Механизмы и методы регулирования в условиях преодоления кризиса

Максимально возможная стоимость земли достигается в результате конкуренции между отдельными видами деятельности за право использования выгод местоположения, выявляя тем самым их реальное экономическое значение. По существу цена, уплачиваемая на рынке, является тем распределительным механизмом, который предоставляет различные участки городских земель именно тем видам деятельности, которые способны заплатить за них, не понижая уровня своего дохода, а сам рынок земли – формой организации земельных отношений, посредством которой осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования, создавая оптимальную схему землепользования.

Рынок земли выступает составляющей общей рыночной системы, принимая участие в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного обращения, установке равновесных цен и в конкуренции за инвестиции, удовлетворение которых невозможно без изменения существующего использования земли. Эти изменения являются реакцией рынка земли, который всегда будет приспосабливаться к новой экономической ситуации, искать наилучшие с его точки зрения варианты землепользования путем изменения владельца земли, условий земельной собственности и условий ее использования. По существу, рынок земли обеспечивает преодоление противоречия между потребностями общества, что постоянно изменяются и возрастают, в определенных видах использования земли, с одной стороны, и существующей системой землепользования – с другой. Рыночные механизмы будут работать на то, чтобы вывести землю из неэффективного использования и избрать тот вариант, что обеспечит максимальную доходность. Как правило, это реализуется путем повышение продуктивности земли за счет ее инфраструктурного обустройства, застройки или иного улучшения, в результате чего земля обретает еще большую ценность.

Таким образом, рынок земли выполняет специфические, только ему свойственные, функции, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласования их интересов, что определяет его относительную самостоятельность. Но, как показывает мировой опыт, существует несколько функций государства, которые рынок принципиально не может выполнять и в необходимости которых сходятся практически все экономисты. Это институциональное обеспечение функционирования рынка, производство общественных товаров, минимизация трансакционных издержек, охрана окружающей среды, стабилизация макроэкономических колебаний. Несмотря на теоретические различия экономических школ, большинство экономистов-аграрников признают наличие значительных особенностей земельного рынка и необходимость их более жесткого государственного регулирования. В большинстве стран земельный рынок – один из наиболее регулируемых государством объектов.

Воздействие государства на экономические процессы базируется на сочетании рыночного саморегулирования с государственным регулированием. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ, и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров. С целью устранения недостатков современного земельного законодательства государству необходимо обеспечить разработку и принятие законов и иных нормативно-правовых актов по вопросам регулирования земельных отношений, организации использования и охраны земель.

Система экономических рычагов регулирования земельных отношений в рыночных условиях включает: земельный налог, арендную плату, рыночную цену земли, залоговую цену земли, компенсационные платежи при изъятии земель, компенсационные выплаты при консервации земель, платежи за повышение почвенного плодородия, штрафные платежи за экологический ущерб, налогообложение при земельном обороте [264] . Основной элемент экономического механизма – плата за землю. С экономической точки зрения плата за землю – особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде земельной ренты (этот вопрос подробно рассмотрен в предыдущих материалах монографии).

В США арендная плата, рассчитываемая, как правило, на единицу площади, отражает стоимость земли и строений и зависит от плодородия земель, местоположения, а также от других факторов. Для налогообложения применяют оценку по доходности, но в некоторых штатах для этой цели используют и чисто рыночный подход (метод сравнения продаж), и сочетание подходов. Данные об оценке земель публикуются. Фермеры имеют право их оспаривать, защищая тем самым право на объективную оценку ценности земельного участка. Размер земельного налога устанавливается в процентах от величины денежной оценки земли, в пределах 3–4 %, и может изменяться по годам. В Германии, Испании, например, закон предусматривает установление властями размера арендной платы за землю. Во Франции, Италии, Португалии, Нидерландах и Бельгии закон предусматривает введение административных механизмов регулирования арендной платы, на основе денежной оценки потенциального урожая, но без связи с текущими ценами на сельскохозяйственную продукцию. Во Франции арендная плата устанавливается на основе стоимости основных сельскохозяйственных продуктов, прежде всего зерна, рассчитанной в среднем за 5 лет, с учетом региональных особенностей [265] .

В реальной рыночной экономике земельный налог и арендная плата как формы выражения годовой земельной ренты должны исчисляться в виде доли цены земли. Кадастровая стоимость – величина достаточно стабильная, она может корректироваться через определенные временные периоды (через 5–7 лет по опыту США) и создает предсказуемость земельных платежей. Рыночная стоимость определяется спросом и предложением и в условиях развивающегося российского земельного рынка не может быть стабильной и предсказуемой, поэтому она имеет значение при совершении конкретных земельных сделок и не может служить базой для налогообложения.

С 1 января 2005 г. в России вступили в силу изменения в Налоговом кодексе, согласно которым законодатель предусматривает механизм уплаты земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Максимальная ставка равна 0,3 % в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

В организации и проведении рационального использования особое значение принадлежит таким институтам, как землеустройство, земельный кадастр, земельный контроль и мониторинг. Для экономической оценки земель ученые предлагают два подхода: затратный и доходный. Затратная концепция была разработана С.Г. Струмилиным, который считал, что земельные ресурсы нельзя называть даровыми, все они приобретают цену своего освоения. П.Ф. Лойко при оценке земель исходит из величины затрат живого и овеществленного труда. Ряд экономистов не согласны с затратной концепцией, так как установить затраты труда на давно освоенные земли невозможно и что ввиду качественного различия земель вложение живого и овеществленного труда различно. Освоение же высокопродуктивных земель обходится дешевле.

Критерием оценки при доходном методе принимается урожайность зерновых культур и затраты на производство продукции. И.Р. Михасюк предлагает проводить экономическую оценку по эффективности производства наибольшего количества культур, выращиваемых в той или иной зоне. В условиях формирования земельного рынка стало проблематично определение рыночной цены земли. Из-за просчетов в определении рыночной цены земли государство теряет значительные налоговые суммы, которые могли бы пополнить федеральный и местный бюджеты. В США, например, платежи за владение и пользование землей сельскохозяйственного назначения достигают 18 % в общей сумме государственных доходов (муниципальный бюджет).

Не менее важными элементами экономического регулирования земельных отношений являются компенсационные платежи и выплаты. Компенсационные платежи при изъятии земель – это форма возмещения собственнику потерь и упущенной выгоды. Платеж определяется на основе рыночной цены земли, стоимости понесенных потерь и упущенной выгоды. Важно практиковать и платежи за повышение качества земли. Они являются серьезным стимулом для собственников земли и землепользователей по осуществлению ими агротехнических и других мер, направленных на повышение почвенного плодородия. Штрафные платежи выступают в качестве наказания собственников за ухудшение экологического состояния земли. Права и обязанности землепользователей всех видов прав, а также их ответственность за сохранение и воспроизводство плодородия земель устанавливаются федеральными законами, но размеры штрафных санкций за нарушение земельного законодательства мизерны, правонарушители их зачастую не платят по разным причинам.

Регулирование земельных отношений является одним из направлений для обеспечения эффективного и рационального использования земельных ресурсов. Новый механизм регулирования рынка земли должен отвечать основным принципам рыночной экономики, вытекающим из действия ценовых факторов. Нам представляется, что этот механизм должен содержать следующие блоки: государственное регулирование экономического и правового характера, рыночный механизм регулирования и внутререгиональный механизм управления направленный на повышение эффективности землепользования и землевладения. В числе основных направлений государственного регулирования экономического и правового характера могут быть: разработка и принятие законодательных основ, обеспечивающих функционирование рынка земли; введение единого земельного (дифференцированного) налога, учитывающего индивидуальные характеристики земельных участков (качество, количество и местоположение земельного участка); применение экономических санкций за экологические нарушения в сфере землепользования; разработка системы мер, способствующих развитию крестьянских (фермерских) хозяйств; ликвидация диспаритета цен на продукцию земледелия и промышленные товары; принятие мер по обеспечению продовольственной безопасности России, включая аграрный протекционизм.

В составе рыночного механизма регулирования земельных отношений могут быть: свободное ценообразование на продукцию земли в сочетании с государственным регулированием; постепенное внедрение рыночного оборота земли (через аренду, ипотеку, куплю-продажу земли, в первую очередь тем, кто ее обрабатывает своим трудом); обоснованное введение арендной платы, которая должна становиться показателем стоимости земли; формирование инфраструктуры рынка земли (создание системы земельных банков, ипотечных кредитных органов, информационных служб и т. д.).

Экономические методы и механизмы регулирования рынка земли должны быть доработаны до уровня инструктивно-методической базы и оптимальных технологий, использование которых возможно на федеральном, региональном и муниципальных уровнях, объединенных целостной, проблемно-ориентированной системой управления земельными ресурсами.