Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - читать бесплатно онлайн полную версию книги автора Unknown (Начало книги) #1

На правах рукописи

АЛЕКСЕЕВ

Вадим Александрович

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ И

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

Специальность: 12.00.03 - гражданское право,

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

___________________________

Диссертация на соискание ученой степени

доктора юридических наук

Москва - 2008

Работа выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны

интеллектуальной собственности юридического факультета Российского

государственного института интеллектуальной собственности

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Павлов Владимир Павлович

доктор юридических наук, доцент

Сусликов Владимир Николаевич

доктор юридических наук, профессор

Эрделевский Александр Маркович

Ведущая организация: Российский государственный

торгово-экономический университет

Защита состоится _____________2009 года в ___ часов на заседании

диссертационного совета Д 401.001.02 при Российском государственном

институте интеллектуальной собственности по адресу:117279, г. Москва, ул.

Миклухо-Маклая, д. 55-а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского

государственного института интеллектуальной собственности.

Автореферат разослан " " ___________ 2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор юридических наук, доцент

В.В.Орлова

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

Глава 1. Понятие и классификация объектов недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

1.1. Понятие объекта недвижимости ……………………………………. . . . . . . . . . 20

1.2. Классификация объектов недвижимости……………………………. . . . . . . . . .39

1.3. Вновь созданный объект недвижимости. . . . . . . . . …………………. . . . . . . . . . 74

Глава 2. Общая характеристика государственной регистраци прав на

недвижимое имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

2.1. Регистрация прав на недвижимое имущество как объективная необходимость

гражданского оборота ……………. ………. …………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106

2.2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

…. . 125

2.3. Цели государственной регистрации прав на недвижимость ………. . . . . . . . . .136

2.4. Основные принципы системы государственной регистрации прав на

недвижимое имущество. Характеристика системы регистрации прав на

недвижимость в Российской Федерации ………………………………. . . . . . . . . . 148

2.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в системе права

и в системе законодательства ……. .…. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .176

Глава 3. Гражданско-правовые аспекты регистрации прав на недвижимое

имущество ………………………………………………………. ……… . . . . . . . . 190

3.1.

Правовое значение государственной регистрации прав на

недвижимость……………………………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное

приобретение имущества ……………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .207

3.3. Объект регистрации прав на недвижимое имущество ……………. . . . . . . . . . 219

3.4. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимого

имущества. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

3.5. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие

правоустанавливающих документов …………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

3.6.

Основания отказа в государственной регистрации прав на

недвижимость………………………………………………………………. . . . . . . 275

Глава 4. Первичное возникновение прав на недвижимость и их регистрация…. .309

4.1. Основания возникновения прав на вновь созданный

объект………. . . . . . . . . .309

4.2. Вопросы регистрации прав участников создания новых объектов

недвижимости…………………………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

4.3. Вопросы

регистрации прав на объекты незавершенного

строительства………………………………………………………………. . . . . . . .355

4.4. Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в потребительских

кооперативах……………………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . …. . . . . . . 371

4.5. Сделки, заключенные в процессе создания новых объектов и их

регистрация…………………………………………………………. . . . . . . . . . . . . .382

Глава 5. Права на недвижимость, возникающие в результате правопреемства и по

иным основаниям. . . ……………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404

5.1. Вопросы регистрации прав на недвижимость на основании сделок

отчуждения…………………………………………………………………. . . . . . . 405

5.2. Права на недвижимость, возникающие на основе универсального

правопреемства и их регистрация………………………………………. . . . . . . . . .449

5.3. Вопросы регистрации права общей собственности на недвижимое

имущество. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

5.4. Вопросы регистрации обременений и ограничений. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .484

5.5. Решение суда как основание государственной регистрации………. . . . . . . . . .492

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………. . . . . . . . . . .511

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………. . . . . . . . 517

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Недвижимое имущество представляет собой одну из основ

функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная

организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области

правовой политики государства. Правовое регулирование отношений, связанных с

недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота. От

правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом

зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние

населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области,

пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться

негативно на многих факторах экономического и социально-политического

развития.

Нельзя утверждать, что современное право России не принимает в расчет

вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х годов прошлого века,

законодательство в области регулирования отношений, связанных с

недвижимостью, развивалось достаточно интенсивно.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования

оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В

науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены

многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии

недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на

недвижимость.

Анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что

изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях

подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном

подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части

организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в

существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования

недвижимости в целом.

Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере

недвижимости необходимой стройности и эффективности.

Степень научной разработанности темы. Научные исследования

правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким

направлениям.

Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости

рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным

правам.

Во-вторых, в последнее время появились значительные работы,

посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое

место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского

законодательства о недвижимом имуществе1, в которой отражены многие

недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования.

В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового

регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и

организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима

отдельных видов недвижимого имущества.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым

вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к

качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области

оборота недвижимости.

В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества

проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают

подчиненное место. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.,

2004 (далее - "Концепция").

регистрации должна строиться в соответствии правовой доктриной недвижимости, а

не наоборот. Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой

основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Поэтому, с одной

стороны, правовая модель регистрации должна вписываться в общую концепцию

правового регулирования недвижимости, а, с другой стороны, все законодательные

решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей

системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они

могут быть реализованы.

Именно эти обстоятельства побудили автора сделать исходной точкой своего

исследования правовых проблем недвижимости регистрацию прав.

Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является

разработка концепции системы государственной регистрации прав на

недвижимость как ведущего элемента правового режима недвижимости, а также

формулирование законодательных и доктринальных определений основных

понятий в сфере правового регулирования отношений, связанных с недвижимым

имуществом. Целью работы является также предложение законодательного

механизма реализации разработанной концепции.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение

следующих задач:

- выявить исторические закономерности формирования правового режима

недвижимого имущества в России и за рубежом;

- сформулировать принципы для определения понятия недвижимого имущества и

его классификации;

- выявить основные особенности системы регистрации прав на недвижимость,

сформировавшейся в Российской Федерации, определить ее положительные черты

и недостатки;

- установить сущностные особенности различных систем регистрации прав на

недвижимое имущество, известных мировой практике;

- рассмотреть основные проблемы правового регулирования оборота

недвижимости с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество;

- разработать алгоритмы регистрации прав на недвижимость, возникающих по

различным основаниям, с учетом действующего законодательства;

- выработать конкретные предложения по изменению и дополнению

действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимости в

Российской Федерации.

Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике.

Нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

исследуется автором, прежде всего, как элемент правового режима недвижимости в

сфере возникновения, изменения и прекращения прав на имущество.

Объектом

исследования являются общественные отношения,

складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества и, в частности,

отношения, возникающие в связи с регистрацией прав на недвижимость, как между

участниками оборота, так и между регистрирующими органами и субъектами

гражданско-правовых отношений.

