Американские горки. На виражах эмиграции

Глава 11. Мы строим дом

Я посмотрел на план изложения и подумал: чего-то важного в нём явно не хватает. И тут меня осенило: конечно, мы же строили дом! Так что наша следующая линия будет именно об этом.

Движущей силой строительного проекта была моя жена Светлана. Она так страстно увлеклась строительством, что по окончании работ написала на эту тему небольшую, страниц на 30 с лишним, брошюру.

Итак, небольшое предисловие: мы жили в доме, купленном в октябре 1995 года, и не тужили. Дом стоял в небольшом спальном городке Лос-Альтос, где 10 тысяч домов и 30 тысяч населения. Здесь очень хорошие школы, но нас на тот момент интересовала только хай-скул, которую наша дочь окончила через два года после переезда, и уехала учиться в Беркли. От нас до Беркли час езды, близко. Но ребенок живёт уже отдельно. Остались мы со Светланой в доме вдвоем. Да еще собаку завели.

Дом наш был стандартным для той местности: три спальни, два с половиной санузла (половина – это когда без душа), кухня. Общая площадь 1750 кв. футов. К дому примыкает гараж на две машины. Построен в конце 50-х, то есть лет ему около сорока.

Здесь следует заметить, что в Силиконовой долине земля очень дорогая. Стоимость сорокалетнего дома ничто по сравнению со стоимостью земли, на которой он стоит. Наш участок по площади слегка превышает 10 тысяч квадратных футов. Если грубо округлить, это около 10 соток. Истинная стоимость дома заключается в этом куске земли, а не в постройке. Хотя постройка очень добротная, ничего там не течет, не скрипит, ничем нас не беспокоит, ремонта-починки не требует.

Если купить просто участок земли под строительство, то его стоимость окажется не намного меньше, чем стоимость участка со старым домиком. Многие сделки с недвижимостью в конце 90-х совершались именно с целью последующей перестройки. Кто-то перестраивал для себя, ещё было множество девелоперов и подрядчиков, реконструирующих жильё с целью последующей перепродажи. В случае перестройки дом еще снести нужно было, что тоже не бесплатно.

Особенно выгодно заниматься реконструкцией с целью перепродажи, когда цены на недвижимость растут, что и происходило с начала 1996 года по самый конец 2000-го. За этот период цены на дома в нашем городе выросли более чем в два раза. Что интересно: в 2011 году, на очень ощутимом спаде, цены находились примерно на том же уровне, где они были во время подъема в 2000-м.

Граждане обычно за наличку не строятся. И вообще дома за наличку не приобретают, даже если достаточно денег. Что-то добавляют из своего кармана, но остальные занимают в банке.

Когда речь идет о строительстве индивидуального дома, а не о застройке гектарами, то есть несколько веских аргументов в пользу того, что лучше покупать старый дом под снос, нежели строиться на куске свободной земли.

1) Банк легко дает в кредит 90 % от необходимой суммы на покупку дома, в то время как на покупку земельного участка требуется 50 %-ный даунпеймент. Это понятно, потому что риска с землей больше. В случае неплатежей банку на порядок проще избавиться от дома, чем от земельного участка или недостроенного объекта. На жилой дом спрос выше.

2) Утверждение проекта на строительство, с учетом того, что проект еще надо сделать, занимает ощутимое время. Бывает, что и год проходит, и два.

3) Начинать стройку можно не в любой момент. Есть такое понятие, как «строительный сезон». Даже у нас, в той части Калифорнии, где снежной зимы не бывает, зимой идут дожди. К этому времени новостройку нужно подвести под крышу, иначе все покоробится: строят из дерева и мудрёных стружечных панелей, внешне похожих на ДСП, поскольку сейсмически опасная зона.

Пока вся эта канитель со строительством тянется, купленный дом можно сдать жильцам. А с голой земли какой доход? Только кредит банку платишь, и все.

Сказать, что у нас была какая-то осознанная, разложенная по полочкам, причина для строительства, я не могу. Скорее это нечто подсознательное. Причем не у меня, а у Светланы. И почему она в эту сторону поплыла, я тоже не знаю. Работала себе в «Майкрософт», к строительству никогда в жизни отношения не имела. И вот на тебе!

Началось все с безобидного: «А почему бы нам второй этаж не надстроить?» Действительно, почему нет? Красиво, и места больше. Хотя не сказать, что нам на двоих места мало, но хотелось больше.

Стали приходить разные подрядчики, прицениваться к потенциальному проекту. Укреплять, говорят, надо первый этаж. Не создан он был так, чтобы на него еще один этаж ставить. Когда речь зашла о перепланировке, тут и вовсе началось махание руками и качание головой. Разговор один: проще этот дом снести и на его месте новый построить, чем существенно менять планировку. А мы еще и потолки хотели поднять. В оригинале высота потолков в доме 8 футов, а мы хотели на фут приподнять. Местами, может, и вовсе открыть, раз уж будет второй этаж, чтобы просторнее было.

Сами мы тогда мало что в этом понимали, но все три подрядчика сказали нам, что правильнее все снести. Тут ещё один фактор вмешался: у нас в городе мораторий на строительство вторых этажей. То есть надстраивать ничего нельзя.

Если в доме уже было два этажа, тогда при сносе старого дома можно заново двухэтажный построить. Но если был один этаж, то сити-холл не пропускает план реконструкции с двумя этажами. У них есть специальный отдел по утверждению проектов на новое строительство и перестройку существующего жилого фонда. Аргумент такой, что, мол, соседям не нравится, что кто-то станет со второго этажа им во двор заглядывать.

Если обойти всех соседей в определенном радиусе и они подпишутся, что не возражают против строительства второго этажа, то можешь строить. Но рассчитывать на это не приходится: обязательно кто-нибудь откажется. И даже не один, а большинство будут против. Если тебе сильно приспичило, то можешь и на них, и на сити-холл подать в суд. Это стоит денег и занимает лет пять, но по суду можно пробить разрешение, есть такие случаи. Но мы таким путем идти не хотим. Слишком долго и слишком конфликтно. Мораторий, так мораторий.

Еще один определяющий фактор при планировании строительства – площадь будущей постройки. В Лос-Альтос на это существует ограничение: треть от площади участка. Более того, есть ограничения, на каком расстоянии дом должен отстоять от забора и от улицы, от всех четырех сторон участка. Таким образом, больше, чем 3300 кв. футов мы построить, казалось бы, не можем. Но есть интересный момент: площадь – это то, что находится выше уровня земли. Если выкопать подвал, то он в общую площадь дома не входит. Если подвальный этаж сделать под всем домом, то можно расстроиться аж до 6600 кв. футов.

Именно на этом количестве настаивал наш архитектор, очаровательный иранец. Надо сказать, что у иранцев и у нас, советских людей, архитектурные вкусы на удивление схожи. Но мы по деньгам прикинули и поняли, что нам такой большой подвальный этаж не нужен, и запланировали только на половину дома. Всего кругом-бегом получилось 5000 кв. футов.

В принятии решения по увеличению площади дома имеет место конфликт двух интересов. Для жизни так много не нужно. Когда мы только начинали присматриваться к перестройке дома, то вообще хотели расшириться до 2400–2500 кв. футов. В итоге вышло вдвое больше. Почему? Потому, что тут вступает в игру второй интерес, инвесторский: строиться лучше на дозволенный максимум, чтобы получить максимальную отдачу на каждый вложенный в проект доллар.

Отсутствие опыта в этом деле привело нас к тому, что инвесторское соображение взяло верх над практичностью. Однако планы на строительство были отложены на пять лет в связи с рецессией, начавшейся в конце 2000 года, следом за обвалом интернет-бума. Деньги, отложенные на перестройку дома, пошли в даунпеймент для покупки дома в Саратоге. Строительство в Лос-Альтос стало неактуальным. Может, теперь мы должны строиться в Саратоге, на участке в 47 соток? Там у нас целый холм. А на холме стоиться – это совершенно другой коленкор. Да и по любому, кто же строится, когда цены идут вниз? Надо обождать…

Строительство началось в мае 2005 года и завершилось где-то к июлю 2006-го. К моменту начала стройки нам уже очень многое было ясно. Во-первых, что очень важно, мы поняли, что не хотим жить в Саратоге! Не хотим жить на здоровенном холме, не хотим жить на отшибе Силиконовой долины, не хотим больше бассейна и оленьих стад на нашей подъездной дорожке.

Во-вторых, мы не торопясь, одного за другим, расспрашивали людей, которые строят дома заново, снося прежние постройки. Эти люди делятся на две, очень разные по массовости, группы. Единицы с восторгом рассказывают, как они строят дом и каждый день от этого получают удовольствие и радуются жизни. Другая группа, серьезно доминирующая по численности, рвала на себе волосы, проклиная тот день, когда связалась с этим безумным начинанием.

Секрет успеха, насколько мы его для себя вывели из этих бесед, состоял в том, чтобы не рассчитывать на неизвестно откуда снизошедшее осуществление мечты, а самым детальным образом самим сделать спецификацию проекта. Плиточка, паркет, мрамор, гранит, кухонные гарнитуры, ручки, окна, краска… Но отделка, на самом деле, вторична по отношению к дизайну: высоте, ширине, пропорциям, взаимному расположению элементов, функциональности.

Не могу сказать, что каждые выходные, но через раз точно, мы со Светланой, или она одна, ходили на open houses, дни открытых дверей, когда можно всё в доме осмотреть. Фотографий интересных проектов скопились у нас тысячи, а не сотни. Мы снимали приглянувшиеся элементы экстерьера и интерьера, чтобы потом показать их архитектору и строителям. Если они знают, что именно ты хочешь, то, с одной стороны, есть шанс, что именно это и сделают. А если не сделают, то переделка за их счет. Если же не договорились конкретно и они сделали по своему усмотрению (о чем даже подумать страшно), то переделка за счет заказчика, а переделка стоит как минимум в три раза дороже.

Светлана не только расписала весь проект по гвоздикам, но и видела каждый микрон будущего дома с закрытыми глазами. Она освоила очень достойный пакет программ для компьютерного дизайна домов (3D Home Design), и со всеми сторонами обменивалась файлами с картинками, всевозможными проекциями, спецификациями. Не хочу сказать, что с нашей стороны не было просчетов, но всё, что было в нашем проекте, каждый крохотный элемент, имел свое досье, свою историю, анализ возможных раскладов и ситуаций, фотографии.

Подготовка к стройке – это муторный процесс общения с бюрократией и составления документации для утверждения в «сити». У сити-холла множество требований к архитектуре и внешним параметрам постройки: она должна вписываться в стиль квартала, улицы, города. Пофорсить на свои трудовые не дают. Был момент, когда сотрудник уперся рогом и требовал, чтобы козырек нашего дома над крыльцом был на пару футов ниже. Это сильно портило внешний вид, как нам казалось. Светлана сказала чиновнику: не уйду, пока не подпишешь! И он, пофыркав, конечно, в итоге подписал.

Когда, наконец, стройка разворачивается, это сравнимо с развертыванием военных действий. Никогда не знаешь, кто, где, с какой стороны нанесет тебе удар и во сколько этот удар тебе обойдется.

Вот просто для примера: на нашем участке требовалось выкопать довольно глубокий котлован под будущий подвальный этаж. Соответственно надо землю экскаваторным ковшом вынуть, в кузов грузовика поместить, на свалку отвезти. На это дело была заложена в бюджет определенная сумма.

