Квартирный вопрос (октябрь 2007)

Американский рецепт кризиса

Цены на недвижимость в России сделали несколько рывков. Последний скачок цен был связан уже не с ростом числа новых покупателей, а с неудачным законотворчеством: Госдума попыталась принять закон для защиты обманутых «соинвесторов». Соинвесторам этот закон не помог, зато возможности для авансового финансирования строительства резко сократились. После этого скачка цены в Москве стали останавливаться, а рост цен и строительства переместился в Подмосковье и регионы. Надолго ли? Зависит от спроса.

Ипотека могла бы повлиять на поддержание спроса на жилье на прежнем уровне, но оказалось, что жители России не очень стремятся брать ипотечные кредиты. Чем выше поднимается цена квадратного метра, тем меньше заемщиков могут претендовать на ипотеку. Ипотечный платеж не может превышать определенной доли от дохода. Раньше банки не особенно переживали, когда он достигал и 50%, но после кризиса большинство банков склоняется к ужесточению правил. Приняв этот норматив за 30%, а ставку по ипотеке за 10%, получаем, что при цене, скажем, 4000 долларов за метр (текущая среднемосковская цена жилья эконом-класса) ипотека на самую маленькую квартиру-однушку (44 метра) потребует дохода на семью в 3744 доллара в месяц. Сколько таких семей в Москве? Всего 864 тысячи человек, если брать сколь-либо достоверную пирамиду доходов. Субсидировать ставку, как это предлагалось когда-то делать в рамках нацпроекта «доступное жилье», бесполезно - сократи ее хоть до нуля, все равно надо отдавать банку основную сумму долга, и по тем же ценам ипотеку себе смогут позволить от силы 1,1 миллиона москвичей. Массовой - доступной хотя бы полутора миллиону москвичей - ипотека может стать, только если цены за метр упадут до 2000 долларов.

И это - в Москве. В других регионах свои цены и свои доходы, но в последний год-два цены во многих регионах росли так, будто наверстывали упущенное за все 2000-е годы, а доходы такого же рывка не сделали нигде.

Небольшое количество людей, уже взявших ипотеку ранее, когда цены были на 50-75% ниже современных, по большей части рефинансировали и отдали свои кредиты. Те, кто купили квартиры в залог на пике цен, могут попасть в сложное положение, если цена их собственности упадет: сумма кредита окажется больше цены жилья, и банк может потребовать довнести залог, а это сумма от полумиллиона рублей и выше. Мало кто из тех, кто платит до ста тысяч рублей в месяц взносов по ипотеке, может легко держать ее накопленной на черный день.

А остальные думают - и, видя, что цены остановились, думают еще пуще. Сейчас, по данным ипотечных брокеров, ипотеку берут в основном на квартиры ценой от полумиллиона и выше. Платежи по такой ипотеке требуют дохода от 3 миллионов рублей в месяц. Таких людей в Москве много, но все же не больше 350-400 тысяч. И большинство из них отлично умеет считать деньги. Если же цены начнут падать (фактически, они уже падают, недвижимость остается упорно деноминированной в долларах, в то время как все расчеты перешли на рубли) - эта публика и вовсе отложит покупку, пока цены не перестанут падать. Их не переубедит ни реклама, ни низкие ставки.

А вот кто и на какие средства будет покупать квартиры - это открытый вопрос. Судя по тому, что работающие в Москве активно покупают жилье в Подмосковье, Москва человеку, живущему в ней на зарплату, стала не по карману. Но рост цен и там скоро вытолкнет радиус приемлемых цен за границу Московской области, а транспортная инфраструктура и Москвы, и Подмосковья уже и так напряглась до предела еще много лет назад. Пригородные электрички были полны на Москву по утрам и из Москвы по вечерам в будни еще в советское время, а втиснуться в них сейчас - большой успех. Скоро РЖД придется нанимать, как в Японии, заталкивателей пассажиров в двери.

Так кто же покупал в последние годы жилье в Москве? Сколько среди покупателей квартир тех, кто собирается там жить, а сколько тех, кто купил квартиру на продажу, не знает никто. Год назад риэлторы и застройщики неофициально оценивали долю таких квартир в 40%. Сейчас ликвидность квартир почти нулевая: продать их невозможно. Покупатели закончились.

Горе- инвесторы еще верят в сказку о вечно растущем рынке и пока не продают жилье. Но стоит значительной их части потерять терпение, как рынок окажется завален предложением уже не совсем новых квартир.

А дальше - смотри американские события. Подмосковье выросло последним и екнется первым - оно у нас вроде этих субпраймовых поселков.

Вы не купили квартиру на ипотеку в Подмосковье? Нет? Ну и правильно сделали.

Потом купите - на первоначальный взнос. И в Москве.