Инвестиционное право. Учебник

2. Участники долевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ, органах государственной власти субъекта Российской Федерации и проч.) необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в части включения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получать запрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно. Например, пункт 16 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921, устанавливает круг лиц, которым предоставляются сведения об объектах учета. Участники долевого строительства в этот перечень не входят. Однако подпункт «з» п. 16 Положения закрепляет возможность предоставления необходимых сведений иным лицам и органам, определенным законодательством Российской Федерации.

3. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Третий вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказанными организациями показывает, что в этом случае регистрация права собственности будет длиться годами.

Закон устанавливает ряд требований, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства (ст. 3). Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением некоторых случаев (на основании п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Законом об участии в долевом строительстве введено новое понятие – «проектная декларация», которое включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства (ст. 19–21). Наличие проектной декларации обусловлено необходимостью повысить информационную открытость деятельности застройщиков, предоставить участникам долевого строительства возможность заранее ознакомиться со сведениями, относящимися к проекту и его реализации, и оценить их.

Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно – телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем первый договор участия в долевом строительстве застройщик вправе заключить не ранее чем через 14 дней с момента ее опубликования. Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Закон также возлагает на застройщика обязанность по опубликованию изменений, вносимых в проектную декларацию, предусматривая ответственность застройщика за неисполнение данной обязанности.

Негативно восприняты участниками рынка ряд положений, относящихся к информационной открытости деятельности застройщика. Основным аргументом против обязательной публикации отдельных данных является то, что подобная информация может рассматриваться как сведения, составляющие коммерческую тайну (например, информация, содержащаяся в аудиторском заключении), доступность которой может быть использована в недобросовестной конкуренции (информация о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (подп. 6 п. 1 ст. 20 Закона).

Однако данные требования, по замыслу законодателя, позволят избежать ситуаций, когда строительство может быть приостановлено из‑за нарушений в документации.

По этим же причинам статья 22 Закона запрещает не только привлекать денежные средства, но и рекламировать многоквартирный дом или иной объект недвижимости до выполнения застройщиком указанных выше требований. Эта норма позволит пресечь привлечение денег на несуществующее строительство за счет рекламы.

Рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Основная обязанность участника долевого строительства – полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства также обязан своевременно оплачивать по результатам технической инвентаризации БТИ излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» наделяет инвесторов правом контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (ст. 6).

Нововведением Закона является и то, что во исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (ст. 13): а) предоставленный для строительства объекта недвижимости (в составе которого будут находиться объекты долевого строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; б) строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Участник долевого строительства, согласно статье 382 ГК РФ и статье 6 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может уступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка права по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом – новым участником долевого строительства (новым кредитором), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Согласно статье 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду – возмездному или безвозмездному – относится договор цессии. В случае когда договор заключен между юридическими лицами – субъектами предпринимательской деятельности, статья 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Если договор участия в долевом строительстве, по которому произошел переход права, не требует государственной регистрации, то договор цессии также не подлежит регистрации. Если договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и договор цессии подлежит нотариальному удостоверению на основании статьи 389 ГК РФ. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с участником долевого строительства, к третьему лицу требуется, только если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Но в любом случае необходимо поставить застройщика в известность о произошедшей уступке, согласно пункту 3 ст. 382 ГК РФ. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым участником, вследствие чего после завершения строительства объекта недвижимости последнему будет передаваться объект долевого строительства. Закон ограничил период, в течение которого возможно осуществление уступки права требования: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона). Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ и ст. 17 Закона).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании статьи 1112 ГК РФ и пункта 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема – передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании пункта 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя пункт 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно вышеизложенному можно сделать вывод о количественном преимуществе обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства со вступлением в силу рассматриваемого Закона. Качественная составляющая перекоса баланса интересов сторон, который, по оценкам многих участников рынка, увеличит риски инвестиционно – строительной деятельности в условиях изменившегося законодательства, требует отдельного рассмотрения при анализе ответственности сторон.

Ранее баланс интересов застройщика и участника долевого строительства восстанавливался в судебном порядке (нарушения в основном касались прав участников долевого строительства. В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов при необходимости будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону.

Содержание договора капитального строительства является таковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно – строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливает следующие обязательные условия:

– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.

Рассмотрим основные элементы содержания договора капитального строительства:

1. Стороны договора участия в долевом строительстве – это участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией или организацией, привлекающей денежные средства.

Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица в силу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какие‑либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться статьей 1 Закона, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из‑под его действия. Значит ли это, что все же публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется.

Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно – правовой формы либо индивидуальный предприниматель. О возможности публичных образований выступать на стороне застройщика в Законе опять же не упоминается.

2. Предмет договора участия в долевом строительстве (как и в подрядных договорах) статья 4 Закона определяет как результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, т. е. объект недвижимости. Несмотря на это, статья 5, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. В этом случае деятельность застройщика надо рассматривать в более широком смысле, через призму инвестиционных понятий. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств, что, бесспорно, можно определить как оказание услуг, так как здесь речь идет не только о выполнении работ по строительству, но и о распоряжении привлеченными денежными средствами. Новый Закон предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией.

3. Цена в договоре долевого строительства является существенным условием. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Необходимо отметить, что Закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, и договор участия в долевом строительстве регулируют привлечение только денежных средств, т. е. цена договора всегда выражается в деньгах.

Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый трудный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг.

4. Срок в договоре долевого строительства также имеет существенное значение, поскольку инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.

В Законе (как и в действующем законодательстве вообще) нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом вышеупомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом. Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, поскольку на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами.

5. С принятием Закона об участии в долевом строительстве требование о том, чтобы договор, уступка требований по договору, а также изменения к договору заключались в письменной форме с обязательной государственной регистрацией в органах регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения строящегося объекта, стало обоснованным и законным. Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы. Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.

Договор капитального строительства и долевого участия в капитальном строительстве – один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Однако, как уже было указано, такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, противоречива.

Поэтому, учитывая приоритетное значение жилищного строительства при реализации государственной социальной политики, возникает необходимость детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.

Основания прекращения договора капитального строительства. К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремление законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить.

Нормы пунктов 2–4 ст. 7 Закона регламентируют права участника долевого строительства в дальнейшем. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона). Кроме того, в соответствии со статьей 10 Закона застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, все неустойки, предусмотренные Законом или договором участия в долевом строительстве, являются штрафными. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Фактически законодатель повторил нормы главы 30 ГК РФ о купле – продаже (ст. 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» и ст. 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»).

Новеллой Закона являются и нормы о гарантийном сроке для объекта долевого строительства (п. 5 и 6 ст. 7), который устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если это выявлено в течение гарантийного срока.

Основания возникновения у участника долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со статьей 9 Закона и последствия подобного отказа для застройщика вызвали широкие дискуссии среди участников рынка недвижимости.

Например, одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости (подп. 4 п. 1 ст. 9 Закона). Фактически изменение назначения нежилых помещений может произойти и без ведома застройщика, если он заключит договор участия в долевом строительстве с последующей передачей нежилых помещений, а будущий собственник изменит их назначение. Или нежилое помещение будет отчуждено по завершении строительства, а новый собственник изменит его назначение. Таким образом, возможны случаи изменения назначения нежилого помещения без участия застройщика. За что же он несет ответственность в данных случаях – остается неясным.

С другой стороны, законодательство не запрещает самому застройщику изменить назначение нежилых помещений, собственником которых он является. После исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве односторонний отказ участника долевого строительства от исполненного договора невозможен вследствие того, что надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремление законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить.

До применения Закона об участии в долевом строительстве к отношениям по участию в долевом строительстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, как правило, устанавливалось самим договором. Оно в большинстве договоров, является безусловным. По новому законодательству односторонний отказ от исполнения договора участником долевого строительства возможен в случае:

– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

– прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

– существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. По завершению строительства и технической инвентаризации объекта БТИ фактическая площадь почти всегда будет отличаться от проектной площади. Закон не очерчивает критерии того, что является существенным изменением (1 кв. м или 20 кв. м). Строительство – это сложная высокотехнологичная деятельность (в особенности строительство многоквартирных высотных зданий), подверженная влиянию множества факторов различного характера. В некоторых случаях корректировки проекта в процессе строительства неизбежны. А последствия таких изменений для застройщика весьма суровы – возврат денежных средств участнику долевого строительства, внесенных в счет цены договора, оплата неустойки из расчета 32 % годовых и возмещение реального ущерба;

– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;

– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

– в иных предусмотренных договором случаях.

При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора отношения сторон по возврату денежных средств, уплате неустойки и возмещению в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки застройщиком регулируются таким же образом, как и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства застройщиком.

По мнению многих специалистов, реализация данной нормы может серьезно дестабилизировать работу застройщика по финансированию строительства. Она также предоставляет возможность участникам долевого строительства заработать на вложениях денежных средств в строительство до 32 % в год.

Несмотря на спорность некоторых оснований одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, вследствие явных недоработок законодателя говорить об их дестабилизирующем воздействии можно будет только по прошествии некоторого времени и после начала применения данной нормы к указанным отношениям. Одно можно сказать с уверенностью уже сегодня: ни один застройщик не будет включать в договор иные возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (например, отказ от исполнения договора без указания причин), пока существует данная императивная норма. На практике стороны договора участия в долевом строительстве достаточно часто используют возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Это обусловлено спецификой инвестиционно – строительного процесса, а именно его длительностью от 0,5 до 2,5–3 лет, в зависимости от особенностей строительства объекта недвижимости, в том числе его конструкции, технологии строительства и т. д. За этот период возможно изменение жизненных обстоятельств, потребностей и возможностей производить оплату договора у участника долевого строительства. Поэтому стороны закрепляют в договоре на основании пункта 3 ст. 450 ГК РФ условия одностороннего расторжения или изменения договора с подробным описанием порядка дальнейших действий сторон с учетом норм статьи 453 ГК РФ. Таким образом, регулируются те отношения, к которым не применяется Закон об участии в долевом строительстве. В соответствии со статьей 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.

Ответственность застройщика. Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 15, 393 и 395 ГК РФ). Согласно нормам статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

– допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);

– убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);

– по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать вывод, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях: