Итоги № 50 (2012)

Право слово / Общество и наука / Общество

Право слово

/ Общество и наука / Общество

Главный нотариус России Мария Сазонова: «Криминализация имущественного оборота налицо»

К проекту новой редакции Гражданского кодекса РФ, который на этой неделе будет слушаться в Думе во втором чтении, предложено более двух тысяч поправок. В результате самые дискуссионные пассажи сильно смягчились. В том числе наделавшая много шума формулировка статьи 8.1 первой части кодекса, подразумевавшая обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. И теперь нотариусы говорят, что частные лица вновь останутся без полноценной юридической защиты. О подводных камнях нового ГК «Итоги» расспросили президента Федеральной нотариальной палаты Марию Сазонову.

— Мария Ивановна, что такого страшного, если люди смогут выбирать — идти им к нотариусу или регистрировать свои сделки по недвижимости как прежде, в вольной форме?

— Останется все то же, что и в 90-х: «кривосшитые» схемы, махинации при строительстве и продаже нового жилья, те же обманутые дольщики, офшорные и банкротные схемы, многократное занижение цены договора, мзда за ускорение регистрации. Каких только выкрутас не встречается сегодня на этом абсолютно сером рынке. Не говоря уже об откровенных преступлениях. В Уфе, например, банда черных риелторов действовала безнаказанно почти десять лет. Доказано 17 эпизодов мошеннического завладения недвижимостью и одно убийство. В моем родном Санкт-Петербурге точно такая же шайка оставила без жилья 10 человек. Причем людей похищали. Перечисление таких печальных фактов может занять не одну страницу. Но ведь есть проверенные годами и практикой способы сделать жизнь людей чуть безопаснее и комфортнее. Институт нотариального удостоверения действий, имеющих юридические последствия, — один из них. Европейский опыт, на который мы так любим ссылаться, показывает, что в 23 из 27 стран Евросоюза, включая Германию и Францию, нотариальная форма сделок — базовый элемент рынка недвижимости.

— Но ведь известно и о черных нотариусах, которые включены в преступные схемы...

— При существующем законодательстве и порядке вещей сомнения, конечно, остаются. Не может в больном обществе быть идеально чистых институтов… Но планировалось, что нововведения обяжут нотариуса не только обеспечить безопасность сделки, но и осуществлять первичный и дополнительный сбор документов, их правовую экспертизу, расчеты сторон через депозитный счет, передачу документов на регистрацию и получение финальных правоустанавливающих документов. Такая модель нотариата заложена в проекте нового закона о нотариате и нотариальной деятельности, который должен рассматриваться параллельно с проектом ГК. То есть все эти услуги были бы не прихотью нотариуса — «хочу оказываю, хочу не оказываю», — а требованием закона. И спрос был бы соответствующий — нотариус всей своей деятельностью, своим имуществом и профессиональной страховкой отвечает за вашу сделку. Сейчас никто ни за что на самом деле не несет ответственности, не проводит настоящей качественной юридической экспертизы и рублем за недобросовестную сделку не поплатится. Риелторские конторы занимаются совсем другим. И даже если они помогают собрать документы, то не могут их проверить в полном объеме. У них нет доступа к базам данных госорганов и даже на уровне ЖЭКа. Дала паспортистка неверную бумажку, и все — сделку можно потом признать ничтожной. У нотариуса при новом порядке должен появиться не только доступ к базам данных, но и штат специалистов.

— Дорогое это удовольствие! Нотариальные действия станут золотыми...

— Это известный аргумент, но давайте считать. Сегодня средняя стоимость услуг риелторов, работающих на рынке недвижимости, составляет от 3,5 до 10 процентов от реальной суммы сделки, правовых посредников — от 1,5 до 2 процентов. В то время как нотариальные тарифы не превышают одного (!) процента. В этот процент входит стоимость комплексной правовой помощи нотариуса, трехуровневое страхование имущественной ответственности, содержание конторы и сотрудников, хранение документов в архиве в течение 75 лет и многое другое. Нотариат сделал бы процедуру оформления недвижимости экономичнее.

Рискну сделать еще более революционное предположение. Изменение процедуры оформления сделок смогло бы повлиять на цены квадратных метров в целом. С рынка ушла бы так называемая спекулятивная составляющая. Ведь высокие цены на недвижимое имущество во многом результат деятельности посреднических структур. Нотариальное оформление маленькой квартиры в Москве стоимостью, скажем, 5 миллионов стоило бы у нотариуса примерно 40 тысяч рублей. А теперь ради интереса зайдите в Интернет после нашего разговора и посмотрите прайс-листы посреднических фирм. Я, готовясь к нашему разговору, это сделала. Стоимость юридического сопровождения сделки, включая сбор необходимых документов, их правовой анализ, подачу документов на регистрацию, — от 35 тысяч рублей. Если мы видим предлог «от» — значит, реальная цена будет раза в полтора выше. Причем посредник за качество своих услуг не несет никакой ответственности. В случае неправильного оформления сделки или ее недостаточной юридической чистоты вам будет крайне сложно привлечь его к ответственности даже по закону «О защите прав потребителей».

— Ну раз уж так все гладко, почему законодатели против?

— Причин здесь несколько. Во-первых, нотариат выходит на рынок правовых услуг, который вот уже 15 лет занят риелторами, маклерами и различными юридическими посредниками. Сколько различных правовых центров, работающих с недвижимостью, расплодилось? Многие тысячи. Этот институт посредников нотариальная форма уничтожила бы на корню.

Во-вторых, рынок недвижимости — очень лакомый кусок для чиновничества. Сейчас у них появляется прекрасный шанс. В рамках национальной предпринимательской инициативы «Улучшение инвестиционного климата в Российской Федерации» ведется разработка «дорожных карт». Это проект стоимостью до 20 миллиардов рублей. Суть одной из таких — «Оптимизация процедур регистрации собственности». На базе Росреестра создается некий мегарегулятор, который сосредоточит в себе все процедуры оформления сделок с недвижимостью. Регистраторам планируется передать даже часть нотариальных функций — удостоверение согласия супруга на сделку, например. Причем все это будет происходить в формате одного окна: безымянная сотрудница приняла, что-то уточнила, вы что-то подписали — и через неделю получаете свидетельство о собственности. Где в этой схеме место для ключевых моментов сделки, таких как выявление воли сторон, установление дееспособности, разъяснение сторонам правовых последствий их действий, непонятно. Но уже очевидна гигантская коррупционная емкость такой структуры. Стоит системе заработать, как она тут же обрастет «решальщиками», которые за умеренную или не очень плату пропихнут через сито регистрации все что угодно.

— То есть у нас не будет правовой системы французского типа, которая предполагает, что нотариус — главный человек в юридических действиях частного лица? Но ведь есть и другие модели, где люди все равно юридически защищены...

— Надо понимать, что нотариат — неотъемлемая часть континентальной системы права. Ни для кого не секрет, что в мире существует жесткая конкуренция, почти война правовых систем. Транснациональные корпорации, международные финансовые структуры вроде Всемирного банка буквально навязывают государствам свои правила игры, основанные на англосаксонской системе права. Причем осуществляется это путем таких инструментов, как глобальный рейтинг мировых экономик Doing Business. В основе системы оценки стоит более чем спорная теория взаимозависимости права и экономики, разработанная еще в 70-е годы прошлого столетия в недрах Иллинойского университета. Из года в год авторы докладов, сплошь англо-американская профессура, выводят правовую ось зла, где основная роль принадлежит странам романо-германской, континентальной правовой системы.

Что же касается непосредственно рейтинга экономик Doing Business, на который часто ссылаются наши оппоненты, то надо сильно подумать, стоит ли серьезно ко всему этому относиться. Сейчас в категории рейтинга «Регистрация собственности» Россия занимает 46-е место. При этом развитые государства с системой континентального права в этой же категории находятся по большей части ниже: Германия — 81-я, Франция — 146-я. Но ни Ангела Меркель, ни Франсуа Олланд не впадают в истерику по поводу «неярких» показателей. Они знают реальную цену этому пиару, с помощью которого легко надуть в своих коммерческих или политических интересах те правительства, которые продолжают наивно верить в существование одинаково эффективных, универсальных рецептов в праве и экономике. Структуры, разрабатывающие пресловутые «дорожные карты», точно так же пытаются увлечь наши власти. И наш крупный бизнес пристраивается в хвост этому процессу. Корпоративные юристы шутят: пора на авиарейсах Москва — Лондон вводить спальные места. При этом мы все время забываем, что Россия — страна с другой правовой традицией, где не до'лжно менять защищенность отдельного человека на призрачные для большинства граждан экономические свободы.

— Есть мнение, что, если нотариусам доверить оформление всех сделок, деловая жизнь замрет. Это и дорого, и долго...

— Это байки для непосвященных. Мне представляется, что для инвестиций предпочтительнее правопорядок, правовые гарантии защиты заключенных сделок. Мы вступили в ВТО и не можем не замечать, что большая часть его членов предпочитает систему континентального права и латинского нотариата. Едва ли вы услышите, чтобы во Франции, занимающей такое невысокое место в упомянутом рейтинге, убивали стариков и инвалидов из-за квартир. Их система регистрации перехода прав собственности на недвижимость априори не гонится за ускорением. В той же Франции переоформление недвижимости происходит никак не меньше четырех месяцев. Или, может, в Германии такое практикуется? Нет. О таком вы никогда не услышите, потому что в этих государствах выстроена четкая система защиты прав собственников, в том числе с помощью института нотариального удостоверения сделок. Есть один яркий пример доказательственной силы нотариального акта в Германии: если у истца в случае судебного разбирательства на руках есть нотариально достоверный договор, то государственная пошлина за рассмотрение дела для него значительно ниже. И дело при этом рассматривается за одно заседание, если ответчик не докажет факт подлога.

Мы считаем ошибкой то, что прямая норма, предусматривающая нотариальное свидетельствование сделок с недвижимостью, не будет принята. Но вопрос об участии нотариуса в гражданско-правовом обороте с повестки дня не снят. И, очевидно, снят не будет. Реалии сегодняшнего дня таковы, что без нотариуса цивилизованный рынок существовать не может. Какие бы доводы ни приводили наши оппоненты, какими бы понятиями ни оперировали — криминализация имущественного оборота налицо. И никуда от нотариального удостоверения — единственного эффективного инструмента защиты прав и законных интересов граждан — мы не денемся.