Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

государственной регистрации права наследника на наследственное имущество,

когда такое право подлежит государственной регистрации". Из этих положений

четко видно, что в отношении наследования законом установлено иное правило,

1 Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10.

200

чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Да это и понятно: если признавать моментом возникновения

права у наследника момент государственной регистрации, то практически во всех

случаях наследования будет существовать весьма длительный (не менее 6 месяцев)

период, когда имущество "повиснет в воздухе" - не будет иметь собственника,

поскольку прежний собственник умер и его право прекратилось, а у наследника

оно еще не возникло, поскольку не зарегистрировано.

Представляется, что такой же подход должен существовать и к

юридическим лицам при их реорганизации, влекущей прекращение ранее

существовавшего юридического лица с одновременным образованием нового или

новых юридических лиц (слияние, присоединение, преобразование, разделение).

Здесь также просто невозможно поставить переход права на недвижимость к

новому юридическому лицу (юридическим лицам) в зависимость от

государственной регистрации права, поскольку с момента регистрации нового

юридического лица его правопредшественник прекращает свое существование.

Очевидно, в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо

связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, в

порядке, установленном Законом о регистрации, а с моментом совершения

соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим

регистрацию юридических лиц.

Пожалуй, единственным исключением из данного правила, мог бы быть

случай реорганизации путем выделения. Специфика данного случая состоит в том,

что прежний собственник имущества продолжает существовать и после

регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли

целесообразно устанавливать иные правила для данной ситуации только по этому

основанию. Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать

момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к

вновь возникшему, определив этот момент, как момент государственной

регистрации вновь возникших юридических лиц.

201

Особым случаем возникновения права собственности на недвижимое

имущество является создание юридического лица с внесением недвижимости в его

уставный капитал. Вполне очевидно, что здесь, как и в предыдущем случае

невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого

юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту

регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет

еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после

регистрации юридического лица, но до регистрации права, по-прежнему

принадлежит учредителю, привело бы к тому, что ряд юридических лиц на момент

их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ,

где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.

Вот почему Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем

вышеупомянутом постановлении (п. 2) указывает, что "при разрешении споров

следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный)

капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц

учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право

собственности на это имущество"1. При этом Высший Арбитражный Суд РФ не

делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если

с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители

утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право

возникает у вновь созданного юридического лица.

Особое место среди оснований возникновения вещных прав на

недвижимость занимают судебные решения.

Решение, как акт судебной власти, имеющей силу закона, порождает права

непосредственно. Нельзя ставить возникновение прав, порожденных судебным

решением, в зависимость от совершения административного акта регистрации.

Статья 12 ГК РФ называет признание права судом одним из способов защиты

гражданских прав. Статья 165 (п. 3) ГК РФ дает право суду вынести решение о

1 Вестник ВАС РФ. - 1998. - №10.

202

регистрации сделки. Все это просто исключает зависимость момента

возникновения права, установленного судебным решением, от государственной

регистрации. Поэтому вряд ли можно признать обоснованной позицию М.Г.

Пискуновой, которая полагает, что "если момент не указан в решении, то права на

недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по

общему правилу с момента государственной регистрации"1.

Отсутствие нормы, определяющей момент возникновения прав на

недвижимое имущество, установленных решением суда следует отнести к

недостаткам действующего закона. Из него недавно исчезло положение о том, что

"момент возникновения права определяется решением суда"2. Тем самым с суда,

возможно и обоснованно, снята обязанность в каждом случае в решении

устанавливать момент возникновения признаваемого права. Вместе с тем

представляется неправильным связывать момент возникновения права на

недвижимость, установленного судебным решением, с государственной

регистрацией этого права. Поэтому ст. 28 Закона о регистрации следует дополнить

положением о том, что "право на недвижимое имущество, установленное

решением суда, считается возникшим в момент вступления решения в законную

силу, если самим решением не установлено иное".

Итак, мы рассмотрели значение регистрации прав на недвижимость

применительно к различным основаниям возникновения прав. Теперь вернемся

вновь к историческому аспекту. С учетом предшествующего анализа можно

сделать однозначный вывод о том, что до введения в действии Закона о

регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали

независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом случае необходимо

1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы

государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость:

теория и практика. - С. 306.

2 Федеральный закон от 02.10. 2007 № 225 ФЗ "О внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации", ст. 8.

203

определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не

является. Важность решения этого вопроса видна на следующих примерах.

В регистрирующий орган обратились два юридических лица с заявлением о

регистрации перехода права собственности на здание на основании договора

купли-продажи, заключенного в 1999 г. При этом в качестве документов,

устанавливающего право продавца на объект, были представлены документы,

:подтверждающие, что данный объект был с соблюдением законодательства

построен продавцом в 1996 г., при этом право продавца зарегистрировано не было.

В такой ситуации регистрирующий орган правильно отказал в регистрации

перехода права, поскольку право продавца на объект не возникло, так как не было

зарегистрировано (ст. 219 ГК РФ). Теперь изменим условия и предположим, что

строительство дома было закончено в 1994 г. При таких обстоятельствах, отказ

был бы неправомерным, поскольку в 1994 г. закон не связывал момент

возникновения права собственности с государственной регистрацией.

Неправомерным отказ в регистрации был бы и в том случае, если бы продавцом в

качестве правоустанавливающего документа был бы предоставлен план

приватизации, имеющий дату утверждения до введения в действие Закона о

регистрации. Таким образом, решать вопрос о том, является ли право возникшим,

необходимо с учетом законодательства, действовавшего в период составления

правоустанавливающих документов, либо возникновения соответствующих

юридических фактов. Поэтому каждая ситуация должна рассматриваться

одновременно в двух аспектах: следует определять, считалось ли право на данный

объект возникшим с учетом, во-первых, основания его возникновения и, во-

вторых, документов, подтверждающих наличие этого основания.

Теперь вернемся к п. 2 ст. 6 Закона о регистрации. В нем говорится о том, что

права, возникшие до введения в действие этого закона, требуют государственной

регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации

перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом.

Что это означает? По нашему мнению, эта норма подчеркивает, что при возникшем

204

праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться

принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему

необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за

государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена

лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке,

установленном Законом о регистрации.

Наличие такого положения в Законе вполне объяснимо. С одной стороны,

оно диктуется чисто техническими соображениями. Построение Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество таково, что невозможно

заполнить разделы об обременении, не заполнив предварительно раздел о самом

вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость

регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в

процессе этой регистрации действительности самого этого права.

В целях более последовательного осуществления принципа внесения в

российской системе регистрации представляется целесообразным вообще

исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло,

без предварительной регистрации этого права в порядке установленном

действующим законодательством. Возможность одновременной регистрации как

ранее возникшего права так и его перехода или обременения, что предусматривает

ныне действующая редакция п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, только внешне

упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества. На самом же деле

приобретатель (арендатор, залогодержатель) имущества ставится в положение,

когда полной уверенности в наличии права у своего контрагента он достигает не до

совершения сделки, а в момент ее регистрации.

С учетом изложенного выше предлагается в законе предусмотреть только

два варианта правового значения государственной регистрации для всего

многообразия случаев возникновения прав на недвижимость:

1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не

считается возникшим.

205

2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без

регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом,

существующее право необходимо зарегистрировать.

С целью реализации приведенных положений п. 2 ст. 6 Закона о регистрации

следует изложить в следующей редакции: "Переход права, совершение сделки,

ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в

отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной

государственной регистрации этого права". Аналогичную формулировку можно

было бы внести в абзац 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.

В связи с изложенным, вызывают возражения предложения об "абсолютной"

унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б.

Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит

правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в

Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав"1. При

реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на

основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение

потребовало пересмотра многих положений гражданского законодательства,

которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и

добросовестное приобретение имущества

В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации

нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного

приобретателя недвижимости. Ранее мы уже обращались к проблеме

добросовестного приобретателя имущества в связи с рассмотрением вопроса о

1 Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в

предпринимательской сфере: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Самара, 2002. - С. 8.

206

системе регистрации прав на недвижимость. При этом высказывалась точка

зрения о том, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

должна носить абсолютный характер. Только при этих условиях система

регистрации будет иметь завершенной и последовательной1.

Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И.Скловский

пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски,

связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на

покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы

регистрации и учета все права явными и проверяемыми"2. Однако, если первые

два решения действительно можно назвать крайними, то последнее скорее следует

назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных

исторических и экономических условий.

На необходимость усиления защиты добросовестного приобретателя

недвижимости обращали внимание многие исследователи. В Концепции, в

частности, содержится положение, согласно которому добросовестный

приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть

истребовано его собственником, приобретает право на это имущество3. Это

предложение нашло реализацию в законе путем внесения изменений в п. 2 ст. 223

ГК РФ4. Согласно абзацу второму этого пункта "недвижимое имущество

признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302)

на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением

предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник

вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".

Эта позиция была подвергнута сомнению со стороны К.А. Скловского,

который обратил внимание на следующее обстоятельство: "Если добросовестный

приобретатель стал собственником вещи в момент ее приобретения независимо от

1 См. § 2.4.

2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 99.

3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 67.

4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ.

207

наличия права на отчуждение у продавца, то виндикация к нему уже невозможна,

так как он более не владелец, а собственник. Следовательно, наличие в

законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного

приобретателя не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот

же приобретатель уже стал собственником"1.

Э.М. Эрделевский считает, что "с позиций российского законодательства

виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия

владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи. Только

владения движимой вещью можно лишиться в точном смысле слова, только ее

можно истребовать у незаконного владельца в порядке ст. 301 ГК РФ". На этом

основании он приходит к выводу о том, что "в отношении недвижимого

имущества оказывается неприменимым абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ"2.

Д.О. Тузов полагает, что "добросовестный о приобретатель рассматривается

законом в качестве собственника спорной вещи с момента ее приобретения, и

именно в силу этого в отношении его невозможна ее виндикация"3.

Соглашаясь с тем, что ссылка в п. 2 ст. 223 ГК РФ на виндикацию не является

удачным решением законодателя, следует подчеркнуть, что содержание этой

нормы прежде всего свидетельствует о принципиальной возможности судебного

оспаривания зарегистрированного права. Более правильным в таких случаях было

бы, как предлагает В.В. Витрянский, использовать иск о признании права (в

комбинации с виндикационныи иском, если имело место и лишение фактического

владения)4.

Однако изменения в закон приняты именно в критикуемой формулировке, и

эта формулировка придает особую актуальность вопросу о соотношении акта

1 Скловский К.И., Указ. соч. - С. 252.

2 Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и

право. - 2007. - № 2. - С. 95.

3 Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в

российском гражданском праве //Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 6.

4 Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на

недвижимость // Гражданское право современной России. - М., 2008. - С. 27 - 32.

208

государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и

правовой категории добросовестного приобретения имущества. В связи с данной

формулировкой возникает несколько взаимосвязанных вопросов:

1. Каково значение акта государственной регистрации права собственности

на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества

добросовестным?

2. Может ли объект недвижимости быть истребован из владения

добросовестного приобретателя, право собственности которого на этот объект

зарегистрировано?

3. Каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта

недвижимости до государственной регистрации его права?

Начнем с первого вопроса. Следует отметить, что закон не содержит на него

прямого ответа. Следовательно, этот ответ необходимо искать путем анализа

норм, определяющих правовое значение государственной регистрации прав на

недвижимость, и норм, определяющих добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается

приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает

имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для

того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо

установить:

1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это

отчуждение;

2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо,

производящее отчуждение, не имеет права этого делать;

3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том,

что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Имеет ли значение факт государственной регистрации права на объект

недвижимости для ответа на вопрос о праве лица на отчуждение этого

имущества? Для ответа обратимся к нормам о правовом значении

209

государственной регистрации. В статье 2 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(далее "Закон о регистрации") зафиксировано, что "государственная регистрация

прав на недвижимое имущество и сделок с ним (…) - юридический акт признания

и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с

Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация это акт

признания права государством и единственное доказательство существования

этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не

является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон

признает возможность регистрации прав, которые в действительности не

существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт

государственной регистрации не означает, что лицо, право которого

зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого

имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку

действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание

нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

Если признать, что наличие регистрации всегда означает право на

отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя

к этому обстоятельству теряет смысл, т. к. вопрос о добросовестном

приобретателе может ставиться только тогда, когда есть незаконное отчуждение.

Теперь необходимо определить, какое значение имеет факт регистрации прав

на объект за лицом, производящим отчуждение, для выяснения вопроса о знании

приобретателем об отсутствии права на отчуждение? Может ли

приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица,

210

во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на

отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть

отрицательным.

Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из

ЕГРП могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право

оспорено. В соответствии Постановлением Пленума Высшего Арбитражного

суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения

споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 24)

"покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к

моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества

имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти

притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".

Абзац 2 п. 1 ст. 7 Закона о регистрации содержит указание о том, что

"выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в

установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости,

зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав,

сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и

заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта

недвижимости". Абзац 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации предписывает "при

заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения)

права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого

государственного реестра прав вносить запись о данном заявлении, которая

указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта". И,

наконец, п. 2 ст. 28 этого закона содержит положение о том, что "в случаях, если

права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке,

государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что

в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного

лица".

211

Таким образом обеспечивается получение информации, обладание которой

может исключить добросовестность приобретения.

Во-вторых, об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и

из других источников, и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то,

что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта.

Трудность доказывания этого знания очевидна, однако необходимо различать

вопрос о доказанности и вопрос о правовом значении данного обстоятельства в

том случае, если оно доказано. Так, например, не исключен случай, когда

приобретателем объекта будет, например, физическое лицо, которое подписало от

имени юридического лица незаконную сделку по отчуждению имущества,

приобретателем по которой выступал его нынешний контрагент. В таком случае

приобретатель не сможет доказать, что он не знал о незаконности сделки, а,

следовательно, и об отсутствии у ее нынешнего "собственника" права на

отчуждение. А.М. Эрделевский отмечает, что "нахождение недвижимого

имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении

недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим

приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества"1.

Соответственно, наличие информации о лишении отчуждателя владения

исключает признание приобретателя добросовестным.

Но, допустим, нет никаких доказательств того, что приобретатель знал об

отсутствии у другой стороны права на отчуждение имущества. С учетом

определения добросовестного приобретателя установления этого факта

недостаточно. Необходимо доказать, что приобретатель не только фактически не

знал, но и не мог знать об отсутствии права на отчуждение недвижимого

имущества. Поэтому, применительно к регистрации прав на недвижимость,

вопрос может быть сформулирован следующим образом. Является ли отсутствие

в ЕГРП данных об оспаривании зарегистрированного права достаточным для

1 Эрделевский А. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя //

Хозяйство и право. - 2005. № 5. - С. 9.

212

установления того, что приобретатель не мог знать об отсутствии у лица, чье

право зарегистрировано, права на отчуждение объекта?

Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости

для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий

подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при

приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по

виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности"

приобретателя осуществляется прежде всего (выделено мной – В.А.) посредством

доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о

собственнике недвижимости"1. Приведенное положение не вызывает возражений,

т. к. в нем присутствуют слова "прежде всего". А это может значить, что

доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных

претендентов на объект, еще не означает доказывание отсутствия возможности

знать об отсутствии права на отчуждение объекта. В то же время должны

существовать какие-то разумные пределы требований, предъявляемых к

приобретателю, для того, чтобы он был признан добросовестным. Было бы

странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов

о наличии соответствующих дел, либо проводить расследование по поводу всех

сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого

обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить

требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться, что в ЕГРП

отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества.

Однако на это можно посмотреть и с другой точки зрения. Абсолютно

правильным такой подход можно было бы признать в том случае, если бы

нормами о государственной регистрации была предусмотрена неоспоримость

зарегистрированного права. Такое положение закреплено в отдельных

регистрационных системах и означает, что при зарегистрированном праве на

имущество то лицо, чье право собственности нарушено, может обратиться лишь

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 66.

213

за возмещением убытков к тем лицам, по вине которых оно утратило имущество

(включая регистрирующий орган). Но, как уже указывалось, российское

законодательство, наоборот, прямо указывает на то, что зарегистрированное право

может быть оспорено. Не означает ли это необходимость для приобретателя

проверить действительность права другой стороны сделки, обязанность

установить из доступных источников, не может ли это право быть признано

несуществующим?

Следует отметить, что существующая система государственной регистрации

прав на недвижимое имущество предоставляет заинтересованным лицам лишь

теоретическую возможность получения сведений о бесспорности

зарегистрированных прав не только путем обращения к ЕГРП. Согласно п. 3 ст. 7

Закона о регистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов,

выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости,

предоставляются в установленном законом порядке только самим

правообладателям или их законным представителям, а также физическим и

юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его

законного представителя. Кроме того, такие сведения могут быть предоставлены

судебным и правоохранительным и иным государственным органам. Таким

образом, приобретатель объекта в принципе может стать обладателем

дополнительной информации об основаниях проведения государственной

регистрации права другой стороны сделки. Однако реализовать эту возможность

он в состоянии лишь при наличии доброй воли лица, чье право на объект

зарегистрировано (правообладателя). Но, поскольку обязанность этого лица

предоставлять такую информацию законом не предусмотрена, постольку нельзя

говорить о том, что приобретатель таким образом мог узнать об обстоятельствах,

свидетельствующих об отсутствии права на отчуждение1.

1 Предложения по выходу из этой ситуации изложены автором в разделе 10 Правовой

концепции государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации

(приложение к диссертации).

214

И все же, на наш взгляд, нельзя ограничиваться только требованием

обращения к ЕГРП. Источником сведений о праве на объект для приобретателя

должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие

документы, на основании которых была произведена государственная

регистрация.

Можно привести достаточно показательный пример. В ЕГРП существовала

запись о праве собственности акционерного общества "Х" на объект

недвижимости. В свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП в качестве

основания для регистрации был указан договор дарения, заключенный между

этим лицом и прежним собственником - обществом с ограниченной

ответственностью "Y". Мог ли в этом случае приобретатель объекта ссылаться на

факт регистрации в обоснование своей добросовестности? Очевидно, нет,

поскольку он должен был знать о том, что сделка, на основании которой

произведена регистрация, ничтожна, поскольку прямо запрещена законом (ст. 575

ГК РФ – запрещение дарения между коммерческими организациями)1.

Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен

признаваться добросовестным во всяком случае, когда он не знал об отсутствии у

лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать:

а) из данных ЕГРП и б) из правоустанавливающих документов, на основании

которых была произведена государственная регистрация права лица,

производящего отчуждение.

Итак, мы определили, что приобретатель имущества добросовестный. Но это

не исключает предъявление к нему (в соответствии с действующим

законодательством и практикой его применения) виндикационного иска. От

добросовестности приобретателя зависит возможность удовлетворения такого

1 В связи с этим представляется необоснованным учет судами степени правовой

грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях

доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об

абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об

обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.

