Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

имущество и сделок с ним в Российской Федерации. - С. 77-82.

3 Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях

151

Различные системы принципов предлагаются М.Г. Пискуновой1, Е.Ю.

Петровым2 и другими исследователями.

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на

недвижимость объясняется, на наш взгляд, тем, что под принципами зачастую

понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их

важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком

большинства исследования принципов регистрации состоит в том, что они либо

оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на

зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующую

систему регистрации и освобождены от критического анализа.

Автор не видит большой пользы для данного исследования в сравнении

существующих точек зрения на состав и систему принципов регистрации прав на

недвижимость. Все положения, которые относятся различными авторами к

принципам регистрации, будут рассмотрены в контексте анализа конкретных

положений закона.

Для нашего исследования важно выделять принципы системоообразующие

(основные) и частные. От применения или неприменения первых зависит

качественная характеристика системы государственной регистрации.

Использование или неиспользование частных принципов характеризует лишь

отдельные элементы системы, не изменяя систему в целом.

Под основными принципами системы регистрации прав на недвижимость

предлагается понимать закрепленные в законе принципы правового регулирования

отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие:

а) правовое значение акта регистрации для обладателя права,

б) правовое значение акта регистрации для иных лиц,

экономической интеграции // Вестник министерства юстиции. - 2005. - № 1. - С. 39-40.

1 Пискунова М.Г., Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная

регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 289-298.

2 Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2001.

152

в) полномочия и ответственность регистратора,

г) порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией

недействительных прав.

Основные принципы государственной регистрации будут первоначально

нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации.

Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были

сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего

российского законодательства. Во-вторых, действующее российское

законодательство не формулирует принципов, характеризующих систему

государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора

данной работы, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы,

либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом

состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую

в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать

системой с учетом изложенного выше.

Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на

недвижимость является принцип гласности1. С.А. Бабкин пишет: "Гласность

оборота недвижимости – это такая его организация, при которой любое лицо может

беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о

любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент"

2.

Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе

регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности.

Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью

полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы

1 Он именуется также иногда принципом публичности (см. например, Скворцов О.Ю.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 145-146), однако под

публичностью понимается также и принцип, характеризующий правовое значение акта

регистрации (см. ниже). С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало

открытости реестра следует именовать принципом гласности.

2 Бабкин С.А. Указ.соч. - С. 146.

153

регистрации более важными являются не принципиальная доступность реестра, а та

информация, которая в этом реестре содержится и те выводы, которые вправе

сделать лицо, ознакомившееся с реестром, на основании полученной информации.

Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы

вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации

прав на недвижимость.

Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об

объекте регистрации, т. е. о том, что подлежит регистрации. В литературе

сложилось устойчивое мнение, что данная характеристика является чуть ли не

главной, определяющей систему государственной регистрации1. Большинство

исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации

на два вида: титульные и актовые. При этом основным отличием этих систем между

собой называется то, что в титульных системах объектом регистрации являются

права, а в актовых - сделки2. На самом же деле такая классификация систем, хоть и

является практически общепризнанной, однако проводится не по главному

критерию3. Дело в том, что в различных разновидностях реестров (поземельных

книг и т. п.) могут существовать сведения о сделках, на основании которых

произведена регистрация перехода права, а в актовых книгах, безусловно,

существуют сведения о тех правах, которые переданы по тем или иным сделкам.

Внесение таких сведений в книгу (реестр), не может не означать их регистрацию4.

1 Вопрос об объекте регистрации по российскому законодательству будет рассмотрен

специально в § 3.3.

2 Аппак Т.Д. Указ. соч. - С. 15; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по

законодательству Российской Федерации: ): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М.,

2002. С. 16; Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид наук. - М.,

2004. - С. 10 и др.

3 Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли

имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые

системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку –

регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В.

Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 299).

4 Так, например, согласно законодательству Италии, регистрация перехода вещных прав

на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с

недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в

154

Таким образом, на первое место по значению для классификации систем

регистрации выходит правовое значение акта регистрации1. При этом нужно

различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего

(утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

С точки зрения возникновения права существует три варианта: 1) с актом

государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права, 2)

момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами, 3)

момент возникновения права может связываться с актом государственной

регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения

права.

Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному

законодательству.

Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к

третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии

(далее ГГУ), правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует

регистрации в специальной, ведущейся компетентным государственным органом,

поземельной книге. Иными словами, в основе германской вотчинной системы

лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом

формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он

сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на

земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для

передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного

лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в

поземельной книге, если законом не предусмотрено иное"2. Одновременно в

соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право

зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то

предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в

большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение.

1 О правовом значении регистрации по российскому законодательству см. § 3.1.

2 Гражданское уложение Германии. Перевод с немецкого. - М., 2004. - С. 251.

155

поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не

существует"1.

Начало внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения.

При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от

регистрации2.

По мнению И. А. Покровского, принцип публичности (или, иначе, принцип

внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь

вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или

сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого

момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" 3.

Первый вариант характерен для системы Торренса. Руководящий принцип

акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая

государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в

книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип

публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только

она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость.

Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по

сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи

рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на

недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает,

переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.

"Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает

меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо

получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи"4.

1 Там же. - С. 255.

2 См. Ratt M., Raff M. J. Private property and environmental responsibility: a comparative

study of German real property law. - Kluwer Law International, 2004.

3 Покровский И. А. Указ. соч. С. 200.

4 Ельяшевич В. Б. Указ. соч. - С. 69, См. также: Shick B. C., Plotkin I. H.. Torrens in the

United States: A Legal and Economic History and Analysis of American Land-registration

Systems. - Lexington Books, 1978; Torrens Registration System in New York: Memorandum

Relative to Proposed Amendments to the Real Property Law Governing Registration of Real

156

Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом

государственной регистрации, характерен таких стран, как Франция и США.

Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: "Собственность

является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как

достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь не была представлена, а цена

не была уплачена".

Вторая сторона публичности состоит в соотношении основания

возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе

Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право

не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской

системе дело обстоит иначе.

Реальным основанием перехода права является соглашение сторон

относительно изменения вещных прав, т. е. вещный договор. Этот договор, в

отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в

отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение

о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей

обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности

юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются

вещный договор и акт регистрации.

Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц.

Здесь речь пойдет о таком принципе как принцип публичной достоверности.

Принцип достоверности, по мнению И. А. Покровского, означает, что "всякая

запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда

она не соответствует действительности"1. В свою очередь, В. Б. Ельяшевич

понимает указанный принцип следующим образом: ". .содержание книги, то есть

Property Titles Known as the Torrens Law // Bureau of Municipal Research (New York, N.Y.).

M.B. Brown Print. & binding Co, 1916; Yeakle M. M.. The Torrens System of Registration and

Transfer of the Title to Real Estate: Its Principles Explained and Its Methods Set Forth.Torrens

Press, 1894.

1 Покровский И. А. Указ. соч. - С. 200.

157

все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным

третьим лицам"1.

Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной

степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга,

содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая

переход вещных прав на объекты недвижимого имущества могут служить

источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную

информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие

третьи лица имеют право делать на основании полученной информации.

Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по

поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть

уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также, когда

сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или

иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект,

обратившийся может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге,

действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его

состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.

В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к

поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание

поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие

совершения сделки приобрело право на земельный участок или право,

обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу

внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности

записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу

определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной

книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при

1 Ельяшевич В. Б. Указ. соч. - С. 40.

158

условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно

приобретателю"1.

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в

том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в

государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями

прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация

основана на юридически порочных фактах"2. Действительно, сама по себе

публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с

принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного

приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную

достоверность сведений соответствующего реестра3. Не случайно зачастую

принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый

принцип.

Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор

считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной

достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему

государственной регистрации. Иначе говоря, системы регистрации прав на

недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности (в

сочетании с бесповоротностью) или не основанные на этом принципе. В случае

действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью

уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав. Во-

вторых, мы имеем дело с качественно иной степенью позитивной ответственности

регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой

должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий.

1 Гражданское уложение Германии. Перевод с немецкого. - М., 2004. - С. 255.

2 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 143.

3 Применительно к германскому праву Л.Ю. Василевская указывает, что "согласно этому

принципу добросовестное лицо, приобретшее право на недвижимое имущество лица, чье

право зарегистрировано в поземельной книге, становится правоообладателем даже в

случае, если отчуждатель этого имущества в действительности (несмотря на ошибку,

допущенную при регистрации) этим правом не обладал". (Василевская Л.Ю. Учение о

вещных сделках по германскому праву. - М., 2004. - С. 287).

159

В-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень

негативной ответственности как государства, за ущерб причиненный неправильной

регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих

обязанностей.

Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации

систем на актовые и титульные, то с такую терминологию можно было бы принять,

если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет реализация в ней

принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к

актовым (или нетитульным) системам следовало бы относить все системы, которые

не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое

указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая –

система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.

Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта

исследования. В случае с системами регистрации прав на недвижимость

классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные

признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки, а, в конечном

итоге, сделать выбор в пользу одной из них. При этом, с нашей точки зрения, выбор

необходимо делать из двух ранее выделенных систем, поскольку все иные

классификации имеют второстепенное значение. Так, вполне возможно

классифицировать системы регистрации по органам, которые ее осуществляют:

специализированные поземельные бюро (применяется, например, в Швейцарии,

Квебеке (Канада), Калифорнии (США)1, Австралии2, Чехии, Италии, Франции);

суды основного звена (применяется, например, в Германии, Польше, Югославии);

нотариальные органы (применяется, например, в Болгарии) 3. К сожалению, одной

из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на

1 См. Pivar W. H., Bruss R. California Real Estate Law. Dearborn Real Estate Education, 1999

2 Queensland Real Estate Legislation. CCH Australia, Limited, 1992

3 Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих

государственную регистрацию прав на недвижимость // Нотариус. - № 4. - 2001. - С. 61 –

65.

160

недвижимость в современной России, является недооценка указанного

обстоятельства. В реформировании системы регистрации на первое место всегда

выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов,

уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась

многократно1. Между тем, окончательный выбор между двумя системами

регистрации так и не был сделан.

Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость

(основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе) – это,

практически, выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает

достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и

системой, которая отличается значительно меньшей степенью бюрократизации,

значительно менее дорогой для государства и в значительно меньшей степени

вмешивающейся в отношения участников оборота.

С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в

настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской

Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той

или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен,

прежде всего, одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках

той или иной системы, но следует отметить, что будучи раз созданной, система

регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это

реформирование может влечь негативные последствия, и в этом смысле самым

важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы

принципах она ни функционировала.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского

законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о

неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие

в течение семидесяти лет рынка недвижимости, связанная с этим низкая правовая

культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений,

1 См. § 2.1.

161

связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть

лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии

судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически

нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану

собственности и прав граждан.

При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации

практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием

волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих

прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны

государства.

В то же время, анализ действующего законодательства о регистрации

приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на

недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных

групп.

Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в

нашей стране в полном объеме.

Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в

пренебрежении принципом гласности. Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации,

раскрывает этот принцип: "Орган, осуществляющий государственную

регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином

государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу,

предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме

(юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного

юридического лица и полномочия его представителя)". Однако, как уже

отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой

регистрационной системы.

В определенной степени реализован в нашей систем регистрации принцип

внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для

возникновения права. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ "права на имущество, подлежащие

162

государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих

прав на него, если иное не установлено законом". Таким образом, не во всех

случаях закон связывает возникновение права на недвижимое имущество с

государственной регистрацией1. Следовательно, с точки зрения принципа внесения,

российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие

от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.

Вторым и, как указывалось, основным принципом системы является принцип

публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре имеет

полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует

действительности. Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации

не увенчается успехом. Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш

взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском

законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в

абзаце 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и звучит следующим образом:

"Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Анализ данной формулировки с точки зрения значения информации,

содержащейся в реестре, для лица, которое к реестру обращается, приводит к

следующим выводам. Признание регистрации единственным доказательством

существования зарегистрированного права, очень мало что дает тому, кто

обратился к реестру. Действительно, а что еще может быть доказательством

зарегистрированного права, кроме государственной регистрации? Кроме того,

непонятно, кому эта фраза адресована. Если суду, который призван анализировать

доказательства, то следующая фраза о том, что зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебной порядке", как раз

дает суду возможность, несмотря на регистрацию, признать право

несуществующим.

1 Более подробно см. § 3.1.

163

О.Ю. Скворцов полагает, что "правило об исключительном характере

доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма

принципиальный характер, поскольку исключает внесудебную конкуренцию

доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости"1. Однако,

как представляется, суд является единственно возможным местом, где вообще

возможна конкуренция доказательств.

Если предположить, что данная формулировка адресована любому

заинтересованному лицу, которое обратилось к реестру, то и для такого лица данная

формулировка не может быть основанием для того, чтобы безоговорочно опираться

на запись и надеяться на полную защиту своих прав, в случае, если такая запись

окажется недостоверной. Признание государственной регистрации

зарегистрированного права единственным доказательством существования такого

права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других

доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не

освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право

недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном

порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в

безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность

предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что

зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Между тем, знание о том, что

зарегистрированное право может быть оспорено, дает основания предъявить к

пользователю реестра требование проверить наличие оснований для такого

оспаривания. Иначе, можно говорить о том, что всякий приобретатель

недвижимого имущества должен не только установить наличие государственной

регистрации права отчуждающего имущество лица, но и установить

действительность оснований проведения этой регистрации.

1 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и

судебно-арбитражная практика. - С. 51.

164

Здесь мы снова видим весьма тесную связь между принципом публичной

достоверности и принципом бесповоротности и неоспоримости

зарегистрированных прав. С одной стороны, возможность признания

несуществующим зарегистрированного права не дает считать приобретателя,

опиравшегося на данные о регистрации, во всех случаях добросовестным. С другой

стороны, отсутствие однозначного запрета на изъятие недвижимости от

добросовестного приобретателя делает принцип публичной достоверности

практически бессмысленным, поскольку его реализация происходит именно

применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не

отражающую действительное положение дел1.

Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше

принципам отмечалось рядом исследователей. Л.Ю. Василевская отмечает, что "в

российском праве не нашел закрепления один из основополагающих принципов

системы регистрации, характерный для германского законодательства, - принцип

бесповоротности"2. Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра

принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию

принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены

правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной

регистрации права в силу принципов внесения, достоверности и бесповоротности

все иные лица, в том числе заключившие договор купли-продажи недвижимости

раньше, но не зарегистрировавшие переход права собственности, должны

приобретать только право требования возмещения убытков, но не передачи

недвижимости"3. Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно

которому "по отношению к добросовестному приобретателю любое право на

недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях

1 Более подробно о значении государственной регистрации для определения правового

положения добросовестного приобретателя недвижимости см. § 3.2.

2 Василевская Л.Ю. Указ. соч. - С. 287.

3 Рогова Е.С. Гражданско правовын проблемы вторичного рынка ипотечного

кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2002. - С. 8.

165

единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять

добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях Единого

государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось

добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для

добросовестного третьего лица"1. В.В. Чубаров отмечает что "есть основания

прийти к выводу, что принцип публичной достоверности в полном объеме в

российской системе государственной регистрации прав на недвижимость также

своего отражения не нашел"2.

Вместе с тем, ряд ученых относят "самобытность" российской

регистрационной системы к ее достоинствам.

"Концептуальной основой созданной регистрационной системы в

Российской Федерации, - пишет Т.Д. Аппак, - является критическое совмещение

двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные

конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения

установленных в данных системах принципов. Эта ситуация обусловлена

стремлением учесть объективные проблемы начального этапа становления

рыночных отношений, на котором необходимо максимально сконцентрировать

информацию о правах на недвижимость с целью предотвращения возможных

злоупотреблений"3.

А.Р. Кирсанов называет принцип "двойной регистрации", отражающий, по

его мнению, совмещение двух систем регистрации, в качестве одного из шести

основных принципов регулирования правоотношений по государственной

регистрации4. На то, что Россия является единственной страной, допускающей

смешение двух систем регистрации указывал также А.А. Лазаревский5.

1 Рогова Е.С. Указ соч. - С. 21.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 317.

3 Аппак Т.Д., Указ. соч. - С. 7-8. См. также: Дзуцева М.Р. Указ. соч. - С. 10; Гребнева

Н.Е. Указ. соч. - С. 16; Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым

имуществом: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М, 2000. - С. 16.

4 Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним в Российской Федерации. - С. 79-81.

5 Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран. - С. 6.

166

Ранее мы уже пытались обосновать позицию, в соответствии с которой

разделение систем регистрации по объекту на систему регистрации прав и систему

регистрации сделок представляется не вполне корректным. В связи с этим и тезис о

том, что российская система регистрации является "смешанной" или

"совмещенной" не поддерживается автором настоящей работы. Само по себе

законодательное закрепление обязательной регистрации не только прав на

недвижимость, но и сделок с недвижимым имуществом, характеризует лишь

конкретный недостаток системы регистрации, который, по мнению большинства,

исследователей подлежит исправлению1. Однако было бы большим заблуждением

считать, что с исключением требования о регистрации сделок с недвижимым

имуществом система регистрации в России станет титульной.

Так что же представляет собой действующая система государственной

регистрации прав на недвижимость в России? Вполне очевидно, что она не является

титульной, поскольку в ней не действуют принципы публичной достоверности,

бесповоротности и неоспоримости. Но ее нельзя отнести и к актовой, поскольку

это не дает сделать характер полномочий регистрирующих органов, деятельность

которых предполагает правовой анализ оснований возникновения права при его

регистрации. Таким образом, мы имеем "особую" систему регистрации прав на

недвижимость. Ее можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в

смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения

бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной

системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной

актовой системе.

Что же вызвало к жизни такую своеобразную систему регистрации? Является

ли это результатом ошибки законодателя, либо в основе лежит некая рациональная

позиция? Следует ли считать данное положение нормальным, или оно нуждается в

исправлении, а если нуждается, то в каком направлении должна развиваться

система регистрации прав на недвижимость?

1 Более подробно о соотношении регистрации прав и сделок см. § 3.3.

167

Попробуем ответить на эти вопросы. Ранее уже обосновывалась

неприемлемость для нашей страны актовой системы регистрации. Видимо поэтому

в части компетенции регистратора нашим законодательством были восприняты

стандарты титульной системы. Поэтому ст. 13 Закона о регистрации возложила на

регистратора "правовую экспертизу документов и проверку законности сделки", а

ст. 20 Закона предусмотрела возможность отказа в государственной регистрации в

связи с тем, что "документы, представленные на государственную регистрацию

прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства". Почему же вместе с характерными для титульной системы

полномочиями регистратора не были реализованы гарантии для добросовестных

приобретателей и лиц, утративших права на недвижимость в результате

неправильных действий регистратора или незаконных действий иных лиц?

Дело, как представляется, в том, что защита добросовестных приобретателей

недвижимости возможна только в совокупности с установлением гарантий для лиц,

утративших право собственности помимо своей воли и не имеющих возможности

(в силу защиты добросовестного приобретателя) вернуть утраченную

недвижимость.

Если мы обратимся к первоначальной редакции Закона о регистрации, то

увидим, что ответственности была посвящена "целая" глава V, состоящая из одной

статьи 31. При этом и глава, и статья назывались "Ответственность при

государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Таким образом, и

из названия, и из содержания видно, что речь не шла о специальных принципах

ответственности государства как субъекта гражданского права. Пункт 1 ст. 31

Закона говорил лишь об ответственности учреждения юстиции по регистрации

прав, которое "в соответствии с настоящим Федеральным законом несет

ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое

имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и

подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и

сделках с ним".

168

В пункте 2 этой статьи говорилось уже об ответственности лиц, виновных в

умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации.

Ответственность этих лиц за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из

сторон, согласно данной норме наступает "в соответствии с законодательством

Российской Федерации".

Анализ этой редакции статьи говорит о том, что она провозглашала скорее

безответственность государства за деятельность в сфере регистрации, чем

определяла принципы его ответственности. Учреждение юстиции, как

указывалось, несет ответственность за допущенные им нарушения в соответствии с

самим Законом о регистрации (а не в соответствии с действующим

законодательством России, как это указано для конкретных лиц). В то же время

сам Закон такой ответственности учреждения не устанавливал. Кроме того,

учреждение несет ответственность лишь за своевременность и точность записей в

реестре, что вполне может быть использовано как основание для исключения

ответственности за результаты правовой экспертизы по установлению наличия

оснований для внесения этих записей.

В связи с приведенными выше нормами возникал вопрос об их соотношении

с нормами гражданского законодательства об ответственности за причинение

вреда. В ст. 1069 ГК РФ установлено, что вред, причиненный гражданину или

юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия)

государственных органов . .либо должностных лиц этих органов,. . подлежит

возмещению. Вред возмещается за счет соответственно, казны Российской

федерации, казны субъекта Российской Федерации". Вопрос этот был снят только

в конце 2004 года, когда в ст. 31 Закона о регистрации был введен п. 3, в

соответствии с которым "вред, причиненный физическим или юридическим лицам

в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими

государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным

законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый

государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному

169

правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны

Российской Федерации в полном объеме"1.

Таким образом, можно сделать вывод, что государство за вред, причиненный

при осуществлении деятельности по регистрации прав на недвижимость, несет

ответственность на общих основаниях, т. е. исключительно за противоправные

виновные действия.

Единственное исключение из этого правила установлено также в конце 2004

года и касается только лиц, утративших права на жилые помещения. Согласно ст.

31-1 Закона о регистрации2 "собственник жилого помещения, который не вправе

его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный

приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на

разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается

в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с

вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,

причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества,

взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного

года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к

исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей

реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей".

Таким образом, гарантии государства распространяются исключительно на

собственников жилых помещений, а размер гарантии ограничен так, что не

компенсирует утрату даже однокомнатной квартиры (если иметь в виду цены на

недвижимость в крупных городах)3.

1 Пункт 3 введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ.

2 Введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ.

3 При этом предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией

компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае,

если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя

на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 Закона о

регистрации).

170

Вместе с тем, принятие данной нормы, на наш взгляд, свидетельствует о том

векторе, по которому должно происходить развитие системы регистрации.

Скорость движения в этом направлении, как представляется, находится в

зависимости от исторических и экономических факторов. Именно эти факторы в

течение длительного времени делали невозможным введение полных гарантий

всем лицам, утратившим право собственности на недвижимость.

Для подтверждения этого вывода достаточно проанализировать ситуацию на

рынке жилья в Санкт-Петербурге. Рыночные отношения в данной сфере начали

активно развиваться с 1991 г. При этом до 1994 г. отсутствовала система

регистрации прав, включающая анализ их юридической состоятельности

правоустанавливающих документов. Регистрация производилась учреждениями

технической инвентаризации вне надлежащей правовой регламентации этого

процесса. Вопрос о самой возможности отказа и об основаниях такого отказа не

ставился. В результате было зарегистрировано значительное количество прав, как

на основании ничтожных сделок, так и сделок, подлежащих признанию

недействительными.

Возложение на органы, производящие регистрацию, материальной

ответственности за все ранее совершенные ошибки привело бы к необходимости

выплаты огромных сумм из бюджета государства, что было нереально в

существовавшей экономической ситуации.

Таким образом, мы должны констатировать наличие весьма сложной

проблемы: с одной стороны - необходимость установить право государства при

регистрации прав на недвижимость отказывать в регистрации по основаниям

несоответствия закону содержания представленных для регистрации документов, а

с другой стороны - невозможность установить безусловную ответственность

государства за действительность зарегистрированных прав.

Каков же выход к этой ситуации? Следует ли из-за невозможности решения

в полном объеме проблемы с ответственностью отказаться от всеобъемлющей

проверки оснований возникновения представленных для регистрации прав? Такой

171

подход, по нашему мнению, был бы весьма непродуктивен. Более правильным был

бы иной подход, исходящий из того, что формируемая сегодня система

регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована "как

стремящаяся к титульной".

Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной

власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном

объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по

анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и

организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть

проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же

такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий

орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.

Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен

рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной

ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на

недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа,

должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых

возможностей государства.

Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение

добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости)1,

признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в

противоречие с конституционными принципами свободы экономической

деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот,

подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами

конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в

котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание,

1 Хотя поводом для рассмотрения послужили именно обращения добросовестных

приобретателей недвижимого имущества.

172

соблюдение и защита - обязанность государства"1. Однако дальше этого признания

дело не пошло, поскольку Конституционный Суд РФ установил, что "общие

положения о последствиях недействительности сделки …не могут

распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не

оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской

Федерации"2. Таким образом, Конституционный Суд РФ признал

предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не

владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим

конституционным принципам, не сделав исключения для недвижимого имущества.

В то же время, рассматриваемое постановление не поставило точку в данном

вопросе. Во-первых, оно не рассматривало специфику недвижимости, а, во-вторых,

оно не указало, что нормы закона о защите прав добросовестного приобретателя

недвижимости не могут быть изменены.

До тех же пор, пока все принципы титульной системы не будут реализованы

в законодательстве, следует четко понимать, что представляет собой действующая

система регистрации с точки зрения обеспечения реализации цели защиты прав

участников оборота недвижимости.

В то же время представляется необходимым сформулировать в

законодательстве основные принципы титульной системы, указав срок введения их

в действие. Целью такого закрепления было бы, с одной стороны, четкое

определение правового значения государственной регистрации, как для

правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, было бы гарантией

сохранения направления развития системы государственной регистрации.

Предлагаемые нормы могли бы иметь следующее содержание:

1 Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-ППо делу о

проверке конституционности положенией пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса

Российской Фудурации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой,

А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева.

2 Там же.

173

"Право на недвижимое имущество считается возникшим с момента

внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, если

законом прямо не предусмотрено иное".

"Лицо, считается добросовестным приобретателем недвижимого

имущества, если при его приобретении оно основывалось на данных Единого

государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о

неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП".

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества не может быть

лишен вещного права на это имущество.

Лицо, утратившее право на недвижимое имущество в результате

приобретения этого имущества добросовестным приобретателем, имеет право

требовать возмещения понесенных в связи утратой имущества убытков от

Российской Федерации. Российская Федерация имеет право взыскать сумму

возмещенных убытков с лица (лиц) в результате виновных действий которого

было утрачено право на недвижимое имущество.

Вполне очевидно, что такие нормы создадут изъятие из правила ст. 301 ГК

РФ о возможности истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Однако установление такого изъятия для недвижимости представляется

целесообразным и подтверждается мировым опытом, который в данном случае

вряд ли следует игнорировать.

Против такого подхода в категорической форме выступает Е.М. Тужилова-

Орданская, которая полагает, что нормы о невозможности истребования имущества

от добросовестного приобретателя должны распространяться исключительно на

движимое имущество1, а "признание бесповоротности государственной

регистрации (невозможность ее оспаривания) привело бы к грубейшим

нарушениям прав прежде всего собственников недвижимости"2. Это вполне

последовательная позиция, но если ее придерживаться, то необходимо отказываться

1 Тужилова-Орданская Е.М., Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 272.

2 Там же. - С. 364-365.

174

и от всех других свойств, характерных для системы регистрации, основанной на

гарантированности прав, зафиксированных в реестре. Однако, такой подход

представляется малопродуктивным по основаниям, изложенным выше.

Можно предвидеть возражения против установления предлагаемых правил,

основанные на опасениях, что они будут стимулировать лиц, стремящихся

незаконно завладеть чужими объектами, искусственно создавать "добросовестных

приобретателей", исключая, тем самым, возврат имущества законным владельцам.

Комментируя подобные возражения можно отметить следующее.

Во-первых, практика искусственного создания добросовестных

приобретателей уже весьма широко распространена. При этом в ряде случаев

объект перепродается несколько раз не потому, что в первичной сделке заложен

порок, а как раз потому, что приобретатель не уверен в том, что приобретение им

объекта, право на который зарегистрировано, делает его добросовестным

приобретателем.

Во-вторых, бороться с "искусственными" добросовестными приобретателями

необходимо не путем ущемления прав настоящих добросовестных приобретателей

недвижимости (установление возможности изъятия имущества от добросовестного

приобретателя является ничем иным, как ущемлением его прав в пользу не

владеющего собственника). Очевидно, здесь более приемлемы методы, присущие

уголовной юстиции, которая должна доказать, что приобретатель не является

добросовестным, а участники "сделок" на самом деле являются субъектами

преступления.

В-третьих, представляется, что последовательное соблюдение определенного

принципа регулирования оборота недвижимого имущества всегда, в конечном

итоге, более значимо, чем отдельные издержки, связанные с его последовательной

реализацией.

2.5. Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права

и законодательства

175

Одним из первых вопросов, которые необходимо решить - вопрос о том, к

какой отрасли права следует отнести нормы о регистрации прав на недвижимость.

На первый взгляд ответ на него достаточно прост: поскольку нормы о регистрации

прав на недвижимость включены в Гражданский кодекс, постольку это институт

гражданского права. Однако это только верхний срез проблемы. Действительно,

нельзя отрицать, что нормы, устанавливающие обязательность регистрации прав на

недвижимость, правовые последствия регистрации или ее отсутствия, безусловно,

относятся к гражданскому законодательству, так как определяют основания и

порядок возникновения гражданских прав. В то же время п. 6 ст. 131 ГК РФ

говорит о том, что порядок государственной регистрации и основания отказа в

регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. Следует ли нормы, устанавливающие порядок

регистрации, относить к гражданскому законодательству? Представляется, что не

следует.

Порядок государственной регистрации это ничто иное, как совокупность

норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего

органа и лицом, обращающимся за регистрацией, а, значит, это сфера

административного, а не гражданского права. Разумеется, деятельность

регистрирующего органа должна базироваться не только на нормах, определяющих

порядок регистрации и носящих процессуальный характер, но и на материальных

нормах гражданского законодательства. Однако, применение гражданского права в

процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения

норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым.

Изложенная позиция подтверждается и текстом Закона о регистрации.

Статья 5 Закона к участникам отношений, возникающих при государственной

регистрации, относит, с одной стороны, собственников недвижимого имущества и

обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, 1 а, с

1 Хотя правильнее было бы говорить о заявителях, так как далеко не все лица, обращающиеся в

176

другой стороны, - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество, т. е. субъектный состав этих отношений характерен для

административно-правовых отношений.

Вместе с тем нельзя сказать, что все нормы Закона о регистрации относятся к

административному праву. Некоторые из этих норм, безусловно, имеют

гражданско-правовую природу. К числу таких норм относятся ст. 4,

устанавливающая обязательность государственной регистрации, ст. 6 - о

признании ранее возникших прав. Примером нормы, относящейся к гражданско-

процессуальным, мог служить абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона, который предусматривал

право регистратора или правообладателя обратиться в суд за разъяснением порядка

исполнения решения суда, которое не содержит сведений, подлежащих

включению в Единый государственный реестр прав и соответствующую

обязанность суда дать такое разъяснение1.

Большинство исследователей считает, что нормы, относящиеся к

государственной регистрации прав на недвижимость, образуют правовой институт.

Правовой институт является одним из основных элементов структуры

законодательства, которые зависят от характера взаимосвязей между частями

предмета правового регулирования2. С.С. Алексеев особо подчеркивает, что

"материальной предпосылкой для формирования правового института является

наличие такой разновидности общественных отношений или такого участка ряда

разновидностей, которые бы объективно требовали обособленного регулирования

комплексом нормативных предписаний"3.

регистрирующий орган, являются обладателями прав.

1 В настоящее время эта норма без достаточных оснований исключена из Закона о

регистрации (См. § 5.5).

2 Давая характеристику правового института, укажем, что "под правовым институтом

понимается система "взаимосвязанных, взаимодополняемых по своему назначению норм,

регулирующих относительно обособленную совокупность взаимосвязанных

общественных отношений". (Подробнее см. Система советского законодательства. / Под.

Ред. Самощенко И.С. - М., 1980. - С. 20 - 21).

3 Алексеев С.С. Структура советского права. - М., 1975. - С. 125 - 127.

177

В то же время большинство исследователей полагают, что институт

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является

межотраслевым (или комплексным), т. е. регулируется нормами ряда отраслей.

Так, например, по мнению В.В. Михольской "институт государственной

регистрации прав на недвижимое имущество является комплексным, так как

представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права,

например, конституционное, административное, гражданское и др. "1.

