Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

отношению к субъекту права, а ограничение, как его "внутреннюю" связанность в

связи с наличием обременений. Нам более важным представляется иной аспект

этого соотношения.

В.А. Микрюков под обременениями права собственности предлагает

понимать "наличие вещных прав третьих лиц, установленных законом, договором

или актом собственника дополнительно к праву собственности на имущество или в

отношении личности собственника в связи с обладанием им этим имуществом,

1 Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое

регулирование). - М., 1997. - С. 82.

2 Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 78-79.

250

предполагающих компенсацию собственнику, обладающих свойством следования

за объектом права собственности и подлежащих абсолютной защите независимо от

смены собственника"1. Пригодность данного определения для закона также

вызывает сомнения. Также весьма спорной является позиция автора, который

ставит знак равенства между обременением права собственности и ограниченными

вещными правами2.

Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно

однозначно определить, что термин "ограничение" в том смысле, который придает

ему ст. 131 ГК РФ и Закон о регистрации, всегда используется применительно к

гражданским правам, в то время как термин "обременение" относится к имуществу

(см. ст.ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). При этом данный подход

выдерживается достаточно последовательно3.

По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика

обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с

конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от

смены собственника этого имущества. Так, например, ст. 274 ГК РФ говорит об

обременении земельного участка сервитутом, а п. 1 ст. 275 ГК РФ специально

указывает, что "сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок,

который обременен этим сервитутом, к другому лицу". Относя ренту к

обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило:

"рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое

недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого

имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на

приобретателя имущества". Такое же правило сформулировано и в ст. 617 ГК РФ

применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением. В ст. 31

1 Микрюков В.А. Указ. соч. - С. 244-245.

2 Там же. - С. 140.

3 Только в ст. 1138 ГК РФ содержится упоминание об обременении права: "Если

завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право

каждого из них на наследство соразмерно его доле в наследстве".

251

Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального

имущества"1 содержится правило, согласно которому "при отчуждении

государственного или муниципального имущества в порядке приватизации

соответствующее имущество может быть обременено ограничениями,

предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными

законами, и публичным сервитутом".

Рассматривая соотношение понятий "ограничение прав" и "обременение

имущества", следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в

ограничении прав его собственника, а именно, прав владения, пользования и

распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество

у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права

собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при

аренде - правами пользования арендатора и т. д. Однако следует обратить внимание

и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав

владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на

собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с

владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении

имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в

обязанности "выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной

сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583

ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с

ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.

В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить,

что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества

далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих

лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества

или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных

действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст. 76 АПК РФ). Арест производится в отношении

1 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

252

конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке.

Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу

независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как

запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение

распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана

исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если

собственником имущества является другое лицо.

Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые

не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие

ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его

личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее

определение обременения: "Обременение имущества - установленные на

основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных

органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения

вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав" .

Представляется, что введение такого определения в общую часть

гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный

термин в законе используется, а определения не имеет.

При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества

это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости.

Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с

определением ограничения прав на недвижимость.

3.5. Основания государственной регистрации и понятие

правоустанавливающих документов

Установив правовое значение и объекты государственной регистрации прав

на недвижимость, перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание

253

деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности

является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о

регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона эта деятельность описывается как

"правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия

противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами

на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа

или приостановления государственной регистрации прав".

Далее Закон определяет те критерии, которыми регистратор должен

руководствоваться при рассмотрении документов. При этом Закон в ст. 17 дает

перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в

регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом

следующего параграфа. Сейчас же подчеркнем имеющуюся, по нашему мнению,

нелогичность одновременного существования двух вышеуказанных статей. Если

законом сформулирован позитивный критерий - основания регистрации, то вполне

очевидным должно быть положение, при котором регистратор, не найдя

перечисленных в законе оснований, должен отказать в регистрации. Если же

сформулирован негативный критерий - основания отказа в регистрации, то при

неустановлении ни одного из этих оснований, регистрация должна быть

произведена (если нет оснований для ее приостановления). Таким образом, каждый

из критериев является вполне достаточным для принятия решения.

Вместе с тем анализ ст. 17 Закона, которая называется "Основания для

государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она

содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева

и М.Г. Пискунова пишут: "…если ГК РФ устанавливает юридические действия или

факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их

документальное выражение – правоустанавливающие документы, на основании

которых вносятся регистрационные записи"1.

1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав //

Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 177.

254

Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его не

исчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов,

он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество н сделок с ним

заявителю от прежнего правообладателя", а, с другой стороны, включение

практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной

характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период

их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона такого основания

для отказа в регистрации как несоответствие документов, представленных на

государственную регистрацию прав, по форме и содержанию требованиям

действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 Закона в

ее нынешней редакции вызывает сомнения.

В то же время обращает на себя внимание другое обстоятельство. В Законе о

регистрации и иных нормативных актах весьма часто используется понятие

"правоустанавливающий документ". Однако какое-либо общее определение

данного понятия отсутствует. Очевидно, ст. 17 Закона призвана заменить это

определение, но нам такое решение представляется недостаточно удачным. Более

рациональным было бы формулирование в Законе о регистрации исходного

определения понятия правоустанавливающего документа, то есть установление

признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов,

содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

Необходимость такого определения вызвана рядом объективных факторов:

а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих

документов в разные периоды истории государства;

6) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких документов в

различных регионах страны;

в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутствием

единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на

объект недвижимости.

255

С учетом этих обстоятельств, сформулированное в законе определение

правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое

значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой

период времени, а, с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования

к любому документу, который будет составлен после издания закона.

По нашему мнению, правоустанавливающим должен считаться документ

(совокупность документов), который на основании законодательства и

нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно

подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости

и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-

либо других документов.

Теперь рассмотрим основные признаки правоустанавливающего документа

в соответствии с приведенным определением.

1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов,

действовавших в период его составления.

Очевидно, нельзя признать документом, удостоверяющим право на объект

недвижимости, документ, составленный вопреки действовавшим нормативным

актам. Это относится как к актам государственных органов и должностных лиц, так

и к сделкам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. провозглашал недействительность

сделки (а, значит, и оформляющего ее документа), не соответствующей

требованиям законодательства (ст. 48 ГК РСФСР); аналогичную норму содержит и

ГК РФ 1994 года, объявляя в ст. 168 такую сделку, как правило, ничтожной.

Ничтожным является и акт государственного органа, устанавливающий право на

объект недвижимости, если такой акт издан ненадлежащим органом, либо

надлежащим органом, но в нарушение установленного порядка.

2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем

лица на указанный объект недвижимости.

Данное правило означает, что документ не должен содержать информации,

которая может быть неоднозначно истолкована. В частности, в нем должен быть

256

четко индивидуализирован как субъект права, так и его объект. Как субъект, так и

объект должны быть четко выделены из ряда иных, сходных по признакам. Так,

например, для физического лица в правоустанавливающем документе

недостаточно только указания на фамилию, имя и отчество, должны быть данные,

позволяющие в каждом конкретном случае идентифицировать предъявителя

документа с лицом, указанным в нем в качестве обладателя права.

Следует отметить, что Закон о регистрации и изданные на его основании

Правила ведения ЕГРП четко определили в этой части требования к

правоустанавливающим документам. Они сформулированы в ст. 18 Закона о

регистрации и пунктах 18, 33-36 Правил.

С учетом содержания этих норм отсутствие в правоустанавливающем

документе информации хотя бы по одному из пунктов должно влечь отказ в

регистрации в связи с несоответствием представленных документов закону. Однако

необходимо иметь в виду, что все эти требования могут предъявляться только к

документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и

введения в действие Правил1. Что же касается документов, имеющих более ранние

даты, то к ним эта требования неприменимы, они могут содержать любую

совокупность признаков достаточных для индивидуализации субъекта и объекта.

Так, например, для физического лица ранее считалось достаточным указание места

жительства (прописки), для юридического лица - полного наименования и адреса.

Таким образом, бесспорность документа означает, что у лица, которому он

предъявлен, не может возникнуть обоснованных сомнений в принадлежности

предъявившему его лицу указанного в нем права на указанный объект. В случае же

наличия оснований для таких сомнений, документ может быть признан

правоустанавливающим лишь при условии его исправления в установленном

1 Следует также учитывать, что в п. 18 Правил в 2006 году внесены достаточно

существенные изменения, касающиеся перечня необходимых сведений (Постановление

Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. № 710 "О внесении изменений в Правила ведения

единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 5).

Поэтому требования данной нормы в новой редакции могут распространяться только на

документы, составленные после ноября 2006 года.

257

порядке. При невозможности такого исправления право на объект может быть

установлено судебным решением.

3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на

объект.

Это означает, что при соответствии двум другим ранее названным

признакам, документ должен быть достаточным основанием для возникновения

соответствующего права и содержать исчерпывающее описание этого права.

Для иллюстрации можно привести ряд примеров, когда документ, со-

ответствующий ранее указанным требованиям, тем не менее сам по себе не

является правоустанавливающим. К таким документам следует отнести договоры

отчуждения недвижимости с отлагательным условием, то есть такие договоры,

которые непосредственно не порождают право собственности, а связывают его с

наступлением определенного условия в будущем. В этом случае

правоустанавливающей можно признать лишь совокупность договора и документа,

подтверждающего наступление предусмотренного в договоре условия (например,

полной выплаты денег за объект). Другим примером является договор, в

соответствии с которым возникла общая совместная собственность нескольких лиц,

между которыми затем состоялось соглашение об определении долей (либо

соответствующее судебное решение). В этом случае первоначальный договор

нельзя считать правоустанавливающим документом, поскольку он уже не отражает

характер права на объект (теперь это долевая, а не совместная собственность).

Поэтому и в данном случае правоустанавливающей можно считать совокупность

договора и документа, определившего доли участников собственности.

Предложенное здесь определение правоустанавливающего документа, по

нашему мнению, имеет существенные преимущества перед простым

перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С

учетом исторической и географической нестабильности порядка составления

правоустанавливающих документов, и с точки зрения принципа свободы договора

и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения

258

недвижимости, формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих

документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через

перечисление ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к

данному понятию, в то время как наиболее важным является именно

содержательная его сторона - документ должен устанавливать право, создавая тем

самым гарантии прав последующих собственников.

Нам представляется, что предложенное определение способно правильно

ориентировать лиц, в чью компетенцию входит оценка юридической силы

документов о правах на недвижимость, обеспечивая единство подхода, как к

документам, составленным много лет назад, так и к документам, появившимся

сравнительно недавно. Иной подход к правоустанавливающим документам вел бы

к субъективизму и присвоению органами несвойственных им функций. Очевидно,

в идеале, следует признать, что документ, не отвечающий признакам

правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом

какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли

допустимы, если они будут представлять собой установление фактов, не очевидных

из самого документа. Такая деятельность регистрирующего органа не будет носить

правового характера, поскольку они не наделены юрисдикционными

полномочиями.

В связи с этим следует обратиться к содержанию ст. 19 Закона о

регистрации, которая определяет основания для приостановления регистрации.

Согласно п. 1 этой статьи "государственная регистрация прав приостанавливается

государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии

оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности

представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению

дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или

достоверности указанных в них сведений".

259

Во-первых, представляется не очень удачным формулирование такого

основания приостановления регистрации как "возникновение сомнений"1. При

такой формулировке все участники регистрационного процесса становятся

заложниками субъективизма регистратора, у которого сомнения могут возникнуть,

что называется "на ровном месте". Эти сомнения могут быть вызваны его особой

мнительностью или недостаточной компетентностью. Более правильным, на наш

взгляд, было бы указать, что регистрация "может быть приостановлена при

наличии оснований сомневаться в подлинности документов или при

несоответствии представленных документов требованиям, предъявляемым к

правоустанавливающим документам". При такой формулировке вместо

"сомнений" появляются конкретные критерии, требующие в каждом случае

обоснования регистратором такого весьма важного, а иногда весьма болезненного

для заявителя, решения о приостановлении регистрации.

Во-вторых, вряд ли было целесообразно возлагать на регистратора

обязанность принимать необходимые меры по получению дополнительных

сведений, устраняющих его сомнения в наличии оснований для регистрации. Если

бы речь шла только об устранении сомнений в подлинности документов, то это бы

возражений не вызывало. Такие сомнения могут быть устранены путем

направления запросов о том, выдавался ли такой документ, направлением

документа для криминалистического исследования2 и пр. Но, когда речь идет об

устранении сомнений в наличии оснований для регистрации, то это может быть

расценено как наделение органа регистрации юрисдикционными полномочиями, в

то время как деятельность регистрирующего органа должна носить характер

удостоверения бесспорных фактов, следующих исключительно из

правоустанавливающих документов. Вот почему было бы целесообразно при

1 Нужно заметить, что согласно первоначальной редакции ст. 19 Закона о регистрации

приостановление регистрации было возможно только в случае сомнений в подлинности

документов.

2 Хотя Законом о регистрации регистратору такого права не предоставлено, что можно

также отнести к недостаткам этого закона.

260

выявлении несоответствия документов требованиям, предъявляемым к

правоустанавливающим документам, обязать регистратора сообщить об этом

заявителю и предложить ему самому устранить выявленные несоответствия. Если

же устранение таких несоответствий невозможно (или не было произведено в

установленный срок), то в регистрации должно быть отказано. В этом случае

заявитель может, устранив выявленные несоответствия, вновь обратиться за

государственной регистрацией, либо устанавливать свое право в судебном порядке.

Наибольшую сложность представляет собой вопрос о

правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости.

Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания

нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы

предложенному определению.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь,

изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных

правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с данным положением

очевидно, что лишь совокупность документов, подтверждающих: а) участие лица в

создании объекта для себя и б) соблюдение при этом закона и иных правовых

актов, - может выступать в качестве основания для возникновения права

собственности на этот объект.

Специфика возникновения вещных прав на новые объекты недвижимости,

по нашему мнению, состоит в том, что основанием для возникновения права в этом

случае является не конкретная сделка (как при отчуждении объекта, уже

имеющего собственника - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию

объекта1. Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и

лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый

объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта

осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для

регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень

1 См. § 4.1.

261

этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти

документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе

для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.

В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного

документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу

представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права

собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что

ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный

объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить

непосредственно регистрирующему органу.

При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь

созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом

свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников,

составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на

конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов,

ни один из которых самостоятельно не может быть признан

правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится

документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса -

свидетельство о праве на наследство.

Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в

плане формулирования норм Закона о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено

в закон о регистрации прав на недвижимость, как одно из основных понятий.

2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его

основании было бы возможно во всяком случае выделить документ, являющийся

правоустанавливающим.

3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи

правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи

262

должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на

объекты недвижимости.

Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в

данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время

предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения

представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы

государственной регистрации прав на недвижимость.

Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще

на одном важном моменте, характеризующем систему государственной

регистрации. В литературе этот аспект именуется принципом частной

инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип

частной инициативы,- пишет О.Ю. Скворцов, - суть проявления диспозитивности

в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру

государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение

государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью

правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной

инициативы проявляется в заявительном характере государственной

регистрации"1. М.Г. Пискунова пишет: "Диспозитивность (или заявительный

характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно

которому удостоверение произведенной регистрации производится по

ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление

правообладателя также положено в начало регистрационного процесса"2. С.А.

Бабкин, анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость,

определяет содержание принципа конценза следующим образом: "Ни одна запись

в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на

1 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 146.

2 Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная

регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 291.

263

соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на

производство записи"3.

Таким образом, для того, чтобы запись о праве появилась в реестре,

необходимы не только доказательства существования соответствующего права –

правоустанавливающие документы, но и соответствующее волеизъявление на

внесение этой записи. В завершенном виде принцип частной инициативы состоит

в том, что: во-первых, регистратор не имеет права производить записи в реестре по

собственной инициативе, даже если он располагает необходимыми

правоустанавливающими документами; во-вторых, регистратор не имеет права

производить записи в реестре на основании волеизъявления лиц, которые не

являются обладателями соответствующих прав. Посмотрим, как эти положения

реализованы в российском законодательстве.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации "государственная

регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон

договора или уполномоченного им (ими) на то лица", а "в случае, если права

возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного

самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом,

в отношении которого приняты указанные акты". Здесь пока все соответствует

заявленному принципу.

Несколько иной подход сформулирован в отношении регистрации

обременений. Согласно п. 2 с. 13 Закона о регистрации "государственная

регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных

прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей

или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение)

регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам,

предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации

договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя

(правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

3 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - С. 253.

264

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав,

установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах

органами государственной власти и органами местного самоуправления,

осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением

правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости".

Мы видим, что здесь предусматривается возможность регистрации

обременений вещных прав без волеизъявления обладателей этих прав. В

отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах,

такой порядок возражений не вызывает, т.к. иной подход просто трудно себе

представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то

такие сомнения можно высказать.

Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе

обладателя вещного права, которое ограничивается (т. е. при отсутствии заявления

правообладателя), статья 13 отсылает к правилам о регистрации договоров и

сделок, предусмотренным ст. 16 Закона. Однако, обнаружить в ст. 16 эти правила

не очень просто. В абз. 1 п. 1 говорится о заявлении "сторон договора". Видимо, из

этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав,

возникающих на основании сделок, является необходимость представления

заявления всеми сторонами договора. Но, если так, то возможность

зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления

обладателя соответствующего права невозможно, т. к. этот правообладатель

всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать

обязанности для третьих лиц.

В то же время абзац пятый того же пункта говорит о том, что "представление

заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а

также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в

порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1

статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона".

265

Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а

ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи,

регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов

(ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Согласно этим нормам "с заявлением о государственной

регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из

сторон договора", "государственная регистрация сервитутов проводится… на

основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу

которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о

сервитуте", "государственная регистрация ипотеки проводится на основании

заявления залогодателя или залогодержателя". Таким образом, именно эти статьи

предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Из этого,

видимо, можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при

регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за

исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.

Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой

порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды

может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует

по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный

залогодержатель или обладатель сервитута. И это не говоря уже о возможности

представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации

для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве

зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет

сдать объект в аренду другому арендатору или заложить его с целью получения

кредита. При этом на ликвидацию неправомерно произведенной записи в реестре

ему придется потратить весьма значительное время, необходимое на получение

соответствующего судебного решения. Вот почему весьма слабой гарантией в

таком случае является обязанность регистрирующего органа сообщить о

произведенной регистрации правообладателю.

266

С учетом изложенного, представляется необходимым сформулировать в

законе правило, согласно которому без заявления правообладателя могут быть

зарегистрированы исключительно обременения, которые правомерно

установлены органами государственной власти или местного самоуправлениия в

публичных интересах, а также аресты и иные обеспечительные меры,

установленные судебными актами. В отношении судебных актов такая норма уже

содержится в ст. 28 Закона о регистрации: "Поступившая в орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения

(определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество

является основанием для государственной регистрации ограничения права,

которая проводится без заявления правообладателя"1.

Запрет регистратору вносить записи в реестр без соответствующего

заявления, должен распространяться только на те записи, которые влекут

возникновении, изменение или прекращение зарегистрированных прав. В то же

время ряд записей в реестре должны проводиться без заявлений, на основании тех

событий, которые указаны в законе. Так, например, "в случаях, если права на

объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке,

государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что

в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного

лица" (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации). Здесь основанием для внесения записи в

реестре служит полученная регистрирующим органом информация, которая

может быть в виде поступившего искового заявления или определения суда о

назначении дела.

В практике регистрирующих органов можно отметить еще одно нарушение

принципа частной инициативы. Это нарушение относится к порядку регистрации

1 В то же время не очень понятно, почему здесь упоминается только одна обеспечительная

мера – арест. Регистрации, на наш взгляд, подлежат и иные меры обеспечения иска,

которые могут быть приняты судом, например, запрет производить регистрацию прав в

отношении определенного имущества, запрет правообладателю совершать в отношении

недвижимого имущества определенные сделки и пр.

267

ипотеки, возникающей на основании закона. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ

"если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи

товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается

находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности

по оплате товара". Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ "при передаче под выплату ренты

земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в

обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это

имущество".

Как же должен поступить регистратор, если на регистрацию поступили

документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога?

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"1

"государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без

представления отдельного заявления" и "одновременно с государственной

регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если

иное не установлено федеральным законом". Однако, в соответствии с п. 26

Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов

недвижимого имущества2 "должностное лицо регистрирующего органа,

принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя

(покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:

предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав

будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;

в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права

сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной

регистрации ипотеки, возникшей на основании закона".

Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы

потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях

внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на

1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

2 Утверждена Приказом Минюста от 15.06.2006 г. № 213.

268

основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления

правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно

исключать внесение соответствующей записи1.

Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам,

возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем

следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить

государственную регистрацию и потребовать представить заявление о

регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с

залогом. Если соответствующее заявление представляется, регистрация

производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права. При

получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору

ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление, либо отказаться от

договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом

императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения:

представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о

законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от

договора.

Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то

же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого

волеизъявления. Такое волеизъявление, согласно действующему законодательству

может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если

сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей

форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию

другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка

регистрируется в соответствии с решением суда". Согласно ст. 16 Закона о

1 Идея предупреждения о законном залоге при подаче документов представляется

малопродуктивной. В ряде регистрирующих органов документы принимаются

работниками, не являющимися регистраторами и не обладающими необходимой

квалификацией. Кроме того, такой порядок предполагает внимательное изучение

содержания представленных документов уже при их подаче, что вряд ли возможно.

269

регистрации "при уклонении одной из сторон договора от государственной

регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании

решения суда, вынесенного по требованию другой стороны".

При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый –

распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с

законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется

на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании

сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке

ст. 165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав, независимо от того,

подлежит ли регистрации соответствующая сделка1. По нашему мнению это

лишний раз доказывает, что законодатель, говоря в Гражданском кодексе о

регистрации сделок, имел в виду их регистрацию только как оснований

возникновения соответствующих прав2.

Второй вопрос состоит в том, можно ли в судебном порядке зарегистрировать

чужое право? По мнению автора, такая возможность должна существовать.

Принцип частной инициативы должен распространяться исключительно на

деятельность регистратора прав на недвижимость. В практике встречаются

случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые

законом права и интересы других лиц. Можно привести следующий пример.

Юридическое лицо "Х" приобрело право на объект в порядке приватизации в 1993

году. Согласно ст. 6 Закона о регистрации это право считается возникшим и без

государственной регистрации. Будучи собственником этого имущества "Х"

правомерно им распорядилось, заключив договор аренды с лицом "Y". "Y"

обратилось в регистрирующий орган для регистрации договора, однако ему было

1 С 1 февраля 2008 года это положение закреплено в законодательстве. Федеральный

закон от 02.10.2007 № 225-ФЗ внес изменения в п. 3 ст. 551 ГК РФ, установив, что "в

случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях,

предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном

производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о

государственной регистрации перехода права собственности."

2 См. § 3.3.

270

правомерно отказано, в связи с тем, что право "Х" зарегистрировано не было. "Y"

потребовал от "Х" зарегистрировать свое право собственности на сданный в

аренду объект, однако "Х" ответил отказом. В такой ситуации единственным

вариантом для "Y" является обращение в суд и иском о регистрации права

собственности "Х", и мы не видим оснований, по которым он не мог бы это

сделать, а суд не мог вынести соответствующего решения.

С учетом изложенного, автор считает целесообразным изменить

формулировку ст. 165 ГК РФ. Эту формулировку вообще следовало бы поместить

в общих нормах о недвижимом имуществе, а не в главу "Сделки". Она могла бы

иметь следующее содержание: "В случае уклонения от регистрации права на

недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда,

принятому по иску правообладателя или лица, которому отсутствие

регистрации права правообладателя препятствует регистрации его

собственного права на недвижимое имущество".

Но и эта формулировка не будет охватывать все случаи, когда существует

необходимость осуществления регистрации права на основании заявления лица,

которое законом не признается надлежащим заявителем. Не является редкой

ситуация, когда лицо не заинтересовано в регистрации своего права на

недвижимое имущество, поскольку на это имущество тут же будет обращено

взыскание. Такая ситуация может возникнуть как применительно к ранее

возникшим правам (например, возникшим в результате приватизации), так и по

отношению к правам, возникновение которых закон связывает с государственной

регистрацией (например, право на вновь созданный объект недвижимости). В

таких случаях до недавнего времени складывалось парадоксальное положение:

имущество есть, все основания для регистрации права на него имеются, не хватает

только обращения в регистрирующий орган, однако нет лица, которое в

соответствии с законом могло бы обратиться с таким заявлением. В результате на

имущество не может быть обращено взыскание, так как право на него не может

быть зарегистрировано. При продаже такого имущества на торгах покупатель не

271

мог зарегистрировать свое право. В случае, когда право должника уже возникло,

но не зарегистрировано, покупатель не мог зарегистрировать переход права без

предварительной регистрации права прежнего собственника (п. 2 ст. 6 Закона о

регистрации). Если же на торги было выставлено имущество, право на которое не

является возникшим, то подлежали признанию недействительными сами торги,

поскольку совершение сделок с имуществом, право на которое не возникло,

противоречит закону. В такой ситуации единственным лицом, которое

заинтересовано в регистрации права должника, является судебный пристав,

осуществляющий исполнительное производство. Однако закон до недавнего

времени не предоставлял ему права на обращение за регистрацией прав на

имущество должника.

В своем Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда указывал:

"В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для

регистрации перехода права собственности может быть только решение суда,

вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165,

пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий

пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по

подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке

обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не

предоставлено"1.

В настоящее время эта проблема законодательством решена. Пункт 3 ст. 551

ГК РФ в редакции, вступившей в силу с 1 февраля 2007 года, предоставил

судебным приставам - исполнителям право предъявлять в суд требование о

государственной регистрации перехода права при уклонении от регистрации.

Судебным приставам - исполнителям предоставлено также право обжаловать

отказ в регистрации (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации), и подавать заявления о

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.04 № 6518/4.

272

регистрации прав на объекты недвижимого имущества (ст. 16 Закона о

регистрации) 1.

Особый случай принудительной регистрации чужого права устанавливает

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214 "Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

На основании п. 5 статьи 13 этого Закона "застройщик обязан зарегистрировать

право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении

оснований для обращения взыскания на предмет залога", а "при уклонении

застройщика от государственной регистрации права собственности на объект

незавершенного строительства государственная регистрация права собственности

на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску

участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".

Требует анализа и такое нововведение, как предоставление нотариусу права

обратиться с заявлением о государственной регистрации. Согласно новой

редакции абзаца 2 п . 1 ст. 16 Закона о регистрации "в случае, если права

возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного

совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной

регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее

нотариальное действие"2. Очевидно, что нотариус составляет самостоятельную

категорию заявителей, т. к. не является правообладателем или стороной сделки, а

полномочия его вытекают не из доверенности, а из закона и факта совершения

соответствующего нотариального действия. В связи с этим возникают вопросы,

может ли нотариус подать заявление не получив согласия на это правообладателя,

а также как должен поступить регистрирующий орган, если заявление нотариуса

будет дезавуировано лицом, в чьих интересах оно подано. Видимо, на первый

1 Федеральный закон от 02.10.2007 № 225 ФЗ, ст. 5.

2 В редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

273

вопрос следует ответить отрицательно, а во втором случае регистрация не должна

проводиться. Однако это представляется необходимым отразить в законе.

3.6. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной

из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость.

Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном

итоге является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать

в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая

деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц

состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для

отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы,

устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние

на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации.

Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители

стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность

такого отказа.

Выступая, с одной стороны, как средство обеспечения гарантий прав

владельцев недвижимости, а, с другой стороны, как средство их ограждения от

возможного произвола регистрирующего органа, перечень оснований для отказа в

регистрации, безусловно, должен быть исчерпывающим. Сами основания для

отказа должны быть сформулированы конкретно и исключать различное

толкование. В то же время недопустима излишняя конкретизация этих оснований,

попытка включить в перечень все возможные случаи на уровне конкретных

прецедентов.

Перед тем, как перейти к рассмотрению оснований для отказа, следует особо

отметить, что в соответствии с недавно внесенными в Закон о регистрации

изменениями и дополнениями "отказ в приеме документов, представленных для

274

государственной регистрации прав, не допускается" (п. 4 ст. 13 Закона о

регистрации)1. Это положение заменило ранее присутствовавшую в Законе о

регистрации формулировку о том, что "не подлежат приему на государственную

регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые

слова или иные не оговоренные исправления, документы, исполненные

карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими

однозначно истолковать их содержание". Такое решение вопроса следует признать

абсолютно правильным2.

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в

регистрации. Как мы уже говорили, этот перечень должен быть исчерпывающим.

Однако так ли это на самом деле? Рассматривая вопрос об этом, А.Р. Кирсанов

пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для

отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о

регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной

регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

1. сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной

регистрации прав;

2. сомнения регистратора прав в подлинности представленных на

государственную регистрацию документов;

3. сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в

представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19

Закона о регистрации);

1 В редакции Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации признании утратившими силу

отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской

Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре

недвижимости".

2 Предложение о таком изменении закона автор вносил еще в 2001 году (См. Алексеев

В.А. "Регистрация прав на недвижимость". - М. 2001. - С. 112-114).

275

4. наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без

проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не

обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)"3.

Таким образом, А.Р. Кирсанов практически относит указанные

обстоятельства к самостоятельным основаниям отказа в регистрации. Такая

позиция не может не вызвать возражений. Действительно, в п. 2 ст. 19 Закона о

регистрации содержится правило, согласно которому в случаях, перечисленных

указанным автором, "государственная регистрация прав может быть

приостановлена не более чем на месяц", а "если в течение указанного срока не

будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав,

государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной

регистрации прав". Однако такая формулировка закона отнюдь не дает основания

для признания "неразрешенных сомнений регистратора" основанием для отказа в

регистрации. По нашему мнению, сомнения регистратора должны быть основаны

на реальных обстоятельствах, а отказ в государственной регистрации всегда должен

иметь одно из оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. В

противном случае следовало бы признать, что основание отказа лежит

исключительно в субъективной сфере регистратора.

Теперь приступим к рассмотрению оснований отказа в регистрации,

предусмотренных Законом. Оговоримся сразу, что и сам перечень оснований, и

отдельные формулировки ст. 20 Закона представляются весьма далекими от

совершенства. Поэтому, рассматривая все приведенные в Законе основания отказа,

мы будем предпринимать попытки составления более удачных формулировок.

Начнем с первого основания, которое звучит так: "право на объект

недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является

правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с

настоящим Федеральным законом".