Всё вроде бы известно заранее: стоимость утилизации грунта, объем вынимаемого грунта, количество ходок грузовика, аренда экскаватора… Всё расписано.

Всё, да не все! Оказалось, что вынутую землю, перед тем как её примут на утилизацию, нужно проверить на наличие вредных веществ. Для этого следует провести анализ грунта на определенной глубине, метра полтора, если не ошибаюсь. Чтобы, случись в земле дрянь какая-нибудь, она помойку не загрязнила. Сделали анализ – и точно: то ли пестициды в ней нашли в повышенном количестве, то ли еще что-то сельскохозяйственного плана. Это не удивительно, поскольку ещё лет 50–60 назад вся местность была засажена садами: сливовыми, персиковыми, яблоневыми, грушевыми… Но теперь нам необходимо искать другую помойку, где примут наш грунт. И такая тоже есть, но стоит она втрое дороже. Так что при изначальном бюджете в 7 тысяч вывоз грунта из котлована нам обошелся в 20 тысяч с гаком.

Еще один момент, приближающий стройку к театру боевых действий, – это необходимость тщательного ежедневного контроля. Один день не был на объекте, что-то проморгал – и уже сделано неверно.

Почему так получается, что строительные рабочие, в отсутствие начальства за спиной, делают все чудовищно плохо, я сказать не могу. Наверняка этому есть рациональное объяснение. Но просто знайте как факт жизни: если что-то должно быть прибито справа, но в момент приколачивания начальник не сказал, что это должно быть именно справа, то оно будет слева! А то, что имеются чертежи, картинки, разметка на полу и стенах и что с утра три раза было повторено, что это должно быть прибито справа, – это всё не имеет вообще никакого значения.

Если две деревянные балки соединяются металлической пластиной и в каждую балку через эту пластину должно быть забито пять гвоздей, то больше трех в реальности не ждите увидеть. Если кто-то (а кроме вас, больше некому) не ткнет пальцем в эти зияющие отверстия на металлической пластине, то забитых гвоздей никогда не будет столько, сколько нужно.

Самое страшное и непредсказуемое для человеческого ума – это места, где стыкуется деятельность разных субподрядчиков. У нас есть генеральный подрядчик. Он организует и синхронизирует подрядчиков-специалистов: плотников, сантехников, плиточников, бетонщиков, паркетчиков, электриков, маляров, штукатуров и всех остальных. В теории можно обойтись и без генподрядчика, закон разрешает владельцу самому выполнять эту роль, что экономит, казалось бы, очень много денег. Проблема в том, что неспециалист не в состоянии определить, кто должен заменить разбитое в ванной зеркало: тот, кто его плохо повесил, или тот, кто его расколотил, вешая бра? Субподрядчики никогда не берут вины на себя. На тебя, как на владельца дома, им наплевать. Генподрядчик – другое дело. Будешь борзеть – он тебе никогда больше не даст работу на своем объекте. Доброе имя в узких кругах стоит дорого!

Когда вы видите в доме ровно уложенный паркет – знайте, что это процесс. Скорее всего сразу он ровным не был. Он горбился. И при ходьбе стучал о бетонную стяжку. А если не стучал, то жутко скрипел. Если паркетный пол уложен на втором этаже, то на первом вы услышите, как по нему ползет муха. А если кто-то ночью пойдет в туалет, то вы внизу подумаете, что над вами грохочет поезд.

Если стена идеально оштукатурена, то это результат многочисленных разборок и переделок. Если трава на газоне в новом доме идеально зеленая, не спешите радоваться. Месяц-другой – и она пожелтеет из-за неправильно работающего полива. Если штукатурка на фасаде дома ровненькая и аккуратная, подождите год-два – и весь фасад будет в трещинах. То же самое произойдет с бетонированием горизонтальных поверхностей во внутреннем и наружном дворе. Грунт даст усадку, и всё начнет просаживаться и ломаться…

Но это потом. В данный момент это к стройке не относится.

Генерального подрядчика Гришу мы нашли по очень солидной рекомендации осведомленных в строительстве людей. Гриша в это время работал по найму на больших коммерческих проектах, но хотел перейти на строительство индивидуальных домов. Наш дом стал его первым проектом, своего рода шоу-кейсом, и Гриша очень старался. До сих пор каждый год к нам приходят по нескольку потенциальных клиентов посмотреть на его работу.

Старые Гришины связи в мире коммерческого строительства в первый же день сказались на нашем проекте. Требовалось снести старый дом. Другие подрядчики обещали нам управиться за пару недель: подгоним бригаду китайцев с отбойными молотками и кувалдами, они дом по кусочку разнесут, бетон раздолбят, оставшийся мусор в грузовик побросают, технология понятная. Собственно, этого ожидали и наши соседи.

А во время стройки, надо заметить, соседи – очень любопытствующие люди. Некоторые по стройке ходят, с рабочими беседуют, в нарушение всех правил техники безопасности. Пенсионеры от скуки могут часами стоять рядом и всё обсуждать. Стройплощадку здесь не огораживают наглухо, как, помнится, в Москве в советское время. Наоборот: ограждают сетками и прозрачными материалами, чтобы людям было получше видно со стороны, как там, на стройплощадке, всё мило и замечательно. На ограждение вешают щиты с названием фирмы и координатами подрядчиков, – хорошая реклама, адресованная тем соседям, кто думает о строительстве.

Снос старого дома происходил так: Гриша договорился на прежнем месте работы и арендовал у них технику на пару часов. К нашему участку прибыли два транспортных средства: громадный карьерный самосвал и вытянутая платформа автопогрузчика. С платформы сполз карьерный экскаватор, своим ходом он не переезжает с места на место.

