Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - читать бесплатно онлайн полную версию книги автора Unknown (ч. 2)

помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано

наибольшее количество проблем.

Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда

четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других

квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ

"квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном

доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего

пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также

помещений вспомогательного использования, предназначенных для

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в

таком обособленном помещении"2.

1 Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г.

Москве: ): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 8.

2 Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно

Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что

в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с

объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и

технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение

субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.

Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание

нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом

здание имеет 5 этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т. е.

представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже

подлежали помещения первого и второго этажа. При этом один из потенциальных

покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается

второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты,

выходящие в общий коридор.

Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил

сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже

выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно,

что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком

формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда

новый собственник помещения 1-го этажа станет продавать отдельные комнаты, а

все комнаты 2-го этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое

помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от

целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.

Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех

случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о

формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать

критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и

кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в

совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход

не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.

действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных

инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного

вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов

одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках

одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в

него объекты, что сказывается, как на управлении зданием в целом, так и на

взаимоотношениях различных собственников.

Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов

приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета

полностью реализовывали пожелания собственников в части определения

"границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых

объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не

соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на

1-м и на 4-м этажах здания); границы помещений размещались по средней линии

общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения

дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).

Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том,

могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых,

образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м

разделе ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный

отрицательный ответ. Установленная законом трехзвенная классификация

объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это

означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку

при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов,

включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме

того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить

существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов,

включающих помещения (пятизвенная классификация), и т. д., и т. п. При

допущении такой возможности описать структуру собственности в здании, которая

и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно,

невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими

Правилами.

Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о

том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти

помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные

объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект,

включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового

кадастрового номера.

Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких

помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то

основным здесь должен стать принцип единого пространства, т. е. наличие

возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в

любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-

либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть

представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду

с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который

заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве

помещения, не должно иметь сообщения с другими помещениями либо вообще,

либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения

дома.

Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов

недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости

частей помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах

федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве

и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении

квартир и их частей, т. е. комнат. Если в Москве комната признается

самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в

Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не

признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает

соответствующая доля в праве собственности на квартиру.

Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового

Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма

своеобразное решение данного вопроса.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых

помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15

ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу,

текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната

признается самостоятельным объектом недвижимого имущества1.

Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая устанавливает, что

"собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для

обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной

квартире)" и статья 42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей

собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной

квартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.

Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире

привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли

собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома.

Правило о порядке определения такой доли, носит, по нашему мнению, весьма

иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей

собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника

1 Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть

квартиры. Если это объект отличный как от квартиры, так и от комнаты, то возникает

вопрос, что же это такое?

комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме,

пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и

определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее

имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений,

составляющих общее имущество в данной квартире"1.

Между тем, вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к

объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения

классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного

вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав

владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.

Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным

объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника

комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с

собственниками других комнат в коммунальной квартире.

Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом

недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление

учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное

перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты,

можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества

распорядиться им по собственному усмотрению, исходя из личных интересов и,

как следствие, нарушение его законных прав"2. Однако к Жилищном кодексе

содержится прямо противоположное правило: "При продаже комнаты в

коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной

1 Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает

нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома

выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в

коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может

быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся

количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.

2 Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении

комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на

недвижимость: теория и практика. - С. 105.

квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в

порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской

Федерации".

После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах

Жилищного кодекса отходить от основных принципов классификации

недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов

недвижимости – комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав

участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым

объектом недвижимости?

Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК

РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее

назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое

назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой

реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и

созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в

квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию

объектов, поскольку появляется четвертое звено.

Следует отметить также, что в главе 18 ГК РФ "Право собственности и другие

вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат

в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о

собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о

регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи

жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о

возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в

самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет

положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли

можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из Гражданского

кодекса следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей

квартиры.

Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то

вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от

квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному

признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром.

Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве

самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления

собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних

границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два

новых объекта на базе этого помещения.

Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих

помещений. Эта проблема имеет решение в Гражданском кодексе лишь

применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам

квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой

собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или

внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями

квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном

доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,

лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в

которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного

помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,

ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в

данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного

помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с

элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для

обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,

расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в

многоквартирном доме).

Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на

собственно помещения, на которые может быть установлена собственность

физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему

имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и

которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так

определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая

структура вызывает ряд вопросов.

Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему

имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким

помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении

к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т. п. Хотя и для помещений

такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в

необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую

выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет

только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку

выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной

квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном

случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку

отсутствует главный признак – обслуживание более одного помещения.

В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они

обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который,

с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том

же режиме, что и квартирой, а, с другой стороны, не создает оснований для

предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в

содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.