3 Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним в Российской Федерации. - С. 213.

276

При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу

о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые

делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае

необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не

подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует

обратиться к ст. 4 Закона о регистрации. Ранее мы уже высказывались о

неудачности деления регистрации на "обязательную" и "необязательную"1.

Применительно же к рассматриваемому вопросу скажем, что права, регистрация

которых не обязательна, и права, в регистрации которых должно быть отказано,

это, безусловно, не одно и то же. В ст. 20 речь идет о тех правах, которые

учреждение юстиции не имеет права регистрировать.

В практике регистрирующих органов под правами, в регистрации которых

должно быть отказано, понимаются любые права на недвижимое имущество в

отношении которых в законе нет специального указания о том, что они подлежат

регистрации. К таким правам, в частности, относятся права нанимателя по

договору жилищного найма, права арендатора по договору аренды, заключенному

на срок менее года и т. п.

Кроме этих случаев на практике под данное основание отказа попадают:

а) обращение за регистрацией права на объект недвижимого имущества,

регистрация прав на него не регламентируется Законом о регистрации2. К таким

объектам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и

космические объекты. Об этом прямо говорится в ст. 4 ГК РФ;

б) обращение за регистрацией права на объект, который не относится к

недвижимому имуществу;

в) обращение за регистрацией права на объект недвижимости, находящийся

на территории неподведомственной данному регистрирующему органу (на

территории другого регистрационного округа).

1 См. § 3.1.

2 О непродуктивности такого подхода см. § 5.4.

277

Если первый случай вполне можно отнести к попадающим под данное

основание отказа, если считать, что в нем имеются в виду не только виды прав, но и

виды объектов, то соответствие данному основанию двух других случаев весьма

сомнительно, хотя отказывать в этих случаях, безусловно, нужно.

Следует обратить внимание на то, что в ст. 20 говорится о не подлежащих

регистрации правах на недвижимое имущество. Поэтому ситуация, когда объект

не является недвижимостью вовсе, данным основанием не охватывается. Что же

касается неподведомственности, то рассматриваемое основание сформулировано

так, что предусматривает отказ в регистрации тех прав, которые в принципе не

могут быть зарегистрированы в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

В случае же расположения объекта на иной территории, права могут быть

зарегистрированы, но не этим, а другим органом.

С учетом изложенных соображений формулировка Закона могла бы

выглядеть так: "право, о государственной регистрации которого просит

заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим

органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом".

Как видим, из формулировки ушло упоминание об объекте недвижимого

имущества, что позволяет распространить данное основание на случаи обращения

за регистрацией прав на объекты, не являющиеся недвижимостью. Кроме того,

норма дополнена словами "данным регистрирующим органом", что позволяет

распространить данное основание на случаи неподведомственности.

Перейдем к следующему основанию - "с заявлением о государственной

регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо".

Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией нами уже

рассматривался1. К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 16 и ст. 13)

относит:

а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);

б) сторону (стороны) договора;

1 См. § 3.5.

278

в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;

г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;

д) органы государственной власти и местного управления при

регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также

при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;

е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;

ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона).

Начнем с понятия правообладателя. Будучи весьма активно используемым в

Законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ Закона

свидетельствует о том, что речь идет о том лице, право которого на объект

недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная

фигура отличается от стороны по сделке - приобретателя, права которого на объект

возникнут только после регистрации. До регистрации права на основании договора

купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель, в смысле ст. 16

Закона имеет статус стороны по сделке.

Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по

сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на

обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает

только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и

абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении

недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица

без доверенности. С учетом данного обстоятельства в данной норме достаточно

было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем

правообладателя или стороны по сделке.

Кроме того, следует отметить, что в Законе осталась неучтенной еще одна

категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией - это лица

приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория

лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К

первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает

279

только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя

отнести потому, что право таких лиц возникает не из сделок, а из деятельности по

созданию объекта1.

Практика применения Закона о регистрации показывает, что под

рассматриваемое основание отказа попадают случаи не только обращений лиц, не

указанных в статьях 16 и 13, но и иные случаи.

В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать

обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа

подпадают и случаи отсутствия заявления одной из сторон такой сделки. Между

тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть

самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной

стороны речь не идет об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон -

надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией не обратились все надлежащие

лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так

"отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление

которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным

законом".

В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то,

что законодатель в 2003 году дополнил первоначальный перечень ст. 20 новым

основанием отказа, которое сформулировано следующим образом:

" правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на

государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого

имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации

возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода

данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в

действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого

имущества"2. Вряд ли можно возразить против того, что указанные

1 См. § 4.1.

2 Абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

280

обстоятельства должны стать основанием для отказа. Однако, по нашему мнению,

они являются лишь частным случаем, охватываемым предлагаемой общей

формулировкой об отсутствии необходимых заявлений.

Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или

акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое

имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания" .

На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо

проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном

порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом,

поскольку юридически он не существует. Но вернемся к ст. 17 Закона, в которой

говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь

названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного

самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания". Бросается в глаза явное несоответствие этих двух формулировок по

требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов

государственной власти и местного самоуправления. Для того, чтобы отказать в

регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан

недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен

соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить

регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все

незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная

ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен

незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае

регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в

государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку

для нее не будет оснований.

281

На практике такие ситуации чаще всего разрешаются применением другого

основания для отказа в регистрации - "документы, представленные на

государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют

требованиям действующего законодательства". Однако это вынужденное и

неудачное решение. Во-первых, акты государственных и иных органов должны

оцениваться не с точки зрения действующего законодательства, а с точки зрения

того законодательства, которое существовало на момент их издания. Во-вторых,

непонятно, почему признание недействительным акта выделено в отдельное

основание отказа в регистрации, а признание недействительной сделки или иного

документа, в качестве такого основания не выделено. Такой подход может быть

основанием для вывода о том, что к актам органов государственной власти и

органов местного самоуправления у регистрирующего органа должен быть особый

подход, исключающий их анализ с точки зрения законности. Однако такой подход

вряд ли находился бы в рамках общей концепции закона.

Из данной ситуации, по нашему мнению, есть следующий выход. Во-

первых, сформулировать основание для отказа в регистрации в ст. 20 в

соответствии со ст. 17 Закона: "акт о предоставлении прав на недвижимое

имущество издан государственным органом власти или органом местного

самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте

издания этого акта на момент его издания". Во-вторых, следует ввести общее

основание отказа для любых документов: "документы, представленные в

качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в

установленном законом порядке" .

Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона: "лицо,

выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться

правом на данный объект недвижимого имущества".

Какие же случаи подпадают под данные основание? Использованный в

приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего,

на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является

282

правообладателем, и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя

полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное

основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку

правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат

последовательному выяснению три вопроса:

а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе,

обладателем того права, на распоряжение которым направлен

правоустанавливающий документ, а если нет, то

б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих

документов от правообладателя, и если да, то

в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.

Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер

и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих

лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения

Закона, является одним из наиболее сложных.

Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое

имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание

таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих

функций предотвращает в будущем возможность установления

недействительности этих прав по основаниям, которые были известны

регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это

возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять

действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение

объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о

регистрации которых стоит вопрос. Отсюда кажется очевидным, что в регистрации

права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления

недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.

Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы.

Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать

283

юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено

установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность

должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным

органом (судом), либо бесспорно подтверждаться имеющимися в распоряжении

регистрирующего органа документами.

Если с первым случаем особых проблем возникнуть не может (например, у

регистрирующего органа имеется вступившее в законную силу решение суда, в

соответствии с которым признан недействительным договор, являющийся

правоустанавливающим документом для продавца), то второй вариант требует

дополнительного анализа различных ситуаций.

Наиболее простым примером, иллюстрирующим второй вариант, является

ситуация, когда у регистрирующего органа отсутствуют сведения о надлежащей

регистрации права лица, производящего отчуждение объекта, если закон связывает

с такой регистрацией возникновение права. Так, например, достаточно

распространенным случаем отказа по данному основанию является отчуждение

вновь созданного объекта до регистрации права на него.

Следует иметь в виду, что при отсутствии регистрации права, когда она

необходима для возникновения права, возможны две ситуации: а) право на данный

объект зарегистрировано не за данным заявителем, а за другим лицом, б) право на

объект вообще ни за кем не зарегистрировано.

Если во втором случае основания отказа можно устранить, зарегистрировав

право на объект в установленном порядке за лицом, пытавшимся произвести

отчуждение, то первый случай сам по себе многовариантен. Он мало чем

отличается от второго, если регистрирующий орган имеет сведения, как о

правообладателе, о том лице, которое уже произвело отчуждение объекта

заявителю, однако заявитель не произвел регистрацию перехода права. Проблема в

этом случае снимается проведением такой регистрации. Но если право на объект

зарегистрировано как право иного лица, с которым заявитель такими отношениями

не связан, то выяснение отношений между ними возможно только в судебном

284

порядке. В таком случае основания для отказа могут быть устранены в результате

судебного признания права заявителя на данный объект и, соответственно,

признания недействительным права лица, ранее зарегистрированного в качестве

правообладателя.

Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган,

если право зарегистрировано, либо его возникновение Закон не связывает с

регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное

основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано

недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные

ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто

встречается в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения

регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в

зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится

под сомнение, или нет.

По нашему мнению, если право не зарегистрировано, то регистрирующий

орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок.

Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это

имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы,

регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в

регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право

отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию

недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа

документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц,

принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его

применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов

и др. Но дело здесь не в причинах.

Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что

регистрация является бесспорным доказательством действительности

285

зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть

ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С

одной стороны, ст. 2 Закона говорит о том, что "государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрированного

права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть

оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 Закона возлагает

на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки",

что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего

отчуждение.

Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2

Закона. Логика здесь такова. Да, ст. 13 Закона устанавливает обязанность

регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности

сделок, но ст. 2 Закона устанавливает пределы осуществления этой обязанности,

ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу

действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего

органа. Однако, по нашему мнению, такой подход имеет и положительные, и

отрицательные стороны.

С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями,

регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной

регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой

стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих

приобретателей объекта, действительность прав которых будет впрямую зависеть

от действительности того права, которое вызывает сомнение. С одной стороны,

возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность

зарегистрированных прав, а, с другой стороны, отсутствие возможности такой

ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих

приобретателей объекта.

Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными

причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы

286

регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант -

констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и

безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права,

признанного затем судом недействительным. Однако применение данного

положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности

реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а, во-вторых, в

связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы

охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости1.

Каков же выход из ситуации? Нам он представляется следующим.

Установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о

недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием

для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае

должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на

определенный срок (не более месяца) с сообщением об установленных

обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение

этими обстоятельствами.

В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или

иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность

обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о

применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с

ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (прежде всего, аннулирования ее государственной

регистрации). Нам представляется, что регистрирующий орган вполне может быть

признан заинтересованным лицом, которым может быть предъявлено такое

требование, поскольку в соответствии со своим статусом он заинтересован в том,

чтобы в государственном реестре находились только действительные права и,

соответственно, в качестве их оснований указывались только действительные

сделки.

1 См. § 2.4

287

По-иному должны развиваться события при установлении обстоятельств, по

которым сделка может быть оспорена. В этом случае регистрирующий орган не

может предъявить иск о признании сделки недействительной, поскольку не

является заинтересованным в этом лицом. Но означает ли это, что при

установлении таких обстоятельств орган регистрации всегда должен оставаться

пассивным? Думается, что нет. Представляется целесообразным возложение на

регистрирующий орган обязанности принять определенные меры в случае

установления обстоятельств, позволяющих признать недействительной оспоримую

сделку, если такое признание необходимо в интересах государства, либо лиц,

относящихся к категории "социально незащищенных" (несовершеннолетних,

пенсионеров, недееспособных граждан). В этих случаях на регистрирующий орган

законом могла бы быть возложена обязанность приостановить регистрацию и

направить сообщение прокурору и заинтересованному лицу (государственному

органу, осуществляющему правомочия собственника, законному представителю

недееспособного лица), уполномоченному предъявить соответствующий иск в

интересах государства или гражданина. При этом регистрация может быть

произведена лишь после отказа прокурора или заинтересованного лица обратиться

с иском либо отказа суда в удовлетворении исковых требований.

Что же касается выявления оснований для оспаривания других сделок, то

вряд ли стоит возлагать на регистрирующий орган обязанности каким-либо

образом поднимать этот вопрос. Презумпция действительности оспоримой

сделки, которая может быть опровергнута только решением суда, существует как

раз для того, чтобы обеспечивать стабильность гражданского оборота, оставляя

вопрос о предъявлении исковых требований на усмотрение сторон. В связи с этим

стимулирование участников сделки со стороны регистрирующего органа на

предъявление таких требований не вписывается в стоящие перед ним задачи.

Пожалуй, самым "емким", а поэтому наиболее распространенным

основанием для отказа в регистрации является несоответствие требованиям

действующего законодательства по форме или содержанию документов,

288

представленных на государственную регистрацию прав. Среди общей массы

изученных отказов отказы по этому основанию составляют 91%, причем обращает

на себя внимание тот факт, что весьма часто под данное основание подводятся те

ситуации, которые подпадают под другие формулировки ст. 20 Закона, а также

вообще не охватываются этой статьей. С учетом этих обстоятельств, данное

основание следует подвергнуть тщательному анализу, постольку в практике

регистрирующих органов важно не только установление случаев, когда в

регистрации должно быть отказано, но и правильное указание основания отказа в

регистрации. Именно на это ориентирует "Инструкция о порядке заполнения и

выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и

информации о зарегистрированных правах"1 в п. 15 которой от регистратора

требуется в уведомлении об отказе указывать конкретный абзац п. 1 ст. 20 Закона,

на основании которого отказано в государственной регистрации.

Вполне очевидно и то, что несоответствие документов Закону по форме и их

несоответствие закону по содержанию, по сути дела являются разными

основаниями для отказа. В практике регистрации это означает, что в отказе четко

должно быть указано, по форме или по содержанию документы не соответствуют

закону (разумеется, не исключены случаи несоответствия и по форме, и по

содержанию одновременно).

Сначала рассмотрим основание отказа, связанное с нарушением формы

документов. Помимо нормативных актов, определяющих требования к форме

различных документов, Закон о регистрации содержит определенные общие

требования, которые сформулированы в ст. 18. К форме документов относятся

следующие: в установленных законодательством случаях документы должны быть

нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие

подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты

документов должны быть написаны разборчиво, не иметь подчисток либо

1 Утверждена Приказом Минюста от 18.09.2003 г. № 226.

289

приписок, зачеркнутых слов, не могут быть исполнены карандашом, а также иметь

серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

Таков перечень обстоятельств, из числа указанных в ст. 18 Закона, подлежащих

проверке при определении соответствия документа именно по форме. На наш

взгляд, эти требования следовало бы отделить от требований, относящихся к

содержанию документа.

Но следом за определением признаков нарушения формы документа

возникает вопрос, во всех ли случаях любое нарушение формы должно влечь отказ

в государственной регистрации. Известно, что далеко не каждое нарушение формы

документа влечет в конечном итоге его недействительность. Так, в соответствии с п.

2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,

требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого

удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны

признать сделку действительной. Однако это не означает, что при решении вопроса

о регистрации регистратор орган должен выяснять указанные выше обстоятельства.

Не являясь, в отличие от суда, юрисдикционным органом, орган регистрации

вправе считать установленным лишь те факты, которые бесспорно подтверждаются

надлежаще оформленными документами. Поэтому последующее признание

действительным в судебном порядке документа, по которому был вынесен отказ в

регистрации права, не делает такой отказ на момент его вынесения незаконным, а

лишь устраняет на будущее основания для такого отказа.

В то же время могут существовать такие нарушения, связанные с формой

документа, которые не могут повлечь его недействительность. Так, например, в

практике возникал вопрос о том, является ли наличие орфографических и

грамматических ошибок в документах, основанием для отказа в регистрации права,

которое этот документ подтверждает. Понятно, что количество и характер ошибок

могут быть весьма различны. Однако если имеющиеся в тексте орфографические и

грамматические ошибки или опечатки позволяют однозначно определить характер

волеизъявления авторов документа и все предусмотренные законом необходимые

290

условия сделки, то основания для отказа в регистрации отсутствуют. Вопрос о

мере, за которой количество ошибок и опечаток переходят в качество - вопрос

оценки регистратора.

Следует также отметить, что в зависимости от вида правоустанавливающего

документа могут быть установлены различные нарушения формы. Если для сделок

это прежде всего письменная и нотариальная форма, отсутствие не оговоренных

исправлений, то для актов государственных органов значение может иметь их

название. Так, например, если в определенных регионах приватизация

оформлялась лишь свидетельствами, выдаваемыми органами местной

администрации, там не может быть принято в качестве правоустанавливающего

документа "решение", "распоряжение", "договор".

Таким образом, основание отказа в регистрации, связанное с нарушением

формы представляемых для регистрации документов, можно сформулировать так:

"документы, представленные на государственную регистрацию прав,

- не соответствуют по форме требованиям законодательства и

нормативных актов, распространяющихся на эти документы".

Включение в определение не только требований законодательства, но и

других нормативных актов, обусловлено понятными причинами. Далеко не все

требования, определяющие действительность документов, определяются законами

(хотя такое решение было бы оптимальным). Существует ряд ведомственных

актов, которые определяют общие требования к документам, акты местных

органов власти, определяющие форму издаваемых ими и подчиненными им

организациями документов.

Указание на то, что требования закона и иных нормативных актов должны

распространяться на рассматриваемые документы, при внешней очевидности

также имеет большое значение, особенно в историческом аспекте. Как уже

указывалось, в разное время к одним и тем же документам предъявлялись разные

требования, в связи с чем каждый документ следует рассматривать с точки зрения

291

его соответствия по форме нормативным актам, требования которых на него

распространяются.

Отдельным основанием, близким к несоответствию документов по форме

(по крайней мере, не относящимся к содержанию документов), является

основание, сформулированное следующим образом: " не представлены

документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом

для государственной регистрации прав". До 2003 года такое основание в ст. 20

Закона о регистрации отсутствовало1. Его введение устранило весьма

существенный пробел в законе об основаниях отказа в регистрации.

В зависимости от основания возникновения права перечень необходимых

документов может изменяться. Например, при регистрации права на вновь

созданный объект недвижимости вместо одного правоустанавливающего

документа может потребоваться свыше десяти различных документов,

подтверждающих участие заявителя в создании объекта. Очевидно одно: для

нормального функционирования системы регистрации такой перечень должен

быть утвержден для каждого случая, а отсутствие какого-либо из документов

должно быть основанием для отказа в регистрации.

В связи с этим вызывает серьезные сомнения норма п. 2 ст. 17 Закона о том,

что "не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им

документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если

иное не установлено законодательством Российской Федерации". Эта норма,

безусловно, имеющая цель оградить заявителей от произвола регистрирующего

органа, на практике не действует, так как на самом деле ст. 17 не содержит (и не

могла бы содержать) перечня необходимых документов на все случаи жизни. В

результате такие перечни утверждаются сегодня самими регистрирующими

органами, что не исключает элементов произвола при их определении. Вот почему

такие перечни следовало бы утвердить на федеральном уровне.

1 Введено Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

292

Так же как и при нарушении формы документа, отсутствие какого-либо из

предусмотренных правилами регистрации документов не является обстоятельством

исключающим наличие права у лица, обратившегося за регистрацией. Ряд

обстоятельств, которые должны были подтверждаться отсутствующими

документами, могут быть подтверждены иным способом (другими документами и

пр.). Однако это не относится к сфере деятельности регистрирующего органа, для

которого отсутствие необходимых документов должно быть безусловным

основанием для отказа, а для заявителя должно означать необходимость обращения

за судебным признанием этого права.

Данное основание является безусловным, и только таким и должно быть. Его

функция - обеспечение нормальной работы регистрирующего органа, который, с

одной стороны, не имеет права рассматривать вопрос о регистрации без полного

комплекта документов, а, с другой стороны, не должен быть обязан принимать

меры к получению недостающих документов. При таком положении обязанность

формирования полного комплекта документов возлагается на заинтересованное в

этом лицо - заявителя, а невыполнение им этой обязанности влечет отказ в

государственной регистрации.

Теперь рассмотрим нарушение требований к содержанию документов, как

основание отказа в регистрации. При этом требования к содержанию также

можно разделить на две группы. Первая группа относится к сведениям, которые в

обязательном порядке должны содержаться в правоустанавливающих документах.

Эти требования содержатся в ст. 18 Закона и Правилах ведения ЕГРП.

В частности, в ст. 18 указано, что правоустанавливающие документы

должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации

прав на недвижимое имущество в ЕГРП, содержать описание недвижимого

имущества и вид регистрируемого права. Кроме того, они должны включать

наименования юридических лиц без сокращения, с указанием их мест нахождения,

а также полностью написанные фамилии, имена, отчества и адреса мест

293

жительства физических лиц. В правилах ведения ЕГРГТ эти требования

конкретизируются (см. п. 18 Правил и др.).

Основным вопросом, связанным с данной группой требований, также как и

для нарушений требований к форме, является вопрос о том, должно ли быть

отказано в регистрации во всяком случае установления отсутствия в

правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов,

предусмотренных Законом и Правилами. Мы полагаем, что ответ на данный вопрос

должен быть положительным в отношении всех документов, которые датированы

после 31 января 1998 г., т. е. после введения Закона в действие. При представлении

регистратору права решать, какой совокупности данных будет достаточно для

регистрации, неизбежно будет создана почва для произвола и субъективизма в

таком важном вопросе, как наличие или отсутствие оснований для отказа в

регистрации. В то же время анализ отказов в регистрации и документов по

зарегистрированным правам показал, что четкая установка в данном вопросе

отсутствует. Так, например, в значительном числе случаев отсутствие в

правоустанавливающем документе только одного параметра, предусмотренного

Правилами ведения ЕГРП (например, ИНН юридического лица, либо даты

рождения физического лица) послужило основанием для отказа. Однако

достаточно велико оказалось количество произведенных регистраций при

отсутствии в представленных документах даже нескольких параметров, как

правило, со ссылкой на то, что иные сведения все равно позволяют

идентифицировать субъекта и объект права.

При такой ситуации путь решения проблемы лежит либо в сокращении

перечня предусмотренных обязательных сведений, либо в изменении Закона в

части необходимости указания всех этих сведений.

Вторая группа требований к содержанию относится собственно к смыслу

документа, к содержанию закрепленного в нем волеизъявления лица или

нескольких лиц. Именно это содержание должно соответствовать Закону. При этом

следует обратить внимание на то, что применительно к содержанию документов ст.

294

20 говорит о его соответствии действующему законодательству, в то время как в ст.

17 применительно к основаниям регистрации говорится "о законодательстве,

действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на

момент совершения сделки (издания акта и пр.)". Вполне очевидно, что ст. 20 в

этой части должна быть приведена в соответствие со ст. 17 Закона.

