С Америкой на «ты»

ОБУСТРАИВАЯ ДОМ

КАК СНЯТЬ/КУПИТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ. Начнем с того, что в Америке никто не имеет права без вашего разрешения и без специального судебного постановления войти в ваш дом или нарушить тот образ жизни, который вы ведете. В какой бы форменной одежде и с какими бы удостоверениями к вам ни приходили — вы не обязаны впускать кого бы то ни было.

При решении жилищного вопроса надо определить для себя, будете ли вы арендовать или покупать жилье. Необходимую информацию о квартирах можно получить из газетных объявлений или в специальных агентствах (real estate agency). Приобретая жилье непосредственно у хозяина (по газетному объявлению), скорее всего, сэкономите деньги, а с помощью агента (broker) — время и нервы.

Аренда. Ну что здесь, казалось бы, сложного? Объявлений — сколько угодно. Позвонил — увидел — снял. Без посредников и назойливых советчиков. И все-таки не стоит забывать, что жуликов в квартирном бизнесе хватает с лихвой. Разберем несколько ситуаций.

Квартирное жульничество. Вы нашли по объявлению в газете квартиру, устраивающую вас по всем или по большинству параметров. Приезжаете всей семьей на смотрины. Все подходит: планировка, район, этаж, арендная плата. Перевозите скарб и справляете новоселье. Вскоре, однако, выясняется, что люди, сдавшие вам квартиру, были всего-навсего арендаторами. Чтобы не платить за последний месяц, они нашли себе замену в вашем лице… Вы пытаетесь узаконить свое проживание, но решение зависит от совета директоров (board), куда нужно написать заявление и приложить чек на 200 долларов. В «борде» запросят дополнительные данные (application), а также, проверив кредитную историю, сравнят с другими претендентами на данную жилплощадь. И могут отказать, несмотря на то, что вы уже там проживаете и даже уплатили взнос в 200 долларов. Причем на возврат денег не рассчитывайте. Зато сделанные «оргвыводы» помогут в поиске следующей квартиры.

Еще один вариант обмана. Найденный по тому же объявлению в газете посредник показывает вам прекрасную квартиру. Взамен подписанного лендлордом контракта отдаете свои денежки (аванс за первые два месяца плюс месячная стоимость проживания) посреднику и несете бумагу суперу (технику дома), который должен выдать ключи от квартиры. Супер удивленно смотрит на вас и заявляет, что все квартиры заняты, а у лендлорда совсем другая фамилия и подпись. Короче, вы попались на удочку мошенников.

КАК ЖЕ ИЗБЕЖАТЬ НЕПРИЯТНОСТЕЙ? Услуги посреднических контор, которыми пестрят газеты, дороговаты. Зато есть гарантия, что явного обмана не произойдет. Хотя… Посмотрим со стороны, что может произойти в офисе real estate?

Иногда брокер создает атмосферу конкуренции, приглашая на осмотр квартиры одновременно нескольких претендентов. Времени в обрез, квартира производит неплохое впечатление, а в затылок дышат конкуренты. Клиент быстро соглашается, подписывает контракт и оплачивает месячный рент + месячный аванс (security deposit) + один-два рента брокеру за оказанную услугу.

Вернемся к моменту подписания контракта (lease). Может оказаться, что в графе «оплата за месяц» будет проставлена сумма рента первого месяца, а в графе «ежемесячная оплата» — пустота. Лендлорд может в любой момент вписать другую цифру, подняв тем самым арендную плату. Кроме того, не мешает убедиться в сроке аренды, указанном в контракте. Чем дольше срок, тем меньше у лендлорда возможности повысить рент.

А теперь совет из области квартирной стратегии. Постарайтесь узнать, кто прежде жил в арендуемых апартаментах? Зачем? Может статься, что предыдущий арендатор был злостным неплательщиком и задолжал за электричество, газ или телефон. Новому квартиросъемщику заблокируют эти услуги. Придется потратить не одну неделю, пока не обойдешь все инстанции, чтобы восстановить справедливость. Теперь понятно, что такое «квартирная стратегия»?

