его партнерам время, ускорив продвижение по карьерной лестнице, а также подсказали девелоперские идеи по использованию земли.

Однажды я спросил Джулиана Бонда из Bond Stores: "Даете ли вы своим архитекторам большую свободу действий при проектировании магазинов?"

Он огрызнулся: "Ваша секретарша диктует вам письма?"

С Пеем и Генри Коббом мы пришли к такому состоянию, что все, что мне нужно было сделать, как в случае с Монреалем, - это изложить основные принципы того, что мне нужно. Остальное я мог оставить им, поскольку они присутствовали на конференциях по стратегии и экономике и знали наши потребности. Мы достигли того уровня, когда мы учились вместе и учили друг друга в каждом проекте, к которому обращались.

В Webb & Knapp происходило слишком много событий, чтобы группа Пея могла справиться со всеми. Так, одним из великих проектов, к которому Пеи не имел никакого отношения, стал новый город, который Webb & Knapp создала в Калифорнии . Этот миллиардный ребенок, Century City, рожденный компанией Twentieth Century-Fox при посредничестве Спироса Скураса, находился в состоянии беременности целых пять лет и сейчас находится в здоровом состоянии.

OceanofPDF.com

▪ 18 ▪ "Сенчури Сити" и две другие сделки с землей

В конце 1958 года, через несколько лет после нашей неудачной попытки приобрести империю Говарда Хьюза, мне позвонил Спирос Скурас. Он хотел пообедать. Я знал, что он имел в виду. Однако я принял приглашение с невинным видом и весело проводил время, обмениваясь новостями и сплетнями, пока примерно в середине трапезы Спайрос с заученной непринужденностью не сказал: "Вы слышали о нашем проекте Century City?"

"Да, конечно. . . ."

Примерно год назад Спайрос выставил на продажу студию Twentieth Century-Fox в Лос-Анджелесе. Он понял, что участок земли площадью 263 акра вдоль бульвара Уилшир будет стоить больше как недвижимость, чем как киноплощадка. Архитектор Уэлтон Бекет подготовил генеральный план, в котором указывалось, как на этом участке могут разместиться высотные офисы, отель, торговые центры и жилые дома. Вооружившись этим предложением, Спайрос отправился на поиски застройщика-финансиста, который взялся бы за его план и участок. Его цена составляла сто миллионов долларов, включая права на нефть.

Первым, что я узнал об этом предприятии, была статья о нем на первой полосе в "Нью-Йорк таймс", но я решил не делать никаких ставок. Я знал, что рано или поздно Спирос придет к выводу, что "Вебб и Кнапп" - это его дело. Он мог бы торговать этой сделкой по всей стране, но это был по меньшей мере полумиллиардный замысел, и я знал, что никто другой в Америке не возьмется за него; нам оставалось только ждать. И вот, год спустя, старый пират уже пытался войти в нашу дверь, поэтому, когда он спросил, слышал ли я о его проекте, я сказал: "Да, слышал. Об этом писали в газетах. Странно, что вы до сих пор его не построили".

"О... но мы не строители. Нам нужен кто-то вроде вас. На самом деле, мы хотим тебя больше всех на свете".

"Не шути со мной, Спайрос. Ты пробовал эту штуку у всех строителей в Америке и потерпел поражение. Они не согласились. Хочешь знать, почему?"

"Почему?"

"Ваша цена слишком высока. Ваши условия не подходят. Проект слишком амбициозен и перепланирован".

"Вы бы купили его?"

"Я посмотрю".

Через несколько дней я прилетел в Лос-Анджелес и отправился на студию. Я никогда не изучал этот участок с точки зрения недвижимости. Здесь было 263 акра земли в прериях, расположенных к югу от Беверли-Хиллз, всего в пятнадцати минутах езды от пляжей Санта-Моники и в восьми минутах от кампуса Калифорнийского университета. В 1920-1930-е годы, когда здесь не снимали фильмы, люди стреляли куропаток, лисиц и койотов, но сейчас я охотился за другой дичью. Я ходил по старым декорациям с уличными сценами Чикаго, Дикого Запада, Лондона и Гонконга, представляя, что может произойти с этим районом с появлением дорог и новых высотных зданий.