А.В. Волынцева указывает, что "институт государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним должен характеризоваться как

комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей

права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и

прекращения прав на недвижимое имущество, основанный на сочетании методов

преимущественно административно-правового и гражданско-правового

регулирования"2. Такого же мнения придерживается Н.В. Диаковская3

Вместе с тем, П.В. Крашенинниковым4 и М.Г. Пискуновой5. государственная

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассматривается как

институт гражданского права. Е.А. Баранова считает государственную регистрацию

"субинститутом вещного права"6. В то же время С.Б. Пашенько приходит к выводу

"об административно-правовой природе института государственной регистрации

прав на недвижимое имущество"7.

1 Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации

недвижимости: Дис. ... канд. юрид. наук. - М. 2002. - С. 54.

2 Волынцева А.В. Указ. соч. - С. 61.

3 Диаковская Н.В. Указ. соч. - С. 8.

4 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -

М., 1999. - С. 60 .

5 Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.// Бюллетень

Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - № 1. - С. 22 – 23.

6 Баранова Л.А. Указ. соч. - С. 15.

7 Пашенько С.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Саратов,

2002. - С. 7.

178

Как представляется, в каждой из предлагаемых позиций есть свое

рациональное зерно. Вполне можно говорить о государственной регистрации прав

на недвижимое имущество как о гражданско-правовом институте, если включать в

этот институт все нормы гражданского права, относящиеся к регистрации прав на

недвижимое имущество. Эти нормы можно обнаружить не только в Гражданском

кодексе и Законе о регистрации. Они находятся также, например, в Федеральном

законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"1, в Федеральном законе "Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"2.

Однако, следует признать, что нормы, определяющие порядок регистрации,

окажутся за пределами такого института гражданского права.

Можно в рамках административного права также выделить институт

государственной регистрации. В него также попадут нормы нескольких

нормативных актов, регулирующие отношения между регистрирующим органом и

заявителем в процессе осуществления государственной регистрации. Однако

гражданско-правовые нормы не будут являться составной частью этого института.

Мы поддерживаем позицию тех исследователей административного права,

которые полагают, что развитие современного административного

законодательства дает основания в рамках системы административного права

выделить определенную совокупность норм, которые регулируют управленческие

отношения в сфере имущественных отношений. "Эта группа норм отражает

особенное в административно-правовом регулировании, т. е. то, что характерно для

проявления роли административно-правовых институтов в межотраслевом и

отраслевом управлении, в государственном регулировании"3.

Ю.А. Тихомиров предложил выделить "регистрационно-легализующую"

подотрасль административного права с институтами "государственная

1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

3 Административное право /Под. ред. проф. Ю.М. Козлова и проф. Л.Л. Попова. - М.,

1999. - С. 50.

179

регистрация", "лицензирование", "стандартизация"1 и т. п., полагая, что в ходе

экономического реформирования изменилось содержание административного

права, которое в настоящее время регулирует не только управленческие отношения,

но и ряд таких, которые традиционно составляли предмет гражданско-правового

регулирования.

Аналогичные или близкие по смыслу позиции обосновываются в

современных научных трудах ряда ученых, изучающих административное право2.

Присоединяясь к концепции комплексного, межотраслевого института

государственной регистрации прав на недвижимость, автор настоящего

исследования руководствуется следующими соображениями. Нормы,

регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав на

недвижимость, не способны к автономному существованию. Нормы гражданского

права не могут быть реализованы без административно-правового порядка их

осуществления, без системы органов, осуществляющих регистрацию. В свою

очередь, деятельность регистрирующего органа вне норм гражданского права

становится абсолютно бессмысленной, поскольку становится лишенной

материально-правовой основы и правового результата, определяемого нормами

гражданского права. Вот почему все нормы, регулирующие отношения, связанные

с государственной регистрацией, являются тесно взаимосвязанными. Именно эта их

взаимосвязь позволяет объединить их в единый межотраслевой институт.

Однако выводом о межотраслевом характере данного правового института не

должно заканчиваться исследование его правовой природы. Как представляется, во

всяком межотраслевом институте возможно выделить ведущую отрасль. Мы

полагаем, что такой отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость

является гражданское право. Ведущий характер гражданско-правовых норм в

системе института регистрации прав на недвижимость определяется тем, что:

1 Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. - М. 1998. - С. 89.

2 См., например, Агапов А.Б. Учебник административного права. - М., 1999; Старилов

Ю.Н. Административное право. Часть 1. - Воронеж. 1998; Бахрах Д.Н. Административное

право. - М., 2000.

180

1) целью государственной регистрации является достижение гражданско-

правовых последствий в виде возникновения, изменения и прекращения прав на

недвижимое имущество;

2) материально-правовую основу решений, принимаемых органами

государственной регистрации (о регистрации, об отказе в регистрации) составляют,

прежде всего, нормы гражданского права, определяющие действительность или

недействительность представляемых документов;

3) гражданско-правовые нормы являются основным критерием оценки

правильности решений регистраторов при разрешении споров в судебном порядке.

Обращает на себя внимание и еще одно обстоятельство. Как уже отмечалось

выше, отношения между регистрирующим органом и заявителем, хотя и относятся

к сфере административного права, но носят весьма специфический характер. Хотя

эти отношения, безусловно, носят публично-правовой характер, и в силу этого их

нельзя отнести к гражданско-правовым, но во взаимоотношениях регистратора и

заявителя в гораздо большей степени присутствуют отношения равенства, чем

отношения власти-подчинения.

Во-первых, у заявителя отсутствует обязанность обращения в

регистрирующий орган. В основе регистрационного процесса лежит

волеизъявление правообладателя, который как следует из ст. 16 Закона о

регистрации вправе самостоятельно решать вопрос о своем вступлении в

отношения по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведение регистрации носит заявительный характер. И, хотя отсутствие

государственной регистрации ведет к непризнанию права на недвижимое

имущество со стороны государства, только от самого правообладателя зависит,

придаст ли он возникшим правоотношениям юридическую силу. Причем

государство не устанавливает каких-либо санкций за неосуществление

государственной регистрации, следовательно, отсутствуют основания для

квалификации отсутствия обращения за государственной регистрацией в качестве

181

правонарушения, и для привлечения правообладателя к ответственности

(административной, уголовной).

Прекращение регистрационных отношений также возможно по инициативе

правообладателя. Правообладатель вправе на любой стадии государственной

регистрации (до принятия решения учреждением юстиции по регистрации прав)

отказаться от совершения регистрационных действий и забрать представленные на

регистрацию документы. В соответствии с п. 4 ст. 20 Закона о регистрации "до

внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об

ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в

государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о

государственной регистрации права и иных представленных на государственную

регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений

сторон договора"1.

В то же время праву заявителя на обращение в регистрирующий орган

соответствует императивная обязанность этого органа рассмотреть его обращение и

произвести государственную регистрацию, если отсутствуют основания для отказа.

Возможность усмотрения регистратора в процессе принятия решения также весьма

ограничена, по сравнению с полномочиями, например, органа исполнительной

власти или местного самоуправления, деятельность которых также

регламентирована административным правом. Практически эта возможность

сводится к праву регистратора приостановить государственную регистрацию "при

возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной

регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или

достоверности указанных в них сведений". При этом "государственный регистратор

1 Обращает на себя внимание не вполне корректная формулировка данной нормы. При

буквальном ее толковании возможность отказаться от регистрации у заявителя имеется

только в том случае, если основанием возникновения его права является договор. Однако,

не совсем понятно, почему от регистрации своего права не может отказаться владелец

вновь созданного объекта недвижимости, наследник или лицо, чье право установлено

решением суда. С учетом изложенного было бы правильнее указать, что рассмотрение

заявления о государственной регистрации может быть прекращено на основании

заявления лица, которое обратилось с заявлением о регистрации.

182

обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и

(или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них

сведений" (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации).

Такое положение регистратора и регистрирующего органа также

свидетельствует о ведущем характере гражданско-правовых норм в рамках

института государственной регистрации прав на недвижимость. В качестве

критерия, который позволяет указать на приоритетное регулирование регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним нормами гражданского права, здесь

выступает метод правового регулирования.

По справедливому замечанию В.Ф. Яковлева ". .теория права не знает другой

такой емкой специальной правовой категории, как метод, которая могла бы вобрать

в себя основные черты отрасли права. . Эта категория позволяет раскрыть

юридические черты каждой отрасли права в их органическом единстве и

своеобразие ее воздействия на поведение людей. Именно поэтому метод

используется как классификационный признак при изучении системы права"1.

При этом, как указывал С.С. Алексеев, "использование метода правового

регулирования при отраслевой квалификации тех или иных отношений не может

быть противопоставлено использованию в этих целях предметных признаков.

Наличие особого метода является лишь отражением в правовой сфере

существования таких свойств предмета правового регулирования, которые

необходимы и достаточны для формирования особой отрасли права"2.

Проведенный анализ показывает, что в отношениях по государственной

регистрации "удельный вес" диспозитивности гораздо выше, чем проявления

субординации.

В то же время В.Ф. Яковлев отмечает, что "юридическое равенство

выражается не в совпадении конкретного содержания правоспособности, а в том,

1 Яковлев В.Ф. К проблеме гражданско-правового метода регулирования общественных

отношений // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сб. ст. - М., 2001. - С. 366 -

367.

2 Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сб. ст. - М., 2001. - С. 26.

183

что правоспособность всех субъектов гражданского права является

однопорядковой: она создает субъектам права одинаковую возможность участия в

гражданских правоотношениях в одних и тех же ролях - в качестве носителей

гражданских прав и обязанностей в конкретных правоотношениях и обуславливает

равную возможность для субъектов гражданского права в выражении

волеизъявления, направленного на установление правоотношения, а также в

определении прав и обязанностей"1.

Поэтому предшествующие рассуждения не дают оснований для отнесения

всех отношений в данной области к сфере гражданского права, но позволяет

сделать вывод о том, что гражданско-правовое регулирование имеет в данной

области определяющее значение.

В литературе высказана оригинальная точка зрения о существовании

"регистрационного права" как самостоятельной комплексной отрасли права. Автор

этой позиции А.Р. Кирсанов пишет: "…проведенное исследование правовых основ

регистрационной деятельности в сфере недвижимости приводит к выводу о том,

что в Российской Федерации формируется относительно самостоятельная отрасль

права – регистрационное право"2. Не придавая слишком большого значения тому,

как называть совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с

регистрацией прав на недвижимость, следует все же отметить, что признание этой

совокупности норм отраслью права вряд ли обосновано. Во-первых, в науке уже

подвергались критике попытки выделения бесконечного количества отраслей права

только на основании наличия определенной сферы регулирования. Венцом

подобной концепции было провозглашение наличия отрасли банно-прачечного

права. Во-вторых, если следовать концепции А.Р. Кирсанова, то, очевидно, должно

существовать несколько отраслей права, которые с равным основанием могут

претендовать на название "регистрационное". Ведь регистрация осуществляется не

только в отношении прав на недвижимость, есть регистрация юридических лиц,

1 Яковлев В.Ф.Указ. соч. - С. 371.

2 Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним в Российской Федерации. - С. 84.

184

индивидуальных предпринимателей, ценных бумаг, регистрация актов

гражданского состояния и автотранспорта.

Однако главным обстоятельством, побуждающим выступить против

концепции "регистрационного права", является то, что в ее основе лежит идея о

существовании некой особой "регистрационной деятельности", которая и является

предметом регулирования данной "отрасли". Подобный подход может привести и

реально приводит к тому, что деятельность регистраторов начинает

рассматриваться как самостоятельное явление, исследование содержательной

стороны этой деятельности, которая состоит в применении гражданско-правовых

норм, подменяется исследованием процессуальных моментов взаимоотношений

между регистратором и заявителем.

В то же время представляются перспективными предложения по

формированию комплексной отрасли, регулирующей отношения в сфере

недвижимого имущества1.

В связи с проблемой правовой природы норм о регистрации возникает и

второй важный вопрос: существовала ли до введения в действие соответствующего

закона государственная регистрация прав на недвижимость или она появилась

только после принятия Закона о регистрации и создания адекватной ему системы

регистрации? Отношение к этому вопросу было весьма неоднозначным, в

частности, в практике судов различных регионов, и даже различных судов одного

региона. Такая ситуация связана с тем, что нормы Гражданского кодекса о

регистрации в определенной степени носили программный характер, их

применение было затруднено отсутствием в России единой в организационном и

правовом отношении системы регистрации прав на недвижимость. Однако, можно

ли в связи с такой ситуацией говорить, что нормы о регистрации не действовали?

Полагаем, что гражданское законодательство не дает оснований для такого вывода.

1 Андреев В.К. Право государственной собственности в России. - М., 2004. - С. 69;

Сусликов В.Н. Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в России:

Опыт межотраслевого исследования: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. - М., 2007. - С. 24-

25.

185

Статья 131 ГК РФ без всяких оговорок устанавливает обязательность

регистрации вещных прав на недвижимые вещи, их ограничений, возникновения,

перехода и прекращения. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ говорит о том, что права на

имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента

регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статья 165 ГК РФ говорит о ничтожности сделки с недвижимым имуществом при

несоблюдении требования о ее государственной регистрации. Требования об

обязательной регистрации соответствующих сделок содержатся в нормах части

второй ГК РФ о купле-продаже, дарении, аренде и других сделках по поводу

недвижимого имущества.

В ч. 2 ст. 223 ГК РФ с моментом регистрации связан момент возникновения

права собственности у приобретателя имущества, отчуждение которого подлежит

государственной регистрации, а п. 3 ст. 433 ГК РФ связывает момент заключения

договора, подлежащего регистрации, с моментом этой регистрации.

Таким образом, в ГК РФ содержится система взаимосвязанных норм о

регистрации, изъятие которых нарушило бы систему регулирования широкого

круга отношений. Вместе с тем проблема отсутствия закона о регистрации и

системы регистрирующих учреждений, соответствующей ГК РФ была налицо. Но

законодатель не пошел в связи с этим на временный отказ от применения норм об

обязательности и правовых последствиях регистрации.

Эта ситуация нашла отражение во вводных законах как к части первой, так и

к части второй ГК РФ. В ст. 8 Федерального закона "О введениив действие Части

первой Гражданского кодекса Российской Федерации"1 указано, что впредь до

введения в действие "Закона о регистрации прав нанедвижимое имущество и

сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого

имущества и сделок с ним, а ст. 6 аналогичного закона о Второй части ГК2 говорит

1 Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. Ст. 3302

2 Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

186

о применении действующего порядка регистрации сделок с недвижимым

имуществом до введения в действие Федерального закона о регистрации. Таким

образом, законодатель на период отсутствия закона о регистрации не признал

нормы ГК РФ временно недействующими, а обеспечил возможность их действия

путем признания порядка регистрации, существовавшего на момент введения в

действие ГК. Указанные нормы вводных законов означают, что с регистрацией,

осуществляемой в порядке, действовавшем на момент введения в действие ГК,

закон связывает те правовые последствия, которые установлены гражданским

законодательством.

На это неоднократно указывал Высший Арбитражный Суд РФ в своих

постановлениях по конкретным делам. Так в Постановлении от 2 февраля 1999 г.

№ 4749/98 Высший Арбитражный Суд РФ по делу, предметом которого были

отношения, связанные с договором купли-продажи, заключенным в 1995 г., указал,

что судом не учтена норма ст. 131 ГК РФ, согласно которой право собственности и

другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной

регистрации, а ст. 8 Федерального Закона "О введении в действие части первой

Гражданского кодекса РФ" предусматривается сохранение действующего порядка

регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Далее в постановлении

указано о том, что суд не выяснил, было ли зарегистрировано право собственности

за ответчиком и, следовательно, выступал ли он надлежащим продавцом

имущества. Данное обстоятельство, по мнению Президиума Высшего

Арбитражного Суда РФ, имеет существенное значение для регистрации права

собственности за истцом-покупателем1.

Теперь необходимо рассмотреть, что же представлял собой "действующий

порядок регистрации". До введения в действие Закона невозможно было говорить о

существовании в России единого порядка регистрации. Функции по регистрации

прав на недвижимость осуществлялись в различных субъектах Федерации

различными органами (специально созданными учреждениями, бюро технической

1 Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 5.

187

инвентаризации, Комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и др.) и в

рамках различных правовых процедур. Поэтому под действовавшим порядком

следовало понимать порядок регистрации, установленный на территории

конкретного субъекта федерации.

Данный вывод также основан на практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

Так, в Постановлении от 25 мая 1999 г. № 8332/98 Президиум Высшего

Арбитражного Суда, рассматривая отношения, связанные с договором купли-

продажи нежилого помещения, заключенным в 1996 г., отметил, что "в период

заключения договора купли-продажи 23 января 1996 года порядок регистрации

сделок, совершенных по результатам приватизации государственного имущества и

органы, их регистрирующие, законодательством не были определены. Из

материалов дела усматривается, что названный договор купли-продажи

зарегистрирован Фондом имущества города Самары в государственном реестре, и

на основании зарегистрированного договора Комитет по управлению имуществом

города Самары выдал свидетельство о собственности на занимаемые нежилые

помещения, в т. ч. и спорные. Такой порядок регистрации сделки купли-продажи

недвижимого имущества, совершенной в процессе приватизации, не противоречил

законодательству".

В другом постановлении (от 23 апреля 1996 г. № 8057/95) Президиум

Высшего Арбитражного Суда РФ, рассматривая вопрос о принадлежности

залогодателю предмета залога - нежилых помещений во вновь построенном доме,

указал следующее. "В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на

здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество,

подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура

регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена

распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р и приказом

председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-

Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87. Между тем какие-либо документы,

188

подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не

представлены"1.

Подводя итог рассмотрения проблемы правового института

государственной регистрации прав на недвижимость можно сформулировать ряд

выводов.

Во-первых, правовой институт государственной регистрации прав на

недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права:

гражданского, административного, гражданско-процессуального.

Во-вторых, в рамках комплексного института государственной регистрации

прав на недвижимость ведущая роль принадлежит нормам гражданского права.

Во-третьих, в состав этого правового института входят как нормы

федерального законодательства, так и нормы, принятые уполномоченными

органами субъектов федерации в той их части, в которой они не противоречат

федеральным актам.

В-четвертых, к данному правовому институту следует относить правовые

нормы, принятые органами различного уровня, действовавшие в период до

принятия Закона о регистрации и изданных на его основании подзаконных актов.

Глава 3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

3.1. Правовое значение государственной регистрации прав на

недвижимость

Мы определили государственную регистрацию прав на недвижимость как

ненормативный акт государственного регистрирующего органа, с которым закон

связывает определенные правовые последствия. Вопрос о том, каковы эти

последствия, и есть вопрос о правовом значении государственной регистрации.

1 Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 10.

189

Данный вопрос представляется целесообразным рассматривать в двух

аспектах: а) временном ("историческом") и б) в зависимости от оснований

возникновения гражданских прав и обязанностей. Первый аспект позволяет

проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от

времени совершения действий, направленных на их возникновение (изменение,

прекращение) или времени появления соответствующих юридических фактов.

Второй аспект предполагает анализ изменения значения регистрации прав в

зависимости от основания их возникновения (сделки, наследование, решение суда,

выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).

Обратимся к историческому аспекту. На этот счет в Законе о регистрации

имеется несколько положений.

Пункт 2 ст. 4 Закона гласит: "Обязательной государственной регистрации

подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на

которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона".

Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственная регистрация

может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, что далее в тексте

Закона эти понятия не определяются и не используются, в связи с чем трудно

определить различие этих двух видов по правовым последствиям. Мы видим

только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим

обязательной регистрации - момент оформления правоустанавливающих

документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации.

Иными критериями пользуется ст. 6 Закона, в которой указано: "Права на

недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего

Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии

их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей".

Вполне очевидно, что "по желанию их обладателей" это синоним "необязательной"

регистрации. Однако здесь налицо явное логическое несоответствие - критерием

для обязательной регистрации является момент оформления

190

правоустанавливающих документов, а для необязательной - момент возникновения

права. При этом для второго случая делается существенная оговорка о том, что

права являются юридически действительными при отсутствии "государственной

регистрации, введенной настоящим Федеральным законом". Таким образом, не

исключено предъявление к таким правам требования регистрации в ином порядке,

в частности в порядке, действовавшем до введения Закона в действие. О

возможности такого подхода свидетельствует и то, что следующий абзац говорит о

юридической действительности государственной регистрации, осуществлявшейся

в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления Закона в

силу.

Итак, имеется очевидное несоответствие: с одной стороны, если

правоустанавливающий документ оформлен до введения Закона в действие, то

регистрировать права необязательно, а, с другой стороны, такое право без

регистрации может оказаться юридически недействительным, поскольку до

введения Закона в действие далеко не все права на недвижимое имущество

считались возникшими с момента составления правоустанавливающего документа.

Еще большие сложности вызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона,

который имеет следующий текст: "Государственная регистрация возникшего до

введения в действие настоящего Федерального закона права на объект

недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших

после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного

права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие

настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная

регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется

зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку

в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в

действие.

Анализ приведенных норм приводит, по крайней мере, к двум выводам:

191

1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и

необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.

2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых

последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого

критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а

не время составления правоустанавливающих документов. С учетом этих выводов

следовало бы исключить из Закона пункт 2 статьи 4.

Если для определения правовых последствий регистрации использовать

единый критерий - момент возникновения соответствующего права, то главным

становится вопрос о том, как установить этот момент. Именно этот вопрос является

основным при исследовании второго аспекта проблемы значения регистрации.

Ответ на данный вопрос лежит в гражданском законодательстве.

Статья 8 ГК РФ в п. 1 устанавливает девять оснований возникновения

гражданских прав и обязанностей. В п. 2 этой статьи содержится правило, согласно

которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента

регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем

вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется,

что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не

установлено законом".

Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое

имущество являются договоры или иные сделки (п.п. 1 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в параграфе, посвященном

объектам регистрации1. Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание

возникновения вещных прав на недвижимость.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества

подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя

возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из

1 См. § 3.3.

192

этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое

имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда

отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут

быть сделаны исключения.

Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам:

а) что законодатель понимает под "отчуждением" и 6) каков перечень

случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.

Решение первого вопроса далеко не является однозначным. Отчуждение

можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого

происходит смена собственника имущества.

Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа

Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, Судебная

коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем определении указала,

что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на

недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал

"неосновательными доводы о том, что под отчуждением недвижимого имущества

следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости

продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение

недвижимостью. Поэтому переход к покупателю владения недвижимостью не

равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место

раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности

на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент

перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта"1.

Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение

представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности

от одного субъекта к другому2. Соответственно, общим для такого основания

возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок,

1 Архив Санкт-Петербургского городского суда. Дело № 3-116/96.

2 Однако существует и иной взгляд на соотношение рассмотренных понятий (См. § 3.3.).

193

является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК действует в данном случае без исключений -

права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т. е.

регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.

Следующим основанием приобретения прав на недвижимость, подлежащим

рассмотрению, является создание нового объекта недвижимости (п.п. 4 п. 1 ст. 8, п.

1 ст. 218 ГК РФ). Как и в предыдущем случае, закон и здесь однозначно связывает

возникновение права на вновь созданный объект с моментом регистрации. Однако

редакция ст. 219 ГК РФ - "Право собственности на . . вновь создаваемое

недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с

момента такой регистрации" - представляется неудачной.

Грамматическое толкование данной нормы не дает ответа, к какому из

понятий - "право собственности" или "недвижимое имущество" - относится

словосочетание "подлежащее государственной регистрации". Открытым поэтому

остается вопрос о том, с моментом какой регистрации связывается возникновение

права собственности. Однако сопоставление данной статьи с другими нормами ГК

приводит к однозначному выводу о том, что речь в данной статье идет о

регистрации права, а не регистрации имущества.

Прежде всего, следует обратиться к ст. 131 ГК РФ. Первый пункт этой

статьи говорит об обязательной государственной регистрации права собственности

и иных вещных прав на недвижимое имущество, а часть вторая - о том, что в

случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут

осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого

имущества. Таким образом, термин "государственная регистрация" закон

использует применительно только к правам на объекты, что же касается самих

объектов, то для них законом может быть предусмотрена специальная регистрация

или учет. Следовательно, в ст. 219 ГК РФ подлежащим государственной

регистрации может быть только право собственности, но никак не само имущество.

Итак, право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости

возникает с момента государственной регистрации этого права. Именно таким

194

образом, по нашему мнению, следовало бы изменить формулировку ст. 219 ГК

РФ.

Следующее основание возникновения права, которое подлежит

рассмотрению - полная выплата членом кооператива паевого взноса за

предоставленный объект недвижимости (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Согласно этой норме "член жилищного, жилищно-строительного, дачного,

гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право

на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,

иные помещения, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право

собственности на указанное имущество". При этом ничего не говорится о

необходимости государственной регистрации такого права. Следует ли данный

случай рассматривать как исключение из правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ,

или право собственности члена кооператива возникает только после его

государственной регистрации?

Думается, что данная формулировка такого исключения не содержит. Когда

используется формулировка "если иное не установлено законом", для признания

случая исключением из общего правила необходимо, чтобы это исключение было

сформулировано именно как изъятие из общего правила. Отсутствие же в п. 4 ст.

218 ГК РФ вообще упоминания о регистрации следует расценить как показатель

распространения на данное основание правила п. 2 ст. 8 и п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Следует отметить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ, когда говорится о приобретении права в

результате отчуждения, регистрация также не упоминается, однако момент

возникновения права в этом случае однозначно связывается с регистрацией.

Между тем, как судебная практика, так и практика других

правоприменительных органов, исходит из прямо противоположного тезиса - о

том, что член кооператива приобретает право собственности на предоставленный

ему объект при наличии трех юридических фактов: членства в кооперативе,

предоставления кооперативом объекта недвижимости и полной выплаты паевого

195

взноса. При этом наличие или отсутствие регистрации не влияет на существование

права.

Такое толкование закона вопреки его действительному содержанию вызвано

рядом причин. Во-первых, эта позиция была абсолютно верной до 1995 года,

поскольку действовавшее в тот период законодательство не связывало

возникновение прав членов кооператива с регистрацией. Во-вторых, в связи с

изменением ситуации в области финансирования кооперативного строительства

стала крайне редкой ситуация, когда на момент создания объекта член кооператива

полностью не рассчитался за объект, т. е. такое положение, когда завершенный

строительством объект находится какое-либо время в собственности кооператива.

В-третьих, установление правила о возникновении права члена кооператива только

с момента регистрации, вызвало бы весьма серьезные проблемы в определении

механизма наследования таких объектов, поскольку в таком случае при отсутствии

государственной регистрации объект мог бы быть включен в наследственную

массу умершего члена кооператива только на основании судебного решения.

Эти причины, по нашему мнению, являются достаточно вескими, но не для

искажения смысла закона. Если наиболее целесообразным является установление

момента возникновения права члена кооператива вне связи с моментом

государственной регистрации этого права, то необходимо скорректировать закон,

дополнив п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов "приобретают право собственности на

указанное имущество", словами "с момента полного внесения паевого взноса".

Особому рассмотрению подлежит такое основание возникновения права на

недвижимость, как приватизация. Не вдаваясь в анализ различных точек зрения на

правовую природу приватизации, скажем лишь, что приватизация представляет

собой форму отчуждения имущества.

Поэтому на случаи приватизации должно распространяться положение п. 2

ст. 223 ГК РФ. Остается только выяснить, не относится ли приватизация к тем

случаям, для которых законом установлено иное, т. е. моментом возникновения

права признается не момент регистрации, а какой-нибудь другой момент, тем

196

более что ст. 217 ГК РФ установлен приоритет законодательства о приватизации

перед ГК в части регулирования порядка приобретения и прекращения права

собственности. Для этого обратимся к законодательству о приватизации.

В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в

РФ"1 "право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с

момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре

прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2.

В соответствии с п. 4 ст. 32 Федерального закона "О приватизации

государственного и муниципального имущества"3 "право собственности на

приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня

государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор

купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт

приема-передачи имущества"4.

Согласно ст. 28 ранее действовавшего Федерального закона "О

приватизации государственного имущества и об основах приватизации

муниципального имущества в РФ"5 "при приватизации государственного и

муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем

заключается договор купли-продажи в соответствии с Гражданским кодексом РФ

и настоящим Федеральным законом". Согласно п. 3 этой же статьи "право

собственности на государственное и муниципальное имущество переходит

соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,

муниципальных образований и его получателям в порядке, установленном

1 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1.

2 До внесения изменений эта статья имела другую редакцию: "право собственности на

приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного

Совета народных депутатов".

3 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

4 Безусловно, не выдерживает критики формулировка "основанием государственной

регистрации такого имущества", поскольку регистрации подлежит не имущество, а права

на него.

5 Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ.

197

законодательством РФ, настоящим Федеральным законом и договором купли-

продажи государственного или муниципального имущества". При этом данный

закон никаких изъятий в части регистрации не содержит. Не было такого изъятия и

в действовавшем с 1991 года Законе РФ "О приватизации государственных и

муниципальных предприятий в РФ"1, где в п. 3 ст. 27 указывалось, что "право

собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента

регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном

законодательством РФ".

Таким образом, можно констатировать, что, как действующее, так и

действовавшее с 1991 года законодательство о приватизации, как в отношении

жилых, так и нежилых объектов недвижимости, не содержит изъятия из общего

правила части 2 ст. 223 ГК РФ об определении момента возникновения права

моментом государственной регистрации.

Однако, на практике дело обстояло несколько иначе. Описывая эту

ситуацию, В.А. Петрушкин писал, что "судебно-арбитражная практика испытывала

затруднения в правовой оценке существующего порядка государственной

регистрации сделок с недвижимостью, в связи с чем Пленум ВАС РФ в своем

постановлении рекомендовал судам исходить из того, что право собственности

покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями

заключенного договора купли-продажи"2. Отсутствие до 1998 г. порядка

регистрации прав на недвижимость, установленного федеральным

законодательством, сделало норму о значении регистрации при приватизации

фактически недействующей. Во всяком случае, именно так высказался об этом

Пленум Высшего Арбитражного Суда в постановлении № 32 от 2 декабря 1993 г.

"О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением

законодательства о приватизации государственных и муниципальных

1 Федеральный закон от 03.07.1991 № 1531-1.

2 Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и

индивидуальных предпринимателей: Проблемы теории и судебно-арбитражной практики:

Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Казань, 2001. - С. 23.

198

предприятий". В п. 16 этого постановления говорится: "До принятия

законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-

продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у

покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями

заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого

договора не является основанием для признания его недействительным"1. В

соответствии с данным разъяснением ВАС РФ вплоть до 31 января 1998 г.

возникновение права собственности на недвижимость при ее приватизации было

связано с моментом внесения платежа за приобретаемое в порядке приватизации

имущество, а с 31 января 1998 г. моментом возникновения права на

приватизированное имущество является момент государственной регистрации

соответствующего договора2.

Таким образом, мы видим различный подход к недвижимости жилого и

нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент

возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о

регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов

иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь

с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому

положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России

системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о

приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе

БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и

сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных

регионах. Высший Арбитражный Суд счел возможным дать такое разъяснение,

поскольку иной подход означал бы поставить момент возникновения прав при

приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе

фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость.

1 Вестник ВАС РФ. - 1994. - № 2.

2 См. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и

судебно-арбитражная практика. - С. 105-109.

199

Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на

установление которых отсутствует у судебных органов. Вот почему данное

правило должно быть сформулировано в законе.

Однако это правило применимо только к приватизации, проходившей в

форме выкупа имущества. Для приватизации, проходившей путем

акционирования, вопрос решается иначе. Пленум Высшего Арбитражного Суда

РФ в п. 12 постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах

практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав" указал, что "акционерное общество, созданное в результате

преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке,

предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной

регистрации становится собственником государственного (муниципального)

имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в

соответствии с планом приватизации"1. Такой подход вполне обоснован, т.к.

акционирование представляет собой частный случай универсального

правопреемства, при котором момент перехода права не связан с государственной

регистрацией.

Теперь как раз обратимся к универсальному правопреемству. Пункт 2 ст.

218 ГК РФ указывает, что "в случае смерти гражданина право собственности на

принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в

соответствии с завещанием или законом. Какова же в этом случае роль

государственной регистрации? Здесь необходимо обратиться к нормам о

наследовании. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство

признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства не

зависимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента