Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

государственной регистрации этого лица, мы должны сделать вывод и о том, что

именно с этого момента юридическое лицо имеет право распоряжаться этим

имуществом. Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации не содержат

положений, которые позволяли бы иначе решить данный вопрос. В этом случае

возникают такие же проблемы, как и при внесении имущества в уставный капитал

1 См. также § 3.1.

448

вновь создаваемых юридических лиц. Пути решение этих проблем уже

предлагались1 .

Однако не исключен и другой подход к проблеме осуществления

возникших, но не зарегистрированных прав на недвижимость. Он состоит в запрете

распоряжения имуществом, право на которое возникло, без предварительной

регистрации этого права2.

Изучение практики регистрирующих органов показало, что особые

затруднения при регистрации прав вновь созданных в процессе реорганизации

юридических лиц отсутствуют. Исключение составили случаи реорганизации в

форме преобразования.

В соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ, при преобразовании юридического лица

одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-

правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и

обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным

актом.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации

юридических лиц": "реорганизация юридического лица в форме преобразования

считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего

юридического лица, а преобразованное юридическое лицо - прекратившим свою

деятельность".

Таким образом, в случае изменения организационно-правовой формы

юридического лица происходит прекращение одного юридического лица и

возникновение другого. Однако внешне такие изменения выражаются, в частности,

в изменение наименования юридического лица: общество с ограниченной

ответственностью Х вместо закрытого акционерного общества Х и т.п. Поэтому

иногда регистраторы вместо регистрации права вновь созданного юридического

лица ошибочно проводили внесение изменений в ЕГРП в части наименования

1 См. § 4.1.

2 Подробнее об этом см. § 3.1

449

правообладателя. В то же время в ряде случаев при изменении наименования

(например, товарищество с ограниченной ответственностью на общество с

ограниченной ответственностью и пр.) к заявителям предъявлялись требования о

представлении пакета документов и заявления для регистрации права возникшего в

результате преобразования.

Рассмотрим теперь регистрацию прав на недвижимость, возникающих на

основании наследования.

В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается

принадлежащим наследнику со времени открытия наследства не зависимо от

времени его фактического принятия, а также независимо от момента

государственной регистрации права наследника на наследственное имущество,

когда такое право подлежит государственной регистрации".

Таким образом, право собственности наследника на недвижимость считается

возникшим с момента открытия наследства. При этом, как и во всяком случае

возникновения права раньше его регистрации, встает вопрос о моменте, с которого

возможно распоряжение данным имуществом. Ранее действовавшее

законодательство содержало четкие ограничения прав лица, принявшего

наследство. Согласно ст. 549 ГК РСФСР наследник, вступивший во владение или

управление наследственным имуществом, не ожидая явки других наследников, не

был вправе распоряжаться наследственным имуществом за исключением права

производить за счет наследственного имущества лишь некоторые расходы.

Ныне действующий Гражданский кодекс (часть третья) не содержит

аналогичной нормы, поэтому можно предположить, что наследник вправе

распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.

В связи с таким положением возникает весьма интересный вопрос - как

поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев

со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство,

заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по

450

наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по

этому договору?

Формально такой договор не противоречит закону, т. к. право распоряжения

наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права

наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой

стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или

решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями

для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять

решение о законности совершаемой сделки.

В таком случае, как представляется, регистрирующий орган должен отказать

в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов

действующему законодательству (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации), а на

основании абз. 11 п. 1 этой статьи в связи с имеющимися противоречиями между

заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это

будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а

заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не

зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа

документом (абз. 5 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на

наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым

имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения

состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство

заключить сделку отчуждения недвижимого имущества (если оно не относится к

жилой недвижимости – п. 2 ст. 558 ГК РФ), но завершить процесс отчуждения этого

имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после

получения свидетельства о праве на наследство, т. к. переход права связан с его

регистрацией, а регистрация невозможна без свидетельства о праве на наследство.

По нашему мнению, наличие возможности заключения сделок отчуждения

наследственного недвижимого имущества вряд ли способствует потребностям

451

гражданского оборота. В связи с этим представляется целесообразным

установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права

наследника.

С другой стороны, было бы целесообразно в Закон о регистрации ввести

дополнительную статью под названием "Регистрация прав на недвижимое

имущество, возникающих на основании наследования". Эта статья могла бы иметь

следующее содержание:

"Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в

порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве на

наследство, либо решения суда, устанавливающих права наследника на данное

недвижимое имущество" .

Предполагаемая редакция закрепила бы фактически сложившуюся практику

регистрирующих органов, которые в качестве документов, подтверждающих права

наследников, признают только свидетельства о праве на наследство и решения

судов. Для дополнительной аргументации данного предложения следует отметить,

что изучением практики государственной регистрации установлено, что сделки с

наследственным имуществом практически всегда совершаются не только после

выдачи свидетельства о праве на наследство, но и после регистрации права

наследника на основании этого свидетельства.

В связи с тем, что основным правоустанавливающим документом при

наследовании является свидетельство о праве на наследство, возникает и другой

вопрос - о пределах правовой экспертизы данного документа регистрирующим

органом.

Свидетельства о праве на наследство выдают нотариусы, лица,

уполномоченные законом на проведение деятельности, имеющей целью установить

права конкретного лица на конкретное наследственное имущество. В соответствии

со ст. 72 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате"1 (далее

1 Утверждены ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, Ведомости СНД и ВС РФ 11.03.1993, № 10,

ст.352.

452

"Основы") - "нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону

путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти

наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений,

являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших

заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место

нахождения наследственного имущества". В соответствии со ст. 73 Основ

"нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию путем

истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти

наследодателя, наличие завещания, время и место открытия наследства, состав и

место нахождения наследственного имущества. Нотариус выясняет также круг лиц,

имеющих право на обязательную долю в наследстве".

При этом согласно ч. 3 ст. 16 Основ "нотариус обязан отказать в совершении

нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской

Федерации или международным договорам", а на основании статьи 17 Основ

"нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший нотариальное

действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по

решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб".

Должен ли регистрирующий орган в порядке правовой экспертизы

документов (п. 1 ст. 13 Закона) перепроверять те обстоятельства, которые должен

был проверить нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство?

Представляется, что не должен, так как, с одной стороны, обязанность по

установлению этих обстоятельств возложена законом на нотариуса, а, с другой

стороны, регистрирующий орган не располагает возможностями для такой

проверки.

Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна

ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными ЕГРП и

установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к

правоустанавливающим документам. Так, например, если в свидетельстве в

качестве наследодателя указано не то лицо, которое зарегистрировано в качестве

453

собственника объекта, то в регистрации права на основании такого свидетельства,

безусловно, должно быть отказано. Основанием для отказа в регистрации будет

также отсутствие всех необходимых сведений об объекте недвижимости и о

правообладателе (п. 18 Правил ведения ЕГРП). Однако регистрирующий орган не

может в основание отказа положить свое мнение о неправильно определенном

круге наследников, о характере родственных отношений с наследодателем или

недействительности завещания.

При регистрации прав на основании наследования по завещанию, следует

обратить внимание на норму закона о завещательном отказе (ст. 1137 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ "гражданин, проживающий в жилом помещении,

предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной

регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из

завещательного отказа". Обращает на себя внимание формулировка данной нормы.

Здесь не говорится о том, что завещательный отказ подлежит государственной

регистрации, речь идет о праве потребовать такой регистрации. Видимо это не

случайно. Во всех случаях, когда речь идет о правах подлежащих регистрации, эти

права в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, считаются возникшими с момента

регистрации. Но право пользования помещением, вытекающее из завещательного

отказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Оно

возникает вместе с правом наследника, а право наследника от регистрации не

зависит и возникает с момента открытия наследства. Таким образом, в п. 3 ст. 33

ЖК РФ речь идет в праве правообладателя зарегистрировать уже возникшее

обременение.

Однако реализация такой добровольности на практике весьма

затруднительна. Когда завещательный отказ имеет место, он должен быть отражен

в свидетельстве о праве на наследство, как обременение имущества правами

третьих лиц - отказополучателей. При этом, обращаясь за регистрацией своего

права на недвижимость, наследник одновременно должен представить заявление о

регистрации указанного в завещательном отказе обременения. При отсутствии

454

такого заявления его право не может быть зарегистрировано, т. к. регистрация

обременений производится исключительно на основании заявлений (абз. 5, ст. 16, п.

2 ст. 13 Закона), а зарегистрировать право без обременения, указанного в

правоустанавливающем документе регистрирующий орган не имеет права.

Разумеется, регистрация может быть произведена, если одновременно с

наследником с заявлением о регистрации их прав обратятся отказополучатели (п. 2

ст. 13 Закона). В любом случае представляется невозможной регистрация права

наследника без регистрации обременения в виде завещательного отказа.

