ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей ( Sowing Circle), и написать формальное письмо всем

агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов77 или Мультилистинговой службы, а

также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике. Дэйв Хенсон

из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись:

«Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно

соответствующего представленному описанию». Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой

оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в

пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а

не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них

возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга

Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9).

Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения

личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на

ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему

подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по-

настоящему помочь вам.

МЕТОД B: САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в

разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке

недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую

услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно

изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы

могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите. Для

этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

1. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе. Эти отчеты составляются

риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за

конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая

характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

2. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой,

распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики

объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются

риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом

соответствующей компании, который может их вам предоставить).

3. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно

получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы ( County Registrar of Deeds).

4. Базы данных о последних проданных объектах недвижимости и их ценах, а также текущих

объектах на рынке и запрашиваемых за них ценах. Эти базы данных ведутся для собственных нужд

местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также

сможете получить к ним доступ.

5. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о

продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые

были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку

специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик

77 В США слово «риэлтор» ( realtor) не эквивалентно слову «агент по продаже недвижимости», как в

России, а является зарегистрированным товарным знаком и обозначает только тех агентов, которые

являются членами Национальной Ассоциации Риэлторов ( National Association of Realtors), которая

объединяет специалистов по работе с недвижимостью и, одновременно, следит за профессионализмом,

порядочностью, законопослушностью и этикой своих членов. Если специалист, ведущий свою деятельность

на рынке недвижимости, не выполняет правила организации, то он исключается из ее рядов. Для вступления

в Ассоциацию требуется пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен. Ассоциация имеет

свои местные отделения ( Boards of Realtors). Двадцатипятилетняя деятельность Национальной Ассоциации

Риэлторов в США и придала понятию "риэлтор" ( realtor) оттенок компетентности и авторитетности по

сравнению с обычным "агентом по недвижимости". (см., например, http://www.realcoming.com/2009/05/blog-

post_22.html) – прим. перев.

недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей

рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными

объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж

будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы

сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на

землю в интересующем вас районе.

В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая

показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а

также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете также

попросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного

участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также

можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.

Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты

зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы

определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите

представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей

степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория

зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы

приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они

относятся и кому принадлежат.

Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, - как

говорит Боб, - вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке

недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический

материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и

продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.

«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной

конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может

сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой

низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще

больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе

рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».

РАБОТА С ЮРИСТОМ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИМСЯ НА СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

«Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью ( real estate lawyers), могут

оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!» Такой юрист

может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед

передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа,

заказать в титульной компании ( title company, escrow company) проверку доброкачественности прав

продавца78, а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли-продажи.

Заплатите вашему юристу 30-50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует

Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как

говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут»79.

78 Поскольку в США очень широко практикуется множественный залог недвижимости в обеспечение

долговых обязательств (т.е. один объект недвижимости может быть обременен десятками, если не сотнями

долговых обязательств) и, кроме того, обычной является практика, когда публичные долги (по налогам,

обязательным страховым платежам и т.п.) также в случае неуплаты «вешаются» на недвижимое имущество

должника, то любая покупка недвижимости требует тщательной проверки ее «чистоты», или

«доброкачественности», т.е. отсутствия долгов, которыми обременен соответствующий дом или земельный

участок. Такой проверкой занимаются специальные организации – титульные компании ( title companies,

escrow companies). Титулом называется документ, который отражает местоположение и идентификационный

номер участка, и к которому в качестве приложений присоединяются залоговые обязательства на данный

объект недвижимости.

Существуют также титульные страховые компании ( title guaranty companies), которые после

проведенной проверки «доброкачественности» недвижимости выдают страховой полис гарантирования

титула и берут на себя обязательство о возмещении любого убытка владельцу, который может произойти в

результате выявившихся в последующем неучтенных обременений этой недвижимости. (См.

http://www.marketprofit.ru/doc/third-mortgage-title-guaranty-company-investitsii-slovar-terminov.htm). – прим. перев.

79 Американская пословица « squeaky wheel gets the grease» используется со смыслом «настойчивый

проситель скорее получит помощь, чем робко ожидающий». – прим. перев.

В некоторых штатах заключение договоров купли-продажи недвижимости производится

непосредственно в офисах у юристов по недвижимости ( real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль

нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим

представителем при заключении договора.

Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который

проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами

юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», -

предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет

времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа

следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48

(сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого

подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».

ВЕДЕНИЕ ПОИСКА (С РИЭЛТОРОМ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО).

Помимо очевидных мест, из которых можно узнать о предложениях на рынке недвижимости –

таких, как местные газеты, бесплатные публикации риэлторских агентств, знаки «Продается» на стенах

домов и издания местных организаций «из рук в руки без посредников»80, будьте готовы к тому, чтобы

прочесать каждую дорогу в интересующем вас направлении на собственной машине, как это делают агенты

по недвижимости и любые серьезные застройщики. Сверяйте карту с дорожными указателями и адресами на

почтовых ящиках. Выйдите из машины, залезьте на ее крышу, если потребуется, или захватите с собой

стремянку или складную лестницу, чтобы забраться повыше и получше рассмотреть местность.

Спрашивайте соседей о близлежащих участках, которые могут представлять интерес: «Вы не знаете, где

границы этого участка?», «Не подскажете, кто его владелец и как его найти?»

Проверьте информацию о перспективных участках в местной администрации или в окружном суде:

когда они в последний раз продавались и за какую сумму. Вся эта работа, конечно, потребует времени, но

она даст вам точные знания из первых рук и позволит вам чувствовать себя на равных с профессиональными

застройщиками, знающими эту местность лучше вас или так же.

Подобно Дансинг Рэббит и Кругу Сеятелей, вы можете написать письма, обзвонить по телефону

или лично навестить владельцев интересующих вас участков или их соседей по земле, если вам не удалось

сразу выйти на владельца. Вы можете начать разговор, например, так: «Здравствуйте, можно с вами

поговорить? Вы знаете, у вас есть изумительная ферма/ранчо/участок в районе ... Мы с группой друзей как

раз ищем что-то подобное для того, чтобы завести ферму/пасеку/сад (или еще что, что вы намереваетесь

делать). Вы случайно не знаете о каких-либо подобных вашей фермах/ранчо/участках в районе ..., хозяева

которых согласились бы их нам продать?» Такой подход, весьма вероятно, побудит хозяев открыть вам

двери, пригласить на чай, показать вам участок и, может быть, даже рассмотреть вопрос о продаже вам

своей земли. Но, может быть, и нет. Думаю, вы встретите немало прекрасных людей, обращаясь к хозяевам

с подобным вопросом, и узнаете немало интересного о районе и местных людях, однако будьте готовы и к

тому, что вам могут ответить холодно или сердито выставить за дверь. Не расстраивайтесь и спокойно

продолжайте поиск.

Как это случилось с Дансинг Рэббит, вы можете найти участок, собственник которого живет далеко

от своей земли. Вы можете порасспрашивать соседей: «Подскажите, пожалуйста, кто присматривает за этим

участком земли?» или «Вы случайно не подскажете, как можно связаться с владельцем?»

Как только у вас на примете оказались несколько участков, которые кажутся вам наиболее

подходящими, самое время исследовать их более подробно.

ИЗУЧЕНИЕ ПОДХОДЯЩИХ УЧАСТКОВ.

Предположим, что при помощи риэлторского агентства или самостоятельно вы нашли несколько

подходящих вариантов, которые удовлетворяют вашим критериям. Однако само по себе то, что участок

земли красиво выглядит, еще не означает, что он идеальное место для вашей общины на долгие годы.

Поэтому вам необходимо начать дальнейшее исследование, включающее такие вопросы, как доступ к воде

(если это сельский участок), потенциальные опасности для желаемого направления освоения участка со

стороны природной стихии или чьих-либо планов, вопросы зонирования, прав на землю и ограничений в ее

80 for-sale-by-owner-organizations – организации, собирающие и публикующие частные объявления о

покупке и продаже недвижимости без посредников и без комиссионных вознаграждений. Пользование

публикуемой ими информацией позволяет иногда существенно экономить при покупке недвижимости по

сравнению с вариантом обращения в риэлторское агентство. См. http://www.fsbopublishers.org. – прим.

перев.

использовании, характер и отношение соседей, возможности изыскания средств на покупку и освоения

этого конкретного участка.

Узнайте о возможности получить в отношении участка справку о рисках ( Owner’s Disclosure

Statement) (обязательную сегодня во многих штатах) или иной подобный документ, описывающий

возможные проблемы с технической инфраструктурой - электросетями, зданиями и сооружениями и пр.; с

экологией и юридическими моментами, которые могут повлиять на возможность использования земли.

Наиболее опытные покупатели недвижимости осуществляют подобного рода предварительное

исследование пригодности для каждого объекта, который удовлетворяет их критериям, затем на основе него

сужают область поиска до нескольких самых лучших, из которых потом выбирают тот, что кажется

идеальным выбором, исходя из полученной информации. Я предлагаю вам действовать по такой же схеме.

Вот несколько конкретных вопросов, которые следует изучить для сужения области вашего поиска.

Собранная по ним информация может также помочь вам при обсуждении цены с владельцем участка.

Зонирование. Какой вид использования и какая плотность населения разрешена на данном участке

в соответствии с местным планом зонирования территории? Какова вероятность изменить разрешенное

использование, получить исключение из норм зонирования ( zoning exception)? Сколько это может стоить?

Этот вопрос настолько важен, что мы посвятим ему целиком 11-ю главу.

Вода. Если речь идет о земле в сельской местности, то имеется ли на участке или рядом с ним

достаточно воды для ваших целей? Каковы местные нормы, касающиеся соотношения доступного

количества воды и числа домов или плотности населения, разрешенной на этой территории? Имеются ли в

округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды?

Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в

реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и

колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых

вод. Достаточно ли средств в вашем фонде развития для строительства колодцев на необходимую глубину,

установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности

собирать воду с крыши? Имеются ли на этот счет какие-либо правила у местного санэпидемнадзора? Если

вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?

Дороги. Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные

дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется

обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5-7 лет) или строительство

еще более дорогой асфальтовой дороги?

ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные,

поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию

использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав и интересов местных жителей от

потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы

власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и

нормы зонирования.

Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в

обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие

формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности

будут допускаться и стимулироваться в данном районе.

Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в

разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду

использования – такие, как необрабатываемая сельская земля ( rural land), земля для личных подсобных

хозяйств ( rural-residental land), земля для жилищной застройки ( residential land), земля для коммерческой

застройки ( commercial land), земля для промышленной застройки ( industrial land) и сельскохозяйственная

земля ( agricultural land). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр

площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или

растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.

Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная

система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие

разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать

определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных

размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек,

плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и

т.д.)

Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или

изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны ( rezoning), исключение из правил

зонирования ( zoning variance), разрешение на особый вид использования ( conditional use permit, special use

permit, non-conforming use permit) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение

местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо

окружного или городского совета81. Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на

участке деятельность удовлетворяет определенным требованиям, способствуют достижению целей развития

округа или города, определенных Генеральным Планом, или предлагает местным жителями определенные

преимущества, например, дополнительную парковку для автомобилей, незастроенное парковое

пространство, особо охраняемую природную территорию и т.д.

Иногда исключения из норм зонирования даются напрямую органами местной власти, однако чаще

процедура включает в себя публичные слушания, на которые приглашаются потенциальные соседи

предполагаемого нового проекта для того, чтобы высказать свою поддержку или возражения против него.

Поскольку чиновники, принимающие решения, являются выборными, мнение соседей, т.е. потенциальных

избирателей, обычно имеет большой вес на принимаемое ими окончательное решение. Соседи способны

либо позволить состояться, либо завалить проект развития вашей будущей общины и, таким образом,

повлиять на то, захотите ли вы вообще покупать тот или иной участок земли.

Инженерная инфраструктура. Подходят ли к вашей земле линии электропередач и телефонные

линии? Если нет, то сколько будет стоить их подведение? Сколько будет стоить вырыть колодец? Сколько

электроэнергии вам потребуется для работы насоса? Подходит ли место для производства собственной

автономной электроэнергии при помощи водяных, ветряных, солнечных мини-электростанций (или их

комбинации)? Если речь идет о пригородной зоне, то во что обойдется подключение к электросети, газу и

канализации? Наличие или отсутствие возможности подключения к электричеству может обусловить

колоссальную разницу в ваших расходах на освоение земли.

Септики и канализация. Если ваша земля находится в сельской местности, то каковы требования

местного санитарно-эпидемиологического надзора по поводу канализации и количества людей,

проживающих на одном земельном участке (обычно базирующиеся на предполагаемом количестве жилых

комнат)? Если на участке уже существует септик или канализация, насколько хорошо она работает?

Состояние имеющихся построек. В большинстве случаев профессиональный осмотр помещений

осуществляется уже на стадии подписания договора купли-продажи. Однако, если вы серьезно намерены

приобрести участок с постройками, вы всегда можете позаботиться об обстоятельном осмотре заранее для

того, чтобы выяснить, в какую сумму вам обойдется будущий ремонт зданий, и не будет ли эта сумма

настолько крупной, чтобы потребовать снижения цены или вообще отказаться от сделки. Что вам будет

стоить починка или замена фундаментов, крыш или деревянных частей, которые сгнили или были изъедены

термитами? Требуется ли замена водопроводных труб или электропроводки? Есть ли проблемы с

повышенным уровнем радиации? (И, раз уж зашла речь о «полях», то как насчет геопатогенных зон?

Имеются ли они и могут ли быть скорректированы? И, если пойти еще дальше, не посещается ли случайно

дом привидениями? И если да, то можете ли вы его очистить?)

Местные строительные нормы. Какой тип строений допускается правилами округа или города?

Можете ли вы построить на данной земле те строения, которые хотели бы? (См. Главу 13).

Возможные проблемы в будущем. Каковы могут быть потенциальные угрозы для

землепользователя в данной местности? Бывают ли здесь серьезные наводнения? Достигает ли вода при

наводнениях вашей земли и построек? Что может быть повреждено в результате этого? Не доходят ли

весенние воды до того места на участке, которое вы считаете идеальным для строительства? Существует ли

угроза пожара (например, сухие заросли кустарника ниже по склону или устойчивые нисходящие ветра со

стороны дымовых труб близлежащих зданий)? Есть ли поблизости глубокие пруды или карьеры, которые

могут быть опасны для маленьких детей? Есть ли болота или пруды, которые являются рассадниками

комаров? Для чего данная земля использовалась ранее? Не захоронены ли на этой территории какие-либо

81 окружной совет ( county board) - орган самоуправления в округе. В разных округах США

используются до 27 названий этого органа, в том числе "совет уполномоченных" ( board of commissioners),

"наблюдательный совет" ( board of supervisors) и др. Обычно состоит из 3-5 человек, избираемых на местных

выборах. В нескольких округах совет состоит из окружных судей ( county judges) и в этом случае именуется

"окружным судом" ( county court). Совет наблюдает за соблюдением законности в округе, вводит местные

налоги, назначает окружных чиновников и иной персонал. Городской совет ( city council) - орган выборного

городского самоуправления. Роль его различается в нескольких основных системах городского

самоуправления в США. – прим. перев.

токсичные отходы? Требуется ли проводить проверку на предмет присутствия в почве или воде

загрязняющих веществ? Сколько будет стоить такая проверка? Есть ли на земле особо охраняемые водоемы

( sensitive wetlands), или популяции животных, занесенных в Красную Книгу, которые должны охраняться за

счет владельца? Находится ли участок ниже по течению или под ветром от крупных животноводческих

ферм, свинарников или птицефабрик, испражнения с которых попадают в воду или воздух, или от

коммерческих сельскохозяйственных полей, опрыскиваемых пестицидами и химическими удобрениями?

Какое направление развития планируется окружными или городскими властями на данной территории в

будущем? Если речь идет о земле в сельской местности в одном из Западных степных штатов, каковы могут

быть расходы на то, чтобы огородить землю от вторжения скотины соседних фермеров? (А если земля

находится в дикой местности, традиционно использовавшейся для охоты, позволите ли вы продолжать

охоту на вашей территории? Если вы не намерены допускать охоту, то есть ли мирный и безопасный способ

предотвратить ее? Можете ли вы себе позволить отгородиться от охотников забором?)

Возможные юридические проблемы. Должны ли быть расчищены какие-либо юридические

барьеры перед тем, как земля может быть продана и полноценно оформлена? К примеру, если она находится

в доверительном управлении или долевой собственности у семьи, легко ли получить согласие на продажу

всех ее членов? Не принадлежит ли она некоммерческой благотворительной организации, которая в

соответствии со своим уставом, может продать ее только другой некоммерческой организации с близкими

целями? Не входит ли участок в состав более крупного землепользовательского проекта, подчиняясь

установленными его разработчиками генеральному плану и ограничениям? Потребует ли устранение

имеющихся юридических барьеров найма юристов и оплаты их работы? Если да, то во сколько это может

обойтись?

Соседи. Как выглядят соседи вашего будущего участка? Каковы их взгляды на жизнь? Являются ли

они сторонниками «современных» и «прогрессивных» технологий, «альтернативщиками» или

политическими и религиозными консерваторами? Будут ли они рады вашей компании, если она поселится

по соседству? Не вызывают ли у них словосочетания «община» или «альтернативное поселение» страх и

неприязнь? Будут ли они считать вас «сектой», «хиппи» или «недобитыми коммуняками»? Каков их образ

жизни? Склонны ли они к шумным дебошам, пьяным похождениям или употреблению наркотиков? Или, в

сельской местности, как насчет шумных грузовиков, лающих собак, охоты и прогулок с огнестрельным

оружием? Какие соседские строения или деятельность будут видны или слышны с вашего участка и какие

ваши строения или действия окажутся на виду у соседей? (См. Главу 11).

Цена земли. Как соотносится запрашиваемая цена с реальной рыночной стоимостью

недвижимости? Сколько имеет смысл за нее предложить? Некоторые группы, найдя привлекательный

участок земли, заказывают его оценку в оценочном агентстве для того, чтобы узнать, не является ли цена

продавца завышенной. Если же вы выполнили приведенные выше рекомендации о самостоятельном

изучении рынка, то, при имеющейся у вас информации, в таком шаге уже не будет необходимости.

Способ оплаты и изыскания средств. Если вы не можете заплатить сразу полную цену земли из

имеющихся накоплений, есть ли возможность договориться о рассрочке платежа, получении частного займа

или банковского кредита? (См. Главу 12).

ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ ПРОДАЖИ УЧАСТКА НА ВРЕМЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО

ИССЛЕДОВАНИЯ.

После исследования наиболее привлекательных участков и сравнения результатов опытные

покупатели недвижимости выбирают из них один, который кажется наиболее подходящим. После этого они

снимают участок с продажи одним из двух способов: (1) путем направления продавцу оферты (предложения

о покупке) с оговорками ( offer to purchase with contingensies), предусматривающим возможность отказаться

от покупки, если в течение определенного испытательного срока (обычно от одного до трех месяцев, иногда

больше) выявятся конкретные оговоренные обстоятельства, препятствующие заключению сделки; либо (2)

путем заключения с продавцом договора об исключительном праве покупки ( option to purchase).

Если потенциальный покупатель выбирает оферту с оговорками, и в период испытательного срока

обнаружит, что имущество не удовлетворяет оговоренным требованиям или возникают иные препятствия к

заключению сделки, описанные в оферте, договор аннулируется, и купля-продажа не заключается.

Покупатель не теряет никаких денег и может продолжать поиск и повторить попытку с другим участком.

ОФЕРТА С ОГОВОРКАМИ.

Предположим, ваша группа нашла привлекательный участок и вы решили сделать продавцу оферту

с оговорками. Какую цену вы предложите, зависит от результатов вашего исследования рынка

недвижимости, от того, насколько данный участок вы считаете подходящим, от состояния недвижимости, от

ваших предположений по поводу запросов и обстоятельств продавца, от того, сколько денег вам придется

потратить на ремонт, реконструкцию и будущее освоение участка.

Ваше предложение должно включать в себя цену, размер первоначального взноса (если вы платите

в рассрочку) и прочие условия оплаты, предполагаемую дату подписания окончательного договора купли-

продажи, его существенные условия, а также список оговорок, т.е. обстоятельств, при возникновении

которых вы вправе отказаться от заключения сделки. Вы можете сопроводить вашу оферту чеком на

некоторую сумму задатка или аванса82, обычно не очень большую сумму, размер которой может колебаться

от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от соглашения с продавцом. «Никогда не

давайте в качестве задатка больше, чем вы готовы без сожаления оставить, если поймете, что участок вам

все-таки не подходит», - советует Боб Уоцке.

Ваша оферта выражает намерение вашей группы купить конкретный участок при условии, что вы

достигнете или удостоверитесь в определенных вещах в течение оговоренного срока. Это позволяет вам как

покупателю получить полную уверенность в том, что земля действительно вам подходит.

Продавец может согласиться или отказаться от вашего предложения, либо послать вам встречное

предложение на своих условиях. Вы можете согласиться с его условиями или попробовать еще

поторговаться. После того, как вы, таким образом, согласуете цену и условия покупки, вы подписываете

предварительный договор, который (если иное не оговорено продавцом) приостанавливает продажу участка

(т.е. лишает продавца права продать его третьим лицам) на оговоренный испытательный период.

Хотя конкретные обстоятельства, отменяющие заключение основной сделки, могут быть самыми

разными, в зависимости от потребностей покупателя и особенностей недвижимости, существуют типовые

формы предварительных договоров со списками типичных оговорок, напротив которых вы можете

поставить галочки, если выбираете их. Те из них, которые вы выберете, вкупе с теми, которые вы допишете

в договор от себя, и составят окончательный список условий, на которых вы готовы совершить куплю-

продажу. К примеру:

1. Способность покупателя изыскать полное финансирование.

2. Детальное исследование недвижимости, которое осуществляется за счет покупателя.

3. Межевание или сверка границ (если эта работа не выполнена продавцом - также за счет

покупателя).

4. Выявление имеющихся обременений участка, залогов, арестов, неуплаченных налогов и т.п. –

обычно осуществляется титульной компанией или юристом по заказу покупателя.

5. Тесты на уровень радиации и наличие вредоносных захоронений (также за счет покупателя, если

он их требует).

6. Выяснение наличия и статуса соглашений об аренде месторождений полезных ископаемых на

участке (которые продавец должен обязательно оговаривать как существенное обременение земли, т.е.

ограничение прав будущего собственника).

7. Выяснение любой дополнительной информации, которая требуется покупателю для того, чтобы

удостовериться в пригодности участка для его нужд. К примеру, если вы планируете разделить покупаемый

большой участок на более мелкие, которые будете раздавать в индивидуальное пользование вашим членам,

то одним из необходимых условий покупки будет одобрение плана межевания местными органами власти.

Если вам потребуется изменение категории зонирования, то получение соответствующего разрешения также

будет необходимым условием.

Когда удовлетворяются все необходимые условия, то по истечении оговоренного срока совершается

купля-продажа. (Если условия удовлетворяются, но вы передумали покупать данный участок земли и

отказываетесь от подписания договора, то вы можете как потерять ваш задаток, так и получить требование о

возмещении дополнительных убытков продавца.)

ДОГОВОР ОБ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ.

82 Разница между задатком и авансом заключается в том, что аванс не является средством

обеспечения заключения сделки и в случае, если она не состоится, он просто возвращается, а если состоится

– засчитывается в счет покупной цены. Задаток же является средством обеспечения (гарантией) сделки, и

поэтому, если сделка не состоится по вине покупателя, он не возвращается, а если по вине продавца, то

возвращается в двойном размере. Задаток может как засчитываться в счет покупной цены, так и нет. – прим.

перев.

Предположим, вы планируете создание крупного экопоселения с большим количеством членов,

живущих на просторном или дорогом землевладении, и на карту поставлена настолько большая сумма

денег, что вы бы хотели иметь больше времени для того, чтобы удостовериться, что участок вам подходит.

Или, скажем, вам необходимо получение разрешения на особый вид использования или иное изменение

категории зонирования для того, чтобы вы смогли построить на вашей земле то, что вы хотите, или вы

планируете размежевание земли на более мелкие участки, и вам требуется достаточно длительное время для

того, чтобы получить требуемые разрешения или утверждение плана. Так или иначе, из-за того, что на карту

поставлена слишком большая сумма, и требуется более тщательное исследование, или из-за того, что вы не

уверены в том, что получите соответствующие разрешения, вы можете решить приостановить продажу

участка на более длительный период в форме предложения об исключительном праве покупки ( option to

purchase). Это означает, что вы платите продавцу оговоренную сумму задатка за получение

исключительного права купить его участок земли по оговоренной цене в течение оговоренного срока, к

примеру 6 месяцев, года или более. Если продавец согласится, и вы заключите соответствующий договор,

это дает вам дополнительное время для того, чтобы удостовериться в том, что земля вам подходит. Если в

конце концов ваша группа решит, что участок вам не подходит, то вы теряете ваш задаток. Если вы решите,

что покупаете, то задаток может быть как включен, так и не включен в покупную цену, в зависимости от

того, как вы договоритесь с продавцом.

Деньги, которые вы платите для того, чтобы приостановить продажу и более тщательно исследовать

участок – задаток, расходы на экспертизы и пр. – это, конечно, большой риск. Если вы все-таки решите не

покупать землю, то обратно вы их не получите. Следует учитывать все эти расходы при формировании

фонда средств на поиск земли и быть готовыми к тому, чтобы проститься с задатком, если земля окажется

неподходящей.

Вы, ваш адвокат или агент по продаже недвижимости может составить текст предложения об

исключительном праве покупки. Существуют также типовые формы, которые вы можете найти в

справочниках или в Интернете и заполнить самостоятельно.

*

*

*

Два из самых сложных испытаний для основателей общин – это решение проблем с категорией

земли и изыскание средств на покупку. Мы рассмотрим эти вопросы в главах 11 и 12.

ГЛАВА 11.

СОСЕДИ, ЗОНИРОВАНИЕ И МЕСТНЫЕ ВЛАСТИ.

В 1998 году десятки людей со всех концов страны начали проводить онлайн встречи в Интернете в

ответ на предложение Люка Рэйда об основании общины артельного типа с совместным бизнесом ( income-

sharing community) в сельской местности в Новой Англии. После выработки способа принятия общих

решений методом формального консенсуса через сеть и проведения нескольких личных встреч (раз в

несколько месяцев) для того, чтобы получше узнать друг друга и принять наиболее важные решения, группа

уполномочила двоих из своих членов на поиск земли в штате Вермонт. Они хотели приобрести, по крайней

мере, 125 акров (50 Га) недалеко от небольшого города с привлекательной культурой и здоровой

экономикой. Участок должен был быть расположен на южном пологом склоне для использования

пассивного солнечного обогрева зданий, иметь доступ к дорогам и прочей необходимой инфраструктуре,

желательно реку или ручей для выработки собственного электричества при помощи

микрогидроэлектростанции, лес вокруг для прогулок и походов за грибами, а также пространство, где они

могли бы содержать домашних животных, заниматься органическим земледелием и разместить иные общие

предприятия. Группа решила назвать свою общину «Мидоуданс» ( Meadowdance – «танец на лугу» или

«танец лугов»).

КАК ПРОБЛЕМЫ С ЗОНИРОВАНИЕМ МОГУТ РАЗРУШИТЬ ПЛАНЫ

ОБЩИНЫ.

В 1999 инициативная группа Мидоуданс нашла 165 акров (66 Га) чистой земли, где было

практически все, чего они хотели, рядом с прогрессивным университетским городком в штате Вермонт. На

земле были леса, старый яблоневый сад и множество ягодных кустов, большая роща кленов, из сока

которых можно было бы делать кленовый сироп, красивые луга, и – самое замечательное – изумительно

красивые виды.

Первоначально группа предполагала набрать 20 участников прежде, чем покупать землю, однако на

момент, когда был найден участок, только восемь были готовы принять участие в деле. Тем не менее, было

решено приступить к действиям, и весь следующий год группа провела в заботах по поводу предстоящей

покупки земли.

Запрашиваемая цена за участок составляла 250000 долларов. Друзья собрали 130000 из своих

собственных сбережений (добавляя в течение некоторого времени по 5-10 тысяч; львиную долю платежа

вложила одна из семей) и решили, что остальные 120000 покроют за счет банковского кредита, используя

совокупную заемную способность. За счет имеющихся сбережений и заемных средств они могли заплатить

первоначальный взнос, обеспечить электричество и водоснабжение, построить свой общий дом, приобрести

вагончики в качестве временного жилья и начать свой бизнес по тестированию программного обеспечения,

оставив некоторую сумму в резерве для выплаты кредита до тех пор, пока их предприятие не встанет на

ноги.

Они учредили Товарищество с ограниченной ответственностью83 для совместного владения землей

и уплатили 10000 долларов продавцу за исключительное право покупки участка в течение года. Еще 10000

они потратили на исследование земли, межевание и различные экспертизы качества воды и почвы, а также

на получение разрешения на строительство септической системы и на разрешение по Акту 250 (Принятое в

штате Вермонт требование, касающееся потенциального экономического, экологического и социального

воздействия нового застройщика на жизнь округа). Следующим шагом было изменение разрешенного

использования земли (получение разрешения на особый вид использования, conditional use permit) для того,

чтобы узаконить будущее строительство на участке.

Участники группы потратили также некоторое время на проектирование своего будущего общего

дома, который, по их идее, должен был стать центральным элементом их общины – с жилыми комнатами,

офисом, большой общей кухней и столовой для общих трапез, классами для школьных занятий и занятий

музыкой и рисованием.

И поскольку Мидоуданс не скрывал своих планов, когда корреспондент из местной газеты пришел в

их группу, чтобы взять интервью, они согласились. Впоследствии они говорили, что лучше бы не давали

этого согласия, поскольку, как оказалось, каждая из вышедших трех статей содержала серьезные неточноcти

и дорисовки и акцентировано представляла группу как «коммуну».

На первых публичных слушаниях некоторые соседи высказались против предоставления группе

разрешения на строительство, заявив, что крупный общий дом общины будет портить им красивый вид.

Один из членов планового отдела также высказал возражения против высоты здания, сказав, что его

очертания на холме будут заслонять обзор. Возражения были также высказаны против большого объема

движения транспорта, который может быть вызван проектом. В связи с этим, следующие несколько месяцев

участники инициативной группы провели, стараясь встретиться и пообщаться с как можно большим

количеством соседей, выслушивая их возражения и рассказывая им об образе будущей общины Мидоуданс.

Они перепроектировали свой общий дом, уменьшив его высоту и переместив его ниже по склону холма, и

показывали этот новый план соседям и плановому отделу, а также объясняли, что существование их

общины не приведет к существенному росту дорожного движения. К моменту второго публичного

слушания группа заработала такую общественную поддержку, что даже председатель планового отдела

высказал свое личное воодушевление предстоящим проектом и рекомендовал местным жителям встать на

его защиту.

Однако другая женщина из планового отдела вдруг начала придираться к многофункциональности

проектируемого общинного здания. «Для того, чтобы наше строительство было одобрено, - вспоминает

Люк, - она потребовала разделить наш общий дом на три отдельных здания и ввести строгие ограничения на

виды деятельности, которые осуществляются в каждом из них». Группа была в замешательстве: такие

требования были совершенно странными и необычными. Традиционно плановый отдел либо дает

разрешение на особое использование земли, либо нет, но он не обладает юрисдикцией решать, какие виды

деятельности могут осуществляться внутри зданий.

Следующие несколько недель Мидоуданс размышлял над своим положением. К этому моменту они

успели уже привязаться к выбранному месту и буквально влюбились в свой участок. Они провели уже

немерянное количество работы по исследованию участка, вложили 20000 долларов в исключительное право

покупки и в оформление бумаг, и уже вовсю продумывали, как они будут осваивать землю и строить для

себя временное жилье.

Перед ними было три варианта действий. Во-первых, они могли подчиниться ограничениям и

разделить свой общий дом. Это не только стоило бы им гораздо больших затрат на строительство, но и

разрушало течение деловой и общественной жизни в общине, подрывало «чувство общинности», ибо они,

понимая связь между архитектурной планировкой и образом жизни, самым тщательным образом

продумывали свой будущий общий дом именно с точки зрения выражения их группового единства. Во-

83 Limited Liability Partnership. См. примечание 30 к Главе 1. – прим. перев.

вторых, они могли оспорить решение планового отдела и с высокой вероятностью выиграть, с учетом того,

что им было выдвинуто всего одно возражение, да и то без юридических оснований. В-третьих, они могли

просто уйти с этой земли.

После долгих дискуссий группа решила выбрать третий вариант. «Нам не хотелось завоевывать этот

поселок силой» - говорит Люк. Хотя женщина из отдела была единственной, кто высказал возражения,

другие члены комиссии почему-то не были возмущены столь необоснованными требованиями и, как видно,

одобряли такой новый ход. Это выглядело так, как будто бы языком одного из своих чиновников весь

городок сказал им «Нет». Даже если бы основатели общины выиграли, оспорив решение комиссии, они не

хотели начинать свою жизнь в общине с такого негативного прецедента. И поэтому они просто ушли,

оставив свои 20000 долларов, свои вложенные в участок силы и время и свою искреннюю привязанность к

этой земле, которая так и не стала им новым домом.

В качестве переходного этапа, они купили большой дом в другом городке штата Вермонт,

вселились в него всей группой и начали налаживать свой новый общий бизнес. («Впоследствии мы поняли,

насколько трудно было бы нам осваивать чистое поле и начинать новое предприятие одновременно», -

говорит Люк.) Спустя два с лишним года, на момент, когда я пишу эту книгу, община Мидоуданс нашла и

купила другой, даже еще лучший участок и теперь намерена предпринять новую попытку воплотить свою

мечту.

ВОПРОСЫ ЗОНИРОВАНИЯ И ВАША ЗЕМЛЯ.

Генеральный план и нормы зонирования округа или города нацелены на то, чтобы регулировать

новую застройку и освоение земли, и деятельность большинства альтернативных поселений подпадает под

эту категорию. Таким образом, выходит так, что нормы и требования, задуманные с целью ограничения

негативных последствий крупной коммерческой застройки, ограничивают и то, что делают основатели

альтернативных общин. Нормы зонирования могут касаться размера зданий и их воздействия на ландшафт,

как мы видели в случае с Мидоуданс, но в наибольшей степени они сталкиваются с интересами общин в

вопросе о допустимой плотности населения и возможности групповой застройки84. И хотя все большее

число округов и городов в настоящее время допускают групповую застройку, общее количество домов

обычно не должно превышать определенные ограничения по плотности. Если, к примеру, группа из 20

человек хочет купить 200 акров (80 Га) на территории, где разрешена групповая застройка, но не

допускается более, чем один дом на 40 акров (16 Га), группа может сгруппировать на своем участке не

больше пяти домов. Для того, чтобы построить больше, потребуется изменение категории земли,

разрешение на особый вид использования или иное исключение из норм зонирования.

Плотность застройки обычно является главной проблемой, связанной с зонированием, для

основателей альтернативных поселений, поскольку чем больше членов будет в общине, тем легче осилить

покупку земли, распределив затраты на число людей, и тем выше будет доступность земли и вероятность

того, что вы ее купите и создадите свое поселение. (Общины, основанные в 1970-х и 1980-х гг., не

сталкивались с такими проблемами, потому что в те времена гораздо большее число округов имели

либеральные нормы зонирования или не имели их вообще. «Альтернативщики» времен наших мам и пап

могли просто купить старую ферму и вселиться в нее жить.)

Как уже упоминалось ранее, в прогрессивных районах, где, как можно было бы подумать, будет

проще купить землю и создать общину, часто, наоборот, дела обстоят еще хуже. Многие сотрудники

городских отделов проектирования и градостроительства в регионах, озабоченных состоянием окружающей

среды, таких как Боулдер или Амхерст, уже сегодня выступают сторонникам устойчивого развития и были

бы рады видеть на подведомственных им территориях групповую застройку с открытыми озелененными

пространствами, кооперативное жилищное строительство, энергосберегающие технологии и пассивный

солнечный обогрев, пешеходные тропинки вместо асфальтовых проездов и тому подобное. Обеспокоенные

неудержимым ростом городов и гектарами автостоянок, экологически-ориентированные граждане в таких

регионах часто выбирают в местные органы власти людей, которые обещают строгую политику

прекращения или ограничения темпов урбанизации. И хотя проводимая такими органами местной власти

политика эффективно сдерживает коммерческих застройщиков от безудержной штамповки все новых и

новых жилых кварталов и торговых центров, эти же самые ограничения не позволяют основателям общин и

альтернативных поселений создавать те самые формы устойчивого развития, которые больше всего

хотелось бы видеть местным чиновникам.

84 Групповая застройка – способ застройки, при котором здания объединяются в группы для создания

более комфортного «микроклимата» внутри нее – лучшего доступа солнца, проветривания, защиты от

пыли и шума и т.д. – и налаживания оптимальных связей между отдельными постройками. Каждая группа

имеет свои общие территории, социально-бытовые объекты и пр. Помимо групповой застройки существуют

такие виды, как периметральная (дома строятся в линию вдоль улицы), строчная (все дома ориентируются в

одном направлении, например, по солнцу), свободная и комбинированная. – прим. перев.

Один из способов решить проблему зонирования – это поступить так, как поступил Дансинг Рэббит

и отправиться поискать места, где нормы зонирования более либеральны или отсутствуют вообще, таким

образом, обойдя эту проблему совсем. Однако, как мы уже видели, уход в более провинциальные и глухие

места снижает вероятность найти оплачиваемую работу, что создает для членов общины новую проблему –

как зарабатывать на жизнь. Второй вариант – найти землю в местности, которая уже относится к категории,

допускающей ту плотность застройки и те виды деятельности, которые вы планируете. Хотя некоторые

домовладельческие общины и городские общины вроде Марипоза Гроув так и поступили, это вряд ли

окажется сценарием, подходящим для вас, если вы ищете землю в сельской местности, поскольку

планируемая вами плотность населения, вероятнее всего, окажется выше, чем предусмотрено местными

нормами зонирования. Поэтому более, чем вероятно, что вашей группе, так или иначе, придется иметь дело

с неидеальной для вас категорией земли. Вот что нужно иметь в виду при исследовании этого вопроса:

1. Часто цели и стратегия, описанные в Генеральном Плане округа, не соответствуют текущей карте

зонирования. Недавно вступившие в силу нормы могут еще не получить распространения, понимания и

применения, или же местные чиновники могут иметь разногласия по поводу их трактовки и применения.

Опытные инвесторы, занимающиеся недвижимостью, советуют покупателям не принимать на веру все, что

они читают в Генеральном Плане или видят на карте зонирования, а получить официальный ответ от

местных должностных лиц о категории, к которой отнесен данный земельный участок, перед его покупкой.

Имейте также в виду, что разные чиновники могут по-разному толковать одни и те же документы и со всей

искренностью могут сказать вам совершенно разные вещи. Поэтому для того, чтобы защититься от

возможных проблем в будущем, позаботьтесь о том, чтобы получить их ответ в письменной форме.

2. Вы можете изучить историю конкретного объекта недвижимости в окружном суде или городском

совете на предмет выявления исключений из обычных норм зонирования, имевших место в прошлом.

Иногда прежний юридический статус участка имеет значение для местных чиновников. Допускалась ли

большая плотность застройки, если это был образовательный центр? Давалось ли разрешение на раздел

данного участка на более мелкие? Относилась ли земля к категории земель сельскохозяйственного

назначения, и, если да, то допускалось ли на ней проживание людей сверх установленных норм, если эти

люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием,

рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)

3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого

истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.

ЧЕГО МОЖЕТ ВАМ СТОИТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ?

В 1990-х годах группа из семи основателей планировавших создание

духовной общины, которую я условно назову Вилла Пондероза ( Ponderosa Village),

купила 210 акров земли на пустынной возвышенности в штате Колорадо. Они

попытались получить разрешение на более высокую плотность застройки, чем 5

домов, поскольку их конкретный участок имел запасы воды, которой хватило бы и

на 15 домов. После получения отказа основатели начали обдумывать вариант

разделить свою землю на шесть 35-акровых треугольных надела, сходящихся в

общем центре, как ломтики пирога, а затем построить по одному большому дому на

каждом из них рядом с центром, где встречаются границы всех наделов. Один из

домов можно было использовать как общий дом, а остальные после того, как уедет

проверяющий инспектор, переоборудовать в трехквартирные коттеджи. Однако, хотя

какое-то время участники группы тешились этой идеей, они так и не осуществили

свой проект, поскольку в действительности они не хотели нарушать закон. В

конце концов, они распались как инициативная группа, разделили участок на

шесть прямоугольных наделов и распродали их на сторону.

Что случится, если собственник земли нарушает нормы зонирования или

строительные нормы? Ничего – до тех пор, пока нарушения не бросаются в глаза с

дороги или на них не обращает внимания ваш сосед. У местных органов власти нет

достаточного количества сотрудников, чтобы прочесывать каждую дорогу и

заезжать на каждый участок для проверки соответствия использования земли его

категории или соблюдения строительных правил. Однако они по долгу службы

должны реагировать на любую жалобу, которая поступит от соседей, и, поскольку

соседи являются избирателями, этот долг необходимо соблюдать, если чиновники

хотят быть переизбранными. Если бы Вилла Пондероза реализовала бы свою идею с

трехквартирными коттеджами, они могли бы попасть в зависимость от любого

соседа, который бы угрожал предать огласке их тайную манипуляцию.

В среде альтернативщиков хорошо известна история о ранчо Утренняя Звезда

( Morningstar Ranch), крупной коммуне к северу от Сан-Франциско, где в 1970-х

годах жило около сотни поселенцев, располагавшихся в палатках, индейских типпи

и брезентовых хижинах. Какое-то время чрезмерная плотность населения в коммуне

и несоответствующая стандартам застройка не привлекала внимания местных

властей, однако после того, как один из соседей написал на них жалобу, власти

округа издали требование о демонтаже незаконных построек и рассредоточении

чрезмерного населения. Когда Утренняя Звезда отказалась выполнить требования

властей, в одно прекрасное утро муниципальные рабочие прибыли на место на

бульдозерах и на глазах у всех сравняли с землей все их незаконные сооружения.

РЕАНИМАЦИЯ ПРОСРОЧЕННЫХ РАЗРЕШЕНИЙ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

ЗЕМЛИ.

В более либеральной в плане норм землепользования атмосфере 1970-х годов Фаралонесский

Институт ( Farallones Institute) получил разрешение на использование своей земли под образовательный

центр, допускавшее до 50 постоянно проживающих на участке жителей и до 150 жителей и постояльцев на

период проведения учебных занятий и семинаров. Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC)

изучали статус недвижимости перед покупкой, местные власти ответили им, что разрешение остается в силе

на период не более 3 лет, за время которых они должны убедиться, что новые владельцы действительно

будут использовать землевладение для целей образовательной деятельности. Участники группы решили, что

стоит рискнуть и купить участок на таких условиях, поскольку они планировали осуществление тех же

самых видов образовательной деятельности, что и предыдущие владельцы. Поэтому они купили-таки

участок без точной уверенности, что категория зонирования не изменится. Спустя три года местные власти

сократили допускаемую численность постоянных жителей на участке до 26 человек, а число посетителей на

время курсов и семинаров – до 50 человек. Но зато теперь этот статус был дан не временно, а на постоянной

основе, как исключение из общих норм зонирования округа. (Этот статус, обозначаемый как « nonconforming

use» (букв. «не подчиняющееся [общим правилам] использование»), округ или город предоставляет в

качестве исключения тем территориям, которые пользовались соответствующими правами и привилегиями

до вступления в силу текущих норм зонирования округа или города.)

Иногда вся разница между реанимированием прежнего разрешения на использование земли и

получением нового может сводиться к вопросу о найме компетентных профессионалов, таких как

специалист по градостроительному планированию или юрист по сделкам с недвижимостью.

Одна из самых первых задач, выполнением которой занялись Кеннет Махаффи и Дайанн Броз перед

покупкой участка для общины Лост Вэлли, было исследование текущего статуса разрешения на особое

использование земли для того, чтобы выяснить возможность его реанимации на постоянной основе. Они

задумывали Лост Вэлли как общину, где будут жить постоянно около 20 человек, и еще несколько сотен в

год будут приезжать на время конференций, курсов и семинаров. Они выяснили, что в начале 1970-х

предыдущие владельцы земли получили необыкновенно либеральное разрешение – до 50 постоянных

жителей и до 3000 посетителей в течение года, а также разрешение построить на участке 25 зданий.

Хотя, как правило, разрешения на тот или иной вид использования юридически связаны с землей и

переходят от одного ее собственника к другому, в данном случае разрешение было прервано, когда

предыдущие владельцы потеряли недвижимость за свои долги перед Налоговой Службой. Округ имел

определенные требования, соблюдение которых было необходимо для того, чтобы разрешение оставалось в

силе, и среди них было условие, что между двумя землепользователями не должно быть разрыва во

времени, превышающего 12 месяцев. Если же это происходило, статус земли возвращался к

среднеокружному стандарту – одно индивидуальное хозяйство на участке такого размера или до 5 семей (5

неродственных взрослых) в случае, если на участке осуществляется лесовосстановление.

Кеннет и Дайанн узнали, что все, кто хотел купить участок до них, пробовали добиться продления

разрешения на особое использование, однако эти попытки были неудачными. Однако, будучи опытным

торговцем недвижимостью, Кеннет знал, что иногда по вопросам зонирования можно «поторговаться» с

округом и доказать, что разрешение должно быть возобновлено. Поэтому, несмотря на то, что покупка

недвижимости без уверенности, что вы получите разрешение на желательное для вас использование,

является огромным риском, они все-таки решили пойти на это. (Опытные основатели общин не

рекомендуют такой вариант, поскольку ваша группа может оказаться привязанной к дорогому участку

земли, который вы не будете иметь возможность использовать. У Дианы и Кеннета был запасной план, в

соответствии с которым, при неудаче в реанимации разрешения на использование земли, участок должен

был стать фамильной усадьбой Кеннета.)

Друзья наняли для помощи в решении этого вопроса двух адвокатов, один из которых был частным

специалистом по территориальному планированию и раньше работал в окружном отделе землеустройства, а

другой был юристом по недвижимости, знакомым с историей интересовавшего их земельного участка. Ни

тот, ни другой до этого не знали поражений в своих делах и определенно они не были намерены проиграть

дело в этот раз. Адвокаты сказали Кеннету и Дайанн, что, вероятно, через три-четыре месяца, округ

выскажет им претензии по поводу чрезмерной численности людей, проживающих на участке. Для того,

чтобы приготовиться к этому и ответить должным образом, они посоветовали следующее:

1. Не спрашивать окружные власти напрямую, известно ли им о том, что срок действия разрешения

на особое использование земли истек, но проверить их осведомленность об этом косвенным образом, задав

какой-нибудь незначительный и невинный вопрос, касающийся предмета. Дайанн и Кеннет так и поступили,

спросив, могут ли они разместить на своей земле временный мобильный дом. Из ответа земельного отдела

было ясно, что власти действительно были в курсе того, что действие разрешения на особый вид

использования земли истекло.

2. Не обращаться к властям напрямую с заявлением о восстановлении утратившего силу

разрешения, поскольку в этом случае именно на Лост Вэлли лежало бы бремя доказательства того, что

перерыва в использовании земли по данному назначению не было.

3. Подождать, пока окружные власти сами не предъявят претензии к Лост Вэлли о нецелевом

использовании участка, поскольку в этом случае именно округ должен будет доказать, что в течение 13

месяцев между предыдущим и новым собственником деятельность, соответствующая выданному

разрешению, на участке не осуществлялась.

4. Лост Вэлли должны собрать достаточное количество документов, подтверждающих, что

проектируемая и осуществляемая ими на земле образовательная и прочая публичная деятельность

аналогична той, которую осуществляли предыдущие владельцы, для того, чтобы подтвердить, что они

соответствуют условиям, на которых было выдано разрешение. Кроме того, желательно собрать документы,

подтверждающие, что подобного рода деятельность осуществлялась на участке и в течение 13-месячного

промежутка между ними и предыдущими владельцами. К счастью, организация, опекавшая участок в этот

период, проводила на нем конференцию политической партии «зеленых» ( Greens), мужскую парильню85 и

еще несколько мероприятий, которые можно было бы истолковать как общественные массовые

мероприятия.

5. Быть максимально открытыми и широко информировать публику о своих планах по проведению

конференций и осуществлению образовательной деятельности, поскольку этим они демонстрировали бы,

что продолжают осуществлять общественно-полезную деятельность и принимать гостей на своем участке,

как это делали предыдущие собственники.

Именно так и поступили организаторы Лост Вэлли, начав проводить крупные конференции, курсы и

семинары, а также открыв молодежную турбазу. Они всегда следили за тем, чтобы собрать и вовремя

уплатить окружной налог на прием ночных постояльцев. Округ принимал их платежи, и это было

молчаливым подтверждением того, что он признает законность данного вида использования земли. Через

год после того, как группа Кеннета и Дайанн поселилась на участке, в местных средствах массовой

информации появился репортаж об их деятельности, который также служил доказательством того, что земля

использовалась в соответствии с прежним разрешением – для образовательной и иной общественно-

полезной деятельности. В конце концов, по истечении двух лет после покупки участка, окружные власти

связались с Лост Вэлли и затребовали документацию об их деятельности. И еще через девять месяцев,

рассмотрев отлично подготовленные отчеты об использовании участка новыми хозяевами и их

предшественниками, округ официально предоставил им статус non-conforming use на постоянной основе.

Теперь на участке могло жить круглый год до 35 семей или 160 человек с правом приема до 3000 гостей

ежегодно, а также можно было построить дополнительные здания. Игра была выиграна.

ПОЛУЧЕНИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ КАТЕГОРИИ ЗОНИРОВАНИЯ.

Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту

плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для

85 парильня ( sweat lodge, sweat tepee) – ритуальное действо из практики американских индейцев,

внешне напоминающее русскую баню, но имеющее религиозный смысл. Для получения пара льют воду на

раскаленные камни, при этом достигается температура +60 +77 гр. по Цельсию. У некоторых племен на

западе и юго-западе США используется лишь жар костра. – прим. перев.

получения разрешения на особый вид использования земли ( conditional use permit) или иное исключение из

норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей

группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное

учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно

потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же

вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов,

которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам - так чтобы они имели отдельные права

на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате,

округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами,

коммуникациями и т.д. В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все

это до года времени, а также 10-20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины,

экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно,

намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до

окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено.

Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги

«издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.

В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид

землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать

разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:

1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не

содержат археологических памятников.

2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным

дорогам.

3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта

количество воды.

4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности

строительства канализационной системы большого размера.

5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую

фауну, водные ресурсы и леса.

6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов

и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.

7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на

земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.

Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают

одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого

использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо

общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории

зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь

Шеноа Ритрит ( Shenoa Retreat) в Калифорнии.

Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более

сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного

исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для

тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.

Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши

представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе

администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета

для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас

вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы

он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из

местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как

можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия

заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о

своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного

исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой

незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми»,

чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к

местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут

стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение,

которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в

соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками

предварительно, т.е. до публичных слушаний.)

МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ? .

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991

году, когда община Шэрингвуд ( Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым

жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой

не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу

их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей

собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума ( condominium association)86, и

когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им

было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных

тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.

Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории,

негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения

разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки:

запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и

ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и

уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг

проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая

используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного

подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко

к этому.

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования

или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана

и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой

застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела

территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же

терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то

можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более

удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и

велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог,

который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете

ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и

животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или

сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов,

позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут

( conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к

конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим

механизмом является ограничительная декларация ( declaration of restriction), которая действует так же, но

может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на

публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей

(Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность

населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их

территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут

обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и

пестицидов. (См. Главу 16.)

Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия,

помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости

может быть неоценимой.

Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс ( Stone

Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого

альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта,

что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в

его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников,

86 Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.

перев.

поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них

в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы

приобрести себе новых сторонников.

ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ, ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ И

РОЛЬ СОСЕДЕЙ.

Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему

вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о

вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние

усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже

изменить ваши планы, если это возможно.

Далеко не все основатели знают об этом. В начале 1990-х годов группа духовно-практикующих в

Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим

сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха87 Дубовой Долины ( Valley

Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для

приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к

властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную

плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как

«секте». Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше

контактировать с соседями. Через какое-то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще

несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в

свою очередь, требовало-таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения

публичных слушаний. И снова, чтобы защититься от возможных возражений, члены общины ничего не

сообщили соседям о своих планах и молчали о предстоящих публичных слушаниях по их делу. К моменту

проведения слушаний, окружные власти были настроены достаточно благожелательно и были готовы дать

разрешение и простить прошлые нарушения. Чего, однако, никак нельзя было сказать о соседях, которые

вдруг яро ощетинились против группы. Хотя изначально они не имели каких-либо принципиальных

возражений против проекта, теперь они резко выражали негодование по поводу того, что община вела себя

так скрытно и недружелюбно, избегая общения с ними и пытаясь утаить известие о предстоящих публичных

слушаниях, с тем, чтобы они прошли незамеченными. Чиновники склонились на сторону соседей и отказали

в предоставлении разрешения. (Впоследствии Сангха Дубовой Долины основала другой медитационный

центр в новом месте.)

Похожая судьба постигла общину, которую я назову Высокогорный Луг ( High Mountain Meadow),

участники которой хотели учредить образовательный центр для преподавания духовных и экологических

практик на бывшем ранчо в скалах Колорадо. Для получения разрешения на более высокую численность

населения и групповую застройку на части их участка им требовалось согласие их соседа-фермера. И хотя

отношения между соседями были несколько натянутыми (фермеры с подозрением относились к

нетрадиционным практикам «зеленых», а те, в свою очередь, не были в восторге от традиционных

«практик» фермеров по отстрелу койотов и диких степных собак), они, тем не менее, достигли соглашения.

Посетители семинаров должны будут парковать свои машины в поселке, а до ранчо добираться коллективно

на автобусах или нескольких общих машинах, двигаясь с небольшой скоростью по грязным сельским

грунтовкам так, чтобы поднимать как можно меньше шума и пыли. Кроме того, община обещала, что

семинаристы будут вести себя тихо, а фермеры согласились не стрелять из ружей во время занятий.

Как-то осенью на второй год действия образовательного центра основатели сдали свои помещения в

аренду группе, которая проводила тренинги по духовно-эмоциональному исцелению, которые включали в

себя громкие возгласы и крики для «выражения чувств и намерений» и «эмоционального высвобождения».

И вопреки данному соседям обещанию, что занятия образовательного центра будут создавать минимум

шума, ребята незаметно для себя увлеклись, и вскоре крики и вопли высвобождаемой из подсознания боли

детских ран понеслись над склонами гор, отражаемые эхом. Три дня того, что было плодотворной

целительной работой для участников тренингов, для соседских фермеров было абсурдным «кошачьим

концертом». В итоге, несмотря на то, что заявление «зеленых» о разрешении на особый вид

землепользования было подкреплено вдохновляющим образом, завидной прибылью и хорошей

сплоченностью группы, на состоявшемся публичном слушании соседи-фермеры раздавили его в пух и прах.

Высокогорный Луг не получил своего разрешения. (Впрочем, группа успешно воплотила новый проект

спустя несколько лет.)

В 1993 году четверо выходцев из Феникса решили основать экопоселение, которое я назову

Анасаци ( Anasazi Ecovillage, по названию индейского племени). Они нашли и решили купить 147 акров

земли, заросших полынью и сосновой порослью, в глухом местечке, где было мало юридических

87 сангха – санскр. sangha – община. - прим. перев.

ограничений и не было строительных кодексов в районе Фо-Корнерс. По соседству с ними находились два

поселка, один из которых был частью популярного туристического маршрута, а другой, в еще более

удаленном округе, был старинным фермерским поселением. Основатели составили буклет с описанием

своего проекта и разослали его своим друзьям и знакомым по округе, а также послали по экземпляру в

администрации обоих поселков. Ответ из туристического поселка был чрезвычайно дружелюбным, но вот

один из чиновников окружного совета и несколько жителей фермерского поселка потребовали созвать

совещание для того, чтобы выразить свою тревогу по поводу данного нетрадиционного начинания. По их

мнению, используемые в буклете термины «компостные туалеты» и «биопруды» ( constructed wetlands)

означают зловонные и антисанитарные условия, которые ухудшат качества земельного участка. «Духовно-

экологический», должно быть, означает, что группа является сектой, поклоняющейся скалам и деревьям.

«Экопоселение» подразумевает, что эти ребята – чертовы три-хаггеры88, которые будут пытаться разрушить

единственное в поселке предприятие, которое валило осиновые деревья для изготовления фильтров для

климат-контроля в помещениях ( swamp cooler filters). На совещании этот член окружного совета заявил, что

можно легко поставить общину на колени финансовым способом, если потребовать досконального

соблюдения требований законодательства штата к межеванию и плану застройки. В этом случае

основателям придется расширить подъездную дорогу к жилым массивам до стандартной ширины, что

обойдется им в сумму от 35000 до 500000 долларов. «А я знаю, как остановить их еще быстрее! – выпалил

один разгорячившийся фермер, - я могу подогнать бочку керосина и полить куда надо!» Члены группы, не

желая иметь дело с таким невероятным уровнем предубеждения и дезинформации, решили отказаться от

своего плана.

Однако дело совсем необязательно должно было кончиться именно таким исходом. В 1994 году,

когда еще почти никто в США не слышал про движение кохаузинг, состоялось первое публичное слушание

по заявлению общины Грэйрок Коммонс ( Greyrock Commons) об исключении из норм зонирования для их

участка в городе Форт-Коллинз, штат Колорадо. После того, как инициативная группа описала концепцию

живых жилищных сообществ и представила предварительный план застройки участка, сосед за соседом

начали вставать и выражать тревогу о «немерянном росте дорожного движения», о «промышленных

застройщиках», которые будут тут громоздить дом на дом, заслоняя прекрасные виды окрестных лугов, а

также свои недобрые предчувствия по поводу того, что «эта закрытая группка заносчивых заезжих

аристократов» разрушит спокойную семейную и добрососедскую атмосферу их тихого уютного уголка.

Городской совет не дал одобрения новому проекту, но назначил повторное публичное слушание через

несколько месяцев, чтобы дать основателям общины время поближе познакомиться и пообщаться с

соседями и поискать возможный компромисс. И участники группы начали активную работу, назначая

встречи и посылая своих представителей к дверям местных жителей, чтобы выслушать их возражения,

ответить на все вопросы и более детально объяснить, что они на самом деле имеют в виду. К моменту

повторного публичного слушания они, как и Мидоуданс, завоевали расположение большинства соседей, и

городской совет предоставил им требуемое разрешение.

Год спустя, когда Грэйрок Коммонс стали образцовым местечком, которое местные чиновники

показывали как местную достопримечательность приезжавшим высокопоставленным лицам, действительно

крупный «промышленный застройщик» из Форт-Коллинз решил получить свободный 10-акровый участок,

прилегающий к приречному парку, для строительства многоэтажного жилищного массива. И соседи,

жившие в районе парка, не желая ничего подобного, послали делегацию в городской совет с заявлением

такого содержания, что уж если пришли такие времена, что город дорос и до их скромного уголка, и

свободная земля должна быть отдана под застройку, блокировав их доступ к парку и реке, то уж лучше

пусть это будет тот новый тип планировки, «как у этих ребят из Грэйрок Коммонс». И их просьба была

удовлетворена. Была сформирована новая инициативная группа, и на прибрежном участке было основано

второе живое жилищное сообщество Риверрок Коммонс ( Riverrock Commons) – наверно, первый случай в

США, когда обычные американские обыватели требовали, чтобы бок о бок с ними поселилось

альтернативное поселение.

ВАШИ ОТНОШЕНИЯ С СОСЕДЯМИ.

Даже если вам не требуется поддержка местных жителей для изменения

категории земли, вам в любом случае, наверняка хотелось бы видеть в них

доброжелательно настроенных к вам хороших соседей и потенциальных друзей. И

чем больше различие между культурой вашей общины и их культурой – если они

фермеры, сельские рабочие или иной политически и религиозно консервативный

сельский народ, - тем более это важно.

Организаторы успешных общин советуют всем своим поведением давать вашим

88 англ. tree-huggers (букв. «обниматели деревьев») – пренебрежительная кличка экологических

активистов. Происхождение слова восходит к тактике экологических активистов первой волны (1970-х гг.),

которые обнимали деревья для того, чтобы предотвратить их валку. – прим. перев.

соседям как можно больше возможностей увидеть, что вы дружелюбны, трудолюбивы

и ответственны; что вы всегда платите по своим счетам; что вы хорошо

обращаетесь со своими детьми. Спрашивайте у них совета, смотрите, в чем вы

можете им помочь, расспрашивайте их про дела их фермы или ранчо, про местную

историю и достопримечательности. Примите участие в местных гражданских

инициативах – добровольной пожарной команде, женском клубе, молодежном клубе

4-H89, поселковом кружке художественной самодеятельности, клубе друзей

библиотеки, местных благотворительных организациях. Предложите покормить и

попоить домашних животных, когда ваш сосед выезжает на отпуск. Когда по

соседству затевается строительный проект, придите помочь со своими

инструментами. Когда рядом заливают бетон, покажитесь с лопатами. Не читайте

соседям проповеди об органическом земледелии, вегетарианской диете или о том,

что не так с нашим правительством. Выслушайте благосклонно, когда они читают

наставления вам. И тогда, если вдруг случится пожар или иное местное бедствие,

можете быть уверены, что они первыми придут к вам на выручку.

В 1971 году, когда основатели поселения Ферма ( The Farm) недалеко от

Саммертауна, в штате Теннесси, прибыли на место на караване автобусов из Сан-

Франциско, их специфический хипповый внешний вид пробудил в местных жителях

тревогу и враждебность. Поэтому новопришельцы старались вести себя максимально

уважительно и ответственно, следили за тем, чтобы все их долги оплачивались

вовремя, а чеки были ликвидными. Хотя члены общины не курили табак и не ели

мясо, они помогали соседям убирать урожай табака и подкармливали соседских

коров жмыхом со своего соевого молочного цеха в особо суровые зимы. Спустя

несколько лет жители Фермы заработали настолько хорошую репутацию, что в

округе ходила поговорка, что если ты ходишь в «варёнках» и носишь длинные

волосы, то ты можешь отоварить свой чек в любой торговой точке округи.

Если ваша группа нуждается в получении разрешения на особый вид землепользования или ином

изменении категории земли, перед тем, как купить ее, обязательно встретьтесь и послушайте мнения ваших

будущих соседей. Не посылайте на такие встречи самых серьезных и деловых участников – пошлите

наиболее приветливых и обаятельных. Прислушайтесь к совету Стивена Кови и «стремитесь в первую

очередь понять, а не быть понятыми». Спросите прежде, чего бы сами соседи желали для вон того поля за

поворотом, прежде чем выливать на них ваши общинные идеи. Не бомбардируйте людей информацией и не

пугайте их вашим экологическим или духовным жаргоном. Слово «община» лучше использовать очень

умеренно, если уж использовать его вообще. И уж совсем следует избегать таких «страшных» слов, как

«альтернативное сообщество», «духовный», «устойчивое развитие», «духовно-экологический» или

«экологическое поселение». Возможно, гораздо лучше будет просто сказать, что вы группа семей, которые

хотят сделать свою жизнь более простой и радостной, сообща пользуясь некоторыми вещами и ресурсами и

создавая уютный уголок со здоровой и дружественной атмосферой, где каждый знает каждого, где все

помогают друг другу, где дети и старики находятся в покое и безопасности, как во времена ваших дедушек.

Если вы стремитесь к охране окружающей среды и ратуете за устойчивое развитие, то (в зависимости от

того, как вы планируете это реализовать) вы можете сказать, что вы намерены строить теплые дома,

частично отапливаемые энергией солнца, или сэкономить деньги, вырабатывая свою собственную

электроэнергию, вместо того, чтобы платить дяде из крупной компании, или что вы хотите выращивать

ваши собственные овощи и фрукты, как это делала ваша бабушка. Что может возразить против этого даже

самый старомодный фермер, консервативный чиновник или ортодоксальный верующий? (Однако если ваша

группа, вдобавок ко всему этому, придерживается строгого вегетарианства или сыроедения, занимается

медитациями или эмоциональным целительством, практикует совместное воспитание детей людьми, не

89 4-H (Four H) – американская молодежная организация, действующая под эгидой Национального

Института сельского хозяйства и министерства сельского хозяйства США. Название образовано из начальных

букв английских слов head (голова), heart (сердце), hands (руки), и health (здоровье). Основная Задача

организации – воспитание гражданских навыков и личностное развитие молодежи через активную трудовую и

творческую деятельность. Девиз организации – «учись, делая» ( «learn to do by doing»). См.

http://en.wikipedia.org/wiki/4-H. - прим. перев.

состоящими в браке90, перекрестное грудное вскармливание91 или групповые браки; если вы контактируете с

архангелами, инопланетянами или сущностями из астрального плана – пожалуйста, держите это все при

себе!)

Имейте в виду, что любое освещение инициатив вашей группы в местных средствах массовой

информации может быть палкой о двух концах. Симпатизирующий вам репортер со сходными идеями и

ценностями может очень помочь вашему делу; однако если журналист (или редактор) настроен к вам

подозрительно, дезинформирован или просто имеет предубеждения против «коммун», статья с

провокационными сравнениями, намеками или просто неточной информацией может весьма негативно

повлиять на мнение о вас местных жителей, будущих соседей и чиновников местной администрации,

которые будут рассматривать ваше заявление об изменении категории земли. Для того, чтобы повысить

степень корректности возможных статей или репортажей о вас в местных СМИ и уменьшить вероятность

нежелательных для вас трактовок, подготовьте заранее пресс-релиз о себе, т.е. предназначенное специально

для СМИ описание того, кто вы и каковы ваши намерения, и представляйте этот документ каждому

журналисту, который пожелает с вами встретиться. В своем описании старайтесь быть лаконичными и

используйте свою ключевую формулу в первом абзаце. Не пишите громких слов о вашей высокой миссии и

прочих высокопарных речей – пусть это будет объективная и беспристрастная статья, описывающая

фактическое положение дел и выдержанная в классическом газетном стиле. (Если среди вас нет человека,

умеющего писать в газетном стиле, наймите кого-нибудь, кто сможет сделать это для вас – это будут деньги,

потраченные не зря.)

Когда подойдет время публичных слушаний, будьте готовы к тому, что, как и в случае с Мидоуданс,

некоторые из рассматривающих дело чиновников могут по совершенно необъяснимым причинам как горячо

вас поддерживать, так и резко высказываться против. Возможно и такое, что официальные лица, которые до

этого предлагали вам всяческую поддержку, теперь неожиданно изменили свое мнение по мотивам, которые

вы не в состоянии понять. Даже если вы сделали все, что могли для того, чтобы склонить общественное

мнение на свою сторону – встречаясь с людьми, выслушивая их мнения, посылали письменные запросы и

получили на них одобрительные ответы, наняли для помощи вам опытного юриста – все равно может

случиться тик, что ваше предложение будет отвергнуто. Если подобное случится, помните, что, подобно

Мидоуданс, Сангхе Дубовой Долины и Высокогорному Лугу, община может продолжить движение

навстречу своей мечте, даже если первая попытка купить землю или добиться необходимого разрешения у

властей окончилась неудачей.

*

*

*

В Главе 12 мы рассмотрим разнообразные способы, при помощи которых вы сможете изыскать

средства для покупки своей будущей земли.

ГЛАВА 12.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ?

(ЗАЙМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖНО ВЫЖИТЬ.)

Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно

90 англ. shared parenting – концепция и практика, согласно которой после развода родителей ребенок

не должен передаваться в исключительную опеку одного из них, а права и обязанности родителей должны,

по возможности, быть уравнены, включая равное время физического проживания совместно с матерью или

отцом, если это не противоречит интересам ребенка. Иногда этим термином также обозначают другие

ситуации, когда детей совместно воспитывают взрослые, не состоявшие в браке или сексуальных

отношениях.

См.

http://en.wikipedia.org/wiki/Shared_parenting,

а

также

http://en.wikipedia.org/wiki/Coparenting. - прим. перев.

91 перекрестное грудное вскармливание ( cross-breast feeding) – ситуация, когда ребенка кормит

грудью не родная мать, или когда несколько женщин кормят грудью детей друг друга.

Prior to this time, mothers who could not breast feed or rich mothers who chose not to, would have

employed a wet nurse (another lactating woman) to breast feed their baby. This practice is now called cross-breast

feeding or cross-nursing. (www.vaccineriskawareness.com/Dangers-Of-Formula-Milk) – прим. перев.

не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк

Обермейер с общиной Марипоза Гроув ( Mariposa Grove).

Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не

сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или

арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете

ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней

10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими

пользуетесь, и эта плата и есть проценты. В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите

больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки –

за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на

таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете

банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.

Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю

сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все-таки приходится занимать. И в этой главе

мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть

применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные

наделы, находящиеся в собственности отдельных членов.

(Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой

участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса

Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу»92. Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке

«Финансирование в модели кохаузинга».)

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМЕ ДЕНЕГ.

Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы»

означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее

освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр.), формирования фондов накладных и

непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска,

оформление документов и т.д.). (Некоторые банки могут на 10-20 процентов уменьшить вашу совокупную

заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из-за неудобства работать со

справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы.)

Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы

все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья)

подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный

договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах. Если по каким-либо

причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в

большинстве случаев продавцы-кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу землю и ее продажи

для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей

сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей,

подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов

вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы-кредиторы)

все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на

вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.

Вот несколько советов по поводу одалживания денег.

1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже

говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей

земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману даже если вы возьмете заем.

2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей

группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у

одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о

92 Chris Scotthanson & Kelly Scotthanson. The Cohousing Handbook: Building a Place for Community. –

New Society Publishers, 2005 (Revised edition).

кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные

справки все вместе и обратите внимание, если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое

случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете

брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора.

Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который

будет потом расплачиваться персонально.

3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу,

будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и

обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и

освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость

земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и

перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче

определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую

сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам. Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы

намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым

работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут.

Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог

имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму

займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона

рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного

участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и

платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы

делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку

ипотеки.

«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше

заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их

собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая

информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность

запрашиваемой суммы кредита.

4. Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или

назначающих за это дополнительные проценты (неустойку).

5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15- или 30-

летние амортизируемые ипотечные кредиты93 с фиксированными процентными ставками и фиксированными

суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все-таки кажется очень

привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой94, но в этом случае

постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента

и фиксированными условиями выплаты.

6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали

только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная

численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более

обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно,

последуйте примеру Лост Вэлли ( Lost Valley), Дансинг Рэббит ( Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей ( Sowing

Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего

или только проценты в первые три, четыре или пять лет.

7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость

настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент,