Творим совместную жизнь

грунтовым водам, и вмешательство человека недопустимо, даже несмотря на то, что после пропускания

через раковину в доме или полива огорода эта вода в любом случае попадет в почву и соединится с

грунтовыми водами.

61 Вообще, в архитектурном планировании различают такие виды застройки, как периметральная,

групповая, строчная, свободная, комбинированная и пр. См. об этом, например, здесь:

http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4136. – прим. перев.

62 Т.е. 1 дом на 14 Га. – прим. перев.

63 1 дом на 2 Га. – прим. перев.

Большинство округов посчитает незаконным повторное использование сточных вод и создание

искусственно заболоченных участков ( constructed wetlands), или, по крайней мере, незаконным в качестве

единственного средства отвода сточных вод. Окружной отдел здравоохранения может позволить применить

эти методы, но, в то же время, будет требовать наличия септического бака и поля фильтрации ( leach field) на

участке, невзирая на то, что, по заключению специалистов по использованию «серой воды»64, в этом нет

необходимости. Аналогичным образом, редко где разрешаются компостные туалеты (биотуалеты)65. Иногда

окружные власти допускают строительство только определённых конструкций и моделей биотуалетов,

например, снабжённых электровентиляцией, и, зачастую, лишь при наличии дополнительного резервного

септика и поля фильтрации, что также считается излишним, по мнению микробиологов-специалистов.

Инициаторы Дансинг Рэббит также узнали, что округа, в которых есть колледжи и университеты,

часто не разрешают проживание в одном доме более 4 или 5 неродственных совершеннолетних – это

попытка защитить домовладельцев от падения цен за аренду жилья в случае, если по соседству вздумает

поселиться компания шумных студентов. Понятно, что большинство общин совсем не имеют целью

устроить на своей жилплощади "курятник", однако подобные нормы всё-таки во многом ограничивают

возможности группы сформировать общину в данном округе. (В главе 11 подробнее рассматриваются

способы, которыми общины пользовались для решения этих проблем).

ЧТО ЖЕ МЫ МОЖЕМ С ЭТИМ СДЕЛАТЬ?

Я уверена в том, что наша культура и законы неизбежно когда-нибудь

изменятся. Чем чаще чиновники всех уровней, застройщики-планировщики,

оценщики и строительные инспектора будут сталкиваться с примерами успешных

устойчивых ( sustainable) альтернативных сообществ, тем скорее они придут к

осознанию, что общины на самом деле помогают им реализовать те программы по

защите окружающей среды своей местности, которые их должность обязывает

поддерживать. Я уверена, что они всё чаще будут выдавать и даже

пропагандировать выдачу разрешений на соответствующее использование земли,

равно как продвигать более либеральные нормы землеустройства и строительные

кодексы. Пока же мы можем вести разъяснительную работу с чиновниками и

подавать положительный пример. Мы можем встречаться и знакомиться с

избранными или назначенными на должность представителями местной власти,

планировщиками, чиновниками из отделов архитектуры и планирования,

строительства и здравоохранения. Мы можем рассказать им всё, что знаем сами,

64 «Серая вода» - вторичная вода, уже использованная в быту (например, для мытья тела или

посуды). – прим. перев.

65 composting toilet - биотуале́т (компо́стный туале́т). Представляет собой одну из разновидностей

туалетов, в котором для утилизации отходов жизнедеятельности человека используются только природные

материалы. Этими материалами чаще всего являются торф, опилки или другие сыпучие, мелкодисперсные

органические вещества. Неотъемлемым компонентом также является природная микрофлора, которая

производит разложение отходов. Также находит применение и микрофлора, выращенная специально для

этих целей, а также биоэнзимы как продукт жизнедеятельности бактерий, которые способствует разложению

отходов при их искусственном внесении.

Схема работы торфяного биотуалета проста: отходы попадают в накопительный бак биотуалета, где

смешиваются с торфом (или другой органической «закваской»). Под воздействием бактерий происходит

начальное компостирование отходов. По заполнении бака полуфабрикат компоста выносится в компостную

кучу, где и происходит дальнейшее созревание компоста. Таким образом, в результате работы биотуалетов

отходы разлагаются на безопасные для окружающей среды компоненты, чаще всего богатые питательными

веществами, которые после окончательного созревания могут быть использованы как удобрение для почв.

Конструкции биотуалетов весьма разнообразны – от самодельных «дачных кабинок», где

экскременты присыпаются опилками или чернозёмом – до промышленных моделей в пластиковых корпусах с

камерами, куда засыпаются промышленные же расходные материалы – торфяной порошок, специальные

био-активные жидкости и т.п. В наиболее сложных моделях происходит разделение жидких и твердых

отходов.

Следует отличать биотуалеты от химических туалетов, которые для своей работы используют

различные химические вещества (антисептики). Утилизация отходов в данном случае происходит без помощи

бактерий, а получающаяся субстанция может повредить окружающей среде. Поэтому данный вид туалетов

не может называться биотуалетом. – прим. перев. (по материалам Википедии

(http://ru.wikipedia.org/wiki/Биотуалет) и других источников).

показать все наши исследования, приводить информацию, факты и примеры из

жизни. Мы можем просить у них совета, сделать их нашими партнёрами и

единомышленниками на пути к обществу большей открытости, устойчивости и

взаимопомощи.

Социолог Пол Рэй, соавтор книги "Двигатели культуры"66, исследуя

ценности современного общества, пришел к выводу, что четверть населения США,

а это 50 миллионов, являются носителями альтернативных, экологически-

ориентированных ценностей и поддерживают подобные начинания на практике. Так

мало ли кто из тех же банкиров, чиновников, планировщиков могут оказаться

такими же людьми, как и мы с вами, пусть и облачёнными в пиджак и галстук?

Мало ли кто из них как раз стремится поучаствовать в создании экологичной,

устойчивой культуры, нуждаясь просто-напросто в одобрении жителей своей

местности, чтобы быть уверенными в своих действиях?

СКИТАНИЯ ПО ОКРУГАМ:

НОРМЫ ЗОНИРОВАНИЯ, СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОДЕКСЫ,

СУЩЕСТВУЮЩИЕ ЭКОПОСЕЛЕНИЯ, РАБОЧИЕ МЕСТА

Поначалу основателей Дансинг Рэббит привлекали красоты северокалифорнийских округов

Мендосино и Гумбольдт. Однако ни один из округов Калифорнии, за исключением наименее населённых в

пустынной восточной части Сьерра-Невады, не допускал ту плотность заселения, которой им хотелось, не

говоря уже о групповой застройке, конструкциях из соломенных блоков, биотуалетах и биопрудах67.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в большинстве остальных регионов страны, в особенности, вблизи

прогрессивных университетских городков и в пригородных зонах, где членам общины как раз вероятнее

всего было найти работу.

Единственным исключением виделись слабозаселённые сельские местности на Среднем Западе и

Юго-Востоке США. Однако, несмотря на то, что двое членов группы работали программистами и, по сути,

имели возможность работать дистанционно, находясь в любой части страны, совсем не каждый член

общины смог бы позволить себе то же самое. А если местность не обеспечивает возможностью заработка, то

как тогда привлекать новых людей?

Это было второе столкновение с суровой действительностью - поиски компромисса между

стремлением жить более экологично и необходимостью зарабатывать на жизнь. Сельские регионы, в

которых было возможно натуральное строительство (ибо из-за малочисленности населения там не

существовало барьеров земельного зонирования, СНиПов и санитарных ограничений), предлагали лишь

немного потенциальных рабочих мест.

В то же время, в тех районах, где вопросы защиты окружающей среды более актуальны, и

экологические настроения более выражены (как то вблизи университетских городков и крупных

мегаполисов вдоль океанского побережья), где больше потенциальных рабочих мест и где можно было бы

ожидать, что экологическое строительство будет более востребовано, - там высокая численность населения

вынуждает местные власти принимать законы о плотности заселения и застройки, устанавливать жесткие

строительные и санитарные ограничения. Всё это вместе фактически делает натуральное строительство и

устойчивое хозяйствование в этих местах невозможным. Чем более "прогрессивной" является местность,

чем плотнее она населена, тем вероятнее, что местные правила разрешают лишь один вид застройки: один

дом на одном отдельном участке, стандартная каркасная конструкция, сливной туалет и канализация с

септиком и полем фильтрации.

В какой-то момент группа обдумывала вариант поселиться в той же местности, что и Экопоселение

в Итаке (штат Нью-Йорк) – поселение, образованное из трех домовладельческих общин с

энергоэффективными домами с пассивным солнечным отоплением и обеспечивающего их органического

66 Paul Ray. Cultural Creatives.

67 Биопруды ( constructed wetlands) – искусственные водоемы, применяемые для очистки сточных вод.

Очистка осуществляется специально разведенными для этого растениями (напр. водяной гиацинт, Eichhornia

crassipes. См., например, - http://www.bionet.nsc.ru/booklet/Rus/RusApplied/RazrabotkiGiatcintRus.html. -

прим. перев.

фермерского хозяйства. Эковиладж в Итаке, один из первых экопоселенческих проектов в стране,

построенных с нуля, был очень манящим примером и, к тому же, располагался недалеко от прогрессивного

университетского городка с возможными рабочими местами. Однако тогда, в 1995 году, даже в этой

местности не могло быть и речи о биотуалетах и домах из соломенных блоков.

С третьим проявлением суровой реальности основателям Дансинг Рэббит пришлось столкнуться

когда они стали искать участок в физически живописной, вдохновляющей местности не слишком далеко от

очагов близкой по духу культуры, по приемлемой, не заоблачной цене. Живя в северной Калифорнии, они

уже успели привыкнуть к прибрежным скальным ландшафтам, грохоту прибоя, рощам из гигантских

секвой, белоснежным вершинам гор на горизонте. По мере их продвижения на север земля становилась всё

более дикой и прекрасной. Любой университетский городок, в котором они останавливались, встречал их

элементами знакомой культуры - от магазинов здоровой пищи и вегетарианских ресторанчиков до книжных

лавок с уютными кафе68. И, в то же время, чем привлекательнее выглядела земля, чем ближе было

расстояние от неё до города, тем большую цену за неё требовали, не говоря уже о том, что образованных

людей в этих городах скапливалось больше, чем предлагалось рабочих мест.

Средний Запад выглядел куда лучшим вариантом в плане доступности цен на землю, отсутствии

строгих ограничений зонирования и строительных кодексов. Однако поселения консервативных

меннонитов69, а также пожилые фермеры с их скотом, соей и кукурузой совсем не казались уютной, близкой

по духу и стимулирующей развитие культурной средой. И, конечно же, Средний Запад не мог предложить

друзьям ни приморских скал, ни горных панорам.

Потратив год на изучение цен и градостроительных норм, сгорая от нетерпения поскорее начать

воплощение проекта, шестеро основателей Дансинг Рэббит отправились в путешествие по стране в поисках

сельских округов, предлагающих землю по приемлемым ценам и минимальные ограничения по застройке.

Они осмотрели земли около Карбондейла (штат Иллинойс), где имелись красивые ландшафты и

привлекательные места в пригородах, однако, цена на землю здесь показалась им довольно высокой. Они

исследовали область под Ноксвилем (штат Теннесси) – по-своему она была привлекательной, но все-таки

это было не то, чего бы им хотелось. Они также заехали в округ Скотланд на северо-востоке Миссури, где

цены на землю были сравнительно невысоки, и где находилась Ферма Сэндхилл - давно и успешно

существующая община, члены которой предложили свою помощь в создании поселения.

В раздумьях, что делать дальше, друзья разбили лагерь на Ферме Сэндхилл и устроили долгие

горячие обсуждения. Они постарались озвучить и учесть каждое возможное мнение - от тех, кто желал

жизни в горах до тех, кто был готов поселиться на равнине; от тех, кто был предан идее реализовать модель

устойчивого образа жизни во всех деталях, до тех, кто уже начал сомневаться, осуществим ли подобный

проект вообще. В конце концов, стало ясно, что у них есть три возможных варианта.

Они могли бы, как-нибудь изыскав средства, купить небольшой участок земли в каком-нибудь

чарующем уголке Северной Калифорнии и, как многие их предшественники из других общин, пренебречь

всеми строительными кодексами, зонированием, другими нормами, и просто воплощать задуманное,

оставаясь при этом неброскими и малочисленными, так, что никто не обратит внимание. Другой вариант -

они могли бы действовать в рамках системы, и сформировать свою общину в одной из прогрессивных, но

повязанных жёсткими нормами зонирования и прочими стандартами, областей, наподобие Итаки в штате

Нью-Йорк, а затем годами работать на изменение этих самых стандартов, с непрестанным упорством

пытаясь просвещать местные власти. В третьем варианте они могли бы создавать общину в

слабонаселенной местности, куда еще не успели прийти никакое зонирование и никакие кодексы; и там

можно было бы реализовать во всех деталях именно ту модель, которую они задумали, жить так, как им того

захочется, довольствуясь минимальным заработком на местных работах. (В случае третьего варианта им

предстояло бы решать, насколько согласны они быть полностью сельской общиной. Если слишком далеко

забраться в глушь, то захотят ли к ним присоединяться новые люди? А если община выберет такое место,

что добраться к ним нелегко будет даже в гости?)

Горя стремлением поскорее раздвинуть границы своей деятельности по защите природы и

одинаково не желая идти на компромисс со своими принципами, нарушать законы или осуществлять свою

миссию в полной безвестности; понимая, что они действительно искренне желают жить в сельской

глубинке, поближе к природе, участники группы выбрали третий вариант и обосновывались в самом центре

Среднего Запада.

ЭНЕРГИЧНЫЕ ПОИСКИ ЗЕМЛИ

68 Англ. coffeehouse bookstore – книжный магазин и кафе 2 в 1, где посетители могут полистать

понравившуюся книжку за чашкой кофе. – прим. перев.

69 Менониты, (меннониты) - протестантская секта, названа по Симонсу Менно ( Menno) (1492—1559),

собравшему остатки анабаптистов в особые общины с строгою нравственной дисциплиной. Менониты не

признают войны и присяги. Живут в Нидерландах. Англии, Германии и др. (Малый энциклопедический

сл

оварь Брокгауза и Е

фрона ) – прим. перев.

Неподалёку от Фермы Сэндхилл друзья арендовали двухкомнатный автокемпинг. Двое членов

группы продолжали ездить на работу в Силиконовую Долину, а двое других договорились на полставки

выполнять канцелярскую работу в офисе Партнерства в поддержку альтернативных сообществ ( Fellowship

for Intentional Community), расположенном в Сэндхилл.

Продолжая традицию, начатую ещё в Беркли, они собирались на регулярные собрания,

советовались, разрабатывали документы и основополагающие принципы, одновременно через сайт и

электронную почту поддерживая связь с остальными членами группы, оставшимися в Калифорнии. Они

зарегистрировали Дансинг Рэббит как некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3 с уставными целями

исследовательской и образовательной деятельности. Для коллективного владения землей они выбрали схему

доверительного управления ( Community Land Trust) и создали управляющую компанию – некоммерческую

корпорацию по статье 501(с)2, треть членов которой составили они сами, а остальные две трети – другие

участники инициативной группы Дансинг Рэббит из Калифорнии. Для будущих жителей поселения был

разработан типовой договора об аренде индивидуального участка.

Однако в первую очередь нужно было найти землю. Друзья запросили кадастровый план округа,

выписали фамилии всех владельцев фермерских земель в радиусе трёх миль от Сэндхилл Фарм и отыскали

их координаты в телефонном справочнике. Они обзванивали фермерских вдов, пожилых фермеров, уже

вышедших на пенсию и отошедших от дел, интересуясь, не знают ли они об участках на продажу, и, раз уж

зашел разговор, не продают ли они случаем сами какую-нибудь часть своей земли.

После шести месяцев звонков и поездок по окрестностям у группы на руках оказалось несколько

более-менее подходящих вариантов. Наиболее выигрышным казался участок высокотравной прерии в 280

акров, с извилистой речкой и пятью прудами на территории. Речка и ручьи образовывали долину, на

пологих склонах которой местами росли дубы, ореховые деревья и клёны. По участку также проходила

короткая грунтовая дорога, на территории имелись полуоткрытый навес, хозяйственная бытовка и

несколько силосных контейнеров из металлического профлиста. Из 280 акров всей площади участка 200

акров когда-то были соевыми полями, а теперь находились в консервации – на основе Программы по

восстановлению ресурсов (Conservation Reserve Program, CRP) Министерства сельского хозяйства. В

соответствии с этой программой, государство выплачивало землевладельцам по 60 долларов (в данном

случае) за акр в год с тем, чтобы определённые площади не подвергались сельхозобработке, и земля могла

восстановиться после многолетнего истощения и эрозии почвенного слоя. Собственник описанного участка

на земле не проживал, а требуемая покупная цена равнялась 190 тысячам долларов. Здесь группа могла бы

разбить сады, строить дома с пассивным солнечным отоплением, засевать зерновыми те территории, что не

подпадали под программу CRP, и постепенно восстанавливать экологию прерии на остальной части участка.

Друзья решили остановиться на этом участке и положить начало экопоселению Дансинг Рэббит. У

них оставалось единственное препятствие - финансирование проекта.

«ДРУЖЕСКИЕ ЗАЙМЫ» У ДРУЗЕЙ И РОДСТВЕННИКОВ

Участники группы оценили желанную землю в 500 долларов за акр, и послали отсутствовавшему

собственнику предложение купить у него весь участок за 140 тысяч долларов. Собственник не согласился,

какое-то время они поторговались, но в конечном счете все-таки приняли первоначальную цену в 678

долларов за акр (190000 за весь участок).

У двоих членов группы была хорошо оплачиваемая работа в сфере компьютерной индустрии, так

что группа вполне могла бы получить в банке кредит на покупку земли, но только в размере не более 150

тысяч. Им же хотелось добиться меньшего процента и более мягких условий, чем предлагал банк, а также

оградить себя от риска обращения взысканию на землю, если вдруг у них возникнут временные финансовые

проблемы. Они также хотели собрать больше, чем требуемые под покупку 190 тысяч, для того, чтобы

создать некоторый запас на строительство домов, создание дорог и прочей инфраструктуры.

В итоге общинники взяли под небольшие проценты три частных займа. Первый - у одного из давних

членов их группы, живущего в Калифорнии, - 90 тысяч долларов на 15 лет под 5 процентов, с

освобождением от платежей на первые три года. Другой заём в размере 50 тысяч был получен от родителей

одного из основателей на таких же, как и первый, условиях - пять процентов и выплата в течение 15 лет.

Третий заём, размером в 50 тысяч был взят на 10 лет из фонда медицинского страхования Федерации

Эгалитарных Общин ( Federation of Egalitarian Communities, FEC)70, под 8,5 процентов. (Еще во время

первой поездки группы в Миссури внутри Дансинг Рэббит была сформирована коммуна Скайхауз

( Skyhouse), которая вступила в эту организацию. Общая сумма займов составила 190 тысяч долларов.

Ежемесячно им предстояло выплачивать по кредитам 1017 долларов в течение первых трёх лет, а затем - по

1730 долларов в месяц.

70 Эгалитарные общины – общины, в которых в качестве основополагающего принципа

провозглашается «равный доступ всех к ресурсам и к принятию решений». См.

http://en.wikipedia.org/wiki/Egalitarian_communities. - прим. перев.

Для создания фонда развития (освоения земли) друзья сформировали общинную кассу,

включившую в себя 2 тысячи долларов взносов участников, и 33 тысячи долларов, одолженных общине

одним из основателей на 15 лет без процентов с условием возвращения после полного погашения трех

остальных займов. Таким образом, основатели Дансинг Рэббит собрали в общей сложности 225 тысяч, что

было достаточным для покупки земли по оговоренной цене (190 тысяч долларов) и создания фонда развития

(35 тысяч) на начало застройки и обустройство инфраструктуры. Они купили землю на имя

зарегистрированной ими некоммерческой организации ( 501(c)2 title-holding non-profit) и оформили

управление общей землей как общественный земельный траст ( Community Land Trust)71.

Они не хотели, чтобы их займы выплачивались последовательно и обеспечивались, соответственно,

первым, вторым и третьим залогами участка, но предпочли, чтобы все кредиторы получали свои выплаты

параллельно в оговоренной пропорции и имели заранее оговоренные доли в случае продажи заложенного

имущества. Таким образом, они оформили единовременный залог участка с правом 90-тысячного кредитора

на 9/19 суммы от его реализации и остальных – на 5/19 каждый. Член группы, внёсший 33 тысячи, не

получал доли в залоге земли. (Несмотря на то, что юридически земля находилась в доверительном

управлении общественного земельного траста, она всё ещё не была до конца оплачена. Управляющая

организация обремененного подобным образом земельного участка вправе пойти на его реализацию, если

нет возможности погасить долги.)

Шестеро основателей арендовали жилой автофургон и, поставили его на подъезде к своему новому

участку. И, поскольку в нём имелась кухня и душевая, он был на время превращен в общий дом.

Первоочередными задачами поселенцев были обустройство палаточного лагеря, компостного туалета и

летних душевых кабин, а также переоборудование полуоткрытого навеса в летнюю кухню. Первопроходцы

пригласили приехать остальных членов калифорнийской инициативной группы, друзей и всех, кто их

поддерживал, чтобы помочь им в обустройстве огорода на принципах органического земледелия и

строительстве первых домиков из соломенных блоков.

Опыт Дансинг Рэббит иллюстрирует характерные вопросы, с которыми приходится иметь дело

основателям общин, когда они начинают подыскивать землю и собирать средства на ее покупку.

Большинство групп, стремящихся воплотить модель развития, более близкую к природе, при выборе места

для поселения должны быть готовы к подобной же серии противоречий и компромиссных решений. Часто в

процессе этого приходит и понимание того, что с хозяевами земли, включая тех, кто не выставляет землю на

продажу в данный момент, нужно общаться напрямую. И большинство общин, за исключением, пожалуй,

живых жилищных сообществ, предпочитают не обращаться в банки и другие публичные кредитные

учреждения, а брать взаймы у друзей, родственников или у организаций со схожими ценностями.

Таблица 3. Дансинг Рэббит: покупка земли и финансирование строительства.

Источник займа

Сумма

Условия

Доля в залоге участка

Друзья и

$90 000

На 15 лет, под 5%, без

9/19

единомышленники

выплат первые три года

Родители одного из

$50 000

На 15 лет, под 5%

5/19

основателей

FEC

$50 000

На 10 лет, под 8,5%

5/19

Взносы членов общины.

$2 000

-

-

Один из основателей

$33 000

На 15 лет,

-

беспроцентный, выплата

после того, как

выплачены другие займы

Итого

$225 000

ЭТА НЕЛЕГКАЯ ПОКУПКА В КРЕДИТ

(ВСЁ ЖЕ ЛУЧШЕ, ЧЕМ НИЧЕГО)

В 1990 году в Эшвилле (шт. Северная Каролина) небольшая группа людей начала регулярно

встречаться для обсуждения концепции своего будущего экопоселения и совместных поисков подходящей

земли. Они подсчитали, что для создания максимально самодостаточного поселения их должно быть не

менее 150 жителей - чтобы обеспечить весь спектр ремёсел, навыков, услуг, необходимый для выживания,

71 Общественный земельный траст ( Community Land Trust) – юридическая структура,

обеспечивающая поддержание особого статуса земельного участка за счет того, что управляющий им Cовет

директоров ( Board of Directors) только на 1/3 состоит из заинтересованных пользователей земли и на 2/3 – из

незаинтересованных лиц со стороны («общественности»), задачей которых является обеспечивать

соблюдение принципов и целей, ради которых земля была предоставлена в доверительное управление, в

данном случае – экологических. – Прим. перев.

пропитания, а также для поддержания внутри общины активной экономической и культурной жизни. Эти

цели и определили основные критерии выбора места - им требовался участок площадью не менее 100 акров

на расстоянии около 45 минут езды от Эшвилла, с разнообразным ландшафтом, обилием воды, землями,

подходящими для ведения сельского хозяйства, а также с достаточной площадью южных склонов, на

которых будут стоять от 40 до 60 домов и другие общинные постройки. В идеале, это должен был быть уже

в основном расчищенный от леса участок земли с какими-то готовыми постройками и системой

коммуникаций, на условиях продажи в рассрочку.

В течение последующих четырёх лет команда, отвечавшая за поиск земли, посетила сотни

предлагаемых участков: они снимали на видео наиболее подходящие варианты и вывозили потом всю

группу на осмотр участка.

НАХОДИМ ЗЕМЛЮ, ТЕРЯЕМ ЛЮДЕЙ

Это стало уже почти нормой для формирующихся общин - терять людей,

будучи в двух шагах от приобретения земли и начала реального создания

поселения. Иногда люди уходят из-за того, что кому-то кажется неподходящим

сам по себе выбранный участок или же не подходит его местоположение. Так,

одна из наиболее энергичных участниц первоначальной инициативной группы

Дансинг Рэббит страстно желала создать экопоселение именно в Калифорнии.

Попытавшись, тем не менее, переехать и привыкнуть к жизни на Среднем Западе,

она пришла к ощущению, что жизнь в подобных местах для неё невыносима – все

эти плоские равнины, ровный горизонт, редкие деревья, и соседи – пусть,

внешне и приятные люди, но думающие, в основном, лишь о своих фермерских

делах. Она несколько раз моталась туда-сюда, и постепенно поняла, что Дансинг

Рэббит, похоже, действительно её коллектив, однако их новый дом не сможет

стать её домом. В конце концов, она решила, что, даже если она и не переедет

в Миссури насовсем, у нее всегда будет здесь вторая родина, и, как и

множество других сторонников проекта Дансинг Рэббит, она нашла другие пути

принять своё участие в развитии общины. Другая основательница с той же

проблемой несколько лет провела путешествуя туда и обратно, разрываясь между

Калифорнией и Миссури, в попытках примирить образ, ценности, цели общины и

дорогих для неё людей, с той местностью, которая никак её не привлекала. В

итоге узы дружбы и привязанности взяли своё, и теперь она в числе многих

других пионеров помогает строительству и созданию процветающей жизни на земле

поселения Дансинг Рэббит.

Стресс от необходимости сделать правильный выбор, менять жизнь и

изыскивать средства на приобретение дорогой недвижимости также может

спровоцировать внутренний конфликт и привести к уходу. Инициативная группа

общины Круг Сеятелей ( Sowing Circle) начиналась с двенадцати человек, но,

когда пришло время вкладывать деньги, она сократилась до семи. А как раз в

тот момент, когда они уже оформляли куплю-продажу участка, принадлежащего

ранее Фаралонесскому институту, в группе распались две семейные пары, и по

одному человеку из каждой также вышли из коллектива, после чего в последнюю

минуту еще одна семья, напротив, вступила. Мало того, что подобные

неожиданные повороты удручают и опустошают морально, они ещё могут приносить

изрядную нервотрёпку и в финансовом смысле - заставляя людей дёргаться из-за

денежной суммы, которую они должны вкладывать на первоначальный взнос.

Другая группа не один год регулярно встречалась, обсуждая создание

общины, в будущем получившей название Этхэвен ( Earthaven). После четырёх лет

поисков земли, когда некоторые члены группы начали настаивать на покупке

конкретного понравившегося им участка, а другие же, наоборот, не соглашались,

на поверхность всплыли длительное время подавлявшиеся личные конфликты и

различия в видении образа общины. Конфликт оказался настолько сильным, что

распалась вся группа. Поселение Этхэвен увидело свет только благодаря тому,

что четверо «горящих душ» из первоначальной группы привлекли нескольких новых

людей, заинтересованных в идее общины, создали вместе с ними новую смешанную

группу и все-таки купили землю.

Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в

покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они

начинают понимать, что все-таки не могут себе этого позволить, или что, быть

может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или

же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою

жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что

пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю

меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится

еще кто-то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые

участники придут к вам после уже после приобретения земли - нет ничего более

вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового

поселения и чудесной землей для его воплощения.

В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго-востоку от

Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и

агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и

процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, - всё

это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.

В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах

езды к юго-востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием

воды - двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где-то четверть земли

была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью

молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой

деятельности - гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь

участка должна составить где-то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и

уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров

- в рассрочку с 10-процентным первоначальным взносом.

Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства

требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально

представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения

хозяйства начиная годов с 30-х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и

ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу.

«Эта земля привлекала по целому ряду причин», - вспоминает один из основателей Чак Марш.

Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг ( Full Circle)

и Розовая Ветвь ( Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во-вторых, земля

располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более

населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных

служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого»

сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила

землепользования и застройки, - поясняет Чак, - а также то, что земельный налог будет не столь высок, как

если бы мы находились всего каких-то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут

значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".

Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость

принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его

покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа

общины. Одни хотели создать что-то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали

создать образцовое экологическое поселение с образовательно-просветительской миссией. Группа не смогла

разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из-за внутренних конфликтов и

разочарований.

Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994-го подав заявку на покупку участка от своего

имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право

расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке.

Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также

новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей»

Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10

тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел

приблизительно в четверть акра для строительства дома ( home site) либо для ведения хозяйственной

(предпринимательской) деятельности ( business site)72. Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат

право выбора своего участка, заявившиеся вторыми - выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот

день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а

остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им

участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов.

Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые

100 тысяч они собрали.

Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на

новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен"

72 Англ. business site – букв. «бизнес-участок». – прим. перев.

( Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа

составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные

документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев

( Homeowner’s Association). Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была

набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и

объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли

друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые

из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов

в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа,

состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов.

Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили

собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет

выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых.

Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по

мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать

на тот момент можно было лишь 40 из них.

Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса

Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка

оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48

тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом,

если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328

акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49

акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они

переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).

Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать

более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.

Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а

частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и

участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен

Число акров согласно

Общая сумма

Предоплата и условия

Сумма фонда на

межеванию и

собранных средств

освоение земли и

окончательная цена

застройку

покупки

320 акров,

150 000 долл.

128 000 долл., выплата в

22 000 долл.

396 577 долл.

рассрочку в течение 7

лет под 8,75%. При

каждой годовой выплате

передается во владение

общины 40 акров земли.

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ

«ЧУЛОЧНОГО БАНКА»

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства - более

72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести

рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о

различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать

внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв ( EarthShares fund) и попросив

людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех

участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий

проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от

своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение

последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый

(1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной

ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение

позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли,

получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К

декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов

общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как

юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве

заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного

соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие

будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых

обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые

кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую

защищенность для общины.

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить

продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили

неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих

вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий

год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь

участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с

выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей

суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде

вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи

собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены

общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести

годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили

годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих,

быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение

землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама

община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была

должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам

фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку

земли.

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.

Год

Средства,

Общая

Общая

Платежи

Платежи по

Невыплаченный

(месяц)

собранные

сумма

сумма

по

процентам,

остаток долга

на

вкладов в

долга

Основному

выплачиваемые

предоплату

Фонд

продавцам

долгу

продавцам

в 1994 году

земельных

продавцам

паёв

1994

$150 000

--0--

$396 577

$128 000

--0--

$268 577

1995

--0--

$232 000

$268 577

$105 701

$22 299

$162 876

1996

--0--

--0--

$162 876

$99 671

$359

$63 305

1997

--0--

$61 000

$63 205

$50 202

$5 765

$13 003

(май)

1997

--0--

--0--

$13 003

$5 246

--0--

$7 757

(июнь)

1997

--0--

--0--

$7 757

$7 757

--0--

--0--

(июль)

Всего

$150 000

$293 000

---

$396 577

$28 423

$425 000

Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда

некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только

это и позволяет группе приобрести землю.

КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК

В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски

подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество,

ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными

долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на

несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов

общественного транспорта.

В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью

квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их

запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для

области залива Сан-Франциско.

Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что

он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на

приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие

другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило,

и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих

восьми месяцев.

После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза

Гроув ( Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у

них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и

термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.

Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и

трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились

кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие

помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли

бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.

Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и

афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически

разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и

социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую

квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после

чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они

готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были

студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто

вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.

Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее,

похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких

крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они

все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения

выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё

финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал,

и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он

признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность

помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал

участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по

привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более

равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в

молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к

каждому, кто вовлечен в проект".

На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и

финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в

общем имуществе ( limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут

именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу

приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту

и реконструкции, плюс индексация 6% годовых . Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что

рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже

не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит

дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый

риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.

В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе ( limited equity housing co-

ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право

проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если

Марипоза Гроув выберет эту форму совместного владения недвижимостью, то каждый пайщик (вкладчик),

включая самого Хэнка, должен будет выплачивать вступительный взнос и ежемесячную арендную плату

кооперативу, который, в свою очередь, будет выплачивать ипотечный кредит банку (или другому

заимодавцу) и нести другие затраты по эксплуатации общего имущества.

В первой главе мы рассматривали, как основатели Лост Вэлли приобрели для своей общины

полностью освоенный участок с уже готовыми постройками. Сейчас мы увидим, как подобные вопросы

решала община Круг Сеятелей ( Sowing Circle).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

УВЕРЕННОСТЬ, НАСТОЙЧИВОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ

В середине 1980-х, в районе залива Сан-Франциско, компания из 25 человек - художников и

активистов движений за экологию и социальное равноправие, регулярно собиралась в красивых уголках на

природе на празднование Нового Года и Дня летнего солнцестояния. Многие из них ранее жили вместе в

различных городских «квартирных общинах», и этот опыт настолько им понравился, что где-то в конце

1980-х - начале 90-х с десяток из них начали потихоньку присматривать землю в районе залива Сан-

Франциско для создания альтернативного сообщества и центра поддержки социальных движений, экологии

и искусств.

К 1991 около 12 человек из упомянутой компании уже всерьез задумались о создании общины,

которая в будущем стала известна как Круг Сеятелей ( Sowing Circle) и Оксидентальский Центр Экологии и

Искусств ( Occidental Arts and Ecology Center). Они раздобыли карты и генеральные планы округов в

интересующей их местности поблизости от Сан-Франциско и начали поиски земли.

Как и в случае с основателями Дансинг Рэббит, карты и данные окружного налогового учёта

использовались для того, чтобы связаться с владельцами подходящей недвижимости, даже если эту

недвижимость пока ещё не выставили на продажу. В итоге поиск сосредоточился в двух округах, в которых

всем местным агентам по продаже недвижимости были разосланы письма с запросом. Из всей массы

ответивших группа выбрала пару работающих в этих округах агентов и с их помощью стала осматривать

участки.

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА, РАЗОСЛАННОГО ОБЩИНОЙ КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ ( SOWING CIRCLE)

АГЕНТАМ ПО ТОРГОВЛЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Уважаемый риэлтор!

Вас приветствует группа граждан, занимающихся поиском застроенной или

незастроенной земли в сельской или пригородной местности округа Сонома или

южной части округа Мендосино. Нам необходим участок, размер и юридический

статус которого позволяет строительство множественных жилых и хозяйственных

построек. В идеале мы хотели бы приобрести земельный участок, подходящий для

строительства небольшого центра отдыха ( retreat center).

Участок должен отвечать следующим требованиям:

•

иметь площадь от 20 до 300 акров;

•

юридически должен позволять строительство не менее четырёх жилых

зданий плюс хозяйственные постройки;

•

находиться на расстоянии от одного до трёх часов езды от Сан-

Франциско;

•

стоить не более 500 000 долларов (мы согласны на большую сумму,

если участок уже оборудован под центр отдыха с готовыми жилыми постройками).

Идеально подходит:

•

территория бывшего летнего лагеря, религиозной общины, сельской

школы, центра отдыха с правом многоцелевого использования и постройки

множественных жилых помещений;

•

большой участок незастроенной земли или несколько смежных

участков. предназначенных для строительства нескольких жилых построек (т.е.

прошедшие необходимое межевание и переоформление);

•

уже застроенный земельный участок с несколькими старыми, и даже

обветшавшими зданиями, нуждающимися в восстановительном ремонте.

Дополнительно приветствуются:

•

непересыхающая река, ручей и/или пруд;

•

смешанный ландшафт, включающий участки леса, открытые

пространства, вершины холмов, долину или каньон;

•

не менее двух акров пахотной земли;

•

уединенное расположение, удалённость от шумных мест.

В 1993 году единомышленники узнают об одном подходящем под их требования участке в 80

акров, выставленном на продажу поблизости от городка Оксидентал, округ Сонома. Место ранее

принадлежало Фараллонесскому институту, здесь находился исследовательский центр, в котором проживал

персонал и проводились обучающие занятия по использованию пассивной солнечной энергии, экологически

безвредных технологий и органическому земледелию. Когда институт в 1990 году свернули, его имущество

приобрёл частный экологический фонд, который использовал органические сады под проект по сохранению

и воспроизводству семенного фонда негибридных сортов овощей, цветов и фруктов.

Приехав в Оксидентал на осмотр участка, группа обнаружила великолепный холмистый ландшафт,

луга, просторные горизонты, посадки дубовых и секвойных рощ, бассейн, а на северном и южном склоне

небольшого холма – два роскошнейших плодородных сада. У вершины холма были расположены 16

построек из секвойи, включая кухню/столовую, офисный комплекс, мастерскую, учебные классы, пять

небольших домиков со сводчатой крышей и пассивным солнечным отоплением и ещё полдюжины гостевых

домиков. Участок имел разрешение на постоянное проживание 26 человек, а на время проведения

семинаров (до 60 дней в году) допускалось проживание до 50 человек.

Для организации, владевшей участком, было важно не столько продать участок подороже, сколько

найти покупателя с похожими взглядами и ценностями. Формально за имущество запрашивали более

миллиона с пятилетней рассрочкой платежа. Но тем, кто был готов продолжить начатую работу по

сохранению семян негибридных сортов, организаторы фонда готовы были предоставить скидку в 200 тысяч.

Это было мечтой основателей молодой общины. Без сомнений, это был идеальный для них участок,

а сами они, как им казалось, были бы идеальными преемниками его прежних хозяев. И несмотря на то, что

на участке висела бирка "миллион долларов", в то время как ни у одного из общинников в карманах особо

не шелестело, их вдохновение после этой находки только усилилось.

Таблица 6.Покупка земли и финансирование застройки общиной Круг Сеятелей

Количество участников и

Общая сумма

Сумма первого

Покупочная цена

Сумма в фонд

сумма их вкладов

собранных

взноса и условия

$850 000

освоения и

средств

рассрочки

Сумма по первой

застройки

ипотеке при

участка

покупке в

рассрочку

План №1: 10 человек,

$200 000

$50 000 взнос и

Залог участка

$150 000

каждый вносит по $20 000

6,7%, первые пять

первой очереди в

лет выплачиваются

пользу продавца на

только проценты

сумму

$800 000

План №2: 7 человек, вместе

$100 000

$50 000 взнос и

Залог участка

$50 000

собирают $100 000

6,7%, первые пять

первой очереди в

лет выплачиваются

пользу продавца на

только проценты

сумму

$800 000

«План последней минуты»

$205 000

$150 000 взнос и

Залог участка

$55 000

№3:

6,7%, первые пять

первой очереди в

- 7 человек вносят по $20

лет выплачиваются

пользу продавца на

000 каждый

только проценты

сумму $700 000

- Заем на сумму

$40 000 под 5% в качестве

ипотеки второй очереди,

первые пять лет

выплачиваются только

проценты

- Заем на сумму $25 000 на

тех же условиях в качестве

ипотеки третьей очереди

Распределив работу по трём главным направлениям, группа начинает встречаться по 15 часов в

неделю. Первым направлением была организация жизни в будущем поселении: нужно было решить, кто чем

занимается, кто где живёт, и так далее. Второе направление - связи с общественностью, и здесь нужно было

принять меры в отношении потенциальной настороженности местных жителей по отношению к любым

возможным покупателям бывшего имущества Фаралонесского института. Жителям округа, конечно же,

захочется узнать, что за люди намереваются купить этот, в своем роде, уникальный участок и что они далее

намерены с ним делать. Поэтому представителям группы предстояло встречаться с соседями и местными

жителями, в личном контакте и через местные СМИ разъяснять, что община намерена продолжить работу

по сохранению фонда семян, и что она также собирается запустить другие похожие проекты, - к примеру,

проведение курсов и семинаров по органическому земледелию, пермакультуре, другим областям, связанным

с экологией и устойчивым развитием. Третье основное направление касалась проработки юридических и

финансовых сторон приобретения участка.

Стало понятно, что именно третье направление потребует больше всего времени и усилий. Поэтому

Дэйв Хенсон, один из членов группы, обладавший богатым опытом в сборе средств для общественных

организаций и получивший юридическое образование (хотя он и не работал юристом), оставил свою

должность в экологической организации и на восемь месяцев всё свое время полностью посвятил работе над

проектом общины. Группа впоследствии отблагодарила его, выделив ему лучший домик на участке. (Если

бы на покупку земли потребовалось времени больше, чем восемь месяцев, группа была готова принять

решение о выплате Дэйву зарплаты из объединённых средств).

Приобретая участок, первым делом нужно было узнать, действительно ли он настолько идеален, как

им казалось. И поэтому Дэйв углубился в выяснение всех вопросов, обычно возникающих при проверке

пригодности недвижимости: достаточно ли имеющихся на участке запасов воды и емкости септической

системы для предполагаемой максимальной нагрузки; выдержит ли почва дополнительные септические

системы; опасно ли расположение участка с точки зрения распространения пожаров и наводнений; как

перспективное развитие местности в целом может отразиться на их собственных планах использования

участка; каков объём восстановительных и ремонтных работ потребуется зданиям.

Ответы на большинство из этих вопросов удовлетворили группу, но, тем не менее, было

обнаружено, что почти всем крышам необходим ремонт, а большая часть канализационной системы и

некоторые фундаменты нуждаются в замене. Группа подсчитала, что на ремонт, расширение домиков и

постройку новых гостевых помещений им потребуется около 150 тысяч долларов. Учитывая весь объём

работ, который требовала недвижимость, они решили предложить за нее 850 тысяч - ровно на 150 тысяч

меньше указанной продавцами цены, которая превышала миллион долларов даже после вычета скидки в 200

тысяч продолжателям проекта по созданию банка семян.

ЕСЛИ ПОНАЧАЛУ ПРЕСЛЕДУЮТ НЕУДАЧИ…

На протяжении многих месяцев на собрания с обсуждением планов по приобретению земли для

общины регулярно приходило человек двенадцать, однако когда подошло время твёрдо определиться,

оставаться в общине или нет, оказалось, что только семеро членов группы готовы на покупку.

Они пытались найти ещё троих соучредителей, рассчитывая, что если десять членов группы соберут

по 20 тысяч, наберётся сумма в 200 тысяч долларов. Из неё 50 тысяч уйдёт на первый взнос (остальные 800

тысяч в рассрочку), а 150 тысяч останутся в фонд развития общины на освоение и застройку. Однако

требуемых троих человек, готовых вложить по 20 тысяч, они не нашли.

Тогда было решено, что семь человек соберут 100 тысяч, заплатят 50 тысяч предоплаты, попросят

об оплате в рассрочку остальной суммы, а на застройку используют оставшиеся 50 тысяч - это просто

означало бы, что планируемые ремонтные работы затянутся на более длительное время. Этот вариант они и

предложили продавцу в мае 1994 года.

Они подробно описали, как деятельность будущего Оксидентальского Центра Экологии и Искусств

будет соотноситься с тем видением будущего участка, которое в него вложили основатели Фаралонесского

института, и указали, что готовы продолжать проект по сохранению негибридный сортов семян.

Прилагавшийся бизнес-план схематично отражал их планы по сбору средств на платежи при покупке в

рассрочку. Они предложили покупку на выгодных им самим условиях – с кредитной ставкой 6,7 процентов

годовых (в то время как банки предлагали 8 процентов) и довольно низкие (только проценты) платежи в

течение первых пяти лет - в обмен на заключение договора с продавцами о том, что группа берётся

проделать полностью весь ремонт и работы по улучшению состояния зданий и инфраструктуры, тем самым

увеличив ценность имущества, в течение первого года владения им. На всякий случай они подкрепили своё

предложение описанием конкретных ремонтных работ для каждого здания, графиком их проведения и ещё

одним бизнес-планом, отражающим пути изыскания и распределение средств на эти цели.

«Это момент, который весьма важно иметь в виду молодым общинным, - советует Дэйв. - Многие

продавцы неохотно смотрят в сторону групп, предлагающих малый первоначальный платеж, но при этом

обещающих, что смогут в будущем найти деньги на все последующие платежи и кредиты. Такие группы

могут не рассчитать свои силы и оказаться потом настолько финансово повязанными, что будут не в

состоянии выполнить обязательства перед продавцом, и последнему придётся забирать землю обратно. Если

при этом за имуществом должным образом не следили, владелец может получить его назад в таком виде,

что оно будет иметь меньшую стоимость, чем на момент продажи, ибо здания постепенно ветшают и

разваливаются. Однако если потенциальный покупатель продемонстрирует, что он будет следить за

имуществом и даже сумеет его облагородить, если он сможет документально подтвердить наличие средств

на это, а также опишет способы проведения ремонтных работ, владелец не только обрадуется такому

покупателю, но даже согласится снизить размер первоначального взноса, процентов или ежемесячного

платежа. Если же вдруг такая группа окажется неплатежеспособной, - продолжает Дэйв, - и

первоначальный владелец имущества получит его обратно, эта недвижимость будет стоить значительно

больше, чем на момент продажи, сверх обычного роста рыночных цен на землю»

Фонд принял предложенные условия. Поскольку к тому моменту они были чересчур измотаны

решением финансовых вопросов чтобы заниматься оформлением более сложной юридической структуры

для покупки земли, участники группы создали простое товарищество, назвав его «Круг Сеятелей» ( Sowing

Circle)

Позже они узнали, что фонд получил более двух сотен других предложений о покупке участка, и в

некоторых предлагались гораздо большие суммы. Тем не менее, было выбрано именно их предложение, как

они сами предполагали, потому, что их видение и цели в отношении использования земли наиболее

соответствовали целям самих основателей фонда, а также потому, что они предоставили наиболее чёткую

финансовую модель, как они будут рассчитываться за покупку и на что пойдут собранные ими средства.

Хорошая репутация Дэйва и некоторых других членов группы как активистов движения в защиту

окружающей среды также сделала своё дело.

Однако в последний момент случилось несколько серьёзных неприятностей. На почве всех этих

событий в группе распались две семейные пары, и в результате двое членов ушли, оставив лишь пятерых

собирать деньги на все-про-все. К счастью, за несколько недель до подписания договора к ним

присоединяется ещё одна пара, и членов группы снова становится семеро.

Но это ещё было не самое худшее. До подписания договора о покупке имущества оставалось

несколько дней, все члены общины уже оставили свою работу и оповестили своих квартировладельцев о

том, что съезжают, и в тот самый момент, когда они уже расслабились, отмечая свой удачный старт в

сельском домике одного из друзей, раздался телефонный звонок.

"Сделка отменяется", - заявил директор фонда, - "если вы не уплатите первоначальный взнос в

размере 150 тысяч. Мы не можем согласиться на 50 тысяч и у нас нет возможности дать вам дополнительное

время, чтобы собрать деньги. Нам нужна эта сумма при подписании договора, то есть ровно через пять

дней". Группа была ошарашена. Позже они узнали, что нью-йоркские адвокаты фонда пришли в ужас,

обнаружив, что имущество в миллион долларов уходит за какие-то 50 тысяч живых денег, они и надавили на

директора фонда, чтобы он любой ценой остановил продажу. Группа же поняла так, что продавец передумал

и, чтобы избежать продажи, выдвинул заведомо невыполнимое условие.

Сидя на чемоданах, уже без работы и почти сдав ключи от квартир, друзья решили, что им ничего

не остаётся делать, как попытаться найти дополнительные сто тысяч. Они распечатали большие складные

проспекты с цветными фотографиями участка и описанием своих целей и условий договора. Несколько

членов группы полетели домой к родителям, чтобы при помощи проспектов наглядно рассказать о своих

намерениях и убедить родителей одолжить им необходимые 20 тысяч. Тем временем, Дэйв и некоторые

другие участники проекта обратились к близким друзьям и родственникам чтобы занять нужную сумму. За

несколько дней на руках у каждого было по 20 тысяч, и всего 140 тысяч на семерых. Кроме того, удалось

договориться о двух дружеских займах с залогом второй очереди на 40 тысяч и третьей очереди – на 25

тысяч - оба под 5 процентов годовых с условием выплаты одних лишь процентов в течение первых пяти лет.

Эти 65 000 долларов займов вместе с собранными 140 тысячами взносов давали 150 000 долларов

авансового платежа и 55 000 долларов на ремонт, реконструкцию и строительство зданий. Когда одна

участница проекта не смогла принести обещанные 20 тысяч долларов, группа одолжила ей 5 тысяч из фонда

развития. Через пять дней после звонка директора фонда основатели готовы были предоставить ему

гарантированный банковский чек на 150 тысяч долларов. Имущество бывшего Фаралонесского института

перешло в их руки.

В течение первых восьми месяцев после переезда в августе 1994-го шестеро друзей работали днями

и ночами чтобы отремонтировать все крыши, обновить коммуникации, восстановить домики, построить две

спальные юрты и новую душевую с баней. Седьмой человек незадолго до этого нашёл местную работу и во

время периода ремонтных работ обеспечивал всех средствами на еду и остальные нужды. К марту 1995 года

всё было готово для открытия Оксидентальского Центра Экологии и Искусств (Поначалу работа центра

велась от имени некоммерческого фонда Тайдс ( Tides non-profit foundation), а через два года группа

планировала создать собственную некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3.). Было разработано

несколько учебных программ, проведена рекламная акция, и уже летом 1995 Центр провел первый семинар.

Как мы увидим дальше, и трудности, и преимущества при покупке застроенного участка совсем

иные, чем при освоении с нуля чистого поля. Обычно от основателей общин, подобных Кругу Сеятелей и

Лост Вэлли, требуется гораздо больше ухищрений, чтобы обнаружить подходящий под их цели участок и

оплатить его, по сравнению с покупающими незастроенную землю, но зато всего лишь после восьми

месяцев напряжённого труда и та, и другая общины располагали удобным жильём для своих членов и могли

уже приглашать гостей на первые семинары по устойчивому развитию. Конечно, спартанские условия не

помешали Дансинг Рэббиту и Этхэвен тоже разрабатывать программы практического обучения и предлагать

свои семинары сразу после приобретения земли, однако пройдёт ещё много времени, пока у них появятся

удобства, такие как в Лост Вэлли и Круге Сеятелей.

Опыт последних двух общин также демонстрирует то, с чем сталкиваются группы, ищущие

варианты с уже готовой недвижимостью. Инициативные группы обеих общин нашли землю, которая ранее

использовалась почти в таких же некоммерческих целях, что и у них. Как на одном, так и на другом участке

два-три года никто не жил, и в обоих случаях, особенно у Лост Вэлли, имущество требовало серьёзного

ремонта. Обе группы приобрели землю, предложив цену гораздо меньшую той, которую установил

продавец. Получить согласие общине Круг Сеятелей помог тот факт, что их намерения по использованию

участка совпадали с желаниями бывших владельцев, а предоставленная ими документация о сборе средств

на финансирование была очень подробной. Общине Лост Вэлли неоценимо помогла возможность одного из

основателей предоставить два займа по сто тысяч на покупку и освоение участка.

В Главе 10 мы пошагово рассмотрим процесс поиска и нахождения подходящего участка для

формирующейся общины.

ГЛАВА 10.

ВЫБОР ЗЕМЛИ: КАК НАЙТИ ИМЕННО ТО, ЧТО

ВАМ НУЖНО.

В предыдущей главе мы видели, что разные общины покупали разную землю – чистое поле, землю

с несколькими готовыми постройками и какой-то инфраструктурой, полностью готовую недвижимость «под

ключ». Каждая из описанных групп нашла для себя место, где было все то, чего она искала, за исключением

разве что Этхэвен ( Earthaven), где вторичная группа не выбрала частично застроенную землю, как

предполагали первоначальные основатели. Из опыта этих и других групп мы можем узнать очень много о

том, что нужно делать для того, чтобы найти именно «свою землю» - реалистичное определение критериев

желанного места, процесс самого поиска, важность заблаговременного широкого исследования рынка

недвижимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРИТЕРИЕВ ВАШЕГО МЕСТА.

Одно из важнейших условий для получения желаемого – это заранее получить ясное, реалистичное

представление о том, где и какую землю вы ищете, и о возможных препятствиях и ограничениях, которые

могут возникнуть. Вот пять ключевых вопросов, на которые вам следует ответить:

1. В каком регионе или городе (для городских общин) хотела бы жить ваша группа? Почему?

2. Сколько земли вам необходимо?

3. Нужна ли вам чистая земля или земля с постройками и инфраструктурой?

4. Сколько вы предполагаете заплатить за эту землю? Сколько вы предполагаете потратить на ее

освоение и строительство?

5. Сколько средств есть у вас в наличии? Как вы намереваетесь изыскивать средства на покупку

земли и ее освоение?

СКОЛЬКО ЗЕМЛИ ВАМ НУЖНО?

Количество необходимой вам земли будет зависеть от целей вашей общины, от предполагаемого

общего числа членов, от плотности населения, допускаемой местными нормами зонирования, а также, если

речь идет о Западе США, от количества доступной воды.

Конечно же, все может измениться, стоит вам начать поиск. Размеры участков, которые вы найдете,

и цены на них, вполне вероятно, заставят вас пересмотреть ваши первоначальные планы. Так, основатели

Круга Сеятелей ( Sowing Circle) поначалу предполагали потратить не более 500 тысяч долларов, но

фактически заплатили почти вдвое больше, потому что нашли полностью готовую недвижимость со всеми

нужными постройками. Более крупный или, напротив, меньший размер найденного земельного участка

может побудить вас пересмотреть планируемое число жителей и индивидуальных наделов. Многие

домовладельческие общины, к примеру, увеличивали число планируемых индивидуальных участков на 10 и

более, потому что оказывалось, что они недооценивали стоимость земли (или стоимость ее освоения и

строительства). Поэтому им пришлось, чтобы сохранить цены на участки на доступном уровне,

распределять свои расходы на большее число семей.

РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ!

Расположение вашей земли – это во многих отношениях ключевой фактор, от

которого зависит очень многое. К примеру, допускают ли нормы местного

зонирования планируемые вами виды деятельности (животноводство, коммерческое

сельское хозяйство, легкое производство, массовые мероприятия) или планируемую

плотность населения (индивидуальные участки, односемейные дома, многосемейные

дома)? Если нет, то во что вам обойдется получение соответствующих разрешений?

Если вы не собираетесь переносить на территорию поселения ваш уже

действующий бизнес или работать дистанционно, то насколько легко вам будет

найти заработок в данной местности? Каков в этом районе уровень цен и

заработной платы? Сколько времени может занимать поездка до места работы и

каковы будут транспортные расходы? Соответствует такой режим работы ценностям

вашей общины?

Оцените вашу потребность в близости городов и социальной инфраструктуры.

Далеко ли до ближайшего аэропорта или до больницы? Если у вас есть

общепоселенческое или частное предприятие, то каков местный рынок для сбыта

ваших товаров и услуг? Каковы возможности транспортировки грузов, где

расположена и как работает почта? Если кто-то из вас намеревается работать

удаленно, то как обстоят дела с местными телефонными линиями и возможностями

беспроводной связи? Как насчет доступа на сельскохозяйственные рынки и

ярмарки, CSA фермы73, продовольственные кооперативы или магазины диетических

товаров? Насколько далеко находится школа, высшие учебные заведения,

возможности дополнительного образования? Каковы возможности культурного

отдыха, есть ли поблизости театры, библиотеки, музыкальные учреждения?

ЧИСТАЯ ЗЕМЛЯ: НИЖЕ НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА, ГОДЫ ТРУДА.

Дансинг Рэббит и Этхэвен купили практически чистую землю, хотя и там, и тут была подъездная

дорога и одна-две нежилых хозпостройки. Оба поселения получили один и тот же набор преимуществ и

недостатков.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

•

Насколько это позволяют нормы местного зонирования и строительные нормы, имея

чистую землю, вы можете распланировать вашу территорию с учетом ваших ценностей или

в соответствии с принципами экологической устойчивости. К примеру, как Дансинг Рэббит

и Этхэвен, вы можете сгруппировать ваши постройки так, чтобы создать уют и

стимулировать общение между жителями; использовать пермакультурный дизайн для того,

чтобы усилить полезный эффект от естественных ниш и убежищ, энергии, воды,

плодородной почвы; построить энергоэффективные дома с пассивным солнечным

обогревом. Когда вы начинаете на чистом участке, вам не придется иметь дело с

последствиями неумелого дизайна или некачественного строительства.

•

Формируя свое пространство, вы вложите в вашу землю свои индивидуальные чувства и

энергии, сможете выразить ваш эстетический вкус – вместо того, чтобы жить в уже

сложившейся атмосфере, которая может оказаться для вас в чем-то чуждой.

73 CSA (читается: «Си-Эс-Эй») – аббревиатура от Community Supported Agriculture – букв. «Сельское

хозяйство, поддерживаемое общиной». Представляет собой систему, объединяющую фермеров и

потребителей посредством покупки потребителем доли в активах фермы, которая дает ему право на

соответствующую долю в урожае. Потребители вносят оговоренные взносы каждый год перед началом

посевных работ, покрывая издержки предстоящего сезона, а потом, по мере созревания культур, получают

свою долю урожая. Большинство SCA-ферм обеспечивают в течение летнее-осеннего сезона еженедельную

доставку собранных плодов потребителям. В некоторых потребители лично участвуют в сборе урожая. (См.

http://www.yourguidetogreen.com/learn/articles/community_supported_agriculture). – прим. перев.

•

Вы платите меньше при покупке. Если ваша группа на начальный момент имеет не

слишком много средств, но не ограничена во времени с тем, чтобы создавать необходимую

инфраструктуру по мере того, как вы сможете себе это позволить, покупка чистой земли

была бы идеальным вариантом. И хотя для того, чтобы превратить купленный участок в

место, где вы все сможете жить, вам потребуется потратить гораздо больше, чем вы

заплатите за саму землю, но зато уже сейчас вы можете начать действовать (и уже сейчас

есть что показывать потенциальным новым членам).

НЕДОСТАТКИ ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

•

Процесс освоения и строительства инфраструктуры – дороги, электрические линии или

автономные источники энергии, колодцы или водопровод, канализация и система отвода

сточных вод, строительство домов и общественных зданий – все это потребует гораздо

больших расходов (в два раза? в три раза?), чем если бы вы купили освоенный участок со

всеми теми же самыми вещами в готовом виде, потому что изготовление нового всегда

стоит дороже, чем то, что было построено даже всего лишь несколько лет назад.

•

Освоение земли и строительство, как правило, означает полную занятость на месяцы и годы

для многих людей, будь то нанятые профессиональные строители или члены общины. Если

вы планируете делать основную работу самостоятельно, то может ли часть людей в вашей

группе позволить себе взять отпуска или уволиться с работы на шесть месяцев, на год? Есть

ли в вашем фонде развития средства для оплаты труда ваших людей?

•

Освоение чистого поля может занять намного дольше времени (в три раза?), чем вы

первоначально планировали. Не исключено, что целый год или даже несколько лет вам

придется ждать возможности элементарно поселиться на вашей земле. Если в вашей

общине планируется образовательный центр или другая общественно-полезная

деятельность, вам может потребоваться несколько лет для того, чтобы действительно

суметь взяться за это дело.

Так, основатели Этхэвен купили землю в декабре 1994 года. К концу следующего года они

расчистили от леса небольшую площадку и поставили навес для проведения встреч, собраний и семинаров,

а также три небольшие хижины для волонтеров – все это без электричества и водопровода. К концу второго

года (1996) они расчистили еще некоторую территорию, сделали вторую дорогу, построили общую

столовую с электроснабжением от солнечных батарей и водопроводом, сделали компостный туалет и еще

несколько домиков для волонтеров. К концу третьего года (1997) они сделали еще несколько дорог,

построили новые домики, увеличили мощности своей автономной электросети, однако к этому времени

всего лишь несколько членов общины и волонтеров жили на земле постоянно. В пятый год (1999) было

сделано еще несколько дорог и в основном построен Общий Дом, который начал работать, но фактически

достраивался еще после этого. Еще несколько членов общины переселились на землю, живя в маленьких

домиках и разного рода времянках. К концу 2002 года, по истечении восьми лет после покупки земли,

только один настоящий дом для постоянного проживания был полностью готов, и еще несколько

находились на разных стадиях строительства. И пройдет еще не один год, прежде чем основатели Этхэвен

будут жить в том процветающем экопоселении на 150 взрослых жителей, о котором они мечтали в начале

1990-х.

•

Этап освоения земли и активного строительства может быть тяжелым и изнурительным и

может привести к выгоранию энтузиазма, конфликтам, ссорам и даже уходу части

участников. Посмотрите на то, сколько семей распадается в процессе строительства нового

дома, и умножьте это в разы!

ЗЕМЛЯ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ: ЭЛЕКТРИЧЕСТВО, ТУАЛЕТЫ, БАНЯ.

Поселения Щедрый Рассвет ( Abundant Down) в Вирджинии и Зендик Артс ( Zendik Arts) в Северной

Каролине, Нью Вью Кохаузинг ( New View Cohousing, букв. “Новый Образ») в Массачусетсе и Хайер Граунд

Кохаузинг ( Higher Ground Cohousing, букв. «Вышняя Земля») в Орегоне - приобрели для создания своих

общин старые фермы. Иден Ранч ( Eden Ranch) в Колорадо купили бывшее «лётное ранчо» со взлетной

полосой (переоборудовав самолетный ангар в Общий Дом). Община, которую я называю «Страна Мечты»

( Pueblo Encantada) (см. Главу 18), выкупила часть бывшей барской усадьбы с помещениями для прислуги.

Многие городские живые жилищные сообщества поступали подобным же образом. Дойл Стрит

( Doyle Street) в Калифорнии, близ Сан-Франциско, купили товарный склад. Монтерей Кохаузинг ( Monteray

Cohousing) в Миннеаполисе – здание Георгианского клуба74; Олд Окленд Кохаузинг ( Old OakLand

Cohousing) – старинное здание рынка; Саутсайд Парк ( Southside Park) в Сакраменто и Тэмескал ( Temescal) в

Окленде купили старинные дома викторианского стиля; Тэрра Фирма ( Terra Firma, букв. «Твердая Земля»

или «Твердая Почва») в Оттаве – ряд из шести домов XIX века; Триллиум Холлоу ( Trillium Hollow) в

Портланде – современное административное здание, построенное в 1980-х. Наверно, способов купить и

переоборудовать под нужды общины уже готовые постройки, существует столько же, сколько существует

построек.

Основатели Щедрого Рассвета поначалу предполагали купить чистую землю, но впоследствии, уже

испытав на практике все прелести процесса строительства поселения, они ужасались мысли о том, что было

бы, если бы они действительно выбрали этот вариант. «Как мы могли думать, что хотим начинать на земле

совсем без построек? – вспоминает Вельма Канн. - Без душа и теплого туалета? Чем мы тогда думали?»

Я в свое время участвовала в двух небольших поселенческих проектах на территории около 10

акров (4 Га) каждый; первый в чистом поле, второй – с уже существующим домом и некоторыми

удобствами. В первом случае мы заплатили 10000 долларов за то, чтобы проложить водопровод от местного

садового кооператива и еще тысячи за то, чтобы подвести электричество и обсыпать дорогу. Мы потратили

первые семь месяцев на беготню по инспекторам и получение разрешений, на прокладку дороги и

обустройство минимального быта в нашем перевезенном на поле старом вагончике, где потом четверо из

нас теснились три года (я спала на улице, в палатке), пока мы очень медленно строили наш дом.

Во втором случае мы сразу вселились и начали жить, и за 18 месяцев успели выкопать второй

колодец, установить солнечные батареи, расширить огород, а также построить два сарая и еще один

четырехкомнатный коттедж.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗЕМЛИ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ:

•

При наличии уже готовых строений, воды и электричества вы получаете на своей земле

«стартовый лагерь». Один или несколько человек или семей могут уже сразу жить здесь

постоянно и присматривать за территорией и хозяйством. Людям есть, где спать и обедать,

пока они не построили собственные дома. Имеющийся на земле дом (гараж, ангар,

конюшня) может быть приспособлен к роли общего дома с общей кухней, баней, гостиной,

местом для стирки и сушки белья.

•

Вы, наверняка, сэкономите деньги в долгосрочном плане, поскольку готовые постройки и

инфраструктура обойдутся вам дешевле, чем если бы вы начали создавать все это с нуля.

•

Поскольку вам все равно придется строиться и планировать имеющееся свободное

пространство, вы имеете многие из преимуществ чистой земли: возможность проектировать

и обустраивать место в соответствии с вашими представлениями, ценностями, идеалами и

художественным вкусом.

НЕДОСТАТКИ ЗЕМЛИ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ:

•

Вам понадобится собрать больше денег изначально.

•

Поскольку вам придется заниматься дополнительным строительством и реконструкцией, вы

получаете многие из недостатков чистой земли – большие расходы, больше затрат труда и

времени, риск нервного перенапряжения.

ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ «ПОД КЛЮЧ»: ВЪЕЗЖАЙ И

ЖИВИ (С ОПУСТЕВШИМ КОШЕЛЬКОМ).

Предположим, что вы решили найти уже полностью обустроенное местечко, где уже имеется вся

74 Георгианцы (Georgian poets) – литературное течение, сложившееся во время 1-й мировой войны по

инициативе Р.Брука (Rupert Brooke) и Дж.Дринкуотера (John Drinkwater) и просуществовавшее до 30-х. Целью

группы было расширение круга читателей поэзии. Многие произведения её членов были посвящены

описанию ужасов войны. В группу входили Дж.Мейсфилд (John Masefield), Р.Грейвс (Robert Graves),

А.Э.Хаусман (A.E.Housman), Харолд Монро (Harold Monro), Э.Марш (Edward Marsh), У.Де ла Мэр (Walter De la

Mare). Название по имени правившего в Англии с 1910 по 1936 короля Георга V (George V). – прим. перев. (по

материалам словаря Americana).

или почти вся инфраструктура, которая нужна вам для жизни вашей общины.

В этом случае вам стоит поискать старые лагеря Христианской Молодежной Ассоциации (YMCA),

скаутские лагеря, конференц-центры, школы, церковные и монастырские комплексы и лагеря. «Во многих

случаях, изучая подобные объекты, вы можете найти именно то, что вам нужно, и на весьма выгодных

условиях, - говорит Дэйв Хенсон, основатель Круга Сеятелей. – Особенно, если место обесценилось для

владельца из-за того, что постройки сильно износились или стали тесноваты, или из-за того, что земельный

участок в целом слишком мал, имеет неудобную форму или лишен красивого вида».

Многие общины купили и реконструировали объекты подобного рода. Как мы уже знаем, Круг

Сеятелей/OAEC купили и переоборудовали бывший образовательный центр-интернат, а Лост Вэлли

досталось место, которое до них уже было большим общинным поселением. Шеноа Ритрит в округе

Мендосино, штат Калифорния, приобрели бывший детский лагерь. Хэнк Обермейер купил для Марипоза

Гроув восемь квартир в трех готовых зданиях.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «ПОД КЛЮЧ»:

•

В долгосрочном плане это обойдется вам дешевле, чем если бы вы строили все то же самое

заново.

•

После необходимого ремонта и переоборудования вы можете сразу же вселяться и

разворачивать вашу деятельность в полном масштабе. Если вы планируете вести

образовательную или другую общественно-полезную деятельность, вы можете приступить

к делу практически сразу.

НЕДОСТАТКИ ПОКУПКИ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «ПОД КЛЮЧ»:

•

Поскольку стоимость готовой недвижимости, как правило, высока, то вам, вероятно,

придется несколько лет жить в крупных долгах, что может сильно ограничивать вашу

свободу в выборе деятельности.

•

В некоторых случаях стоимость реконструкции или перепланировки старых зданий может

оказаться настолько несоразмерной, что дешевле оказывается построить новые с нуля (если,

конечно, вы не покупаете эти старые здания за цену в разы ниже рыночной, как Лост

Вэлли).

•

Вы можете купить место, планировка которого неудобна для общинной жизни и активного

взаимодействия. К примеру, постройки могут быть слишком разбросаны по местности, или

неудачно ориентированы относительно друг друга, или не давать необходимого

пространства для каких-либо общих мероприятий или сооружений. Недвижимость может

быть неудачно спроектирована с точки зрения экологической устойчивости: к примеру,

самые ровные и удобные для земледелия участки могут быть заняты постройками или

автомобильной парковкой; огород размещен слишком далеко от дома; дома находятся на

вершине холма вместо того, чтобы быть расположенными на середине склона (в самой

теплой и защищенной от ветра зоне).

•

На вашей земле могут оказаться в принципе плохо построенные здания - потребляющие

немерянное количество энергии, недоступные для солнечного света (скажем, построенные

на северном склоне), плохо утепленные, в которых зимой будет холодно, а летом –

слишком жарко. Лост Вэлли, к примеру, досталась совершенно нелепо спланированная

канализация, которая лопалась после каждого крупного дождя, а также несколько домиков

в лесу без утепления и с плоскими крышами, которые, хотя и смотрелись прелестно

внешне, отсыревали насквозь и покрывались плесенью каждый влажный сезон.

•

В помещениях, где до вас какое-то время никто не жил, вы можете обнаружить гнезда

термитов, засилье грызунов, лопнувшие от морозов трубы, протекающие крыши или

поврежденную от избытка влаги внутреннюю отделку.

•

Вам, возможно, придется жить в помещениях, наполненных чуждой энергетической

атмосферой или не гармонирующих с вашим эстетическим вкусом.

•

Вы можете по уши погрузиться в долги, стараясь распределить слишком большие платежи

по кредитам на слишком небольшое количество участников, вплоть до того, что все ваши

заработки будут уходить на уплату процентов без шансов на уплату основного долга. Это

может привести вас к такому отчаянию, что вы начнете зазывать новых членов не среди тех,

кто разделяет ваш образ и ценности, а среди тех, кто, на ваш взгляд, сможет облегчить

финансовое бремя, под которым вы себя погребли.

ЧИСТАЯ ЗЕМЛЯ И «ЗЕМЛЯ С БУМАГАМИ».

Почему некоторые земельные участки стоят в три или даже четыре раза

дороже, чем другие аналогичные участки того же размера? Цена чистой земли

зависит не только от ее размера, но и от ее юридического статуса, т.е. вида

разрешенного ее использования.

Во-первых, если участок входит в зону города или округа, отведенную, в

соответствии с генеральным планом, под интенсивную застройку, он будет стоить

гораздо больше, чем участок в зоне с ограниченным освоением75.

Во-вторых, если собственник земли уже получил необходимые разрешения и

согласования на определенный вид размежевания и застройки – с выделением мест

для дорог и улиц, коммуникаций и другой инфраструктуры, и составлением

соответствующего плана, - то, хотя земля внешне выглядит точно так же, теперь

это «участок с бумагами», который стоит значительно дороже для потенциальных

застройщиков в силу того, что дорогой и отнимающий немало времени процесс

документального оформления завершен.

Если ваша группа нашла привлекательный для вас участок, на который уже

сделаны бумаги, однако вы не собираетесь использовать его в соответствии с

утвержденным планом застройки, откажитесь от этого варианта и продолжайте

поиск. Нет никакого смысла платить вдвое или втрое дороже за разрешения,

которые никоим образом не способствуют вашему будущему процессу освоения

земли.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ: КАК ЭТО ДЕЛАЮТ ПРОФЕССИОНАЛЫ.

Как вы уже, наверно, поняли, независимо от того, какого рода недвижимость вы ищете, процесс ее

поиска, как и сбор средств на ее покупку, может стать для кого-то из вас занятием на полное рабочее время.

Было бы вполне неплохо выбрать одного или двоих человек из вашей группы для того, чтобы они могли на

какое-то время полностью посвятить себя этому вопросу, поскольку не исключено, что, параллельно с вами,

за теми же самыми объектами недвижимости могут охотиться и коммерческие застройщики, которые

заняты этим весь рабочий день. Земля, пригодная для создания альтернативного поселения, может

оказаться, с их точки зрения, ничуть не менее желанной для коммерческой коттеджной застройки. Поэтому,

если вы можете себе это позволить, поступите так, как поступили Дансинг Рэббит, Этхэвен и Круг

Сеятелей/OAEC, и сделайте поиск земли для одного или нескольких членов вашей группы на какое-то время

основной (и оплачиваемой) работой.

Коммерческие застройщики и профессиональные риэлторы используют следующие средства и

стратегии для того, чтобы получить за свои деньги самое ценное (и вам нет никакого резона отказываться от

применения их опыта):

- Определить сумму, которую ваша группа сможет вложить (включая возможность займа).

Независимо от того, будете ли вы покупать землю в рассрочку, брать частные займы или ипотечный кредит

в банке или ином кредитном учреждении, знание собственной заемной способности заранее позволит вам

определить ценовой диапазон, а также необходимость привлечения дополнительных людей в вашу группу

для усиления вашей финансовой мощи.

- Изучить примерный ассортимент и разброс цен в избранной вами местности – так, что вы

сможете различать, является ли цена за конкретный объект завышенной или заниженной относительно

среднерыночной – независимо от того, планируете ли вы работать вместе с риэлтором или самостоятельно.

- С этими знаниями начинать собственно поиск и исследовать все объекты, соответствующие

вашим критериям, вне зависимости от того, продаются ли они в настоящий момент или нет.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАШЕЙ ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ.

75 Американские нормы зонирования ( Zoning regulations) примерно соответствуют российскому

разграничению земель на категории и виды разрешенного использования. Подобно тому, как, по российскому

законодательству, не разрешается застройка сельскохозяйственных земель, точно так же и, по

законодательству США ограничена застройка земель, входящих в зону с ограниченным освоением ( restrictive

development). – прим. перев.

Опытные риэлторы рекомендуют заблаговременно, перед началом поиска земли, получить

информацию в вашем местном банке или ином кредитном учреждении о максимальной сумме, на которую

вы можете получить кредит (даже если вы не собираетесь этого делать).

Для этого каждый член вашей группы должен будет предоставить сведения о:

1) общем ежемесячном доходе;

2) общих активах и сбережениях;

3) общей сумме своих долгов;

4) общей сумме ежемесячных платежей по этим долгам.

Имея на руках эти сведения, вы можете посетить несколько кредитных учреждений и навести

справки о возможности получения кредита. Спросите о различных видах займов, о процентных ставках, а

также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды

кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» - но не как

«общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных

банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».

Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной

заемной способности.

Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы

подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это

приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы

будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро

человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу,

вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000

долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с

человека.

Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу

общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену

445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и

еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.

Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего

ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за

землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите

вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство

коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши

ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего

месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по

имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового

кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую

ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.

К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов,

верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма

платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел

допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже

имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800-

$500=$5300).

Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю)

каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в

ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех

участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю

(непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед

тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней

мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать

самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать,

на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него

подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает

соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он

размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы76 и возит потенциальных

покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор

получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от

окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он

продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде

вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в

данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его

объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет

подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем,

разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с

продавцом, но и с агентом.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они

знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет

достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так,

как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку

риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого

договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для

продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский»

контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на

продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо

за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы

договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении

в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое

условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения

в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие

основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу,

специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько-то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского»

контракта без каких-либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами

договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например,

справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о

вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое

согласие.

Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры

комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный

комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого

объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет

предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих

объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами.

Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том

типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с

агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или

76 Мультилистинговая служба ( Multiple Listing Service (MLS); в России зачастую используется

сокращение ЕМЛС, что расшифровывается как единая мультилистинговая система) - это

компьютеризированный список всех домов, выставленных на продажу в каком-либо районе. Обычно риэлтор

платит определенную сумму денег, и ваш дом вносится в списки MLS. Хотелось бы отметить, что единая

мультилистинговая система – это основное место поиска покупателями и агентами жилья по определенным

параметрам. MLS стала своеобразным стандартом в сфере недвижимости и не один уважающий себя

риэлтор не станет заниматься куплей и продажей, не прибегая к помощи этой системы. Единственные

брокеры жилья, которые не прибегают к помощи этой системы – это люди, занимающиеся домами

знаменитостей, известных политиков и других важных персон. (http://www.good-dom.com/index.php?id=74)

– прим. перев.

пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной