60 правдивых историй

Павел Покусаев

Генеральный директор ООО «Технохолдинг»

«Мне все равно, что строить»

ТЕКСТ: Анастасия Никитина

ФОТО: Александр Басалаев

Генеральный директор ООО «Технохолдинг» Павел Валерьевич Покусаев сидит у себя в кабинете и кушает из пластиковой емкости котлетку с гречневой кашей. В кабинете тихо, тепло, хорошо: модель самолета под потолком, фотографии на стенах. На фотографиях запечатлен Павел же Валерьевич, летящий на водных лыжах со скоростью 40 км/ч. По воде несет его парашют, которым никто не управляет, кроме ветра и промысла Божьего. Это спорт такой, для тех, кому мало горных лыж и мотоцикла. Покусаеву, который производит впечатление человека, никогда не улыбающегося, этого мало.

Этажом ниже сущий ад: по разбитой лестнице ходят люди в спецовках, визжат механизмы, хлопает дверь сводчатого подвала. Воет ветер, со стен осыпается штукатурка. Потом-то здесь будет приличное здание, а сейчас это очередной «объект» Покусаева, который должен сделать из него конфетку. Не сам. Его дело – руководить процессом.

Когда-то Покусаев и сам строил – примерно с 1993-го по 1998-й. А потом решил, что пусть это делают другие, а он лучше будет руководить.

– Стройка – это техника, бытовки, грязь, бетон и все остальное. Это не пугает, а пугает то, что нужно содержать огромный штат и огромную техническую базу,– говорит Покусаев.– А можно уйти в управление проектами, что гораздо сложнее, но интереснее.

Поэтому в 1998-м, после кризиса, Покусаев продал свою долю в строительной фирме и «ушел в управление».

– В советские времена это были функции технического заказчика,объясняет он.– Мы просто команда менеджеров, которая знает, что надо делать. Под каждый проект мы подбираем проектировщиков, проводим в нужных местах все согласования. Чтобы нанять строительные компании, мы готовим тендеры. Строители ведь все специализированы. Одни роют котлованы, другие, скажем, производят железобетонные конструкции. Поэтому на каждый вид работ нанимается соответствующая организация, и ты получаешь оптимальное соотношение «ценакачество».

– Чего хотят инвесторы?

– 90% наших заказов – это реконструкция и реставрация, а не новое строительство. Основные клиенты – люди, которые хотят реконструировать свою собственность.

– А если к вам приходит человек, который хочет затеять новое строительство?

Все жалуются, что строить негде, и везде торчат краны…

– В распределении свободных площадок мы не участвуем, мы – маленькие, а рынок этот монополизирован.

– Что вы уже построили?

– Знаете клуб «Европа» на Пушкинской? Это здание архитектора Шехтеля площадью 6 тыс. квадратных метров. Его приподняли, выкопали под ним подвал и опустили обратно. Ресторан «Тинькофф», склад в подмосковном городе Железнодорожный для Rockwell, скейт-парк, торговый центр у станции «Лосиноостровская» и другие. Сегодня мы ведем около десяти проектов. Они в разных стадиях: где-то сдача, где-то стройплощадка, где-то подготовка документов.

Подготовка документов, между прочим,– это в строительстве самое главное.

На стройку уходит примерно год, а на всяческие согласования от года до двух. Об этом увлекательном периоде Покусаев рассказывает довольно туманно. Но догадаться можно.

– Часто инвесторы первые три-четыре месяца вообще не понимают, зачем они нам платят деньги. Они думают: чтобы получить согласование, надо сдать установленный пакет документов и в установленное время получить заключение на этот пакет. Все очень просто. Но люди не знают, что Москва – это огромное количество согласований. Я думаю, что сама схема-то достаточно разумна и целесообразна. Но в отдельных организациях работают ленивые люди. И мнение, что дал денег – получил результат, неверное. Никто не будет принимать решение, если оно не соответствует нормативам. Потому что каждый отдельный человек не принимает конечного решения. Вся проблема – это проблема лености чиновников. И еще. При выдаче согласований они ставят временные ограничения, прекрасно понимая, что эти разрешения и согласования будут просрочены. С учетом постоянно меняющегося законодательства потребуется корректировка либо дополнительные согласования. Если ты не знаешь, куда все это двигается, то этот поезд придет в тупик.

– С памятниками архитектуры, наверное, мороки больше?

– Памятники реконструировать в принципе нельзя, их можно только реставрировать. Для этого нужен проект реставрации, который согласовывается в органах охраны памятников.

– Вы имеете лицензию на реставрацию?

– Лицензию должны иметь не мы, а организация, которая будет выполнять работы. А работать с памятниками проще и, наверное, интересней: трудозатраты меньше, деньги те же. С ними ведь ничего нельзя сделать, кроме как отреставрировать. Поэтому объем документации и время, затраченное на ее подготовку, на порядок меньше, чем при реконструкции или новом строительстве. Проект реставрации делается максимум за два месяца, а с реконструкцией я раньше чем через год на площадку не выйду.

– Что вам выгоднее – памятники или обычные здания?

– Работы на памятниках дороже. Ведь в 90% случаев дешевле снести дом, чем построить его заново.

– Какова средняя сметная стоимость здания?

– От тысячи долларов за квадратный метр. Средний объект стоит не меньше миллиона.

– Сами согласования – они ведь не бесплатные?

– С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.

Чиновник – он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.

– Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,– говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.– Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».

Одно из главных заблуждений инвесторов – это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.

Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.

– Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо…

Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,– без улыбки говорит Покусаев.– За решение проблем.

– От чего зависит количество клиентов – от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?

– Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.

После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.

– Это простой технологический процесс. У тебя есть документация, тебе ее обсчитают, ты деньги заплатил – и вперед,– говорит Покусаев.– В древнем Египте строили рабы. В Штатах строят мексиканцы. В Москве – украинцы, молдаване, белорусы. Те же рабы. Уровень подхода и технологий таков, что рабы могут строить нормальные объекты.

– Почему такое чудовищное качество строительства в Москве?

– Это вопрос мотивации. У застройщика мотивация простая: нажить деньги на клиенте. Логично? Чтобы нажить деньги на клиенте, нужно поменьше затратить, побольше засадить. Зачем ему нанимать квалифицированную рабочую силу?

– А у вас какая мотивация?

– Я получаю либо процент от выполненных работ и услуг, либо фиксированную сумму. Я не буду подписывать документ, если это не соответствует нормам. А если соответствует, и качество устраивает инвестора, то так тому и быть.

– Сколько вы берете?

– Некую фиксированную сумму или процент от сметной стоимости проекта.

В среднем 4-5%, а вообще разброс от двух до десяти. Если объект маленький, то процент выше, потому что и большой, и маленький – возня одна и та же. А если объект огромный, то процент низкий. Если маленький и очень сложный – то процент самый высокий. То же самое и у других компаний.

Покусаев говорит, что в Москве примерно 15 таких компаний, как его. Цены на услуги примерно одинаковые, равно как и круг ответственности, и поэтому конкуренции между компаниями не наблюдается – каждая имеет свою специализацию и свой круг заказчиков.

– А бывает такое, чтобы не было заказчиков? Ну не идут, и все?

– Если они не идут, то это очень хорошо,– без улыбки говорит Покусаев.– Столько проблем, когда приходят… Объекты длятся годами, и каким надо быть дебилом, чтобы за три года, пока длится один проект, не найти другой?

Сегодня «Технохолдинг» ведет примерно десяток объектов разной степени готовности. Где-то только начали собирать документы, где-то сдают готовое здание. Обеспечивают все это дело 30 с небольшим сотрудников «Технохолдинга». Это руководители проектов, затем люди, осуществляющие технадзор на стройплощадках, и помощники.

– Какую специальность должен иметь руководитель проекта?

– Он должен быть менеджером,– отвечает Покусаев.– Как правило, в строительстве он вообще ничего не понимает. Кстати, до начала девяностых Павел Валерьевич и сам ничего не понимал в строительстве, потому что окончил военно-морское училище по специальности «инженер радиоэлектроники».

– Что делать, чтобы руководители проекта не вступали в сговор, скажем, с потенциальными подрядчиками? За «откат»?

– Менеджеры только готовят решения, а принимает их инвестор.

– Где вы берете руководителей проектов?

– Сами готовим, потому что людей этой специальности просто нет. Подготовка занимает год. На это время мы его к кому-то прикрепляем и смотрим, тянет или не тянет. Если да, даем персональные задания. Если нет, остается помощником – бегает и согласовывает. Только один из десяти может быть руководителем проекта. Это либо дано, либо не дано.

– Какая у вас система мотивации людей?

– Я хожу на работу за деньгами, они точно так же. Я им регулярно плачу зарплату. А если они делают свою работу хорошо, они получают бонусы. Те, кто у нас работает,– это хорошие менеджеры. Такого менеджера сложно подготовить, и потом этому менеджеру сложно найти для себя адекватную работу в другом месте. Вы спокойны, если знаете, что у вас есть работа на несколько лет вперед.

– А наказания?

– Как вы можете заставить взрослого человека делать то, что он не хочет? Либо он работает, либо он сам понимает, что не тянет.

– В чем ваши основные функции как руководителя?

– Пинать людей ногами,– помолчав, объявляет Покусаев.– Как у любого менеджера.

Неплохо… А есть у вас любимые объекты? Чтобы приятно вспомнить?

– Мне все равно, что строить. Все объекты – это бесконечный геморрой. Как только договор подписан, начинается нескончаемая череда вопросов. Каждый день надо что-то решать.

Надо отметить, сказано это было без энтузиазма. Ладно, не вышло с достижениями, попробуем спросить о провалах.

– А драматические моменты у вас бывали?

– У нашего демократически-мафиозного государства две особенности: налоги, которые нельзя заплатить, и законы, которые нельзя выполнить. А мы работаем как раз в той области, в которой все определяют законы и налоги. Они не прекращаются. Но есть иммунитет, проблемы известны, и понятны механизмы их решения – ведь объект не первый и не десятый,– как всегда серьезно говорит Покусаев.

Мы, конечно, его не спрашивали, отчего это он шутить-то шутит, но никогда не улыбается. Сам объяснил.

– Это все десятки миллионов и годы работы. Каждый сбой – катастрофа. Чего тут улыбаться?

«БИЗНЕС», No50(69) от 23.03.05