В соседнем Беверли-Хиллз действуют строгие ограничения на высоту зданий, но участки Twentieth Century находились в Лос-Анджелесе и были свободны для высотного строительства, которое было нашей специализацией. Чем больше я осматривался, тем больше мне нравилась концепция; меня привлекал сам ее размер. Учитывая пространство и стратегическое расположение в городской черте, можно создать и расширить свою собственную среду. Однако меня беспокоила экономическая сторона предложения. Прекрасно иметь что-то большое, но этот проект был слишком большим, он не мог работать. Я вернулся к Спиросу и спросил: "Что вы хотите за эту штуку без прав на нефть?"

"Около шестидесяти миллионов".

"Ну, вы с ума сошли. Только снос студийной недвижимости обойдется в несколько миллионов".

"Но я не хочу их сносить", - сказал он. "Мы сдадим всю землю вокруг студий, но хотим оставить семьдесят пять акров для "Двадцатого века"".

Это был звоночек. Я быстро сказал: "Если вы готовы платить приличную арендную плату за студийные материалы, возможно, мы могли бы что-то сделать".

"Что вы имеете в виду?"

"Ну, если мы купим эту недвижимость, то захотим сдать вам вашу студию в аренду за полтора миллиона долларов в год".

"Это не так уж плохо, - сказал Спирос.

"В таком случае мы его возьмем", - сказал я, и сделка была заключена. После долгого торга мы сошлись на продажной цене в пятьдесят шесть миллионов долларов, но во время нашего разговора я понял, что на самом деле я заплачу не так уж много. На самом деле я платил всего тридцать один миллион, потому что эти полтора миллиона ренты под шесть процентов будут стоить двадцать пять миллионов долларов для какой-нибудь страховой компании. Конечно, нам все равно пришлось бы собрать тридцать один миллион долларов, что в 1958 году, когда "Вебб и Кнапп" были разбросаны по всей Америке, было ошеломляющей суммой. Но если бы мы брали ее небольшими кусочками, возможно, у нас бы получилось. В конце концов мы остановились на первоначальном взносе в 2,5 миллиона долларов и различных последовательных платежах, правах на продление сроков и так далее. Суть сделки заключалась в том, что Webb & Knapp приобретет недвижимость не единым куском, а отдельными участками в течение десяти лет. Разумеется, я имел в виду продажу частей и участков собственности различным инвесторам. Если гавайская техника может работать для дробных частей и прав на здание, то почему бы не создать супергавайскую технику для Сенчури-Сити?

Мы получили массу удовольствия, подрезая, подправляя и лепя эту сделку, и когда все было готово, Спайрос устроил настоящее голливудское шоу. Мы встретились на месте, где располагались студии "Двадцатого века". Спирос, конечно же, собрал целую толпу старлеток, несколько великих кинозвезд старого времени и несколько нынешних звезд, присутствующих по "приглашению". Он установил репродукцию магазина Зекендорфа в Тусоне, где мы с сыном сфотографировались, и подготовил речь. Спирос - веселый человек, но с рождения наделен всей настороженностью тысячелетних греческих торговцев; он тверд как гвоздь, когда дело доходит до сделки. Он также чертовски убедителен. Один из его директоров как-то сказал мне: "Он говорит гравием и использует такой ломаный английский, что мы с трудом можем понять, что он говорит. Но он так искренен, что директора голосуют "за", не будучи уверенными в том, чего он хочет". Что ж, в сделке в Сенчури-Сити Спайросу удалось сделать то, о чем никто и не подозревал. Затраты на производство фильма "Клеопатра" высосали из "Двадцатого века" всю наличность, но тут подоспели многомиллионные долларовые вливания. Это был великий переворот, но Спирос, трейдер до конца, жаловался до самого банка. В своей речи он сказал: "Вот еврей Зекендорф. Он пришел сюда и обогнал меня, грека. Он крадет самый лучший участок недвижимости во всей Америке". На тот момент контракт еще не был подписан, но Спирос продолжал говорить в прошедшем времени, рассказывая, какую замечательную сделку мы провернули и что только благодаря хитрости и искусной лести мы получили такие условия для самого большого куска недвижимости в мире.

Затем настала моя очередь. У меня не было подготовленных замечаний, но у меня была возможность начать. Я сказал: "Мне льстят замечания мистера Скураса о моей проницательности и о том, как я собираюсь украсть эту собственность: если и когда я подпишу контракт, который пока остается неподписанным. Но я хочу внести ясность:

"Если я правильно помню, Соединенные Штаты заплатили Наполеону пятнадцать миллионов долларов за Луизианскую сделку, в которую вошли пять штатов и большая часть Техаса. Мы заплатили чуть больше семи миллионов долларов за Аляску. Мы заплатили десять миллионов долларов за "Гадсденскую покупку", которая забрала половину Аризоны и южную часть Нью-Мексико. Мы отдали датчанам двадцать пять миллионов долларов за Виргинские острова. А теперь я плачу почти столько же, сколько все это, за 263 акра земли по ту сторону путей здесь, в Брентвуде. ... . . Интересно, кто лучше торгует?"

Спайрос разразился громким смехом. На самом деле мы оба были довольны собой, друг другом и сделкой. Мы подписали контракт, и Webb & Knapp приступила к работе с Century City.

Для получения жизненно важного первоначального взноса в размере 2,5 миллиона долларов мы сначала внесли собственные средства, а затем привлекли Lazard Freres, взяв кредит под залог другой нашей собственности. У Lazard Freres был вариант "пут" по отношению к нам. "Пут" - это финансовый термин; он означает, что в любой момент по своему выбору Lazard имел право выйти из сделки, и мы должны были вернуть им их 2,5 миллиона долларов. Как бы то ни было, мы передали первоначальный взнос Спайросу в апреле 1959 года. Наша сделка начала готовиться в течение оставшейся части того года и первой половины 1960 года, но не успела завершиться, как у нас начал заканчиваться бензин. Полковник Краун, которому Спайрос впервые продал недвижимость, был заинтересован в присоединении; были и другие девелоперы и денежные люди, но ничего не продвигалось быстро. Тем временем время закрытия сделки и второго платежа наличными в размере 3,8 миллиона долларов по адресу наступало и дважды откладывалось. Lazard Freres, беспокоясь о своем первоначальном взносе, решил потребовать свои 2,5 миллиона. В то время я был полон решимости построить новый отель Zeckendorf на Манхэттене. На этот отель уходили все наличные деньги, которые у нас были в наличии, и мне пришлось выбирать: либо мы бросаем отель, либо увядаем в Century City. Сам факт нашего появления в Century City сделал многое, чтобы вывести этот проект из области фантазий в мир вероятного. Теперь люди могли видеть, что это район с большим потенциалом. Поэтому я занялся тем, что организовал продажу другому застройщику. Сначала в ходе ряда переговоров со Спиросом мы договорились о новых условиях продажи проекта: теперь это была сделка за сорок три миллиона наличными. Затем, в мае 1960 года, я продал наш контракт на покупку недвижимости за сорок три миллиона девелоперу Марвину Краттеру. Мы продали этот контракт за 4,5 миллиона долларов, но сохранили двадцать пять акров для Webb & Knapp. Не имея денег, мы уходили, но только частично и с хорошей прибылью. Крэттер мог заработать кучу денег на дальнейшем дроблении земли, но, учитывая все обстоятельства, я был доволен.