Умница, красавица, богачка

Есть два варианта, как смотреть в будущее: с верой и надеждой или страхом и растерянностью. А страхи возникают, как правило, из-за отсутствия финансовой стабильности. Поэтому путь к уверенности в завтрашнем дне – это инвестирование.

8.1. Инструменты инвестирования

Разные люди выбирают разные виды инвестирования, и это все зависит от того, что они больше любят и во что больше верят. Где их уровень комфорта выше. Я назову несколько видов финансирования, безусловно, их намного больше.

• Финансовые институты.

• Недвижимость.

• Драгоценные металлы.

• Искусство.

• Самообразование.

Подробнее об инструментах инвестирования можно узнать из книги известного американского бизнес-коуча Энтони Роббинса «Непоколебимый. Ваш сценарий финансовой свободы». Это своеобразное пособие по созданию и увеличению своего капитала.

Начиная инвестирование, помните основное правило: все финансовые институты созданы не для вашего, а для собственного обогащения. Поэтому делайте только то, в чем вы лично хорошо разбираетесь. И никогда не доверяйте свои деньги брокерам. Контролируйте все сами.

Два правила инвестирования от Уоррена Баффета:

1. Никогда не теряйте деньги.

2. Никогда не забывайте первое правило.

8.2. Я люблю недвижимость, потому что она реальная

Из всех инструментов инвестирования наиболее привлекательными я считаю вложения в недвижимость. Почему?

• Во-первых, потому что это реально существующая вещь, которую вы можете потрогать руками, в отличие от финансовых институтов.

• Во-вторых, из-за постоянного роста и спроса на нее. К примеру, средняя стоимость недвижимости в Торонто на 1995 год составляла 200 тысяч долларов, а к 2019 году эта цифра выросла до одного миллиона долларов. То есть за 24 года недвижимость в Канаде выросла в цене в 5 раз. По мнению некоторых инвесторов, за последние 15 лет цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге также существенно выросли.

• Недвижимость для личного проживания.

• Недвижимость для сдачи в аренду.

• Строительство домов или квартир с целью перепродажи.

• Ремонт недвижимости с целью перепродажи.

• Перепродажа нового жилья, купленного на стадии проекта.

• Частное кредитование недвижимости.

• Участие в инвестиционных фондах по недвижимости.

И это только малая часть сделок, которые реально работают и могут приносить вам капитал. Но нужно понимать, что далеко не любая квартира или дом являются инвестиционно-привлекательными. Некоторые приобретения могут вас разорить.

Чтобы этого не произошло, придерживайтесь определенных правил при покупке недвижимости и пользуйтесь советами хороших специалистов по продаже и покупке недвижимости.

1. Не инвестировать в недвижимость, находящуюся в курортных городах, на красивых островах. Инвестировать в недвижимость стоит только в тех городах, где у людей всегда есть работа. Там, где их первый дом, не второй. В случае кризиса в самую первую очередь цены падают именно на курортную недвижимость. Например, в Майями цены на недвижимость в 2010 году упали на 50 процентов.

2. Не инвестируйте в города, где нет прироста населения или есть проблемы с инфраструктурой, квалифицированными рабочими местами, а также потенциальными экологическими катастрофами или военными действиями.

3. Есть три правила удачного вложения в недвижимость. Правило первое: выбирайте самый лучший Location. Правило второе: выбирайте самый лучший Location. Правило третье: выбирайте самый лучший Location. Нет ничего важнее места расположения недвижимости, вы можете отремонтировать и исправить абсолютно все в вашем доме, квартире, но вы не можете исправить плохой район и его проблемы. Всегда хорошо растет в цене и сдается недвижимость в центральных районах города. Цены в этих районах обычно не падают из-за высокого спроса. Цена на недвижимость может упасть где-то на окраине, где люди зависят от работы и экономики. Но в центре обычно живут более обеспеченные люди, и недвижимость всегда востребована.

4. Рост цен и леверидж. Леверидж – это ситуация, когда прирост инвестиции происходит не от того, сколько мы инвестировали, а от стоимости недвижимости. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, но, чтобы ее купить, достаточно заплатить 10 или 20 процентов ее полной стоимости. В качестве первоначального взноса мы платим один миллион рублей, а остальные 4 миллиона берем в кредит. Таким образом, прирост стоимости квартиры идет не от одного миллиона рублей, которые мы внесли, а от 5 миллионов, так растут цены на недвижимость. Пять процентов прироста цены от 5 миллионов составит 250 тысяч рублей. Но мы инвестировали только один миллион рублей, а это – 25 процентов. Но нам, безусловно, нужно отнять все расходы по кредиту и содержанию квартиры, чтобы иметь точный процент прибыли на ваши деньги.

5. Кроме того, недвижимость можно сдавать в аренду, чтобы хорошие люди выплачивали ваш кредит. Мы рассчитываем: место нахождения недвижимости – район, планировка квартиры, чтобы стоимость аренды покрывала полностью расходы на коммунальные платежи и на ежемесячный кредит. Даже если не покрывает и нам придется доплачивать, то ваши квартиранты в любом случае помогают вам выплатить кредит, и со временем он будет полностью выплачен.

8.3. Ипотечные кредиты нас обогащают

Ипотечные кредиты вызывают у людей наибольшие страхи и переживания. Мысль о том, что нужно переплачивать банку миллионы, некоторых приводит в ужас, и они так и не решаются на кредит. И совершенно напрасно: ипотека может решить не только вопрос получения собственного жилья, но и многие другие финансовые вопросы.

Конечно, вы можете меня упрекнуть: Татьяна, вам легко рассуждать, у вас на Западе маленькие процентные ставки по кредитам. Да, я знаю, что в России очень высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее, именно поэтому в России достаточно низкие цены на недвижимость. Если упадет процент ипотеки, вырастут цены, и люди будут платить те же деньги. Так случилось в Канаде.

Прежде чем заключить договор, вам нужно выяснить все непонятные вопросы.

1. Сначала стоит уточнить значение незнакомых или непонятных слов, которые часто используются в договорах. К примеру, «аннуитетный платеж» и «дифференцированный платеж». Первый означает, что всю стоимость договора делят на то время, за которое нам нужно выплатить кредит. Получаются равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредита. А при дифференцированном платеже мы сначала платим больше, но со временем сумма ежемесячного платежа уменьшается. Посоветуйтесь со специалистами, какой вид платежей подойдет именно вам, изучите почему и только потом принимайте решение.

2. Старайтесь выплатить кредит за недвижимость, в которой вы живете, как можно скорее. Но не выплачивайте кредит за инвестиционную недвижимость – возврат инвестиции на вложенные деньги будет выше. Лучше используйте свободные деньги на первый взнос еще за несколько домов или квартир. Каждая недвижимость будет сдаваться и расти в цене. Вместо того чтобы выплатить все 100 процентов своих собственных не заемных денег за одну квартиру, дайте по 20 процентов депозита и купите пять квартир. Так ваши деньги приумножатся гораздо больше.

3. Главное условие в ипотеке – сумма ежемесячного платежа должна быть максимально комфортной для вас. Не берите на себя слишком больших обязательств, вы можете не справиться и потерять не только недвижимость, но и здоровье.

4. Покупайте недвижимость сразу, как только есть деньги на первоначальный взнос. Многие долго копят, чтобы сразу внести половину и даже больше за свою собственность. Однако это ошибка. Растут цены на материалы, оплату труда, согласования и саму стоимость жилья. Не нужно ждать, покупайте быстрее. Так вы зафиксируете стоимость недвижимости в момент сделки.

8.4. Деньги для инвестиции

Открыть три расчетных счета в банке – основной, куда поступают все наши деньги. Второй счет – сберегательный. Здесь мы копим деньги, которые затем инвестируем. Сюда мы перечисляем 20 процентов доходов автоматически, как только получили зарплату. И третий счет, который нужно открыть, носит развлекательный характер. На него мы переводим от 5 до 10 процентов дохода, и их мы можем тратить на то, что нам доставляет удовольствие.

Также объемы откладываемых денег можно увеличить. При каждом повышении зарплаты откладывая единовременно 50 процентов. А далее – по-прежнему 20 процентов, но уже от нового дохода.

Таблица 1

Расчет инвестиции в жилую недвижимость(Расчет сделан при ипотечном кредите – 9 процентов годовых)

Таблица 2

Примерный расчет инвестирования в недвижимость

Лучший способ начать инвестировать в недвижимость – это взять ссуду у банка под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома и даже земельного участка). Расчет инвестиции в жилую недвижимость можно увидеть в таблицах 1 и 2.

Например, вы купили дом за 5 миллионов рублей. За 5 лет его стоимость выросла в цене. И теперь ваша собственность оценивается в 8 миллионов рублей. Под залог этой недвижимости банк может выдать вам деньги. Сотрудник банка и сделает оценку недвижимости, и одобрит кредит в среднем 65 процентов стоимости недвижимости за минусом кредита. Эти деньги мы можем вновь инвестировать – внести их в качестве первоначального взноса на новую недвижимость. В Канаде банковские проценты, начисленные на суммы денег, которые мы инвестировали, мы можем списать с налогов. Именно поэтому, даже не имея свободных «живых» денег, канадцы богатеют и много инвестируют.

Этот расчет – только примерная схема, как рассчитывать инвестиции в недвижимость, и не гарантирует аккуратность реальных цифр.

8.5. Аренда недвижимости

Один из лучших способов получить жилье в собственность и потратить при этом минимальное количество денег – сдать купленное жилье в длительную аренду.

Фактически арендаторы выплачивают нашу ипотеку и помогают нам приобрести недвижимость. Любите своих арендаторов и относитесь к ним как к бизнес-партнерам. Они нас обогащают. Конечно, не стоит забывать об износе имущества и даже порче. Но это ничто в сравнении с тем, сколько денег приносят нам эти люди.

Возможно, поначалу дохода от такой недвижимости не будет или он будет минимальным. Однако это инвестиция долгосрочная, придется немного подождать, а со временем инфляция и рост цен на недвижимость сделают оплату ипотеки более комфортной.

Первый этап подготовки недвижимости к сдаче в аренду – это согласование этого вопроса с совладельцами квартиры. Будь то наши родственники или банк, в залоге у которого находится недвижимость. Это должно быть письменное согласие, заверенное юридически.

Второй этап – это ремонт и закупка мебели. Необходимо придать недвижимости, в данном случае квартире, товарный вид. Будущих арендаторов может отпугнуть вычурный дизайнерский ремонт, неоновые или яркие цвета в интерьере, «бабушкина мебель», старая техника. Хорошо сдаются квартиры со светлыми стенами и полами, лаконичным дизайном и наличием всей необходимой техники. Предметы интерьера можно приобрести в таких магазинах, как IKEA или Hoff. В Канаде мы предпочитаем снимать/сдавать квартиры без мебели. Квартиранты обычно имеют свою мебель и снимают жилище минимум на год.

Третий этап – это работа с риелторскими агентствами. Они разместят объявления о сдаче в аренду вашей квартиры и подберут квартирантов. Используйте разработанный стандартный контракт, в приложении можно указать опись всего имущества в квартире. А также укажите депозит за последний месяц.

Выбор квартирантов – немаловажный момент. Идеальные жильцы – это мужчины, имеющие стабильную работу (банковская или финансовая сфера, инженеры, юристы). С осторожностью относитесь к студентам, одиноким женщинам с детьми, большим семьям с детьми, начинающим предпринимателями. В Канаде вам будет очень сложно выселить таких квартирантов, если они перестанут вам платить. Попросите будущего арендатора предоставить справку с места работы или 2НДФЛ для подтверждения платежеспособности. Если есть сомнения, то лучше не берите квартирантов. Подождите, и непроблемные люди обязательно придут, если ваша квартира соответствует их требованиям.

И завершающий, четвертый этап – это показ недвижимости арендаторам. Когда люди выбирают для себя жилье, безусловно, обращают внимание на разные показатели – расположение, цена, близость от метро, наличие парковки и магазинов, детских садов и школ, парков. Однако самое главное, чего они ожидают, – это чистота, уют, ощущение комфорта и безопасности. Помогите своим клиентам расслабиться.

Обилие лишних вещей: мебели, фотографий, детских игрушек, посуды – создает ощущение неопрятности и захламленности. Поэтому уберите все лишнее, освободите столы и полки. А живые цветы в вазах и легкая музыка дадут ощущение уюта и комфорта.

Позвольте будущим арендаторам почувствовать себя как дома, пусть ходят и смотрят, сидят на мебели. Включите везде свет и уйдите.

Не готовьте в день показа еду с ярко выраженными запахами – чеснок, лук, рыбу. Распространите на кухне приятные ароматы. Например, поставьте в духовку яблочный пирог или сварите всем кофе.

Поставьте у входа знак «Пожалуйста, снимите обувь».

8.6. Финансовая свобода на пенсии

Как-то раз ко мне обратилась моя знакомая Анна, канадка 67 лет. После смерти мужа женщина осталась без возможности самостоятельно арендовать дом, в котором они жили. Собственной недвижимости у Анны не было, а весь ее доход составлял лишь полторы тысячи долларов, из которых она должна тратить 1000 долларов на аренду небольшой квартиры и 500 долларов на прочие расходы.

Анна и ее муж продали всю свою недвижимость в 1990-х годах, когда ежемесячный ипотечный платеж достиг своего максимума – 13 процентов. Потом они больше никогда не решились снова купить недвижимость в кредит, и это было их большой ошибкой. Те деньги, которые они зарабатывали, тут же тратили и ничего не инвестировали.

Статистика о материальном статусе жителей США, имеющих рабочий стаж 40 лет и находящихся в возрасте 65 лет:

• 1 процент – богаты;

• 4 – финансово независимы;

• 5 – все еще работают и не могут выйти на пенсию;

• 36 – уже умерли;

• 54 процента – абсолютно бедны и живут в страхе из-за отсутствия денег.

Ни в одной стране мира пенсия не является залогом надежности и не покрывает всех необходимых затрат на жизнь. Надеяться в этом вопросе приходится только на самих себя. Если вы полагаетесь только на государство, то можете оказаться в сложном положении в старости. Пенсия – это лишь небольшое дополнение к основному доходу, который каждый сам себе готовит в течение жизни. Нужно подойти к этому вопросу со всей ответственностью задолго до момента, когда соберетесь прекратить работать.

Если вы ранее не задумывались над этим вопросом, то настало время, чтобы взять ответственность за свои финансы на себя. Возможно, вы захотите начать свой бизнес либо найдете дополнительный источник дохода, а возможно, вам захочется монетизировать свое хобби. В общем, пора начать делать что-то, что будет не только приносить удовольствие и разнообразить жизнь, но и обеспечит вас в будущем.

Поэтому самый надежный способ «не остаться у разбитого корыта на старости лет» – это создавать свой собственный пенсионный фонд в течение всей жизни.

Если нет недвижимости, накопить деньги сложно, тем более что они все время обесцениваются. Поэтому я разработала свою стратегию относительно пенсионных накоплений. Первое, что нужно сделать, – это посчитать, сколько лет вы собираетесь прожить, и сколько денег вам будет нужно на каждый год жизни.

Даже если вам сегодня 30 лет, представьте, что вам уже 60, а прожить вы собираетесь до 100. Сколько вам нужно денег, чтобы безбедно жить еще 40 лет? Считайте в современных на сегодняшний день деньгах. Не переживайте из-за роста цен и инфляции. Рост стоимости недвижимости и доходность от нее будут повышаться пропорционально росту цен на продукты, услуги и товары.

Например, вы решили, что вам будет достаточно 3 тысяч долларов в месяц. Умножьте эту цифру на 12 (месяцев в году), а затем на 40 (количество лет, которые вы собираетесь прожить после выхода на пенсию). Так вы получите сумму, необходимую на весь период. В нашем случае получился 1 440 000 долларов (один миллион четыреста сорок тысяч долларов). Вряд ли какой-либо пенсионный фонд может гарантировать вам такую сумму.

В идеале нужно приобрести пять квартир в течение жизни, и тогда с учетом роста цен вы сможете гарантировать себе достойное проживание после того, как перестанете работать. За долгие годы ипотека будет выплачена и стоимость квартир вырастет.

Однако не берите в расчет ту недвижимость, в которой постоянно проживаете. Это неприкосновенный фонд. Вам самим нужно где-то постоянно жить.

После того как вы перестанете работать, продавайте каждые пять лет одну квартиру и живите на эти деньги. Это и будет ваш пенсионный фонд.

Не надейтесь на государство, мужа или детей, позаботьтесь о себе сами.

Итоги главы

• Инвестиции – это тот шаг, который должен входить в планы каждой женщины. Он сделает нас по-настоящему финансово независимыми от семьи, от работы и от государства. Но, прежде чем начать инвестировать, внимательно изучите все инструменты. Не ввязывайтесь в проекты, в которых не разбираетесь.

• Смело выбирайте недвижимость как инструмент, тем более если у вас небольшой опыт в финансовых вопросах. Не бойтесь брать ипотечные кредиты. Лучше платить банкам, но получить в итоге свою недвижимость, чем платить всю жизнь за съемное жилье и в конце остаться без собственного имущества.

• Просчитайте для себя свой собственный план «Свободы в 55 лет». Не надейтесь ни на чьи деньги, рассчитывайте только на себя.

Задания

1. Изучите популярные инвестиционные инструменты, попробуйте продумать план действий, фиксируйте выводы, просчитайте все варианты и выберите наиболее удобный.

2. Распишите свой план финансовой свободы.