Ранее мы уже рассматривали ситуацию с зарегистрированными правами и

говорили, что в отношении этих прав существует презумпция их

действительности, которая может быть опровергнута только судом.

Теперь рассмотрим сходные ситуации применительно к

незарегистрированным правам, документы о которых являются предметом

рассмотрения регистрирующим органом. По нашему мнению, подход к этим

документам должен быть иной. Если в отношении уже зарегистрированных прав и

оснований их возникновения существует презумпция действительности, то в

отношении незарегистрированных вещных прав такая презумпция для

регистратора не действует. Такое различие ориентирует регистрирующий орган на

полную проверку всех обстоятельств, которые могут повлечь в дальнейшем

признание недействительным как права, так и основания его возникновения. В

связи с этим основанием для отказа в регистрации следует признать любое

несоответствие содержания представленных документов требованиям

действующего законодательства (включая и специальное законодательство о

регистрации) и иных правовых актов, независимо от того, в какой степени такое

нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания

возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует

возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного

акта - отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная

правовая норма.

Нетрудно представить, что при таком подходе определить даже

приблизительно список возможных причин отказа в рамках данного основания не

представляется возможным. Попытки конкретизации этого основания либо его

295

ограничения какими-либо оценочными категориями неизбежно приведут к

негативным последствиям. Излишняя конкретизация приведет к непомерному

расширению нормы об основаниях отказа при неизбежных пробелах в перечне

этих оснований, а введение оценочных критериев, позволяющих принимать в

качестве оснований одни нарушения закона и не принимать другие, приведет к

возможности произвола в деятельности регистрирующего органа и смешению

функций регистрирующих и юрисдикционных органов.

На практике неоднократно возникал вопрос о соотношении анализируемого

основания отказа в регистрации и нормы ст. 180 ГК РФ, согласно которой

"недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей,

если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения

недействительной ее части". Не означает ли ст. 180 ГК РФ обязанность

регистрирующего органа в каждом случае установления противоречия условия

сделки закону выяснять, не могла ли она быть совершена без этого условия, а в

случае установления такой возможности - производить регистрацию независимо от

наличия в этой сделке незаконного условия? Такое применение ст. 180 ГК РФ при

решении вопроса о регистрации нам представляется в корне неверным. На момент

рассмотрения документов регистратор лишен объективных данных для того, чтобы

сделать вывод о том, была бы сделка совершена без включения незаконного

условия или нет. Установление же таких данных представляет собой прерогативу

судебных органов и не относится к компетенции регистратора. Таким образом, по

нашему мнению, установив наличие в сделке любого незаконного условия, даже

при возможности предположить, что она была бы заключена без этого условия,

регистратор обязан отказать в регистрации, указав условие, которое он считает

незаконным. В этой ситуации у сторон сделки есть три варианта: первый -

обжаловать отказ с обоснованием законности условия, ставшего причиной отказа;

второй - исключить из документа незаконное условие и вновь обратиться за

регистрацией, тем самым подтвердив, что сделка действительно могла быть

заключена без этого условия; и третий - расторгнуть сделку, если ее совершение без

296

незаконного условия признано невозможным. Такой порядок четко определяет

позицию регистрирующего органа и в наиболее полной мере обеспечивает защиту

прав участников сделки.

Продолжим рассмотрение оснований отказа. "Лицо, которое имеет права,

ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих

условий" - таково следующее основание для отказа, указанное в ст. 20 Закона.

Эта норма ориентирует регистрирующий орган на то, что в

правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть

описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления

документа, т. е. со всеми ограничениями и обременениями. Смысл такого

требования вполне понятен - приобретатель должен знать, что же собственно он

приобретает. Сообщить обо всех существенных характеристиках, как самого

объекта, так и права на него - обязанность как лица, отчуждающего объект

(например, продавца), так и иного лица, составляющего правоустанавливающий

документ (например, нотариуса, составляющего свидетельство о праве на

наследство). Применительно к сделкам несообщение отчуждающей стороной о

существующих ограничениях права на объект по установившейся практике будет,

как правило, основанием для признания сделки недействительной, как

заключенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.

178 ГК РФ). Можно сказать, что положение ст. 20 Закона о регистрации

направлено на предотвращение возможности оспаривания совершенных и

зарегистрированных сделок по этому основанию.

В то же время нужно иметь в виду, что регистрирующий орган может

отказать в регистрации лишь в том случае, если в правоустанавливающий документ

не включены те ограничения, которые известны этому органу, т. е.,

зарегистрированы в соответствующих разделах ЕГРП. Однако могут существовать

и иные ограничения, которые в реестр не включены и существование которых не

связано с регистрацией. В качестве примера можно привести ограничение права

собственника квартиры договором найма. И в этом случае продавец обязан будет

297

включить данное условие в договор. Но является ли отсутствие указание в договоре

отчуждения данного обременения основанием для отказа в регистрации?

Представляется, что здесь нужно выбирать одну из двух концепций – либо не

отказывать в таких случаях в государственной регистрации, либо признать

возможность и необходимость регистрировать такие обременения1.

В жизни встречаются ситуации, когда лицу, отчуждающему объект, не

известны все ограничения его права. Наиболее часто это происходит при

установлении ограничений прав на земельные участки в публичных интересах

(например, установление водоохранной зоны, регулирование застройки и пр.). Но и

в этих случаях необходимо требовать, чтобы эти ограничения были указаны в

правоустанавливающем документе. Что же касается владельца объекта, то обо всех

ограничениях своего права до заключения договора отчуждения он может узнать,

получив в выписку из ЕГРП.

С учетом изложенного более удачной представляется следующая

формулировка рассмотренного основания для отказа: " в правоустанавливающем

документе не указаны существующие обременения и ограничения".

Следующее основание отказа в регистрации сформулировано следующим

образом: "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества" .

Проведенным исследованием установлено, что данное основание отказа

используется весьма редко. И это не удивительно, поскольку трудно представить,

чтобы для регистрации своего права на объект заявитель представил документ, из

которого следует обратное, т. е. отсутствие у него этого права. Более того, если

строго следовать приведенной формулировке, то документ этот должен

свидетельствовать об отсутствии у заявителя любых прав на данный объект

недвижимости.

1 Более подробно см. § 5.4.

298

Между тем в практике не являются единичными случаи обращения за

регистрацией иного права, чем следует из правоустанавливающего документа. Так

нередкими были обращения государственных унитарных предприятий и

учреждений за регистрацией права собственности, а также случаи обращений за

регистрацией права собственности юридическими лицами, в уставной капитал

которых внесено только право пользования соответствующими объектами. Вот

почему, по нашему мнению, данное основание следовало бы изложить иначе,

указав, что правоустанавливающий документ должен свидетельствовать об

отсутствии права, заявляемого к регистрации.

Основанием отказа в регистрации выступает также наличие противоречий

между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами. Это основание

также первоначально не входило в перечень ст. 20 Закона о регистрации, а было

сформулировано в ст. 13 этого закона1.

По сути дела, речь здесь идет о невозможности произвести регистрацию в

связи с тем, что данные представленных на регистрацию документов расходятся с

данными, которыми располагает регистрирующий орган. Случай расхождения

сведений о собственнике объекта и лице, производящем его отчуждение, мы уже

рассмотрели при анализе основания отказа "лицо, выдавшее

правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на

данный объект недвижимого имущества". В таких случаях должно использоваться

именно это основание для отказа.

Однако, как показывает практика, возможны и иные расхождения, которые

могут препятствовать государственной регистрации. К таким расхождениям

следует относить: несовпадение данных об объекте недвижимости (например, в

регистрирующем органе числится квартира, а на регистрацию представляется право

на нежилое помещение), несовпадение данных об основаниях возникновения права

у лица, производящего отчуждение, (например, в реестре указан договор купли-

продажи, а в правоустанавливающем документе - свидетельство о праве на

1 Введено Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

299

наследство), несовпадение данных о субъекте права (в связи с изменением