Zeckendorf

Однако через месяц после заключения этого соглашения Краттер вдруг испугался брать на себя такие большие обязательства и в последний момент отказался от сделки. Теперь, к моему ужасу, у Webb & Knapp на руках была еще одна бомба замедленного действия. Lazard Freres потребовала свои деньги; к августу мы должны были предоставить им 2,5 миллиона. Еще 3,8 миллиона долларов причиталось по контракту с Century City. Если в ближайшее время нам не удастся что-то придумать, мы могли потерять землю и первоначальный взнос, который уже был у компании Twentieth Century-Fox.

Несколько источников отказались от нас, но с интересом наблюдали за тем, что мы можем сделать и что они могут купить по дешевке на случай нашего провала. Каким-то образом я должен был вытащить из шляпы, которой у меня не было, кролика из чистого золота, иначе "Вебб и Кнапп" останется не у дел.

Так случилось, что летом на одном из обедов для бизнесменов я встретил Фрэнка Макги, топ-менеджера Aluminum Company of America. Мы разговорились, и я сказал: "Вы, ребята, явно отстаете от времени; вы ничего не делаете в сфере недвижимости".

"Что вы имеете в виду?"

"Ну, компания Reynolds собирается заняться жилищным бизнесом, чтобы продемонстрировать стратовую продукцию; то же самое делают и другие. Но крупнейшая алюминиевая компания в Америке ничего не сделала".

"Ну, когда-нибудь мы можем заинтересоваться. Если у вас есть что-то хорошее на примете, дайте мне послушать".

Конечно, я имел в виду предстоящее "пут" от Lazard. Я сказал: "Фрэнк, не говори этого, если не имеешь в виду".

"О, я не могу взять на себя обязательства, но я буду рад услышать от вас".

"Сейчас у меня нет ничего на примете, но если что-то появится, я позвоню и приеду к тебе, чтобы рассказать об этом... если ты захочешь. Но не валяйте дурака. Я не хочу тратить ни ваше, ни свое время".

"Все в порядке, ничего страшного. Приходите как-нибудь".

Прошла пара недель, обязательства перед Lazard приближались. Сделка с Kratter то расцветала, то умирала, и я решил: "Ну что ж, я сделаю свое предложение". Я снял трубку, позвонил Макги в Питтсбург и сказал: "Фрэнк, помнишь тот наш разговор?"

"Конечно".

"Ну, у меня есть кое-что".

"Хорошо. Дай мне знать, когда ты захочешь спуститься".

"Я сообщаю тебе об этом сейчас".

"Когда ты хочешь прийти?"

"Завтра".

"Завтра?"

"Да".

"Ну! Как-то слишком быстро".

"В прошлый раз я спросила, серьезно ли вы настроены, так что это не короткий срок. Если вы заняты, я приду на следующий день".

"Нет, я найду для тебя время".

"Хорошо. Я хочу приехать завтра, потому что у меня назначен обед с Вестингаузом, и я могу зайти к вам до обеда".

Он спросил: "В котором часу?"

"Десять тридцать".

Итак, в 10:30 я прибыл. Меня провели в кабинет руководителя Alcoa на тридцать втором этаже. У Макги был очень большой кабинет, но он был хорошо заполнен; там находилось большинство высших должностных лиц Alcoa. Макги сел на диван , скрестив ноги, и после представления сказал: "Ну что ж, расскажите нам историю".

Я принес карту участка и дал им представление о том, что можно сделать с 263 акрами открытой земли в Лос-Анджелесе. "Цена, - сказал я в конце, - сорок три миллиона долларов, а нужно всего восемнадцать миллионов".

"Почему ты так говоришь?" - спросил МакГи.

"Ну, как вы помните, "Фокс" арендует семьдесят пять акров для собственных нужд за полтора миллиона арендной платы, и эти полтора миллиона можно продать за двадцать пять миллионов. Так что если вы захотите их продать, то ваш риск составит всего восемнадцать миллионов. За эти восемнадцать миллионов вы сможете получить лучшее, что есть на этой земле. Я рекомендую вам принять эту сделку.

"Это будет иметь большое значение для связей с общественностью компании Alcoa во всем мире. Кроме того, вы заработаете кучу денег на недвижимости. Вы потратите восемнадцать миллионов долларов на землю, плюс еще восемь или десять миллионов на обустройство земли дорогами, коммуникациями, канализацией, мостами и прочим. А потом вы будете сидеть и получать большую прибыль от земли. Потому что если вы возьмете восемнадцать миллионов, плюс, скажем, семь с половиной миллионов на расходы, то получится двадцать пять с половиной миллионов. На эти расходы у вас останется шесть миллионов квадратных футов, но они будут полностью застроены землей по цене примерно четыре доллара за квадратный фут.

"Легко представить, что со временем эта земля может стоить пятьдесят долларов за квадратный фут; вы даже можете получить прибыль в размере пятидесяти долларов за квадратный фут".

Макги выслушал все это и даже больше, посидел, а потом сказал: "Когда вы хотите получить ответ на все это?"

"Сегодня".

"Как мы можем дать вам ответ на такую вещь сегодня? Это так революционно!"

"Ну, Фрэнк, если ты не дашь мне его сегодня, мне придется пойти в другое место. Я говорил тебе перед тем, как прийти сюда, что не стоит приглашать меня, если ты действительно не намерен вести дела. Это не значит, что вы намерены купить эту сделку, но я думал, что вы хотите серьезно ее рассмотреть, а это означает немедленное рассмотрение.

"Почему бы вам, ребята, не подумать об этом. Я собираюсь пообедать в компании "Вестингауз" и могу быть свободен сегодня после обеда. Я вернусь".

МакГи сказал: "Хорошо, если это удобно".

"Я буду здесь", - сказал я.

В 2:30 я вернулся, и все те же люди были в сборе. Никто не произносил ни слова; Макги сидел на том же диване. Я постарался сесть ближе к центру, чтобы иметь возможность наблюдать за всеми; затем Макги начал говорить тихим монотонным голосом. Он говорил бесконечно. На самом деле это было недолго, так только казалось. Он говорил и говорил, и, конечно, я должен был предположить, что он объясняет, почему они не будут заниматься недвижимостью, потому что на самом деле он говорил о том, что Alcoa никогда не отклонялась от схемы, заложенной основателями компании: ограничивать себя и свой капитал исключительно производством и продажей алюминия.

Он сказал: "Мы строим корабли, но используем их для собственных грузов. Мы только что заключили соглашение о строительстве энергетической плотины, но для производства алюминия на месте добычи бокситов в Суринаме (Голландская Гвиана); мы выложим 150 миллионов долларов за эту плотину. Мы понимаем, что финансируем заводы по производству алюминия. Мы можем понять, как вложить деньги в собственное офисное здание, в котором мы занимаем пятьдесят процентов площади, но мы не понимаем, как можно заниматься недвижимостью. Тем не менее мы собираемся это сделать".

Он произнес это последнее слово тем же монотонным тоном и продолжил говорить. Это было похоже на знаменитое заявление президента Джонсона в 1968 году о том, что он не будет баллотироваться на следующий срок: человек слышал его, но не понимал в течение нескольких секунд, а к тому времени задавался вопросом, правильно ли он вообще услышал. Никто в комнате, кроме меня, даже не видел имущества "Двадцатого века" и не имел полного представления о множестве вещей, которые предстояло сделать. Они просто взяли на себя обязательства прямо в этой комнате.

"Итак, - сказал Макги, - что вы хотите, чтобы мы сделали?"

Я сказал: "Чек на два с половиной миллиона долларов".

"Кому вы хотите, чтобы она была выплачена?"

"Вебб и Кнапп".

Он обратился к казначею: "Мэтт, у тебя есть где-нибудь два с половиной миллиона?".

"Да".

"Дайте Биллу чек. Чего ты ждешь?"

У нас не было ни контракта, ни клочка бумаги, и я никогда в жизни не встречал никого из этих людей, кроме Макги, да и его я знал не очень хорошо. Получив чек, я так быстро, как только мог, вежливо удалился, спустился на лифте вниз, дошел до телефонной будки и позвонил в офис. Поговорив с сыном и остальными, я сказал: "Ребята, мы только что заключили отличную сделку, мы вышли из-под власти Lazard и заключили замечательную сделку с Alcoa".

Ранее Макги спросил меня, на какой основе я хотел бы действовать. Я ответил: "Вы вкладываете две трети денег, а мы вкладываем одну треть денег. Мы возьмем две трети прибыли, вы - одну треть. Вы получаете свои деньги... мы все получаем свои деньги обратно, прежде чем прибыль будет разделена". Такова была изначальная основа сделки. Это было начало отношений, которые без исключения, без единой случайности, были самыми лучшими отношениями, которые любая компания могла бы пожелать иметь с другой.

В конечном счете, в этом районе будет построено объектов на сумму около миллиарда долларов, и рост стоимости настолько велик и очевиден, что Alcoa не нужно больше вкладывать свой капитал; она может найти множество банков и страховых компаний, которые предоставят ей все необходимые ипотечные деньги без каких-либо обязательств перед материнской компанией. Земля в настоящее время стоит более сорока долларов за квадратный фут и будет продолжать расти в цене. В конечном итоге Alcoa может рассчитывать заработать на этом участке не менее четверти миллиарда долларов, и он надолго останется одним из лучших вложений компании и большим вкладом в архитектуру и строительство.

Доминирующей группой акционеров Alcoa были Меллоны. Я познакомился с генералом Ричардом Меллоном во время нашего предприятия в Питтсбурге. Через несколько лет после этого, возвращаясь в Соединенные Штаты на борту S.S. France, мы случайно оказались товарищами по кораблю. Он сказал, что покупка Century City - одна из величайших вех в истории компании, которой они очень гордятся. Это действительно была веха, поскольку этот первый шаг привел к другим. Alcoa стала нашим партнером в наших крупнейших проектах по развитию городов и в конечном итоге полностью взяла их на себя. Они также завладели всем Сенчури-Сити; мы продали его за пятнадцать миллионов долларов, и эти деньги пошли нашим британским партнерам во время бедственного положения Webb & Knapp.

Сделка с Twentieth Century-Fox была одной из первых попыток всей команды семьи Зекендорф. Мой сын, мой зять, Ронни Николсон и я работали над ней, а юридическую сторону прекрасно поддерживал Морис Изерман. Спирос, конечно, играл главную роль для "Двадцатого века". Вместе с ним работали Дон Хендерсон, казначей, и Джо Московиц, тоже финансист, который также принимал активное участие в покупке кинособственности. Их адвокат, Отто Кагель, был практичным человеком и умел заключать сделки, а не нарушать их, как пытаются делать некоторые адвокаты. Хендерсон был также прост, а Джо Московиц был бульдогом у ворот.

Чтобы заставить "Двадцатый век" отказаться от первоначального десятилетнего контракта на пятьдесят шесть миллионов долларов и заключить контракт на сорок три миллиона долларов наличными, потребовалось невероятное количество сессий. Мы встречались в Нью-Йорке. Мы встречались в Лос-Анджелесе. Мы торговались в офисах. Мы торговались в клубах, наблюдая за тем, как мимо столика проносятся симпатичные красотки. На протяжении всех этих встреч невысокий, круглый, жующий сигару Джо Московиц, карикатура на голливудского магната, сохранял на лице вечную хмурость торгаша и расспрашивал обо всем с подозрительными подробностями. Мне так надоело наблюдать за его гримасами, что в какой-то момент я обратился к нему через стол: "Ну, давайте сначала посмотрим... А что думает по этому поводу Смеющийся Джо Московиц?" До этого момента Джо ни разу не улыбнулся. Теперь же он разразился хохотом. С тех пор я называл его Смеющимся Джо, и как бы он ни старался, он не мог не улыбаться в ответ. Это помогло нашим сеансам и создало прецедент: "Смеющийся Джо" уйдет в могилу с этим именем.

Примерно в то же время, что и наши ранние переговоры по Century City, мы оказались вовлечены в еще одну потенциально сказочную сделку по превращению городских акров в городские квадратные футы. Следующая сделка была заключена на Кубе, которая, заменив Мексику в качестве штаб-квартиры для отдыха Марион и меня, обеспечила нам веселье, игры и прикосновение к приключениям.

До прихода к власти Кастро мы с Марион часто ездили в Гавану на длинные выходные. Это был веселый город для туристов. Гаванцы были дружелюбным и любезным народом. Тропикана" и "Сан-Суси" по качеству еды и обслуживания, а также по впечатляющей точности шоу, проходивших под открытым небом в великолепную погоду, были двумя лучшими ночными клубами во всей Америке. Помимо клубов и пляжей, здесь были игорные казино, скачки и джай-алай. Я никогда не играл на лошадях, но религиозно посещал игры джай-алай. Благодаря ставкам на эти игры я смог оплатить все свои расходы на все кубинские экскурсии, кроме одной. В джай-алай я зарабатывал не азартом, а тем, что понимал, что игра подстроена.

Я выигрывал в течение многих лет, но в конце концов, должно быть, я ставил слишком часто или слишком много, потому что букмекеры узнали и догнали меня. Когда я пытался сделать ставку, букмекеры были слепы и игнорировали мои сигналы. Это был их способ сказать: "Ты в курсе наших дел, но теперь мы тоже в курсе и не дадим тебе выиграть". Так что на несколько ночей они меня действительно зацепили; я вернул им, наверное, тысячу из пяти тысяч долларов, которые забрал за эти годы, но все это было в духе хорошей кривой игры и ничего не отнимало у меня удовольствия от отпуска. Мы с Марион по-прежнему могли наслаждаться отдыхом в ресторане Floridita, который был всемирно известен своим дайкири - я один из немногих, кто знает его рецепт; и наслаждение от их супа из черных бобов и крабов Морро в бальзамическую ночь до сих пор со мной.

Единственным объектом нашей собственности в Гаване был отель Nacional, построенный в двадцатых годах прошлого века строительной компанией Fuller и, на мой взгляд, являющийся, возможно, лучшим отелем в Латинской Америке. Он принадлежал Plaza Hotel Operating Company, которая владела Plaza и Savoy Plaza в Нью-Йорке, а также Copley Plaza в Бостоне. Nacional и ряд других отелей были приобретены проницательным торговцем по имени Арнольд Киркеби в тридцатые годы. Мы приобрели Nacional, Gotham в Нью-Йорке, Beverly-Wilshire в Лос-Анджелесе и еще несколько отелей у Киркеби в 1950-х годах; через несколько лет после приобретения я продал Nacional Хуану Триппу и Pan Am's Intercontinental Hotels за пару миллионов долларов прибыли.

Во время наших визитов на Кубу мы познакомились со многими богатыми и влиятельными гостями и жителями, такими как Саутенс Бэн из ITT и Хулио Лобо, кубинский и международный сахарный король. Лобо, сделавший карьеру на рынке сахара, владел или контролировал сахарные земли, мельницы, глубоководные доки, кубинскую компанию по производству конфет "Херши" и многое другое, о чем я даже не подозревал. Он был самой крупной рыбой в кубинском пруду и, конечно же, дружил с генералом Батистой, который управлял страной. Чтобы подкрепить свои ставки , Лобо, вероятно, оказывал помощь и Кастро.

Самым крупным после Лобо оператором сахарных заводов была семья Аспура, владевшая заводами в Толедо. Земли Аспуры, когда-то находившиеся на окраине Гаваны, были частично поглощены Гаваной по мере роста города и теперь составляли примерно треть города. Владельцы земли страдали от так называемых колоносов - скваттеров, которые селятся на земле и через некоторое время получают право собственности на нее по принципу неблагоприятного владения. Это означало, что реальное право собственности будет трудно, хотя и не невозможно. Что еще более важно, в городе имелись большие участки тростниковой земли, свободные от скваттеров и ожидающие только надлежащего развития. Я встретил Аспуру на одном или двух общественных мероприятиях и поднял вопрос о покупке его земель. К моему удивлению, он предложил продать их за 7,5 миллиона долларов, и мы договорились о покупке.

Я позвонил Лобо и сказал: "Хулио, мы покупаем землю Аспуры".

Лобо, который учился в Лоуренсвилле и Принстоне и прекрасно говорит по-английски, сказал: "О, это отличная сделка, я уже много лет пытаюсь заполучить ее. Как вам это удалось?"

"Ну, просто одна из тех вещей".

Я знал, что Лобо был рад избавиться от конкурента. Кроме того, он был осведомлен об аспектах недвижимости, связанных с землей Aspura, и любил быть в курсе всех крупных событий на Кубе. Я знал, какой ответ получу, когда скажу: "Мне пришло в голову, что нам было бы неплохо иметь в качестве партнера такого влиятельного кубинца, как вы. Как вы смотрите на то, чтобы взять с нами половину акций?"

С большой теплотой он ответил: "Да, конечно, я возьму его".

Вот такая была комбинация. Я обратился к Рафаэлю Ориомуно, который был южноамериканским адвокатом Рокфеллеров. Вместо нескольких недель на оформление необходимых бумаг ушли месяцы. Все происходило очень медленно, очень технично. Aspura явно не спешила с продажей, но Ориомуно заверил меня, что дело движется вперед.

Прошло много месяцев, и однажды Лобо позвонил мне. Он был в Нью-Йорке и хотел пообедать.

За обедом он сказал: "Я думаю, нам стоит сделать это на треть доли".

"Что вы имеете в виду?"

"Это очень важное владение, и у вас будут большие проблемы с колоносами: вам понадобится помощь правительства. Большой мальчик должен быть партнером".

"Вы имеете в виду Батисту?"

"Именно так".

"Ну..."

Я подумал, не типичная ли это работа мускулов, когда местный начальник собирается взять треть без оплаты, но Лобо сказал: "Он заплатит всю свою долю".

"Я бы хотела с ним познакомиться", - сказала я.

"Он хочет с вами познакомиться".

Было назначено свидание. Я приехал в Гавану, проехал к дворцу, прошел через ворота, мимо вооруженных автоматами охранников, под дулами пулеметов на крыше и вошел в кабинет президента. Батиста был коренастым, с румяным лицом и, очевидно, с примесью индейской крови. Он был очень весел и не стал говорить о нашей сделке как таковой. Он хотел поговорить о крупномасштабном строительстве жилья для жителей Гаваны и о том, что мы можем рассказать ему о перепланировке городов. Он благожелательно говорил о повышении статуса своего народа. В конце концов он сказал: "У вас прекрасные перспективы в Гаване".

Я согласился, сказав: "...в связи с этим я полагаю, что мы будем иметь дело через нашего друга Хулио".

Он сказал: "Правильно", и на этом все закончилось. Он дал свое официальное благословение на сделку, и вскоре после этого я узнал, что долгожданные бумаги готовы.

Я не видел Аспура с тех пор, как мы впервые пожали друг другу руки год назад, но он не хотел подписывать контракт на Кубе; он хотел подписать его в Соединенных Штатах. Он и его семья приехали на выходные. В понедельник он и его зять-адвокат устроили очень дружеский обед в нашем офисе. В это время у меня на стенде в глубине комнаты висела абстрактная картина, которая, как мне показалось, привлекла внимание Аспура. Он задал несколько вопросов о ней. Я понял, что она ему понравилась, и, зная немного о латинских обычаях, уже после обеда упаковал ее и отправил в его отель. Вечером мы пригласили всю его семью, включая двух прекрасных дочерей и жену, на ужин в Le Pavilion. Естественно, ни о каких делах в это время речи не шло, но и о картине тоже. Контрактные бумаги должны были быть подписаны в среду на сайте . Во вторник от сеньора Аспура ничего не было слышно. В среду он не смог явиться на закрытие сделки. В четверг я получил картину обратно с цветистой запиской, в которой говорилось, что он не может позволить себе быть обязанным за такой красивый подарок, и к этому времени я уже понял, о чем идет речь. Я сказал: "Парни, этот парень собирается сдаться, иначе он никогда бы не сорвал свидание в среду и не прислал обратно картину".

Дозвонившись до Ориомуно, я спросил: "Рафаэль, что мне делать в подобном случае?"

Рафаэль ответил: "Это дело подпадает под латинское право. Вы можете подать в суд. Согласно нашему кодексу, контракт считается заключенным, если все пункты согласованы. Подписан он или не подписан, договор есть, если в нем нет открытых пунктов".

Открытых вопросов не было. Контракт был полностью согласован, оставалось только подписать его. Но Ориомуно предостерег: "Вы можете подать в суд, но вы никогда не сможете вручить его в Гаване; вам придется поймать его здесь, прежде чем он уедет. Не забудьте сфотографировать, как его обслуживают, иначе он будет отрицать, что это вообще было".

Я вызвал Джима Милларда, агрессивного молодого ирландского адвоката из нашего штата, и сказал: "Составьте заявление о вручении. Мы подаем иск к Aspura на десять миллионов долларов. Возьми фотографа, отправляйся в отель и вручи ему повестку, пока он не уехал из города".

Миллард и его фотограф отправились в "Плазу", спросили Аспуру на стойке и получили ответ: "Он уехал в аэропорт десять минут назад".

Мои люди помчались на такси в аэропорт, и там, у терминала, улыбаясь отряду газетных фотографов - Аспуры были чем-то вроде латинских светских львиц, - стояли мой друг, его восхищенная семья и различные прихлебатели. Миллард, с фотографом на буксире, подошел и спросил: "Вы мистер Аспура?"

"Да, я мистер Аспура". Увидев фотографа, Аспура сохранил приятное выражение лица, потому что ему нравилось находиться в светских колоннах.

"У меня для вас вот что, мистер Аспура, - сказал Миллард, передавая повестку.

"О, большое спасибо, у нас уже есть билеты".

"Это не тот билет, сэр".

Аспура взяла бумаги. Вспышка! Камера сработала. Несколько мгновений спустя: Треск! Аспура ушла. Когда он прочитал повестку, то упал в обморок . Его привели в чувство, подняли на борт, и он полетел из Нью-Йорка в Гавану на высоте две тысячи футов. У нас были на него виды, и сильно потрясенный Аспура знал это.

Наш иск был подан на Кубе. Дело еще не дошло до суда, когда я в следующий раз приехал туда на выходные. Хулио Лобо пригласил меня на обед, во время которого спросил, что я собираюсь делать с иском.

Я сказал ему, что никогда не участвовал в подобных тяжбах, что мне нравится ограничивать свои выступления в суде штрафами за превышение скорости. Я сказал ему, что хотел бы отказаться от иска, если Батиста согласится.

"Я думаю, это было бы лучше всего".

Не знаю, чем было вызвано стремление Лобо к миру, но у меня не было аппетита к принудительной сделке, и я заявил, что немедленно откажусь от иска.

Хулио был явно доволен и тут же заявил, что устроит званый ужин, пригласит Аспуру, и мы все снова станем друзьями.

Аспура явился на вечеринку, чтобы обнять меня и объявить великим кабальеро. По его словам, это его дочери отговаривали его от продажи поместья; они хотели, чтобы оно досталось их сыновьям. Со своей стороны, он предпочел бы продать его мне. Не прошло и года после этого ужина, как Кастро захватил власть на Кубе. Первой крупной собственностью, которую он захватил, были фабрики Aspura в Толедо. Кастро с еще большим удовольствием отобрал бы их у мистера Зекендорфа, а если бы я появился и мне удалось доказать, что я являюсь партнером Батисты, я мог бы потерять не только имущество.

Более двух лет при Кастро Лобо продолжал оставаться у власти, и ему было позволено сохранить свои земли. Когда я спросил об этом у знающих изгнанников, мне ответили, что правительству нужны профессиональные способности Хулио на мировом рынке сахара, но в свое время они, несомненно, поглотят его на десерт. Так и случилось, и Лобо едва удалось спастись, укрывшись в Соединенных Штатах.

Оказавшись здесь, он снова занялся спекуляциями и манипуляциями с сахаром и был близок к тому, чтобы захватить рынок и сорвать куш, но переиграл. Рынок ушел, и его обчистили. На старой Кубе, где карты были разложены для него, он мог загнать рынок в угол и выжать из коротких покупателей сухарь , чем тростниковую шелуху. Вдали от собственной базы он почти сделал это - но не совсем.

Третья крупная сделка с землей, создавшая основу для великой империи в царстве Webb & Knapp, пришла к нам в конце 1955 - начале 1956 года, ближе к праздникам. Мой брокер позвонил и предложил нам крупный пакет акций Godchaux Sugars, Inc. Эта компания, владевшая тридцатью пятью тысячами акров нефтеносных земель вдоль Миссисипи между Новым Орлеаном и Батон-Руж, владела и управляла землями, где выращивался сахарный тростник, а также сахарным заводом и рафинадным цехом. Годовой объем продаж достигал пятидесяти миллионов долларов, но доходность составляла всего один процент, и владельцы хотели выйти из игры. Нас интересовал не сахар, а недвижимость. Мы согласились купить. Поступили другие предложения о покупке акций, и в итоге мы получили возможность приобрести восемьдесят пять процентов акций компании за 8,5 миллиона долларов. Для такого финансирования нам нужна была помощь. Я позвонил Бобу Янгу из New York Central, рассказал о сделке и ее возможностях и спросил, готов ли он дать деньги.

Он сказал: "Не думаю, что у нас есть деньги, но я дам вам отступные от Alleghany - не могли бы вы использовать их для займа?"

Захват - это соглашение о покупке векселя при наступлении срока погашения; Alleghany, другими словами, предоставляла нам свой кредит. Я позвонил своему закадычному другу Джиму Мьюиру в Королевский банк в Монреале и спросил: "Возьмете ли вы у Alleghany облигацию и одолжите ли деньги сейчас под акции?"

"Сколько?" - спросил он.

Я сказал ему.

"Что еще к нему прилагается?"

"Я дам вам несколько компенсационных балансов на сумму не меньше". Эти компенсационные остатки будут не связаны между собой, это своего рода процентный бонус для Королевского банка.

"Надолго ли он вам нужен?"

"Год".

"По какой ставке вы будете платить?"

"Шесть процентов".

"Договорились". Он повесил трубку.

На следующий день позвонил нью-йоркский агент Королевского банка и сказал, что я могу приехать и забрать деньги.

Я попросил Боба Янга оформить бумаги, и "Вебб и Кнапп" получила в свое распоряжение плантацию на Юге. Однако еще до того, как сделка была полностью завершена, я отправился в центр города, чтобы встретиться с Горасом Хавермайером из Национальной сахарной компании. Он купил у нас сахарный завод за 14,5 миллиона долларов. Около 8,5 миллиона долларов из этих денег пошли на погашение существующих закладных и долгов компании, оставив нам шесть миллионов наличными. В течение следующих двух лет мы продали сахарный завод и семь тысяч акров земли компании South Coast Corp. за 3,2 миллиона долларов. После ликвидации товарно-материальных запасов и дебиторской задолженности на сумму 700 000 долларов и погашения оставшихся долгов у нас осталось еще 1,5 миллиона долларов наличными. Теперь Godchaux Sugars владела примерно двадцатью восемью тысячами акров свободной земли и имела несколько миллионов долларов наличными на руках: это была очень выгодная сделка. Мы переименовали компанию из Godchaux Sugars в Gulf States Land & Industries и начали использовать новую собственность в работе.

Во-первых, мы продали шестьсот акров земли компании Du Pont для нового завода по производству полиэтилена по цене 1250 долларов за акр. Эти деньги помогли профинансировать некоторые из наших приобретений в поместье Ваггонер между Далласом и Форт-Уэртом. Затем мы приступили к строительству стратегически важного нового города к северу от Нового Орлеана. Мы также приобрели еще пятнадцать тысяч акров земли к югу от Нового Орлеана у Louisiana Citrus Corp. и заставили Gulf States перехватить у Webb & Knapp несколько очень перспективных долей в Strategic Materials Corp.