Одним движением ковша экскаватор положил наш дом на землю, как карточный домик. Затем двумя взмахами сгрёб всё, что от него осталось, вместе с бетонным покрытием, и закинул в самосвал, который тут же отчалил. Основное время у экскаватора ушло на то, чтобы разровнять землю на осиротевшем участке, совершенно голом, как распаханное под картошку поле. Экскаватор его отутюжил до почти зеркальной гладкости, после чего взгромоздился назад на свою платформу и убыл по месту приписки.

Вся операция уложилась в два часа. Не только у соседей, наблюдавших весь процесс от начала до конца, но и у меня, когда я из офиса заехал посмотреть, что и как, челюсть буквально отвисла. Мы много раз видели, как сносят дома, но чтобы с таким цинизмом!

Строительство для себя кардинально отличается от строительства на перепродажу. Для спекуляции люди строят подешевле, чтобы получить максимальный возврат от инвестиции. Для себя строишь так, чтобы была радость от обладания хорошей вещью.

Стандартная балка 4х4 дюйма ставится для внешней стены и фактически определяет толщину слоя утеплителя из стекловаты, который будет удерживать в доме тепло. Надо сказать, в снесенном доме утеплителя не было вообще, так строили в те годы. Мы же для себя строим, поэтому по наводке спецов взяли балки 4х6 дюймов. Соответственно толщина утеплителя у нас в полтора раза больше. Это дает вполне ощутимое удорожание стоимости проекта. Не только за счет самого утеплителя, что мелочь, но ещё на каждой балке мы несколько долларов переплачиваем сверху, а балок этих в доме видимо-невидимо.

В доме несколько десятков дверей. Примерно около сорока. Кажется, вроде и неоткуда взяться такому количеству, а начинаешь пересчитывать – и точно. Дешевые двери можно купить в Home Depot. Не те, что по каталогу под заказ, а те, что на складе лежат. То, что лежит в магазине на складе, может в разы отличаться по цене от того, что нужно заказывать. А у нас еще такая ситуация: потолки высокие, и двери в определенных местах нужны высокие, иначе некрасиво.

Двери отличаются по плотности и по используемым для изготовления материалам. Если там фактически пустое пространство в картонном обрамлении, то вид у такой двери ещё может быть, если её покрасить, но всё остальное уже не то. Чисто внешне бывают двери с рисунком, навороченные, а бывают настолько простые, что даже смотреть тошно.

Мы специально вступили в «клуб оптовых цен» с членством на два года, которое стоило 6000 долларов. На таком проекте, как наш, это имело смысл. Членские взносы мы фактически отбили уже на дверях, купив по цене Home Depot, долларов за 250–300, навороченные, просто шикарные двери, которые иначе нам обошлись бы в 700–750 каждая. Точнее, мы бы просто никогда не купили такие замечательные двери. Ограничились бы более простыми и дешевыми.

Еще большая экономия от оптового клубного членства выходит на окнах, например. Хорошие окна стоят очень дорого, и их на дом нужно много. Там же имеет смысл покупать дорогие эксклюзивные вещи. Например, солиднейший биллиардный стол стоимостью в несколько десятков тысяч стоит там втрое дешевле, чем его розничная цена.

Если строишь на продажу, то важен внешний вид, особенно если дом дорогой, и не так важно всё остальное. Никто в спекулятивном проекте копейки лишней не положит в такие вещи, как улучшенное утепление, обогреваемые полы в ванной комнате, устройство для мгновенного получения горячей воды в кране (чтобы не ждать, пока горячая вода дойдет по трубам через весь дом). Более того, дизайн интерьеров делается с таким расчетом, что заходишь, смотришь – красота. А жить там вообще невозможно, настолько все нефункционально. Но и нет такой задачи, продал и все.

За несколько лет мы осмотрели много, очень много новых домов в округе. И редко видели что-то построенное качественно. Характерный пример: полы, темнеющие на свету. Очень эффектные на первый взгляд. То есть если на досках лежит ковер или ковровая дорожка, то под ними сохраняется оригинальный цвет, а остальной пол уже темнее. Но перестели ковер в другое место – и пол превращается в пятнистого уродца. Я специально, проходя мимо, край ковра ногой подвигаю, и точно – под ним пол светлее. Нехорошо.

Существует много открытых источников информации не только на тему, что можно и что нельзя делать при проектировании и строительстве дома, но и как сделать проект правильно, как избежать наиболее типичных ошибок.

Есть городские правила игры. Чтобы найти их, нужно просто ввести в поисковик Гугля «city of los altos residential design guidelines», и сразу выйдет на самом верху нужный документ. Замените Los Altos на Mountain View или San Jose, и увидите сразу много документов. Чем больше город, тем больше в нем документов по строительству – на разные случаи жизни.

Помимо городских правил, есть еще штат, который лицензирует строительных подрядчиков. Для этого в штате Калифорния, например, имеется специальное учреждение: Contractors State License Board, это подразделение Department of Consumer Affairs. У этого борда есть замечательный по информативности веб-сайт с большим количеством разных рекомендаций.

Мало того, есть брошюры на разных языках, в том числе и на русском, как выбрать подрядчика, например. Вот тут у них все публикации, если кому интересно www.cslb.ca.gov

Стоимость строительства меняется и зависит от разных параметров. Когда экономика на подъеме, то и материалы дороже, и рабочая сила. Но бывают и непредвиденные обстоятельства. Например, когда мы должны были приобретать материалы для крыши, случилось наводнение в Новом Орлеане, когда дамбу прорвало. И под это дело, то есть под ликвидацию последствий, вдруг пропали все стройматериалы. Не полностью, но значительно выросли цены и увеличились сроки поставки.

Если случится строительный бум в Китае, то на нашем рынке это скажется мгновенно: подорожают дерево, цемент, отделочные материалы, кирпич… А если произойдет (не дай Бог, конечно) крупный локальный пожар или наводнение, то стоимость рабсилы взлетит в разы.

Это я к тому рассказываю, что стоимость строительства одного квадратного фута (а это очень важный показатель) не является постоянной. Еще один фактор – где строится дом. Подороже местность или подешевле. Пошикарнее квартал или поскромнее.

Силиконовая долина в целом одно из самых дорогих мест в США. Если вы посмотрите на city-data информацию по стоимости недвижимости, то увидите, что не меньше половины из первой десятки – это прямо тут у нас, на пятачке. Соответственно и стоимость строительства тоже высокая.

Если обычный человек, не подрядчик, строит дом для себя в таких местах, как Лос-Альтос или Саратога, то в 2005–2006 годах ему это выходило, если скромненько, не выпендриваясь, в районе 300 долларов за квадратный фут. В Маунтин-Вью немного меньше. В скромных районах Южного Сан-Хосе еще меньше, вплоть до 130–140 долларов за квадратный фут.

Учитывая героическую деятельность Светланы на всех направлениях, нам удалось тогда уложиться в 240 долларов.

Стоимость строительства вычитается из прибыли, если таковая имеется, при продаже. Никаких других льгот нет. Более того, когда берешь кредит на строительство, то процент по нему довольно высокий. Нам, например, одалживание денег в банке на время стройки обошлось около ста тысяч. Как только строительство закончено, происходит перефинансирование. В обычном банке берется обычный кредит под обычный процент. С этого кредита возвращаются деньги тому банку, который финансировал строительство.

В зависимости от того, что именно и как было построено, местные фискальные органы могут пересчитать property tax, а могут и оставить его без изменений. Правила там довольно сложные, но в самых общих чертах это работает так:

1. Вася Сидоров купил дом за 500 тысяч долларов, и при 1,2 % годовых ему налог на собственность обходится в 500 долларов в месяц. Эта сумма списывается с налогов, кстати. Через пять лет Вася продал дом Ивану Веревкину за миллион долларов, и теперь Иван за тот же самый дом платит 1000 долларов в месяц налога на собственность.

2. Иван решил снести дом и построить новый. Как только он свой проект завершил, к нему пришли из каунти и оценили дом в три миллиона. Но налог на собственность не вырастет втрое. Ивану скажут так: смотри, Ваня, когда ты купил дом за миллион, то земля стоила 850 тысяч, а постройка на земле – еще 150 тысяч. Ты снес постройку и воздвиг новую. Земля в цене не выросла, только дом. Сколько ты потратил на строительство? Миллион, из документов видно. Отлично, значит, налог на собственность ты будешь теперь платить с 1850 тысяч (стоимость земли плюс стоимость нового дома). Итого Иван теперь в ответе за 1850 долларов в месяц налога на собственность.

3. На следующей неделе Ивану предложили работу в Лос-Анджелесе, и он срочно продает дом Серёге Солженицину за три миллиона (цены во время строительства быстро росли). Солженицин за тот же самый дом будет платить 3000 в месяц налога на недвижимость.

4. Вася Сидоров решил перестроить купленный когд-то за 500 тысяч дом, хотя мог бы продать его за миллион Веревкину. Сидоров потратил миллион на строительство и платит налог с 1425 тысяч в размере 1425 долларов в месяц. Почему так? 425 тысяч стоит земля, (85 % от стоимости покупки) плюс миллион за построенный на ней дом.

Там есть еще много тонкостей. Например, если свой дом перестраивает человек, которому 55 лет и больше, то ему не пересчитывают налог на собственность. Я просто хотел показать, что правила начисления налога на собственность не очевидны, их надо знать. И при планировании строительства лучше проконсультироваться у грамотных специалистов, чтобы потом локти не кусать.

Такая серьезная область юриспруденции, как Контрактное право, почти целиком выросло из разборок, возникающих во время строительства. Это мне рассказал как-то знакомый адвокат. Поводов там для выяснения отношений – миллион, причём как на крупных, так и на маленьких проектах.

В принципиальном плане серьезнейший конфликт заложен в саму основу отношений клиента и генерального подрядчика, а именно в то, как оплачивается его работа. Генеральный берет 15 % сверху по всем расходам на проекте: от стоимости материалов до стоимости работ. Поэтому при работе над сметой у генподрядчика отсутствует естественный стимул для снижения затрат, ведь этим самым он снизит оплату своего труда. Но это еще не все.

Когда смета утверждена, то всё, что удалось сэкономить, остается у генподрядчика. В проект обычно закладывают сверху 10 % на непредвиденные расходы, которые, конечно, тоже имеют место. Но случаются и непредвиденные экономии тоже. Генеральный все эти деньги искренне считает своими, и по типовому контракту так оно и есть. Но так не обязательно должно быть. Если инвестор или хозяин проекта имеет опыт в делах строительства, то он в состоянии оговорить детали в сторону более честной (менее грабительской) оплаты. Но тот, кто строит дом раз в жизни, имеет хороший шанс быть ободранным как липа.

Впрочем, он может по этому поводу вообще не переживать, потому что просто не в курсе. Смета утверждена, окончательная сумма его устраивает, – вперед!

Заказчика мягкого, интеллигентного, не бойца, хищные подрядчики раздевают самым беспощадным способом. Как только стройка началась, владелец проекта становится заложником подрядчика. Даже если стройка просто стоит, это уже стоит денег. Сбивается график работ. Если один субподрядчик на две недели задержался, то те, кто должен был прийти за ним, могут уйти на другой проект, им ведь надо зарабатывать на жизнь. Если стройка сильно задержалась, то проблемы накатывают как снежный ком: банк, страховая компания, и всё меньше желающих работать на твоем объекте.

Самая тяжелая ошибка, которую можно совершить при малом или крупном строительстве, – это заплатить вперед. Как только деньги за будущую работу получены, строители полностью теряют интерес к объекту и просто на нем не появляются. Можно обрывать им телефон, их можно судить, можно жаловаться на них куда угодно. Но время идет, стройка стоит, и клиента начинают просто раздевать, вытягивая из него все больше и больше денег, лишая его сна, здоровья, счастья в жизни, размазывая его в грязь, в ничто. Оказаться втянутым в проект с такими строителями ничуть не лучше, чем пойти в разведку с предателем.

Под новый 2006 год, в самый разгар строительства, мне стало страшно. Я стал думать, сколько же нам нужно будет платить за этот дом в месяц. И полученная сумма никак не соответствовала нашим доходам на текущий момент. Наш страховой бизнес быстро рос, но в кармане почти ничего не оставалось. От школы доходов тоже было мало. Зачем нам такой дорогой в эксплуатации дом?

У меня состоялся серьезный разговор со Светланой. Я на логику напирал и предлагал начать продавать дом прямо сейчас, так многие делают. Жена очень эмоционально к этому отнеслась, дом был ее детищем. Из аргументов у нее был только один: «Если бы я строила его на продажу, то строила бы совсем иначе». Но я это вообще как аргумент не воспринимал, поскольку то, как дом построен, не отвечает на вопрос, как за него платить.

Так и не стали мы его продавать, хотя в смысле цен время было очень подходящее по сравнению с тем, как если бы мы захотели продать его через пару лет.

Очень важно иметь в виду, что, когда рынок на подъеме, стоимость дешевых домов в процентном отношении растет больше, чем дорогих. И они идут в рост раньше, что тоже важно для оборота денег. А во время снижения цен, наоборот: чем дороже недвижимость, тем раньше она падает в цене, и тем больше процент, на который она снижается.

Когда человек строит дом для себя, чтобы в нем жить, – это одна история. Но, с точки зрения сугубо инвестиционной, если тратишь миллион, то гораздо правильнее купить четыре дома по 250 тысяч каждый, чем один за миллион. Их и распродать можно по одному, маленькими суммами, избегая высокой налоговой ставки. Так намного меньше риска потерять деньги. И так выше процент прибыли, когда все хорошо.

Примерно за год до выезда из СССР, будучи уже в эмиграционном процессе, мы, естественно, интересовались деталями жизни в США. Интернета и форумов тогда не существовало, и людей, которые бывали в Штатах, в нашем окружении тоже не было. Поэтому мы охотно откликались на просьбы знакомых повозить на нашем «жигулёнке» денек-другой по Москве кого-то, кто приехал из США. Заодно и прекрасная практика в английском. Как-то раз (уже не помню откуда) у нас появился упитанный американец, приехавший в Москву по делам. Я тогда как раз с преподавателем занимался и пытался на американце опробовать свои навыки, без особого, правда, успеха.

В другой раз мы два дня развлекали женщину лет пятидесяти, бывшую киевлянку, которая после двадцати лет эмиграции решила прокатиться по бывшей Родине. Светлана моя тоже родом из Киева, и кто-то из ее бывших одноклассников к нам эту женщину направил. Звали ее Верой. Жила она в штате Кентукки. Я уже тогда понимал, что это американская глубинка, но больше ничего о тех краях не знал. Работала Вера в госпитале медсестрой, хорошо зарабатывала. И муж ее в том же госпитале работал, не помню точно, по какой части.

Возили мы Веру по Москве летом 1990 года. Для большей безопасности движения я позвал товарища посидеть за рулем, он в гонках участвовал, большой мастер. Ему тоже было любопытно с человеком из Америки побеседовать. Вера дала ему на прощание десять долларов за услуги, ей было неловко, что человек просто так возит её целый день. Товарищ мой пришел от этой десятки в невероятный восторг. Тогда доллар меняли на черном рынке по 20 рублей, и вышла месячная зарплата опытного инженера.

Некоторая странность в поведении Веры (на эту деталь с немым восторгом обратил внимание наш водила) заключалась в том, как она садилась в автомобиль. На заднее сиденье «жигулей» Вера продвигалась не бочком, как мы все, а шла внутрь авто лицом вперед, как в обычную входную дверь. Видимо, дома у нее был автомобиль намного крупнее.

Еще она умудрилась поесть пельменей на Арбате, в новой, фартовой с виду, пельменной. И после этого день приходила в себя. Ностальгия в сочетании с «хорошо забытым старым» привела к тому, что Вера отстояла в очереди час, чтобы купить пять палок сервелата. Муж исстрадался, говорит. Нет у них там в Кентукки русского магазина, не Нью-Йорк. Через год, уже после приезда в США, мы позвонили Вере потрепаться и заодно спросили, понравился ли мужу сервелат. Она сказала, что съел кусочек и велел все пять палок выбросить.

Наш водила в самом начале знакомства вежливо поинтересовался у Веры, не захолустье ли штат Кентукки. В ответ она сказала фразу, которую я надолго запомнил и к которой много раз за последние 20 лет мысленно возвращался при разных обстоятельствах: «В Америке захолустья нет!»

Вокруг этой фразы можно написать роман, столько всяких мыслей приходит в голову. Первой моей ассоциацией было, как Ильф и Петров в «Одноэтажной Америке» описывали мотели вдоль американских дорог. В каком бы ни случись оказаться захолустье, определенный уровень сервиса там будет непременно: чистая постель, свежий завтрак и так далее.

Сейчас, с развитием франчайзинга и сетевого бизнеса, этот разрыв «между городом и деревней» и вовсе сошел если не к нулю, то к чему-то малозаметному. На уровне магазинов и гостиниц во всяком случае. Вопрос: «А как там, в Кентукки, со снабжением?» – уже давно никто не задает. С зоопарками, театрами, музеями, парками аттракционов посложнее, но это не так важно для многих людей. Поедешь отдыхать – там всего этого будет в избытке.

«Захолустность» того или иного региона в США сегодня проявляется скорее в возможностях профессионального роста, выбора рода деятельности, деловой активности. Особенно если мы будем смотреть на это глазами нового, или не обязательно нового, эмигранта, которому надо определиться с выбором места жительства. Нет ничего случайного в том, что эмигранты селятся преимущественно там, где жизнь бурлит, где много работы, где большой выбор того, чем заняться.

Калифорния в целом и зона залива Сан-Франциско, в частности, постоянно приводятся на форумах (теми, кто там либо никогда не жил, либо не состоялся) в качестве примера неблагоприятного места жизни для нового эмигранта. Тем не менее, Калифорния с её тремя главными эмиграционными водоворотами: Сан-Франциско плюс Силиконовая долина, Лос-Анджелес плюс Оранж-Каунти и Сан-Диего, плюс Сакраменто – привлекают не меньше людей, чем любое другое место на карте США, где интенсивно бьется пульс новой эмиграции.

Кому-то не нравится Москва, а я ее люблю. Именно такую, какая она есть: с толчеёй на улицах, с прокладыванием пути плечами и локтями в оживленных подземных переходах, с Кремлем и новостройками, с тополиным пухом, сбившимся в ватные комки у бордюров тротуара…

Кому-то не нравится Америка, а я и Америку люблю, мне есть с чем сравнить. Вот такую люблю, какая есть: внимательную и безразличную, сентиментальную и жесткую, хлебосольную и прижимистую, свободную до беспредела и политкорректную до безобразия… И Калифорнию люблю: солнышко, горы, океан, рощи эвкалиптовые… Невероятную смесь человеческих лиц разных оттенков и конфигураций, как в сериале «Стартрек». Либеральную до дури, энергичную, прикольную… Здесь, под этим солнцем, есть место каждому, кому нужно именно место под солнцем. Солнца хватит на всех, ещё и останется.

Ну и, конечно, Силиконовую нашу, или Кремниевую, если кому-то так больше нравится, долину я не просто обожаю, но говорю о ней стихами (хотя и в прозе, чтобы никого не напугать ©).

Когда говорят, что Калифорния – дорогой штат, то тут одно из двух: либо человек под словом «Калифорния» подразумевает крохотную полоску земли вдоль тихоокеанского побережья (вроде как многие употребляют слово «Россия» применительно к Москве в пределах Садового кольца), либо товарищ говорит о вещах, о которых не имеет ни малейшего понятия. Если услышите от кого-то такую фразу, обязательно спросите, идет ли речь обо всем штате или о каком-то конкретном месте. Если окажется, что обо всем штате, то немедленно примените к собеседнику метод «увидел пьяного – отойди!»

На львиной доле территории штата Калифорния жилье не дороже, чем в Кентукки, Колорадо, Аризоне, Орегоне и так далее. Конечно, если на улице стоят три дома и один из них выходит окнами на океан, другой – на кукурузное поле, а третий – на мебельный склад, то нетрудно догадаться, что эти три совершенно одинаковых дома будут сильно отличаться в цене. А бывает и другое: не оказалось рядом парткома, чтобы мужики в кожанках и с маузером устанавливали бы справедливые цены. Поэтому цены пока рыночные, движимые спросом и предложением. А стало быть, они могут отличаться очень сильно. Если это кого-то напрягает, то ему остается эмигрировать только на Кубу или в Северную Корею.

Дом с видом на океан имеет серьезную проблему: он стоит намного дороже. А тот, что с видом на кукурузное поле, имеет свою проблему: хоть он и дешевле, но без вида на океан.

Когда я, после восьмого класса, перешел учиться в физмат-школу, там было несколько ребят, перешедших из школ с английским уклоном. Один из них как-то красиво сформулировал мысль: «Без кайфа нет лайфа, хоть фейсом об тейбл». Из этой фразы можно сделать красивый плакат и повесить на въезде на ту улицу с тремя домами, где кому-то, возможно, кажется, будто жизнь в мире чистогана потерпела нравственное фиаско.

В США есть несколько очень дорогих для жизни мест. Давайте сравним, например, Манхэттен, Силиконовую долину и Гавайи. Каждое из этих трех мест представляет собой модель Рая-на-земле. Манхэттен – это бизнес-Рай. Гавайи – это Рай-для-жизни. А Силиконовая долина – это если не сумма первых двух, то оптимизация сразу по двум характеристикам. То бишь такое место, где идеальный климат сочетается с почти безграничными возможностями в работе и карьере. Особенно в сфере высоких технологий, 40 % мирового венчурного капитала находится прямо тут, на пятачке. И от этого пятачка 40 минут езды до океана, полтора часа до Винной долины и три часа – до горнолыжных курортов. И нам тут рады, и нам тут есть, чем заняться.

Нет, ребята, в этом определенно что-то есть!

P.S. Как только написал эту фразу, так сразу и вспомнил анекдот советской поры:

– Скажите, товарищ, а при коммунизме будут деньги?

– Будут, товарищ, но не у всех!

Вот еще парочка старых советских анекдотов, дабы не прервалась связь времен.

Наняли мужика на работу: сидеть на Останкинской телебашне, в закутке на самой макушке (если кто не помнит, это самая высокая точка Москвы была), и высматривать оттуда, когда придет конец империализму. Как увидишь приближение конца, сразу рапортуешь по инстанции. Положили ему зарплату неплохую, 200 рублей в месяц. Мужик сидит, жизни радуется, газеты-журналы почитывает. И вдруг попадается ему статья об американском коллеге, который сидит в офисе на макушке статуи Свободы и высматривает, когда наступит конец тогдашней рецессии. И платят ему не хухры-мухры, а 2 тысячи долларов в месяц!

Тут наш советский наблюдатель к парторгу приходит, журналом машет и взывает к чувству классовой справедливости: надо бы, говорит, набавить к зарплате-то. Парторг ему ласково объясняет: «Чудак-человек! В Америке кризис кончится, и парня того уволят. А твоя работа пожизненная. Что ему сделается-то, империализму?»

Один предприимчивый мужик с Чукотки бизнес задумал, вроде неплохой. Набрал бесплатного льда, прикупил пепси, колы, фанты, встал в Сахаре на караванном пути и поджидает караванщиков. Напитки и лед прикопал, чтобы не растаяли.

Идет мимо караван. Бизнесмен ему руками машет, кричит: «Подходи!!! Налетай!!! Пепси, кола, фанта!!!» А караван как мимо шел, так и продолжает идти. Как будто нет никакого чукчи с напитками.

Второй караван мимо идет – повторяется та же история. Ноль внимания мужику, и всё. А лед, хоть и прикопан, но тает. Не Чукотка, однако. Мужик начинает нервничать.

Идёт третий караван, и снова все на него ноль внимания. Тогда мужик к первому верблюду подбегает, хватает его за поводья, всаднику кричит: «Почему не останавливаешься? Видишь, пепси, кола, фанта?» Всадник на него смотрит широко раскрытыми глазами и спрашивает с удивлением:

– Фанта?

– Конечно, фанта! Холодная, со льда, почему не покупаешь?

– Пепси?

– Ой, какой пепси холодный, однако. Покупай пепси, властелин пустыни!

– Кола?

– Кола, кола! Самая лучшая кола! Ты посмотри, какой товар!

– Чукча?

– Конечно, чукча. С самой Чукотки тебе товар привез, покупай, пока лед не растаял!

– МИРАЖ!!! – сказал всадник, покачал головой и продолжил путь.

Как-то так сложилось по жизни, что ни в молодые годы, ни будучи уже с сединой на висках, я не ставил перед собой никаких великих или даже просто четко сформулированных жизненных целей, чтобы их добиваться.

Конечно, какие-то промежуточные цели всегда перед человеком стоят: окончить вуз, например. Или если есть дети, то достойно их вырастить, что само по себе включает множество больших и малых целей, задач, стремлений и так далее.

Но, поступая в вуз, я скорее был озабочен тем, чтобы не попасть в армию (сейчас уже думаю, что зря, надо было пойти послужить), нежели тем, какая у меня будет профессия, и что я с ней буду потом делать…

Занимаясь воспитанием ребенка, я скорее хотел видеть свою дочь счастливым и хорошим человеком, нежели имел какую-то конкретную картинку перед глазами и думал, как именно этого нужно добиваться. Например, её занятия шахматами с 6 лет были таким же делом случая, как и не прижившиеся особо плавание или танцы.

То есть я просто жил по какой-то глубоко заложенной программе, о существовании которой никогда не задумывался и подредактировать которую мне никогда и в голову не приходило. Каждый человек в принципе имеет какой-то набор ценностей, заложенных в него родителями, обществом, страной, временем.

И школа тестировщиков случилась в моей жизни просто как результат совершенно незапланированных событий и смутных подсознательных устремлений. Не было никакого плана, никаких конкретных целей. Так, очень общая идея, что хорошее дело должно вести к хорошим результатам. Не глубже того.

Уже ближе к пятидесяти, начав заниматься страхованием, я стал читать литературу по бизнесу и по сознательному строительству чего-то в своей жизни. Тут до меня стало доходить, что я свой школьный бизнес делал неправильно. Все ошибки, которые в книжках описаны, я совершил. Как уцелела школа, с позиции книжек объяснить невозможно. Хотя, как мы понимаем, всякий факт задним числом объяснить проще. Сложно в будущее заглядывать.

Последние несколько лет, не специально опять же, а по стечению обстоятельств, о которых речь пойдет ниже, я и вовсе погрузился в изучение обширной литературы по самосовершенствованию и добрался до эзотерики, в том числе. Многое в прочитанном мне близко, и я привношу какие-то компоненты в учебный процесс, показывая студентам, как нужно добиваться успеха и как это делать сознательно. Но сам в этом смысле ничего никогда сознательно не делал. Умом сейчас понимаю, как это делается, но самому не пришлось.

Это противоречие частенько занимает мои мысли. Каково соотношение осознанного движения вперед и подсознательного дрейфа по течению жизни? В советской действительности мне никогда не хотелось быть начальником, и я им не был. Никогда меня не посещали мысли о карьере, и сейчас я думаю: а почему нет? Наверняка, если к чему-то стремишься, то и продвинешься дальше на выбранном пути. А может, мне вся советская система внутренне не подходила, и потому мне не хотелось сделать карьеру в принятом тогда понимании? А может, это проявление инфантилизма?.. Ну, как я теперь могу на этот вопрос ответить?

Было очень много такого в моей тогдашней жизни, что доставляло мне удовольствие и неподдельную радость, но это была не должность и даже не зарплата.

В результате, поскольку свою жизнь, в общем и целом, я считаю вполне удачной и состоявшейся, то, когда я вижу людей, детально, на много лет вперед, планирующих, что с ними будет, например, в эмиграции, у меня возникает внутреннее беспокойство, как бы они не переборщили с планированием.

Я думаю, существует неподконтрольная нам высшая сила, которая создает в нужный момент недостающие, неизвестные нам заранее, конкретные обстоятельства. Но при одном-единственном важном условии: если мы искренне стремимся к тому, к чему эта самая сила хочет нас привести.

На текущий момент это мое суммирующее умозаключение по данному вопросу.