Предмет данного исследования включает отечественное законодательство и

практику его применения, нормы законодательства и правоприменительную

практику зарубежных стран, а также научные труды российских и зарубежных

правоведов.

Теоретической основой диссертационного исследования явились

произведения дореволюционных русских правоведов, таких как Е.В. Васьковский,

Ю.С. Гамбаров, А.М. Гуляев, В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П.

Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, .

В .

М Хвост

о ,

в .

А Фрейта-

Лорингове,

Г.Ф. Шершеневич и др., а также труды известных ученых

современного периода М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н.

Братуся, А.В. Венедиктова, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, Д.А.

Керимова, О.А. Красавчикова, М.И. Кулагина, В.П. Мозолина, Е.А. Суханова, Ю.К.

Толстого, Р.О. Халфиной, В.Ф. Яковлева и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких

авторов, как В.К. Андреев, С.А. Бабкин, В.А. Белов, Л.Ю. Василевская, В.В.

Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Т.И. Илларионова,

А.Б. Карлин, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В.

Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, О.Г. Ломидзе, А.А. Маковская, А.Л.

Маковский, В.П. Павлов, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю.

Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, В.Н. Сусликов, И.А. Сыродоев, Е.М.

Тужилова-Орданская, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова, А.М.

Эрделевский и др.

В процессе исследования автор обращался также к работам правоведов

зарубежных стран: K. S. Balata, J. Bignell, E. Cooke, H. A. L. Dekker, T. M. Hanstad, C.

Harpum, R. Kratovil, M. J. Raff, M. Ratt, E. Stubkjær, R. J. Werner, J. Zevenbergen и др.

Методологическую основу диссертации составляют как универсальные

общенаучные методы (системно-интегративный, структурно-функциональный,

аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный,

дедуктивный), так и специальные юридические методы (историко-правовой,

сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический и др.).

Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования

составили Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о

регистрации) правовые акты, действовавшие в России до 1917 года, нормативные

документы времен СССР и РСФСР, а также зарубежное законодательство по

вопросам недвижимости.

Кроме того, изучению подвергались материалы соответствующей

правоприменительной и судебной практики. Изучено 1800 дел

правоустанавливающих документов в Управлении Росрегистрации по Санкт-

Петербургу и Ленинградской области, 432 дела в Арбитражном суде Санкт-

Петербурга и Ленинградской области и судах общей юрисдикции. Проведено

анкетирование 253 работников органов, осуществляющих регистрацию прав на

недвижимость, 118 работников организаций, осуществляющих технический и

кадастровый учет объектов недвижимости, 132 специалистов агентств,

оказывающих услуги на рынке недвижимости. Автор также использовал свой опыт

работы в период с 1995 по 1999 год в качестве заместителя руководителя

Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, а также

опыт работы в качестве адвоката, специализирующегося на делах, связанных с

оборотом недвижимого имущества.

Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет

собой комплексное гражданско-правовое исследование такого правового явления,

как государственная регистрация прав на недвижимость, результатом которого

стала выработка правовой концепции государственной регистрации прав на

недвижимое имущество как основного элемента правового режима недвижимости.

Впервые в науке гражданского права рассмотрена иерархия целей государственной

регистрации, классификация систем регистрации на базе их основных принципов,

даны определения правовых понятий правоустанавливающего документа,

ограничения прав на недвижимое имущество, обременения недвижимого

имущества, сформированы новые подходы к регистрации вещных прав и их

обременений и ограничений. В работе представлена система законодательных мер

по реформированию существующей в России системы регистрации прав на

недвижимость.

Новизна результатов, полученных в ходе диссертационного исследования,

конкретизируется также положениями, вынесенными на защиту:

1. Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы

определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу

данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать

критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют

по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и

юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого

объекта. Основной признак вещи – возможность в принципе, при определенных

условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей

должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не

связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для

устранения из закона оснований для так называемой "юридической концепции"

недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ,

изложив его в следующем виде: "К недвижимым вещам приравниваются

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

2. Учитывая проблемы, с которыми связано решение вопроса об отнесении

объектов к недвижимому имуществу, целесообразно в Федеральном законе "О

государственном кадастре недвижимости" конкретизировать критерии,

определяющие прочность связи этого имущества с землей и невозможность

перемещения соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению.

В первую очередь, в этом законе должны быть даны такие понятия, как здание,

сооружение, помещение и объект незавершенного строительства. Они могут быть

сформулированы следующим образом:

Здание - объект капитального строительства жилого или нежилого

назначения, предназначенный для размещения людей .

Сооружение - объект капитального строительства, не предназначенный для

размещения людей .

Помещение - часть здания или сооружения, обособленная от других его

частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из общих

помещений здания или сооружения.

Объект незавершенного строительства - изменения на земельном участке,

непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно

реконструируемое здание или сооружение".

3. Необходимо устранить существующие несоответствия между

классификацией объектов недвижимости в гражданском и жилищном

законодательстве. Жилищный кодекс РФ должен быть приведен в соответствие с

гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых

помещений. Установленная гражданским законодательством трехзвенная

классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных

уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения.

В Жилищный, Земельный и Гражданский кодексы РФ должны быть внесены

изменения, исключающие возможность считать самостоятельными объектами

недвижимого имущества комнату в коммунальной квартире, часть квартиры, часть

земельного участка.

4. Помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само

обслуживает несколько помещений в этом доме, либо не имеет и не может иметь

другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,

относящегося к общему имуществу дома. В том случае, если соответствующие

коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь

самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального

функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует

относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов

недвижимости – помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях

коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его

владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к

этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме.

5. Принцип ст. 290 ГК РФ (общая долевая собственность собственников

помещений на общее имущество здания) должен применяться к нежилым зданиям

на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. В то же время

применение аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом

из ситуации. Необходимо закрепить в ГК РФ принцип общей долевой

собственности на общее имущество любого здания, помещения в котором

находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК РФ должна быть

перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте "многоквартирного дома" на

"здание", а "квартиры" на "помещение".

6. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с

волеизъявлением их правообладателей следует рассматривать как особый способ

приобретения права, который нуждается в самостоятельной законодательной

регламентации. Для этого предлагается ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй

следующего содержания: "В случае образования новых объектов недвижимого

имущества из ранее существовавших без проведения реконструкции на основании

волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов

недвижимого имущества, право собственности на образованные новые объекты

приобретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".

7. Необходимо в Законе о регистрации закрепить положение, в соответствии

с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на

недвижимость является охрана прав участников оборота недвижимого имущества.

Эта цель выступает не только главной при регистрации прав на недвижимость, но

главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости.

Установление такого безусловного приоритета названной цели, который далеко не

всегда признается в теории и на практике, должно означать, что все остальные цели,

которые могут иметь место при организации системы государственной регистрации,

должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление

иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны

осуществляться.

8. Под основными (системообразующими) принципами системы

регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие

закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере

оборота недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта

регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных

лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок возмещения

ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной

достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим ту

или иную систему государственной регистрации. Системы регистрации прав на

недвижимость следует делить на основанные на этих принципах или не основанные

на них. В случае действия этих принципов мы имеем дело: во-первых, с

качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в

стабильности своих прав; во-вторых, - с качественно иной степенью позитивной

ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в

реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так

и полномочий; в-третьих, с реализацией этих принципов связана и степень

негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной

регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих

обязанностей.

9. Особенностью системы регистрации, действующей в России, является

совмещение бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для

системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с

пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственным системам, не

основанных на этих принципах. Такую систему нельзя признать завершенной и

соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество.

Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует

отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию,

либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и

бесповоротности.

Действующий Федеральный Закон о регистрации должен рассматриваться

как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за

действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. В нем должны

быть сформулированы принципы публичной достоверности и бесповоротности и

указан срок введения их в действие. Цель такого закрепления - с одной стороны,

четкое определение правового значения государственной регистрации, как для

правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, гарантия сохранения

направления развития системы государственной регистрации.

10. Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на

недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт,

поскольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального

права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав

на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ведущей

отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является

гражданское право.

11. В целях более последовательного осуществления принципа внесения в

российской системе регистрации представляется целесообразным вообще

исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло, без

предварительной регистрации этого права в порядке установленном действующим

законодательством. Предлагается в законе предусмотреть только два варианта

правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев

возникновения прав на недвижимость: а) регистрация - условие возникновения

права: право без регистрации не считается возникшим; б) регистрация - условие

распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы

осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо

предварительно зарегистрировать.

12. В рамках действующей в России регистрационной системы, допускающей

лишение добросовестного приобретателя зарегистрированного права на

недвижимое имущество, приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на

регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае

утверждать, что он не мог знать об отсутствии у последнего права на отчуждение.

Он должен признаваться добросовестным, когда он не знал об отсутствии у лица,

отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать: а) из

данных Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым

имуществом (ЕГРП) и б) из правоустанавливающих документов, на основании

которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего

отчуждение. Признание ЕГРП единственным значимым источником сведений для

приобретателя недвижимости возможно лишь при реализации в регистрационной

системе принципов публичной достоверности и бесповоротности.

13. Необходимо отменить требование закона о регистрации сделок

отчуждения, которые непосредственно влекут переход прав на недвижимость. При

этом сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на

недвижимость, т. е. такие сделки, по которым переход права связан с наступлением

в будущем определенного условия, должны подлежать самостоятельной

регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект.

Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как

приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре

должна препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по

поводу объекта и предупреждать возникновение споров.

14. Законом должен быть установлен механизм, который направлен не на

последующее реагирование на коллизии между решениями органов,

регистрирующих юридические лица, и органов, регистрирующих права на

недвижимое имущество, а на предотвращение самой возможности возникновения

этих коллизий. В качестве такого механизма целесообразно в главе 4 Гражданского

кодекса РФ предусмотреть требование о регистрации сделок по передаче

недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц.

Такая сделка может быть зарегистрирована как обременение права собственности

учредителя.

15. В законодательстве необходимо провести четкое различие между

понятиями ограничение и обременение в отношении недвижимого имущества. При

этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на

основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки

уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий,

установленным законом непосредственно. Обременение имущества - это

установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами

уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене

правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные

обязанности обладателей этих прав. Соответствующие определения необходимо

включить в ст. 131 Гражданского кодекс РФ и в Закон о регистрации.

16. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ необходимо четко выделить права и

ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации.

Одновременно следует указать, что все иные права на объекты недвижимости и их

ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако

признаются существующими независимо от регистрации.

17. В Законе о регистрации необходимо вместо перечня оснований

регистрации (ст. 17) сформулировать определение правоустанавливающего

документа для указания признаков, по которым этот документ можно выделить из

ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов),

который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в

период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на

объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в

нем права каких-либо других документов.

18. Вносится предложение изменить формулировку ст. 165 ГК РФ,

переместив ее в пункт 7 ст. 131 ГК РФ, который мог бы иметь следующее

содержание: "В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество

оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску лица,

приобретающего право, или лица, которому отсутствие регистрации права иного

лица препятствует регистрации его собственного права на недвижимое

имущество". Такая формулировка позволит в судебном порядке зарегистрировать

чужое право, поскольку практике встречаются случаи, когда правообладатель, не

регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других

лиц.

19. Считая основанием возникновения права собственности на вновь созданный

объект участие в его создании с целью приобретения на него права собственности,

автор предлагает уточнение п. 1 ст. 218 ГК РФ с изложением его в следующей

редакции: "Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами),

участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов с

целью приобретения на нее права собственности".

20. Действующее законодательство предусматривает регистрацию не всех

сделок, которые заключаются между участниками создания новых объектов

недвижимости. Такое требование распространяется только на договоры участия в

долевом строительстве. Для комплексного решения проблемы регламентации

участия в создании новых объектов недвижимого имущества предлагается

дополнить статью 131 Гражданского кодекса РФ положением о том, что любые

заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является

возникновение у их участников права собственности на объект или его часть,

подлежат государственной регистрации.

21. Делается вывод о возможности постановки и законодательного решения

проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое

имущество. Предлагается сформулировать в Законе о регистрации правило,

согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право

на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего

прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все

необходимые основания.

22. В Законе о регистрации необходимо сформулировать специальные

правила регистрации прав на основании судебных решений, одним из которых

должна быть норма о том, что регистратор не вправе отказать в государственной

регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам

несоответствия закону содержания такого решения. Предусмотренная действующим

законодательством возможность оценки регистратором судебного решения с точки

зрения его содержания представляется серьезной ошибкой законодателя.

Научная и практическая значимость результатов исследования

заключается в выработке правовой концепции государственной регистрации в

Российской Федерации, определении основных принципов системы

государственной регистрации прав на недвижимость, определении и уточнении

ряда правовых понятий, используемых в правовом регулировании оборота

недвижимости, разработке алгоритмов регистрации прав, возникающих по

различным основаниям. Сформулированные в нем выводы могут послужить

основой для дальнейших научных изысканий в области правового регулирования

оборота недвижимого имущества. Предложения по совершенствованию

действующего законодательства могут найти применение, как в законотворческой,

так и в правоприменительной деятельности. Также они могут использоваться при

преподавании курса гражданского права и при обучении государственных

регистраторов.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа

выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной

собственности юридического факультета Российского государственного института

интеллектуальной собственности, где проведены ее рецензирование и обсуждение.

Выводы и основные положения диссертационного исследования отражены в

опубликованных автором монографиях, статьях, учебных пособиях (общим

объемом более 70 п.л.).

Итоги диссертации обсуждались специалистами на научно-практических

конференциях и семинарах. Основные положения работы используются автором

при чтении курса "Государственная регистрация прав на недвижимость", а также

лекций и практических занятий для судей, нотариусов и специалистов, работающих

на рынке недвижимости.

Многие работы, опубликованные по теме диссертации, включены в

программы высших учебных заведений по курсу "Гражданское право", в

информационно-правовые системы "Гарант" и "Консультант-плюс". Отдельные

предложения автора учтены при подготовке Федерального закона "О регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при подготовке ряда

нормативных актов Санкт-Петербурга.

Глава 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие объекта недвижимости

По весьма точному замечанию В.А. Белова сложную ситуацию в правовом

регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные

причины "1) размытость критериев разделения имущества на движимое и

недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур

государственной регистрации прав"1. Значение рассмотрения вопроса о понятии

недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него

определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли

данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать

решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим

органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта

к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное

место.

Автор не ставит перед собой цели обзора всех существующих точек зрения

на понятие объекта недвижимости, а также анализа весьма многообразных

подходов к понятию недвижимого имущества в зарубежных странах2.

Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимость представляется

необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в

действующем законодательстве.

Статья 130 ГК РФ так определяет недвижимое имущество: "К недвижимым

вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,

1 Белов В.А. Предисловие к книге С.А.Бабкина "Основные начала организации оборота

недвижимости". - М., 2001. - С. 27-28.

2 См. Бабкин С.А.,"Основные начала организации оборота недвижимости". - М., 2001;

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006.

участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства ".

Назначение любого определения, а, в особенности, законодательного,

состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в

каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С

учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если

он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т. е.

является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без

несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в

соответствии с законодательным определением недвижимости имеют

самостоятельное значение, в то время, как все остальные категории объектов,

перечисленные в определении, приводятся как примеры объектов, которые

связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба его

назначению невозможно. В то же время законодательство практически не

содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного

строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями,

сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не

отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике

органов учета недвижимого имущества широко используется термин

"сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит

временный характер – сборно-разборные торговые павильоны, складские модули

и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть

признан земельным участком или участком недр1 без установления каких-либо

1 Недавно из перечисления в ст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты,

дополнительных признаков должен быть отнесен у недвижимости. В отношении

всех остальных объектов, как бы они не назывались, должна быть установлена их

прочная связь землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба

назначению невозможно.

В этой связи С.А. Степанов, отмечает: "при самых разнообразных

методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство

и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого

деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б)

определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на

определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов,

к недвижимости"1.

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии

установления той связи с землей, о которой говорится в определении

недвижимости.

Как показывает практика,

сегодня критериев, предлагаемых

законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов,

расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это

видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных

сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба

переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно

вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-

разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и

собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только

традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру

леса и многолетние насаждения (ст. 9 ФЗ "О введении в действие Водного кодекса

Российской Федерации" от 3.06.2006 № 73-ФЗ; ст. 16 ФЗ "О введении в действие Лесного

кодекса Российской Федерации" от 4.12.2006 № 201-ФЗ) Это, безусловно, правильное

решение законодателя, поскольку эти "объекты" отражают лишь специфику земельных

участков, на которых они находятся.

1 Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве:

теоретические проблемы: Дис. ... докт. юрид. наук. - Екатеринбург, 2004. - С. 44.

торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно,

что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба

назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его

достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость

показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые

объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем, эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф.

Шершеневич писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи

строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью.

Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. . Несомненно,

строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна

еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от

недвижимости"1. Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо

искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи

с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к

недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы.

Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей,

предлагают различные юридические критерии отнесения имущества к

недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно

существующее явление, а задача закона выявить и максимально четко определить

те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии

недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт

государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде

данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: "Согласно ст. 219 ГК

РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает

лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995. - С. 96 - 97

распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы

приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает

особый юридический режим таких объектов. До момента государственной

регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического

режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как

движимости"1. Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая

указывает, что недвижимостью является такое имущество, "на которое может

быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких

прав необходима соответствующая государственная регистрация"2. Н.В.

Диаковская пишет: "анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие

"недвижимое имущество" является юридическим, а не фактическим.

Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество,

отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким

признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких

прав необходима соответствующая государственная регистрация"3.

Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю. Скворцовым,

который отмечает: "Признаки недвижимости как объекта гражданских прав

определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу

государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление

вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь

фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что

государственная регистрация является первоначальным способом приобретения

прав на недвижимое имущество"4. Абсолютно прав Б.М. Гонгало, когда

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1996 (автор

комментария - Е.А. Суханов).

2 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский

кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. - С. 276.

3 Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2001. С.

12.

4 Скворцов О.Ю., Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - С. 66.

утверждает, "нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится

таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и

до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость

возникают после его совершения"1. Е.М. Тужилова-Орданская полагает, что

"государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это

лишь следствие, констатация объективно присущих этой категории вещей

свойств, закрепленных законодательством"2.

Несколько усовершенствованный вариант использования юридического

критерия предлагают авторы "Концепции развития гражданского законодательства

недвижимом имуществе". Они, называя физическую связь с землей главным

критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго

("второстепенного"? – В.А.) критерия называют юридическую связь объекта с

земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст.

222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность

"стать объектами права собственности и иных гражданских прав"3. Аналогичной

позиции придерживается В.В. Чубаров4.

Данная позиция не представляется удачной, прежде всего, с точки зрения ее

соответствия действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст.

222 определение самовольной постройки, указывает, что это "недвижимое

имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в

порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без

получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением

градостроительных или строительных норм и правил". Таким образом, ясно, что

1 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е

изд. - М., 2001. - С. 16

2 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 40.

3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.,

2004. - С. 7.

4 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М., 2006. - С. 143-

145.

незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным

постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после

того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Использование

данной концепции на практике приводит к смешению функций органов

государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания

объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно

входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления

без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием.

Использование критериев законности создания объектов при технической

инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если

существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов.

Будучи лишены возможности получения технической документации на

возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности,

как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по

возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в

соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Нужно отметить, что указанные последствия реализации данной концепции не

являются плодом теоретизирования и фантазий. Занимаясь вопросами

установления прав на объекты недвижимости практически, автор должен

констатировать, что рассматриваемая концепция давно находит применение в

деятельности органов технического и кадастрового учета. Схематично эта

концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для

целей создания недвижимости с получением необходимых разрешений и имеет

разрешение на ввод в эксплуатацию, то это объект недвижимости, который может

быть учтен в качестве такового; если же какой либо из указанных элементов

отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последовательное

применение этой концепции с необходимостью приводит к выводу о том, что

построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет признана объектом

недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное

здание объектом недвижимости не будет признано.

Но может быть рассматриваемый подход, хотя и находится в противоречии с

действующим гражданским законодательством, является перспективным

направлением совершенствования законодательства?

Здесь настало время остановится на общем, можно сказать методологическом,

подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.

Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе

для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые

складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы

логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те

отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и

предлагается авторами "Концепции", поскольку "юридическая связь с землей"

предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений,

возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу

этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к

недвижимости или нет.

Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений,

существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно

новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества,

она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16

своего постановления от 25.02.98 г. №8 "О некоторых вопросах практики

разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не

завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего

договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого

следует вывод, что незавершенный строительством объект становится

недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем

договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам

недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же

представляет собой этот объект.

Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов

недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ1, также ставит вопрос о

соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект

незавершенного строительства – это объект недвижимости, значит, не может быть

такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом

недвижимости2.

Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества, как при

признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания,

так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства

отсутствия действующего договора подряда, является то, что в этих случаях

объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по

физическим свойствам, но, тем не менее, не "может стать объектом права

собственности и других гражданских прав". Таким образом, можно сказать, что

именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и

недвижимого имущества.

Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и

недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же

гражданского права это то, на что могут быть установлены гражданские права.

Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем

или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права.

Продолжая логическую цепь, следует признать, что всякий предмет, обладающий

объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть

установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и

вещью вообще.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 213.

2 Более подробно о путях решения проблемы понятия объекта незавершенного

строительства см. § 4.3.

При внешней неопровержимости приведенного рассуждения, оно подлежит

тщательному анализу, как с точки зрения верности исходных посылок, так и с

точки зрения того, к чему она может привести при ее практической реализации.

Прежде всего, возникает вопрос о том, что же представляет собой "предмет",

если он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского

права, в силу того, что в настоящий момент на него не может быть установлено

право собственности? В какой момент он становится вещью (недвижимой вещью)?

В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил возможность для этого "предмета"

стать объектом права собственности? Или, может быть, "предмет" становится

вещью (недвижимой вещью) в тот момент, когда это право уже возникло и

официально подтверждено? Авторы "Концепции" практически так и отвечают на

этот вопрос, утверждая, что "недвижимой вещью, в смысле гражданского права,

может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут

(должны) быть зарегистрированы в ЕГРП"1.

В данном выводе обращает на себя внимание не только нечеткость такого

критерия, как "могут (должны)", но и использованный термин "недвижимая вещь в

смысле гражданского права".

Но раз есть "недвижимая вещь в смысле гражданского права", значит должны

существовать недвижимые вещи в другом смысле. Но с таким делением

недвижимых вещей вряд ли можно согласиться. Дело в том, что понятие

"недвижимое имущество", "недвижимость" только и существует в гражданском

праве. Если бы понятие недвижимого имущества существовало бы в какой-либо

иной отрасли права, то можно было бы проводить такие различия. Однако

гражданское законодательство единственное дает определение недвижимости, что

делает лишенным смысла выражение "недвижимая вещь в смысле гражданского

права". Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в

"техническом" или "обыденном" смысле.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - C.

48.

Поэтому открытым с точки зрения права остается вопрос, что же представляет

собой предмет, отвечающий признакам недвижимого имущества, до установления

возможности приобретения на него права собственности или до регистрации

такого права. Правда, В.В. Чубаров считает, что ответ "достаточно прост", и такой

предмет представляет собой "совокупность движимых вещей, которая по своим

физическим свойствам, возможно, напоминала недвижимую вещь"1. Между тем,

согласиться с таким простым решением очень сложно, хотя бы потому, что, войдя

в состав того, что "напоминает недвижимую вещь", движимые вещи (строительные

материалы) уже утратили свое прежнее качество, причем произошло это не в силу

признания вещи недвижимой, а фактически. Поэтому к моменту фактического

создания объекта говорить о существовании движимых вещей, из которых он

состоит, вряд ли возможно.

Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на

него права собственности получила развитие и при анализе данного понятия с

точки зрения структуры собственности в многоквартирных домах и других

зданиях, части которых могут иметь самостоятельный статус объекта

недвижимости (например, помещения в зданиях нежилого назначения).

Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности

на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о

собственнике здания в целом. В зависимости от существующих отношений

собственности объектом собственности выступает либо здание в целом, либо

отдельные его помещения, при том, что и здание, и помещения продолжают

существовать физически.

В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже

собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП прекращается

право на этот дом, которое трансформируется в совокупность прав на входящие в

него помещения. В свою очередь, наоборот, собственник всех помещений в здании

может трансформировать совокупность этих право на право собственности на все

1 Чубаров В.В. Указ. соч. - С. 145.

здание с одновременным прекращением прав на помещения. Таким образом, в

ЕГРП этот процесс отражается как "появление" и "исчезновение" объектов, при

объективном отсутствии в этих объектах каких-либо изменений.

Если при анализе этих процессов следовать критерию возможности

установления права собственности на объект, то будет очевидно, что при

регистрации права собственности на помещения право собственности на здание не

может быть установлено, и здание, таким образом, перестанет быть объектом

недвижимости. Точно также перестанут быть объектами недвижимости

помещения, если будет зарегистрировано право собственности на здание в целом.

Именно так и подходят к вопросу авторы "Концепции". "Признание

помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, -

указывается в ней, - необходимо означает одновременное отрицание

существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае

следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки

зрения"1.

На основании той же логики один из авторов "Концепции" А.А. Иванов

пишет: "Если квартира является коммунальной, то есть комнаты в ней

принадлежат разным собственникам, то сама она объектом недвижимости и права

собственности (иных вещных прав) считаться не должна. Объекты недвижимости

это комнаты и общее имущество в коммунальной квартире. Коммунальная же

квартира в данном случае – собирательное понятие (абстракция)"2. На том же

основании абстрактным понятием объявляется многоквартирный жилой дом, а

объектами недвижимости – квартиры и общее имущество дома.

На данном примере видно, к чему приводит идея отнесения к объектам

недвижимого имущества только тех объектов, на которые в данный момент может

быть установлено право собственности. В результате реализации этой идеи

абстрактными понятиями называются реально существующие объекты

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 49.

2 Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и

право. - 2005. - № 3. - С. 96.

недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как "общее

имущество дома", становится объектом недвижимости.

По нашему мнению, объект недвижимости – это всегда конкретный предмет

материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и

специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он

существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений,

которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными

представляются те процессы, которые происходят в Едином государственном

реестре прав, поскольку они весьма условно отражают те события, которые

фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права

собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью)

в смысле гражданского права. Основной признак вещи – возможность в принципе,

при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же

вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е.

такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по

поводу этой вещи.

Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью предмета

правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого

правоотношения. Предмет как то благо, по поводу которого взаимодействуют

стороны1, всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется

взаимосвязью субъектов. Если нет предмета, правоотношение становится

беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу предмета не делает его

несуществующим.

Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом

права собственности понимать не конкретную возможность приобретения

конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную

возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и

1 Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. - М.,

2000. - С. 85.

самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим

договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они

обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на

них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной

постройки таким условием будет реализация правового механизма,

предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную

постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет

прекращение договора подряда.

Автор полностью согласен с С.А. Степановым, в том, что "не право

порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу

природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" 1.

Однако, следует обратить внимание на то, что само законодательное определение

недвижимого имущества, к сожалению, дает определенные основания для

"юридической концепции" недвижимости, которая, в общем виде, состоит в том,

что "объявление имущества недвижимостью основано. . на его юридических, а не

естественных особенностях"2. Абзац 2 пункта 1 ст. 131 ГК РФ относит к

недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

и космические объекты, а также указывает на возможность относить к

недвижимым вещам и иное имущество. Действительно, если законом к

недвижимости может быть отнесено все что угодно (в самом законе ограничения

отсутствуют), то нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью

зависит от усмотрения законодателя.

"Российское законодательство, - пишет Е.С. Рогова, - формально закрепив в

качестве принципа разграничения недвижимого и движимого имущества

неразрывную связь с землей, практически свело на нет возможность применения

этого критерия: во-первых, за счет признания недвижимостью всего, что будет в

1 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 29.

2 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты

(Комментарии к новому ГК РФ). – М.: Центр деловой информации еженедельника

"Экономика и жизнь", 1996. - С. 45.

этом качестве поименовано в законе, а, во-вторых, закрепления принципа,

согласно которому земля следует за находящейся на ней недвижимостью"1.

Использование в законе, наряду с критерием связи с землей, конкретного

перечисления объектов, приводит некоторых авторов к выводу о том, что "нельзя

ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему

усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен

распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе"2.

Формулировка статьи 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о

том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма

разных объектов выступает не связь землей, а другие свойства этих объектов. Так,

В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое

юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее

оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах"3. Е.А. Баранова предлагает

в связи с этим вообще отказаться от понятия недвижимости и делить вещи на те,

переход права на которые подлежит государственной регистрации, и на вещи, на

которые данное требование не распространяется4.

Пытаясь обосновать существование объектов, которые являются

недвижимостью в силу специального указания закона, С.А. Степанов пишет:

"Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических

свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по

функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения,

требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания, космические объекты)"5. Эти объекты "также

1 Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного

кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2002. - С. 18.

2 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //

Государство и право. - 1998. - №8. - С. 92.

3 Белов В.А. Предисловие к книге С.А.Бабкина "Основные начала организации оборота

недвижимости". - С. 28.

4 Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное

исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - С.13.

5 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 56.

охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с такими

компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с ядром системы

носит опосредованный характер"1. О.Ю. Скворцов идет дальше, высказывая

сомнения в таком подходе к понятию недвижимого имущества. "Насколько же

оправданным, - пишет он, - оказалось использование законодателем такого

юридико-технического приема, как применение правовой фикции

"недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских

судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты

не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и

применение к ним особого режима учета не адекватно государственной

регистрации поземельной недвижимости"2. Е.М.Тужилова-Орданская говорит о

"чисто декларативном характере отнесения названных транспортных средств к

объектам недвижимости, что, в свою очередь, требует пересмотра указанных

положений"3.

По нашему мнению, пора от сомнений перейти к утверждению о том, что

существующее в законе определение недвижимости должно быть

откорректировано. Следовало бы, как представляется, всего лишь изменить текст

второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который мог бы иметь следующий вид: " К

недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические

объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное

имущество". При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что

недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку

единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная

связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но

требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут

приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью

1 Там же. - С. 204.

2 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 70.

3 Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. - С. 102.

считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому

положению дел.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого

имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный

подход к этому понятию, вместо того, чтобы искать субъективные критерии его

определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего

определения можно лишь путем установления дополнительных признаков,

характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере

технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь

могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат

объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости.

Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако

необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические

критерии вряд ли могут быть с включены в текст законодательства, однако в законе

необходимо установить порядок утверждения нормативных актов,

устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность

применения этих актов при решении данных вопросов.

Эта проблема вполне могла быть решена Федеральным законом "О

государственном кадастре недвижимости"1. Однако, к сожалению, концепция

этого закона изначально не предусматривала включение в него критериев

отнесения имущества к недвижимому, а также критериев разграничения

различных видов недвижимости. Между тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого

закона государственный кадастровый учет подтверждает существование

недвижимого имущества. Пункт 2 ст. 27 данного закона предусматривает

возможность отказа в осуществлении кадастрового учета если "имущество, о

кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом

недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с

настоящим Федеральным законом". Следовательно, факт проведения кадастрового

1 Федеральный закон от 24 июня 2007 г. № 221-ФЗ. Вступил в силу 1 марта 2008 года.

учета является окончательным решением вопроса об отнесении данного объекта к

недвижимости. При таких обстоятельствах представляется вполне оправданным

определенная конкретизация признаков недвижимости по сравнению с

определением, содержащимся в ст. 130 ГК РФ. Однако рассматриваемый закон

дает лишь перечень объектов, относящихся к недвижимости, в отношении которых

осуществляется кадастровый учет - земельные участки, здания, сооружения,

помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1). По мнению автора,

именно в Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости"

следовало бы не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать

определения видам недвижимого имущества. В первую очередь такие определения

должны быть даны таким понятиям, как здание, сооружение, помещение и объект

незавершенного строительства1. Соответствующие нормы могли бы иметь

следующий текст:

" Здание - объект капитального строительства жилого или нежилого

назначения, предназначенный для размещения людей .

Сооружение - объект капитального строительства, не предназначенный для

размещения людей.

Помещение - часть здания или сооружения, обособленная от других его

частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из

общих помещений здания или сооружения.

Объект незавершенного строительства - изменения на земельном участке,

непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а

равно реконструируемое здание или сооружение"2.

Из предложенных формулировок видно, что общим признаком зданий и

сооружений является то, что они являются объектами капитального строительства.

К объектам капитального строительства здания и сооружения относит ст. 1

Градостроительного кодекса РФ. Автор согласен с Л.В. Щенниковой и А.И.

1 Определение земельного участка содержится в ст. 11-1 Земельного кодекса РФ, а

определение такого помещения, как квартира - в п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

2 Более подробно о понятии объекта незавершенного строительства см. § 4.3.

Огановым в том, что понятие капитальности характеризует необходимую степень

прочности связи объекта с землей и само может быть конкретизировано с

помощью сугубо технических критериев1. Что же касается отличия зданий от

сооружений, то здесь предлагается признак их предназначенности для размещения

людей (как постоянного, так и временного). На самом деле большого правового

значения такое разграничение не имеет, поскольку как здания, так и сооружения

относятся к недвижимости и отвечают общему признаку капитальности2. Между

тем, раз законодатель использует оба эти понятия, каждое из них должно иметь

свое определение. При предлагаемом разграничении под категорию зданий будут

подпадать жилые дома и нежилые здания (офисные, производственные,

гостиницы, больницы и пр.). К сооружениям будут относиться строения,

предназначенные для хранения товаров, гаражи, автомобильные дороги, мосты,

железнодорожные пути, трубопроводы и пр.). Разумеется, в каких-то случаях

органы кадастрового учета будут испытывать затруднения при решении вопроса,

относить объект к зданию или сооружению. Однако таких случаев будет немного, а

опасность ошибки здесь не очень велика, гораздо опаснее ошибиться в решении

вопроса об отнесении объекта к недвижимому имуществу.

1.2. Классификация объектов недвижимости

1 Щенникова Л.В., Оганов А.И. Гражданско-правовоая категория недвижимого

имущества и градостроительство в Российской Федерации // Закон. - 2008. - № 3. - С. 93-

97. В то же время, как представляется, нет необходимости вводить понятие капитальности

в определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, поскольку оно относится

только к зданиям и сооружениям. Также не вполне обоснованным представляется

предложение авторов дополнить это определение указанием на "предназначенность для

удовлетворения постоянной, а не временной хозяйственной цели". Цель - понятие,

характеризующее субъективную сторону деятельности, поэтому введение такого критерия

в определение недвижимости скорее усложнит решение вопроса, чем будет

способствовать его четкому решению.

2 Так, например, И.Д. Кузьмина дает общее определение зданий и сооружений. См.

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости,

Автореф. дис. ... докт. юр. наук. - Томск, 2004. - С. 7.

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее

запутанных, как в правовой литературе, так и в правоприменительной

деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных

классификационных групп их соотношение мог быть предметом самостоятельного

весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного

вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого

имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы

регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно

из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно

отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно

безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить

выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и

советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных

прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в

нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма – разобраться с действующим

законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и

предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и

правоприменительных проблем"1.

Мы, безусловно, поддерживаем тех авторов, которые указывают на

необходимость изменения правового соотношения земельного участка и

расположенных на нем зданий и сооружений2, поддерживаем предложения по

исключению предприятия, как имущественного комплекса, из числа объектов

недвижимости3, включение в число объектов недвижимости других

1 Степанов С.А Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 82.

2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 15-

39.

3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 12;

Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). - М., 2007. -

С. 38; Степанов С.А Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 88, 179; Карцева

Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве:

Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 4; Е.А. Баранова. Указ. соч. - С.13;

Сусликов В.Н. Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в России:

Опыт межотраслевого исследования: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. - М., 2007. - С. 8-9.

имущественных комплексов1, признание здания неделимым объектом

недвижимости и исключения помещений из перечня объектов недвижимого

имущества, на которые может быть установлено право собственности2.

Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными

для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота

недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, прийдется

ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из

концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим

законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить

из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за

исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе

(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,

предприятие как имущественный комплекс).

Статья 130 ГК РФ в качестве видов недвижимого имущества называет: 1)

земельные участки; 2) участки недр , 3) здания. 4) сооружения, 5) объекты

незавершенного строительства.

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости,

согласно которому, "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое

подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным

законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с

землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения".

Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП указывает, что

"разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с

принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие

информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 12.

2 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве

/ Под ред. М.К. Треушникова. - М., 2005. - С. 185 – 186; Глинщикова Т.В. Право общей

собственности на здания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004. - С. 8-9.

имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются

непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном

участке. Разделы содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных

объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются

непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию,

сооружению. Таким образом, Закон о регистрации дополняет перечень статьи 130

ГК РФ жилыми и нежилыми помещениями, а также иными объектами,

входящими в состав зданий и сооружений.

В Правилах ведения ЕГРП1 формы соответствующих разделов именуются:

"Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие

составляющие зданий, сооружений".

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в качестве

объектов кадастрового учета называет земельные участки, здания, сооружения,

помещения и объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1).

При некоторых разночтениях в приведенных перечнях, следует признать, что в

современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная

классификация объектов недвижимости:

1) земельный участок,

2) здание, сооружение, иные объекты, прочно связанные с земельным

участком (в частности, объекты незавершенного строительства),

3) помещение.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие

пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные

группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект

не мог быть отнесен более, чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении

объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает

1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения

Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь.

Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)1

земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в

соответствии с федеральными законами"2. Из такого определения очевидно, что

земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как

результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До

завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть

земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое

положение делает существование земельного участка зависимым от

волеизъявления его правообладателей и правил, установленных для определения

границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого

волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять

принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный

участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в

долевой собственности3. Однако, Земельный кодекс РФ различает делимые и

неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут

быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует

самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может

осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного

кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества

существует с момента установления его границ и до их изменения в установленном

законом порядке.

1 Это определение заменило ранее существовавшую формулировку в п. 2 ст. 6 Земельного

кодекса РФ, который утратил силу и определяла земельный участок как "часть

поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и

удостоверены в установленном порядке".

2 Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования

земельных отношений".

3 О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. § 1.3.

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и

возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда

возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей

территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за

счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов, которые

не отнесены к объектам недвижимости. В этом случае возникает как вопрос об

отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого

имущества, так и о том, что собственно создано, новый земельный участок или

новый объект недвижимости – сооружение. Такие вопросы возникают при

строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для

решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений,

произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат

деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна

идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой

деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение –

причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного

участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на

земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос,

является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом

замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К

сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для

решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные

площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как

сооружения – "склады открытого хранения", дороги также учитывались как

сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не

относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса

следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы

констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости,

отличного самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом

земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так,

например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при

асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет

сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург –

Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном

участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания и сооружения и иные объекты

недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При

отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности, не до конца ясно, что понимается под иными, кроме зданий и

сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Очевидно, к

этим объектам относятся объекты незавершенного строительства. Сюда же, по

мнению автора, следовало бы отнести объекты, подвергшиеся частичному

разрушению. Изучение практики государственной регистрации показало, что

практически все объекты, включенные во П-й раздел реестра, именовались либо

зданиями, либо сооружениями, либо объектами незавершенного строительства.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным

разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе

объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С

одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую

возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии третьего раздела

говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об

обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части,

которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если

отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно

использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования

необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,

электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных

условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть

объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное,

отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница,

детский сад и пр.). Наиболее простым и традиционным примером

самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального

жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта

самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в

последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации

отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта

недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве

многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то он в ст.

16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой

недвижимости, как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое

распространение строительство таун-хаузов – домов, в которых в каждое жилое

помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями

такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом

многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые

получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не

действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья",

в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если

она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других

частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел", и "при условии,

что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не

нарушает целостность других частей здания". Данная норма, хотя и утратила силу,

но представляла собой хороший пример законодательного закрепления

технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества.

По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы,

устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным

объектом недвижимости, подлежащим отражению во II-м разделе ЕГРП.

Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма

распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями,

когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше

других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту

часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разделе II ЕГРП. При

дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание, у

заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть

здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за

регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее

зарегистрированную его часть.

Вызывает серьезные сомнения позиция М.Г. Пискуновой, которая, предлагая в

качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества

Общероссийский классификатор основных фондов1, дает следующие

рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но

каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают

отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие

самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а

также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы

и прочее) являются самостоятельными объектами" 2. Все, что здесь сказано об

отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и

"зданий", имеющих общую стену, то, как представляется, "самостоятельное

хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели

статус самостоятельных зданий. В этой связи представляется правильной практика

органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не

1 Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой

режим объектов в его составе // Государственная регистрация прав на недвижимость:

теория и практика. - М., 2005. - С. 365.

2 Там же. - С. 366.

примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта

единым зданием или сооружением.

Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном

урегулировании. Определенные надежды в этом плане возлагались на

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", где следовало

бы сформулировать критерии возможности отнесения части здания к

самостоятельным объектам недвижимости, К сожалению, этот закон не внес

ясности в данный вопрос, а скорее еще более его запутал. В данном законе, с

одной стороны, предусматривается возможность учета частей объекта (ст.ст. 7, 17,

20), а, с другой стороны, статья первая этого закона не относит части объекта к

объектам недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет.

Об учете частей объекта говорится почему-то исключительно для случаев, когда

часть объекта выступает предметом ограничения (обременения). Видимо,

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в этой части

нуждается в доработке. В нем следовало бы указать критерии возможности

самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого

учета. В качестве таких критериев следует указать возможность автономного от

других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в

эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе же о регистрации и Правилах

ведения ЕГРП следовало бы предусмотреть возможность включения таких

объектов во II-й раздел Единого реестра.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения во II-й

раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так

называемых комплексов зданий и сооружений. По нашему мнению, действующее

законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на

сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом

самостоятельным объектом недвижимости - это предприятие, как имущественный

комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников

жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса – кондоминиум. Но

с 1 марта 2005 года такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в

нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть

отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП они подлежали

отражению не во II-м разделе реестра, а в самостоятельных разделах, которые не

охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. Во II-м же

разделе все равно подлежали отражению отдельные объекты (здания и

сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит

из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно

регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не

исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов

именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных

сооружений), однако, с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет

иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М.Г. Пискуновой, которая

отмечает: "Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность

собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него

вещи и объявлять их "единой сложной вещью, соответственно Закон о

государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают

возможности формирования имущественных комплексов, состоящих их различных

объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как

"сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра" .1

В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому

вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал

зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости -

домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном

земельном участке. Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским

городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в

деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов

технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не

1 Пискунова М.Г. Там же. - С. 370-371.

предусмотрен такой объект недвижимости как домовладение, и каждое здание,

расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный

объект, если эти здания изолированы друг от друга. Опровергая эти доводы, суд

сослался на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ,

утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству

и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. № 37. В пункте 1.1 этой

Инструкции указано, что единицей технической инвентаризации является

домовладение, отдельно стоящее здание. При этом под домовладением понимается

жилой дом (дома) и обслуживающее его (их) строения, сооружения, находящиеся

на обособленном земельном участке..

Здесь мы видим несоответствие между законодательством о регистрации и

нормативными актами, определяющими порядок учета недвижимости. По нашему

мнению, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов

более высокой юридической силы - Гражданского кодекса и Закона о регистрации.

При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных

зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре.

Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного

участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может

быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.

Исключив предприятие как имущественный комплекс из перечня

недвижимого имущества, следует признать целесообразным допустить регистрацию

прав на другие имущественные комплексы, состоящие из нескольких зданий и

сооружений. К таким комплексам следовало бы отнести, в частности, культовые

сооружения (например, монастыри), спортивные комплексы и иные совокупности

зданий и сооружений, находящиеся на едином земельном участке и объединенные

общим назначением. К таким комплексам могли бы относиться и домовладения

граждан. Признание таких комплексов объектами недвижимого имущества должно

осуществляться по заявлению их собственников и предполагать невозможность

установления вещных прав на отдельные входящие в эти комплексы здания и

сооружения.

От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства

технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть

представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле

представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может

служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на

эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости

регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар

для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля 2000 г. № 15-792

Министерство юстиции в целом правильно указало на необходимость регистрации

прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как

представляется, данный вопрос не может и не должен решаться письмами

Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов.

Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о

кадастровом и техническом учете.

Прежде, чем перейти к следующей группе объектов – помещениям, следует

обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих

объектов, с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу –

зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым

помещениям относятся здания, строения, сооружения (курсив мой, - В.А.) и

другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для

производственных, административных, социальных, образовательных, культурных

и других целей"1. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под

нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание

(строение) (курсив мой, - В.А.) или его часть, предназначенное для

производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его

1 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование:

Научно-практическое пособие. - М., 1997. - С. 243.

использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим

строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на

учет в установленном порядке"1.

Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения

исходит ст. 16 ЖК РФ. Давая классификацию помещений, она относит к

помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости

является зданием и сам состоит из помещений.

Такой подход к соотношению рассматриваемых понятий представляется нам

абсолютно неприемлемым. Он противоречит положениям Закона о регистрации и

элементарным принципам любой классификации. Жилищный кодекс, как

представляется, должен быть приведен в соответствие с гражданским

законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых

помещений.

Теперь перейдем к третьему разделу классификации объектов недвижимости -

объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые

К описанию Далее >

Канал с обзорами, анонсами новинок и книжными подборками

Книжный Вестник

Бот для удобного поиска книг (если не нашлось на сайте)

Поиск книг

Свежие любовные романы в удобных форматах

Любовные романы

О психологии, саморазвитии и личностном росте

Саморазвитие

Детективы и триллеры, все новинки

Детективы

Фантастика и фэнтези, все новинки

Фантастика

Отборные классические книги

Классика

Библиотека с любовными романами, которая наверняка придётся по вкусу женской части аудитории

Любовные романы

Библиотека с фантастикой и фэнтези, а также смежных жанров

Фантастика

Самые популярные книги в формате фб2

Топ фб2 книги