Творим совместную жизнь

когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело –

снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему

долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки

земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который

предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд

для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».

СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.

93 амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение

которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть

полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть

погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного

погашения долга. – прим. перев.

94 ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий

периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.

Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и

реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле,

частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую

недвижимость, - а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более

или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог,

коммуникаций и первичных строений.

Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько

денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем

ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом.

Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою

полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы

отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150

тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и

еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство.

Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и

к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка

200000.

При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит

заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития

первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели

Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22

тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели

кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного

сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают

жить по окончании строительства.

Участники как Лост Вэлли, так и Круга Сеятелей к тому моменту, когда они

потратили все средства из своего первоначального фонда развития, уже имели

возможность постоянно жить на своей земле и начинать деятельность своих

образовательных центров. И хотя в последующие годы доход этих общин продолжал

тратиться на дальнейшие обновления и улучшения, основная часть этой работы

была осуществлена именно за первоначальный период. Реконструкция Марипоза

Гроув будет закончена через три года после покупки. Что же касается Дансинг

Рэббит и Этхэвен, то доход поселений от все новых членов перманентно

вовлекается в процесс освоения земли, который будет продолжаться еще долгие

годы.

ЧАСТНЫЕ ЗАЙМЫ.

Основатели Лост Вэлли, Дансинг Рэббит и Марипоза Гроув использовали для покупки земли свои

наличные сбережения или частные займы и заплатили продавцам сразу всю необходимую сумму. Кеннет

Махаффи (Лост Вэлли) и Хэнк Обермейер (Марипоза Гроув) заплатили всю покупную цену из личных

сбережений. Основатели Дансинг Рэббит взяли два частных займа у людей из близкого окружения – один у

родственников одного из них, а второй – у единомышленников из экопоселенческого движения.

Организаторы Этхэвен брали частные займы большей частью среди участников инициативной группы для

того, чтобы расплатиться с продавцами и оформили свое внутреннее ипотечное соглашение. (Для

дополнительной информации о том, как создать ваш собственный «карманный банк», как это сделало

поселение Этхэвен, см. Общество Э.Ф.Шумахера в Источниках.)

Очевидное преимущество займов друг у друга, родственников и друзей, по сравнению с

банковскими займами и покупкой в кредит, заключается в том, что коллектив общины как целое не будет

ничего должен «вовне», «не своим» людям. Если поселение окажется в сложном финансовом положении и

будет не в состоянии выплачивать долги на протяжении нескольких месяцев, года или около того, риск

потерять землю будет гораздо меньше, ибо предполагается, что сами основатели, их родственники и друзья,

в силу своей заинтересованности в продолжении проекта, согласятся ждать гораздо дольше прежде, чем

решат ради возврата денег обратить взыскание на землю общины.

Обращаясь к родственникам или друзьям с просьбой о займе, представьте им то, что люди в такой

ситуации обычно желают видеть – ясно и грамотно составленное описание образа и целей вашей общины,

стратегический план, описывающий как и в какие сроки вы намерены достичь этих целей, а также

объяснение, как вы намерены содержать и управлять недвижимостью, которую собираетесь приобрести.

Составьте соглашение, например, в форме простого векселя, в котором будут описаны все существенные

условия займа:

•

Какова сумма займа?

•

Каков срок займа?

•

Каковы процентная ставка и условия возврата? Каковы сроки платежей (ежемесячные,

ежеквартальные)? Суммируются ли проценты к основной сумме долга или начисляются

параллельно? Начисляется ли процент только на основную сумму долга или также и на

просроченные проценты?

•

Каково обеспечение займа (залог вашей недвижимости; круговое поручительство вашей

группы; залог какого-либо иного имущества)?

•

Если заем не обеспечен залогом или поручительством, как ваша группа будет его

выплачивать в случае, если община окажется не такой успешной, как планировалось?

•

Подлежит ли договор нотариальному удостоверению?

•

Если в договоре участвуют несколько заимодавцев, то какова очередность выплат по

займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий?

При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так,

основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены

залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной

службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были

обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее

роспуска.

ЕСЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ИЗ ЧЛЕНОВ.

Иногда лучшим – или даже единственным - способом для группы приобрести желанный участок

земли является просто пойти и купить ее на деньги одного или нескольких ее участников, которые могут

себе это позволить. Каждая из общин, упомянутых в этой книге, которая приобрела свою землю за наличные

средства, сделала это потому, что один или двое из ее основателей уже имели необходимую сумму.

Неоспоримое преимущество этого пути заключается в том, что обеспеченный член группы может заключить

сделку немедленно, освобождая группу от необходимости рыться по сусекам, в то время, как более

оборотистый покупатель с готовой суммой в кармане сметет ее с рынка. Основатель, покупающий землю

для общины, по сути, выступает в роли банка, финансирующего остальным членам группы покупку

недвижимости под умеренный процент и возмещающего свои расходы с течением времени по мере того, как

они смогут с ним расплатиться.

Именно так поступил Кеннет Махаффи в Лост Вэлли, которому члены общины впоследствии в

течение нескольких лет возместили его 100 тысяч долларов на покупку и еще 100 тысяч на обустройство и

реконструкцию за счет дохода от деятельности конференц-центра, а потом и за счет рефинансирования

долга. Аналогичным образом предполагает возместить свои расходы (за вычетом собственной доли) Хэнк

Обермейер, когда купленная им для общины Марипоза Гроув недвижимость будет рефинансирована

учрежденным для этой цели жилищным кооперативом.

Дансинг Рэббит выплачивал деньги вложившимся в покупку одному из основателей, а также

родственникам и друзьям – заимодавцам путем ежеквартальных платежей за счет средств от аренды

участков все возрастающему числу общинников, живущих на земле.

ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ НОМИНАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ

ПОМОЩИ «ТРИЖДЫ ЧИСТОЙ АРЕНДЫ»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего

поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их

статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные

повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно

он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и

противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если

решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее,

собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его

вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона,

именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с

недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание,

налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате

соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов

группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно

обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» ( triple net lease)95. Эта схема

обычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и

помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для

защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и

юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» -

это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы

(арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального

собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут

равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот

договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем

вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков.

(Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть

защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).

Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности

правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой

аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто-либо из

участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу,

знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы

убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных

членов общины.

ПОКУПКА ЗЕМЛИ В РАССРОЧКУ ( OWNER FINANCING).

При покупке в кредит с условием о рассрочке (далее для краткости – «покупка в рассрочку»)

продавец вместо получения сразу всей суммы покупной цены соглашается на немедленное получение

определенной ее части в виде первоначального взноса и выплату остальной части позже - с оговоренными

процентами за отсрочку. Обычно продавцы требуют внесения от 25% до 30% цены в качестве предоплаты, а

затем ежемесячных выплат с процентами по договоренности. Условия такого кредита могут быть

эквивалентны банковским или более лояльными. Недвижимость в сельской местности обычно покупается

именно по этой схеме.

Впрочем, условия покупки недвижимости в рассрочку могут быть самыми разнообразными. К

примеру, община Круг Сеятелей договорилась об относительно умеренной предоплате в 17,5 процентов от

покупной цены и весьма великодушном размере процентов (правда, как вы помните, эту сумму пришлось

изыскивать в экстренном порядке, т.к. продавец утроил размер первоначального взноса буквально за пять

дней до покупки). Основатели Этхэвен заплатили 32,5 процента в качестве первоначального взноса и, кроме

того, получили нетипично тяжелые условия кредита.

Основателям Щедрого Рассвета ( Abundant Down), напротив, удалось добиться куда как простых

условий платежа. В 1996 году они нашли 90 акров полей и лесов в сельской местности юго-западной

Вирджинии за 130000 долларов. Участок представлял собой изогнутую дугой полоску земли вдоль берега

реки с плавно поднимающимися склонами, местами поросшими лесом; к нему подходила дорога и на нем

также располагались старое здание фермы с хозпостройками. Продавец желал получить всего лишь 13

тысяч (10%) сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 15 лет под 8,3 процента годовых. В итоге

основателям поселения для выплаты предоплаты и получения земли в свое распоряжение потребовалось

сложиться чуть больше, чем по 1800 долларов.

Если ваша группа предполагает покупку земли в рассрочку, вам следует предпринять те же самые

шаги, какие необходимы при получении банковского кредита, а также хорошо бы назначить оценку

понравившегося участка перед тем, как вы сделаете продавцу предложение купить его. (В этом случае,

95 Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и

т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется

«грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). –

прим. перев.

впрочем, в отличие от оценки, необходимой для получения кредита в банке, желательно, чтобы полученная

оценка была ближе к низшему уровню диапазона рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.)

Вполне возможно, что продавец недвижимости перед тем, как соглашаться на отсрочку или рассрочку

платежа, пожелает получить информацию о доходах каждого из членов вашей группы и о вашей кредитной

истории – так же, как это сделал бы банк.

Если вы покупаете землю с готовыми постройками и планируете производит их ремонт или

реконструкцию, вы можете последовать примеру основателей Круга Сеятелей и поторговаться об

уменьшении первоначального взноса или лучших условиях выплаты в обмен на обязательство сделать

определенные полезные улучшения зданий или инфраструктуры в течение определенного срока,

подкрепленное бизнес-планом, показывающим, сколько средств вы предполагаете на это израсходовать и

где вы планируете их изыскать. Это даст гарантии продавцу, что с вашим вступлением во владение

стоимость недвижимости возрастет, и уменьшает их риски, поскольку даже если ваша группа не сможет

выплатить всю необходимую сумму, продавец сможет получить обратно свою собственность в лучшем

состоянии и с более высокой стоимостью, чем она была до этого.

Этот же аргумент может быть использован и когда на интересующий вас обустроенный участок

земли имеются другие претенденты, и вы не уверены, что можете предложить большую цену, чем они.

Напомните продавцу, что деньги – это далеко не единственный желательный для него результат купли-

продажи. Ваша группа может предложить нечто более важное – то, что земля и постройки будут

использоваться, а в этом месте поселятся люди, которые стабильно будут вести хозяйство и ухаживать за

участком. Далеко не всякий покупатель может предложить подобное.

Обязательно перед покупкой дайте проверить все документы, касающиеся выбранного вами

участка, вашему юристу, чтобы убедиться, что все касающиеся участка платежи и долги предыдущих

владельцев погашены, а также что продавец действительно имеет право продавать данный объект

недвижимости. Вам также потребуется проверка границ, проверка и страховка титула землевладения96. Не

пропускайте эти этапы в надежде сэкономить деньги. Даже если продавец честен и не имеет мысли вас

обмануть, он может пребывать в заблуждении о каких-то неприятных фактах, а вашей общине придется

иметь с ними дело всю вашу будущую жизнь.

ИСТОРИЯ ОДНОЙ ОБЩИНЫ, ИЛИ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕТ СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ.

А что, если у вашей группы совсем немного сбережений и нет возможности

взять требуемую сумму в кредит? Даже в этом случае вы все равно можете

воплотить свою мечту. Вот какую историю услышал однажды в палаточном лагере у

костра Роб Сэнделин от основателя одной из общин.

В начале 1980-х годов этот человек вместе со своими друзьями мечтали о

создании собственной общины в сельской глубинке штата Орегон, однако ни у кого

из них не было денег для такого проекта. У каждого из друзей была какая-то

работа, но их заработков хватало лишь на то, чтобы покрывать текущие

хозяйственные расходы, и не оставалось на сбережения. И найти способ добыть

достаточно денег для покупки земли и строительства общины с нуля казалось

нереально.

Но потом к ним пришла очень простая идея: почему бы не поселиться вместе

в одном доме и не использовать сэкономленные благодаря этому средства в

качестве стартового капитала? Они составили простое финансовое соглашение, в

котором оговорили, что все деньги, которые они сэкономят благодаря уменьшению

расходов на аренду жилья, продукты, коммунальные услуги и другие хозяйственные

нужды, они будут ежемесячно класть на накопительный счет в банке. И хотя

каждая из семей была вправе выйти из соглашения и забрать свою долю,

накопленных в результате средств должно было хватить на то, чтобы через

несколько лет купить землю в сельской местности.

Друзья нашли в своем небольшом городке просторный дом, сдававшийся в

аренду, преобразовали гараж в детскую комнату и въехали все вместе туда жить –

восемь взрослых и четверо детей. Они экономили деньги, покупая оптом продукты

и другие товары для хозяйства, а также за счет того, что сообща пользовались

вещами и делили между собой многие из расходов, за которые раньше каждая семья

платила отдельно. Очень скоро они обнаружили, что в действительности для своих

поездок они нуждались только в трех-четырех машинах, поэтому они продали

лишние четыре машины и положили вырученные деньги на свой накопительный счет.

По мере того, как они все больше учились жить вместе единой общиной, они

96 См. примечание 77 к Главе 10 о титульных компаниях. – прим. перев.

начали откладывать все больше, и через какое-то время ежемесячно откладывали

более 2000 долларов. К своему приятному удивлению, за два года они накопили

50000 долларов.

Правда, к этому моменту их представления о жизни изменились, и они

поняли, что им нравится жить в своем городке и уже не хочется куда-то из него

уезжать. Поэтому они не стали покупать землю, а создали юридическое лицо и

купили на его имя большой дом в том же поселке. Они реконструировали его так,

чтобы он максимально удовлетворял их нужды, и превратили просторный двор в

большой органический сад-огород с загонами для цыплят и двух дойных коз.

Кредит, который они взяли для покупки этого дома, оказался достаточно

небольшим, и за семь лет они его полностью погасили. Практически все друзья

наших общинников считали, что ребята делают прекрасное дело, и поэтому, когда

одна из первоначальных семей вышла из коллектива, две другие тут же вступили

на ее место. Община продолжала наращивать свои сбережения и приобрела

автокемпер97 и лодку, на которых даже отправлялась в совместные путешествия.

Совсем неплохо для ребят, которые начинали с нуля!

БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ.

Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это,

пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-

первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям,

предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для

ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать

кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых,

в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки

будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких

месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно

отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать

и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе

устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.

Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений,

поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка

выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала

возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта

недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому

застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном

едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами,

автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную,

близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк

заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают

кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное

размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что

шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В

связи с этим, для того, чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных

сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют

общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.

Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс ( Meadowdance) в штате

Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет

возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать

этот вариант.

Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее

стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант,

поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.

Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют

предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.

Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта

97 Автокемпер ( camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный

кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.

недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.

«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять

в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и

кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»

< ...>98

Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать

необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности

вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам

недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:

1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение

банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим

уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его

заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом

участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на

его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в

будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.

2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой

именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода

недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите

про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии,

условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся

рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита

со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и

посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.

Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?99 Если держит до конца срока

кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а

переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте

больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки,

который покажется вам наиболее привлекательным.

3. Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма,

которую вы запросите, будет зависеть от:

- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;

- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;

- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;

- размера первоначального взноса за покупаемый участок;

- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство;

- размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).

Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором

обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также

говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский

ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете

кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все

необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия

выплаты. Пример:

_________________________________________________________________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА.

СУММА КРЕДИТА: 200000 долларов.

25 мая 2004.

98 Мы опустили при переводе некоторые подробности об устройстве банковской системы США и об

изменениях, произошедших в ней в период финансового кризиса конца 1990-х. – прим. перев.

99 В банковской практике существует такое явление как «вторичный рынок кредитов»: банки (как

правило, более слабые) переуступают право требования по выданным ими кредитам (в особенности

потенциально проблемным) другим, как правило, более сильным банкам. В кредитном договоре обычно

содержится оговорка, позволяющая банку осуществить такую передачу (в т.ч. за счет заемщика). – прим.

перев.

Джон Смит.

1563 Норт-Вест Скиппер Лэйн,

Натансвилл, штат Мэн.

ЗАЕМЩИКИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.

ПОРУЧИТЕЛИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.

ЦЕЛЬ КРЕДИТА: Покупка земли для жилищного строительства.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА: Земельный участок по адресу: 3563 Эйншент Форест Вэй, Олд Таун,

штат Мэн.

СРОК КРЕДИТА: 30 лет.

СТАВКА ПРОЦЕНТА: 9% годовых.

СПОСОБ ВЫПЛАТЫ: ежемесячные платежи в сумме 1609 долларов 00 центов.

__________________________________________________________________________________

Стоимость закладываемого земельного участка, согласно прилагаемому акту оценки, должна быть,

как минимум, равна покупной цене, а в идеале превышать ее. Таким образом, соотношение запрашиваемой

суммы кредита к оцененной стоимости земли должно быть лучше (т.е. выгоднее для банка), чем данный

банк обычно требует. Этот момент может иметь существенное значение для того, чтобы вопрос о выдаче

кредита был решен в вашу пользу.

4. Составьте документ, описывающий в деталях, как вы планируете использовать

полученные заемные средства. Если вы запрашиваете сумму кредита, превышающую покупную цену за

участок, для того, чтобы осуществить ремонт или иные улучшения недвижимости, опишите конкретные

работы, которые вы намерены осуществить на участке с указанием сроков их проведения и размеров

соответствующих затрат – так, как это сделал Круг Сеятелей. Можно также указать организацию-

подрядчика, которую вы намерены привлечь для этих целей.

5. Соберите резюме, справки о доходах и справки о кредитоспособности для каждого человека,

который будет участвовать в подписании кредитного договора. Резюме должны быть краткими и

точными и содержать описание происхождения и основных прошлых достижений (образование, должности,

реализованные бизнес-проекты) каждого из вас. Не следует включать сюда концептуальные документы

вашей общины или описание ее целей и миссии: это может оттолкнуть банкиров, быть для них нудным или

подозрительным. Сообщите им только то, что они сами желают знать о вас, сосредоточившись на ваших

сильных сторонах и способности вернуть деньги - и ничего лишнего.

Для справок о доходах используйте формы, применяемые данным банком.

Выясните, услугами каких агентств кредитной информации100 пользуется выбранный вами банк, и

получите от них справки о вашей кредитной истории и кредитоспособности. Для чего это делать, если банк

все равно сам позаботится о получении этой информации? Для того чтобы знать, что о вас скажет агентство,

заранее и для того, чтобы то, что оно скажет, не было для вас неожиданностью. Чтобы вы могли заранее

позаботиться о корректировке каких-либо неточностей или устаревшей информации, ибо исследования

показывают, что примерно 20% сведений агентств кредитной информации о людях является

недостоверными.

6. Встретьтесь с исполнительным директором банка.

Еще один совет, который дает Боб Уоцке, - оденьтесь так, как одеваются банковские служащие, и,

придя в банк, скажите, что вы желаете переговорить с исполнительным директором банка (или, если в банке

отсутствует такая должность, - с директором (президентом) банка). Если исполнительный директор занят,

подождите или договоритесь, когда можно прийти в следующий раз. Если секретарь попытается

перенаправить вас к одному из нижестоящих должностных лиц банка, вежливо откажитесь и скажите, что

вы настаиваете на встрече именно с исполнительным директором, поскольку речь идет о бизнес-займе.

Почему так важно встретиться именно с исполнительным директором? Потому что это человек,

который здесь главный, и если ему понравится ваша группа, вы получите желаемое, даже если не

соответствуете каким-либо из формальных требований (помните об осторожности в использовании таких

слов, как «община» или «экопоселение»). Исполнительный директор обычно может позвонить в отдел

кредитов или в совет директоров и решить дело в вашу пользу. Кроме того, исполнительный директор, как

правило, не ограничен стандартными предельными суммами и условиями кредитования, принятыми в

данном банке и может сделать для вас больше, чем любой из нижестоящих служащих. И, наконец, если

исполнительный директор не захочет предоставлять вам заем, то вы не получили бы его и при обращении в

100 Агентство (бюро) кредитной информации ( credit reporting agency, credit agency) - частная

организация, собирающая информацию о текущей кредитоспособности и кредитной истории физических и

юридических лиц и предоставляющая платные справки потенциальным кредиторам или продавцам в кредит.