Анализ практики государственной регистрации прав на недвижимость и

судебной практики привел автора к мысли о возможности постановки и

законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по

регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с действующим законодательством вещные права на

недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их

государственной регистрации. При этом естественным является вопрос, что

представляет собой право на недвижимость до его регистрации? Если ст. 131 ГК РФ

говорит о том, что права подлежат регистрации, то очевидно, что на момент

регистрации должно быть что-то реально существующее, именуемое законом

"право, подлежащее регистрации". Что же такое "подлежащее регистрации право",

если собственно правом оно становится только после регистрации? Представляется,

что под "правом, подлежащим регистрации", следует понимать совокупность

юридических фактов, которые необходимы для возникновения права, и которые в

совокупности с фактом государственной регистрации приводят к возникновению

этого права. Если свести эту ситуацию к формуле, то возникшее право - это

подлежащее регистрации право плюс государственная регистрация.

С другой стороны, подлежащее государственной регистрации право

представляет собой такую совокупность юридических фактов, которые дают

потенциальному правообладателю право требовать осуществления

455

государственной регистрации, и порождают обязанность государства такую

регистрацию осуществить.

Если вопрос о совокупности юридических фактов, влекущих при условии

государственной регистрации возникновение вещного права, относится в первую

очередь к сфере гражданского права, то вопрос о праве требовать регистрации и

соответствующей обязанности государства лежит в сфере административно-

правовых отношений.

На практике право в незарегистрированном состоянии, как право,

подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, т. к. закон не

устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на

недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с

потенциальными правообладателями произойдут события, влекущие

правопреемство - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть

реорганизовано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не

были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве?

Особенность ситуации состоит в том, что, с одной стороны, у умершего

гражданина (реорганизованного юридического лица) право на объект

недвижимости без регистрации не возникло, а, с другой стороны, при его жизни

существовал полный набор юридических фактов, свидетельствующих о наличии у

него этого права, за исключением регистрации. Весьма распространенной является

ситуация, когда гражданин при жизни приобрел объект недвижимости, придал

договору купли-продажи необходимую форму, однако умер, не успев подать

заявление о регистрации. Что делать наследникам этого лица? Могут ли они

рассчитывать на получение права собственности на объект в порядке наследования,

или собственником объекта остается продавец, а наследники могут потребовать от

него лишь возврата уже уплаченных денег?

Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего,

наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о

регистрации права за умершим на основании заключенного им при жизни договора.

456

Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение

вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина

прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать

обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.

Таким образом, у наследников остается единственная возможность -

обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, - включение объекта

недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на этот

объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что

при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для

регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных

требований.

Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма

искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего

ответчика. В ряде случаев в качестве ответчика указывается лицо, которое

отчуждало объект по незарегистрированному договору, а в некоторых случаях -

регистрирующий орган. Второе решение вопроса представляется абсолютно

неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в

исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным

объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он

в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не

возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на

объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.

Какой же выход из этого положения? Как избежать судебных дел там, где

отсутствует спор?

Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на

проблему правопреемства. Согласно традиционному взгляду, объектом

универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные,

обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование

лица на момент прекращения его существования.

457

В нашей же ситуации у лица на момент его смерти не существовало вещного

права на объект, но существовало право обратиться в регистрирующий орган за

регистрацией такого права, а регистрирующий орган имел обязанность эту

регистрацию произвести. Как уже говорилось, эти взаимные права и обязанности

лежат в сфере административного права. Но значит ли это, что они не могут быть

предметом правопреемства?

Действующее законодательство не содержит однозначного ответа на этот

вопрос. В то же время произведенный анализ судебной практики свидетельствует о

целесообразности положительного его решения. Зафиксировать такую возможность

при отсутствии спора между прежним владельцем объекта и наследниками его

приобретателя можно как в нормах наследственного права применительно к

физическим лицам, так и в Законе о регистрации. В этих актах следует

сформулировать правило, согласно которому регистрирующий орган обязан

зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками

лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но

имело для этого все необходимые основания. Такая регистрация должна

производиться по совместному заявлению прежнего собственника и лиц, в

установленном законом порядке признанных правопреемниками приобретателя

объекта недвижимости.

Предлагаемое решение существенно сократило бы количество дел в судах,

оно было бы одинаково применимо как для случаев наследования, так и для

случаев реорганизации юридических лиц.

Такое решение можно применить и при регистрации прав на вновь

созданные объекты недвижимости. Не являются единичными случаи, когда

гражданин умирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры,

приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной

регистрации права собственности на квартиру. В этом случае у регистрирующего

органа также отсутствуют основания для регистрации права на квартиру за

наследниками, поскольку не они, а умерший принимал участие в создании объекта

458

(ч.1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ). Закон о долевом участии предусматривает переход

прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к наследникам

участника долевого строительства (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи говорится, что

"существующие на день открытия наследства участника долевого строительства

имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в

соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства

участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом

Российской Федерации". Но и в данном случае речь идет об имущественных правах

и обязанностях, основанных на договоре. Договор же участия в долевом

строительстве считается исполненным в момент фактической передачи объекта

долевого строительства (ст. 12 рассматриваемого закона). Следовательно, все, что

должно произойти после подписания акта приема-передачи объекта долевого

участия, не может быть предметом правопреемства.

Признание права на обращение за государственной регистрацией объектом

правопреемства может прояснить и еще одну проблему, возникающую в

отношениях, связанных с созданием новых объектов недвижимости, в частности,

путем долевого участия в строительстве. Весьма часто лицо, полностью

профинансировавшее строительство, после того, как у него на этом основании

возникло право требовать государственной регистрации своего права

собственности на квартиру, "уступает право требования" на этот объект другому

лицу. На самом же деле в этом случае происходит уступка права обратиться за

регистрацией, фактически завуалированная передача объекта, на который уже

имеется "право, подлежащее регистрации". Здесь право обращения за регистрацией

выступает объектом правопреемства на основании договора, и вряд ли стоит

ограничивать участников долевого строительства в уступке своих прав на объект до

регистрации. Необходимо лишь четко определить правовую природу этого

действия и связанные с этим последствия.

Разумеется, признание права на обращение за регистрацией объектом

правопреемства повлечет за собой и ряд проблем. Во-первых, необходимо

459

разработать нотариальную процедуру установления этого права за наследниками.

Во-вторых, необходимо решить вопрос о нотариальных пошлинах и

налогообложении при таком механизме приобретения права собственности на

объект. Эти вопросы должны быть решены также, как при приобретении самого

объекта в порядке правопреемства.

Эти проблемы нельзя отнести к числу неразрешимых. Решение же о

возможности признания объектом правопреемства прав в сфере административно-

правовых отношений, тесно связанных с гражданско-правовыми последствиями, и,

прежде всего, права на государственную регистрацию права на недвижимое

имущество, представляется актуальным для закрепления в нормах гражданского

законодательства и законодательства, регламентирующего порядок регистрации

прав на недвижимость.

5.3. Вопросы регистрации права общей собственности на недвижимое

имущество

Обращаясь к вопросу об общей собственности, К.И. Скловский отмечает, что

"природе противна собственность нескольких лиц на вещь. С таким положением, -

пишет он, - когда дом или участок находится во владении не одного лица, здравый

смысл совладать еще сможет, но вот когда сразу несколько лиц объявляют себя

хозяевами этого дома или участка, то тогда на самом деле правопорядок

возмущается"1. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "общая собственность, явление

весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической

природы"2. Вместе с тем, несмотря на "противоестественность" и сложность для

понимания общая собственность наиболее распространена именно применительно

к объектам недвижимого имущества и именно с применением ее к недвижимости

возникают наибольшие трудности.

1 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2002. - С. 167.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - С. 214.

460

В соответствии со ст. 244 ГК РФ "имущество, находящееся в собственности

двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности". При

этом "имущество может находиться в общей собственности с определением доли

каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без

определения таких долей (совместная собственность)".

Начнем с общей долевой собственности.

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности

определяется, прежде всего, установленными законом (ст.ст. 246, 250 ГК РФ)

правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой

собственности.

Очевидно, установленный законом порядок регистрации перехода права на

долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение

вышеуказанных норм ГК. С этой целью и была включена в Закон о регистрации ст.

24 под названием "Государственная регистрация права общей собственности на

недвижимое имущество". Однако первоначальная редакция этой статьи оказалась

столь неудачной, что ст. 24 оказалась первой, которая была изменена через три года

после введения в действие Закона.1 Теперь уже не имеет смысла анализировать

недостатки первой редакции данной статьи, которые были очевидны уже при

принятии Закона.

Остановимся на ныне действующем порядке регистрации общей долевой

собственности. Согласно п. 1 ст. 24 Закона в новой редакции "при продаже доли в

праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной

регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли

известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о

намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых

продает ее.

1 Федеральный закон "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от

05.03.2001 №20-ФЗ.

461

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы,

подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки

доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию

прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация

права на долю в общей собственности проводится независимо от срока,

прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой

собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены

документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности

от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную

регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных

участников долевой собственности, если на день подачи заявления о

государственной регистрации такой срок не истек".

Действующая редакция, в отличие от предыдущей, исключает применение

порядка, установленного данной статьей, к каким-либо случаям, кроме продажи

недвижимости, причем не сособственнику, а постороннему лицу. Однако и при

такой редакции остается открытым один вопрос - о применении правил ст. 24

Закона к отчуждению доли в праве собственности на недвижимость на основании

договора мены.

Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила этой статьи применяются также при

отчуждении доли по договору мены. Означает ли это, что при мене долей в праве

собственности на объекты недвижимости должно соблюдаться преимущественное

право приобретения доли сособственником? По мнению автора, применение

данного правила к недвижимости носит весьма ограниченный характер. На

основании п. 1 ст. 250 ГК РФ "остальные участники долевой собственности имеют

преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она

продается, и на прочих равных условиях". При мене движимого имущества на

движимое возможность представления сособственником аналогичного имущества

является достаточно реальной. Это можно отнести и к случаям мены доли в праве

462

собственности на недвижимость на движимое имущество (например, мена доли в

праве собственности на квартиру на автомобиль или на строительные материалы).

Но при мене доли в праве собственности на недвижимость на другое недвижимое

имущество положение о прочих равных условиях практически невыполнимо.

Любой объект недвижимости всегда индивидуален настолько, хотя бы в силу

отличия его расположения при прочих общих характеристиках, что сособственник

никогда не сможет доказать в суде, что он мог предоставить объект абсолютно

аналогичный тому, который получил совладелец имущества в обмен на свою долю

в праве. Поэтому представляется, что правила п. 1 ст. 24 Закона не должны

применяться к мене доли недвижимости на другую недвижимость (или долю в

праве собственности на нее).

Пункт 1 ст. 24 Закона не требует согласий на регистрацию от других

сособственников. Заявителю предлагается представить "документы,

подтверждающие, что продавец доли выполнил требования п. 2 ст. 250 ГК РФ, об

извещении о своем намерении остальных сособственников". Кроме того, могут

быть представлены документы, подтверждающие их отказ от покупки доли. При

наличии таких отказов регистрация проводится в общем порядке, а при их

отсутствии - приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом

остальных участников, если на день подачи заявления такой срок не истек.

Из содержания рассматриваемой нормы следует несколько выводов. Во-

первых, документы, подтверждающие выполнение п. 2 ст. 250 ГК РФ, являются

обязательными, независимо от наличия заявления об отказе от покупки. Однако,

представляется, что это не означает, что сведения, как об уведомлении, так и об

отказе не могут содержаться в одном документе, составленном лицом, имеющим

преимущественное право покупки. Так, например, у регистрирующего органа не

будет оснований требовать дополнительных документов, если в заявлении об

отказе содержатся сведения о том, что данный участник был письменно уведомлен

о продаже с указанием всех условий, установленных п. 2 ст. 250 ГК РФ. При этом

следует обратить внимание на то, что при правовой экспертизе документов

463

регистратор должен установить, что "продавец продает постороннему лицу свою

долю по той цене, которая была указана в извещении, или по более высокой цене, и

на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для

продавца условиях"1. В иных случаях в регистрации права на долю должно быть

отказано в связи с несоответствием представленных документов действующему

законодательству, т. к. они не свидетельствуют о надлежащем выполнении

продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Во-вторых, отсчет срока, на который должна быть приостановлена

регистрация при отсутствии отказов от покупки, идет не от момента обращения в

регистрирующий орган, а от момента извещения продавцом остальных участников.

Поэтому как для регистрирующего органа, так и для заявителей очень важным

становится порядок определения дня, который считается днем извещения

остальных участников.

К сожалению, Закон ничего не говорит об этом, очевидно оставляя данный

вопрос на усмотрение регистратора. Это, как представляется, нельзя отнести к

удачным решениям. Ничего не говорят на этот счет и указания Минюста. Из чего

же следует исходить регистратору в данном случае?

Разумеется, наилучшим вариантом является личная расписка лица в

получении уведомления с указанием даты. В качестве доказательства получения

может служить также почтовое уведомление о вручении. Как показало изучение

практики, именно такое уведомление регистраторы признают документом,

подтверждающим надлежащее уведомление продавцом других участников долевой

собственности. Однако в первом случае возникает вопрос о подлинности подписи, а

во втором - вопрос идентичности документа, уведомление о вручении которого

пришло, тому документу, который в качестве извещения представлен регистратору.

И в одном, и в другом случае возможны злоупотребления со стороны лица,

1 Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. - 2001. - № 2. -

С. 17.

464

отчуждающего долю, которые регистрирующий орган будет лишен возможности

выявить.

Еще более сложной становится для регистрирующего органа ситуация, когда

представлены документы, свидетельствующие только об отправке уведомления.

Нужно ли в этом случае учитывать время на доставку уведомления и на доставку

ответа на него? Как установить, что уведомление направлено по надлежащему

адресу? В общем, при действующей редакции п. 1 ст. 24 Закона следует признать,

что у регистрирующего органа практически отсутствует возможность объективно

проверить выполнение продавцом доли требований ст. 250 ГК РФ. А раз так, то

возникает вопрос, для чего нужен такой порядок регистрации, если он не

обеспечивает выполнение той задачи, для которой он введен, а рассчитан

исключительно на добросовестность продавца доли?

Представляется, что законодатель, имея желание устранить нарушения прав

участников долевой собственности, отчуждающих и приобретающих доли в праве,

допущенные в первой редакции ст. 24 Закона, пошел слишком далеко,

ликвидировав механизм обеспечения прав других участников долевой

собственности.

По мнению, автора оптимальным был бы порядок, при котором в случае

отсутствия отказов от покупки доли регистратор должен сам направить

соответствующее уведомление сособственникам, отсчитывая месячный срок с

момента направления уведомления. При этом к месячному сроку необходимо

добавить время на доставку уведомления сособственнику и время получения ответа

на него. Таким образом, с момента направления уведомления срок приостановления

должен составить 45 дней.

Уведомления регистрирующим органом должны направляться по адресам

сособственников, которые указаны в ЕГРП. При этом регистратор не будет нести

ответственности, если адрес собственника изменился, о чем не было сообщено

регистрирующему органу в порядке внесения изменений в ЕГРП.

465

С учетом этих предложений текст п. 1 ст. 24 Закона мог бы выглядеть

следующим образом:

"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу

если к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы,

подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от

покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную

регистрацию прав, или нотариально заверенные, то государственная регистрация

права на долю в общей собственности проводится на общих основаниях.

В случаях, когда к заявлению о государственной регистрации не приложены

документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой

собственности от покупки доли, к заявлению прилагаются нотариально

заверенные документы, подтверждающие получение остальными участниками

долевой собственности извещений продавца в соответствии с п .2 ст. 250

Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии вышеуказанных документов к заявлению о

государственной регистрации прилагаются извещения, адресованные всем

участникам долевой собственности, которые на момент обращения в

учреждение юстиции по регистрации прав не отказались от покупки доли и не

подтвердили получение извещения продавца. Указанные извещения в течение трех

дней регистратором направляются адресатам.

Регистрация приостанавливается на месяц с момента получения последним

участником долевой собственности извещения продавца, а при отсутствии

нотариально заверенных документов, подтверждающих получение извещения - на

45 дней с момента направления извещения регистратором.

Если до окончания срока приостановления будет получено заявление от

участника долевой собственности о его желании воспользоваться

преимущественным правом покупки, в регистрации перехода права на долю

должно быть отказано.

466

После приостановления регистрация проводится при отсутствии заявлений

об использовании преимущественного права покупки по истечении срока

приостановления, либо при поступлении от всех участников долевой

собственности заявлений об отказе от покупки.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при

государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат

разрешению в судебном порядке".

Защищая действующую редакцию п. 1 ст. 24 Закона, можно возразить, что ст.

250 ГК РФ возлагает обязанность извещения других участников долевой

собственности на продавца, в связи с чем регистрирующий орган не должен

принимать участия в этом процессе. Однако основная задача установления особого

порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на

недвижимость состоит не в защите интересов продавца, положение которого в

случае "замены" покупателя не меняется, и даже не столько интересов

сособственников, которые могут предъявить соответствующие иски для

восстановления своих нарушенных прав. Нормы ст. 24 Закона должны, в первую

очередь, защищать то самое постороннее лицо, которое приобретает долю. Ведь в

случае установления нарушения преимущественного права покупки именно это

лицо будет лишено приобретенной недвижимости. При этом у приобретателя

отсутствуют собственные возможности проверки четкого соблюдения продавцом

доли правил ст. 250 ГК РФ. Вот почему предлагаемое решение представляется

оптимальным, т. к. оно практически обеспечивает возможность для

регистрирующего органа до решения вопроса о регистрации права покупателя

сделать однозначный вывод о полном выполнении требований ст. 250 ГК РФ и тем

самым гарантировать право покупателя от его оспаривания по этому основанию.

Согласно ст. 247 ГК РФ "владение и пользование имуществом, находящимся

в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а

при не достижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой

собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части

467

общего имущества, соразмерной его доле". Данное положение является особо

актуальным применительно к недвижимости, поскольку при долевой

собственности на объект недвижимости, как правило, устанавливается

определенный порядок пользования объектом сособственниками, который связан с

предоставлением определенных частей объекта в пользование конкретному

субъекту долевой собственности. Это происходит и в объектах жилого назначения

(право пользования конкретными комнатами), и нежилых зданиях и помещениях,

находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования

отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных

соглашениях между участниками долевой собственности.

Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна

проблема - должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если

не должен, то может ли он быть там отражен?

Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то,

что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок

пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования

заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения.

Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни

законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой

собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации.

Однако, по нашему мнению, подобный подход вряд ли можно считать

оправданным.

Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми

определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое

помещение состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух

лиц. Допустим, что доли этих лиц определены как равные (по 1/2), а комнаты

имеют разную площадь (одна 22 кв.м., а другая 15 кв.м.). По соглашению о порядке

пользования за каждым из сособственников определено право пользования

конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем

468

пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок

пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания

правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок

определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а, с другой

стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника

долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства.

Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования

объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в

качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же

этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и

характеризует правоотношения "внутри" долевой собственности.

Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма

существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в

праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и

пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым

участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению

судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными,

как заключенных под влиянием заблуждения.

Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав

участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка

пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать

подлежащим государственной регистрации. Признание же этих ограничений

подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых,

невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего

волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в

правоустанавливающем документе, необходимость регистрировать право долевой

собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре

обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.

469

Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок

пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным

лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне

логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое

ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора

недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о

праве пользования, причем последствия установления определенных границ

пользования для участника долевой собственности, имеет не меньшее значение, чем

для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности

имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно,

что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы,

но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался

меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение

обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность

заключения различных "секретных" соглашений между участниками долевой

собственности после приобретения ими права собственности на объект.

Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права

общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть

зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у

нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста РФ "О порядке

государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права

собственности на жилые помещения"1 (далее "Инструкция"). Согласно п. 5 этой

Инструкции "в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают

несколько лиц – участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих

жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной

регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или

покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие

на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или

1 Утверждена Приказом Минюста от 06.08.2001г. № 233.

470

составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора

продажи. Те же требования предъявляются и при регистрации права общей долевой

собственности" (п. 12 Инструкции). Такой подход представляется абсолютно

правильным, т. к. регистрации подлежит право собственности на объект

недвижимости, в реестре должен быть отражен его субъект, который в данном

случае характеризуется множественностью лиц. Поэтому в реестре не должен

присутствовать только один или несколько участников общей долевой

собственности, они должны быть отражены все с указанием доли каждого. Иначе

право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.

Однако это вполне разумное правило не работает в одном случае. Долевая

собственность на недвижимость может быть установлена решением суда,

решением суда может быть установлен размер долей и порядок пользования

имуществом. Во всех этих случаях очевидно отсутствие нормальных отношений

между участниками долевой собственности. Именно наличие конфликта может

вызвать ситуацию, когда кто-либо из участников долевой собственности откажется

подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации права собственности

совместно с другими участниками.

При действующем порядке в этом случае право общей долевой

собственности, установленное решением суда, не будет зарегистрировано по

причине отсутствия заявления одного или нескольких участников долевой

собственности. При этом остальным участникам не останется ничего иного, как

вновь обратиться в суд для осуществления регистрации в порядке ст. 165 ГК РФ.

Ситуация, когда для того, чтобы зарегистрировать право, установленное решением

суда, нужно снова обращаться в суд, представляется абсурдной. По нашему

мнению, в Законе о регистрации следовало бы указать, что при установлении права

общей долевой собственности решением суда это право подлежит регистрации на

основании заявления любого из участников долевой собственности.

Для решения данного вопроса можно было бы дополнить ст. 247 ГК РФ

пунктом третьим следующего содержания:

471

"3. Права пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей

долевой собственности, установленные соглашением ее участников или решением

суда, подлежат государственной регистрации".

При этом п. 2 ст. 24 Закона о регистрации можно было бы дополнить

вторым абзацем:

"Право долевой собственности, установленное решением суда,

регистрируется по заявлению любого участника долевой собственности".

Весьма серьезные проблемы, связанные с регистраций права долевой

собственности, вызвало принятие Федерального закона "Об инвестиционных

фондах" 1. Согласно ст. 1 этого закона "инвестиционный фонд - находящийся в

собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности

физических и юридических лиц имущественный комплекс". При этом в ст. 15 этого

закона предлагается совершенно особый порядок регистрации права долевой

собственности на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный

фонд. При том, что имущество паевого инвестиционного фонда является общей

долевой собственностью пайщиков, предлагается в ЕГРП указывать название

паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, а

также делать запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них,

предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных

лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев

инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". При этом

лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано

составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них,

предусмотренные Законом о регистрации, и представить его в регистрирующий

орган.

1 Федеральный закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ в ред. Федерального закона от 29.06.2004

№ 58-ФЗ.

472

В то же время в соответствии с дополнениями, внесенными в ст. 24 Закона о

регистрации Федеральным законом от 29. 12. 2004 года № 196-ФЗ, "при

государственной регистрации права общей долевой собственности на объект

недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что

собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев

соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен

(наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им

долей в праве общей долевой собственности)".

В связи с такими формулировками непонятно зачем регистрирующему органу

при регистрации запрашивать список владельцев инвестиционных паев. Данные

этого списка, с одной стороны, не подлежат отражению в ЕГРП, а, с другой стороны,

могут утратить актуальность сразу же после проведенной регистрации. Не очень

понятно и то, как можно зарегистрировать долевую собственность без отражения в

реестре всех ее участников. Вопросы, возникающие при регистрации прав

участников паевых инвестиционных фондов наводят на мысль, что право,

возникающее у пайщиков, весьма отдаленно напоминает долевую собственность, о

которой идет речь в Гражданском кодексе РФ, поскольку на отношения участников

такой собственности практически не распространяются соответствующие нормы ГК

РФ. Автор не ставит своей целью анализ и юридическую квалификацию отношений,

возникающих на основе Федерального закона "Об инвестиционных фондах",

однако, представляется, что регулирование этих отношений в части определения

режима собственности объектов недвижимости, нуждается в совершенствовании.

Теперь перейдем к общей совместной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ совместная собственность представляет

собой общую собственность без определения долей. Согласно п. 3 этой статьи

совместная собственность является исключением из правила, причем случаи

возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо

предусмотрены законом. Действующее же гражданское законодательство

устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности -

473

общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и общая собственность

крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ).

С учетом этого обстоятельства, при обращении иных субъектов с заявлением

о регистрации права совместной собственности на недвижимое имущество им

должно быть отказано в регистрации в связи с несоответствием закону

представленных документов. Такие отказы носили массовый характер в Санкт-

Петербурге, поскольку до определенного времени органы, оформлявшие

документы на приватизацию жилых помещений, в качестве вида собственности

указывали общую совместную не только для супругов, но и для всех проживающих

в квартире (в том числе и в коммунальной). При этом суды, несмотря на

многочисленные иски, признали такие отказы правомерными.

В дальнейшем вопросы регистрации права общей совместной собственности

мы будем рассматривать применительно к имуществу супругов, т. к. второй случай

возникновения права совместной собственности не получил достаточного

распространения.

В соответствии с гражданским и семейным законодательством действует

презумпция совместной собственности на имущество супругов,

Из содержания этих норм можно заключить, что собственность становится

совместной при соблюдении указанных в них условий независимо от того, кто из

супругов является формальным приобретателем имущества. Применительно к

государственной регистрации прав на недвижимость это означает, что совместная

собственность существует независимо от того, кто из супругов зарегистрирован в

качестве собственника имущества, и отражен ли факт наличия совместной

собственности в реестре.

Анализ действующего законодательства показывает, что оно содержит

положения, которые исключают необходимость для регистрирующего органа в

каждом случае решать вопрос о том, относится ли данное недвижимое имущество к

общей совместной собственности супругов. Регистратор для определения порядка

действий должен установить лишь один вопрос - находится ли заявитель в браке.

474

При этом отсутствие брачных отношений должно (за исключением случая наличия

крестьянского (фермерского) хозяйства) однозначно исключать возможность

регистрации совместной собственности. Во всех остальных случаях действия

регистратора должны зависеть от волеизъявления заявителя, содержания

правоустанавливающего документа и основания приобретения права собственности

на объект недвижимости.

Дело в том, что семейное законодательство содержит применительно к

недвижимому имуществу исключение из общего правила распоряжения

имуществом, находящимся в совместной собственности. Это общее правило

сформулировано в п. 2 ст. 35 СК РФ: "при совершении одним из супругов сделки

по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с

согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по

распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом

недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его

требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала

или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение

данной сделки".

Пункт 3 этой статьи устанавливает другое правило: "Для совершения одним

из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей

нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом

порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого

супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной

сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в

судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о

совершении данной сделки".

475

Нельзя не согласиться с Е.А. Чефрановой в том, что "правила ст. 35 СК РФ не

отличаются ни достаточной ясностью, ни необходимой гибкостью"1. При

буквальном толковании, закон требует согласия другого супруга на сделку

независимо от того, приобретается ли имущество в совместную собственность или

собственность одного из супругов. Аналогичная ситуация и при отчуждении

имущества, т. к. согласие второго супруга требуется на любую сделку отчуждения

недвижимости лицом, состоящим в браке.

В то же время имеются основания и для ограничительного толкования

данной нормы, которое состоит в том, что согласие второго супруга на совершение

сделки с недвижимостью необходимо только тогда, когда предметом сделки

является объект либо находящийся в совместной собственности супругов, либо

приобретаемый в такую собственность.

Первый вариант толкования основывается на том, что в первых двух пунктах

ст. 35 СК РФ речь идет именно о сделках с общим имуществом, а в третьем пункте

общее имущество не упоминается.

Второй же вариант может быть основан на том, что статья 35 СК РФ

называется "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов",

а, значит, все ее положения относятся именно к общему имуществу супругов.

Видимо из такого ограничительного толкования данной нормы исходит п. 8

Инструкции указывающий, что к числу документов, которые необходимо

представить для регистрации, относятся: нотариально удостоверенное согласие

супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение

находится в общей совместной собственности супругов, нотариально

удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из

супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность

супругов.

1 Чефранова Е.А. Механизм семейно-правового регулирования имущественных

отношений супругов: Автореф. дис. ...докт. юрид. наук. - М., 2007. - С. 44.

476

Приведенная редакция Инструкции может ориентировать регистратора на

выяснение в каждом случае вопроса, является ли жилое помещение совместной

собственностью супругов, а также приобретается ли помещение в совместную или

индивидуальную собственность. Если следовать тексту Инструкции, только после

такого вывода можно требовать от заявителя представления согласия супруга на

сделку.

Однако такой подход вряд ли можно признать рациональным и в полной

мере соответствующим закону.

Как показывает практика, установление источника средств приобретения

одним из супругов недвижимого имущества и решение вопроса о том, является ли

объект совместной собственностью или индивидуальной собственностью одного из

супругов, становится предметом весьма длительных и сложных судебных

процессов. Собирание и оценка доказательств, устанавливающих вид

собственности, не входит в компетенцию регистрирующего органа и практически

не может быть им осуществлена. Выполнение же требования получения согласия

второго супруга на приобретение имущества во всяком случае должно означать, что

между ними отсутствует спор по поводу принадлежности недвижимости, которая

является предметом сделки: либо супруги согласны с совместной собственностью,

либо супруг согласен с тем, что объект будет индивидуальной собственностью

другого супруга.

Таким образом, следует признать, что при приобретении недвижимого

имущества лицом, находящимся в браке, согласие его супруга должно

представляться всегда.

Несколько по иному выглядит ситуация с отчуждением одним из супругов

недвижимого имущества. Следует признать, что и здесь регистратор не в состоянии

установить, что объект находится в совместной собственности супругов, если он

зарегистрирован на одного из них. Однако регистратор вполне может прийти к

выводу о том, что речь о совместной собственности в конкретном случае идти не

может. Такой вывод может быть сделан, если недвижимость приобретена лицом до

477

вступления в брак, а также на основании дарения, наследования или приватизации.

Во всех этих случаях речь о совместной собственности может идти только при ее

установлении брачным договором (п. 1 ст. 42 СК РФ). При отсутствии этого

условия требование согласия второго супруга на основании п. 3 ст. 35 СК РФ будет

лишено практического смысла. Очевидно, этот супруг не будет иметь оснований

для удовлетворения требования о признании сделки недействительной в связи с

отсутствием его согласия на сделку (часть 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Основанием для

решения о признании сделки недействительной в этом случае служит не

формальное нарушение требования о предоставлении согласия на сделку, а все-таки

нарушение прав второго супруга на участие в распоряжении общим имуществом.

Итак, правило для регистрации прав на недвижимость в отношении лиц,

находящихся в браке, можно было бы сформулировать следующим образом.

При возмездном приобретении недвижимости лицом, состоящим в браке, во

всяком случае должно быть представлено нотариально удостоверенное согласие

супруга.

При отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально

удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за

исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества

исключают возникновение совместной собственности.

Такой подход, по мнению автора, в наибольшей степени соответствует

смыслу и назначению ст. 35 СК РФ. Видимо, формулируя таким образом данную

норму, законодатель имел в виду специфику имущественных отношений между

супругами и связанные с этой спецификой возможности контроля со стороны

государства за соблюдением имущественных прав супругов. Поэтому законодатель

и не предусмотрел для данного случая обязательного однозначного установления

наличия режима совместной собственности для приобретаемого и отчуждаемого

имущества.

Итак, мы пришли к выводу о том, что для решения вопроса о необходимости

согласия на сделку с недвижимостью второго супруга регистратор не должен

478

устанавливать наличие режима совместной собственности. Между тем,

регистратор, будучи освобожден от обязанности устанавливать вид собственности

на имущество, приобретаемое супругами (одним из супругов), не освобожден от

обязанности указать в ЕГРП вид вещного права, которое приобретено на объект.

Согласно абз. 5 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации в ЕГРП "вносятся записи о праве

собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого

имущества, а также указывается вид права". Пункт 1 ст. 18 Закона в числе

требований к правоустанавливающим документам относит указание в них вида

регистрируемого права.

Означает ли это, что, приобретая недвижимость, супруги или один из них

обязаны указывать, что имущество приобретается в совместную собственность?

Изучение практики регистрирующих органов показало, что такое требование

к документам не предъявляется, и под видом права понимается право

собственности (в отличие от права оперативного управления, хозяйственного

ведения и т.п.). Такой подход следует признать вполне оправданным, во-первых, по

причине сложности установления вида собственности, а, во-вторых, потому, что

иной подход вынуждал бы супругов при каждом приобретении недвижимости

определять свои имущественные отношения, что вряд ли соответствует специфике

семейных отношений и регулирующего их законодательства. В связи с этим

нуждается в дополнительной аргументации предложение Е.А. Чефрановой "для

целей обеспечения реального равенства прав супругов на совместно нажитое

имущество, обеспечения законных интересов других участников гражданского

оборота во всех случаях учета и (или) регистрации как объектов, так и прав на них в

соответствующих документах с необходимой четкостью указывать вид

возникающего права – "совместная собственность", а также сведения об обоих

супругах ее участниках"1.

Как мы видим, вопросы, связанные с регистрацией совместной

собственности, не относятся к числу простых и требуют весьма подробной

1 Чефранова Е.А. Указ. соч. - С. 43.

479

регламентации. В то же время Закон о регистрации ограничивается в

регламентации данного вопроса одним предложением: "Государственная

регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной

собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления

одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо

соглашением между правообладателями не предусмотрено иное" (п. 3 ст. 24

Закона).

Из этого можно сделать вывод, что при наличии в правоустанавливающем

документе указания на совместную собственность и данных второго

правообладателя регистратор должен зарегистрировать совместную собственность

без заявления второго супруга.

Такой вывод в принципе не вызывает возражений. Однако не понятно,

почему этот частный и не самый сложный вопрос оказался единственным, который

нашел отражение в Законе. Представляется, что вопросы регистрации совместной

собственности нуждаются не в меньшей регламентации, чем вопросы регистрации

долевой собственности. Если порядок регистрации долевой собственности

направлен на реализацию норм ГК РФ о преимущественном праве покупки, то

порядок регистрации совместной собственности должен быть предназначен для

контроля соблюдения прав субъектов совместной собственности при отчуждении и

приобретении недвижимости.

С учетом рассмотренных выше положений ст. 24 Закона могла бы быть

дополнена пунктами следующего содержания:

"4. При регистрации возникновения права собственности на недвижимое

имущество лица, состоящего в браке, на основании возмездной сделки, это лицо

должно представить нотариально удостоверенное согласие на сделку другого

супруга.

5. При регистрации прекращения права собственности на недвижимое

имущество физического лица на основании сделки и наличии оснований считать,

что это имущество находится или может находиться в совместной

480

собственности, это лицо должно представить нотариально удостоверенное

согласие на сделку другого участника совместной собственности.

6. Споры между участниками совместной собственности, возникшие при

государственной регистрации, подлежат разрешению в судебном порядке".

Следует обратить внимание на то, что в предложенной редакции пункта 4

речь идет о возникновении права у лица, состоящего в браке, т. к. только у такого

лица может возникнуть право совместной собственности. В то же время в п. 5 речь

идет о любом физическом лице, поскольку право совместной собственности на

отчуждаемое имущество может существовать не только у супругов, но и бывших

супругов, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

5.4. Вопросы регистрации обременений и ограничений

Взгляд автора на содержание и соотношение правовых понятий ограничения

прав и обременения имущества был изложен выше1. Рассмотрим теперь вопрос об

общих принципах их регистрации.

В первом предложении п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что подлежат

государственной регистрации право собственности и другие вещные права на

недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Однако во втором предложении

из ограничений перечислены только ипотека и сервитуты. В то же время здесь же

говорится о том, что иные права (а, значит, и другие ограничения) подлежат

регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными

законами. В пункте 1 ст. 4 Закона о регистрации указано, что "наряду с

государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат

государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе

сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".

Таким образом, перечень подлежащих регистрации ограничений и

обременений расширяется по сравнению с Гражданским кодексом за счет

1 См. § 3.4.

481

доверительного управления и аренды. При этом обращает на себя внимание то

обстоятельство, что перечень пункта 1 ст. 4 Закона сформулирован как открытый, т.

к. перед перечислением конкретных обременений стоят слова "в том числе".

Статья 12 Закона говорит о внесении в подраздел III ЕГРП записей об

ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество – сервитуте,

ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве

требования в отношении объекта недвижимого имущества и других. Здесь мы

также видим открытый перечень.

Уже упоминавшийся второй абзац п. 1 ст. 4 Закона говорит о том, что

ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в случаях,

предусмотренных законом.

В связи с такими формулировками закона возникает вопрос, как быть с

обременениями и ограничениями, которые не указаны в перечнях ст. 131 ГК РФ и

ст. 4 Закона о регистрации, и в отношении которых нет указаний об их

обязательной регистрации в специальных нормах законодательства. Вопрос этот

может быть поставлен так: могут ли быть зарегистрированы права, не подлежащие

регистрации в соответствии с Гражданским кодексом и Законом регистрации?

Как уже отмечалось, необходимо четко проводить различие между правами и

их обременениями, подлежащими государственной регистрации и возникающими с

момента такой регистрации, и теми ограничениями и обременениями,

возникновение которых с регистрацией не связано. В отношении обременений и

ограничений, относящихся к первой группе, проблем не возникает - они,

безусловно, должны регистрироваться, т.к. без регистрации они не существуют. В

отношении же второй группы в практике регистрирующих органов и судебной

практике нет единства.

В той или иной степени в практике различных регистрирующих органов

реализуется тезис о том, что отсутствие указания в законе на обязательность

регистрации того или иного обременения или ограничения влечет невозможность

его регистрации. Такая политика проводится по отношению к обременениям

482

правами нанимателя, установленным порядком пользования объектом,

находящимся в общей долевой собственности, и т.п. К сожалению, на такое

применение закона в определенной степени ориентирует и судебная практика. О

непродуктивности такого подхода автор уже высказывался1

Установление подобной практики, по мнению автора, представляется

неверным, и не только потому, что фактический запрет внесения в реестр ряда

обременений и ограничений противоречит целям государственной регистрации

прав на недвижимость. Такой подход не соответствует и ряду норм гражданского

законодательства и некоторым положениям Закона о регистрации. Так, например, в

соответствии со ст. 460 ГК РФ "продавец обязан передать покупателю товар

свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель

согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение

продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены

товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что

покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар".

Согласно Закону о регистрации (ст. 20) одним из оснований отказа в

регистрации является составление лицом, которое имеет права, ограниченные

определенными условиями, документа без указания этих условий.

Из этих норм можно сделать вывод, что, по крайней мере, применительно к

недвижимости, в правоустанавливающем документе должны быть указаны все

ограничения прав и обременения объекта, которые имеются на момент составления

документа, независимо от того, есть ли специальное указание в законе о

необходимости их государственной регистрации.

И вот тут возникает странное противоречие: с одной стороны, закон

обязывает указывать в правоустанавливающем документе все ограничения и

обременения, умолчание о любом из них является основанием для отказа в

регистрации, для расторжения договора или для признания сделки

недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), с

1 См. § 3.3.

483

другой стороны, в ЕГРП отражаются только "избранные" обременения и

ограничения, причем логика, по которой определен этот перечень, остается

неясной. В этой ситуации регистрирующий орган сталкивается с двумя тесно

взаимосвязанными проблемами.

Во-первых, как быть, если сведения о существующих ограничениях и

обременениях содержатся не в реестре, а в других документах, которые имеются в

распоряжении регистратора? Во-вторых, как поступить, если на регистрацию

вещного права представлен правоустанавливающий документ, в котором

содержатся сведения о наличии обременений, которые в соответствии с законом "не

подлежат" регистрации?

По мнению автора, существует только два варианта решения проблемы: либо

регистрирующий орган должен игнорировать сведения о "не подлежащих

регистрации" обременениях и ограничениях, либо он должен вносить сведения об

этих ограничениях и обременениях в ЕГРП. В первом случае не подлежащие

регистрации обременения не должны существовать для регистратора, как в смысле

невнесения их в ЕГРП, так и в смысле невозможности ссылаться на их

существование при принятии каких-либо решений, в том числе и решений об отказе

в регистрации. Во втором случае возникает вопрос, в каком порядке могут быть

зарегистрированы ограничения и обременения, содержащиеся в

правоустанавливающих документах, если закон не содержит указания об их

обязательной регистрации.

Выбирая один из двух вариантов решения проблемы при отсутствии четкого

ее решения в законе, нужно исходить из специфики регулируемых отношений. Есть

ли какой-нибудь резон в том, чтобы вывести часть отношений по поводу

недвижимости из сферы государственной регистрации? При анализе перечня

обременений, которые закон не относит к подлежащим регистрации, мы увидим,

что к их числу относятся отношения по пользованию жилыми помещениями

физическими лицами и краткосрочные (до одного года) отношения по аренде

нежилых помещений (ст. 651 ГК РФ). Нельзя не признать, что некоторые из этих

484

отношений обладают определенной спецификой, которая обосновывает то, что

данные отношения считаются возникшими независимо от регистрации. Например,

для краткосрочной аренды аргументом против ее обязательной регистрации

является быстротечность отношений, частая смена их участников, что могло бы

привести к перегрузке реестра. Что же касается найма жилого помещения, то

причины его вывода из числа обременений, подлежащих обязательной

регистрации, не очень ясны. Также, как и аренда, этот договор является основанием

возникновения права пользования соответствующим помещением. В соответствии

со ст. 675 ГК РФ он является обременением объекта, т. к. "переход права

собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет

расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый

собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора

найма".

Думается, что, не относя право пользования, вытекающее из договора найма

жилого помещения, и сам такой договор к подлежащим обязательной регистрации,

законодатель вряд ли исходил из того, что права нанимателей и наймодателей

жилых помещений нуждаются в меньшей защите, чем права арендаторов и

арендодателей по договорам аренды. Возможно, роль здесь сыграла массовость

этих отношений, множественность их участников с учетом прав постоянно

проживающих с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ).

Вполне возможно, эти и другие аргументы могут быть оценены как

убедительные для того, чтобы не связывать возникновение ряда отношений по

пользованию недвижимым имуществом с государственной регистрацией. Однако

эти аргументы ни в коей мере не могут обосновывать лишение обладателей этих

прав возможности обеспечить стабильность и защиту своих прав посредством их

государственной регистрации. Эти аргументы не могут также служить основанием

для игнорирования этих отношений регистрирующим органом, если сведения о них

содержатся в представленных на регистрацию документах.

485

Смысл предлагаемого в связи с этим подхода состоит в следующем. Если в

отношении объекта имеются ограничения и обременения, об обязательной

регистрации которых нет указания в законе, то правообладатель, лицо, в пользу

которого установлено обременение, или стороны сделки имеют право: а) не

указывать это обременение или ограничение в правоустанавливающем документе;

б) не обращаться за его государственной регистрацией. В то же время они должны

иметь право потребовать регистрации такого обременения, представив

необходимые для этого документы. В том же случае, если соответствующие

обременения и ограничения указаны в правоустанавливающем документе, то

регистрирующий орган не может зарегистрировать возникающее на основании этих

документов право без содержащегося в правоустанавливающем документе

обременения (ограничения). В этом случае одновременно с заявлением о

регистрации вещного права должно быть представлено заявление о регистрации

всех обременений и ограничений, которые содержатся в правоустанавливающем

документе.

Суть предлагаемого принципа состоит в том, что в отношении определенных

обременений и ограничений участники соответствующих отношений вправе

выбирать, делать ли эти отношения публичными путем внесения их в

государственный реестр, либо избежать такой публичности.

Этот принцип должен найти отражение в Законе о регистрации. По мнению

автора, ст. 4 Закона можно было бы сформулировать следующим образом:

"1. Государственной регистрации, в соответствии с настоящим Законом,

подлежит право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество,

за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и

космические объекты, а также обременения и ограничения этих прав.

2. Права и их ограничения, а также обременения подлежат

государственной регистрации в случаях, предусмотренных гражданским кодексом

и иными законами.

486

Иные права на недвижимое имущество, а также ограничения и

обременения регистрируются по желанию правообладателей в порядке,

установленном законом".

В отдельной норме Закона о регистрации следовало бы специально отметить,

что, если в документах, представленных на регистрацию права на недвижимость,

содержатся сведения об ограничении этого права или обременении имущества не

внесенных в ЕГРП, регистратор обязан одновременно с регистрацией права

произвести регистрацию ограничения (обременения), затребовав для этого от

заявителей необходимые документы. Невыполнение такого требования должно

влечь отказ в государственной регистрации.

При таком подходе у правообладателей будет выбор - либо представить

документы о регистрации, либо изъять упоминание об обременении из

представленных документов, реализовав, таким образом, свое право на придание

или непридание публичности соответствующим отношениям.

Следует отметить, что Закон о регистрации в одном из случаев прямо

указывает на возможность регистрации обременений, которые в соответствии с

гражданским законодательством не подлежат государственной регистрации. В

соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона "государственная регистрация ограничений

(обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в

публичных интересах органами государственной власти и органами местного

самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным

уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости".

Таким образом, хотя данные ограничения и обременения не требуют для их

действительности государственной регистрации, Закон о регистрации

предоставляет право органам государственной власти и местного самоуправления

их зарегистрировать. Сомневаться в целесообразности такой регистрации нет

никаких оснований, поскольку это способ доведения соответствующих

ограничений до самих собственников и потенциальных приобретателей объектов.

487

Непонятно только, почему государство наделено такой возможностью, а всем

другим субъектам гражданского права в этом должно быть отказано.

В тесной связи с рассмотренными проблемами находится вопрос о том,

допустимы ли соглашения между участниками сделки по поводу регистрации

возникших между ними отношений.

В уже упоминавшемся обзоре судебной практики по одному из дел,

например, указано, что "включение сторонами в договор, не подлежащий

государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной

регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации,

противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу

требований статей 168 и 180 ГК РФ" .1

Означает ли это, что стороны вообще не могут заключать соглашения о

регистрации возникших между ними отношений, если в законе такая регистрация

прямо не предусмотрена? В свете изложенного выше подхода такая позиция

представляется слишком жесткой.

Если признать, что "не подлежащие регистрации" права и обременения все

же могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей, то, очевидно, нет

каких-либо препятствий для достижения об этом предварительного соглашения, т.

к. без волеизъявления второй стороны такая регистрация может стать невозможной.

Так, например, если наниматель по договору жилищного найма захочет

зарегистрировать свое право пользования как обременение, то он не сможет этого

сделать без совершения наймодателем соответствующих действий - подачи

заявления в регистрирующий орган. Поэтому, если признавать возможность

регистрации упомянутых обременений по желанию обладателей соответствующих

прав, то нужно признавать возможность и правомерность таких соглашений.

Что же касается упомянутого решения арбитражного суда, то в нем

абсолютно верно указано на другое обстоятельство: соглашением участников

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001, №59 (Вестник ВАС РФ. -

2001. - № 4).

488

сделки не может быть изменено гражданское законодательство, регистрации не

может быть придано то значение, которого она в данном случае по закону не имеет.

Стороны не могут считать сделку заключенной с момента регистрации, если это не

предусмотрено законом. Применительно к уже рассматривавшемуся жилищному

найму стороны могут договориться о регистрации обременения правами

нанимателя, но не могут договориться о том, что договор найма будет считаться

заключенным с момента регистрации, или о том, что отсутствие регистрации

повлечет его недействительность. В то же время, как представляется, никто не

лишает стороны возможности включить в договор невыполнение требования о

регистрации в качестве отменительного условия.

Автор осознает спорность высказанных им предложений и возможность

отстаивания иной позиции. Вместе с тем вопросы, рассмотренные выше,

безусловно требуют того или иного решения как на уровне законодательства, так и

руководящих разъяснений высших судебных органов.

5.5. Решение суда как основание государственной регистрации

Вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и

акта государственной регистрации права на недвижимое имущество относится к

проблемным, как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих

регистрацию прав.

Исследованию различных аспектов данной проблемы уделялось внимание в

научной литературе1. Вместе с тем, как показало изучение судебной практики,

многие вопросы не находят однозначного решения. Судьи и регистраторы зачастую

по-разному понимают положения Закона о регистрации, относящиеся к порядку

1 Пятков Д.В. Судебное решение как основание возникновения и регистрации прав на

недвижимость // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского

региона. - 2001. - № 2; Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Вестник ВАС РФ. - 2003. -

№№ 4, 5; Бевзенко Р.С. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество,

установленного решением суда // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №5.

489

регистрации прав на основании судебных решений, о содержании судебного

решения, устанавливающего права на недвижимое имущество. Такое положение,

по мнению автора, свидетельствует о том, что ряд положений закона нуждаются не

только в разъяснении, но и в изменении.

Гражданский кодекс РФ в качестве самостоятельного основания

возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (п.п.

3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Закон о регистрации относит вступившие в законную силу судебные акты к

основаниям государственной регистрации (п. 1 ст. 17).

Этот же закон в ст. 28, определяя специфику государственной регистрации

прав на недвижимость на основании решения суда, арбитражного суда или

третейского суда, теперь, с 1 февраля 2008 года1 устанавливает только одно

правило:

"Государственный регистратор вправе отказать в государственной

регистрации права, установленного решением суда только по основаниям,

указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом,

одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации" (п. 1 ст. 28

Закона о регистрации).

При этом следует обратить внимание на то, что из п.1 ст. 28 Закона о

регистрации исчезли три других ранее действовавших правила:

1. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной

регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

2. В случае, если решение суда не содержит сведений, которые

государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр

прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в

письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить

суд о порядке исполнения данного решения.

1 Федеральный закон от 02.10. 2007 № 225 ФЗ "О внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации", ст. 8.

490

3. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда,

подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Данная норма, была направлена, прежде всего, на определение соотношения

компетенции суда и регистрирующего органа и указывала на то, что регистратор

не вправе анализировать решение суда с точки зрения его законности и

обоснованности. В соответствии со статьей 16 АПК РФ и ст. 13 ГПК РФ

вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для

органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных

органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на

всей территории Российской Федерации. Таким образом, регистратор, отказавший

в государственной регистрации права, установленного решением суда, со ссылкой

на незаконность или необоснованность такого решения, совершает

правонарушение, которое, при определенных условиях, может повлечь уголовную

ответственность (ст. 315 УК РФ). При обращении с заявлением о признании

незаконным такого отказа суд должен, безусловно, удовлетворить это заявление.

При этом вступившее в законную силу решение суда не подлежит правовой

оценке.

Ст. 13 п. 1 Закона о регистрации предусматривает проведение регистратором

правовой экспертизы документов. Очевидно, решение суда является таким

документом, "глубина" правовой экспертизы которого со стороны регистратора

должна быть ограничена. Именно на такой подход ориентировала прежняя

редакция ст. 28 Закона о регистрации, и, по мнению автора, этот подход был в

целом абсолютно правильным, хотя и нуждался в определенной корректировке.

Однако вместо того, чтобы откорректировать эти недостатки, законодатель

полностью изменил подход к данной проблеме, чем, по нашему мнению, весьма

серьезно нарушил принципы соотношения компетенции органов судебной и

исполнительной власти.

491

Исходя из содержания ст. 28 Закона о регистрации в прежней редакции, при

правовой экспертизе решения суда было необходимо установить следующие

обстоятельства:

1) устанавливает ли это решение право на недвижимое имущество;

2) подлежит ли это право государственной регистрации;

3) содержит ли решение сведения, которые регистратор обязан внести в

ЕГРП;

4) вступило ли решение в законную силу.

При положительном ответе на все эти вопросы регистрация права на

основании решения суда должна быть произведена. В то же время возникал

вопрос, какое решение должно быть принято, если на какой-либо из приведенных

вопросов будет получен отрицательный ответ? Что делать, если решение не

вступило в законную силу, если его нельзя считать решением, устанавливающим

право на недвижимость, или оно устанавливает право на недвижимость, не

подлежащее государственной регистрации? Вполне очевидным представляется то,

что во всех этих случаях в регистрации может и должно быть отказано.

Как справедливо отмечает А.А.Маковская, "данная норма (п. 1 ст. 28 Закона о

регистрации – В.А.) запрещает учреждению отказать в регистрации только по

основаниям, относящимся к самому решению, но не лишает его права отказать в

регистрации по основаниям, касающимся иных документов, которые должны

представляться на регистрацию"1. Однако, с учетом изложенного, это

утверждение нуждается в уточнении, поскольку в приведенных выше случаях

отказ будет связан с "самим решением", а не с иными документами. Видимо,

точнее будет сказать, что отказ не может быть связан с содержанием решения.

В то же время, отказать в регистрации можно только по одному из

оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. Видимо это

обстоятельство и побудило законодателя вместо однозначного запрета отказа в

1 Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. - С. 112.

492

регистрации права, установленного решением суда, установить возможность

такого отказа, ограничив эту возможность только некоторыми основаниями,

перечисленными в ст. 20 Закона о регистрации. Каковы же эти основания? С 1

февраля 2008 года закон разрешает отказывать в регистрации права,

установленного решением суда в следующих случаях:

1) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства (абз. 4);

2) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз. 6);

3) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий (абз. 7);

4) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы

на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого

имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации

возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода

данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в

действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого

имущества (абз. 9);

5) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим

Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 10);

6) имеются противоречия между заявленными правами и уже

зарегистрированными правами (абз. 11).

7) осуществление государственной регистрации права собственности не

допускается в соответствии с п. 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона

(когда земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть

предоставлен в частную собственность)(абз. 12).

Однако эти основания лишь с большой долей условности можно отнести к

описанным выше случаям. Это, прежде всего, относится к основанию, имеющему

493

формулировку "документы, представленные на государственную регистрацию

прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства". Во-первых, как уже указывалось, регистрирующий орган

должен быть лишен права высказываться о соответствии судебного решения

закону по содержанию. Во-вторых, в описанных выше случаях решения и по

форме, и по содержанию соответствуют закону, однако не могут быть

зарегистрированы, поскольку не являются теми решениями, которые

предусмотрены ст. 28 Закона о регистрации.

Еще большее недоумение вызывает такое основание для отказа в регистрации

права, установленного решением суда, как "лицо, выдавшее

правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на

данный объект недвижимого имущества". Во-первых, правоустанавливающим

документом в данном случае является само решение суда, а лицом, его выдавшим

– суд. Однако суд, во всяком случае, не может распоряжаться и не распоряжается

имуществом, в отношении которого выносится судебное решение. Если же

предположить, что в данном случае имеются в виду документы, на основании

которых суд вынес решение, то это опять-таки ориентирует регистратора на

переоценку фактов, установленных судебным решением, что, по нашему мнению,

недопустимо.

Особого внимания заслуживает такое основание для отказа, как "имеются

противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными

правами". Дело в том, что во всяком случае, когда право на соответствующий

объект недвижимого имущества было зарегистрировано за кем-либо, при

представлении в регистрирующий орган судебного решения, устанавливающего

права иного лица на этот объект, возникает противоречие между заявленным

правом и правом зарегистрированным (в отличие от ситуаций, когда переход прав

осуществляется по иным основаниям – сделки, наследование и пр.). Однако,

очевидно, законодатель имеет в виду не это противоречие. Видимо, здесь имеется

в виду ситуация, когда из содержания судебного решения не вытекает

494

прекращение ранее зарегистрированного права. Например, в решении признано

право Иванова на квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного

с Петровым, в то время как собственником квартиры в реестре числится Сидоров,

о прекращении права которого в решении не говорится1. Вместе с тем, по нашему

мнению, отказ в регистрации и в этом случае вряд ли правомерен. Здесь

регистратор вновь ориентируется на анализ содержания решения суда и ему

дается возможность игнорирования судебного решения, вступившего в законную

силу. В подобных случаях, по мнению автора, регистратор мог бы обратиться в

суд с запросом о разъяснении порядка исполнения судебного решения (п. 3 ст. 28

Закона о регистрации в прежней редакции)2, либо инициировать отмену данного

решения вышестоящим судом.

Специальное правило было предусмотрено ст. 28 Закона о регистрации для

тех случаев, когда решение суда отвечает всем признакам, указанным в этой

статье, однако не содержит сведений, которые регистратор обязан внести в ЕГРП.

В этом случае "государственный регистратор или правообладатель при наличии

в письменной форме заключения государственного регистратора вправе

запросить суд о порядке исполнения данного решения" . Но и эта весьма полезная

норма также исчезла из ст. 28 Закона о регистрации.

Действительно, применение этой нормы вызывало существенные

затруднения, как у регистрирующих органов, так и у судов.

Во-первых, отсутствовало единство в понимании того, о каких сведениях,

подлежащих внесению в ЕГРП, идет речь в данной статье, и насколько полно эти

сведения должны быть отражены в решении суда.

1 Видимо об этом говорится в п. 10 Методических рекомендаций о порядке

государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных

актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 №

112: "При наличии в ЕГРП записи о праве на недвижимое имущество государственную

регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, рекомендуется

производить только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права

или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части

судебного акта".

2 Теперь регистратор такого права лишен.

495

Во-вторых, не было однозначного понимания правовой природы судебных

документов, содержащих в этих случаях разъяснение порядка исполнения

решения суда.

Однако, вместо того, чтобы усовершенствовать данный в целом полезный

институт, законодатель просто его ликвидировал. В результате теперь

незначительные технические неточности в решении суда должны стать

основанием для отказа в регистрации прав, установленных этим решением. При

этом регистрирующий орган не сможет по собственной инициативе принять меры

к устранению обстоятельств, препятствующих регистрации путем обращения в

суд. Не будучи участником процесса этот орган лишен права просить разъяснения

решения (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

Такой подход представляется нам ошибочным, как с точки зрения

соотношения компетенции судов и регистрирующих органов, так и с точки зрения

интересов участников оборота недвижимости. Автор полагает, что данный

институт необходимо вернуть в законодательство, четко определив его правовую

природу и порядок осуществления. Поэтому обратимся к анализу взаимодействия

судебных и регистрирующих органов при регистрации прав, установленных

судебными решениями.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации "документы, устанавливающие

наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав

на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию

прав, должны … отражать информацию, необходимую для государственной

регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре

прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого

имущества и вид регистрируемого права".

Очевидно, для того, чтобы определить, какие именно сведения должны

содержаться в решении суда как в документе, представленном на регистрацию

права, необходимо обратиться к Правилам ведения ЕГРП. Исходя из этого

документа, можно выделить три группы сведений, которые должны быть

496

отражены в ЕГРП (а значит, и в правоустанавливающем документе): 1) сведения

об объекте, 2) сведения о правообладателе и 3) сведения о праве на объект.

С третьей группой сведений проблемы возникают редко. В судебных

решениях, как правило, вид права на объект формулируется в соответствии с

нормами Гражданского кодекса РФ. Хотя в отдельных решениях судов общей

юрисдикции встречались формулировки о признании права на объект

недвижимости без указания наименования этого права, устанавливалось право

"совместной долевой собственности" и т.п.

Гораздо более значительные трудности вызывает отражение в судебных

решениях двух других групп сведений. Начнем со сведений о правообладателе.

Согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП в реестре должны быть отражены: "в

отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения,

гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего

личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного

пребывания;

в отношении российского юридического лица - полное наименование,

идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный

регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование

органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет,

адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в

случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного

органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без

доверенности);

в отношении иностранного юридического лица - полное наименование,

страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации,

наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране

регистрации (инкорпорации)".

Наиболее простым выводом из рассмотренной системы норм является вывод

о том, что все вышеперечисленные данные должны быть отражены в решении

497

суда, устанавливающем право на недвижимое имущество. Отсутствие таких

данных в решении как правоустанавливающем документе раньше давало

основание для применения регистратором абзаца второго п. 1 ст. 28 Закона о

регистрации и направления в суд, вынесший решение, запроса о порядке

исполнения этого решения. Теперь регистратор должен отказать в регистрации

решения в связи с тем, что его содержание не соответствует закону.

Однако и до изменения законодательства требования разъяснения порядка

исполнения решения, далеко не всегда встречали понимание со стороны судов,

которые нередко отказывали в таких разъяснениях с различной аргументацией.

Среди таких аргументов наиболее часто встречалось утверждение, что по тем

данным, которые приведены в решении суда, регистрирующий орган способен

идентифицировать личность правообладателя; что неполнота этих данных с точки

зрения Правил ведения ЕГРП не лишает решения юридической силы и,

следовательно, регистрирующий орган обязан его исполнить и произвести

регистрацию; что недостающие в решении данные, регистратор в состоянии

получить из других документов, представленных заявителем.

Такая позиция судов в целом была не лишена логики, за исключением

крайних случаев1. Действительно, если в решении суда указаны только данные

паспорта, то все остальные данные, подлежащие внесению в реестр, можно

получить из этого документа.

В качестве дополнительной аргументации такой позиции суды ссылались на

статьи ГПК РФ (ст. 198) и АПК РФ (ст. 170) о содержании судебного решения, в

1 Например, по одному из дел суд общей юрисдикции признал право собственности на

квартиру за гражданином, указав в решении только его фамилию, имя и отчество. На

запрос регистрирующего органа о разъяснении порядка исполнения решения был получен

отказ в таком разъяснении со ссылкой на то, что все необходимые данные регистратор

может получить из представленных гражданином документов. Вполне очевидно, что с

такой позицией суда невозможно согласиться, т. к. в данном случае в регистрирующий

орган мог бы обратиться любой гражданин, имеющий такие же фамилию, имя и отчество,

то есть приведенные в решении суда сведения были определенно недостаточны для

идентификации правообладателя.

498

которых не содержится специальных требований по индивидуализации лица, в

отношении которого вынесено судебное решение.

Однако данную позицию вряд ли можно было признать конструктивной. Как

представляется, суд при определении содержания судебного решения должен

руководствоваться не только требованиями процессуального законодательства

(АПК или ГПК РФ). Нет ничего необыкновенного в том, что определять