По нашему мнению, такие объекты относятся к обслуживаемому ими

единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена

обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для

собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких

объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав

квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников

помещений в доме ( п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая

является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении

лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими

согласованиями.

Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает

проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и

цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные

помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование,

обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК

РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее

более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)".

Данная формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том,

является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более

одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для

отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических

этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой

чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома,

независимо от того, что там находится.

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью

отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на

регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные

объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное

помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот

вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета

объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений

те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на

основании их наименования – это не очень продуктивный подход. Критерий же

наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и

оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является

вполне удачным. Доказательством этого является то, что его применение на

практике является далеко не безусловным. Трудно найти подвал или чердак, в

которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-нибудь общего

оборудования. Между тем в большом количестве случаев эти коммуникации и

общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих

помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные

помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее

оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение

площадью 500 квадратных метров общим помещением только потому, что там

расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли

отвечает действительному смыслу законодательства. Однако, при буквальном

толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне

возможен.

По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом

дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы,

лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого

назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,

относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться

специальные помещения электрощитовых, водомерные узлы, котельные и т.п. В

том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в

помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее

невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования,

такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус

самостоятельных объектов недвижимости – помещений. Что же касается

расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их

нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут,

заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников

остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть

различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения,

относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться

кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы

ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета

этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не

могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона

они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений.

Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает

автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от

государственной регистрации не зависит. В настоящее время информация об

общих помещениях в ЕГРП не вносится, иной подход привел бы к загромождению

реестра и усложнению его ведения и использования.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с

которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к

общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный

кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к

общему имуществу. В связи с этим представляется весьма полезным предложение

И.Д. Кузьминой, которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило,

предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода,

ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое

помещение в здании одновременно является государственной регистрацией

неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее

имущество"1.

Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым

особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего

пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей,

поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно

установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно

такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на

праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений

в здании"2.

Однако, как представляется, в определенных случаях внесение ЕГРП

сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях будет

необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ГК РФ "по решению собственников

помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких

собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть

переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и

законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания

пользования таким имуществом может выступать договор аренды. Такие

договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной

регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651

ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь

1 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 30.

2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 53.

после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о

регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее

имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество

до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой

собственности. Очевидно, поэтому появился порядок регистрации прав на

объекты общего имущества дома1.

Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том,

что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения)

принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем)

собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает

такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют

такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и,

практически, не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким

помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При

подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом

авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования

этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что

делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на наш

взгляд, следовало бы прислушаться в предложению Т.В. Глинщиковой, которая

считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в

кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для

обслуживания помещений которых оно предназначено"2.

Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах -

проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой

1 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на

объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном

доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой

собственности на такие объекты недвижимого имущества. Утверждена приказом

Минюста от 14.02.2007 № 29.

2 Глинщикова Т.В. Указ. соч. - С. 26.

собственности на общие помещения. Проблема эта связана с тем, что право

собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать

с начала 90-х годов по различным основаниям (как у членов жилищных

кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в

строительстве жилья), а норма статьи 290 ГК РФ стала действовать с 1 января

1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения

на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в

судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе

прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру,

как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество

оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ

законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо

от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину

предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух

одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников

квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в

домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество

принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а

в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений

оставалось бы государство. Причем для этих домов ситуация была бы неизменной

независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Вполне очевидной

являлась бы ненормальность такой ситуации и необходимость унификации

структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел

убедительными доводы о том, что согласование реконструкции чердаков и

мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при

заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в

праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме

приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289 ГК РФ,

имеющая название "квартира как объект права собственности", определила, что

данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает

в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.

При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений

применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в

многоквартирном доме, и поэтому должна применяться во всех случаях, когда

квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне

зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали

собственниками квартир"1.

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе

многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого

обстоятельства, данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к

жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта

проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда

она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых

правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица,

сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем

коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие

в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений,

уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит

возрастанием их числа в будущем"2.

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы

общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен

1 Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело № 78-ГОО-61.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 240.

применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ?

Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых

помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками

долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или

нежилого здания в силу закона"1. В то же время И.Н. Плотникова "склоняется к

необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в

административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем

двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК

РФ" 2.

Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который

делает М.Г. Пискунова, и принцип ст. 290 ГК РФ должен применяться к нежилым

зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона.

Действительно, очень трудно в здании, где имеются различные собственники

помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего

имущества. Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании

расположены как жилые, так и нежилые помещения.

Но есть и другие варианты. В частности, ряд жилых в прошлом домов, после

приобретения юридическими лицами квартир, затем фактически изменили свой

статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в

нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения

помещений изменилась бы структура собственности в здании, и прежние

владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на

общие помещения.

Однако что в практике арбитражных судов высказывалась прямо

противоположная позиция. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного

1 Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав

на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 451.

2 Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических

лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 59.

округа, отменяя решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской

области, в частности, указал: "В связи с отсутствием в законодательстве таким норм

относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей

6 ГК РФ применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 ГК РФ и

статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО

"Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании,

принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на

общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего

пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом

имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае

недопустимо".

Аргументируя данную позицию Федеральный арбитражный суд Северо-

Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие

применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям

схожего законодательства (статья 6 ГК РФ). Суд указал, что, "различаясь и по

субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на

нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами

закона". По мнению суда, "системы коммуникаций, места общего пользования в

здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их

обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании"1.

Таким образом, из данного решения с необходимостью следует вывод, что в

нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного

оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками

конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма

спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или

одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само

здание сохраняется за прежним владельцем. При этом, даже в том случае, когда все

1 Архив Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело № А56-

18956/98. Аналогичные выводы содержатся в постановлении ВАС РФ от 10 сентября

2002 г. № 3673/02.

помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в

доме будет собственник помещений как пространства между стенами и

собственник здания (за исключением пространства помещений). Очевидно, что для

того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет

приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие

конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, т. е.

фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное

предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", т. е.

практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все

помещения.

Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма

сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в

качестве основного довода против применения аналогии указывает на

принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу

жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница,

суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту

и по объекту". Между тем и это утверждение в первой его части представляется

неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут

быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов

могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить

от физических лиц к юридическим и наоборот. Таким образом, из различий

остается только различие по объекту. Однако, если бы не было этого различия, то

не было бы различия в отношениях, и вопрос о применении аналогии не стоял бы.

Таким образом, по нашему мнению, имеются все основания для применения

по аналогии законодательства о структуре собственности в многоквартирных

жилых домах и к нежилым помещениям, независимо от того, находятся они в

жилом доме или нет.

В то же время применение статей 289, 290 ГК РФ по аналогии является для

нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. В Гражданском

кодексе РФ должен быть закреплен принцип общей долевой собственности на

общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в любом здании,

помещения в котором находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК

РФ должна быть перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте

"многоквартирного дома" на "здание", а "квартиры" на "помещение".

Соответствующая норма могла бы иметь следующий вид:

Статья 131-1. Общее имущество собственников помещений в здании

1. Собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой

собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за

пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.

2. Общие помещения здания находятся в общей долевой собственности

собственников тех помещений, которые эти общие помещения обслуживают.

3. Собственник помещения в здании не вправе отчуждать свою долю в праве

собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия,

влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В Гражданском кодексе следовало бы также урегулировать порядок

определения размера долей в общем имуществе нежилого здания, порядок

пользования и распоряжения общим имуществе такого здания. Этот порядок мог

бы быть установлен по аналогии с соответствующими нормами, относящимися к

многоквартирным домам.

В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении

таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может

существовать помещения, состоящего из помещений. Если несколько помещений

объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они

перестают существовать в реестре, что выражается в том, что они исключаются из

кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП, одновременно с

регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении

одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в

реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для

помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых

домов, то и здесь действует то же правило, с поправкой на то, что в состав жилых

помещений – квартир, могут входить комнаты, как самостоятельные объекты

недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир,

или комнаты, состоящей из двух комнат.

Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем

помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без

разделения на помещение. Если у такого здания один собственник, то независимо

от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый

объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него

установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок

пользования зданием или нет.

Авторы Концепции определяют соотношение между зданием и помещениями

в нем следующим образом: "Признание помещений в здании самостоятельными в

обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в

качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как

объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"1. Им возражает

С.А. Степанов: "Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения,-

пишет он, - представляется недостаточно аргументированной вторая его часть – о

юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку

первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с

более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений"2.

Нам ближе позиция С.А. Степанова. Действительно, применительно к ЕГРП

не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и

на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких

случаях происходит в форме прекращения права на него, не должно означать

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 49.

2 Степанов С.А Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 51.

прекращения его юридического существования. О том, к каким последствиям

приводит такая логика, автор уже высказывался выше.

Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуждение

одного из помещений, либо участники долевой собственности прийдут к

соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них собственности

окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со

зданием ничего не произойдет – как оно находилось на земельном участке и имело

определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в

том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании, как об объекте

собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание,

если помещения в нем принадлежат разным лицам?

Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно.

Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация

вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав

на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности

на помещения право собственности на здание описывается по схеме статей 289-290

ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности

отдельных лиц на отдельные помещения и право общих долевой собственности

этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно,

продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом

права собственности.

В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание

здания как объекта недвижимости сохраняется (подраздел I раздела II) – эта запись

аннулируется только при физическом прекращении существования здания.

Прекращается запись о праве собственности на здание (подраздел II раздела II).

Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подраздел I раздела

III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подраздел II

раздела III).

При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения

собственником здания с неизбежностью должно влечь оформление прав на все

помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности

прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет

выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку

собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего

здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо

"собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".

Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой

собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое

право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право

собственности на все здание.

Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку

изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как

изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того, чтобы

правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым

имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и

руководствоваться предлагаемыми правилами.

1.3. Вновь созданный объект недвижимости

Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на

недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права".

Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом

анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на

объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на

которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую

важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех

последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует

углубленного исследования значительного количества документов, правовая

экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и

трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения

объектов недвижимости.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с

установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы

остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением

прав.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания,

сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее

государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом

вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на

те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 года. Что же

касается объектов, вновь созданных до введения в действие первой части ГК РФ, то

право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-

либо регистрации, поскольку Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал

каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную

недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 года, могли становиться

предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации.

Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за

регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого

возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые

нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем, для

регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее

право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом

сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу

необходимо будет подвергнуть, как основания возникновения права у первичного

собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников,

которых может быть весьма значительное количество. Например, объект,

созданный в 1991 году, мог неоднократно продаваться до того, как последний его

приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней

сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить

возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием

первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий

объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для

регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права

на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во

втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной

спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

Эта специфика весьма значительна для того, чтобы найти особое отражение в

законодательстве, устанавливающем порядок регистрации.

Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на

недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при

отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В

прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла

речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения

(обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки

до внесения изменений в Закон о регистрации1 первичное право на объект,

созданный до 1995 года, могло стать предметом регистрации в том случае, если

после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо

ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект

состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при

совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

1 Федеральный закон РФ от 09.06.2003 №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним"

В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с

регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности

на объект, как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая

это обстоятельство, законодатель изменил редакцию пункта 2 ст. 6 Закона о

регистрации, установив, что регистрация возникшего до введения в действие Закона

права требуется при регистрации не только возникших после введения в действие

Закона ограничения (обременения) этого права или совершенной после введения в

действие Закона сделки, но и при переходе ранее возникшего права.

Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость

регистрации ранее возникшего права при его переходе, с учетом специфики

регистрации прав, которые возникли без регистрации, статья 6 Закона могла бы

быть дополнена пунктом следующего содержания:

"При регистрации права на объект, права на который ранее не

регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований

возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех

предшествующих правообладателей".

Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации (п. 1 ст. 25) содержат

понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих

случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим

термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого

закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением

этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона, в которых говорится о регистрации прав на

объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный

и на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем

вопрос о понятии объекта незавершенного строительства и условиях регистрации

прав на него будет рассмотрен отдельно1.

Сейчас же речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.

е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта

1 См. § 4.3.

практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости

может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус

незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом

недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности,

отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное

время после того, как объект фактически начинает использоваться по

установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех

строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала

использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени.

Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется,

нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с

моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен

использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении

возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом1.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января

2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в

эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с

Постановлением Совета Министров СССР "О приемке в эксплуатацию

законченных строительных объектов"2, приемка в эксплуатацию законченных

строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось

государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был

установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от

принимаемых объектов.

1 Автор не является сторонником концепции, согласно которой моментом возникновения

вновь созданного объекта недвижимости является момент государственной регистрации

права на него. См. § 1.1.

2 Постановление Совмина ССР от 23.01.1981 года № 105 (в редакции Постановления

Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485).

В соответствии с п. 8 указанного Постановления, датой ввода объекта в

эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной

комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты

подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического

состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ

после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока

окончания строительства.

Последнее положение имело весьма существенное значение для определения

круга лиц, которые приобретали первичное право на вновь созданный объект. Как

мы увидим ниже, основанием возникновения права собственности на вновь

созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность

же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект

юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания

объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после

приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с

расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также

приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей

территории.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом,

свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой

"документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции,

капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в

соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,

реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства

градостроительному плану земельного участка и проектной документации". Этот

документ выдается органом исполнительной власти или местного

самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания

строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект

должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого

ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно

легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании

вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у

первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219

ГК РФ, ст. 25 Закона) и более общее понятие "новой вещи" (п. 1 ст. 218 ГК РФ)

используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении

права на такие объекты. Исходя из этого, после того, как право на объект возникло,

он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое

имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами

(п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на

ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в

установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден

до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного

правообладателя. Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с

именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по

нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на

новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных

позднее 1994 года.1 Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый

1 Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после

31.01.1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция

представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст. 219 ГК РФ

действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон "О введении в действие

части первой Гражданского кодекса РФ" от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до

введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок

регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на

объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном

объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В

соответствии со ст. 2 Закона эта регистрация может быть признана

недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может

считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь

приобретает статус вновь созданного.

Мы определили временной период существования объекта как вновь

созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление,

каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные

объекты можно разделить на две группы:

1) объекты нового строительства;

2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших

объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не

вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно

установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных

элементов ранее существовавших объектов недвижимости. Вызывает в связи с

этим сомнение утверждение о том, что существуют "два возможных вида

реконструкции – переустройство существующих объектов и строительство новых

взамен ликвидированных"1. С нашей точки зрения последний вид

"реконструкции" представляет собой совокупность двух действий - ликвидации

(сноса) ранее существовавшего объекта и осуществление нового строительства.

Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно

больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее

существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь

созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос

Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то

право на такой объект не может считаться возникшим.

1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Характеристики недвижимости при регистрации //

Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С.

138.

применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам

имеется понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье

критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого

имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект,

который образовался в результате существенного видоизменения ранее

существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить

технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и

строительство.

В документах, регламентирующих строительную и архитектурную

деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и

реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда

возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не

приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции,

Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс

строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с

изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества

квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной

способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания,

качества обслуживания, увеличения объема услуг" .1 Таким образом, в отличие от

капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем

качестве ("ремонт здания с целью восстановления исправности

(работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также

поддержки эксплуатационных показателей"2), реконструкция направлена на

1 Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного

архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время

документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте).

2 Там же.

создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических

показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1)

определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как

"изменение параметров объектов капитального строительства, их частей

(количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей

производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического

обеспечения".

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление

факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно

влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если

изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно, по

сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний

объект перестал существовать и возник новый. В связи с этим вызывает возражение

высказанная в литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция"

не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е.А. Киндеева и

М.Г. Пискунова пишут: "Если при строительных работах произошло уничтожение

существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он

является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-

градостроительные преобразования, то право собственности на него не

прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ.

Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишь собственника прав

на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка – это

не самовольная постройка"1. Такая "образность" практически сводит на нет

критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы

определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате

реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым. Высказывая

сомнительный тезис о том, что "при государственной регистрации значение имеет

1 Там же, с. 141.

вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические

характеристики"1, они ставят вопрос о наличии вновь созданного объекта при

изменении его технических характеристик в полную зависимость от усмотрения

регистратора, от его мнения о том, создан в данном случае новый объект или нет.

Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе

характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика

показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате

реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта.

Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки)

обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения

характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об

этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой

прекращения или перехода права (раздел VII Правил ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость

закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов,

позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос

вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно

содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с

конкретизацией в специальных документах Правительства. Формулировка закона

при этом могла бы выглядеть следующим образом:

"Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он

создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших

объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее

существовавшего объекта

Объект недвижимого имущества считается вновь созданным с момента

выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа,

1 Там же, с. 144.

который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства,

до момента возникновения права на него у первичного правообладателя

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае

изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом."

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости,

необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три

группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В

связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?

Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, т.к. именно

применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое

строительство, реконструкция).

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный

отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя

создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно

улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать"

земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева и

М.Г. Пискунова. "Невозможно приобрести право на земельный участок первичным

способом – путем создания, - пишут они, - как это предусмотрено п. 1 ст. 218 ГК РФ

для искусственных объектов недвижимости – зданий сооружений"1. В.В. Чубаров к

признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его

нерукотворность2. Но здесь все не так просто.

Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает

за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Рассматривая

данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок

является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал.

1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и

недвижимости при совершении сделок // Государственная регистрация прав на

недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 150.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 158.

Очевидно, в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все

нормы о порядке возникновения прав на новый объект.

Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо

чаще. В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их

создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные

участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут

изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления

деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного

земельного участка может разделить его на несколько участков, и, наоборот,

собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет

необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением

кадастрового учета вновь образованных участков или участка.

Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты

недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие

объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в

Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит

подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре

регистрации этих прав.

Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они по

отношению к данным реестра являются вновь возникшими, а, с другой стороны, их

с большой долей условности можно назвать "новой вещью, изготовленной или

созданной лицом для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на

них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК

РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после

регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава

принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать

его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка,

провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после

этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого

договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный

участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречал

поддержку в судах, которые признавали незаконными отказы в регистрации

договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том,

что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего

договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь

созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда

сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом

случае, суд, как правило, ссылался на то, что право на соответствующую часть

земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в

отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение

такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне

правомерно.

В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и

практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости.

Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных

участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения

с вновь образованными участками сделок отчуждения, и, более того, такое

разделение или объединение является актуальным для собственника лишь

постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо

причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость

изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим

контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ.

Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав

на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной

стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно

выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и

зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой

процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к

прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

Для того, чтобы определить правильный подход к земельным участкам,

возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом

возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный

участок.

Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на

две группы - а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 208 ГК

РФ) и б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет

собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Вопрос состоит в том, к какой группе отнести

приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко

второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным

противоречием этой позиции содержанию п. 2 ст. 218 ГК РФ, где сказано, что

право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим

лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального

правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне

очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения

права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее

существовавшего объекта.

Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом

приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной

регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы

вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким

объектам, как помещения.

Проблема помещений, как вновь созданных объектов, также имеет несколько

аспектов.

Первый аспект вызван тем обстоятельством, что действующее

законодательство признает одновременное существование в качестве

самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с

входящими в их состав помещениями. Можно спорить о целесообразности такого

подхода, однако эта дискуссия не охватывается темой данной работы. Скажем

лишь, что такое параллельное существование двух видов объектов создает слишком

много проблем, которых можно было бы избежать, если бы помещения не

считались самостоятельными объектами недвижимости. В этом случае все

отношения между владельцами отдельных помещений в здании могли бы быть

урегулированы в рамках долевой собственности имеющей особый регламент

(исключающий, в частности, преимущественное право покупки). Однако

возможность установления такого подхода была исключена системой

приватизации, предметом которой стали квартиры и нежилые помещения как

самостоятельные объекты недвижимости1.

Как бы то ни было, и здания, и входящие в них помещения - самостоятельные

объекты недвижимости, которые существуют параллельно. Поэтому и здания, и

помещения могут иметь статус вновь созданных объектов.

Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В

этом случае, как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными

объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и

возникает с момента регистрации. Главный же вопрос в этом случае - возможна ли

одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав

помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный

ответ, несмотря на то, что Законом о регистрации и Правилами ведения ЕГРП

предусмотрено существование и раздела о правах на здание, и раздела о правах на

помещение в нем.

Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания

гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере

многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику

квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением

(квартирой), принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество

1 См. § 1.2.

дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения

дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-

техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,

обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности

собственников квартир находится все в доме, что не является помещением,

находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.

При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на

квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за

кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком

доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и

долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю

и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.

Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте

регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным

является обращение за регистрацией права собственности на здание и на

помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал

строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать

одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе,

такая регистрация не противоречит закону, т.к. в случае единственного

собственника здания трудно отрицать, что он является и собственником всех

помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов

показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех

квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем

часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше

положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение,

структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст.ст. 289, 290 ГК

РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности

первичного собственника на здание в целом.

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о

которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других

объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет

зарегистрировано право собственности и на здание, и на помещение в нем

различных лиц?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого

назначения по аналогии ст.ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным

обоснованием своей позиции1. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз

невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц

на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в

нем2.

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре

собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком

как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность

участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным

помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в

результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с

последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в

этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве

собственности на здание, которая носит идеальный характер.

Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном

жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст.ст. 289, 290 ГК РФ она

исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в

1 См. § 1.2.

2 Следует обратить внимание на то, что при кадастровом учете объектов отсутствует

столь жесткий подход. С точки зрения учета объектов допускается одновременное

существование и здания, и помещения в нем. В соответствии с п. 5 ст. 25 Федерального

закона "О государственном кадастре недвижимости" "после государственной регистрации

права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения,

расположенного в таком здании". Таким образом, если для регистрации права на здание

необходимо прекращать регистрацию прав на помещения в нем, то кадастровый учет этих

помещений может быть и сохранен по желанию правообладателя.

данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с

определением права пользования квартиами невозможно, поскольку эти нормы

решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не

позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных

отношений.

Следовательно, на сегодня такая возможность сохраняется только для тех

зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в

виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут

существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику

здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а

другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура

собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между

собственниками - урегулировать.

Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна

система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с

определением или без определения прав пользования конкретными помещениями),

либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой

собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации

собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения

особой сделки между всеми участниками данных отношений.

Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь

создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться

и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных

участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение (объединение) земельных

участков всегда не связано с изменением их физического состояния и

осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных

процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их

реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой

варианты.

Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение

одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции.

В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или

объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений

исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового

технического и кадастрового учета.

Если в первом случае в правоприменительной практике существует

однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь

образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в

отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь

абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении

земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для

земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.

Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения

права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не

совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле,

что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в

данном случае может идти об изменении прав лица (или нескольких лиц) на

принадлежащую ему (им) недвижимость.

Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником

этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности,

являются действия (волеизъявление) собственника (собственников). Вполне

очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка - это

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение

или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В случае, когда

исходные объекты принадлежат одному лицу, эта сделка односторонняя, поскольку

для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК

РФ). В случае, когда исходный объект находится в общей собственности, сделка

становится многосторонней1. Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее

реализации необходимо совершение определенных действий органами

технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а

лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ

объектов.

Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения)

объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения

является сделка собственника (собственников), как лица (лиц) уже обладающего

правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым,

поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения

права на них является деятельность по их созданию.

Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя

применять и норму ст. 219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации.

Очевидно, к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих

из сделок с недвижимостью, однако, имея в виду, что данная сделка не является

сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к

данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым

имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,

предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с

недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть

специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок

гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует

прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и

действительной независимо от государственной регистрации.

1 Специфика такой сделки состоит в том, что она, с одной стороны, характеризует

согласие всех сособственников по поводу определения судьбы объекта, находящегося в их

собственности, а, с другой стороны, содержит их волеизъявление как "коллективного

собственника", на формирование новых объектов, адресованное органам,

осуществляющим кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество.

В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество,

подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации

соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в

отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом

действующего законодательства, следует считать права на разделенные

(объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.

Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли – по действующему

законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение

каких-либо сделок с ними невозможно, т.к. юридически право на них отсутствует. В

то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости

определяют целесообразность иного подхода к возникновению прав на такие

объекты.

Видимо, на решение данной проблемы были направлены нормы

Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Рассматриваемая ситуация в данном законе именовалась "преобразованием

объектов"1. Статья 24 этого закона устанавливает правило, в соответствии с которым

"внесенные в государственный кадастр сведения при постановке на учет

образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости,

носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня

государственной регистрации права на образованный объект недвижимости".

Такой порядок порождает весьма своеобразную конструкцию и не упрощает

жизнь участникам оборота недвижимости в рассмотренных выше ситуациях.

Введение "временного учета" направлено на предотвращение случаев, когда

собственник объекта "передумал" и не стал фиксировать свои права на вновь

образованные объекты. Для этого предусмотрено аннулирование временного учета,

если в течение года (для земельных участков – двух лет) не произошла регистрация

прав на вновь образованные объекты. Но при таком подходе собственник по-

1 Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ понятие "преобразование" заменено

термином "образование".

прежнему не может совершить сделку с вновь образованным объектом до

регистрации права на него. Более того, рассмотренная норма прямо обязывает его

совершить такую регистрацию для превращения временного учета в постоянный.

Очевидно, понимая, что введение временного учета не решает проблему в

целом, законодатель дополнил Земельный кодекс РФ целой системой норм,

направленной на урегулирование отношений, связанных с образованием новых

земельных участков из ранее существовавших. Эти нормы сосредоточены новой

главе 1-1 "Земельные участки"1. В данной главе рассмотренные выше случаи

образования земельных участков классифицируются на раздел (ст. 11-4 ЗК РФ),

объединение ( ст. 11-6 ЗК РФ), перераспределение (ст. 11-7 ЗК РФ) и выдел (ст. 11-5

ЗК РФ).

Одновременно Закон о регистрации дополнен ст. 22-2, устанавливающей

"особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые

при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из

земельных участков". Пункт 7 этой статьи устанавливает правило, в соответствии с

которым "одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на

образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной

регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом

случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие

земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией

прав на образуемые земельные участки". Таким образом лигитимизируется практика

регистрирующих органов, которые для при регистрации перехода права на

земельные участки, образованные из ранее существовавших не предъявляют

требования предварительной регистрации прав на вновь образованные участки.

Однако, если общее направление решения данного вопроса представляется

безусловно верным, то рассматриваемое его законодательное решение видится, во-

первых, недостаточно последовательным, а, во-вторых, - неполным.

1 Введена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования

земельных отношений".

Прежде всего, остается нерешенным вопрос о моменте возникновения права

собственности на земельный участок, образованный из ранее существовавшего. И

Земельный кодекс РФ в новой редакции, и Закон о регистрации применительно к

таким земельным участкам обходят этот вопрос1. Это, в общем, вполне объяснимо,

поскольку этот вопрос прямо относится к гражданскому законодательству, т. к.

предполагает установление исключения из правила, сформулированного п. 2 ст. 8

ГК РФ. В то же время непонятно, на каком основании Закон о регистрации

устанавливает возможность заключения сделки отчуждения вновь образованного

земельного участка до государственной регистрации права собственности на него,

если в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ сделка отчуждения может быть совершена

только в отношении того имущества, которое имеет собственника.

Предлагаемое решение является неполным потому, что распространяется

исключительно на земельные участки, в то время как абсолютно аналогичная

проблема существует в отношении образования новых помещений из ранее

существовавших.

Таким образом, для полного и последовательного решения рассмотренной

проблемы, по мнению автора, следовало бы отнести случаи образования новых

земельных участков и помещений из ранее существовавших к исключениям из

общего правила, установленного п.2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную

ситуацию в Гражданском кодексе. Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК

РФ абзац второй следующего содержания:

"В случае образования новых объектов недвижимого имущества из ранее

существовавших без проведения реконструкции на основании волеизъявления

собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого

1 В п. 2 ст. 11-4 ЗК РФ указывается, что "при разделе земельного участка у его

собственника возникает право на все образуемые в результате раздела земельные

участки". Аналогичные нормы содержатся в Земельном кодекса РФ в отношении

объединения ( п. 2 ст. 11-6), перераспределения (п. 2 ст. 11-7) и выдела (п. 2 ст. 11-5).

Однако все эти нормы не определяют момент, с которого возникает право собственности

на вновь образованные участки. Не определяется в законе и момент, когда раздел,

объединение, перераспределение и выдел земельных участков считается совершившимся.

имущества право собственности на образованные новые объекты приобретается

этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".

Только при таком законодательном решении можно допустить

одновременную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты

недвижимости и перехода права на эти объекты. Разумеется, в таком случае требует

пересмотра содержащаяся в Федеральном законе "О государственном кадастре

недвижимости" концепция "временного учета" объектов, поскольку вряд-ли стоит

допускать "временное право собственности" на объекты недвижимого имущества.

Теперь вернемся к вопросам реконструкции. Весьма непростым является

вопрос о том, каков правовой статус объекта, который находится в стадии

реконструкции.

Ответом на этот вопрос наиболее прост при реконструкции здания,

находящегося в собственности одного лица. В этом случае вполне очевидно, что с

момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус

объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и

получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным

объектом недвижимости. Но, с точки зрения регистрации прав на недвижимость,

здесь возникает другой вопрос - в связи с началом реконструкции может ли быть

зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект?

С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С

другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе

преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о

прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена

только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного

строительства, либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции.

Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом,

находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на

незавершенный строительством объект, т.к. соответствующие сделки будут

считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета

сделки.

Еще более сложной становится ситуация при "частичной" реконструкции,

когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные

помещения не претерпевают изменений, и их собственник в течение реконструкции

продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции может

служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение

одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему

дополнительного флигеля и пр.

Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания

в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и

характеристик помещений. Однако такое изменение здания фактически затрагивает

права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению.

С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания

происходит видоизменение общего имущества здания и, в ряде случаев,

перераспределение долей в этом имуществе.

В связи с этим, особо актуальным является вопрос об объектах, которые

возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений. В

более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые

возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома

или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права

собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка,

видоизменение отдельных частей здания при сохранении других).

Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня

судебной практикой: во-первых, возможно ли в принципе установление вещных

прав на объекты, возникающие описанным выше путем, и, во-вторых, если это

возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты.

Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п. 2 ст.290 ГК РФ,

в соответствии с которым "собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в

праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные

действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на

квартиру".

Именно руководствуясь данным положением Верховный Суд РФ,

рассматривая кассационную жалобу на решение Санкт-Петербургского Городского

суда, указал, что "суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к

общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в

собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры,

расположенные в этом доме" .1 В целом данное утверждение не вызывает

возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения

губернатора Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором

должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект

инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по

завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал

незаконным не передачу общего имущества в собственность инвестору на условиях

реконструкции (что было бы абсолютно правильно), а признал невозможным, с

точки зрения действующего законодательства, приобретение инвестором прав на

объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции. Правильность этого

вывода вызывает серьезные сомнения.

Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда

является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов

путем их надстройки, либо создания новых жилых помещений на базе

реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти

помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность

исключается, т.к., по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет

нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ. А это, на самом деле, означает полное

прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и

произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения,

1 Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 №78-ГОО-61.

100

руководствуясь которым, Городское бюро регистрации прав на недвижимость

отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и

мансард помещения.

Уже эти последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей

судебной инстанции и требуют искать контраргументацию.

Нельзя не сказать, что редакция п. 2 ст. 290 ГК РФ могла бы быть менее

жесткой и допускать исключения из сформулированного в ней правила по

согласию всех участников долевой собственности или в ином особом порядке.

Следует отметить, что новый Жилищный кодекс (ст. 36 п. 2) в установленных

законодательством пределах допускает распоряжение общим имуществом в

многоквартирном доме, запрещая собственнику только: "1) осуществлять выдел в

натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в

многоквартирном доме; и 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности

на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия,

влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на

указанное помещение" (ст. 37 п. 4). Таким образом, запрет п. 2 ст. 290 ГК РФ не

является таким уж абсолютным. Однако, представляется, что и гражданское

< Назад Далее >

Канал с обзорами, анонсами новинок и книжными подборками

Книжный Вестник

Бот для удобного поиска книг (если не нашлось на сайте)

Поиск книг

Свежие любовные романы в удобных форматах

Любовные романы

О психологии, саморазвитии и личностном росте

Саморазвитие

Детективы и триллеры, все новинки

Детективы

Фантастика и фэнтези, все новинки

Фантастика

Отборные классические книги

Классика

Библиотека с любовными романами, которая наверняка придётся по вкусу женской части аудитории

Любовные романы

Библиотека с фантастикой и фэнтези, а также смежных жанров

Фантастика

Самые популярные книги в формате фб2

Топ фб2 книги