Если вы планируете снять жилье надолго, есть смысл поискать квартиру со стабилизированной платой (рентом). В этом случае в договор о найме включается пункт, согласно которому рент может повышаться только по истечении определенного времени, например, через два года. Учитывая, что арендная плата растет быстро, это позволит сэкономить в будущем немалые деньги. Но найти такую квартиру нелегко, поэтому есть смысл обратиться в агентство, заплатив комиссионные. Нужно отметить, что сдавать эту квартиру кому-либо другому или переоформить на родственников с сохранением прежней оплаты вы не сможете. Например, внучка переезжает к заболевшей бабушке, чтобы ухаживать за ней. Последние судебные решения показывают, что в случае смерти бабушки у внучки мало шансов остаться в ее квартире, если она не проживала здесь с момента вселения законного жильца (бабушки), либо с возникновением близких родственных отношений с законным жильцом (рождение ребенка или вступление в брак).

Рассмотрим другой случай. Проживая в квартире с регулируемой квартплатой, вы вступили в брак с женщиной, имеющей ребенка, и они переезжают к вам. Позже въезжает и ее мать. По существующим законам, все они (жена, ее ребенок, теща) — члены вашей семьи и имеют право жить с вами, если позволяют санитарные нормы. Но вы обязаны известить хозяина о новых жильцах в течение 30 дней с момента их вселения. Хозяин же, в свою очередь, может обратиться в суд и настаивать на выселении на том основании, что жилец нарушил условия договора.

Если все же решили найти квартиру через знакомых или по объявлению, помните, что:

• цена за квартиру не всегда включает плату за отопление, газ и электричество;

• вам, возможно, придется оплачивать услуги брокера (10–15 % годового рента);

• хозяин всегда затягивает возвращение security deposit. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если согласились снять квартиру надолго, то как квартиросъемщик (tenant) вступаете в юридические отношения с владельцем дома и подписываете стандартный договор о найме (lease) на 2–3 года, в течение которых квартплата не может меняться. Чтобы жить спокойно, не забудьте включить в договор простые, но немаловажные сведения:

• имена и адреса жильца и лендлорда;

• величину ежемесячной квартплаты;

• сроки внесения квартплаты;

• размер депозита и условия возврата;

• краткое описание квартиры, сдаваемой в рент;

• возможности продления договора;

• возможность сдачи в поднаем другим лицам (sublease);

• наличие мебели и бытовых приборов;

• кто оплачивает налог на недвижимость?

• кто оплачивает страховку?

Не попадитесь на крючок лендлорда, если в договоре указано, что рент будет продолжен на условиях, которые будут обсуждены позже. Это означает, что он бесконтрольно может повысить рент.

Выезжая, потребуйте у лендлорда письменное подтверждение, что сдали квартиру в таком же состоянии, в каком приняли, и у лендлорда нет к вам претензий. Конечно, ему не хочется возвращать deposit, и он будет искать любые доказательства ущерба, умышленно причиненного вами. Учтите, что дырки от шурупов и гвоздей, царапины на стенах и подобные «следы», оставленные после вас в квартире, не могут рассматриваться как ущерб, причиненный собственности лендлорда, поэтому не могут служить оправданием в случае невозвращения залога.

В любой квартире есть кухонные шкафчики, которые лендлорд обязан поменять, если они пришли в негодность и ремонту не подлежат. Известно, что кухонные шкафчики никто не ремонтирует, их заменяют новыми, или бывшими в употреблении, но в пригодном состоянии. Принадлежат они в любом случае хозяину, но жильцу придется за. них заплатить. Нет, всю сумму с вас сразу не возьмут, но в арендную плату будет включена стоимость шкафчиков. Несправедливо… Через три года вы уже выплатите хозяину стоимость всей кухонной мебели, а затем будете продолжать платить «за воздух» только потому, что хозяин вернул свои деньги, но рент остался тем же. Значит, еще через три года вы выплатите двойную стоимость кухни. Многие лендлорды хитрят таким образом.

Лучше не просить лендлорда о замене, а сделать это за свой счет. Будет дешевле и красивее, а самое главное — выгоднее материально.

Разрешение на самостоятельную замену кухонной мебели у хозяина спрашивают лишь в том случае, если, передвигая мойку или плиту, необходимо переделать трубопроводы.

Нужно иметь лицензию на производство таких работ. Не будете менять трубы? Тогда можно без разрешения хозяина заменить кухонные шкафчики.

О РЕМОНТЕ КВАРТИРЫ. Если он сделан самостоятельно, вы вправе вести переговоры с лендлордом о снижении рента на сумму выполненного ремонта. Независимо от условий договора, хозяин обязан каждые 2–3 года делать «косметический ремонт» (побелить стены и потолки, покрасить окна, двери и трубы). Предположим, вы решили изменить планировку, установить дополнительное оборудование или встроить стенные шкафы. Необходимо письменно уведомить хозяина и получить письменное разрешение. В противном случае возврат залога станет невозможным.

Без разрешения квартиросъемщика хозяин дома (квартиры) не имеет права входить в арендуемые помещения, разумеется, исключая экстремальные ситуации (пожар, криминал и пр.)

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ В СПОРНЫХ СИТУАЦИЯХ. Для разрешения спорных ситуаций обращайтесь в городские или штатные органы управления (Housing Authorities).

В Нью-Йорке: Housing Legal Services for New York City (212) 431-7200. В каждом городе существуют Жилищные суды (Housing Courts) — надежное средство защиты, если вы правы.

АРЕНДА В «ПРОДЖЕКТЕ» ОПАСНА. Хотелось бы отметить еще одно важное обстоятельство. Семьи с небольшим доходом имеют право получать государственные субсидии на оплату квартиры Section 8, а иногда на предоставление жилья в доме с очень низкой платой, так называемом «проджекте» (project). Несколько проджектов образуют комплексы для малоимущих, зачастую нищих обитателей. По данным правительственной организации «National Crime Victimization Survey», это районы повышенной криминальной активности, здесь грабежи и убийства, наркомания и проституция — обычное явление. Так что хорошенько подумайте, прежде чем въезжать в квартиру в таком доме.

В КОНДОМИНИУМЕ власть принадлежит ассоциации жильцов, и руководит ею совет директоров. Жильцы должны подчиняться строгим ограничениям, пожелания арендаторов вообще в расчет не принимаются. Прежде чем заключить договор на аренду квартиры с владельцем, надолго уезжающим в теплые края, внимательно ознакомьтесь с так называемыми «правилами проживания» (CC&R). В них может оказаться немало «подводных рифов», могущих впоследствии омрачить вашу жизнь. Причем в каждом кондоминиуме — свои особенности.

МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ — те же самые комплексы жилых зданий с дешевыми квартирами («projects») — расположено недалеко от транспортных развязок, торговых и культурных центров. Казалось бы, райская жизнь… Но в этих государственных многоквартирных домах живет беднота, многие просто не приучены и не хотят работать. Этот рассадник преступного промысла давно стал головной болью муниципальных. В последнее время, правда, принимаются жесткие меры, чтобы навести хотя бы элементарный порядок, пресечь преступную вольницу. Например, если квартиросъемщик или его сожители, либо даже гости замечены в употреблении наркотиков или в других противоправных действиях, с ним может быть расторгнут арендный договор. Неумеренный прием алкоголя — тоже веское основание для выселения. Администрация вправе отказать в жилье и лицам с криминальным прошлым. Эти меры, по мнению властей, должны улучшить ситуацию, и жильцы муниципальных многоэтажек смогут безбоязненно выходить по вечерам и отпускать детей поиграть на близлежащих игровых и спортивных площадках.

УПРАВА НА ДОМОУПРАВА. Владелец квартиры или дома старается экономить во всем. Прежде всего, это газ и электричество. Есть ли какие-то рамки этой экономии? Вот выдержка из NYC Administrative Code, Section 27-2029 и 2031 (этот документ можно получить в публичных и центральных районных библиотеках): ''Хозяин (landlord) обязан обеспечивать тепло в доме в период с 1 октября по 31 мая. Температура в квартире должна быть не менее 55 градусов по Фаренгейту (+13° по Цельсию) в период с 10 вечера до 6 утра, если наружная температура опускается ниже 40 градусов по Фаренгейту (+4 °C). Температура в квартире должна быть минимум 68 градусов по Фаренгейту (20 °C) в период с 6 утра до 10 вечера, если температура днем опускается ниже 55F (-13 °C). В любое время дня и ночи в квартире должна быть горячая вода температурой не ниже 120 градусов F (49 °C).