Джон Удд, блестящий канадский инженер, строитель и владелец гостиницы, человек, состоящий из многих частей, придумал процесс удаления тридцатитрехпроцентной железной руды, оставшейся в горном шлаке. Компания Koppers из Питтсбурга участвовала в этой работе, которую можно было сравнить с удалением сухого вермута из мартини, но на стадии лабораторных исследований и первых опытных установок процесс казался очень многообещающим. Компания Webb & Knapp заинтересовалась этим предприятием, купила его и зашла так далеко, что приобрела город-призрак Кларкдейл, штат Аризона, и близлежащую кучу шлака весом в сорок миллионов тонн в качестве предварительной инвентаризации. Мы передали эту операцию компании Gulf States, у которой были наличные деньги для ее продолжения. Позже произошло слияние с Chemetals Corp., которая должна была предоставить химические и минеральные ноу-хау, чтобы довести процесс до конца. Мы продолжали вкладывать деньги в разработку в течение многих лет. Были и другие остатки - золото, серебро и следы меди, - что делало процесс привлекательным, но в конечном итоге мы не смогли сделать его экономически целесообразным. Мы были вынуждены оставить этот бизнес.

Однако тем временем компания занялась множеством других предприятий. В 1958 году, отчасти для того, чтобы придать гламурный вид землям Персидского залива, мы занялись нефтяным бизнесом. Мы занялись поисками нефти у берегов Южной Америки, потому что однажды днем в 1958 году в мой офис заглянула небольшая группа загорелых и одуревших от виски буканьеров. Они стояли вокруг, спекулятивно разглядывая секретарей, мебель и все остальное, что не было прибито, ожидая встречи со мной, а затем вошли в мой кабинет за своим лидером, Джимом Вутеном. Вутэн, фантастический персонаж, был чем-то из Киплинга. Он доставлял грузы в Китай во время Второй мировой войны, некоторое время был президентом авиакомпании Alaska Airlines и с тех пор странствовал по странам Востока и Южной Америки, поставляя самолеты, продавая оружие, участвуя в революциях, приобретая и теряя деньги и влияние от одного приключения к другому.

Он обладал большой жизненной силой, огромным обаянием и заразительным чувством юмора. Из непрерывной череды посетителей завтрака, которые приходили ко мне, Вутэн был единственным, к кому Марион не решалась присоединиться, потому что он рассказывал такие фантастические и смешные истории. Так или иначе Вутэн и его друзья получили концессию на поиск нефти у побережья голландского Суринама. Им требовалось восемьдесят тысяч долларов, чтобы провести пробное бурение, необходимое для сохранения концессии, и именно поэтому они были в моем офисе. Их прислал мне другой такой же эпатажный, но гораздо более проницательный человек, Джон Макартур из Banker's Life & Casualty Co.

После того как мы с Вутеном несколько раз все обсудили, я принял половинчатое решение, что "Вебб и Кнапп" через "Галф Стейтс" должны взять все на себя. Я бы предпочел сделать это, чем бурить одну скважину. Я позвонил Хэму Метцгеру из Standard Oil и спросил, не порекомендует ли он нам взять концессию. Он ответил: "У нас она была, но мы ее бросили, она не годится". Я все равно решил действовать.

Многие компании, придя следом за другой, находили нефть там, где, по мнению других, ее не было. Инвестиции будут относительно скромными. Вознаграждение, если мы сделаем удар, будет фантастическим. Было бы очень весело взяться за дело, о котором величайшая нефтяная компания мира говорила, что оно никуда не годится, и, возможно, найти нефть. Мы выкупили девяносто пять процентов акций Вутена. Мои пиратские партнеры разбежались, чтобы спустить свои деньги и молиться, чтобы мы нашли нефть, чтобы их пять процентов могли расцвести.

Взглянув на карту, я понял, что если мы найдем нефть, соседи Суринама - Французская и Британская Гвианы - начнут спорить о границах, и мы лет на двадцать окажемся в Мировом суде. Решение, хотя оно было очень сложным, заключалось в том, чтобы связать концессию с обеими этими странами. Французы, после многочисленных переговоров, оказались заинтересованными и готовыми. Мы договорились об обмене пятьдесят на пятьдесят: они получали права на половину территории Суринама, мы - половину территории Французской Гвианы. Британская Гвиана, однако, в то время находилась под контролем Джагана, коммунистического дантиста, ставшего отъявленным политиком. Я встретил Джагана в ООН. Он был достаточно вежлив, но ни он, ни кто-либо из его окружения не были заинтересованы в сдаче потенциальных нефтяных земель в аренду нью-йоркскому капиталисту. Пришлось довольствоваться франко-суринамской сделкой.

Поскольку компания Alcoa планировала построить плотину на реке Суринам в качестве источника энергии для суринамского глиноземного завода, существовала возможность, что, если мы найдем нефть или газ, мы сможем дополнить этот источник энергии и отказаться от второй плотины. Учитывая эти и другие возможности и переговоры, я вылетел в Суринам, чтобы посмотреть страну и встретиться с некоторыми ее официальными лицами. Часть поездки включала в себя двухдневное путешествие вниз по реке Суринам, покрытой джунглями, в землянке, управляемой двумя чернокожими мужчинами. Всю дорогу я ловил пираний и прекрасно провел время, несмотря на жару.

Тем временем мы зафрахтовали буровую установку в Калифорнии, провезли ее через Панамский канал и запустили в работу в пятидесяти милях от берега на глубине 450 футов. Мы пробурили 4 500 футов и обнаружили семь нефтяных и газовых отмелей. Ни одна из них не оказалась коммерческой, но это достаточно обнадежило нас, чтобы провести дополнительные геологические исследования. В конце концов Gulf States продала свои концессионные права компаниям Shell и British Petroleum за семь миллионов долларов, оставив себе процент от возможных будущих нефтяных находок. Таким образом, наше суринамское предприятие в целом оказалось прибыльным. Фактически до самого конца Gulf States была одним из главных бастионов, с которого мы три отчаянных года маневрировали, чтобы удержать Webb & Knapp от падения, но об этом позже. Прежде чем говорить о падении, необходимо сложить мозаику из нескольких крупных деталей и кусочков. Например, маневр на Уолл-стрит, который, в свою очередь, привел к дальнейшим приключениям на Шестой авеню.

Маневр Уолл-стрит

Несмотря на то, что комплексы частных зданий, градостроительные проекты и масштабные сделки с землей составляли видимую часть империи Webb & Knapp, мы никогда не отказывались от своего первоначального бизнеса по сбору недвижимости и заключению сделок. В 1950-1960-х годах мы продолжали покупать и продавать участки и здания так же, как и в 1940-х, только там, где раньше речь шла о тысячах долларов, теперь речь шла о миллионах. Мы были самым известным и надежным дилером в этом бизнесе, и именно благодаря репутации, созданной за годы работы, нас привели к самому грандиозному проекту или серии проектов - "Маневру Уолл-стрит".

В 1954 году меня пригласили на специальную встречу в старую штаб-квартиру Chase Manhattan Bank на Пайн-стрит, 18. Прибыв туда, я прошел по обшитому панелями коридору в устланный коврами конференц-зал, где собрались Дэвид Рокфеллер и группа его уважаемых коллег. Я вошел в комнату к этим выдающимся джентльменам, и мы начали обсуждать дилемму "Чейза" в рамках общей дилеммы Уолл-стрит.

Чейз, как и все остальные нью-йоркские банки, рос. Его офисы были неэффективно разбросаны по восьми отдельным зданиям в этом районе. Перед ними встала проблема: построить новое здание в центре города, чтобы собрать все под одной крышей, или отказаться от своих владений в центре города в пользу новых помещений в мидтауне?

Чейз", как и все остальные крупные финансовые учреждения в центре города, жил, не снимая шляпы, готовый выскочить в город. Средний Манхэттен переживал бум офисного строительства. В центре города появлялось все больше и больше важных корпоративных штаб-квартир. В финансовом районе ничего не строилось со времен Депрессии. Решение было взвешенным. Никто не хотел делать первым шагом. Никто не хотел ошибиться в своих предположениях относительно того, что могут сделать другие, поэтому никто ничего не предпринимал. Достаточно было одному крупному банку сделать рывок, и остальные последовали бы за ним. В результате в центре Манхэттена образовались бы феноменальные пробки. В старом финансовом районе результат был бы почти катастрофическим. Стоимость жилья упадет. Насколько сильно упадет стоимость, может предположить каждый. Опустевшие фондовые рынки и инвестиционное сообщество будут вынуждены переехать. Со временем в районе начнется строительство жилья, но сначала наступит период относительного упадка.

Когда джентльмены из "Чейз" сказали, что хотели бы сохранить свои тридцатисемимиллионные инвестиции в этот район, я ответил, что, хотя это спасение и важно, главный вопрос заключается в том, можно ли спасти район Уолл-стрит? Если его можно спасти, то это потребует по-настоящему смелого маневра. Когда все кивнули, я сказал: "Весь район можно спасти, только если достаточно крупных банков согласятся остаться здесь, если не все, то значительное их число".

"Согласен".

Я сказал: "Задача состоит в том, чтобы стабилизировать Уолл-стрит. Вы не сможете сделать это в одиночку, но вы можете начать. Вы должны начать так, чтобы остальные последовали за вами. Вам нужен музыкальный стул, место, куда можно пересесть.

"Есть только один логичный музыкальный стул, открытый и доступный для вас", - я указал на окно, - "и это место Mutual Life на углу. Компания Guarantee Trust собиралась построить там новый дом, но передумала и восстанавливает свое старое здание на Бродвее, 140.

"Сайт Mutual Life выставлен на продажу, и у вас нет времени. Вы должны сделать ставку на него сегодня".

Кто-то вмешался: "О чем вы сегодня говорите?"

"Сегодня тот самый день".

"Какова цена?"

Я сказал: "Это 4 670 000 долларов".

"Нам придется вынести это на рассмотрение совета директоров".

"В этом зале нет ни одного человека, который не мог бы взять на себя обязательство предоставить банку максимальный кредит в размере пятидесяти миллионов долларов. Любой из вас может выдать кредит на эту сумму без согласования с советом директоров. Я не говорю о том, чтобы десять процентов от вашей максимальной кредитной способности, только один процент. На карту поставлено все ваше будущее, и вам не терпится обратиться к совету директоров с подобной глупостью. Вот что вы сделаете. Я предлагаю вам позвонить в "Гаранти Траст" и убедиться, что они собираются продать эту собственность".

Позвонили и убедились, что "Гарант" вот-вот закроется.

Все это время Дэвид Рокфеллер тихо руководил совещанием. Он делал это sotto voce, потому что такова была его манера, и потому что многие из старших мужчин в этой комнате были более влиятельными, чем он, в банке, но именно Дэвид лично руководил авантюрой Чейза по стабилизации Уолл-стрит. Теперь "Чейз" владел музыкальным стулом. Я взял на себя обязательство ликвидировать излишки зданий и убедить другие банки остаться в центре города, предоставив им подходящие помещения.

Некоторые объекты Чейза, примыкающие к участку Mutual Life, стали частью нового проекта, но я пообещал получить тридцать семь миллионов долларов балансовой стоимости всех их объектов от продажи оставшихся. В итоге мы получили шестьдесят миллионов. Именно эти другие объекты, которые "Чейз" должны были освободить, должны были создать свободные стулья в планируемой мною игре в музыкальные банки.

Чтобы найти следующего игрока в игре, я позвонил Гарольду Хелму, руководителю Химического банка, и сказал: "Гарольд, я хотел бы встретиться с тобой и твоими коллегами для важного обсуждения идеи переезда".

Он сказал: "Отлично. Когда?"

"В удобное для вас время".

"Скажем, завтра в десять".

"Я буду там".

На следующий день Гарольд Хелм и еще три главы Chemical ждали меня в своем офисе на Бродвее, 165. Я сел, положил плоские пальцы на край стола и сказал: "Идея в том, чтобы вы переехали на Пайн, 18".

Хелм сказал: "Это банк "Чейз".

"Да".

"Мы переезжаем туда, позволяем им уехать в верхний город, а сами остаемся с мешком в руках!"

"Нет, Гарольд, ты переедешь туда, и мы пропишем в твоем контракте, что ты не привязан к этой собственности, пока Chase не построит в непосредственной близости здание стоимостью не менее шестидесяти миллионов долларов. Для этого они обязались купить участок "Мьючуал Лайф"".

Химический банк согласился на сделку в принципе, и теперь мы начали обсуждать цену. Здание на Пайн-стрит, как я им сказал, обойдется в 17,5 миллиона долларов. Это было приемлемо, но в качестве частичной оплаты они хотели, чтобы мы взяли два объекта, которые были лишними для их нужд. Один из них находился на Уильямс-стрит, а другой - за рекой, в Бруклин-Хайтс. Мы занимались строительством подержанных банковских зданий, но именно так и заключаются сделки. Я согласился, отнес предложение в "Чейз", и наш первый шаг был сделан.

Мы успешно выловили первую оливку из бутылки. Все были в восторге от того, как гладко все прошло. Затем, две недели спустя, мне позвонил Хелм: "Мне жаль, Билл, но сделка отменяется. У нас очень короткий срок аренды на Бродвее, 165; осталось три года. Чейзы не сдадут свое новое здание как минимум шесть лет. Наш арендодатель - очень жесткий человек по имени Норман Уинстон, и он не даст нам удобную аренду. На самом деле он в курсе ситуации и хочет добиться от нас продления на двадцать один или тридцать лет, иначе мы окажемся на улице.

"Это ставит нас в затруднительное положение", - продолжил он. "Останемся ли мы здесь на двадцать один год? Это было бы не очень хорошо. Может, переехать в верхний город? Может, сделать что-то еще? Мы еще не знаем, но мы не можем заключить сделку с "Чейзом". Нам придется переехать, прежде чем они отдадут нам 18 Пайн-стрит".

Я сказал: "Дайте мне немного времени, я посмотрю, что можно сделать".

Через десять дней я позвонил Хелму: "У меня есть для вас удобный договор аренды".

"Как вы это сделали? Мы не смогли".

"Ну, я только что сделал это".

"Как?"

"Я ваш хозяин".

Я обратился к Уинстону и выкупил его. Нам пришлось заплатить больше, чем здание стоило на самом деле, но я решил, что убытки по одной сделке могут быть перекрыты прибылью по другим, и мы пошли вперед.

Следующим местом в мозаике было 40 Уолл-стрит, самое высокое здание в финансовом районе, типичный продукт безумного, суматошного финансирования 1920-х годов. Оно было построено за счет спекулятивных выпусков облигаций, обыкновенных акций, вброшенных бесплатно, и очень изобретательно скомпоновано из трех объектов недвижимости. На самом деле было три участка. Один участок, или часть земли, принадлежал Чейзу, потому что на этом месте изначально находился старый Манхэттенский банк, который Чейз поглотил. Другой участок принадлежал поместью Айзелин. Третий участок принадлежал строительной корпорации, построившей дом на Уолл-стрит, 40. Арендная плата за землю, выплачиваемая "Чейзу" за владение одним из участков, составляла 500 000 долларов в год. У Чейзов был банк и офисы в этом здании, за которые они платили миллион долларов в год в виде арендной платы. Чейз хотел освободиться от уплаты этой арендной платы, а также получить обратно денежную стоимость земельного дохода в размере 500 000 долларов. Я пообещал Чейзам, что при нынешних пятипроцентных ставках я получу за их вознаграждение десять миллионов долларов. (На самом деле к моменту продажи процентные ставки поднялись до шести процентов). Доход в 500 000 долларов стоил всего 8,35 миллиона долларов, но я сказал десять миллионов и сдержал слово. Следующей задачей было получить наши деньги, продав эту комиссию кому-нибудь другому. Продать только часть гонорара за великое здание было бы очень сложно. Был только один способ провернуть трюк: нам придется вложить еще больше денег, чтобы выкупить два других гонорара у наследства Айзелина и у публичной компании, которая владела и арендовала здание.

Первым делом мы решили купить дом у Айзелина. Моим связным здесь был Грэм Мэттисон из Dominick & Dominick. Когда-то он был членом фирмы White & Case. Доверенным лицом наследства Айзелина был Роберт Янгс, председатель Луизианской земельной и геологоразведочной компании, который тоже когда-то был сотрудником White & Case. Маттисон свел нас вместе. Я встретился с Янгсом в Париже на ужине. Мы поужинали в Au Caneton, прекрасном ресторане рядом с французской фондовой биржей, и там заключили соглашение. Далее предстояла работа по скупке акций третьей компании. Большая часть двух классов облигаций и бонусных акций этой компании находилась в руках "вторички" с Уолл-стрит - падальщиков, прибравших к рукам собственность во время депрессии. Постепенно мы выкупили почти половину акций у крупных держателей, а затем открыли рыночные закупки для остатка. Мы знали, что не сможем получить более двух третей акций, но по закону штата Нью-Йорк, если две трети акционеров компании проголосуют за продажу активов и ликвидацию, они могут это сделать. Когда мы набрали две трети голосов, я выступил за ликвидацию, в результате которой имущество будет выставлено на аукцион и достанется тому, кто предложит наибольшую цену. Я знал, что мы сможем перебить любую ставку, потому что две трети от почти всего, что мы выставили на торги, были нашими собственными. Однако у нас был праздник для юристов, которые протащили это дело. Каждый бастующий адвокат в городе, а также некоторые адвокаты, которые не должны были быть адвокатами бастующих, поспешили встать в очередь, надеясь получить немного дополнительных денег через внесудебное урегулирование, призванное купить их сотрудничество. Однако в конце концов суд дал нам право на аукцион, и он состоялся в главном зале клуба Уолл-стрит, который был арендатором здания. Мы выиграли аукцион, вопреки ожиданиям конкурентов, по цене, при которой старые облигации были погашены по сто центов за доллар, а держатели акций получили по двадцать два доллара за акцию за бонусные акции, приобретение которых им ничего не стоило. Общая стоимость приобретения составила десять миллионов долларов для "Чейза", 4,25 миллиона для поместья Айзелин и около 17,75 миллиона для остальной части собственности, итого тридцать два миллиона.

Теперь "Чейз" был свободен. Тем временем на Брод-стрит, 15, находилось отличное здание, которое "Чейз" также собирался освободить, и мне нужно было найти покупателя. Я позвонил Генри Александеру, президенту Morgan Guaranty Trust, объяснил, что мы пытаемся сделать с помощью этого тотального маневра на Уолл-стрит, и что идеальным вариантом для Morgan было бы занять 15 Broad.

Генри не стал покупать. Он сказал: "Мы не занимаемся недвижимостью. У нас уже есть этот прекрасный уголок. Мы играем особую роль в финансах; мы не большие, но мы влиятельны и влиятельны, у нас есть связи. Кроме того, мы не хотим быть большими и не нуждаемся в пространстве".

Я сказал: "Генри, ты собираешься жениться".

"Что?"

"Когда-нибудь вы объединитесь с другим банком, большим. Когда вы это сделаете, эта собственность будет носить характер приданого, приносимого невестой; вы сможете заключить более выгодную сделку со своим новым партнером".

"Морган никогда не сольется".

"Ну, это всего лишь мое предсказание", - сказал я, но продолжал указывать Александру на преимущества новой собственности для Моргана, и в конце концов они решили купить ее за 21,25 миллиона долларов.

Пять лет спустя я позвонил Александру и поздравил его с предстоящим слиянием Morgan с Guarantee Trust Company. Он сказал: "Знаете, я часто вспоминал тот наш разговор и то, как вы были правы".

"Я не была права, Генри, я была не права".

"Как это?"

"Ты не невеста".

После переезда Моргана и переезда Химика я начал испытывать недостаток в возможных арендаторах для освободившегося места для банка на Уолл-стрит, 40. На самом деле ситуация становилась критической.

Компания Metropolitan Life заинтересовалась 40 Wall. Фред Эккер сказал, что они купят его за двадцать миллионов долларов.

Я сказал: "Хорошо, мы сдадим его обратно в аренду под шесть процентов, и это означает, что теперь у нас есть только двенадцать миллионов в здании в виде арендной платы".

"Но, - сказал Эккер, - вам придется найти арендатора вместо банка "Чейз". Арендная плата в миллион долларов в год слишком важна для нас, чтобы отдавать ее на откуп спекулянтам".

Я зашел к своему другу Джеффу Макнилу в банк Hanover и сказал: "Джефф, как насчет перехода на 40 Wall?".

"А как насчет моих зданий на Бродвее, 60 и 70?"

"Джефф, ты же знаешь, что мы - крупнейший в Америке дилер слегка подержанных банковских четвертаков; мы принимаем их, как подержанные автомобили".

"Моя балансовая стоимость - шесть с половиной миллионов долларов".

"Что ты мне говоришь?"

"Это то, что я должен получить".

"Господи, это же ужасный кроличий род. Одному Богу известно, что мы будем с ним делать, когда вы выберетесь".

"Билл, я не могу предложить тебе ничего лучше. Если мы возьмем в аренду 40 Wall за один миллион в год - вот и вся сделка".

Мы немного поспорили и поторговались, но в вопросах базовой цены Мак-Нилл был непоколебим; он должен был получить за свои здания балансовую стоимость, поэтому в конце концов я сказал: "Вы заключили сделку", и мы пожали друг другу руки.

Макнилл сделал заметку о встрече. Я никогда не делаю меморандумов - стараюсь пользоваться собственной памятью и полагаться на слова людей. Через некоторое время банк подготовил предварительные документы; я просмотрел их, и цена составила 6,8 миллиона долларов.

Я сказал Джеффу, что он ошибся в бумагах.

Он сказал, что уверен в их правоте.

В тот день было много разговоров, и вполне возможно, что он был прав. Я сказал ему, что если он все помнит именно так, то я не против. После этого я занялся составлением бумаг, но через несколько дней мне позвонили. Это был Джефф Макнилл: "Билл, я получил тот меморандум. Ты был прав. Это шесть миллионов пять, и я меняю его. И я говорю тебе прямо сейчас: ты замечательный спортсмен".

Затем Ганновер передал нам право собственности на здание, взял ипотеку и заключил договор аренды. Это дало нам три года на переезд, но возникли проблемы. Здания были старыми, в них было три разных этажа. К чести "Ганновера", они были прекрасно ухожены, но интерьеры представляли собой лабиринт офисов и коридоров, которыми могли пользоваться только "Ганновер" или кто-то вроде них. Более того, они находились в самом конце, у оконечности Бродвея. Район Уолл-стрит все еще был неспокоен. Бродвей номер 2 еще не был построен, и немногие компании захотели бы поселиться там, у периметра. Единственным логичным и возможным покупателем была компания Irving Trust Company, чьи офисы на Уолл, 1, примыкали к владениям Hanover.

У Irving Trust уже было красивое здание, хорошо спроектированная, парящая башня. Эта великолепная башня была неэффективна: из-за большой высоты и маленькой площади она была похожа на пробирку: вы постоянно бегали вверх-вниз. Поэтому я попытался убедить Irving Trust купить здания Hanover, использовать их или построить на этом месте новое сооружение. Они проявляли интерес время от времени, когда я с ними разговаривал, но я просил за эти объекты что-то более девяти миллионов долларов. На Уолл-стрит нет секретов, поэтому они знали, что мы заплатили за недвижимость в Ганновере более 6 миллионов, и не согласились с моей цифрой. Я придерживался той точки зрения, что наши затраты не имеют никакого отношения к тому, за что мы продадим недвижимость. В конце концов, у меня все еще оставалась проблема с продажей нашей аренды на 40 Wall. Я все еще не знал, сколько я получу от 40 Wall. Если бы мы продали недвижимость в Ганновере по себестоимости и понесли убытки от продажи 40 Wall, у нас были бы проблемы. Никого особо не волнует, выгодно это или нет для другого товарища, но я должен был заботиться о наших интересах. Мы не были некоммерческим фондом, занимающимся размещением своего капитала на благо банковской индустрии. В конце концов Irving Trust предложил нам семь миллионов, потом семь с половиной миллионов, и мне посоветовали согласиться, но я отказался, я просил девять и собирался получить девять.

"Почему вы так уверены в этом?" спросили меня.

Если бы "Ирвинг траст" уже перешел определенный мост в своем сознании и планировал отправиться в верхний город, я мог бы предложить им недвижимость по цене пожарной распродажи и не получить ни малейшего предложения. Но когда они начали торговаться за 7,5 миллиона долларов, я понял, что они перешли мост другого типа; они не собирались ехать в верхний город. Я знал, что тогда им придется заплатить девять миллионов или изменить свою политику, а 1,5 миллиона долларов было недостаточно, чтобы заставить их изменить такую политику; 1,5 миллиона в общей стоимости земли могли составлять пять процентов от общей стоимости нового здания, и я чувствовал, что это довольно хорошая почва для того, чтобы стоять на своем. Я отстоял свою позицию, и мы получили девять миллионов.

Переговорщики из "Ирвинг траст" вели себя великолепно. В этом смысле это была классическая серия переговоров, но после определенного момента они знали, и я знал, сколько стоит земля для них, и мы сошлись на достойной цифре; стоимость земли составляет лишь относительно небольшую часть общей стоимости нового здания. Например, возьмем новое здание Chase: в итоге оно обошлось в 120 миллионов долларов. Первоначальная земля стоила 4 670 000 долларов (позже к ней добавилась еще земля). Но если бы первоначальная земля стоила восемь миллионов, в конечном итоге это не имело бы значения. Как только намечен курс действий, мудрый переговорщик знает, сколько стоят его части и детали. Если он может получить ее за меньшую цену, прекрасно; но он не станет рушить свои планы из-за незначительных мелочей. Вы можете потерять столько денег на дверных ручках для нового здания.

Сделка с Irving Trust была завершена в июне 1961 года, но мне еще предстояло найти покупателя на двенадцать миллионов долларов, которые мы связывали в аренде дома на Уолл-стрит, 40. Мы получили от Чейза закладную на десять миллионов долларов на эту аренду. Таким образом, у нас оставалось два миллиона собственных средств на доходную недвижимость, но мне нужен был покупатель, чтобы получить столь необходимые нам наличные, и со временем такой покупатель нашелся. Лондонский финансист по недвижимости по имени Чарльз Клор объединился с другим англичанином, Джеком Коттоном. Они создавали американскую компанию по продаже недвижимости. Я уже разговаривал с Клором по поводу 40 Уолл-стрит, но безуспешно, а теперь зазвонил телефон: это был Клор в Лондоне.

"У вас еще есть 40 стен?"

"Мы знаем".

"Вы хотите его продать?"

"Да".

"Что вы за это возьмете?"

"По той же цене".

"Что это?"

"Пятнадцать миллионов за аренду".

Были еще переговоры и конференции, но в конце концов он купил ее. Глава 40 на Уолл-стрит была закрыта, и наша игра в музыкальные банки завершилась с изящной нотой. Прошло семь лет. Мы переместили "Чейз". Мы перевели банки Chemical и Morgan. Мы перевели Ганноверский банк. Мы уговорили "Ирвинг траст" взять на себя собственность "Ганновера" и продали полдюжины вспомогательных объектов на стороне. Прибыль "Вебб и Кнапп" в десять миллионов долларов от этих сделок составила чуть больше, чем зарплата учителя музыки за наши усилия. Банк "Чейз" финансировал многие из наших сделок, но мы предоставили в качестве залога активы "Вебб и Кнапп", помимо объектов недвижимости; мы были главными рисковыми агентами. Общий объем прямого и косвенного бизнеса составил около 250 миллионов долларов. Если учесть, что пять процентов - это средняя комиссия брокера, не связанная с риском, то наша прибыль в четыре процента была очень скромной. Мы занимались бизнесом ради прибыли, так почему же мы это делали? Мы делали это потому, что так было нужно, и никто другой не мог этого сделать. И люди, и корпорации испытывают огромное удовлетворение от того, что оставляют после себя важный созидательный след. Собирая головоломку, мы испытывали волнение и удовольствие, но, уступая лишь нашей сделке с Организацией Объединенных Наций, "Маневр на Уолл-стрит" был самым важным делом, которое мы когда-либо делали в нью-йоркском сообществе, и мы были счастливы сделать это. Расширяя последствия этих маневров, Дэвид Рокфеллер и его соратники вызвали воображаемое возрождение и реформирование центра Манхэттена, которое компания Webb & Knapp попыталась использовать и ускорить.

На протяжении всего нашего маневра на Уолл-стрит самое первое здание, которое мы приобрели, - штаб-квартира Chemical Bank на Бродвее, 165, - отягощало нашу бухгалтерию. Нам пришлось заплатить Норману Уинстону такую надбавку за его акции в этом пятидесятиэтажном строении, что прибыль от инвестиций оказалась отрицательной. Однако с годами стоимость земли в этом районе обещала вырасти благодаря нашим маневрам, и, размышляя в терминах стоимости земли, а не стоимости здания, я начал ощущать возможность. Если бы я мог купить все, что находится к югу от 165-го Бродвея на протяжении двух кварталов, включая 111 и 115-й Бродвей, у нас был бы очень ценный участок. Другие покупатели и продавцы рассуждали с точки зрения возврата инвестиций в существующие здания. Но если бы мы смогли купить весь участок, у нас было бы достаточно базовой стоимости, чтобы снести существующие здания, перекрыть или перекроить существующие улицы и построить новое суперздание. К западу от этого места, у реки Гудзон, Управление нью-йоркского порта под руководством Рокфеллера планировало построить огромный Всемирный торговый центр. Наша квартира, расположенная прямо между Торговым центром и новой Чейз-плаза, должна была стать магнитом для людей между этими двумя районами. Чем больше я об этом думал, тем лучше это выглядело. Нью-Йоркской фондовой бирже требовались новые помещения, и рано или поздно ей пришлось бы переехать. Промежуток между "Чейз Плаза" и Всемирным торговым центром был бы для них прекрасен.

На самом деле мы не приобрели у Уинстона полную собственность на 165 Broadway, а только контрольный пакет. Как и в случае с 40 Wall Street, нам пришлось выкупить две трети остальных акций и облигаций, обратиться в суд с просьбой о реорганизации и таким образом завладеть всей собственностью. Это заняло около трех лет. Покончив с этим, я занялся покупкой соседних объектов. Самым крупным было здание "Сингер", в котором компания только что установила автоматические лифты и провела общую модернизацию на сумму 1,5 миллиона долларов. По своим собственным причинам Дональду Кирчеру, шефу "Зингера", понравилась идея переезда . Он пытался вдохнуть новую жизнь в этот старый динозавр компании, и переезд в новые помещения мог бы ослабить некоторые навязчивые традиции, которые все еще смущали компанию. Однако он хотел получить за свое здание восемь миллионов долларов; в конце концов, он потратил все деньги на лифты. Поскольку мы хотели снести здание, лифты, по нашему мнению, были пустой тратой денег, но Кирхеру нужно было думать о своих книгах, и он был непреклонен. Я спорил и торговался снова и снова, но ничего не добился, и в конце концов мы согласились заплатить его цену. Теперь у нас было два больших здания и приличный участок, но из-за высокой стоимости обоих строений средняя стоимость квадратного фута земли все еще оставалась непомерно высокой; нам нужно было купить еще. Я начал покупать в следующем квартале к югу от здания Зингера и на запад до Черч-стрит.

Хотя я вел долгие и серьезные переговоры, мы так и не смогли приобрести дома 111 и 115 по Бродвею. Эти здания принадлежали человеку по имени Бенджамин Миллер, одному из самых ненадежных и трудных людей в Нью-Йорке. Он был неисправимым дельцом. Он пытался задержать нас и преуспел в этом. В конце концов я решил действовать без него. У нас было достаточно собственности, чтобы, благодаря перекрытию улиц и путепроводам, получить достаточно земли по цене двести долларов за квадратный фут. Мы могли бы построить свое здание, а он пусть идет своей дорогой. В общей сложности мы потратили двадцать восемь миллионов долларов на приобретение 165 Broadway, Singer Building и других объектов, но пока все это происходило, я, конечно, работал на Нью-Йоркской фондовой бирже в качестве будущего арендатора.

Человеком, к которому я отправился, был Джон Коулман, который, хотя и мало известен за пределами Стрит, является одним из самых влиятельных ее членов. Он возглавляет фирму Adler Coleman, которая является специалистом и, вероятно, имеет больше мест на бирже, чем любая другая фирма, за исключением Merrill Lynch. Отец Коулмана был полицейским, а Джон Коулман начинал с должности офисного мальчика, работая на человека по фамилии Адлер. В конце концов он стал партнером, и фирма превратилась в Adler Coleman. Когда у Адлера начались проблемы, Коулман, имевший отличную репутацию, продолжил работу. Он был центральной фигурой на бирже, которая обычно управляется специалистами и для специалистов. Однажды утром, когда мы ехали в такси в центр города, я сказал: "Джон, вот эскиз того места, где, по моему мнению, должна находиться фондовая биржа".

"Вы хотите сказать, что мы можем купить всю эту собственность?" - спросил он.

"Вы можете купить его или арендовать, мне все равно. Я отдам вам все от 165 Бродвея до 115 Бродвея, и даже могу купить 111 и 115 Бродвея и довести до Тринити Плейс".

"На западе будет новый Торговый центр. На востоке будет Чейз Плаза. На месте One-forty Broadway появится новое здание. Ось между Торговым центром и Чейз Плаза, с ее доступом к парковке и метро, станет круглогодичным местом прохода людей. У нас будут крытые пешеходные дорожки, торговые центры, магазины и рестораны. Установите на нашем месте фондовую биржу, и она станет сердцем и ядром всего финансового района".

Мы еще поговорили в его кабинете, и Коулман наконец сказал: "Хорошо, Билл, ты доставишь эти булочки, а мы их купим".

Я решил, что этого разговора достаточно, чтобы сдвинуть с места фондовую биржу. Я думал, что Коулман так ведет дела; так вел дела и я. Я вышел из его кабинета и вскоре после этого согласился заплатить Кирчеру восемь миллионов за здание "Сингер". После этого компания Webb & Knapp начала скупать здания к югу от Singer Building. Мы создали новую корпорацию под названием Finance Place и поручили нашим архитекторам спроектировать максимально возможную площадь без колонн для нового торгового зала Фондовой биржи.

Достаточно просто построить гигантский зрительный зал или театр, чем и является этаж Фондовой биржи, но совсем другое дело - возвести над такой рукотворной пещерой офисное здание размером в три четверти от Эмпайр-Стейт. Я поручил эту задачу Пею и его партнерам, и Генри Кобб придумал один из самых гениальных проектов зданий, которые я когда-либо видел". Одним из решений проблемы было бы создание "зрительного зала", а затем установка гигантской стальной фермы весом 25 000 тонн и длиной 270 футов над открытым пространством для поддержки небоскреба. Это было бы грубым и очень дорогим решением. Вместо этого Кобб спроектировал здание, которое, казалось бы, было обычным во всех отношениях, кроме двух. Во-первых, здание было наклонено внутрь от 270-футовой ширины у основания до 90-футовой ширины над сорок пятым офисным этажом. В каком-то смысле оно напоминало бы красиво сужающийся храм майя. Однако в верхней части здания шириной 90 футов будет ряд стальных ферм глубиной 28 футов. На этапе строительства здание будет возведено с помощью обычных стальных балок, поднимающихся через центральную часть для поддержки каркаса выше. Однако, когда фермы глубиной 28 футов были наконец установлены на крыше, все огромные балки, загромождающие пространство нижнего этажа, где будет располагаться фондовая биржа, были вырезаны ацетиленовыми резаками и увезены. Вместо того чтобы держаться на балках центрального этажа, офисные этажи над этим "зрительным залом" будут свисать вниз с ферм крыши, подобно тому как недвижный лифт свисает на тросах с крыши здания. Таким образом, здание Биржи будет полностью лишено колонн.

Опасно проектировать спекулятивное здание, имея в виду только одного основного арендатора, но я решил поступить именно так. У нас был потрясающий и оригинальный дизайн и идеальное местоположение. Кроме того, у нас была, или мы думали, что была, неофициальная, но мощная поддержка в Бирже, так что мы пошли вперед. Точнее, мы попытались это сделать, но далеко не продвинулись. По сути, мы проиграли. Что касается подробностей этой истории, то я должен быть немногословен. К сожалению, я никогда не был полностью посвящен в то, что происходило на самом деле. Я знаю только то, что во время планирования и строительства Finance Place Кит Фанстон, президент Фондовой биржи, вел переговоры о новом месте с другой группой риелторов, возглавляемой Солом Атласом и моим другом Джоном Макгратом, одним из попечителей Университета Лонг-Айленда. У Атласа и Макграта был участок площадью пять акров недалеко от оконечности Манхэттена, рядом с Бэттери, часть которого они предложили Фондовой бирже. Этот участок начинался как проект реконструкции города, и первоначальная компоновка была выполнена очень грамотно и аккуратно. Было использовано довольно ловкое планирование города и расширение улиц, так что в результате конфискации улиц первоначальные владельцы, которые могли бы противостоять сборщикам, были легко сметены с лица земли за относительно скромную плату. Затем, в нужное время, было проведено перезонирование территории, чтобы сборщики могли установить высокие цены для последующей продажи городу. Изначально участок предназначался для какого-то жилищного проекта, на который администрация Вагнера все чаще набрасывалась. Поэтому участок был превращен в офисную застройку. Перенос фондовой биржи в Бэттери позволил бы администрации Вагнера избежать неприятных последствий, поэтому вся эта затея была глубоко замешана в местной политике. Коулман был очень близок к администрации Вагнера. Возможно, он был, или думал, что был, связан с чем-то, из чего не мог выбраться. Как я уже сказал, я до сих пор не знаю всей истории. Я думал, что у меня есть поддержка, но в решающий момент ее не оказалось. К тому времени у инфилдов, управлявших биржей, уже была выстроена своя собственная сделка, и они не хотели никаких комментариев изнутри и уж тем более никаких предложений извне. Однако логика ситуации так сильно говорила в пользу Finance Place, что я продолжал пытаться. Я звонил, делал презентации, спорил и отстаивал свою позицию. Со временем отдельные члены Фондовой биржи тоже стали выступать против глупости переноса биржи так далеко на юг. Даже газета The New York Times написала резкую редакционную статью в том же духе. В течение многих месяцев последовавший диалог вызвал большой накал страстей. Он также пролил свет на вопрос, который руководители биржи предпочли бы не обсуждать и за который они не поблагодарили меня.

Одним из непосредственных результатов всего этого стало то, что Webb & Knapp и Finance Place проиграли: менеджеры биржи категорически отказались рассматривать наш объект.

Отчасти это произошло потому, что фондовая биржа - монополия, контролируемая небольшой группой инсайдеров, - является очень чувствительным и защитным институтом. Подобно старинным европейским баронам, взимавшим солидную пошлину со всех лодок, проплывавших по реке мимо их замков, члены Фондовой биржи взимают плату, совершенно непропорциональную тем услугам, которые они фактически оказывают. Осознавая и переживая по этому поводу, они привычно реагируют на любой интерес со стороны или критику в свой адрес. В качестве примера можно привести случай, когда мэр Линдси предложил ввести трансфертный налог на операции Биржи. Реакцией на это стала немедленная угроза Фанстона перенести биржу из города. Правда заключается в том, что, несмотря на громогласные заявления Фанстона, ни один из членов биржи ни на полминуты не задумался всерьез о том, чтобы перенести истинное сердце своей деятельности из Нью-Йорка. Однако, как это бывает во времена давления, политики и пропаганды, Биржа, которая официально все еще была настроена на переезд в Бэттери, использовала эту ситуацию, чтобы отстраниться от переезда в Бэттери, против которого теперь выступало так много ее членов. Заявив о необходимости гибкости действий в споре с мэром Линдси, они публично отказались от запланированного переезда в Бэттери.

Вскоре после этого инцидента Фанстон покинул сцену. Вероятность того, что фондовая биржа все же решит переехать на место, которое мы им предложили, была очень слабой, но убытки здесь понесла биржа, а не компания Webb & Knapp. К тому времени мы продали эту собственность со скромной прибылью компании U.S. Steel Corp.

Во время сбора недвижимости в "Финанс Плейс" и раннего завоевания Биржи потребность в наличных была относительно невелика. Но когда наступит день закона, когда мы заберем различные документы и выплатим более двадцати четырех миллионов долларов за наши покупки, нам понадобятся наличные. Компания была достаточно хороша, чтобы я мог взять кредит на восемнадцать миллионов долларов под эти объекты. Если бы мне удалось продать, сдать в аренду или занять еще десять миллионов, мы смогли бы окупить все расходы и получить прибыль, а если нет, то еще одна потенциальная катастрофа наступала бы нам на пятки. Трудность заключалась в том, чтобы найти достаточно крупного и сильного покупателя или комбинацию покупателей, которые ввязались бы в это дело вместе с нами. Несколько месяцев я размышлял об этом и наконец придумал имя единственного, самого логичного из всех возможных участников: U.S. Steel Corp.

U.S. Steel, несмотря на свои размеры и размах, - интроспективная компания, у которой очень мало сторонних интересов. Возможно, они не сразу поняли, что являются логичными покупателями Finance Place, но я планировал это исправить. К этому времени мы очень тесно сотрудничали с Alcoa по многим прекрасным проектам. Я позвонил Леону Хикману, исполнительному вице-президенту Alcoa и председателю финансового комитета, и спросил его, не знает ли он Роджера Блафа, главу U.S. Steel.

Оказалось, что Хикман и Блаф были большими друзьями. Собственно говоря, именно Хикман предложил Блафу стать адвокатом Соединенных Штатов.

Этот этап в баре сродни предложению имени человека в эксклюзивном клубе, и когда Хикман сказал: "Не хотите ли вы с ним познакомиться?" я ответил: "Очень хочу".

Через несколько дней мне позвонили, и голос объявил: "Это Роджер Блаф. Как я понимаю, вы хотите со мной встретиться".

"Да, мистер Блаф".

"Ну, я буду в городе в субботу. Я выступаю на собрании Пенсильванского общества ; мы собираемся вручить Джиму Симмсу из Пенсильванской железной дороги медаль как "Человеку года в Пенсильвании". "

Затем Блаф сказал: "Я могу быть у вас в офисе в двенадцать часов".

"Хотите, чтобы я позвонила вам, мистер Блаф?"

"Нет, я буду там".

Я предупредил наших архитекторов и сотрудников. В нашем конференц-зале наверху установили прекрасный макет Финанс Плейс, и в двенадцать часов следующей субботы вошел мистер Блаф в сопровождении еще одного джентльмена. Блаф представил второго человека, Тайсона, как председателя финансового комитета Steel. Я подумал: "Вот с кем я действительно хочу встретиться". Мы пожали друг другу руки и повели их наверх посмотреть модель. Хотя в последнее время на рынке появились и другие металлы, главным конкурентом стали в строительстве оставался бетон. Однако у стали были огромные преимущества перед всеми конкурентами, и одно из них я хотел отметить прямо сейчас - это ее использование в фермах. Только ферма, преодолевая улицы, могла освободить архитекторов от ограничений, накладываемых городскими улицами. Большинство архитекторов, заметил я, не более чем юристы по зонированию. Однако ферма может помочь архитекторам проникнуть в новые области, сказал я и указал на интригующую деталь нашей модели как на живой пример того, что я имел в виду.

Блаф и Тайсон были весьма заинтересованы и довольны идеей (нам всем нравится, когда наш продукт хорошо используется), и когда эта небольшая экспозиция подошла к концу, Блаф сказал: "Я хочу сказать вам большое спасибо, что вы показали нам все это".

Они оба собрались уходить, и я сказал: "Господа, я прошел через это не ради своего здоровья и не потому, что мы управляем школой; у меня была цель рассказать вам о том, что я сделал.

"Цель этой дискуссии - указать на то, что бетонная промышленность забирает у вас сливки строительного бизнеса.

"Когда я был мальчишкой, все здания вокруг возводились только из стали. Бетон использовался только для одно- и двухэтажных строений. Сегодня конструкционный бетон используется в шестидесяти- и семидесятиэтажных зданиях. Фактически, использование бетона становится правилом, а использование стали - исключением. Вы, люди, умираете на рынке высотных зданий. Вы каждый день уступаете место бетону.

"Я скажу вам, в чем ваша настоящая проблема: у вас проблемы с сосцевидным отростком".

Они обернулись и стали слушать, и Блаф спросил: "Что вы имеете в виду?"

Я сказал: "Подумайте вот о чем: когда вы были мальчиком, мастоидная болезнь внутреннего уха была очень распространена - она угрожала каждому ребенку и была важнейшей специальностью в хирургической профессии. Собственно говоря, больница, известная как Манхэттенская больница глаз, ушей, носа и горла, попечителем которой я являюсь, была построена вокруг операции на сосцевидном отростке. Это была больница, куда обращались по поводу мастоидита, так же как в некоторые другие больницы обращаются по поводу рака, операции на открытом сердце или по другим специальностям.

"Но операция на сосцевидном отростке вышла из моды; пенициллин вывел ее из строя. Число хирургов, знакомых с этой операцией, сократилось по меньшей мере на девяносто пять процентов. Специалист по сосцевидным отросткам ушел на пенсию вместе с лошадью и коляской... . . Не дай бог возникнет новая эпидемия мастоидита, и у вас не будет людей, способных справиться с ней. Никто больше не изучает этот вопрос.

"В строительстве именно инженеры и архитекторы определяют, какие материалы и технологии будут использованы в той или иной работе. В прошлые годы все инженеры-строители углубленно изучали проектирование стальных конструкций, это был основной курс. Сегодня этим занимаются только строители мостов. Молодые врачи не утруждают себя изучением операции на сосцевидном отростке; у них есть пенициллин. В вашем случае у инженеров есть бетон. Школы выпускают все больше блестящих молодых дизайнеров по бетону, и это самоподдерживающаяся вещь. Согласитесь, сталь не может полностью выйти из бизнеса, как это произошло с операцией на сосцевидном отростке. И ваша отрасль настолько велика и настолько важный покупатель, что вы всегда можете убедить множество компаний выбрать сталь, а не бетон - но вы не можете убедить достаточное количество из них. Вы теряете рынок!"

До этого момента я не встречал ничего, кроме ошеломленного молчания, и я продолжал говорить.

"Вам нужно выйти в поле и разработать несколько вариантов использования, которые покажут, как сталь выполняет работу, с которой бетон даже не может сравниться. Я назову вам несколько прямо сейчас. Сталь не превзойдена для строительства эстакад. Ее можно использовать в сложных грунтовых условиях. Сталь быстрее возводится. Сталь позволяет менять дизайн, когда для смены горизонтов в одном месте вы можете захотеть открытый зрительный зал, в другом - закрытый театр, а в третьем - квартиры или офисы. С помощью стали можно создавать парящие мосты на верхних уровнях высотных зданий. У стали так много преимуществ, что я не верю, что вам действительно нужно проигрывать в относительном положении бетону. Но никто не будет таскать вам каштаны из огня, вы должны сделать это сами.

"И на это потребуется десять миллионов долларов", - сказал я.

"Десять миллионов за что?"

Указывая на модель, он говорит: "Вот сколько нам нужно, чтобы получить право собственности на эту недвижимость".

Тайсон сказал: "Мы не занимаемся банковским бизнесом, мы занимаемся сталелитейным бизнесом".

"Вы, конечно, занимаетесь сталелитейным бизнесом, но вы архаичны и реакционны, и вам пора проснуться. Все, что вам нужно сделать, - это посмотреть на то, что происходит рядом с вами, и увидеть, какой путь прокладывают алюминиевые компании. Вся алюминиевая промышленность вышла на открытую демонстрацию своего продукта, занявшись недвижимостью. Другие отрасли делают то же самое. Но я не видел, чтобы сталелитейная промышленность делала что-либо подобное. Цементная промышленность гораздо более прогрессивна. Джентльмены, вы должны предпринять какие-то шаги, чтобы встать в один ряд с лучшими".

Такой откровенный разговор о том, о чем им не расскажут лучшие друзья, был в новинку для моих посетителей, но если я и был резок, то искренне, и они это понимали. Они также знали, что я был человеком, который ввел Reynolds и Alcoa в сферу недвижимости и строительства, поэтому я говорил не только как провидец. Мы поговорили еще немного, а потом они ушли. Они не давали никаких обещаний, но примерно через десять дней или около того они согласились внести десять миллионов долларов, которые мы хотели получить за покупку земли, и это избавило нас от проблем на Бродвее, 165, и в южных районах. Finance Place не был построен так, как мы его себе представляли. Компания U.S. Steel спроектировала самое обычное строение. Позднее Первый национальный банк Чикаго построил здание, очень похожее на нашу концепцию Finance Place. Они написали нам письмо с извинениями, заявив, что это чистое совпадение, что они сами пришли к этой идее на сайте , но поскольку о нашей концепции было написано во всех технических журналах страны за несколько лет до начала их проекта, никто из нас не воспринял этот протест всерьез.

К этому времени мы уже закончили маневр на Уолл-стрит. Бродвей, 165, был нам не по зубам, но связь одной сделки с другой в таком городе, как Нью-Йорк, со временем может разрастаться, как сеть корней в розовом саду. От Бродвея и Уолл-стрит мы довольно скоро оказались на Шестой авеню возле Рокфеллер-плаза, где планировали построить новый гигантский отель Zeckendorf.

OceanofPDF.com

▪ 20 ▪ The Webb Begins to Tangle

В 1950-е годы центр Нью-Йорка переживал огромный бум офисного строительства. И все же, несмотря на всю эту перепланировку между Сорок второй и Пятьдесят седьмой улицами, один ключевой участок оставался нетронутым. Шестая авеню, на которую не повлияло ее новое модное название "Авеню Америк", оставалась мрачной крепостью кирпичных и коричневых зданий XIX века с оживленными барами, небольшими магазинами и ресторанами на первых этажах и старыми квартирами наверху. На боковых улицах к востоку и западу от авеню, на Пятьдесят первой, Пятьдесят второй и Пятьдесят третьей улицах, располагались разнообразные ночные клубы и рестораны, многие из которых во времена сухого закона были спикерскими заведениями. Эти ночные заведения и ловушки для туристов, как и те, что находились в сороковых годах между Шестой авеню и Таймс-сквер, были неотъемлемой частью ночной жизни Нью-Йорка. Единственными примечательными сооружениями на авеню были части Рокфеллеровского центра, чьи здания возвышались над окружающей средой, как хорошо подстриженные живые изгороди над крабовой травой.

С тех пор все изменилось. Шестая авеню теперь может похвастаться коллекцией корпоративных хрустальных дворцов, не уступающих ни одному на Парк-авеню. Именно компания Webb & Knapp положила начало тенденции к появлению корпоративных офисов на Парк-авеню. Именно Webb & Knapp расчистила путь для первого корпоративного плацдарма на западной стороне Шестой авеню. Мы сделали это, собрав землю, на которой сейчас стоит здание Time-Life. Я приобрел этот участок у Евы Фокс, вдовы разорившегося финансиста Уильяма Фокса. Миссис Фокс и две ее дочери занимали старую пещерную квартиру в квартале Маргери, которым мы владели на Парк-авеню. Это было темное, ветхое место, заставленное всякой всячиной, приставными столиками, стульями против макарон и религиозными картинами с изображением ангелов, дьяволов и загубленных душ. Все это освещалось тусклым светом, который поглощали тяжелые красные дамастовые шторы. Переступить порог этого места означало вернуться на семьдесят пять лет назад во времени и отношении к жизни. Я вошел сюда как агент будущего . Я хотел убедить миссис Фокс переехать, чтобы мы могли снести здание для строительства офисной башни на Парк-авеню. Две дочери миссис Фокс отличались эксцентричностью. За исключением походов в оперу, я никогда не видел, чтобы они носили что-то, кроме брюк и белых рубашек. Одна из дочерей, Мона, занималась оккультизмом, а другая, Белль, была красивой и блестящей, но очень резкой и подозрительной женщиной.

В конце концов я стал другом и помощником семьи. Их дела были в большом беспорядке, а их владения после банкротства и смерти отца находились под угрозой срыва. Я уговорил Уильяма Уоррена, декана Колумбийской школы права и одного из моих директоров, проконсультировать их. Благодаря блестящей работе он смог восстановить и улучшить их состояние. В качестве агента я смог приобрести для них недвижимость. Это также укрепило наши отношения. К этому времени они уже давно согласились переехать из своей квартиры. Но, несмотря на это, когда я обратился к миссис Фокс с предложением продать ее недвижимость на Шестой авеню, она отнеслась к этому с большой неохотой. Потребовалось немало уговоров, чтобы она согласилась продать около тридцати тысяч квадратных футов за рекордную цену в пять миллионов долларов.

Мы договорились, и я принес миссис Фокс чек на 500 000 долларов из банка "Чейз" в качестве первого взноса. Она взяла мой чек. Она прочитала его. Посмотрев мне в глаза, она разорвала его на мелкие кусочки.

"Ева, в чем дело?"

Банк "Чейз" отправил моего мужа в тюрьму. Это их очередной трюк. Вы просто их агент по сговору! Я покончила и с вами, и с ними, и со всеми остальными!" С этими словами она исчезла в глубинах своей квартиры.

Мне потребовалось три дня, чтобы уговорить ее встретиться со мной снова. На этот раз я принес чек из Bankers Trust. Она взяла его. Западный берег Шестой авеню теперь был прорван, Рокфеллер-центр расширялся на запад. Шестая авеню теперь была сертифицированной страной бума.

Однако мой следующий шаг на Шестой авеню в центре города пришелся на Бродвей, 120, недалеко от оконечности Манхэттена. One-twenty было самым большим зданием в центре города. Построенное в 1940 году, до вступления в силу нового зонирования, оно вмещало в себя больше квадратных футов офисных площадей, чем любое другое нью-йоркское здание, построенное до или после него. Это означало, что, будучи заполненным, оно могло приносить огромную прибыль. Здание находилось в государственной собственности, основными владельцами были Wertheim & Co. Мы купили его за десять миллионов долларов наличными - рыночную цену акций, плюс бонус в виде 8,5 миллиона долларов в долговых обязательствах Webb & Knapp. Эти облигации, единственные необеспеченные долговые обязательства, которые Webb & Knapp когда-либо выпускала, стали причиной нашего банкротства в 1965 году, но тогда сделка была только на пользу.

Используя Гавайскую технику, мы смогли очень выгодно разделить различные части собственности. В конце концов, у нас осталась только плата. Эта плата приносила 875 000 долларов в год, причем около 525 000 долларов уходило на погашение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой, первоначально составлявшего четырнадцать миллионов долларов и принадлежавшего компании John Hancock Life Insurance Co.

Тем временем на Шестой авеню, к северу от моего собрания Time-Life, компания Equitable Life Insurance Co. приобрела западный квартал Шестой авеню между Пятьдесят первой и Пятьдесят второй улицами для строительства нового здания штаб-квартиры. Через агентов они также приобрели и снесли все здания, кроме одного, в квартале на противоположной стороне авеню. На этом участке планировалось построить спекулятивное офисное здание, но в 1958 году дело затянулось из-за того, что ресторан Тутса Шора был арендован на семь лет вперед. Тутс отказался от продажи за 750 000 долларов, отверг миллион и презрительно фыркнул на предложение в 1,2 миллиона. Агенты "Эквитейбл" готовились строить вокруг Тутса, ждать, пока закончится срок его аренды, а потом вышвырнуть его вон. Но тут произошло новое событие: Департамент страхования штата Нью-Йорк решил, что Equitable концентрирует слишком много капитала на одном участке Шестой авеню и граничит со спекуляцией. Одно дело - построить здание штаб-квартиры на одной стороне авеню, но возводить спекулятивное здание на другой стороне улицы - это не очень хорошо для Олбани. Страховые компании не должны заниматься спекуляцией. Эти тихие переговоры с Олбани означали, что Equitable придется продать свою долю или, по крайней мере, продать право аренды земли на Шестой авеню. Если бы компания продала аренду земли, то риск, связанный со зданием, взял бы на себя кто-то другой, а Equitable получила бы "добро" от своих чиновников в Олбани.

Тем временем я пришел к выводу, что Нью-Йорку очень нужен новый отель: с тех пор, как был возведен "Уолдорф", в городе не было построено ни одного отеля. Место для Equitable на Шестой авеню, прямо рядом с Рокфеллеровским центром , было идеальным, подходящим как для деловых путешественников, так и для туристов. Более того, гостиница здесь помогла бы поддержать ночную жизнь в этом районе. Я позвонил руководству Equitable и спросил, что они хотят получить за свой комплекс. Они ответили, что это обошлось им в шестнадцать миллионов долларов. Они хотели бы получить 5½ процента прибыли от этих инвестиций, что составляет 880 000 долларов. Это было вполне ожидаемо, и я спросил, имеет ли для них значение, получают ли они доход непосредственно от собственности на Шестой авеню или от какой-нибудь другой безопасной собственности. Они ответили, что не имеет значения, откуда поступают деньги, лишь бы это был безопасный доход.

Тогда я предложил обмен. Мы отдадим им плату за 120-й Бродвей, заработав на нем 875 000 долларов, а они, в свою очередь, отдадут нам плату за квартал Шестой авеню; 120-й Бродвей был действующим бизнесом и очень безопасным; они согласились на обмен.

К этому времени сумма закладной John Hancock на 120 Broadway снизилась до двенадцати миллионов долларов. Чтобы "Эквитейбл" могла беспрепятственно получить 875 000 долларов из гонорара, мне пришлось бы дать им двенадцать миллионов долларов, чтобы погасить закладную. Мы собрали эти и другие деньги благодаря визиту в страховую компанию Prudential.

Когда я объяснил Prudential, что мы планируем делать с участком на Шестой авеню, они согласились выдать нам кредит на покупку и строительство. Все, что мне оставалось сделать, - это выкупить Тутса Шора, и мы были в деле. Тутс вел дела с нами через очень способного адвоката по имени Арнольд Брант. Мы торговались и спорили, пока 8 сентября 1959 года не собрались в "Чейзе" в девять вечера для закрытия сделки, но торги начались снова. Наконец, в три часа утра следующего дня мы вручили Тутсу чек на 1,5 миллиона долларов, и он передал нам свою аренду. Шор никогда в жизни не видел столько денег. Тем же вечером мы отправились в "21". Тутс положил чек и сказал: "Пожалуйста, обналичьте это. Мне нужно выпить".

Не прошло и года, как Тутс, как он выразился, "снова оказался в полной заднице", но это в его стиле. К тому времени мы снесли его здание и начали раскопки для великого сорокавосьмиэтажного отеля Zeckendorf стоимостью шестьдесят шесть миллионов долларов. В свое время мы получили яму в земле глубиной 50 футов и размерами 200 на 450 футов, напоминающую наш котлован на площади Кортхаус в Денвере. Мы также потратили два миллиона долларов на создание этой ямы и обнаружили, что стоимость строительства зданий на Марсе взлетела до небес.

Сметная стоимость нашего отеля, которая раньше составляла максимум тридцать тысяч долларов за номер, выросла до сорока тысяч. К этому времени на дворе стоял 1960 год. Компания Webb & Knapp была занята множеством проектов, каждый из которых требовал денег. Мы просто не могли собрать сорок миллионов долларов собственных средств, необходимых для погашения основного кредита Prudential. Мне пришлось отказаться от отеля.

Мы обратились в Prudential, объяснили ситуацию и предложили им ограничиться земельным кредитом. Они согласились, но предоставили нам право действовать в любом случае. Я знал, что этот квартал можно использовать под офисное здание. Тем не менее, прежде чем отказаться от идеи отеля, я решил предложить его Конраду Хилтону.

Встреча была назначена в нью-йоркской квартире финансиста полковника Генри Крауна, второго по величине акционера Хилтона. На встрече присутствовали Хилтон, Краун и еще несколько человек. Хилтон, приехавший на встречу из Мексики, был нездоров: у него был грипп. Я предложил передать им сделку за три миллиона долларов, сказав: "Джентльмены, я настоятельно прошу вас взять этот отель и построить его. Если вы этого не сделаете, вы потеряете Нью-Йорк и свое превосходство в Нью-Йорке.

"Пока мы будем работать над этим отелем, в Нью-Йорке не будет построено ни одного другого. Работа над нашим отелем - это все равно что шестнадцатидюймовые морские орудия, нацеленные на ваших врагов, потому что ни одна страховая компания не вложит ни копейки в новый отель, пока не увидит, действительно ли он будет построен. Если наш отель будет построен, это на какое-то время задержит другие отели, потому что у нас появится две тысячи новых номеров. Но если мы когда-нибудь бросим оружие или разгрузим его, вы увидите, как в этом городе начнут появляться новые отели. Когда это произойдет, Hilton, волей-неволей, придется строить здесь, чтобы не отстать от парада. Но тогда вы окажетесь опоздавшими, столкнувшись с вновь укоренившейся конкуренцией".

Полковник Краун согласился с моими выводами. Он призвал Хилтона вмешаться. Впервые, по словам тех, кто его знает, Хилтон пошел против совета Крауна. Он отказался от сделки.

Поскольку альтернатива "Хилтону" была закрыта, мне пришлось искать другое место. Я знал, что могу продать братьям Урис офисное здание, но они не слишком известны на весь мир своими прекрасными офисными зданиями. Этот участок находился прямо рядом с Рокфеллер-центром. Здесь должно быть прекрасное здание, и я обратился к Рокфеллерам. В то время Ричардсон Дилворт занимался подобными делами для Лоранса Рокфеллера. Возможно, между нами не сложились личные отношения. Возможно, были и другие причины. В любом случае, даже после того, как я указал на то, что Урис охотно покупает и собирается построить типичное для Уриса офисное здание, я не смог совершить продажу. Тогда я продал Uris не за три, а за пять миллионов долларов.

После этого Рокфеллеры, обеспокоенные тем, какое здание может построить Урис, выкупили половину доли в сделке, чтобы иметь возможность контролировать архитектуру. В результате появилось здание Sperry Rand Building.

Как только наш гостиничный проект умер, театральная компания Loew's Theatre, занимавшаяся гостиничным бизнесом, построила на проданной нами земле отель Americana, а также множество мотелей в других районах Вест-Сайда. Как я и предупреждал, через несколько лет Хилтону пришлось придумывать новый отель в Нью-Йорке. В конце концов он построил его в партнерстве с Урисом и Рокфеллерами на Шестой авеню между Пятьдесят третьей и Пятьдесят четвертой улицами. Затраты на строительство, как выяснилось, превысили смету на тридцать миллионов долларов, но этот отель помог сделать Шестую авеню еще более ценным объектом недвижимости.

В самом начале игры мы знали, что происходит и будет происходить на Шестой авеню, и старались приобрести там как можно больше фасадов. Каждое утро я просил одного финансиста или другого пройтись со мной вверх и вниз по Шестой авеню. Я говорил: "Это будет величайший город-бум в мире, прямо здесь! Вы должны помочь мне его финансировать". Но в то время я не мог никого заставить двигаться с реальной силой. Мы купили участок на восточной стороне авеню от Пятьдесят второй до Пятьдесят третьей улицы, где сейчас находится штаб-квартира CBS, и приобрели землю между Пятьдесят третьей и Пятьдесят четвертой, где сейчас располагается штаб-квартира Центрального сберегательного банка, но это была нелегкая работа и лишь часть того, что мы хотели бы сделать.

Возможно, отчасти проблема заключалась в том, что мы и так уже многого добились во многих других местах.

К 1960 году компания Webb & Knapp, строительство которой в США и Канаде велось на сумму пятьсот миллионов долларов, начала ощущать тягу и напряжение в финансах своих многочисленных оперных . Большинство проектов, упомянутых в предыдущих главах, каждый из которых имел свои особые моменты риска, кризиса и накладных расходов, либо достигли своего пика, либо явно находились на пути к завершению. Площадь Кортхаус в Денвере, отчасти благодаря поддержке корпорации Роберта Янга Alleghanys' Corporation, была наконец завершена. В апреле мы провели церемонию поднятия флага в честь открытия отеля. В Канаде мы строили торговые центры, а также жилищный проект в Флемингтоне, недалеко от Торонто, и несколько индустриальных парков. На площади Виль-Мари наконец-то миновал наш неприятный пятимиллионный стальной кризис. С нашими новыми британскими партнерами и их двадцатью двумя миллионами долларов на борту мы закончим стальные работы в 1961 году и откроем свои двери в 1962 году. Century City и два миллиона, которыми мы там рисковали, были возвращены домой благодаря своевременному партнерству с Alcoa. В Рузвельт-Филд мы строили новый магазин для Gimbels.

Список можно продолжать до бесконечности. В Вашингтоне, округ Колумбия, мы наконец-то построили первые апартаменты в Таун-центре. В Чикаго мы возводили две десятиэтажные башни нашего проекта таунхаусов и апартаментов в Гайд-парке. В Нью-Йорке велось строительство Park West Village, комплекса из семи башен; также велось строительство Kips Bay, а Lincoln Towers находился на стадии планирования. Тем временем мы готовились к реализации проекта Lower Hill в Питтсбурге и башен и таунхаусов Society Hill в Филадельфии.

Наша компания Gulf States Land занималась разработкой различных объектов и проектов, включая программу по восстановлению шлака и нефтяные объекты.

Все эти и десятки других проектов, словно бутоны на кусте призовой розы, еще не распустились в полную силу и не принесли пользы. Потребуется обильный полив, тщательная обрезка и деликатное опрыскивание, чтобы они распустились, но было очевидно, что когда они расцветут, это будет великолепное зрелище.

Чтобы сохранить наши первоклассные проекты, мы продавали другие объекты, привлекали новых партнеров и занимали миллионы. Продажа недвижимости с целью получения наличных средств привела к преждевременной продаже Крайслер-билдинг и 112 West Thirty-fourth Street, а также участков Mountain Park в Лос-Анджелесе, Mile High Center в Денвере и многих других наших лучших доходных объектов. Таким образом, мы получили капитал для новых инвестиций. Мы рассчитывали с лихвой компенсировать эту временную потерю настоящего дохода за счет больших доходов в будущем. Кроме того, у меня был опыт получения впечатляющих сумм дохода от сделки к сделке.

Именно наши новые партнеры, англичане и Alcoa, привлекли самые важные деньги в конкретные проекты, но по мере того как городское развитие съедало все больше и больше наших денег, мы все больше и больше брали в долг под наши объекты и перспективы. Мы брали первые, вторые и третьи ипотечные кредиты и любые другие возможные виды задолженности. Именно в этот период пресса подхватила мою цитату, которую использовали снова и снова: "Лучше быть живым при восемнадцати процентах, чем мертвым при шести процентах". Это была чистая правда. Тем не менее, когда некоторые из наших лучших объектов недвижимости были проданы, наши доходы стали менее надежными, а бремя долгов и процентов росло.

С другой стороны, в 1960 году дела нашей сети отелей шли хорошо. Я был убежден, что нью-йоркские отели ожидает бум. Распространение богатства, рост числа путешествий и появление реактивных самолетов - все это сулило хорошие перспективы для деловых и туристических поездок. В Нью-Йорке мы приобрели основную группу из шести отелей - Astor, Commodore, Manhattan, Taft, Drake и Chatham. В то или иное время мы также владели St. Regis и Gotham. В Чикаго у нас были Sherman и Ambassador East и West. В свое время компания Webb & Knapp была крупнейшим гостиничным оператором в стране. Отели, как и самолеты, могут приносить впечатляющую прибыль, если они работают на полную мощность. В 1960 году наши отели работали с коэффициентом заполняемости выше среднего, и было обещано, что дела пойдут в гору: предстояла Всемирная выставка. Естественно, мы заложили и сдали в аренду эти перспективные объекты, чтобы выручить деньги для компании.

Единственным проектом и собственностью, по поводу которой у нас уже в 1960 году были некоторые сомнения, был парк развлечений "Фридомленд", расположенный на трехстах акрах болотистой местности в Байчестере, которые мы приобрели в результате обмена на магазин Орбаха. Мы влезли в "Фридомленд" так же, как Соединенные Штаты влезли во Вьетнам, - окольными путями, не собираясь этого делать, и только для того, чтобы навести порядок в том беспорядке, который оставил кто-то другой.

Идея "Страны свободы", возникшая после взрывного успеха сказочного Диснейленда Уолта Диснея, была подброшена на восток неким К. В. Вудом. Вуд - промоутер из промоутеров, потрясающий, полный энтузиазма идейный человек, который мог продавать снег эскимосам. Вуд работал с Диснеем над созданием Диснейленда. В какой-то момент Дисней его отстранил, но не раньше, чем убедил себя и ряд других людей в том, что успех Диснейленда на самом деле был делом рук Вуда, а не идей и менеджмента Диснея. Вуд мастерски представил свою идею "Страны свободы". Идея заключалась в том, чтобы создать звездно-полосатый парк развлечений, Америку в миниатюре, в которую будут стекаться орды восточных людей. Это была великолепная идея, прекрасно поданная. Такие трезвые компании, как Paine, Webber, Jackson & Curtis, выстроились в очередь, чтобы помочь в финансировании шоу. На ранней стадии проект оказался слишком разрекламированным, слишком дорогим и недостаточно финансируемым. Слишком поздно, чтобы мы могли что-то с этим поделать, оказалось, что он был неправильно задуман, неправильно расположен и совершенно бесхозяйственен, но "Вебб и Кнапп" с самого начала были в полной безопасности. Мы были всего лишь арендодателями. У нас не было ни копейки в проекте. Вся известность и трафик, который создавала "Фридомленд", должны были повысить стоимость нашей недвижимости. Как мы могли проиграть? Мы сдали им землю в аренду.

Через некоторое время выяснилось, что у них нет денег на оплату аренды. Мы приняли акции компании вместо арендной платы. Тем временем некоторые страховщики отступили, и компания оказалась в долгу перед подрядчиками, которые строили шоу. Строители и поставщики угрожали закрыть шоу еще до его начала. Freedomland все еще казалась хорошей акцией: чтобы получить деньги, мы вложили еще больше. Мы взяли сорок процентов акций компании и выдали им деньги, чтобы оплатить несколько миллионов по счетам. Этот процесс продолжался: в итоге мы стали владельцами "Фридомленда". Постановки в шоу-бизнесе имеют тенденцию либо процветать, либо очень дорого обходиться. Freedomland, с его огромными постоянными затратами, так и не смог приблизиться к точке безубыточности. Год за годом, пока не закрылась, она выкачивала из Webb & Knapp средства и кредиты, в общей сложности потратив около двадцати миллионов долларов. Была и положительная сторона. Фридомленд привлек внимание к нашим земельным участкам, и мы, закрыв Фридомленд, продали аренду земли Объединенному жилищному фонду Абрахама Казана. Теперь на месте Фридомленда возвышается Кооп-Сити с семьюдесятью пятью тысячами жителей. Однако "Фридомленд" с его обещанием лучшего сезона в следующем году серьезно ослабил нашу фирму в решающий момент.

На какое-то время, в 1962 году, показалось, что мы сможем раз и навсегда избавиться от лишних долгов и стабилизировать работу. Британские инвесторы, которые ранее присоединились к нам в Place Ville-Marie через Trizec Corp., теперь присоединились к Webb & Knapp в Соединенных Штатах через Zeckendorf Property Corp. Как и Trizec, Zeckendorf Corp. была, по сути, компанией пятьдесят на пятьдесят, наполовину принадлежащей Webb & Knapp, наполовину - британской группе, причем Alcoa владела 10 процентами акций. В собственность новой компании входили Lincoln Towers, Park West Village, Kips Bay Plaza, Society Hill и Lower Hill, а также Southwest Washington - наши проекты городского развития, которые все еще находились в стадии реализации. Кроме того, в состав компании входили United Nations Plaza, элитный комплекс Alcoa на Ист-Ривер, а также Century City, наша собственность Russian Hill в Сан-Франциско, наши права на воздушное пространство на верфях New York Central в западной части Манхэттена, наши земли Baychester и различные другие объекты недвижимости, включая 165 Broadway, который мы позже продали U.S. Steel. В обмен на права на эти объекты наши партнеры предоставили около 42 миллионов долларов в виде капитала и кредитов. В рамках сделки британцы также приобрели пять миллионов акций Webb & Knapp и ввели трех человек в наш совет директоров из 12 человек, состоявший из четырех директоров со стороны и пяти офицеров-директоров Webb & Knapp.

Как заявил тогда один из британцев, "мы держим в руках драгоценности империи Webb & Knapp". Это было совершенно точно. Однако в природе драгоценности создаются в условиях сильного нагрева и давления. Драгоценности Webb & Knapp еще не были полностью сформированы. Прежде чем они окончательно сформируются, некоторые из нас будут сожжены, но это уже другая книга.

OceanofPDF.com

▪ 21 ▪ Гибель компании Webb & Knapp и возрождение Уильяма Зекендорфа

У меня нет ни места в этом томе, ни сердца в данный момент, чтобы подробно описать последние дни и окончательный крах компании Webb & Knapp. Чтобы сделать это должным образом, потребуется отдельная книга и, возможно, другой автор. Я был и остаюсь слишком близко, слишком интенсивно и эмоционально вовлечен в те события, чтобы рассказать о них во всех подробностях. Начиная с 1962 года, когда мы плыли во все более сложную погоду, история Webb & Knapp - это непрерывная череда резких галсов, внезапных толчков и трудных выходов на все более затопляемое судно. Это история конференций, обменов и мелких авантюр, придуманных для того, чтобы предотвратить катастрофу, пока мы молились о том, чтобы собрать воедино один или несколько крупных проектов, которые могли бы, наконец, начать собирать компанию воедино. Но когда именно мы перешли из состояния надежды в отчаянную ситуацию, я сказать не могу. Я делал то, что делал всегда. Если и были какие-то тревожные звоночки, я их не слышал. В 1962 году, когда мы создавали Zeckendorf Property Corp., все было как обычно серьезно, но очень обнадеживающе. В компанию пришли новые деньги, не столько, сколько нам хотелось и было нужно, но столько, сколько мы могли получить. Благодаря проницательности и удаче мы сможем вернуться домой в безопасный порт.

Когда вы пересекаете океан на пароходе, то замечаете, что в некоторые дни, несмотря на преобладающий ветер, океанские волны могут приходить сразу с пяти или шести разных направлений. Когда эти волны движутся друг за другом, они иногда отменяют друг друга. В другое время они усиливают друг друга и могут создавать в океане высокие гребни и низкие впадины. При правильном сочетании волн эти пики и долины на поверхности океана могут быть огромными. Для пассажира современного скоростного парохода такие волны - всего лишь интересное явление. Однако для шкипера парусного судна, стоящего низко над водой, внезапное появление неправильной комбинации волн в таком порывистом море может обернуться катастрофой.

Можно сказать, что с компанией Webb & Knapp произошло нечто подобное. Неожиданное сочетание тенденций и событий в сочетании с нашими собственными действиями привело к тому, что мы стали основателями. Любые два или три из этих событий мы могли бы пережить, но общая комбинация и последовательность событий нас поглотила.

То, что многие наши проекты городского развития, как, например, на юго-западе Вашингтона, осуществлялись с опозданием и стоили нам денег, уже стало старой историей. Менее очевидно, но в конечном итоге более болезненно, что эти проекты не соответствовали местным рынкам из-за задержки строительства. Хотя в каждом конкретном случае мы были одними из первых, кто увидел спрос на качественное жилье в центре города, задержки, с которыми мы столкнулись в наших первопроходческих попытках, и наши собственные финансовые трудности позволили волне строителей, следующих за лидером, завершить строительство конкурирующих объектов примерно в то время, когда мы вышли на рынок. Эта конкуренция означала большие трудности в получении адекватной первой арендной платы за многие из наших проектов. В результате в течение этих растянутых начальных периодов мы получали не доход, а убытки.

В Нью-Йорке поднялась третья большая волна, усугубившая наши проблемы. В городе были приняты новые правила зонирования, касающиеся высоты и необходимого расстояния между новыми зданиями. Долгосрочный эффект нового зонирования заключался в создании большего количества площадей на уровне улиц, и это было очень желательно. Однако стоимость строительства в расчете на квадратный фут арендуемой площади для новых зданий будет выше, чем для старых, многоуровневых зданий, распространенных в Нью-Йорке. Непосредственным следствием нового постановления стала спешка, с которой столкнулся каждый спекулятивный застройщик, имевший участок под застройку. Все спешили возвести свои новые здания в соответствии со старыми, а не новыми правилами. В течение следующих нескольких лет, по мере того как возводилось все больше и больше новых зданий, на нью-йоркском рынке образовался избыток так называемых элитных квартир. Владельцы новостроек, едва не затоптанные собственной толпой, предлагали двух- и трехмесячную аренду, поездки в Европу и любые другие стимулы, которые только могли придумать, чтобы привлечь несколько жильцов для выполнения требований по ипотеке. Это перенасыщение нью-йоркского рынка достигло своего пика как раз в тот момент, когда на рынок вышла основная часть наших собственных проектов по реконструкции Нью-Йорка, и это было больно. Оказалось, что компания Webb & Knapp, вместо того чтобы приносить доход своим девелоперам, вместо этого сжигала их финансовые ресурсы.

Тем временем на другом фланге наступление эры реактивных самолетов действительно изменило американские схемы путешествий, но не так, как некоторые из нас ожидали. Самолеты принесли гораздо больше туристического бизнеса в ключевые американские города. Я думаю, что они стали одним из основных факторов дальнейшего роста Нью-Йорка как корпоративной столицы Америки. Но реактивные самолеты, поскольку они были такими быстрыми, поначалу несколько сократили гостиничный бизнес Нью-Йорка. Оказалось, что бизнесмен может прилететь из Чикаго или Сент-Луиса, сделать свои дела и вернуться домой в тот же день, вместо того чтобы оставаться в Нью-Йорке на ночь. Примерно в это же время Налоговая служба ужесточила трактовку статей расходов в бюджетах бизнесменов, и это также нанесло ущерб гостиничному бизнесу. Когда Всемирная выставка все-таки состоялась, она не принесла Нью-Йорку того успеха, на который он рассчитывал. Широко разрекламированные расовые демонстрации в начале ярмарки отпугнули часть потенциальных посетителей. Любое из этих событий было случайным. В совокупности их влияние на работу наших отелей было катастрофическим. Когда отели заполнены, как это происходит в Нью-Йорке в данный момент, они являются денежными машинами. Когда они работают на пределе возможностей, они выкачивают деньги, как реактивный самолет выкачивает топливо, и в 1962-1963 годах наши отели выкачивали деньги, которых у нас на самом деле не было. Freedomland, тем временем, терпел убытки, а Roosevelt Field не приносил денег. К 1963 году компания Webb & Knapp внезапно оказалась на мели и, по сути, оказалась на мели. Чтобы удержать на плаву только Zeckendorf Property Corp. требовались миллионы долларов наличными и в кредит. Webb & Knapp, теряя деньги в других местах, не могла удовлетворить эту потребность. К счастью, у компании Alcoa, которая изначально была второстепенным партнером в Zeckendorf Property Corp. и нашим партнером в Century City, были большие запасы наличности. Мы привлекли их к работе с недвижимостью. У них была вера в долгосрочные перспективы наших проектов, а также глубокие карманы и другие доходы, за счет которых можно было списать убытки. Осенью 1962 года Alcoa купила часть акций Zeckendorf Property Corp. с правом будущей конвертации, что сделало бы их партнерами на одну треть в Zeckendorf Property. Компания Zeckendorf Property Corp. была спроектирована таким образом, чтобы быть изолированной от собственно Webb & Knapp. Она была прикреплена к ней примерно так же, как прикрепляется нос современного танкера к остальной части судна. Но по мере того как наши убытки росли, необходимость поддерживать связь между двумя компаниями становилась все более очевидной. Члены совета директоров Webb & Knapp, представляющие британскую группу, становились все более недовольными. В конце концов мы приняли решение о разрыве отношений, чтобы каждая группа шла своим путем.

Летом 1963 года компания Webb & Knapp, в качестве своей доли в Zeckendorf Property, забрала себе пять менее развитых владений Zeckendorf Property Corp. В их число вошли Юго-Западный Вашингтон, Байчестер и права на воздушное пространство над верфями New York Central в западной части Манхэттена. Затем компания Webb & Knapp отделилась от Zeckendorf Property Corp., которая сменила название на Covent North American Properties, Ltd. Это разделение было очень похоже на разделение корабля на части. Британцы и Alcoa разделились. Британцы, к своему, как я подозреваю, горю, продали Alcoa. В свое время Alcoa получила несколько замечательных объектов, приносящих деньги.

Тем временем, вернувшись к тому, что осталось от Webb & Knapp, мы пытались самостоятельно выбраться на безопасный берег. У нас все еще оставались значительные активы. Основными активами были наши позиции в Gulf States Land и Southwest Washington; но у нас было множество других объектов. Позже мы распродали их, как могли, но теперь я столкнулся с ироничным обратным эффектом того, что происходило в первые годы моей карьеры в Webb & Knapp. В 1940-х годах, когда мы занимались наследством Асторов и собственными счетами, сам факт владения недвижимостью придавал ей определенное имя и шик, что повышало ее рыночную стоимость. Но в 1960-х годах тот факт, что недвижимость принадлежала осажденной компании Webb & Knapp, стал для некоторых потенциальных покупателей сигналом к тому, чтобы сдержаться или сделать низкую ставку в расчете на то, что, стремясь получить деньги, мы устроим распродажу. Я всячески сопротивлялся этому понижению. Акулы, почуяв беду, подплыли поближе, но оставались настороже; в Webb & Knapp еще оставалась сила, и всегда была возможность неожиданного хода с нашей стороны. Например, я продал 165 Broadway компании U.S. Steel. Мы продали и другую недвижимость на сумму более семидесяти пяти миллионов долларов. Мы также инициировали продажу отеля Savoy Plaza компании General Motors, которую они собирались использовать в качестве штаб-квартиры в Нью-Йорке. Сначала мы предложили им башню на Таймс-сквер, но они предпочли Пятую авеню и Центральный парк.

Сделка с GM на самом деле была продолжением последней большой работы Webb & Knapp в сфере недвижимости. Мы задумали построить большой двойной квартал, мастер-квартал, от Сорок четвертой улицы, пересекающий Сорок пятую улицу, до Сорок шестой, на западной стороне Седьмой авеню. Башня будет охватывать здание "Парамаунт" и старый отель "Астор". После завершения строительства это будет еще одна площадь Виль-Мари, с магазинами, аркадами и огромным пешеходным движением на уровне улиц и метро. У меня были выстроены ключевые элементы земельного участка, в ожидании находились заинтересованные арендаторы, а полковник Краун был готов профинансировать основную сделку. Бумаги были готовы к подписанию, оставалось лишь уточнить некоторые детали. Мы с моим сыном, Ронни Николсоном, встретились с полковником. Я планировал отправиться в Мексику на несколько коротких дней отпуска и спросил: "Есть ли какие-нибудь вопросы по этому поводу, полковник? Если да, то я не хочу уезжать отсюда".

"Нет, мы с ребятами уладим все, что возникнет, и нам действительно нечего делать; у нас есть соглашение: мы делим прибыль между собой, после того как я получу свои деньги обратно, а вы вкладываете 100 000 долларов из своих собственных. . . ."