215

иска. В соответствии со ст. 302 ГК РФ виндикационный иск к добросовестному

приобретателю может быть удовлетворен, если: а) имущество приобретено

безвозмездно, б) "имущество утеряно собственником или лицом, которому

имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или

другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли". При этом

никаких исключений для случаев, когда право добросовестного приобретателя

зарегистрировано, законом не предусмотрено. Более того, абзац второй п. 2 ст. 223

ГК РФ прямо указывает на то, что недвижимое имущество признается

принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с

момента государственной регистрации лишь в том случае, если оно не может быть

истребовано.

Остается вопрос, какое правовое значение имеет государственная

регистрация права на объект недвижимости, когда этот объект подлежит

истребованию из владения добросовестного приобретателя? Из предшествующих

рассуждений очевидно, что признать такое лицо собственником объекта нельзя.

Однако регистрация его права существует, представляя акт признания его права

государством и единственное доказательство его существования (ст. 2 Закона о

регистрации). Авторы Концепции в таком случае предлагают оспаривать право

добросовестного приобретателя либо в рамках предъявленного виндикационного

иска, либо до его предъявления1.

В том случае, если оснований для изъятия имущества у добросовестного

приобретателя нет, а его право зарегистрировано, отказ в удовлетворении

виндикационного иска означает, что никаких изменений в ЕГРП не происходит.

Таким образом подтверждается действительность зарегистрированного права.

Если же изъятие происходит, то решение суда становится основанием для

регистрации права собственности истца.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 66-

67.

216

Такой подход представляется не вполне корректным. Представляется, что в

случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано,

истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом

случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать

восстановления владения имуществом. Признание права в данном случае

необходимо для восстановления права истца в реестре. При этом оба требования

могут быть заявлены в одном иске.

В связи с содержанием абзаца второго п. 2 ст. 223 ГК РФ остается

неисследованным один важный вопрос: как быть, если добросовестный

приобретатель приобрел объект недвижимости, право отчуждения которого

отсутствовало, но этот объект не выбывал из владения какого-либо лица?

Примером может служить отчуждение объекта самовольного строительства,

право на который без законных оснований зарегистрировано.

Следует обратить внимание на то, что понятие добросовестного

приобретателя до недавнего времени применялось в гражданском праве

исключительно применительно к решению вопроса о возможности истребования

имущества собственником. Поэтому для случаев, когда предъявление такого иска

исключалось, говорить о добросовестном приобретении можно было только в

теоретическом аспекте, поскольку установление данного обстоятельства не влекло

никаких правовых последствий.

Поэтому, как представляется, до внесения изменений в ст. 223 ГК РФ вопрос

о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ мог быть поставлен и

положительно решен судом независимо от того, зарегистрировано ли право

собственности за "застройщиком" или перешло по сделке к другому лицу. На

основании п. 2 ст. 222 ГК РФ такой иск все равно мог быть предъявлен

"застройщику" с привлечением в качестве соответчика нового собственника

объекта.

Анализ же содержания ст. 223 ГК РФ в нынешней редакции заставляет

задуматься о том, как сформулированные в ней положения должны применяться к

217

самовольным постройкам. Буквальное толкование этой нормы позволяет прийти

к выводу о том, что добросовестный приобретатель объекта самовольного

строительства приобретает право собственности на этот объект с момента

государственной регистрации его права, так как у него это имущество не может

быть истребовано (ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима). В то же время

возникает вопрос, хотел ли законодатель, внося данные изменения, достичь таких

правовых последствий?

Разумеется, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота,

необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем

лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на

них. Однако с учетом этого обстоятельства необходимо повышать

ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по

вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию

добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.

В то же время представляется неправильным в рамках существующей

системы регистрации утверждать, что государственная регистрация права на

самовольную постройку превращает ее в законно созданный объект

недвижимости1. В таком случае следовало бы признать невозможным

предъявление исков о сносе к самовольным застройщикам, право которых

зарегистрировано незаконно2.

3.3. Объект регистрации прав на недвижимое имущество

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т. е. вопрос о том,

что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных

для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

1 Такого же мнения придерживаются О.Г. Ломидзе и Э.Ю. Ломидзе (О.Г. Ломидзе и

Э.Ю. Ломидзе. Способы защиты при освобождении земельного участка от посройки. -

Закон. - 2008. - № 2. - С. 66)

2 О правовых проблемах самовольного строительства см. § 4.1.

218

Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты

государственной регистрации. Мы увидим, что, в соответствии с рассматриваемой

нормой, регистрации подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) возникновение прав;

д) переход прав;

е) прекращение прав.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие

государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и

иными законами.

Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции

нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При

этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не

является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права

подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано Гражданским

кодексом или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель

указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав,

кроме перечисленных, а, с другой стороны, устранил возможность установления

этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное

219

положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в

сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы

исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие

регистрации, ГК наделил этим правом только законодателя. При этом следует

отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь

федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство

относится к исключительной компетенции федерации.

Но возникает и иной вопрос - о соотношении норм, содержащихся в первом

и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения,

то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые

относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении

перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено

гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое

вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым

помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не

все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Что же означает такое построение анализируемой нормы? Означает ли это,

что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК и иных законах как

подлежащие регистрации, регистрации не подлежат? Нам представляется, что дело

обстоит именно так. Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое

и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное

положение имеет весьма существенное практическое значение, прежде всего, для

определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8

ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента

его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение

возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в

семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

220

Казалось бы, здесь все весьма просто и логично. Действительно, вряд ли

было бы правильно связывать права членов семьи собственника с регистрацией,

поскольку порождающий их фактический состав трудно поддается

документальному оформлению. Однако анализируемая формулировка закона

создает и определенную проблему, которая состоит в том, могут ли быть все же

зарегистрированы права, не подлежащие регистрации в соответствии с ГК?

Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения

прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной

регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему

органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая

полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в

регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с

законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в

регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи

недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются

заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются

возникшими без акта государственной регистрации" 1.

Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий.

Регистрация вещных прав и их ограничений имеет основной задачей защиту

интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации

некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых

права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав.

Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения

информации об обременениях объекта из независимого источника, которым

является регистрирующий орган.

В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого

помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее

1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы

государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость:

теория и практика. - С. 322-323.

221

из договора жилищного найма право пользования жилым помещением,

безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта

недвижимости на период действия договора. Вместе с тем, закон не включает ни

договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих

регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить

нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору. То же самое

можно сказать и в отношении права безвозмездного пользования по договору

ссуды ( ст. 689 ГК РФ).

Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить

четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с

момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты

недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию

правообладателя, однако признаются существующими независимо от

регистрации 1.

В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат

вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с

этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации

находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться

на процедуре регистрации.

Начнем с понятия "вещное право". В данном контексте этот термин означает

статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между

собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости2.

Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо,

являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку,

поскольку это право зарегистрировано.

Но закон говорит о том, что регистрации подлежат также возникновение,

переход и прекращение права. Можно ли говорить о том, что эти события

1 Об этом см. также § 5.4.

2 См. Гражданское право, Том 1 / отв. ред. Е.А.Суханов. - М., 2000. - С. 102.

222

являются самостоятельным объектом регистрации? Вопрос этот нельзя отнести к

простым и имеющим однозначный ответ.

Возьмем возникновение права собственности. Вполне очевидным является

то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не

зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом.

Значит, регистрация возникновения права всегда будет связано с регистрацией

самого этого права. Таким образом, по нашему мнению одновременное указание в

ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных

объектов регистрации лишено юридического смысла.

Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует

отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности стоит не только

в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи

недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется "Государственная регистрация

перехода права собственности на недвижимость" говорится о том, что регистрации

в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не

договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Что же такое переход права собственности? Очевидно, это такое действие

или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право

другого лица возникает.

При таком понимании перехода права собственности можно ли

зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не

зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло?

Думается, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности,

всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения

лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права

является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт

лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его

прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой

вещи переход права отсутствует, и есть регистрация только возникновения права, в

223

отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход

права.

Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации

возникновение и прекращение права, мы должны прийти к выводу, что для

"перехода права" в этом случае не остается места.

Что же касается нормы ст. 551 ГК РФ, то использование в ней понятия

"переход права собственности" вряд ли может служить основанием для признания

перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации.

Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что

при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего

права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация

прекращения права собственности продавца. Но то же самое происходит при

любой сделке отчуждения. Поэтому, по нашему мнению, было бы правильнее

говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества. Во-первых

потому, что данный термин употребляется в части первой ГК РФ в п. 2 ст. 223, где

указывается, что право собственности у приобретателя возникает с момента

регистрации в том случае, когда государственной регистрации подлежит

отчуждение имущества. Во-вторых, сам термин "переход права собственности" в

определенной мере некорректен. Право собственности, как субъективное право,

неразрывно связано с правообладателем. Нет в этом смысле права собственности

вообще на объект. Это право всегда право конкретного физического или

юридического лица. Поэтому не будет юридически точным сказать, что право

собственности Иванова на квартиру перешло к Петрову. Правильнее будет

утверждение о том, что в результате сделки по отчуждению имущества

прекратилось право Иванова на это имущество и возникло право Петрова.

Вместе с тем нельзя не признать, что использование в гражданском

законодательстве термина переход права, возможно, несет и иную смысловую

нагрузку, состоящую в том, что при переходе права (отчуждении имущества) речь

идет об одном из случаев правопреемства, при котором право переходит от одного

224

лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику) в неизменном виде, т. е.

с тем же объемом правомочий и обременений. Это обстоятельство, безусловно,

важно учитывать при анализе отношений, возникающих при регистрации прав на

недвижимость. Однако, если законодатель, вводя данный термин, имел в виду

именно это обстоятельство, то все равно остается неясным, почему он

употребляется лишь применительно к сделкам купли-продажи недвижимости.

Что же касается прекращения права собственности, то его следует

рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации. Действительно,

если между регистрацией права и регистрацией его возникновения можно

поставить знак равенства, то прекращение права собственности имеет

самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с

его обладателем, можно заключить, что регистрации подлежит как само это право,

так и его прекращение. Прекращение права собственности является

самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне

связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении

существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то

прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует

признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Однако нам представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все

объекты регистрации. Характерной особенностью прав на объекты недвижимости

является относительно длительное их существование. При этом в процессе

существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно, как

по воле самих собственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам

представляется, что изменение прав на объекты недвижимости должно быть

признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию

изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий

собственника.

225

Одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания

правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является

превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения

собственников, либо по решению суда. При этом, очевидно, не происходит ни

прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение

отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и

поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем изменения содержания вещного права является

установление ограничений этого права. Специфика любого ограничения в том и

состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение

может произойти в результате заключения собственником сделки - например,

передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности

уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на

имущество).

О регистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст.

131 ГК РФ, однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи

изменения права, постольку изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131

ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.

Говоря об ограничениях вещных прав как об относительно самостоятельном

объекте регистрации, следует подробно остановится на соотношении самих

правовых категорий вещного права и его ограничения.

Вещное право субъекта характеризуется прежде всего содержанием, т. е.

совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению

объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав

характерно свое отношение этих правомочий.

Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит

первичный, независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник

вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными

226

от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует

право собственности и в ряде случаев осуществляются в допущенных

собственником пределах.

Деление вещных прав на первичное (право собственности) и производные

принято в науке гражданского права1. Но применительно к вопросу об объекте

регистрации следует обратить внимание на другой аспект соотношения этих прав.

Будучи производными от права собственности, все остальные вещные права

выступают как ограничения (обременения) права собственности, от которого они

производны. Так, права хозяйственного ведения и оперативного управления на

период существования этого права практически лишают собственника права

непосредственно распоряжаться имуществом, а право пользования членов семьи

собственника жилым помещением существенно ограничивает право пользования и

распоряжения принадлежащим ему помещением.

Таким образом, иные вещные права можно рассматривать как обременения

права собственности. Как пишет В.К. Андреев, "важной особенностью (признаком)

ограниченных вещных прав является их сохранение даже в случае смены

собственника соответствующей вещи, право следования"2. Данный вывод не носит

только теоретический характер, он имеет и сугубо практическое значение.

Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав

на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое

имущество. Одним из важнейших принципов ведения этого реестра, по нашему

мнению, должно быть исключение отражения прав разного порядка в одном

разделе реестра. Поэтому не следует объединять в одной форме государственной

регистрации все вещные права. Между тем, именно так регламентировано ведение

реестра в Законе о регистрации и принятых на его основании Правилах ведения

ЕГРП. В ст. 12 Закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех

подразделов и предписывается во II-й подраздел вносить как записи о праве

1 См. Гражданское право, Том 1 / отв. ред. Е.А.Суханов. - М., 2000. - С. 590-591.

2 Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). - М., 2007.

- С. 23.

227

собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же ведения ЕГРП

(Приложение 2) устанавливают единую форму, как для записи права

собственности, так и для записи об иных вещных правах.

Такая организация ведения реестра не учитывает того, что установление

иных вещных прав не прекращает права собственности, а лишь обременяет его.

Находясь в государственной собственности, объект недвижимости может

неоднократно менять субъектов хозяйственного ведения или оперативного

управления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать

наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и

изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и

вторичных прав. В свете этих положений нам представляется необходимым

вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных

правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и

"запись об иных вещных правах".

Подводя промежуточный итог сказанному, полагаем, что ст. 131 ГК РФ

нуждается в уточнении, и ее начало могло бы быть изложено в следующей

редакции:

1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные

вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения

(ограничения) этих прав.

2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной

регистрации в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются

по желанию правообладателей в порядке, установленном законом".

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы

объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и

регистрации сделок с ним.

Прежде, чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса,

который без преувеличения является более, чем запутанным, как в теории, так и в

228

правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме

возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может

рассматриваться: 1) с точки зрения выяснения действительного смысла

действующего законодательства; 2) с точки зрения оценки реализации этого

законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных

актах; 3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в

данной сфере.

Начнем с первого аспекта. Статья 131 ГК РФ в п.п. 1, 2 говорит о

регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой

статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация

сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение

требования о государственной влечет ничтожность сделки. Закон называется "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в

нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.

Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что

сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос

является простым лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и

запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре

государственной регистрации.

Обратимся к нормам ГК о регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым

имуществом подлежат государственной регистрации, в случаях и порядке,

предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким

образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат

регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131 ГК, а в части порядка регистрации к закону

о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих

регистрации).

Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности

в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной

229

регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные

права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также

указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК, так и

другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о

регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было второй

части ГК, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки,

влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на

недвижимое имущество, т. е. практически все сделки с недвижимостью.

Однако анализ норм второй части ГК не позволяет прийти к такому выводу.

Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого

смысла во второй части при регламентации отдельных видов сделок с

недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при

этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты

(ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной

регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст.

558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий

договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи

недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении

квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит

переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).

Таким образом, если бы не было первой части ГК, то можно было бы сделать

однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных статьями 558, 560 ГК

РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание

заключенным самого договора, в случаях, предусмотренных статьями 574, 584 -

действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества

нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей

надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода

права.

230

Однако ряд норм первой части ГК мешает столь однозначному подходу. О

содержании ст. 131 ГК уже говорилось. Но кроме этой статьи, в первой части ГК

существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия

государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что

"договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с

момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным

при такой формулировке становится вывод о том, что во всяком случае, когда закон

указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается

заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, во второй

части ГК законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует

это правило, а в отношении других ограничивается упоминанием о том, что они

подлежат регистрации.

Судебная практика в данном случае, пошла по пути истолкования этих

различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав

вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только

в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод

находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого

должно применяться, если закон не содержит иного правила, т. е. иное правило

должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется

целесообразным привести в этой части нормы первой и второй частей ГК в

соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы

изложить в следующей редакции: "Договор, подлежащий государственной

регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях,

установленных второй частью настоящего кодекса". Такое изменение привело

бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с

тем закон в этой части, по нашему мнению, нуждается в более глубокой

переработке, о чем будет сказано ниже.

Уже беглый анализ гражданского законодательства в части правового

значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет

231

впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного

кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях

условием признания договора заключенным, в других - условием действительности

сделки, а в-третьих - условием возникновения права.

Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых

последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью.

Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством

действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно

найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой

недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность

такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от

регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли

может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его

заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.

По нашему мнению, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ

любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами

соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с

несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит

в исключении из законодательства требования о нотариальной форме договоров по

поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего ГК состоит в том,

что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости

должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть

зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством

договор должен был быть и нотариально удостоверен и зарегистрирован (это было

предусмотрено только в отношении жилой недвижимости, но на момент принятия

кодекса это был единственный вид недвижимости, находившейся в обороте), то

теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в

процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до

232

издания действующего ГК, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и

теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой

дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при

нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его

регистрации, то теперь гражданское законодательство, устраняя нотариат из

процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения

волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя, таким образом,

момент регистрации и заключения договора.

Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании

адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня

систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей

выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому

состоянию системы, ни по правовому обеспечению.

Как уже отмечалось, основной функцией нотариата при заключении

договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса

возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права.

Если же мы обратимся к Закону о регистрации, то увидим, что у регистрирующего

органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 Закона относит к

компетенции регистрирующего органа только проверку действительности

поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у

подготовившего документ лица или органа власти. Эта же статья (п. 4) запрещает

регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме

предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что

в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения

договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени

государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с

участием физических лиц. На то, что "государственная регистрация сделок

приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны

233

государственной регистрации, другие характерны для нотариального

удостоверения", указывается и в Концепции1.

Выходом из создавшегося положения, по нашему мнению, могло бы быть

восстановление правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с

недвижимостью. Если же такое решение будет по тем или иным причинам

неприемлемым, то необходимо наделить должностных лиц регистрирующих

органов правами и обязанностями, связанными с удостоверением волеизъявления

участников договора.

Автор в целом согласен с позицией С.В. Мальцевой, которая считает, что

"следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для

сделок с недвижимым имуществом". Она полагает, что "этот подход идет вразрез с

континентальной правовой традицией использования в области оборота

недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а

гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым

является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус

удостоверяет сделку, государственный регистратор – регистрирует право или

сделку. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг

друга"2. Аналогичную позицию высказывает Л.Ю. Василевская3.

На непоследовательность норм о регистрации в части регистрации сделок

совершенно справедливо обращают внимание авторы Концепции, которые

считают, что в "целях устранения нелогичности норм законодательных актов,

предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с

недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых

случаях – избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество

с регистрацией сделок с ним, дублирование полномочий нотариусов и

регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 80.

2 Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом:

Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 19.

3 Василевская Л.Ю. Указ. соч. - С. 280.

234

правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки

целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым

имуществом" .1 О необходимости отменить государственную регистрацию сделок

пишут и многие другие авторы2. За отмену регистрации сделок высказались 68

процентов опрошенных работников регистрирующих органов и 93 процента

работников фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости.

С этим предложением можно было бы полностью солидаризироваться, но

только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые

непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего

идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например,

связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной

цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать

самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на

объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты

прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в

реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных

сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут

возникать в этом случае.

В то же время нельзя не отметить, что в последнее время появились работы,

авторы которых выступают за сохранение регистрации сделок. Так, В.А. Микрюков

полагает, что "упразднение системы регистрации сделок уничтожит возможность

учитывать и делать доступными для всех любые изменения в статусе недвижимого

имущества"3, а Е.М. Тужилова-Орданская считает, что "на сегодняшний день нет

объективных условий для внесения изменений в действующее гражданское

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.82.

2 См. например, Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое

имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 94-96; Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С.

30-31; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. - С. 167; Сусликов В.Н. Система рыночных правоотношений

недвижимости в России. - М., 2006. - С. 208 и др.

3 Микрюков В.А., Ограничения и обременения гражданских прав. - М., 2007. - С. 157.

235

законодательство относительно исключения государственной регистрации сделок.

Более того, следует признать целесообразным государственную регистрацию всех

сделок с недвижимостью, переход права по которым подлежит государственной

регистрации"1.

Пока продолжается дискуссия и в закон не внесены необходимые изменения,

следует определить порядок применения действующего закона о регистрации

вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.

Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и

порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение,

или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет

договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения

гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения

права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она в

определенных случаях сама должна быть зарегистрирована, поскольку без

регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может

породить соответствующего права.

Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации

сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на

недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем -

право, возникшее на ее основании? Необходимо ли, с точки зрения технологии

регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?

Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным. Введение отдельной

регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к

искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя

зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не

зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное

1 Тужилова-Орданская Е.М., Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 375.

236

волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания

зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку

цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является

необходимым элементом любой сделки.

Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно

влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент

регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации

соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно

считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством),

сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

С точки зрения ведения реестра, данное положение означает необходимость

внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и

отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно

такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП, которые

предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт

19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные

реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято

решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам

относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих

сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки

означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону

регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется.

Отражение же сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права

собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между

тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП1 запись о сделке находилась только

в разделе "обременения". Данная практика фактически искажала действительное

положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом

1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998, № 219 "Об утверждении Правил

ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. - 1998.

- № 8. - Ст. 963).

237

помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право

возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только

после перехода вещного права к новому правообладателю1. При такой ситуации в

выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна

указываться в графе "обременения", однако это не происходило, так как абсурдность

такого указания была вполне очевидна.

К сожалению, вместо того, чтобы логику структуры реестра перенести на

порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены

изменения, в результате которых подраздел II стал называться "Запись о праве

собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имуществ, о

сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, и в этом подразделе

появился подраздел II-2 – "Запись о сделке об отчуждении" .2

Внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что и в

третьем подразделе имеется специальная форма (Приложение 6, подраздел III-IV) -

"Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?

Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже

упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно

влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например,

сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в

момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в

будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако

очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных

законом, подлежат государственной регистрации, а, не будучи

зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и

обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения

и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации

права, не совпадают.

1 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и

перехода права собственности на жилые помещения. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001.

2 Постановление Правительства РФ от 03.09.2003г. № 546.

238

С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет

зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления

предусмотренного в ней условия - возникновение, изменение или прекращение

права.

Применительно к сделке, непосредственно порождающей право, мы

пришли к выводу, что ее место в реестре в разделе "Основания". Очевидно, что для

рассматриваемого теперь вида сделок это место не подходит, поскольку они могут

стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости

от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.

Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от

нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным

условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение

(ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой

сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может

быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к

приобретателю объекта.

С учетом этого обстоятельства, что в реестре обременений должны

регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие перехода права. При

наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке,

а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны

одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания".

При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного

обременения.

Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении,

независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода

права и передачи имущества.

Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов федерации

показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка

отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит

239

самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется

на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от

прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для

"двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении

сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением

судебной практики1. Из проведенного анализа можно сделать вывод о

несоответствии закону такой практики.

Следует отметить, что Министерство юстиции, установив порядок

регистрации купли-продажи жилых помещений, не связало момент регистрации

передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст

РФ исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи

жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом

права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой Инструкции

гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о

государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи

допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права

одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации

перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами,

необходимыми для регистрации договора продажи".

По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать

соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор

купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия,

всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к

покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор,

не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление

порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести

регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически

возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что

1 См. § 3.1.

240

противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи

недвижимости.

На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права

используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не

регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким

образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным

условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но, если такой

порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием,

который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но

если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право

требовать одновременной регистрации и договора и перехода права. При отказе от

их добровольного исполнения продавцом, требования покупателя должны быть

удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно

вносят предложение " ввести государственную регистрацию исполнения сделок с

недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок

(а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения

ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на

недвижимое имущество"1. К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский,

который пишет, что "предметом регистрации является традиция – действия сторон

по передаче имущества, направленные на перенос собственности"2.

Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация

приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве

основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют

какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же

время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 82.

2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 227.

241

существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм,

устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для

понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право

собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является

частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный

случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем

регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также

обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения,

изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения,

изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка

отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как

обременение соответствующего вещного права.

3.4. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимого

имущества

Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов

регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин.

Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в

теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и

обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации,

ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве,

242

поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость

(как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат

ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о

регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия

во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что

Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные,

свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно

этому определению, "ограничения (обременения) - наличие установленных законом

или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,

запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права

собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого

имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста

имущества и других)".

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-

либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению

автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения

правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-

первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения

ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо

уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного

происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании

примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона

приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут,

ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление,

аренда).

Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о

регистрации был включен абзац второй: "Ограничения (обременения) прав на

недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа

243

государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат

государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом" 1. Но

получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения

могут иметь договорное происхождение, но более общее определение,

содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.

Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не

являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись

синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких

оснований использовать в тексте закона оба этих понятия2. Между тем 43 процента

опрошенных работников регистрирующих органов не видят разницы между

ограничениями и обременениями, а 84 процента из тех, кто считает, что разница

есть, испытывают затруднения при раграничении этих понятий.

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий

можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом

анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся

практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения. В русском языке под

ограничением понимается грань, предел, рубеж; удержание в известных рамках,

границах; правило, ограничивающее какие-либо правила, действия; стеснение

определенными условиями; лимитирование сферы деятельности, сужение

возможностей; то, что стесняет, ставит кого-либо, что-либо в какие-либо границы,

рамки и т. п3.

А.В. Малько определяет правовое ограничение как "правовое сдерживание

противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов

1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ.

2 См. Микрюков В.А. Указ. соч. - С. 10; Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на

недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2006.

- С. 7-8.

3 Подробнее см.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. - СПб., М.,

1881. - Т. 2. - С. 647-648; Словарь синонимов русского языка. - М., 1986. - С. 305; Ожегов

С.И. Словарь русского языка. - М., 1988. - С. 357.

244

контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в

праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение

определенных возможностей в деятельности лиц"1. Это общетеоретическое

определение отражает содержание понятие ограничения в праве вообще. Нам же

необходимо рассмотреть понятие ограничения в отношении к вещным правам и их

государственной регистрации.

В.А. Микрюков определяет ограничение права собственности как

"установление или сужение границ (пределов) осуществления права собственности,

выражающихся в сужении имеющихся дозволений, наложении запретов и

дополнительных положительных обязанностей, в том числе обязанностей допускать

определенные действия третьих лиц, не порождающие гражданские правомочия

третьих лиц в отношении имущества собственника, вводимые законом или актом

уполномоченного государственного органа без предоставления собственнику

вознаграждения в пределах, обусловленных целями защиты конституционного

строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,

обеспечения обороны страны и безопасности государства, действующих

применительно к праву собственности на конкретное имущество независимо от

смены собственника"2. Данное определение, по мнению автора, характеризуют

несколько недостатков. Во-первых, в силу его пространности оно абсолютно не

может быть использовано в законодательстве, хотя автор именно это определение

предлагает ввести в ст. 1 Закона о регистрации3. Во-вторых, оно, практически, не

делает различий между общим режимом любого имущества, находящегося в

собственности и конкретными ограничениями прав данного собственника на данное

имущество. В связи с этим, говоря о регистрации ограничений, автору приходится

1 Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. -

Саратов, 1994. - С. 59.

2 Микрюков В.А. Указ соч. - С. 152.

3 Там же.

245

вводить понятия общих и специальных ограничений, говоря о том, что регистрации

подлежат лишь последние4.

Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным

правам, нужно исходить из ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой "собственник

вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и

не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь

собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,

отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться

им иным образом".

В данной норме сформулированы общие исходные условия осуществления

права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в

отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными

правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других

лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не

определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в

общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый

собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к

конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать

ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в

законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности

любого имущества. Как справедливо отмечает В.П. Павлов, само субъективное

право собственности "является лишь ограничителем свободы действий лица, но

благо субъективного права собственности заключается как раз в минимальной

степени этих ограничений у обладателя этого права, по сравнению с теми

ограничениями, которые налагаются законодателем на действия всех остальных

лиц с той же вещью в рамках иных вещных и обязательственных прав. Таким

4 Там же. - С. 151.

246

образом, субъективное право собственности заключает в себе благо минимальных

запретов на действия с опредленной вещью"1. Разумеется, и здесь говорится об

ограничениях, как элементах права собственности вообще.

Ограничениями, о которых идет речь в Законе о регистрации, являются

любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так,

например, элементом общего режима любого здания является запрещение его

реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого

здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании

каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам

владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено

запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение

надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником

соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования

находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае

речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

В.П. Камышанский предлагает различать границу (предел) либо ограничение

права. Требование закона к собственнику учитывать права третьих лиц, по его

мнению, "есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника

вторгаться в сферу юридического господства собственника" и "есть ограничение,

если сужение возможностей собственника осуществлять правомочия обусловлено

внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства

собственника посредством предоставления им возможности осуществления

отдельных правомочий собственника"2. Он же предлагает различать понятия

"правовые ограничения" и "ограничения права". По его мнению, "под правовыми

ограничениями необходимо понимать совокупность элементов механизма

правового регулирования, направленных на установление пределов (границы)

1 Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. - М.,

2000. - С. 138.

2 Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений.

-Элиста, 1999. - С. 13-14.

247

дозволенного поведения субъектов". Ограничения же права "позволяют в рамках

собственных границ субъективного права очень гибко учитывать и обеспечивать

наиболее важные права и законные интересы других лиц и общества в целом.

Границы права призваны охранять свободу личности внутри обозначенных

пределов. Ограничения права устанавливаются "в целях защиты (п. 2 ст. 1 ГК РФ),

т. е. для устранения нарушенных жизненно важных прав и законных интересов

других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства"1. В данном

подходе на первое место выходит критерий внутреннего (самим правом) или

внешнего (со стороны третьих лиц) характера установления границ права.

Несколько иной критерий предлагался Г.Ф. Шершеневичем, который делил

"право участия" на общее и частное. "Оно есть общее, - писал он, - когда участие

выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное,

когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо

постоянного лица" 2.

Здесь на первое место выходит круг субъектов в пользу которых ограничено

право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом

имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в

публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому,

если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления

права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом

общего режима имущества.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и

ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения

вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации

ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе

1 Там же. - С. 52.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - С. 175.

248

правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто

установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в

договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако,

большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого

имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения,

характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как

обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров

на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут

быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников

договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в

адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом

определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены

непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект

регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о

регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий

собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно

законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника

могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара

в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст.

587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав

собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих

ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому,

определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их

законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном

случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом

регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

249

Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как

установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на

основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом

правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения и его соотношению с понятием

ограничения. Пытаясь провести это разграничение, В.В. Безбах пишет:

"Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением,

проявляются прежде всего в затрагивании элементов принадлежащего ему права.

Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах,

не допускающих обременения в определенных случаях"1. Предлагает

разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, что

обременение – "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее

собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия.

Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику

и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с

приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция

собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от

определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет

его" 2. Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно

признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по