Представляет хозяина в доме суперинтендант (коротко — «супер»), неукоснительно выполняющий указания своего работодателя. Он всегда на страже интересов хозяина, поэтому нередко регулирует термостат в свою пользу, т. е. как минимум одно из указанных требований обычно не соблюдается.

Как с этим бороться? Очень просто. Позвоните в Центральное бюро жалоб по обеспечению теплом и горячей водой (212) 824-4328. Одновременно обратитесь в местный офис DHCR (Division of Housing and Community Renewal — Office of Rent Administration). Информация о местных отделениях по месту проживания по тел. (212) 227-7000.

Попросите выслать форму RA-81 о снижении сервиса в вашей квартире. Хозяину дадут 30 дней для приведения отопительной системы в нормальное (стандартное) состояние. Если же он этого требования не выполнит, то за работу возьмутся рабочие городской технической службы, а лендлорд сполна оплатит ее и, в придачу, — солидный штраф.

Круглосуточно работает телефон «горячей линии» (Hotline) в HPD: (212) 824-4328. Вам холодно в квартире? Звоните, или напишите жалобу по адресу: HPD, Central Coplaint Bureau, 100 Gold Street, New York, NY 10038. В США везде есть HPD.

ДОМОВЛАДЕЛЬЦЫ НЬЮ-ЙОРКА! БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ! С 10 апреля 2002 г. городские власти приняли новый закон, который принесет в городскую казну дополнительные средства. Кто внесет? Домовладелец, или, как его здесь называют, лендлорд (landlord).

Много лет действует в городе Большого Яблока правило, согласно которому жилец (tenant) может направить жалобу на плохое состояние арендуемой квартиры. Если хозяин не устранит недостатки, городская служба направит инспектора. Тот, в свою очередь, направит на устранение обнаруженных нарушений городскую техническую службу. Иногда такие работы выполняет специальный подрядчик (contractor). Если бы хозяин сам выполнил работу, то заплатил бы в 2–3 раза меньше. Это только «цветочки». «Ягодки» начинаются с нового закона, называемого «Title X».

Не падайте в обморок, господа лендлорды! Строитель, производивший ремонтные работы вместо хозяина, должен побеспокоиться о безопасных условиях будущего проживания жильца в квартире (доме). Угрозой, ставшей мифической, стали свинцовые белила, которыми красились многие годы стены и потолки. Сначала проводится тест на наличие свинцовых соединений, для чего вскрывается обшивка и потолок площадью 2 кв. фута (0.18 кв. м). За два теста (первоначального и заключительного — после окончания ремонта) придется заплатить $50 за каждую комнату плюс административные расходы. Тесты проводятся в каждой комнате квартиры независимо от того, пришлось ли вскрывать стены и потолки только одной из комнат или в нескольких. Свинец не обнаружен? Хозяин может праздновать победу, уплатив за работу.

Неприятности начинаются, когда в одной из комнат обнаружится свинцовая краска. Всю квартиру следует перекрасить. Знаете, почему? Подрядчик понимает, что жилец может с помощью адвоката предъявить иск городу, что в ходе ремонта в воздух попали вредные для здоровья свинцовые соединения. У родственников катастрофически ухудшилось здоровье, и иски в таких случаях, как мы знаем, бывают многомиллионными. Подрядчик понимает, что город постарается перекинуть на него иск жильца. Во избежание неприятностей на время ремонта все жильцы будут переселены в гостиницу вместе с необходимым скарбом. Стоимость переезда и проживания, а также другие расходы впоследствии включаются лендлорду в окончательную расчетную калькуляцию.

А теперь о технических условиях ремонта. Ремонт осуществляется с применением специального оборудования при полной герметизации квартиры. Все двери и окна закрываются полиэтиленовыми шторами одноразового использования. Включается вентилятор с подведенным к нему воздуховодом, выходящим выше крыши на 10 футов. В соответствии с новым законом «Title X», хозяину придется заплатить за аренду оборудования, доставку и монтаж. Даже если свинцовых соединений не обнаружится, стоимость ремонта возрастет на 35–40 %. Речь идет только об одной комнате. Полный ремонт всей квартиры выльется в астрономические суммы!

Дальше — хуже. В случае, если выставленный счет за ремонт не будет оплачен в течение текущего квартала (до очередного внесения property tax), сумма долга будет увеличиваться, а продать дом будет невозможно, так как город на продажу наложит запрет.

А теперь дадим возможность большинству лендлордов с облегчением вздохнуть: закон "Title" распространяется на кооперативные квартиры и кондоминиумы. Сокращать бюджетный дефицит никто не позволит, поэтому смело можно ожидать, что новый закон будет весьма эффективен, а владельцы недвижимости теперь должны с неослабным вниманием относиться к просьбам своих жильцов и немедленно устранять обнаруженные инспектором (по совету или жалобам жильцов) недостатки.

НУЖНА ЛИ РЕШЕТКА НА ОКНАХ? В домах повышенной высоты имеются пожарные лестницы, крайне необходимые в случае эвакуации жильцов во время пожара. Пожарники быстро и умело пользуются лестницами, охватывающими дома со всех сторон. В скорости и умении не отстают от них и квартирные воры. Там, где решетка не закрыта изнутри (поленились, забыли), происходят квартирные кражи. Многие читатели сталкивались с такими случаями, поэтому вид металлических решеток на окнах никого не смущает.

Кто их должен купить и установить? Купить должен квартиросъемщик, а устанавливает лендлорд. Таков закон.

Решетка стоит в магазине от 85 до 100 долларов. Некоторые навешивают на нее изнутри замок, не подозревая, что тем самым подводят лендлорда: при проведении пожарной инспекции дома за обнаружение замка на решетке хозяину выпишут штраф в 175 долларов. Кроме того, этот случай в доме будет зарегистрирован в инспекции, и если хозяину понадобится льготный банковский заем, ему будет в нем отказано. Хозяин же в отместку может отказать вам в продлении договора об аренде квартиры и предупредит об этом за 2–3 месяца до истечения срока аренды. Пожарники возражают против замков на решетках, потому что знают по опыту, что, поддавшись панике во время пожара, люди не смогут найти заветный ключ от замка, а разбушевавшийся огонь неминуемо приведет к катастрофическим последствиям. Пожаров в США немало, так как стены, перегородки и балки выполнены преимущественно из дерева.

ПРОЖИВАНИЕ В ГОСТИНИЦЕ. Зарезервировать номер в гостинице можно по телефону и по интернету. Все телефоны, начинающиеся с 800, бесплатные, а перечень гостиниц, мотелей, общежитий, домов туристов, частных квартир и пр. легко найти в телефонных справочниках «Желтые страницы» («Yellow Pages»).

Стоимость гостиничного номера зависит от класса. Апартаменты типа «люкс» могут стоить в пределах 200–600, среднего класса — 70-200, обычный номер — 30–70 долларов. Во многих гостиницах сюда включен и завтрак. Часто в холодильнике можно обнаружить различные продукты, соки, напитки (в том числе алкогольные). Бесспорно, всем этим можно пользоваться, но за полученное удовольствие придется заплатить дополнительно.

Количество проживающих в номере не влияет на стоимость, но не удивляйтесь, если при расчете придется доплатить, — портье, как правило, включает в счет и налоги. В каждом штате они разные.

Если при гостинице есть спортивные сооружения или бассейн, можно пользоваться бесплатно, как и телевизором. Но здесь многие нередко попадают в неприятную ситуацию. Есть каналы платные (ужасы, эротика, спорт и другие специальные программы), надо помнить, что каждое включение такого канала (даже на несколько секунд) будет стоить денег. При вселении в гостиницу выясните о тарифах на платные каналы.

Не удивляйтесь, обнаружив в номере самые разнообразные кнопки, предметы, приспособления, о которых не имеете и понятия. Не стесняйтесь спросить у обслуживающего персонала, горничной, метрдотеля. И пользуйтесь предоставленным сервисом, тем более что он облегчает жизнь и в основном включен в стоимость.

Молодежные отели («Youth Hotels»), как правило, расположены не в центральной части городов. Здесь всегда чисто, недорого — от 4 до 10 долларов за ночь, принимают круглый год, но не более трех суток в один приезд. При отелях работают ночные бары, кафе.

Чтобы поселиться в «Youth Hotels» (в США их более 300), нужно иметь членское удостоверение «American Youth Hotels».' Вступительный взнос для семьи — $30, для людей старше 18 лет — $20, до 18 лет — $10 долларов. Членский билет приобретают без всякой волокиты сразу по прибытии в США, в организации «Youth Hotels».

ЧТО ДЕЛАТЬ, КОГДА ПАДАЕТ ЛИФТ? Почти каждому из нас приходилось испытывать неприятные моменты, когда кабина лифта начинала вдруг лихорадочно дергаться, изменяя скорость движения или пролетая мимо нужного этажа. Если с вами такого не случалось, то, забегая вперед, раскроем некоторые технические секреты эксплуатации лифтового хозяйства, которые помогут сохранить спокойствие в подобной ситуации. Травмы, непосредственно связанные с лифтами, случаются в основном в результате защемления закрывающимися дверями. Застревает в лифте человек средней «везучести» не чаще одного раза за всю жизнь.

В США насчитывается свыше 600,000 лифтов. Они проходят обязательную проверку каждые полгода, всякий раз получая соответствующий сертификат.

Рано или поздно все мы однажды задавали вопрос: что будет, если сейчас оторвется трос? Не усложняйте себе жизнь! Любая кабина подвешена на 4–8 тросах, и грузоподъемность каждого равна весу кабины. Внушительный запас прочности! Напомню единственный случай, когда во время войны американский бомбардировщик, пролетая над Манхэттеном, случайно врезался в верхушку гигантского небоскреба «Empire State Building». Лифтовая кабина оторвалась и полетела вниз, но один из тросов не дал ей долететь до конца. Тогда все пилоты погибли, а единственный пассажир лифта остался жив.

Итак, что делать, если во время движения лифт неожиданно останавливается? Первое — не паникуйте! Кабины не герметичны и в них достаточно воздуха, чтобы не задохнуться. Нажмите кнопку вызова оператора, который соединится с вами максимум через несколько минут. Может погаснуть свет. Не волнуйтесь: в каждой лифтовой системе предусмотрено аварийное освещение, рассчитанное на 4 часа работы. Главное — не пытайтесь самостоятельно выбраться из кабины через верхний люк, раздвигать руками двери, выскочить наружу. В любой момент кабина может начать двигаться, и тогда травма неизбежна. Лучший выход — дождаться специалиста, который вызволит вас из плена.

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ. В США существуют три основных вида жилья. Это кондоминиум, кооперативная квартира и дом. Самая дорогая покупка — дом. Все сделки совершаются с помощью адвокатов. Что касается крупных приобретений, то в этом случае обе стороны представлены адвокатами. Адвокат продавца составляет контракт для продажи, где предусмотрены условия сделки, способы оплаты и т. д. Адвокат покупателя проверяет контракт и после подписания его обеими сторонами обращается в title company. Эта организация проверяет, принадлежит пи имущество продавцу, соответствует пи участок генплану, каково состояние дома, и дает гарантию, что у продавца нет задолженностей, соблюдены санитарные нормы, а помещение соответствует требованиям и предписаниям, установленным законом. Адвокат продавца, получив отчет компании, устраняет, насколько это возможно, обнаруженные недостатки. Именно адвокаты обязаны соблюсти все юридические формальности, что вряд ли вам под силу.

Кроме адвоката, понадобится помощь и опытного инженера, который сделает тщательный технический осмотр дома и коммуникаций и подготовит необходимые документы.

При покупке кондоминиума следует иметь в виду, что вы становитесь не только владельцем квартиры, но и совладельцем определенной части собственности, принадлежащей жилому комплексу: лифтов, лестниц, бассейнов и т. д. Если берете в банке ссуду на покупку, то залогом становится сама квартира. Квартира в кондоминимуме обычно дороже кооперативной, зато и риска здесь меньше. Если сосед не платит рент, то дом хоть и не будет поддерживаться в надлежащем состоянии, однако лично вы при этом ничего не теряете.

Квартира в кооперативе обойдется дешевле, но вы не будете ее полновластным собственником, а лишь владельцем акций (акционером) кооперативной собственности. Залогом для получения ссуды будет не квартира, а ваша доля в общем имуществе кооператива. Иногда залогом может стать вся собственность кооператива, за которую несут коллективную ответственность его члены. И если кто-то нарушает правила выплаты, задолженность берут на себя остальные жильцы. Они должны погасить долги, в противном случае кооператив будет объявлен банкротом.

Если покупаете квартиру в существующих кондоминиуме или кооперативе, то следует внимательно ознакомиться с финансовыми документами за несколько последних лет, изучить примерный текст контракта на приобретение или договора на аренду (в кооперативе), посмотреть положения о порядке проживания в здании, о Совете директоров, о договорах с обслуживающим персоналом, получить информацию о специальных взносах, о возможном увеличении различных выплат. Необходимо получить описание физического состояния здания и информацию о возможном капитальном ремонте. От того, насколько тщательно ознакомитесь с документами, зависит ваш будущий жизненный комфорт.

Если же решили покупать квартиру в новом кондоминимуме или кооперативе, учтите, что особенно внимательным и осторожным надо быть в случае, если хозяин дома, сдающий квартиру в аренду, решил перевести здание в кондоминимум или кооператив. Порой выгоднее купить квартиру, в которой живете, и платить за будущую собственность, а не арендную плату. К тому же стоимость квартиры может быть значительно снижена в результате переговоров с владельцем дома. Часто именно у него можно взять заем на оплату квартиры, так как он заинтересован в привлечении клиентов и предлагает более выгодные условия займа, чем банк.

КАК И ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ? Нужно ли для этого «брать банк»? Нет, лучше и легче — взять в банке. Называется эта процедура — «mortgage credit», т. е. заключается определенный вид контракта с банком, который стремится помочь деньгами, если ваших наличных значительно меньше, чем стоит недвижимость. Контракт долгосрочен, и это утешает. Замечено, что большинство купивших дома или квартиры продают их до окончания срока контракта. Прежде чем поставить подпись на контракте с финансовым учреждением, поинтересуйтесь, применяются ли штрафные санкции в случае перефинансирования кредита или продажи недвижимости ранее оговоренного срока?

Откуда же все-таки берутся деньги? К кому обращаться? Кредитами ведают Mortgage Brokers и Direct Lenders.

Mortgage Brokers финансируются оптовыми (wholesale) департаментами финансовых фирм, а брокеры, получив процентные оптовые ставки, продают их клиентам, но уже по розничным ценам. Разница в процентных ставках финансовых фирм может различаться по видам услуг. Искусство брокера и заключается в выборе наиболее выгодных условий для клиента. Так что ваш успех в приобретении недвижимости зависит от профессионализма брокера, а также его порядочности.

Поинтересуйтесь у друзей о брокере, который достойно защитил их интересы и выгодно оформил сделку. Убедитесь в том, что брокер состоит в ассоциации брокеров, зарегистрирован ли он в ВВВ (Better Business Bureau)?

Direct Lenders располагают более значительными финансовыми ресурсами, чем брокерские компании, но у них меньше программ, чем у Mortgage брокеров. В то же время Direct Mortgage брокеры непосредственно работают с теми сотрудниками (underwriters) компании, которые проверяют документы по контракту и принимают окончательное решение. Значит более быстрое и успешное завершение сделки по купле-продаже гарантировано. В любой лендерской компании несколько брокеров, они не ограничиваются программами своего департамента, подбирая более выгодные условия финансирования и быстрого оформления кредита.

Как же не запутаться и не потерять деньги и время?

Задавайте вопросы брокеру, если возникли сомнения, речь идет о вашем благополучии!

Потребуйте у брокера документ, называемый Good Faith Estimate (GFE), в котором приводится стоимость оформления кредита и указывается приблизительная сумма месячной оплаты ссуды.

Убедитесь, что срок ссуды под процент согласован с банком, выдавшим ссуду. Многие попадают впросак, полагаясь на правило, по которому фиксируется низкий процент, если ссуда берется на короткий срок. Брокер предлагает оформить процентную ставку на 15 дней, что означает: оформление сделки и подписание контракта должны завершиться в течение 15 дней. Но банки не позволяют провести процедуру за 15 дней, и тогда рушится план получения низкого процента. Фиксируйте процентную ставку на 30 дней. Известно немало случаев, когда покупателю была обещана низкая процентная ставка, по сравнению с существующей на рынке на данный момент, и с не менее низкими расходами по оформлению кредита. Однако, неприятный сюрприз обнаруживался в день подписания контракта: резко вырастала процентная ставка, либо надо было внести дополнительно несколько тысяч долларов для подписания контракта. Может произойти совсем неожиданное и неприятное: месяца через два окажется, что по неизвестной причине месячная плата за дом стала выше, чем было обещано в начале переговоров и расчетов.

Да, господа, многое зависит от порядочности и профессионализма брокера! Не спешите с выбором…

КАК ПОЛУЧИТЬ ПОМОЩЬ ПРИ ОПЛАТЕ ЗА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО? В это трудно поверить, но 1,5 млн. малоимущих получают помощь от «дяди Сэма» в виде оплаты счетов за электроэнергию (отопление или же кондиционирование), и для этого вовсе не обязательно быть владельцем дома или кондоминиума. Все, кто арендует жилплощадь, могут претендовать на помощь. «Дядя Сэм» благоволит к квартиросъемщикам (владельцам) с месячным доходом не выше 1,400 долларов, а также семьям из 5 человек с суммарным месячным доходом не более 3,120 долларов. Финансовая помощь перечисляется на ваш счет или на счет обслуживающей вас компании.

Первым шагом по знакомству с этой мало известной программой будет звонок в Home Energy Assistance Program — (202) 401-9333 или (202) 401-9320. Представитель HEAP направит вас в ближайшее отделение, подскажет не только номер телефона, но и объяснит, что сделать для получения государственной помощи при оплате счетов за электроэнергию.

ГДЕ В АМЕРИКЕ «СЛАДКАЯ ЖИЗНЬ»? Рекомендую заглянуть в лучший для Америки и Канады альманах «Places Rated Almanac: 2002 Edition», вышедшем в девятый раз. Альманах помогает безошибочно выбрать местожительство, где ниже уровень преступности, лучше погода и ниже налоги, стоимость аренды, где лучше школы и где — что самое главное! — можно легко найти работу по специальности. 590 страниц увесистой книги рассказывают о 354 американских и канадских метрополиях, представляющих интерес для переселенцев из-за рубежа, стремящихся сделать правильный выбор места проживания, соответствующего их кошельку и образу жизни.

Вряд ли вам удастся купить альманах в магазине, он мгновенно раскупается, как только появляется на прилавках ($25). Советуем поискать на интернетовском книжном супермаркете Amazon.com.

У большинства из нас есть мечта: купить собственный дом на берегу океана. Подскажу один адрес, по которому надежно и сравнительно быстро можно розовую мечту превратить в реальность в городе Палм Кост (Флорида). О том, что там мягкое лето весь год вы и сами знаете. Городок за несколько лет разросся в город и нужно сказать, что он стал как бы «русской колонией» потому, что там живет уже много выходцев из бывшего Союза, осевших сначала в крупных городах США, а затем «став на ноги», решили жить там, где «сладкая жизнь». Немаловажно то, что всегда можно найти любую работу, «русские магазины» и сервисы.

Кто может помочь в выборе? Есть в Нью-Йорке фирма, которая много лет продает недвижимость в Palm Cost (см. обложку). Почему там? Во Флориде это значительно дешевле и любой, кто может оплатить первый взнос от 5 до 10 тыс. долл. может стать домовладельцем. Я не оговорился: каменный дом (см. на обложке), с тремя спальнями, двумя гостиными, тремя туалетами, гаражом на две машины, участок — 27 м. х 41 м. Такой дом может стоить от 130 тыс. до 250. Но дело в том, что фирма покупает для вас участок, строит дом (по выбранному вами проекту), находит банк, который вас будет финансировать и через 10–12 месяцев мечта может осуществиться. Вы можете заключить контракт с фирмой и она при вашем желании может: а. при сдаче «под ключ» продать дом другому и вы заработаете на этом от 8 до 15 тыс.; б. сдавать а аренду ваш дом и таким образом оплачивать банковский кредит; в. по прошествии нескольких лет фирма может продать ваш дом с очень солидной разницей.