– прим. перев.

отдел кредитов, поскольку в этом случае ваше дело все равно было бы отправлено на утверждение

исполнительному директору.

Когда вы встретитесь с исполнительным директором банка, предоставьте ему (или ей):

•

Заявление о предоставлении кредита;

•

Акт оценки участка (здания), который вы желаете приобрести, а также другие документы,

подтверждающие рыночную стоимость покупки;

•

Документы о работах по ремонту или реконструкции покупаемой недвижимости, которые

вы намереваетесь произвести;

•

Учредительные документы вашего юридического лица;

•

Разрешения, выданные местными органами власти на изменение разрешенного

использования земли или на ее раздел (межевание).

•

Краткое резюме, справки о доходах, активах и кредитоспособности на каждого из членов

вашей группы, кто будет подписывать кредитный договор.

7. Работайте одновременно с несколькими банками.

Некоторые банки не любят такого подхода, ощущая, что вы торгуетесь с ними, и, по сути, так оно и

есть. Тем не менее, в этом случае вы встаете не позицию силы. Банки, скорее всего, узнают, что вы ведете

переговоры с их конкурентами, поскольку каждый из них будет заказывать справку о вашей кредитной

истории в общей базе данных, и в этой справке будут данные и о других банках, интересовавшихся вашей

кредитоспособностью. Вы можете избежать этого, если обратитесь во все банки в один и тот же день и сразу

предоставите им всю необходимую документацию.

Если вы находите вышеописанный образ действий чересчур агрессивным и напористым, Боб Уоцке

рекомендует принять во внимание следующее. Банк, который выдаст вам кредит, скорее всего, потребует,

чтобы все члены вашей группы, а также, возможно, члены ваших семей и даже ваши коллеги и начальники

по работе подписали кредитный договор в качестве поручителей. Это означает, что если вы по какой-то

причине не сможете продолжать регулярно выплачивать взносы по кредиту, и банк не сможет покрыть ваш

долг путем продажи вашей недвижимости, он сможет предъявить требование к любому из

вышеперечисленным поручителей о выплате остатка суммы за счет личных средств. И если вы настолько

рискуете, покупая вашу землю и обращаясь в банк за кредитом, то уж наверно вы имеете моральное право

приложить все усилия к тому, чтобы условия этого кредита максимально отвечали вашим специфическим

условиям и интересам. «Будьте настолько настойчивы, насколько вы чувствуете ваши требования

справедливыми, но без властности или хамства», - советует Боб.

ФИНАНСИРОВАНИЕ В МОДЕЛИ КОХАУЗИНГА.

В отличие от большинства других альтернативных поселений, живые жилищные сообщества

(домовладельческие общины) продают земельные участки в своих общинах на открытом рынке и строят

всю инфраструктуру зараз. Некоторые из живых жилищных сообществ самостоятельно осуществляли

строительные работы либо часть людей из всей группы выступала в качестве компании-застройщика.

Однако все большее число инициативных групп по созданию живых жилищных сообществ вступают в

сотрудничество с профессиональными застройщиками недвижимости (девелоперами), и такого рода

сотрудничество часто оказывается успешным как в плане более легкого пути изыскания финансирования,

так и в плане освоения земли. В обмен на определенный процент от вашего бюджета (как правило, довольно

скромный по сравнению с теми доходами, к которым привыкли коммерческие застройщики) такой

профессиональный девелопер может предложить общине свой многолетний опыт, предпринимательское

чутье, хорошее знание местного рынка недвижимости, помощь в финансировании на начальном этапе, а

также уже сложившиеся связи с местными чиновниками из отдела территориального планирования,

кредитными учреждениями, архитекторами, инженерами, строительными подрядчиками и поставщиками.

Члены группы при этом активно участвуют в планировке участка и дизайне помещений, а равно и в рекламе

и продвижении проекта.

Если ваша группа планирует раздел вашей земли на индивидуальные наделы и закрепление их в

собственности отдельных членов (независимо от того, будете ли вы продавать эти наделы на открытом

рынке или же только внутри вашей группы), вы можете использовать некоторые из приведенных здесь

методов живых жилищных сообществ, в том числе и партнерство с профессиональным застройщиком,

знакомым с моделью кохаузинга. (См. Источники.)

Вот краткий обзор одной из разновидностей этой модели, основанный на опыте работы Вандерланд

Хилл Девелопмент Компани ( Wonderland Hill Development Company) в Боулдере, штат Колорадо. Группы,

сотрудничающие с этой компанией, используют три источника финансирования: средства, собранные ими

самими и компанией-застройщиком, кредит на строительство и индивидуальные ипотечные кредиты.

1. Средства, собранные группой и компанией-застройщиком. Перед тем, как начинаются работы

по воплощению проекта, группа должна собрать как минимум 10% (а иногда существенно больше) от его

полной стоимости путем вступительных взносов участников, иногда дополняемых краткосрочными

займами у более обеспеченных членов группы и другими частными займами (при этом вновь вступающие

члены вносят свои взносы независимо от того, на какой стадии реализации проекта они пришли). Компания-

застройщик на начальном этапе обычно также вкладывает какие-то средства в общий фонд, несет расходы

по управлению проектом и накладные расходы – все это возвращается ей позже. Эти первоначальные

средства используются для того, что Вандерланд Хилл Компани называет фазой определения

осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.

В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного

участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли

(обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою

кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего

будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор

об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование

пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены

группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта,

а также платят продавцу за исключительное право покупки.

В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих

нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение

разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный

процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате

остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько

месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей

этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не

соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов

пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того,

чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного

земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для

индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет

проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.

2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка

остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы,

на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего

дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.

Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок

и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном

уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от

банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита

на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-

застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет

вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.

3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные

кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги,

предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные

займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-

застройщиком. <…> Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе

теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он

выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело

кредита и проценты.

Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами,

работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва

приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к

компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. « Единственный резон для

сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и

обеспечить своим поручительством кредит на строительство».

КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?

На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является

дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных

сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования

общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в

данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные

квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей

инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря

на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в

смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них

ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои

индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества,

сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут

получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая

в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых

вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в

централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если

сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на

строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14.)

По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно

христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с

домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди

формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще

одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно

скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности

альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со

специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями,

будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили

с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и

изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на

этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы

и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования

в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и

воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы

приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и

создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых

жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут

существенно повлиять на наши представления о том, как формируются

альтернативные поселения.

КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?

Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию

альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды,

услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в

действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды

действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки

их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать

достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом

опыте, что они используют деньги эффективно и ответственно. Если же ваша группа еще только встает на

ноги, у вас есть вдохновляющие идеи и планы по улучшению среды обитания, служению людям или

духовной трансформации, но пока еще нет истории ваших общих достижений как группы, то крайне

маловероятно, что вы сумеете получить гранты и весомые пожертвования для ускорения вашего старта.

Начинать вам, скорее всего, придется своими силами.

Но зато вы можете всеми силами приступать к изысканию грантов и сбору пожертвований после

того, как вы купите землю для создания общины, создадите некоммерческую корпорацию по статье 501(с)3

для получения не облагаемых налогами пожертвований, продемонстрируете в течение нескольких лет ваше

благотворное влияние на окружающую среду и людей, и достигнете хотя бы нескольких из заявленных

общеполезных целей. Ищите грантов и пожертвований под конкретный проект с конкретным бюджетом,

определенными сроками исполнения и измеримыми результатами. Если вы, к примеру, начинающее

экопоселение, и вы намереваетесь обучать людей альтернативным методам строительства и использованию

автономного электричества, вы можете поискать гранты в фонд строительства здания для вашего

обучающего центра или в фонд волонтерской программы – так, чтобы вы смогли привлекать для

строительства этого обучающего центра потенциальных студентов и волонтеров и вам было на что

содержать их. Если вы получаете гранты или пожертвования, используйте деньги на те цели, которые были

заявлены, и аккуратно ведите отчетные записи о расходах. Посылайте отчеты с фотографиями о том, как вы

потратили деньги, и со словами благодарности вашим жертвователям. Если им понравится то, как вы

распорядились полученными средствами, они могут поддерживать вас и в дальнейшем.

Община Круг Сеятелей ( Sowing Circle / OAEC) получила на очень щедрых условиях два частных

займа – в 40000 и 25000 долларов – в силу того, что ее основатели были хорошо известны кредиторам-

спонсорам и были их коллегами по экологическому движению. Наверно, ничто так не располагает к

пожертвованиям и дружеским займам, как прошлая совместная с вами общественно-полезная деятельность

и та добрая репутация, которую вы заработали за время ее осуществления.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ВАШИХ ЗАЙМОВ.

Если условия ваших займов или кредитов обещают вам в перспективе нелегкую жизнь, однако

сейчас получение их вам видится единственным способом приобрести землю, вам имеет смысл подумать о

том, как вы могли бы в дальнейшем рефинансировать ваши долговые обязательства ( помните: любой ценой

нужно избегать кредитов с неустойками за досрочную выплату! ). Вы не сможете долго протянуть ни с

высокими ежемесячными платежами, ни с условиями, когда поначалу вы платите только проценты, а потом

размеры взносов резко взлетают до небес, ни с кредиторами, которые готовы запустить процесс изъятия и

продажи вашей земли при первой же просрочке платежа. Этхэвен, Лост Вэлли и Круг Сеятелей – все

успешно рефинансировали свои займы, и теперь их члены дышат намного свободнее.

Я уже писала выше, как основатели Этхэвен рефинансировали свой долг через год после покупки

земли, создав свой внутренний банк - Фонд земельных паёв. И это было очень правильное решение.

Основатели переоценили количество новых членов, которые вступят в поселение в течение следующих

нескольких лет, и в итоге, когда приток вступительных взносов иссяк, Этхэвен оказалось не в силах

одновременно выплачивать долги кредиторам и продолжать строительство на участке. Поэтому поселение

целых три года платило своим заимодавцам только проценты и направляло оставшиеся средства на создание

необходимых дорог и построек. Поселенцы никогда не смогли бы позволить себе подобное с теми

условиями, на которых был получен первоначальный заем.

Как мы помним из 1 Главы, община Лост Вэлли в течение первых двух лет не выплачивала ничего

по двум 100-тысячным займам от основателя Кеннета Махаффи, а в следующие 4 года выплачивала ему по

30000 долларов ежегодно – 20000 в качестве процентов и 10000 на погашение основного долга. Таким

образом, к 1995 году всего было выплачено 120 тысяч, но сумма долга уменьшилась лишь на 40 тысяч

долларов. К этому моменту Кеннет уже не жил в общине и вообще все больше утрачивал интерес к проекту,

так что, в конце концов, он пожелал, если это возможно, получить остаток долга на руки и уйти. И тогда, в

1995 году община взяла 125-тысячный заем от Фонда револьверных кредитов101 Каскадия (Cascadia

Revolving Loan Fund) и еще один частный заем на 150 тысяч от друзей, которые состояли в совете

директоров некоммерческой корпорации Лост Вэлли. Эти 275 тысяч долларов были использованы на то,

чтобы частично погасить 160-тысячный долг перед Кеннетом, а также на дополнительные улучшения на

участке. В 1998 году община провела второе рефинансирование, заняв 161000 долларов у друзей и

единомышленников, и окончательно расплатилась с Кеннетом и с фондом Каскадия. На настоящий момент

Лост Вэлли по-прежнему платит ежегодные платежи по этому займу, но теперь кредиторами являются

люди, которые всеми силами поддерживают проект и вряд ли станут требовать продажи земли, если в

общине вдруг наступят трудные времена. По мере расширения своей деятельности община взяла также еще

несколько займов на строительство и улучшение участка. По состоянию на 2002 год, общий долг Лост

Вэлли перед примерно 15 различными кредиторами составляет 360 тысяч долларов, а совокупный

ежемесячный платеж по займам и процентам – около 3500 долларов.

Община Круг Сеятелей ( Sowing Circle) начала с 700-тысячного долга под 6,7% годовых перед

101 Револьверный кредит ( revolving loan; тж. открытый кредит, возобновляемый кредит) - кредит,

который предоставляется на определенный срок в пределах оговоренной суммы, но допускает частичный

возврат средств и при необходимости повторное изъятие возвращенных средств; речь может идти как о

специально открытой кредитной линии, так и о кредите, предоставляемом по возобновляемой кредитной

карточке. (Ср. закрытый кредит ( closed-end loan) - кредит, который предоставляется на фиксированную сумму

и который должен быть полностью погашен к определенной дате, т. е. кредит, по условиям которого сумма

заимствований не может быть при необходимости увеличена. Большинство кредитов, предоставляемых при

покупке недвижимости, автотранспортных средств и т. д., относятся к этому типу). – прим. перев.

продавцом земли и двух частных займов на 40 и 25 тысяч под 5% каждый. По всем этим займам первые пять

лет допускалось выплачивать только проценты. В течение первых четырех лет община выплачивала по этим

займам приблизительно по 37500 долларов ежегодно, но на пятый год участники группы поняли, что

необходимо рефинансировать заем, пока не наступило резкое увеличение размера платежа, ожидаемое в

2000 году. К этому моменту Оксидентальский Центр Экологии и Искусств уже на протяжении четырех лет

проводил обучающие занятия по органическому земледелию, сохранению негибридных семян,

пермакультурному дизайну и другим аспектам устойчивого развития и приобрел хорошую репутацию в

округе. Многие участники семинаров приезжали повторно, а некоторые стали друзьями Центра и регулярно

волонтерили на посадках деревьев и других коллективных работах. К одному из таких друзей (точнее, к

одной из подруг) и обратился Дэйв Хенсон с предложением о рефинансировании займа. Женщина была рада

помочь общине своими деньгами, и в итоге вместе с Дэйвом они разработали условия миллионного

рефинансирующего займа на срок 30 лет под 6,85 процента годовых. На полученные деньги община

расплатилась с прежними кредиторами (765 тысяч), провела некоторые капитальные улучшения на участке

и пополнила свой резервный фонд. После этого рефинансирования ежемесячный платеж общины составил

5565 долларов на 11 человек, т.е. 515 долларов на одного участника.

КАК ФИНАНСИРОВАНИЕ ВЛИЯЕТ НА ДОЛЮ В СОБСТВЕННОСТИ И НА ПРАВО ГОЛОСА.

Предполагается, что за месяцы до того, как вы начинаете собирать

средства, вы уже приняли решение о том, каковы должны быть вклады основателей

в покупку земли, и каково будет соотношение сделанного каждым участником

вклада к доле в правах на общее имущество и к праву участия в принятии общих

решений. Вот несколько вопросов, на которые следует ответить, продумывая этот

аспект:

1. Необходимо ли, чтобы все основатели вложили в покупку земли равное

количество средств, или же возможно, чтобы размеры вкладов были разными?

2. Будут ли вложенные основателями деньги давать им долю в праве на

общее имущество? Как размер этой доли будет соотноситься с размером сделанного

вклада?

3. Будет ли размер вклада привязан к объему прав по пользованию и

распоряжению общим имуществом и к объему расходов и ответственности за ее

содержание? Будет ли право голоса при принятии общих решений зависеть от

размера вклада?

4. Готов ли кто-то (из более обеспеченных членов группы) предоставить

займы общине или кому-то из менее обеспеченных членов? На каких условиях?

5. Будут ли новые члены, которые придут позже, вкладывать столько же

средств, сколько вложил каждый из основателей? Должны ли они будут вложить

больше, с учетом роста стоимости земли по мере ее освоения? Получат ли

основатели, вложившиеся в расходы по созданию инфраструктуры, компенсацию за

это от будущих новых членов?

6. Будут ли вклады членов (полностью или частично) возвращаться им в

случае выхода из общины? В каком объеме? Как будут изыскиваться средства для

возвращения вкладов?

В каждой из общин, про которую покупку земли которыми здесь рассказано,

основатели имеют равные права и обязанности в отношении общего имущества и

равные права при принятии общих решений. Однако это совсем не обязательно

должно быть именно так. К примеру, в общине может быть так, что решения,

влияющие на стоимость общей недвижимости, принимают только те, кто вложился в

ее покупку, а остальные решения – принимаются всеми жителями вместе. При этом

остальные члены могут также постепенно выплатить свою долю и, тем самым, тоже

заработать право на участие в принятии решений, влияющих на стоимость земли.

Следует, однако, заметить, что эта схема, хотя и позволяет остаться в одной

группе людям с разным уровнем дохода, может вызвать определенный дисбаланс

власти в общине и сопутствующие этому обиды и конфликтные ситуации. Как уже

было рассказано, Хэнк Обермейер как единоличный основатель Марипоза Гроув

( Mariposa Grove), заплатил все деньги один. Однако после того, как община

реорганизуется в жилищный кооператив и проведет рефинансирование, каждый

пайщик будет иметь долю в праве на общее имущество и право голоса.

Экопоселения Дансинг Рэббит и Лост Вэлли, в которых деньги вложили не

все основатели, разработали разные пути для того, чтобы члены, не вложившие

денег изначально, и новые члены смогли компенсировать вложившимся участникам

их расходы. Члены Дансинг Рэббит не платят вступительного взноса, но зато

платят арендную плату за занимаемые ими индивидуальные участки – эта плата

идет на погашение займов поселения. Участники Лост Вэлли платят вступительный

взнос, а также плату за проживание в домиках, принадлежащих общине, - эти

средства также идут на выплату текущих кредитов общины. Вновь вступающие члены

Этхэвен платят вступительный взнос 4000 долларов, а также единовременный взнос

за долгосрочное пользование индивидуальным участком, размер которого

увеличивается каждый год на 1000 долларов и на 2002 год составлял $17000.

*

*

*

В 13 главе мы рассмотрим основные задачи и трудности, с которыми сталкиваются общины на

стадии освоения земли, и узнаем, как их решали разные поселения.

ГЛАВА 13.

ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ И СОЗДАНИЕ УСТОЙЧИВЫХ

ПОСЕЛЕНИЙ.

Как только основатели Этхэвен ( Earthaven) купили землю, они хотели сразу приступить к

планировке территории и ландшафтному дизайну по принципам пермакультуры. Однако в их случае этот

процесс мог растянуться на год-два, во-первых, из-за горного рельефа, а во-вторых, из-за необходимости

предварительно проводить межевание для определения границ участка, т.к. прежние хозяева земли не знали

ни точного количества акров их владений, ни их границ. В то же время, группа хотела приступить к

созданию хотя бы первоначальной инфраструктуры для того, чтобы можно было дольше находиться, жить

на земле и развивать видение будущего поселения, но так, чтобы эта работа не помешала в дальнейшем

освоению участка в соответствии с принятым планом.

Вот как они поступили.

ХОД РАЗВИТИЯ ЭТХЭВЕН (EARTHAVEN).

Горный рельеф Этхэвен делал планировку местности и освоение территории более сложным, чем у

большинства создающихся поселений. Их территория состояла из долин трёх сливающихся рек, заливных

лугов, горной гряды с подножиями, террасами, крутыми склонами и вершинами. (В отличие от лесистой

горной территории Щедрого Рассвета ( Abundant Dawn), горы Этхэвен были более крутыми, без лугов. Из

коммуникаций имелась только телефонная линия, и не было никаких строений, кроме разваленного

охотничьего домика). Некогда плодородная земля была истощена предыдущими хозяевами - небольшой

аппалачинской фермерской общиной. Когда-то эти места были заселены довольно густо, и известно, что

почтовое отделение находилось около слияния двух больших рек, а люди жили в небольших долинах и

возделывали крутые склоны. Необитаемая в течение двух последующих поколений, эта земля покрылась

лесом, и выросшие деревья успели дать потомство к тому моменту, когда в 1994 году здесь появились

основатели общины Этхэвен.

Первым делом основатели потратили около 6000 долларов на разметку границ на местности и

около 2000 долларов на аэрофотосъемку и составление карты.

С картой в руках, ведомые Питером Бэйном и Чаком Маршем - двумя основателями Этхэвен,

ландшафтными дизайнерами и специалистами по пермакультуре, - участники группы обходили территорию,

выявляя и определяя заповедные места и места Силы ( sacred places), русла рек и весенних ручьёв, заливные

луга, овраги, популяции интересных растений, участки, пригодные для земледелия, места для прудов, места

для жилья и хозяйственных сооружений. Они также хотели получить представление о плодородии земли и

ограничить будущее население общины в соответствии с его уровнем. Они посчитали, что если они будут

выращивать сами большую часть своего продовольствия, их земля сможет прокормить 120-160 чел.

После нескольких лет наблюдения за землёй и выявления ее изменений в различных условиях, они

нанесли на карту ключевые объекты будущего экопоселения. Они определили заповедные места (sacred

sites); территорию, где останется лес; землю под огороды и сады; расположение будущих прудов и

гидроэлектростанций; центр поселения и территорию под строительство общих объектов; существующую

дорогу и будущие дороги и тропы; нанесли на карту участки для строительства жилых домов и возможные

подъезды к ним. Они решили строить только на склонах и сохранить ровные участки для земледелия.

Определив всё это и руководствуясь образом «экологического поселения, распланированного по

принципам пермакультуры», они решили создать следующую инфраструктуру:

•

Центр поселения, где будут располагаться место для собраний ( Council Hall); большое

здание с кухней, столовой для общих трапез и встреч; информационный центр и

библиотека, а также, возможно, общие мастерские, торговые и офисные помещения, и,

вероятно, общежитие-гостиница.

•

10 (позднее 11) соседств ( neighborhoods) - жилых кварталов, состоящих каждое из 3-8

энергосберегающих экодомов на участках площадью от 1/8 до 1/4 акра102, расположенных

на наиболее пологих южных склонах. Каждый участок в перспективе будет террасирован

для разведения сада и, кроме того, жители каждого соседства будут иметь садово-

огородные участки на общей территории поселения - в низинах, на пологих склонах или

горных террасах.

•

Искусственные водоемы. Для ускорения восстановления плодородия почвы и обеспечения

продовольственной автономности, жители общины будут стараться задерживать как можно

больше воды на своей территории за счёт водосбора с крыши и накопления её в прудах.

Затем вода будет использоваться для восстановления почвы на определённых участках, с

применением органических материалов.

•

Подготовительный "базовый лагерь" - участок неподалёку от центра экопоселения, где

люди смогут учиться и практиковать технологии экологического строительства. перед тем,

как селиться в соседствах.

•

Сооружения и инфраструктуру для индивидуального бизнеса членов общины на

специальных «бизнес-участках» (business sites) в центре экопоселения и на территории

соседств.

•

Поля и пастбища для крупномасштабного земледелия и животноводства.

•

Мосты через каждую из трёх рек для автомобильного сообщения с центром поселения.

•

На вершинах горного хребта было решено ничего не строить, кроме того сохранить в

нетронутом виде заповедные места ( sacred sites), а также самую тихую и живописную

долину, как места первозданной природы.

ЧТО МЫ ПОДРАЗУМЕВАЕМ ПОД ПОНЯТИЯМИ "ПЕРМАКУЛЬТУРА" И "ЭКОПОСЕЛЕНИЕ"?

ПЕРМАКУЛЬТУРА - это система техник и принципов создания устойчивых

поселений с растениями, животными, строениями, и особенно - гармоничных

отношений между ними. Она руководствуется такими этическими принципами как

"забота о Земле", "забота о людях", "распределение избытков" (см. Источники).

Ниже приведено широко используемое определение термина " экопоселение",

данное Робертом Гилманом:

" Экопоселение – это поселение со всеми чертами человеческий деятельности

разумных пределов, в котором человеческая деятельность безопасно интегрирована

в природную среду таким образом, который поддерживает здоровое развитие

человека и может успешно продолжаться неопределенно долгое время" (Роберт

Гилман. "Экопоселения и устойчивые поселения". Пер. с англ. В. Шестакова).

Несмотря на то, что термин появился совсем недавно, в начале 1990-х гг.,

концепция экопоселения привлекает уже очень большое и все время растущее число

альтернативных общин. Некоторые более старые общины модифицировались,

восприняв некоторые аспекты устойчивого развития (такие как строительство из

натуральных материалов или использование альтернативной электроэнергетики) и

назвали себя экопоселениями, в то время, как другие, включая некоторые живые

жилищные сообщества, пытаются создать полноценные экопоселения с нуля. Следует

отметить, впрочем, что многие активисты экопоселенческого движения сходятся во

мнении, что на данный момент настоящих экопоселений ещё нет (поскольку ещё

рано судить о том, будут ли существующие поселения устойчивыми в масштабах

неопределённого будущего), поэтому называют эти общины экопоселенческими

инициативами ( aspiring ecovillages).

102 5-10 соток. – прим. перев.

Процесс исследования местности, составления карты и планировки территории экопоселения, а

равно приход к общему согласию по поводу планировки в масштабах группы занял три года. Одновременно

участники группы копили деньги, чтобы расплатиться с частными инвесторами и начать первый этап

создания инфраструктуры.

Хронологически их действия выглядели так.

1995 г.

В первый год поселенцы заказали разметку границ, аэрофотосъемку и составление карты, и начали

исследовать особенности местности и их изменения в разные времена года, отмечая это на карте.

Они изучили, как создать свой собственный «карманный» банк и учредили Фонд земельных паёв

( EarthShares Fund), чтобы поскорее собрать средства для погашения долга перед продавцом и обрести

полный контроль над своим участком (см. Главу 9).

Большая часть основателей жила и работала в Эшвилле, в 45 мин. езды от будущего экопоселения,

куда они приезжали на выходные. Они пригласили волонтеров и с их помощью расчистили южный склон в

центре владений, где построили навес, и один из членов построил небольшой домик.

1996 г.

На следующий год члены группы продолжили исследовать местность и корректировать карту. Они

очистили от леса ещё некоторую площадь на склоне в центре территории и проложили туда вторую дорогу

для лучшего доступа. Это место, которое они назвали Хат Хэмлет ( Hut Hamlet, букв. «Шалашная

деревушка»), предназначалось для «базового лагеря», состоящего из небольших экспериментальных

экодомов с пассивным солнечным обогревом, площадью около 300 кв.футов (28 кв.м) каждый. Эти домики

будут служить временным жильём, пока люди не построят себе капитальные дома. В процессе их

строительства основатели хотели испробовать различные строительные технологии, чтобы научиться

работать с доступными в этих местах натуральными материалами. Предполагалось также, что возможные

ошибки, допущенные при строительстве маленьких домиков, будут учтены перед масштабным

строительством.

Из леса, спиленного на территории, используя лошадей для его транспортировки и портативную

пилораму для распиловки, они построили в Хат Хэмлет небольшое помещение с кухней, столовой и баней.

Провели трубу для водоснабжения из ручья, установили мини-электросистему на солнечных батареях, от

которой питался насос и освещение кухни, а также поставили холодильник, работающий на пропане. Кроме

того, был построен компостный туалет из самана, погреб, три новых домика и пешеходные мосты через

реки. Был привезён органический материал для мульчи, начали возделываться огороды. Внешняя красота

также имела большое значение для основателей: у сооружений на Хат Хэмлет были металлические зелёные

крыши (с водостоками), а внешние стены, обмазанные глиной, варьировались в цвете от светло-жёлтого до

персикового, за счёт цвета местной глины. В некоторых строениях были глинобитные полы.

Так же, как Круг Сеятелей и Дансинг Рэббит, экопоселение Этхэвен стремилось с самого начала

осуществлять миссию экологического просвещения, и поэтому уже на второй год существования поселения

в нём начали проводиться семинары и мастер-классы под навесом, сооружённым в первый год. К этому

времени, поскольку уже существовало элементарное жильё и некоторые удобства, несколько человек жили

в Хат Хэмлет круглый год.

1997 г.

На третий год основатели закончили нанесение подробностей местности на карту.

Пермакультурные дизайнеры из числа группы разработали детальный план экопоселения, и в процессе

нескольких собраний группа скорректировала его и утвердила.

В этот год члены общины расплатились с продавцом земли, и, наконец, могли осваивать всю

территорию. Они начали строить дороги к местам будущих жилищных соседств ( neighborhoods). Построили

несколько домиков в Хат Хэмлет и заготовили пиломатериал для строительства запланированного ранее 13-

гранного Зала Собраний ( Council Hall). Ещё несколько людей переехало на постоянное жительство.

1998 г.

На четвёртый год было продолжено строительство дорог к соседствам, расчищена территория под

планируемый центр поселения, поставлен каркас Зала Собраний, и установлена микро-гидроэлектростанция

на реке. Несколько членов основали лесопромышленный кооператив (пайщиками которого являлись сами

же работники), который занялся валкой и распиловкой леса, для чего они установили пилораму и

организовали лесопилку в центре поселения.

Община теперь имела достаточно средств со вступительных и арендных взносов, уплачиваемых

новыми членами, чтобы финансировать не только текущие проекты, подобные описанным выше, но и

начать возврат долгов вкладчикам Фонда земельных паёв. К этому времени около 15 человек переселились

на землю поселения.

1999 г.

На пятый год участники общины создали несколько искусственных биопрудов для сбора и очистки

"серой" воды, построили трёхэтажный корпус для проживания семей с маленькими детьми, подготовили

площадку для гостевого лагеря на берегу ручья. Завели под крышу Зал Собраний, заполнили опалубку его

стен соломой и саманом, и начали проводить в нём встречи. Несколько членов общины начали

строительство общего дома в одном из соседств.

2000 г.

На шестой год они реконструировали и расширили кухню-столовую в Хат Хэмлет. Ещё несколько

основателей и новых членов переехало из города на землю и построили жильё в Хат Хэмлет, и/или

подготовили место для капитального дома в соседстве .

К этому времени около 25 человек жило в поселении.

2001 г.

На седьмой год было закончено оштукатуривание изнутри Зала Собраний и сделан ещё один

погреб. Один из членов построил небольшой магазин и ещё одно здание, которое в будущем станет местным

кафе. Другой человек изыскал средства и организовал работу добровольцев по возведению сауны.

2002 г.

На восьмой год был готов большой резервуар для воды над Хат Хэмлет для улучшения

водоснабжения, также провели водопровод к другим прилегающим объектам. Была закончена внешняя

отделка Зала Собраний, внутри настелен деревянный пол. Одна семья построила большой дом, который

будет служить как постоянным жильём для неё, так и временным для гостей и других членов общины, кто

ещё не построил собственное жильё. Другая группа на близлежащем участке начала строительство

двухэтажного общежития с небольшими комнатами, общей кухней и другими удобствами. И наконец, на

восьмой год поселенцы накопили достаточно людей, средств и навыков, чтобы построить первый серьезный

мост через речку, которую раньше пересекали вброд.

К этому времени около 35 человек жило на земле круглогодично.

Как сами члены Этхэвен, так и их гости считают развитие этого поселения чрезвычайно медленным

и ещё далеко не законченным.

Даже если ваша группа не намерена приобретать необустроенную гористую территорию, и не

собирается создавать полновесное поселение, история Этхэвен демонстрирует множество аспектов

развития, с которыми вы столкнётесь в процессе обустройства вашей земли, восстановлении старых и

возведении новых строений на ней.

ПРИСЛУШИВАЯСЬ К ЗЕМЛЕ

План поселения показывает, как его строения и другие обустроенные территории (дворы, газоны,

детские площадки, огороды, сады поля, пруды, дороги, мосты, пешеходные тропы, места для парковки, и

т.д.) расположены по отношению друг к другу и к особенностям естественного ландшафта - равнинам,

лесам, рекам, озёрам, болотам и т.п.

Один из принципов пермакультуры состоит в том, что поселение, чтобы быть устойчивым, должно

быть адаптировано к потребностям и связям экосистемы, в которых оно находится. Таким образом, план

местности, составленный по принципам пермакультуры, показывает также, каким образом созданные

человеком объекты будут дополнять и взаимно восполнять потребности земли, живых существ и людей.

Специалисты пермакультурного дизайна и опытные основатели экопоселений настоятельно

советуют продумать планировку местности перед возведением каких-либо строений на земле, а не находить

удобный участок для первого дома и составлять план по ходу дальнейшего освоения. А создание плана

поселения по принципам пермакультуры требует обретения глубокого знания вашей земли -

"прислушиваться" к ней в течение нескольких сезонов, чтобы понять её нужды.

"Мне много раз случалось работать с альтернативными поселениями, - говорит дизайнер,

специалист по пермакультуре Тэд Батхарт, - "и я был поражён малозаметным, но таким важным вкладом,

сделанным членами общин, которые первыми пробились к реальному переживанию связи со своим

конкретным кусочком земли. У них есть тонкое чувство духа этой земли, и оно движет ими в принятии

решений, и ведёт к достижению экологической устойчивости".

Тэд отмечает, что обыденный подход к освоению земли в нашей культуре рассматривает землю как

"эксплуатируемый ресурс: чистый холст с определёнными свойствами, на котором мы можем располагать

наши дома и дороги." Для того же, чтобы действительно принять более экологичный и устойчивый подход,

мы должны, прежде всего, видеть землю нашей общины как долговременное место обитания как для

человека, так и для других существ, живущих на ней. Во-вторых, Тэд говорит, что "мы должны открыть для

себя душу нашей земли, дух этого места. Что в ней священно, неприкосновенно? Что вдохновляет и

ободряет?" Он предлагает простой метод - найти самое красивое место на участке, и затем построиться где-

нибудь в другом месте. Наконец, он говорит: "Проектируйте строительство объектов исходя из

минимального вреда и максимального обогащения образа этого конкретного места".

Как видно, основатели Этхэвен следовали этим принципам планировки.

Другие поселения, о который вы прочитали в этой книге, прошли подобный путь. Основатели

Дансинг Рэббит наблюдали за землёй несколько сезонов на уровне группы, изучали принципы

пермакультуры, и на основе этих знаний составили план местности для своих 280 акров. Лост Вэлли, Круг

Сеятелей ( Sowing Circle/OAEC) и Щедрый Рассвет ( Abundant Dawn), несмотря на то, что их земля уже была

в некоторой мере обустроена, разработали политику использования земли и другие соглашения о том, как

они будут устойчиво осваивать остальную землю и создавать новые сооружения. Все 4 экопоселения,

которые мы рассмотрели, - Этхэвен, Дансинг Рэббит, Круг Сеятелей и Лост Вэлли - проводят мастер-классы

и семинары по ландшафтному дизайну, принципам пермакультуры, и/или экологическому строительству.

СОЗДАНИЕ ПЛАНА МЕСТНОСТИ СВОИМИ СИЛАМИ

"Наш успех в продвижении нашего образа поселения новой культуры в Этхэвен определяется

качеством нашей работы как общественных организаторов и пермакультурных дизайнеров, - говорит Чак

Марш. - Многие ошибки экопоселений происходят от неудачной организации - как социальной, так и

физической. Планирование требует времени, но вложение в хорошую проектировку себя более чем окупит в

виде долгосрочного благосостояния общины и её членов".

Он отмечает, что, хотя в обычной культуре проектировка и планирование обычно возлагаются на

профессионалов, такой подход малопригоден для общины, т.к. ослабляет связь ее членов с землей и ставит

их будущую жизнь в зависимость от решений, мотивы которых им не всегда ясны. Как и большинство

пермакультурных дизайнеров, Чак предлагает общинам изучить принципы пермакультуры и, возможно, под

руководством специалиста по пермакультуре, создать свой план самостоятельно. "Проектирование и

планирование силами общины, хотя и довольно медленный и порой изнуряющий процесс, имеет явные

преимущества в том, что результат с большей вероятностью будет отвечать реальным нуждам людей."

Вот как этот процесс происходил в Святилище Горы Зуни ( Zuni Mountain Sanctuary). В 1990-х годах

пермакультурный дизайнер Бен Хэггард был приглашён в эту общину в северной части штата Нью-Мексико

для помощи в разработке основанного на пермакультуре плана территории площадью 315 акров. Группа

начала с досконального изучения пермакультуры, затем исследовала свою территорию на предмет

преобладающей розы ветров, процессов эрозии почвы, свидетельств о прошлых пожарах и наводнениях;

получила представление о качестве почвы, растительном и животном разнообразии. "Основатели

Святилища Горы Зуни определили наиболее подходящие места для строений, садов, лесопосадок,

священных мест, коридоров дикой природы, - вспоминает Бен Хэггард. - Они прислушивались к земле,

позволяя её возможностям и потребностям диктовать структуру освоения".

Он описывает деталь одного из черновых планов: "Одна короткая, легко обслуживаемая дорога

обеспечивает доступ к плотно расположенным участкам центра поселения, окружающим поля и пруд с

вливающимся в него ручьём. Эта дорога хорошо открыта солнцу, а значит, менее подвержена гололёду

зимой и грязи летом. Она проходит по краю территории, за счёт этого препятствует эрозии. Она немного

выше сада, и сток дождевой воды с неё может быть использован для полива. Дорога перпендикулярна

доминирующему направлению ветров и, соответственно, служит идеальной защитой от пожара. Она

оставляет большую часть владений свободной от вторжения автомобилей, минимизируя возможное

загрязнение и увеличивая открытые пространства и участки дикой природы. Члены Святилища Зуни взялись

за смелый и сложный проект, какой мало кто осуществлял и мало кто мог бы себе позволить осуществить в

одиночку. Их стараниями земля станет более здоровой, чем когда они пришли на неё".

КАК ИЗБЕЖАТЬ "СИНДРОМА БЕЖЕНЦЕВ ИЗ ГОРОДА"

"Многие из нас настолько травмированы бешеным темпом современной жизни, что нам кажется,

что для защиты от грубого и опасного мира нам необходимо иметь огромное пространство вокруг себя, -

говорит Чак Марш. - Я вижу одной из главных задач Этхэвен - найти способы удовлетворить потребность

людей в личном пространстве, но при этом располагая их участки компактно, не распыляя по всему

ландшафту".

Бен Хэггард называет эту тенденцию "Синдром беженца из города".

"Люди, привыкшие жить в городах и пригородах, опасаясь возможной нехватки покоя и личного

пространства в основываемых ими сельских поселениях и общинах, распыляются по территории в поисках

места, где можно спрятаться, - говорит он. – И в итоге в миниатюре повторяются худшие черты планировки

пригородов – бессистемная, деструктивная разрозненность. Сети коммуникаций и дорог разрастаются,

требуя обслуживания, создавая очаги эрозии, вторгаясь в дикую природу. Стоимость водо- и

электроснабжения, вывоза мусора растёт. Взаимодействие становится затруднённым. Часто подобные

решения как бы подразумевают, что жители будут всегда оставаться молодыми и физически здоровыми".

Перед тем, как члены Святилища Горы Зуни узнали о принципах пермакультуры, один из них

выбрал участок для строительства дома далеко от центра общины. Как и все члены поселения, он

намеревался первым делом построить себе дом, для чего требовалось обеспечить доставку строительных

материалов и воды (для бетона). Бен Хэггард заметил, что удалённое расположение требует отдельной

дороги, а в хрупкой экосистеме пустыни Нью-Мексико даже однократный проезд автотранспорта оставляет

след очень надолго. И этот дом, как и другие дома, будет требовать обслуживания и подвоза материалов. И

даже хорошо спроектированный энергосберегающий экодом требует топливо - дрова или пропан - для

дополнительного отопления в особенно холодные зимы.

Бен также отмечает, что проживание вдалеке от центра общины может сделать жизнь гораздо

сложнее в условиях, где она и так достаточно непроста. К примеру, при забывании нужного инструмента

придётся возвращаться домой, порой в суровую погоду. "Я заметил, что в распылённых поселениях люди

просто приспосабливаются к отказу от того, в чём нуждаются. Ежедневные хождения от одного места до

другого сковывают возможности жителей делать свою работу. Как поселенцы по отдельности, так и община

в целом испытывает сумасшедшую трудовую нагрузку, в то время как общественная жизнь и содержание

инфраструктуры не получают должного внимания".

Бен предложил члену общины представить ситуацию, когда 20 или более домов поселения

расположены как изолированные усадьбы по всей территории. "Он увидел, что такая схема сводит на нет

существование того самого большого открытого природного пространства, которого так желают

экопоселенцы, - говорит Бен. - Где бы ни захотелось тебе погулять - всюду будут находиться чьи-нибудь

постройки". И человек согласился с планом групповой застройки, убеждённый, что этот вариант обеспечит

оптимальное использование удобных для строительства земель и целостность открытых общих территорий.

КАК СОЗДАТЬ ПОКОЙ И ЛИЧНОЕ ПРОСТРАНСТВО В САМОМ СЕРДЦЕ

ОБЩИНЫ

И все-таки желание рассредоточиться подальше друг от друга вполне понятно. Наибольшее

опасение людей, выбирающих жить в общине, состоит в том, что у них не будет достаточно личного

пространства. Тем не менее, жители датских домовладельческих общин, которые с конца 1960-х годов

живут в компактно расположенных двух- и трехэтажных домах, а также кохаузинг-архитекторы Кэтрин

МакКамант и Чарльз Дюретт хорошо знают, что жители общин подобной планировки редко жалуются на

отсутствие личного пространства. "Люди понимают, что стоит им закрыть дверь - и их жилище настолько

же личное, как и любое другое личное жилище", - отмечает Кэтрин МакКамант.

"Гораздо легче создать возможность уединения в общине, чем создать общину среди

уединённости", - говорит член Уинслоу Кохаузинг Том Монч.

Поскольку личное пространство - важная тема, нам необходимо найти пути обеспечить устойчивое

развитие и одновременно удовлетворять наши потребности в личном пространстве. К счастью, есть немало

способов добиться этого. Во-первых, можно спроектировать жилую застройку таким образом, чтобы

входные двери (а также окна кухонь, к примеру) - "парадные" стороны домов - были обращены к фасадам

других домов и общим территориям, а жилые комнаты и спальни находились в тыльной, "приватной" части,

обращённой к заднему двору и индивидуальному участку, закрытым от глаз соседей (и ничей фасад не

должен быть обращён в сторону соседского заднего двора). Во-вторых, важно продуманное расположение

окон, чтобы окна соседних домов не смотрели друг в друга. В-третьих, эффективная звукоизоляция внешних

стен, и особенно, стен, разделяющих помещения разных хозяев внутри одного здания, использование

плотно закрывающихся окон и зверей - всё это улучшает звуковую защищённость жителей.

"До тех пор, пока ваши потребности в личном пространстве и самостоятельности не удовлетворены,

- говорит Дэвид Барретт, архитектор из Боулдера, - вы не сможете всерьёз заниматься общиной".

ДИЗАЙН ДЛЯ СОВМЕСТНОЙ ЖИЗНИ

Планировка территории экопоселения может быть сделана так, что будет расширять общественное

взаимодействие и повышать чувство общинности. Чак Марш называет это «Дизайном содружественности»

(" Designing for conviviality" )103.

103 Приблизительный перевод. Англ. слово conviviality имеет два значения – «совместное пиршество,

застолье» и «празднество», т.е. в названии одновременно присутствуют два аспекта – (1) совместность,

совместная жизнь и (2) общее веселье, праздничность, радость от нахождения вместе. – прим. перев.

«Дизайн содружественности подразумевает расположение домов, дорог, тропинок таким образом,

чтобы обеспечивать - и, по факту, стимулировать, - качественные человеческие взаимоотношения в

процессе наших ежедневных занятий», - говорит Чак Марш.

Способы такого расположения включают:

Визуальную связь. Дизайнеры используют "линию взгляда", чтобы помочь людям ощущать

большую объединённость. Если вы видите общий дом экопоселения с вашего крыльца или окна кухни, это

позволяет вам ощущать свою причастность к нему и побуждает сходить в этот дом и воспользоваться им.

Если вы со своего крыльца или окна кухни видите дома соседей, это даёт вам ощущение связи с людьми,

которые там живут, и побуждает чаще ходить к ним в гости, вступать во взаимодействие с ними. Ощущение

уютного соседства создаётся, к примеру, если дома расположены так, что их фасады обращены друг к другу,

то есть каждый со своего крыльца видит дома соседей.

Комфортная удалённость. Насколько далеко находятся строения от общих широко используемых

троп и дорог, также определяет чувство причастности к общине. В исследованиях, проведённых в 1990-х

годах, архитекторы живых жилищных сообществ и члены домовладельческой общины Дэвис ( Davis) в

Калифорнии определили, что наиболее комфортное и приятное "ощущаемое пространство" от крыльца до

общей тропы составляет около 10 футов.

Выдающееся положение. Чтобы общий дом хорошо использовался и был любимым и

вдохновляющим символом общины, он должен быть визуально более выдающимся, чем другие здания, и

располагаться на центральной территории, где люди могут его видеть со своих крылец и окон. Чтобы

применить вышеописанные «паттерны содружественности», живые жилищные сообщества часто

проектируются следующим образом: жилые дома располагаются в два ряда, разделённые более или менее

широкой прямоугольной полосой общей территории, фасадами к ней; примерно в 10 футах от крыльца

каждого из домов, по периметру этой полосы, проходит пешеходная тропа, а большой общий дом находится

с одного из концов прямоугольника общей территории – так, что он виден со стороны каждого дома.

Пешеходные тропы, площадки и центростремительная сила. Пешеходное движение может

также стимулировать коллективное единство, а дорога с автомобильным движением - нарушать его.

Наличие ограниченного числа пешеходных троп между пунктами назначения с естественными местами для

остановок и отдыха по пути - беседками, затенёнными скамейками, столами, и т.д. - позволяет людям

непреднамеренно встречать друг друга и заводить беседы. Если расположить парковку на краю территории,

а тропу, соединяющую парковку с жилыми домами проложить мимо Общего дома, где будут находиться

почтовые ящики и доска объявлений, то у людей появляется повод по пути из дома к машине или наоборот

заходить в общий дом, где они, с большой вероятностью, будут встречаться друг с другом и общаться.

Подобные особенности планировки создают концентрирующую, центростремительную силу и ослабляют

действие распыляющих, центробежных сил.

"При хорошем дизайне, содружественность между людьми в поселении создается сама собой,

потому что физическое пространство настроено на мудрость нашего тела, - говорит Чак Марш. - Строения

создают позитивный внешний вид; входы оформлены выдающимся образом; аллейки украшены арками;

тропинки вьются и пересекаются; места, где можно сесть и отдохнуть, встречаются в достаточном

количестве; люди не боятся спать в общественном месте или заниматься любовью в лесу. Планировка по

принципам пермакультуры призвана заботиться не только о земле и нашем физическом теле, но также и о

душе каждого из нас и всего коллектива в целом."

ВАШ ОБЩИЙ ДОМ

Общие дома различаются так же, как и общины, их создавшие. Они могут

быть как помещением для общих обедов и проведения встреч, так и включать,

кроме этих, и другие функции: место для танцев, комнаты с различными бытовыми

принадлежностями, прачечные, комнаты для молодёжных вечеринок, мастерские, и

т.д. Некоторые общие дома делятся на несколько изолированных секторов для

разных видов деятельности. (Хороший источник на эту тему – раздел «Язык

паттернов для деревни» в книге «Язык Паттернов» Кристофера Александра104. См.

"Источники").

Хорошо спроектированный общий дом может буквально создать связующую

силу, чувство "общего сердца", быть источником удовольствия, радости и

104 Christopher Alexander. A Pattern Language.

гордости для членов общины. Ниже приводятся несколько советов о том, как

создать такой объединяющий центр.

Все яйца в одну корзину.

Для обеспечения лучшего общественного взаимодействия, группового

единства и содружественности, а также, кроме прочего, экономии денег, хорошо

иметь относительно небольшие индивидуальные дома и большие общие дома с

множеством приятных вещей.

Сделайте его выделяющимся.

Многие экопоселения используют разработанные Кристофером Александром

принципы "строительных архетипов" из "Языка Паттернов" для создания тёплой и

привлекательной атмосферы строений, которая притягивает дух общины. Один из

этих принципов заключается в том, что главное здание общины при любом

расположении должно казаться выше, больше соседних строений, или каким-либо

другим способом выделяться среди них.

Поставьте его "в сердце".

Общий дом должен быть доступен как зрительно, так и путём пешеходных

троп, с множества разных мест внутри и вовне экопоселения.

Сделайте его красивым.

Архитекторы домовладельческих общин Кэтрин МакКамант и Чак Дюррет, также

как и Кристофер Александр, говорят, что, чтобы общий дом хорошо выполнял свои

функции и использовался членами общины, он должен быть красивым. В идеале, он

вдохновляет и ободряет их, когда они его видят - физический символ общины для

ёё членов.

Постройте его в первую очередь.

Многие основатели общин заметили, что строительство общего дома в первую

очередь, перед любыми индивидуальными жилищами, существенно усиливает

коллективную сплочённость и общинный дух. Это создаёт энергетический центр для

концентрации внимания группы - центростремительную силу. Напротив, когда

каждый в первую очередь занят строительством собственного дома, это обычно

порождает в группе разобщающую, центробежную силу.

Постройте его своими руками.

Ничто так не сплачивает коллектив, как совместный труд, и ничто не

делает людей настолько гордыми их общим домом, как строительство его своими

руками. «Я постоянно вижу, как люди испытывают радость, ощущая себя частью

целого, и стараются выложиться в полную силу при строительстве общего дома их

поселения», - говорит Тэд Батхарт. В идеале, общий дом не должен строиться в

короткие сроки профессионалами или наёмными работниками, но создаваться

осознанно, даже ритуально и быть, как говорит Тэд, "заложенным, замешанным и

вылепленным своими хозяевами".

Члены Этхэвен воплотили в планировке своего поселения многие из этих принципов. Дороги и

тропы проложены в соответствии с ландшафтом и естественным образом способствуют встречам

поселенцев по пути между кухней/столовой, домами в Хат Хэмлет, магазином или Залом Собраний.

Жилищные соседства имеют групповую планировку. Кухня/столовая, с её двускатным полотняным навесом

и террасированным двориком больше по размеру и выглядит более внушительно, чем окружающие

строения, видна с главной дороги поселения и одной из парковок. Зал Собраний имеет большие размеры и

выдающийся вид, расположен на высокой точке, и также виден с главной дороги.

Физическое обустройство экопоселения - длительный процесс, который может занять 10-15 лет. Но

создание самой по себе общины не бывает законченным никогда.

«Этхэвен, как полотно под кистью художника, - это постоянно продолжающийся процесс, вновь и

вновь повторяемое усилие еще более глубоко познать и привить пермакультуру и экопоселенческую

практику в нашем биорегионе, - говорит Чак Марш. – Мы, находясь в чреве у монстра западной

цивилизации, пытаемся искать путь к выходу в компании родственных, хотя и очень разных душ".

*

*

*

В главе 14 мы рассмотрим одну из важнейших тем, касающихся создания общины - как внутренний

денежный оборот влияет на жизнь в общине, и насколько ваша община может быть привлекательной для

будущих новых членов.

ГЛАВА 14.

ВНУТРЕННИЕ ФИНАНСЫ ОБЩИНЫ: «МОЖЕМ ЛИ

МЫ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ ЖИТЬ ЗДЕСЬ?»

Добыть средства для покупки земли – это одна задача. Обустроить финансовые дела в процессе

непосредственной жизни на земле – совсем другая.

Условия, на которых вы приобрели землю, - и в частности, ежемесячные платежи по кредитам, –

безусловно, повлияют на ваши внутренние финансы. Но основное – это принять решения по поводу того,

будете ли вы платить какие-либо взносы на общие нужды общины, и, если да, то какие. А также будут ли их

платить, и, если да, то в каком объеме, будущие новые участники. Для этого вам необходимо просчитать

ваши расходы – такие, как платежи по кредиту, налоги, страховка, строительство, содержание,

реконструкция и ремонт инфраструктуры, расходы на управление (покупка офисных принадлежностей,

ведение бухгалтерии, содержание веб-сайта и т.д.). В свою очередь, источники доходов общины могут

включать в себя вступительные взносы, ежемесячные или ежегодные членские взносы, арендную плату за

проживание на земле или в зданиях, принадлежащих общине. Кроме того, система доходов общины может

включать в себя трудовые обязательства членов.

Как вы увидите дальше, основатели различных общин пробовали организовывать свои внутренние

финансы совершенно разными способами. И большинство из них создавали свои экономические системы с

чистого листа, не зная о том, как это делали до них другие альтернативные поселения. Однако я думаю, что

вашей группе нет необходимости повторно изобретать велосипед. Приведенные в данной главе примеры

дадут вам массу плодотворных идей по вопросам о том, как вы можете (1) добыть достаточно денег для

того, чтобы выплатить займы, осуществить текущие расходы и построить необходимую вам

инфраструктуру; (2) привлечь достаточно трудовых сил; (3) удовлетворить потребности ваших членов в

заработке, жилье и, возможно, в накоплении и сбережении средств; (4) привлечь новых участников, которые

помогут вам во всем этом.

Таким образом, организуя свои внутренние финансы, вам необходимо подумать о том, каковы

будут ваши ежемесячные (ежегодные) расходы, и насколько приемлемыми получатся взносы с каждого,

если поделить на всех общую сумму. Это будет зависеть от количества участников, выплачивающих взносы,

от уровня ваших доходов, а также от того, достаточно ли средств в вашем резервном фонде для покрытия

части расходов до тех пор, пока к вам не присоединится достаточное количество новых членов. (От вашей

платежеспособности и наличия резервных средств зависит, в свою очередь, решение вопроса о том, будете

ли вы тщательно выбирать ваших будущих членов, основываясь на выработанных критериях участия, или

же будете вынуждены под давлением долгов принимать в группу всех подряд – по той причине, что вы

отчаянно нуждаетесь в их деньгах.)

Если вы предполагаете брать землю в сельской глубинке, количество вопросов, требующих

тщательного раздумья, возрастает. У вас есть, по крайней мере, три возможных выбора:

1. Купить землю рядом с поселком или небольшим городом, где имеется сколько-нибудь

значительный рынок вакансий, или на небольшом расстоянии от него, позволяющем ездить туда на работу.

2. Организовать вашу финансовую систему таким образом, чтобы взносы с участников были

достаточно невелики, чтобы быть доступными для людей с низкооплачиваемой сельской работой, с

частичной занятостью или с нерегулярным доходом от индивидуального малого бизнеса.

3. Открыть в самом поселении одно или несколько прибыльных предприятий, способных

обеспечить членам общины достаточный заработок для обеспечения себя и выплаты взносов на общие

расходы. (Таким предприятием может быть и некоммерческая организация, например, образовательная, как

в Лост Вэлли ( Lost Valley) или Круге Сеятелей ( Sowing Circle), если она приносит доход и платит

заработную плату своим работникам.)

СЕЛЬСКАЯ ОБЩИНА: КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ЖИЗНЬ?

Вот примеры того, как члены некоторых сельских общин зарабатывают деньги:

1. Сельские общины недалеко от хорошего рынка вакансий. Община Круг Сеятелей

расположена в густонаселенной сельской местности, окруженной городами и поселками округа Сонома, в

двух минутах езды от поселка Оксидентал, 25 минутах от городка Санта Роза и в полутора часах от Сан-

Франциско. В связи с этим для её 11 участников было относительно нетрудно довести уровень заработка в

общине до стандартов Сан-Франциско. Пятеро из них заняты в Центре Экологии и Искусств, совмещая, как

правило, в одном лице по несколько должностей – управление, оформление документов на получение

государственных и иных грантов, садоводство, содержание и ремонт инфраструктуры, преподавание.

Штатные сотрудники OAEC начинали с оклада 10 долларов в час, который с годами увеличивался; и в

настоящее время их заработные платы составляют от 1900 до 2600 долларов в месяц, в зависимости от

уровня должности. Это немного по меркам Сан-Франциско, но вполне прекрасно по понятиям общины.

Среди членов Круга Сеятелей имеются также учитель начальных классов; преподаватель экологии;

домохозяйка, подрабатывающая на организации политических мероприятий. Еще один человек, президент

некоммерческой организации, работает половину времени на дому и половину – в городе Беркли, в

полутора часах езды от общины.

2. Сельские общины в 30-35 минутах от рынка низкооплачиваемых вакансий. Щедрый Рассвет

( Abundant Dawn) находится в часе езды от небольшого города Роуноук (шт. Вирджиния) и около 40 минут

от других среднего размера поселков с относительно небольшим количеством рабочих мест и низким

уровнем заработной платы. Трудовая деятельность членов этой общины является типичной для общин,

расположенных в сельской местности с небольшим рынком вакансий. Один человек работает

(самостоятельно) компьютерным программистом (связывающимся с клиентами через Интернет и иногда

выезжающим на заказы в разные места); двое пенсионеров, помимо пенсии, содержат и сдают в наем жилые

помещения, а также пекут хлеб для местных закусочных; один занимается целительством в Роуноуке и трех

близлежащих поселках, а также выполняет другие необычные работы; еще один раньше владел и управлял

мини-пилорамой, но сейчас учится в колледже; наконец, четыре члена коммуны Тикай Под ( Tekiah pod)

изготавливают и продают пеньковые гамаки, подрабатывают на расположенной неподалеку CSA ферме105,

заведуя отделом сбыта фруктов.

Ситуация почти аналогична в Этхэвен ( Earthaven), расположенном в 50 минутах от Эшвилла и в 20

и 30 минутах от двух небольших поселков с небольшим количеством рабочих мест и низким уровнем

заработка. Несколько жителей общины заняты в своем собственном лесопромышленном кооперативе,

который валит и пилит лес и строит в поселении дома. Один человек занимается изготовлением

лекарственных препаратов из целебных трав; другой издает журнал «Активист Пермакультуры»

( Permaculture Activist) (оба они периодически нанимают на временные работы других членов общины);

третий сдает жилье в Эшвилле, а также держит в поселении магазинчик. Два художника рисуют и продают

пейзажную живопись; один столяр делает деревянные светильники со свечами, другой делает лестницы на

заказ. Двое частично заняты административной работой и преподаванием в образовательном центре

поселения «Грани Культуры» ( Culture’s Edge). Несколько человек самостоятельно работают - постоянно или

периодически – выполняя по заказам разные виды работ и услуг: плотники, преподаватели пермакультуры

(один из них также обучает ландшафтному дизайну, другой – принятию решений методом консенсуса),

массажист (ездящий на заказы в Эшвилл), веб-дизайнер, ландшафтный дизайнер. Двое работают

официантами в городке неподалеку, один три месяца в году работает журналистом в другом штате.

Некоторые временами подрабатывают на общественных работах общины – организуют мероприятия и

общие работы, занимаются ремонтом инфраструктуры, готовят пищу для участников семинаров, заведуют

палаточным лагерем. Несколько человек живут на проценты со сбережений; шестеро находятся на пенсии.

Лост Вэлли находится в 15 минутах езды от нескольких маленьких поселков и в 30 минутах от

небольшого города Юджин (шт. Орегон) - все они с небольшим числом рабочих мест и низкими

заработками. 15 человек (почти три четверти жителей) работают в Образовательном Центре общины –

полное или неполное время. Один из частично занятых членов также подрабатывает массажистом в

Юджине и близлежащих поселках. Жители, не работающие в Образовательном Центре, заняты в основном

за пределами общины – полное или неполное рабочее время: грант-райтер106, библиотекарь, егерь в

национальном парке, торговый представитель фирмы, торгующей продуктами питания. Один человек ездит